合院別墅研究

融創(chuàng)萬(wàn)科綠城

合院別墅微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai目錄01經(jīng)濟(jì)型合院別墅02改善型院墅微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail之前，自從綠城推出83平的合院別墅后，極小別墅一夜爆紅，各大房企爭(zhēng)相推出90平左右的別墅產(chǎn)品。但這兩年，客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知有了提高，更追求舒適的居住體驗(yàn)，極小別墅的熱度有所降低。從上文圖表可以看出，120平以上面積段的別墅更受客戶青睞。l不過(guò)，經(jīng)濟(jì)型合院別墅，瞄準(zhǔn)的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力不高，但又向往別墅生活的中產(chǎn)家庭。它的本質(zhì)是解決從無(wú)到有的問(wèn)題，一方面要控制總價(jià)，另一方面要盡可能提高客戶的居住體驗(yàn)。l院墅排列方式相對(duì)自由。一般而言，合院別墅排列方式相對(duì)自由，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行排列。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai不同排列方式呈現(xiàn)效果有很大不同。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail比如萬(wàn)科夢(mèng)溪里樂(lè)高小聯(lián)排，采用了L型戶型排布，兩個(gè)戶型通過(guò)二層進(jìn)行連接，形成一個(gè)基本模塊，而基本模塊可以東西、南北隨意拼接，再形成更大的單元，從而組成整個(gè)社區(qū)。l由于拼接的靈活和多聯(lián)，規(guī)避了日照間距和山墻間距，有效節(jié)約了宅間空地，提升了容積率。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail再比如武漢保利項(xiàng)目，同樣采用L型雙拼聯(lián)排拼接，這種排列方式有以下特點(diǎn)：1.省間距，花園體驗(yàn)感更強(qiáng)，有類獨(dú)棟的產(chǎn)品體驗(yàn)2.L型格局排布，所有主要功能空間都可以面向花園，居住體驗(yàn)好3.回家可以通過(guò)花園進(jìn)入室內(nèi)，具有獨(dú)特的歸家體驗(yàn)4.豎向道路設(shè)計(jì)，改變傳統(tǒng)排屋橫向道路的設(shè)計(jì)，日照更舒適l據(jù)保利測(cè)算，合院?jiǎn)卧唇訑?shù)4拼-5拼為宜，用地緊張的條件下可做5-6拼，7拼以上不建議，會(huì)大大降低居住體驗(yàn)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai其次，空間營(yíng)造上，保證街巷尺度，降低建筑密度帶來(lái)的壓抑感。保利認(rèn)為，街巷尺度宜為5:1-10：1，用地緊張的條件可考慮12:1，大于12:1不建議做。組團(tuán)排列數(shù)宜為3-4列，用地緊張的條件可考慮5-6列。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai第三，通過(guò)高贈(zèng)送提高附加值。l由于經(jīng)濟(jì)型合院別墅的戶型面積都在200㎡以內(nèi)居多，所以贈(zèng)送面積成為提高附加值很重要的手段之一。一般來(lái)看，贈(zèng)送面積方式主要為南庭背院、側(cè)院、地下庭院、露臺(tái)、地下室等。l比如招商南寧某項(xiàng)目140平合院別墅，南向庭院面積約31平，北向庭院面積近45臺(tái)，贈(zèng)送率非常高微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai重慶萬(wàn)科某項(xiàng)目合院L型聯(lián)排，建面約154㎡，地上裝修后可使用建面約234㎡贈(zèng)送面積達(dá)到近80平，性價(jià)比很高了。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail同時(shí)，越來(lái)越多項(xiàng)目通過(guò)下沉庭院、采光天井等，并以標(biāo)準(zhǔn)層高打造負(fù)一層，解決采光度和通風(fēng)的問(wèn)題，將地下室由輔助功能空間轉(zhuǎn)變?yōu)閵蕵?lè)功能空間，刺激客戶購(gòu)買欲望。等于把負(fù)一層變成首層了，這樣整個(gè)戶型的利用率會(huì)大大提高。l比如方圓惠州項(xiàng)目這個(gè)150平合院戶型，負(fù)一層40㎡地下室空間全明采光，設(shè)計(jì)下沉式庭院，營(yíng)造類首層的居住體驗(yàn)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai第四，戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)功能性。l在戶型設(shè)計(jì)上，合院產(chǎn)品的尺度感和舒適度也越來(lái)越重要。從市場(chǎng)上項(xiàng)目可以看出一個(gè)趨勢(shì)，相較于早期的合院產(chǎn)品，現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì)是：一是房子變得更薄，進(jìn)深縮短，面寬增大；二是強(qiáng)調(diào)庭院與功能空間的融合互動(dòng)。l比如融創(chuàng)清遠(yuǎn)項(xiàng)目130平三房戶型，南北分別有入戶庭院和主庭院，空間相互滲透，而且將大小庭院有機(jī)地與臥室等起居空間融合，充分利用景觀優(yōu)勢(shì)，提升品質(zhì)。l客餐廳采用橫廳布置手法，面積達(dá)到31.5平，一樓父母房布置于東南側(cè)，有自己的獨(dú)立庭院，主臥室設(shè)置于二層，動(dòng)靜分離。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai再看160平戶型，主庭院及前院共有面積68.11㎡，將大小庭院有機(jī)的與兩廳及茶室結(jié)合，客餐廳及茶室一體化設(shè)計(jì)，采用大橫廳布置手法，面寬達(dá)到10米。而且父母房擁有自己的獨(dú)立庭院，私密性升級(jí)。二層也設(shè)了超大露臺(tái)，早晚可以在露臺(tái)吹風(fēng)觀景，非常愜意。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai沈陽(yáng)萬(wàn)科翡翠別墅148平三房?jī)蓮d戶型，只做了兩層，同樣是L型布局合院，加大了別墅面寬設(shè)計(jì)，犧牲容積做兩層空間。兩層做到了四開(kāi)間朝南。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai最后，單體造型盡量簡(jiǎn)化，進(jìn)一步控制成本。對(duì)于經(jīng)濟(jì)型院墅，除了要考慮提升居住體驗(yàn)，另一方面也要考慮控制總價(jià)，這樣成本控制也成為必須解決的問(wèn)題。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail具體來(lái)看，除了在規(guī)劃層面提高土地利用率，還可以設(shè)計(jì)優(yōu)化來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制目的。大象設(shè)計(jì)指出，中式合院可以從以下幾個(gè)方面來(lái)優(yōu)化：l一是非敏感點(diǎn)減少材料使用，比如很多中式合院屋頂采用小青瓦，可減小瓦片使用量。l二是部件采用預(yù)制件，比如窗套、窗臺(tái)、勒腳均采用預(yù)制件，不僅可以加快施工速度、也可以降低建造成本。適當(dāng)降低層高。大多數(shù)合院層高都為一層3600、二層3300。為了進(jìn)一步控制成本，可以適當(dāng)將二層層高降為3100。l第三，控制窗地比。包括東西向及北向開(kāi)窗數(shù)量，同時(shí)控制大玻璃面積與厚度的適配指標(biāo)，控制玻璃使用厚度。院門形制分級(jí)選用，重要空間節(jié)點(diǎn)采用細(xì)節(jié)豐富的墻面，其他空間盡量選用形體簡(jiǎn)潔的墻面。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai一、多重庭院提供多種戶外場(chǎng)景，提升白天居

家體驗(yàn)l之前明源君講過(guò)，今年別墅受到客戶高度關(guān)注，因?yàn)閯e墅住戶可以足不出戶享受到完全不同于高層住戶的院落生活。l為此，改善型合院別墅，除了提升尺度感，為客戶營(yíng)造更多戶外空間就成了重要的優(yōu)化方向。l一方面，庭院面積要足夠大，能滿足一家人在這里聚會(huì)、開(kāi)派對(duì)、燒烤、游戲的需求。比如綠城桃源小鎮(zhèn)300㎡的合院戶型，庭院面積超大，布局開(kāi)闊。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai另一方面，庭院數(shù)量要升級(jí)，不同庭院承擔(dān)不同功能，例如營(yíng)造儀式感的入戶院落、有一定尺度的起居院落、賞玩院落，后勤院落和采光院落等等，在裝飾上也會(huì)有不同的側(cè)重。比如世茂北京某項(xiàng)目合院281戶型，一層設(shè)有三個(gè)庭院，加上兩個(gè)下沉庭院，共有5個(gè)院子。南向前院是主庭院，面積非常大，孩子可以在這里踢球、游戲，周末可以在這里舉辦聚會(huì)派對(duì)等。而后院可以晾曬衣服，側(cè)院除了種植，還可以很好提高房子采光。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai德信杭州項(xiàng)目合院效果圖l再比如德信在杭州某項(xiàng)目268㎡合院戶型，一層主庭院面積約160㎡，可供全家人聚會(huì)、休閑娛樂(lè)。這個(gè)戶型還有個(gè)很大的亮點(diǎn)，除了老人房，基本每一層都是“套房+露臺(tái)”設(shè)計(jì)。l一層的老人房，南面帶有一個(gè)正對(duì)花園的落地景觀窗，東面還有專屬庭院。l二層是主臥套房，層高約3.6米，還有一個(gè)朝南，建面約29㎡的大露臺(tái)。l三層和四層，層高分別為約3.6米和3.4米，同樣是套房+大露臺(tái)的設(shè)計(jì)。l其中三層空間還有東、南兩個(gè)露臺(tái)，面積分別為約6㎡和20㎡。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail而且每一層露臺(tái)進(jìn)深都超過(guò)4米，尺度完全超過(guò)陽(yáng)臺(tái)，達(dá)到花園級(jí)別。這樣設(shè)計(jì)下，整個(gè)戶型為業(yè)主提供了更多場(chǎng)景，每個(gè)業(yè)主都有了自己的“秘密花園”。l父母可以在自己的專屬庭院喝茶，孩子可以在自己的花園玩游戲做手工，夫妻在花園健身、閱讀、聊天等等。任何時(shí)候，每個(gè)人都能擁有自己的活動(dòng)空間，可以自得其樂(lè)，也可以接待自己的朋友，而且不互相影響，這無(wú)疑大大提升了每個(gè)人的幸福指數(shù)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai戶內(nèi)空間增加社交空間，多套房設(shè)計(jì)更舒適更私密l除了戶外庭院露臺(tái)升級(jí)，改善型院墅在室內(nèi)空間上也進(jìn)行了兩方面優(yōu)化。l一是多客廳設(shè)計(jì)，增加社交空間。l很多4房2廳、5房2廳的房子，廳其實(shí)是在同一空間。很多老別墅，往往也只有一樓一個(gè)大廳。l如果只考慮一家人的集體活動(dòng)、集體娛樂(lè)，這樣的設(shè)計(jì)無(wú)疑是最好的。l可對(duì)于很多置換客戶來(lái)說(shuō)，丈夫、妻子、孩子，乃至老人，因?yàn)樵絹?lái)越追求生活品質(zhì)，其個(gè)性被充分挖掘。再加上其擁有不同的朋友圈。l除了家人交流，他們可能會(huì)有接待朋友的需求，他們也偶爾也會(huì)l越來(lái)越多院墅項(xiàng)目考慮在不同樓層都設(shè)有客廳。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai北京萬(wàn)科“觀承.大家”的別墅，設(shè)計(jì)了3個(gè)大廳，分別位于1樓、2樓、地下。而且這幾個(gè)客廳面積都很大，空間完整方正，可以供多人活動(dòng)，為了讓3個(gè)大廳的面積最大化，“觀承.大家”將上下的樓梯、電梯，集中在別墅的一個(gè)角落。由此，大廳保持了完整的方正狀態(tài)，利用率極高。自然采光充足，可以長(zhǎng)時(shí)間活動(dòng)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucail二是多套房設(shè)計(jì)。l從上文案例來(lái)看，基本改善型以上的院墅都是全套房設(shè)計(jì)，一般老人住在一層，免去爬樓的麻煩，二層和三層分別是兒童或主臥套房。l比如世茂某項(xiàng)目合院281戶型，除了一層有大客廳，二層除了兒童套房，也設(shè)計(jì)有家庭廳，還有大露臺(tái)，增加家人互動(dòng)的空間。l其中，主臥套房一般設(shè)有雙人床、浴缸、雙臺(tái)盆、衣帽間和戶外露臺(tái)，帶給業(yè)主度假般的舒適體驗(yàn)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai室內(nèi)室外一體化設(shè)計(jì)l與經(jīng)濟(jì)型院墅需要嚴(yán)控成本不同，改善型及豪宅型院墅的核心是提升居住體驗(yàn)，為此，通過(guò)大面積玻璃引景入室，打破室內(nèi)室外的界限，成為了他們需要考慮的問(wèn)題。l比如萬(wàn)科“觀承.大家”合院產(chǎn)品，一樓的客廳和院子之間，在需要的時(shí)候，是可以沒(méi)有界限的。從客廳里看餐廳和院子，如下圖所示：微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研