中惠熙元歷史投資案例上定位報告下部

中惠地產(chǎn)市區(qū)項目

定位報告書（核心部分）2007年08月20日GOODTOGREAT定位思路：宏觀市場分析項目剖析與優(yōu)劣勢分析市場競爭分析消費者調(diào)查與分析分析公司對項目的期望與要求客戶定位規(guī)劃設(shè)計方案方案實施尋找機遇突破困難

檢驗調(diào)整項目規(guī)劃建議分期開發(fā)建議產(chǎn)品定位市場定位一、項目解析1、項目概況2、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)3、地塊區(qū)位分析4、項目SWOT分析1.1地理位置

中惠市區(qū)項目（暫用名）位于東莞城區(qū)以北，高埗鎮(zhèn)東南片區(qū)的冼沙村，是規(guī)劃中的高埗鎮(zhèn)新區(qū)，周邊將是規(guī)劃中的城市工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移的主要工業(yè)接收區(qū)，是較有潛力的經(jīng)濟片區(qū)。本項目四面環(huán)路，東臨北王公路（南面直接?xùn)|莞大道）、南臨新區(qū)大道、西臨莞潢公路、北臨規(guī)劃路，交通便利。本項目車程5分鐘可到達高埗鎮(zhèn)中心，車程10分鐘可到達石碣鎮(zhèn)中心，車程15分鐘可到達萬江和東城中心。1、項目概況西面莞潢大道1.2建設(shè)條件分析地塊四周分部較多工廠、企業(yè)，無外部景觀資源項目現(xiàn)狀為農(nóng)田和荒地，其中分部著大小魚塘數(shù)十個，為項目人工造景提供了一定的便利，但數(shù)量較多，過于瑣碎，一定程度上會增加填土工程。另外，地塊地勢平坦，地下水位較高，地塊中部的臭水河及延街道路的高壓線影響了項目的環(huán)境質(zhì)量。建筑層數(shù)：＜20/22層（還需進一步洽談）建筑高度＜75米建筑密度：24.8%綠地率：40%規(guī)劃用地面積：661689平方米容積率＜1.682、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)計容積率總建筑面積:1111638平方米3.1周邊公共配套設(shè)施學(xué)校：本項目所處區(qū)域內(nèi)有幼兒園兩所，小學(xué)一所，但規(guī)模很小檔次太低，且距離本項目均較遠。商場：項目地塊周邊沒有成熟商業(yè)配套。銀行：項目周邊區(qū)域內(nèi)無銀行及自助存取款設(shè)備醫(yī)院：處在項目區(qū)域范圍內(nèi)的有兩家，均為低檔門診和衛(wèi)生站。

本項目地塊及周邊區(qū)域由于主要以部分工廠、農(nóng)田和大量荒地為主，周邊無居民住宅，因此項目周邊1公里范圍內(nèi)目前無任何生活配套。解決本項目社區(qū)居民自身生活配套，完善增加項目周邊商業(yè)配套是本項目需要考慮的重要問題。3、地塊區(qū)位分析3.2項目交通狀況

項目周邊路網(wǎng)交通較發(fā)達。東面北王大道，向南直行可連接市區(qū)重要主干道東莞大道，向北直行可連接廣園快速路直達廣州。西面莞潢公路，雙向六車道，其將會與已經(jīng)在規(guī)劃中的新高埗大橋相連，直通莞城花園新村繁華老城區(qū)地段。南面新區(qū)大道，是連接石碣鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)和高埗鎮(zhèn)中心的一條重要干道，可通過石碣鎮(zhèn)的崇煥路直達石碣鎮(zhèn)中心區(qū)域。其它道路：正在修建的北環(huán)快速路將穿高埗鎮(zhèn)而過，莞深高速公路將會直接連通廣州，修通后的石碣出入口距我項目僅十分鐘車程。

注：根據(jù)吉林省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院東莞分院、東莞市吉規(guī)城市規(guī)劃咨詢有限公司王儉院長處得來的消息表明：莞潢新橋近期內(nèi)可能無法動工。

4.1項目優(yōu)勢分析（S）（1）規(guī)模優(yōu)勢

項目占地接近1000畝，總建筑面積超過110萬平米，目前城區(qū)只有星河傳說、世紀(jì)城國際公館、御花園、錦繡山河、森林湖等項目達到此規(guī)模。（2）產(chǎn)品優(yōu)勢

中惠地產(chǎn)多年的房地產(chǎn)項目開發(fā)，經(jīng)歷和建造產(chǎn)品無數(shù)，各種類型產(chǎn)品均在市場上進行過數(shù)輪的檢驗。（3）開發(fā)商品牌優(yōu)勢

中惠地產(chǎn)近幾年在東莞市發(fā)展迅速，在東莞的多個鎮(zhèn)區(qū)同時開發(fā)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，在行業(yè)內(nèi)部及市場知名度較高，尤其是06年和07年提出的莞深同城生活，大力挖掘深圳客戶潛力，在東莞區(qū)域甚至深圳地區(qū)都有較好的市場口碑。

4、項目SWOT分析4．2項目劣勢分析（W）及改進措施（1）區(qū)位相對較偏且不處于城市發(fā)展軸心

由于地塊屬于高埗鎮(zhèn)區(qū)，以及東江的阻隔讓人潛意識里將此區(qū)域與市區(qū)劃分，對市區(qū)客戶購買造成心理影響。

改進措施完全擯棄高埗鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)概念，在營銷上可以使用東莞北部、市區(qū)以北、城北新區(qū)等類似的概念去弱化鎮(zhèn)區(qū)給人的感觀效果。同時通過新聞輿論、市區(qū)戶外廣告、市區(qū)與項目相關(guān)聯(lián)的道路包裝等手法將區(qū)位與市區(qū)拉近、融入市區(qū)。同時通過新聞輿論、市區(qū)戶外廣告、市區(qū)與項目相關(guān)聯(lián)的道路包裝等手法將區(qū)位與市區(qū)拉近、融入市區(qū)。新建大橋的建設(shè)需要專門跟進，盡全力解決客戶交通出行問題，引進公共交通。（2）周邊配套設(shè)施缺乏

高埗鎮(zhèn)經(jīng)濟水平較為落后，城鎮(zhèn)生活配套嚴(yán)重缺乏，該項目又處于高埗鎮(zhèn)新區(qū)，因此周邊無配套設(shè)施。

改進措施建議項目配套先行動工，至少需要生活配套與一期產(chǎn)品同時動工，并提前招商介入。

注：根據(jù)吉林省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院東莞分院、東莞市吉規(guī)城市規(guī)劃咨詢有限公司王儉院長處得來的消息表明：高埗鎮(zhèn)政府大樓可能三五年內(nèi)遷至項目西側(cè)，但其它公建配套設(shè)施并無規(guī)劃。（3）公司對于大型商業(yè)、酒店、學(xué)校運作成功經(jīng)驗相對缺乏

雖然公司已經(jīng)開發(fā)房地產(chǎn)項目多年，但是如此整合大型商業(yè)、高檔酒店、高規(guī)格學(xué)校的經(jīng)驗還相對缺乏。改進措施進行多方面分物業(yè)研究，配套均需提前著手準(zhǔn)備，如：幼兒園的提前落實、規(guī)劃、招商；學(xué)校的提前規(guī)劃、品牌意向的提前洽談；商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商、酒店建造及管理的專項研究等……（4）噪音、污水污染及高壓線影響

項目四周道路環(huán)繞，是連接各區(qū)域的主要交通干道，因此噪音污染不可避免，周邊的高壓線也將會對項目規(guī)劃產(chǎn)生一定的影響

改進措施通過公建使住宅合理退讓，南側(cè)道路可以多種植高大的喬木，以遮蔽道路噪音。污水河通過與政府溝通、公關(guān)改道或由我司自行改道。4．3項目機會分析（O）及利用（1）深圳、廣州樓價瘋漲，部分置業(yè)需求向二線城市轉(zhuǎn)移（2）東莞整體樓市走勢強勁（3）鎮(zhèn)政府未來規(guī)劃和路橋建設(shè)（4）鎮(zhèn)區(qū)無品牌商品房開發(fā)（5）機會點利用

1）利用廣深樓價瘋長的大勢開拓廣州、深圳市場，為項目二三期之后的外溢市場拓展積累資源。2）莞潢路跨江大橋修建將大大提高項目到達中心城區(qū)的便利性。3）片區(qū)未來規(guī)劃和鎮(zhèn)政府遷址將使客戶對片區(qū)未來的發(fā)展趨勢增強信心。4）首期可以完全將有購房意向和支付能力的鎮(zhèn)區(qū)客戶全部吃掉。4．4項目威脅分析（T）及規(guī)避（1）熱點版塊較多，競爭激烈。南城“大CLD”

東城東版塊

運河版塊

萬江版塊

水濂山版塊

松山湖版塊

東城南城莞城萬江旗峰公園黃旗峰新世紀(jì)花園虎英郊野公園峰景高爾夫球場國際會展中心東泰花園東莞御花苑水濂山森林公園汽車總站人民公園文化廣場可園金鱉洲塔東莞理工學(xué)院理想0769東莞市南城汽車客運總站東城汽車客運站東莞汽車客運東站東城中學(xué)體育中心愉景花園同沙林場卻金碑亭牛山工業(yè)開發(fā)區(qū)附城桑園民營工業(yè)區(qū)御景灣酒店景湖春天中信廣場第一國際新中銀花園格林小城石竹花園石竹新花園世紀(jì)城東駿豪園中惠大廈東城風(fēng)情步行街君豪商業(yè)中心世博廣場金月灣花園東方威尼斯廣場芳桂園美地芳鄰盈彩美地花園新村大王洲CBDCLD市政府中新新天地東城片區(qū)莞城片區(qū)萬江片區(qū)南城片區(qū)北城CLD豐泰城萬科水濂山項目CLD項目百悅尚城金域中央深業(yè)御泉山陽光海岸景湖春曉水叮項目800畝項目萬科高爾夫城市花園新世紀(jì)星城松山湖號1錦繡山河花園城錦繡旗峰新世紀(jì)項目金地格林上院景湖灣畔運河?xùn)|號1花樣年項目中信森林湖北大方正項目水印長堤風(fēng)臨美麗灣星河傳說天驕風(fēng)景塞納河畔（2）本項目所在片區(qū)客戶認(rèn)同度較低（5）威脅點規(guī)避1）炒熱項目片區(qū)板塊。賦予項目所處區(qū)域新的概念―“江北新區(qū)”2）做好各種區(qū)域配套，如品牌購物公園、星級酒店等3）在規(guī)劃設(shè)計、建筑園林設(shè)計和產(chǎn)品品質(zhì)方面獨特創(chuàng)新4）高度關(guān)注廣深市場及政策變化，并扎實做好本地市場，擴大自住客戶比例。（3）深圳廣州房地產(chǎn)市場是否持續(xù)堅挺（4）國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控持續(xù)收緊

綜合上述分析，本項目將與自然資源豐富、區(qū)域位置佳或成熟度高的項目（如水濂山、松山湖片區(qū)、CLD樓盤）同臺競技，因此本項目必須在自身規(guī)劃設(shè)計、景觀園林、產(chǎn)品品質(zhì)、營銷推廣和客戶服務(wù)方面進行強化，要在項目內(nèi)部以“高標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新、概念、大手筆”為準(zhǔn)則進行打造，從而創(chuàng)造東莞“新居住文明”。4.5總結(jié)分析：二、市場及客戶定位1、定位目標(biāo)2、檔次定位3、功能定位4、市場定位5、目標(biāo)客戶定位“從優(yōu)秀到卓越”1、定位目標(biāo)2、檔次定位中惠市區(qū)項目檔次定位：多種產(chǎn)品并存的高品質(zhì)復(fù)合型大盤。檔次定位品質(zhì)主力產(chǎn)品輔助產(chǎn)品項目整體高檔尊貴高尚社區(qū)滿足舒適居住獨享尊崇居住豪華小高層；高層、創(chuàng)新稀缺戶型產(chǎn)品；聯(lián)排別墅；花庭美墅多層洋房產(chǎn)品電梯美墅等低密度住宅3、功能定位從項目規(guī)模和市場需求進行功能細分，自住性質(zhì)為主要功能，投資為其輔助功能。即：自住+度假、養(yǎng)老＋長線投資＋商業(yè)以開發(fā)自住舒適型和豪華型住宅產(chǎn)品為主，以社區(qū)配套商業(yè)及特色商業(yè)為輔，配置優(yōu)質(zhì)生活配套。整體功能實現(xiàn)類城市居住感，提升區(qū)域城市價值，并承擔(dān)一定區(qū)域運營角色。百萬品質(zhì)生態(tài)城東莞市區(qū)客戶市場為主，占50％項目周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶市場為次，占20％深圳廣州地區(qū)客戶市場為輔，占30％一期：項目周邊鎮(zhèn)區(qū)占45％，市區(qū)客戶占35％，其它占20％二期、三期：市區(qū)客戶占50％，項目周邊鎮(zhèn)占30％，其它20％四期、五期：市區(qū)客戶占50％，項目周邊鎮(zhèn)占10％，其它40％根據(jù)項目分期，客戶比例將會發(fā)生演變：4、市場定位結(jié)合調(diào)研公司的市區(qū)項目調(diào)研數(shù)據(jù)和各項目參考數(shù)據(jù)，市區(qū)項目的目標(biāo)客戶定位為：主要目標(biāo)客戶：大中型企業(yè)公司的普通及中高層管理者，制造業(yè)工廠中的中高層管理者，小型公司的中高層管理者，個體私營企業(yè)主（個體工商戶），普通泛公務(wù)員（政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、事業(yè)單位等）.次要目標(biāo)客戶：中小型企業(yè)的企業(yè)主，老板、董事、股東，富裕的原住民，深圳、廣州、香港等地區(qū)的投資客、在高埗及周邊鎮(zhèn)區(qū)有業(yè)務(wù)聯(lián)系的商務(wù)人士。5、目標(biāo)客戶定位三、產(chǎn)品定位1、定位思路2、項目概念定位3、住宅產(chǎn)品定位4、商業(yè)及配套定位1、定位思路（1）被向往：達到“來東莞考察項目首看必看中惠市區(qū)項目”的效果。（2）被驚嘆：創(chuàng)新多種建筑形態(tài)，將項目產(chǎn)品打造成一場視覺盛宴。（3）被學(xué)習(xí)：無論樓型或是戶型都包含大量的創(chuàng)新設(shè)計理念，設(shè)計出獨特的樓型及戶型產(chǎn)品。2、項目概念定位中惠市區(qū)項目應(yīng)該站在引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、提高區(qū)域價值的高層次角度進行定位。2.1.1區(qū)域運營概念：

東莞“北城CLD”概念的提出與延伸——

此區(qū)域運營概念名稱可在多方案中進行選擇，如：東城北岸；東江北岸；北硅谷；北城中心；江北新區(qū)；CED（centralecologydistrict）中央生態(tài)區(qū)、北部中心區(qū)等。CLD概念（centrallivingdistrict）

2.1區(qū)域概念

1）概念炒作：

隨著東莞老城區(qū)土地的日益稀缺和房地產(chǎn)業(yè)不斷成熟，擴張成為不可避免的趨勢。綜合分析得出：自東城向南、向西擴張已無大片土，向東擴張已有不少大的地產(chǎn)項目，而向北延伸則存在著很大的機會點，因此，我們引申出“東城拓展區(qū)”的概念，自東城向北延伸就是我們的“北城CLD”。

2）政府公關(guān)：落實莞潢路新橋建設(shè)及鎮(zhèn)政府遷址工作建議高埗鎮(zhèn)政府以江北新區(qū)概念作為契機，融入大市區(qū)，打造名副其實的新區(qū)建議項目周邊設(shè)置大型江濱生態(tài)公園；沿江體育公園；新區(qū)電影院等城市配套設(shè)施，從而大力提升區(qū)域價值。2.1.2區(qū)域運營概念的深化：2.2項目概念

該項目處在市區(qū)近郊，周邊建筑密度低、較為空曠、視野較好、空氣清新，較適合做脫離城市喧囂感覺的田園生態(tài)居住項目。類城市、生態(tài)、休閑安逸是該項目需要塑造的核心主題，即“現(xiàn)代版的世外桃源”。同時又需要扭轉(zhuǎn)區(qū)位劣勢，營造“新都市生活”，在世外桃源一樣可以擁有都市便捷生活。1、目前國內(nèi)時興的外國建筑文化，尋找休閑安逸的西式生活；經(jīng)過搜尋比較，建議取樣于法國南部小鎮(zhèn)，如馬塞、尼斯、塞蘭、普羅旺斯等。因此，建議從兩種方向去思考：2、汲取本土文化精髓，結(jié)合地塊特點，利用現(xiàn)代建筑與自然水鄉(xiāng)相結(jié)合，全新打造新東莞文明。2.2.1法國南部小鎮(zhèn)概念

尼采說：“這里的每一日都呈現(xiàn)出與眾不同的美”羅曼羅蘭說：“法國人之所以浪漫是因為擁有普羅旺斯”

彼得梅爾說：我從來沒像現(xiàn)在這么快樂幸福。生活是如此地美好，現(xiàn)在和未來都無需牽掛，連時光的流動似乎都是輕緩慵懶的。我喜歡，我愿意，在普羅旺斯的擁抱中改變！

“法國南部小鎮(zhèn)”代表一種簡單無憂、輕松慵懶的生活方式；一種寵辱不驚，看庭前花開花落；去留無意，望天上云卷云舒的閑適意境。“象征一種簡樸而高尚的生活，來這里把節(jié)奏放緩，是人生難得的境界?！薄盀榱藬[脫生活的桎梏，這里會讓你忘掉一切”1、熏衣草2、葡萄酒3、CoursMirabeau米拉波林陰路4、現(xiàn)代繪畫藝術(shù)的圣嬰——保羅·塞尚；LesdeuxGareons萊德加爾松咖啡館，塞尚當(dāng)年就常的那間咖啡館。還有天才畫家凡高，他有幅畫就是PlaceduForum的咖啡館。法國南部印象：該項目本身的土地現(xiàn)狀為河岸水鄉(xiāng)，出于珍視土地生態(tài)價值同時提高所在區(qū)域土地價值考慮，建議將現(xiàn)代建筑與自然水鄉(xiāng)的園林完美結(jié)合，在營造現(xiàn)代城市居住感和現(xiàn)代城市建筑產(chǎn)物的同時將自然元素融入其中，打造現(xiàn)代版自然水鄉(xiāng)----世外桃源。2.2.2融合本土文化的現(xiàn)代自然水鄉(xiāng)

這也可以體現(xiàn)中惠地產(chǎn)的里程碑特征-----本土性與現(xiàn)代先進性。通過融合一定本土東莞文化，結(jié)合土地本身的生態(tài)特點，塑造現(xiàn)代高品質(zhì)居住城邦。這也是對東莞本土文化的一種貢獻，這個項目可以預(yù)示著總結(jié)過去開啟未來，指點東莞，激揚全國！

通過現(xiàn)代風(fēng)格取向的建筑，現(xiàn)代化的酒店、商業(yè)、會所、學(xué)校營造現(xiàn)代的都市所需，結(jié)合酒店商業(yè)可以建設(shè)都市綜合體，而住宅的風(fēng)格也營造成極具現(xiàn)代感的生態(tài)式建筑。（1）現(xiàn)代都市感（2）自然水鄉(xiāng)風(fēng)情

通過河流、湖泊，自然的植被，以及荷塘、木橋、垂柳、石板路等水鄉(xiāng)特征，結(jié)合現(xiàn)代造景手法，打造現(xiàn)代版的世外桃源。營造“半船煙雨碎荷塘”、“桃花流水鱖魚肥”……

借鑒東莞南社古村部分建筑元素，將商業(yè)購物公園打造成具有東莞文化代表的人文景觀，其中可以考慮與東莞文化局、旅游局合作設(shè)置如“東莞文化展覽館”、“東莞手工藝品珍藏館”，與東莞作家協(xié)會合作設(shè)立“莞邑文學(xué)社”等等。（3）本土文化力量2.3項目概念延展（1）打造“一河、兩岸、三島、六區(qū)”規(guī)劃功能一河：指由西向東流淌的內(nèi)河；兩岸：為內(nèi)河兩岸；三島：為由內(nèi)河流轉(zhuǎn)所形成的三個低密度住宅組團；六區(qū)：為包括購物公園、生態(tài)長廊田園（含濕地公園）、體育公園、文藝展館、高級酒店、高尚住宅等六個功能區(qū)進行開發(fā)。（2）配套方面需要充分滿足“新都市”概念，通過配套提升項目價值，同時把配套進行“城市化”和“概念化”

中惠國際學(xué)校（引進國內(nèi)外著名學(xué)校設(shè)立附屬學(xué)校）國際網(wǎng)球中心（與東莞或廣東省聯(lián)絡(luò)設(shè)立網(wǎng)球訓(xùn)練基地）購物公園（將商業(yè)購物休閑化，將部分商業(yè)集中設(shè)置）1.8公里生態(tài)長廊（利用退道路45米打造體育公園和生態(tài)文化長廊）生態(tài)濕地公園（結(jié)合生態(tài)田園和部分內(nèi)湖形成生態(tài)微循環(huán)）1.8公里東莞最長社區(qū)內(nèi)河（結(jié)合地形特點打造東莞最長小區(qū)河流）1.8公里中央景觀公園（沿內(nèi)河兩岸布置中央景觀軸線等等打造白金五星級酒店（聘請國際管理公司管理）至豪至全五星會所（交由酒店管理公司管理）文化藝術(shù)展覽館（東莞本土文化發(fā)揚者---中惠集團）手工藝品珍藏館（東莞本土文化發(fā)揚者---中惠集團）大王洲江心私家會所（與大王洲業(yè)主合作或購買若干年使用權(quán)，或直接與政府洽談租用土地，設(shè)置專用碼頭及游艇）2.4項目命名初步建議法國南部小鎮(zhèn)概念項目命名：中惠·羅尼河谷其它分區(qū)與組團命名：·馬賽灣·尼斯?！ぷ貦盀ち_曼威森·索爾格島·伊福島·塞蘭·椰荷·米拉波林蔭大道·布雷格美食天地·格拉斯購物公園現(xiàn)代自然水鄉(xiāng)概念項目命名：

中惠·上河春秋中惠·在水逸坊其它分區(qū)與組團命名：·潤園·朗園·清園·盈園·瀾園·明園·和園·新街市

中性概念項目命名：

中惠·水逸長洲中惠·碧水長洲中惠·盛世桃源其它分區(qū)與組團命名：

·夢想灣自由灣幸福灣快樂灣溫馨灣

王受之，美國加利福尼亞州帕薩迪納藝術(shù)中心設(shè)計學(xué)院教授，主要講授設(shè)計史和設(shè)計理論。出版過許多具有影響力的關(guān)于設(shè)計理論的重要著作，如《現(xiàn)代建筑史》、《現(xiàn)代設(shè)計史》、《平面設(shè)計史》(2001)、《流行時尚史》等。國內(nèi)名作介紹：邀請王受之先生作為項目的概念設(shè)計顧問。

深圳萬科---第五園香港風(fēng)水隆集團---太湖圣芭芭拉重慶龍湖地產(chǎn)---水晶酈城廣州金地---荔湖城3、住宅產(chǎn)品定位（1）主打產(chǎn)品類型：

·設(shè)計院提出的創(chuàng)新產(chǎn)品

·中惠地產(chǎn)自有專利產(chǎn)品

·其它經(jīng)典產(chǎn)品3.1住宅產(chǎn)品定位理念：·設(shè)計套型面積90平米以下的精品中小戶型單位以及創(chuàng)造出合理可行的拼戶型單位是市區(qū)項目可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品設(shè)計的重要方向。·做大量建筑面積110－120平米，套型面積90平米以內(nèi)的戶型，解決大量三房的比例問題。（2）特殊設(shè)計方向：需要設(shè)計創(chuàng)新的住宅產(chǎn)品，設(shè)計出市場稀缺的、具有高附加值的產(chǎn)品。例如全復(fù)式高層洋房、高層復(fù)式挑空部分可靈活使用、送空中庭院、送兩層挑空、送局部格柵樓板空間等等……高層產(chǎn)品可單獨設(shè)計一種庭院高層的概念，我們給這種產(chǎn)品起名為：898空中別院。（面積控制在89.8平米以內(nèi)的“2+1”產(chǎn)品，附有花壇、花廳等）北岸公館：戶型面積五十平米以下的高檔酒店式公寓，附帶豪華裝修，享受五星級酒店的品牌效應(yīng)和管理資源，可引進臺灣管理模式或聘請臺灣物管公司做顧問。針對裕元鞋廠、臺達電子廠等高埗、石碣及周邊鎮(zhèn)區(qū)的大量臺資廠中高層管理人員及東莞地區(qū)臺灣人士打造。（3）設(shè)計高附加值產(chǎn)品：3.2中惠·市區(qū)項目產(chǎn)品面積定位建議為：（1）3＋1花庭美墅面積戶型建議：戶型面積四房兩廳（一層）帶地下室140－143m2三房兩廳（二層）帶地下室130－135m2五房兩廳（三、四層復(fù)式單位）170－180m2（2）8+1電梯花庭美墅戶型面積建議：戶型面積三房兩廳（一、二層）帶地下室130m2三房兩廳（三、四層）120m2三房兩廳（五、六層）110m2三房兩廳（七層）100m2四房兩廳（八、九層復(fù)式單位）150m2（3）高層戶型面積建議：戶型面積小兩房兩廳一衛(wèi)65－70/71－75m2兩種2＋1或小三房一衛(wèi)81－90m2

小三房兩衛(wèi)95－115m2

（4）別墅戶型面積建議：戶型面積五房以上小聯(lián)排160－200m2五房以上大聯(lián)排200－300m23.3中惠市區(qū)項目戶型比例定位套型面積戶型種類面積區(qū)間單套面積概算面積比建筑面積套數(shù)套數(shù)比套型面積90平米以下部分一房一廳45－55503.0%29376.005885.95%兩房兩廳65－70688.0%78336.00115211.67%兩房兩廳71－757515.0%146880.00195819.85%2＋1或小三房81－89.88918.0%176256.00198020.07%三房兩衛(wèi)95－11510520.5%200736.00191219.37%套型面積90平米以上部分三房兩衛(wèi)120－14013018.0%176256.00135613.74%四、五房140－20018012.0%117504.006536.62%五房以上聯(lián)排160－2001803.5%34272.001901.93%五房以上聯(lián)排200－3002502.0%19584.00780.79%

100.0%

100.00%

計容積率住宅建筑面積979200

總套數(shù)9867公建配套合計1208004、商業(yè)及配套定位

（1）集中商業(yè)部分：打造一個主題購物公園：以餐飲、娛樂為主，零售業(yè)為輔。建筑面積46800平米。

（2）鄰里商業(yè)中心：社區(qū)生活配套商業(yè)，包括一個500平米的社區(qū)超市，建筑面積約3500平米。項目總共規(guī)劃兩處，共約7000平米。南面沿街局部零星配套商業(yè)。

4.1商業(yè)定位(3)

購物公園可以參照深圳COCOPARK的成功運營模式，其處于深圳CBD聚集的中心區(qū)域，總建筑面積可達85000平米?？紤]到本項目的區(qū)域位置及市場承受能力，購物公園的面積可相對縮減。主題購物公園業(yè)態(tài)規(guī)劃：（1）餐飲部分：餐飲主力店1－2個，意向品牌為廣州超大型自助餐“四海一家”；高檔次餐飲海港大酒樓“國宴”，以及其它中外美食。（建筑面積15000平米左右）（2）大眾娛樂部分：娛樂消費主力店一個，意向品牌為全國高檔次KTV連鎖“錢柜”。（建筑面積12000左右）（3）家庭娛樂部分：設(shè)置一個大型真冰溜冰場（建筑面積1800平米左右）。

購物公園結(jié)合酒店一起考慮設(shè)計，讓酒店功能與購物公園功能結(jié)合使用。設(shè)計過程中要著重考慮車位比例問題。（4）大型超市部分：引進國際品牌超市（建筑面積10000平米左右）。（5）其它娛樂：建議規(guī)劃電影院一座（建筑面積：4000平米左右）。（6）零售部分：做少量零售百貨、專賣店，需冠有某些特色主題，如女性主題百貨、順電生活館等。（建筑面積4000平米左右）綜合：商業(yè)面積總計53800平米4.2酒店定位

由于當(dāng)?shù)貨]有高星級酒店設(shè)施，除了富盈集團正在石碣鎮(zhèn)中心建造一座五星級酒店之外，莞城區(qū)域、東城區(qū)域北部片區(qū)和周邊其它區(qū)域最高檔次星級酒店也僅為4星級，根據(jù)市場調(diào)研需求表明，此區(qū)域可建造高星級酒店一座。

酒店面積總計25000平米

以下是十大世界著名酒店集團，建議從以下集團中進行選擇經(jīng)營團隊：馬里奧特集團：旗下品牌有馬里奧特酒店即度假村、JW馬里奧特酒店即度假村、復(fù)興酒店及度假村、馬里奧特庭院酒店、馬里奧特住宅客棧、麗茲·卡爾頓酒店及度假村、華美達國際酒店及度假村等喜達屋集團：旗下集團的品牌包括：圣·瑞吉斯、至尊精選、喜來登、威斯汀、富朋等凱悅集團：旗下品牌包括：凱悅麗晶酒店和大凱悅和花園凱悅。四季集團：當(dāng)今世界上唯一一個注重專營品質(zhì)卓越的中等豪華酒店的集團。美國汽車協(xié)會授給四季的“五星鉆石獎“的次數(shù)比世界上任何一家豪華酒店都多。希爾頓集團：投資的大酒店大多是世界上最著名的及最負盛名的酒店品牌，包括：希爾頓、康拉德、雙樹、希爾頓花園客棧、漢普頓客棧、希爾頓度假公司等雅高集團：主要的品牌包括：索菲特、諾富特套房酒店、美居、宜必思、伊塔普、紅屋頂客棧等精品國際：分屬8個品牌：舒適客棧、品質(zhì)、號角、睡眠客棧、路德維客棧、舒適套房、經(jīng)濟住宿、支柱套房洲際集團：擁有許多世界知名品牌：洲際、皇冠假日、假日、快捷假日香格里拉集團：亞洲最大的豪華酒店集團，被視為世界最佳酒店管理公司之一。

升達特集團：包括：美國主人客棧、天天客棧、霍華德·約翰遜客棧、騎士客棧、華美達飯店、超級8號汽車旅館等.4.3.1教育配套（1）幼兒園建議建兩所幼兒園，并與知名幼兒教育機構(gòu)合作，聯(lián)合辦學(xué)，特色辦學(xué)，如：藝術(shù)幼兒園，鋼琴幼兒園或雙語幼兒園等，規(guī)模在3000平米左右每個，各設(shè)置12個班。（2）學(xué)校建議規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)各一所，按照九年一貫制學(xué)校考慮，建議規(guī)劃建筑面積25000平米，設(shè)置36個班，每年級4個班。小學(xué)和中學(xué)必須與知名學(xué)校教育機構(gòu)聯(lián)合，引進國際一流品牌，打造東莞北部片區(qū)知名學(xué)校教育，或與東莞中學(xué)進行合作，在項目開設(shè)東莞中學(xué)小學(xué)部、初中部。教育配套部分總建筑面積31000平米。4.3社區(qū)配套定位（1）會所配套（會所以商業(yè)形式報建）配套建議：建議雙會所設(shè)置，其中一個為休閑會所，另外一個為運動會所。休閑會所部分：建議休閑會所建筑面積在8000平米左右，設(shè)置3000平米室外泳池一座。售樓處設(shè)置在休閑會所大堂位置。4.3.2其它配套休閑會所配套序、號內(nèi)容描述建筑面積1咖啡廳引進世界頂級咖啡品牌，如UCC、皇室哥本哈根、克萊士咖啡、達樂麥耶、葛蘭特咖啡等3002茶室可引入“天?！钡戎放?003棋牌室休閑娛樂的輕松場地1004VIP股票沙龍可配置壁掛式大屏幕液晶顯示屏605紅酒雪茄吧營造一種休閑，放松、品質(zhì)的生活1007國際會議中心設(shè)置一大兩小三個會議室8008商務(wù)服務(wù)中心配套復(fù)印、打印、訂票、家政等全方位商務(wù)服務(wù)409圖書館與東莞市圖書館進行合作，可以在我項目設(shè)立中型的圖書館分館15011女性香薰美容沙龍引進國際知名品牌，如佐登妮絲、克麗緹娜等30012瑜伽中心與知名瑜伽機構(gòu)聯(lián)合20013健身中心與知名機構(gòu)合作80014體能健康測試中心可結(jié)合健身中心設(shè)置100

15舞蹈培訓(xùn)中心同樣邀請國際知名舞蹈大師授課或冠名合作。300

16音樂藝術(shù)中心引進世界頂級音樂藝術(shù)機構(gòu)或大師表演與培訓(xùn)200

17室內(nèi)恒溫泳池國際標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)泳池（50×25）160018高檔中餐廳引進一流中餐廳1500附屬會館部分（老人兒童專署活動場所）1夕陽紅俱樂部（老年大學(xué)）社區(qū)中老人在一起活動學(xué)習(xí)的場所4002兒童夢幻樂園大型兒童游樂中心4003兒童益智中心以益智為目的的兒童游戲、手工、學(xué)習(xí)的場所200運動會所部分：建議建筑面積在3000平米左右，包括室內(nèi)籃球館、室內(nèi)羽毛球館、壁球館、攀巖墻、保齡球館、乒乓球館、桌球館等等。室外體育公園部分：可配套高爾夫練桿場、射擊場、室外標(biāo)準(zhǔn)籃球場（2個）、國際網(wǎng)球中心（標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場6片）、晨練場、社區(qū)健身器械區(qū)，同時與廣東省或東莞體育部門進行合作，成為他們的訓(xùn)練基地。此外，還可繞公園四周增設(shè)晨跑跑道。泛會所：由于社區(qū)地塊狹長，會所很難滿足到從東到西所有業(yè)主的需求，因此，建議盡量在各個組團內(nèi)部設(shè)置泛會所，如利用架空層等。泛會所可設(shè)計休閑廣場、社區(qū)公共運動設(shè)施，打造東莞最大型，最高標(biāo)準(zhǔn)的兒童游樂場等。滿足不同組團客戶在組團內(nèi)部的活動需要。

會所部分總建筑面積11000平米4.41800文化生態(tài)長廊(項目南側(cè)45米退讓部分)

將1.8公里長度分為體育運動區(qū)與生態(tài)景觀區(qū)兩部分進行規(guī)劃設(shè)計，打造真正的生態(tài)長廊。注重項目水的循環(huán)處理與凈化，打造濕地活水景觀，長廊中的植物可按照季節(jié)、品種等進行配比，穿插水景、石雕、小品等，如打造一幅大手筆數(shù)百米長的石雕墻，一面是《清明上河圖》，一面是“盛世東莞”，將東莞自古至今的名人大事通過多種手法展現(xiàn)在市民眼中，既有觀賞又深具教育意義，甚至將其打造成東莞一景?；蝻曫B(yǎng)一些觀賞性強的動物，如：鴿子，營造一種純生態(tài)、健康、自然的生活休閑方式。（2）醫(yī)療配套建議設(shè)計社區(qū)醫(yī)療健康中心一處。與國際、國內(nèi)知名的醫(yī)療中心建立合作，設(shè)置咨詢接待中心。（3）公交配套目前高埗鎮(zhèn)僅有四條公交線路，27、4、K5、K6。盡量爭取讓高埗鎮(zhèn)所有的公交線路及未來規(guī)劃增加的公交線路均經(jīng)過我項目周邊區(qū)域，甚至為我項目設(shè)立專線到達各重要區(qū)域。商業(yè)53800平米酒店25000平米學(xué)校配套31000平米會所配套11000平米4.5社區(qū)配套總結(jié)：總計120800平米四.物業(yè)管理

為了提高現(xiàn)有物業(yè)管理水平，引進國際知名物業(yè)管理機構(gòu)共同組成新的物業(yè)管理團隊，保證這種新型的組合團隊可以中西合璧，強強聯(lián)手。如：金鑰匙、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名物業(yè)管理機構(gòu)。全面提升開元國際的管理水平。注：國際飯店“金鑰匙”組織是一個由34個國家的三千多名飯店“金鑰匙”組成的國際性組織，正式成立于1953年，總部設(shè)在巴黎。它的作用在于建立和促進高度專業(yè)化和合乎職業(yè)道德的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如今“金鑰匙”已經(jīng)發(fā)展成為一種高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的服務(wù)象征，在國際上享有盛名。第一太平戴維斯是英國老牌不動產(chǎn)服務(wù)企業(yè)Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱。在香港、中國大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲開設(shè)了辦事處140多個，為全球各大商業(yè)團體租戶提供優(yōu)質(zhì)及全面的物業(yè)服務(wù)。目前在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業(yè)。世邦魏理仕在全球雇有約一萬七千多名雇員，包括聯(lián)營公司在內(nèi)，在世界五十個國家和地區(qū)擁有超過三百個辦公室。2004年，世邦魏理仕的年收入達24億美元，在全球范圍內(nèi)完成41600宗交易，總交易額達1271億美元，旗下管理的物業(yè)面積近9800萬平方米。世邦魏理仕是紐約證交所上市公司，也是美國財富1000強公司之一。五、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用1、智能化2、新技術(shù)3、新材料

智能小區(qū)終端-----紅外監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線對射報警系統(tǒng)等。2、新技術(shù)1、智能化

水系凈化處理

指紋鎖、密碼鎖的應(yīng)用

太陽能技術(shù)的應(yīng)用

滅蚊磁場，滅蚊燈的利用異型柱無梁體系、預(yù)應(yīng)力大跨空心樓板體系、帝枇模網(wǎng)、砼小型砌塊等的建筑結(jié)構(gòu)體系及建造技術(shù).

樓板采取隔聲措施處理，屋頂采用免抹灰工藝。3、新材料

隔熱斷橋鋁合金型材檔次高、質(zhì)量好、品牌硬的裝修構(gòu)件，如水龍頭，把手，門鎖，開關(guān)，衛(wèi)浴配件（浴缸、馬桶、臺盆）等。玻璃門窗：新型的節(jié)能保溫窗、夾層防盜玻璃、霧化玻璃、自清潔玻璃、低輻射LOW-E玻璃等。

家居新風(fēng)系統(tǒng)變壓式止回排煙道排水采用綠色環(huán)保U-PVC塑料管

新型、無毒害、使用壽命較長的管線，

如PP-R無規(guī)共聚聚丙烯給水管。

低能耗電梯節(jié)水—雨水收集與中水回用技術(shù)及人行路面采用滲水構(gòu)造或留中水系統(tǒng)管線節(jié)電—相對集中、分散控制相結(jié)合的照明燈具控制方式，高效優(yōu)質(zhì)節(jié)能照明產(chǎn)品，爭取采用太陽能技術(shù)，選用新型的太陽能燈具，在節(jié)電的同時環(huán)保。保溫—外墻外保溫技術(shù)---通過采用墻體保溫（新型保溫中空墻體材料）、門窗節(jié)能（雙層隔音玻璃）、屋面節(jié)能（玻璃棉、巖棉、礦棉、發(fā)泡聚苯乙烯等保溫材料或在屋面防水層上作保溫層）等措施減少住宅的使用能耗的住宅節(jié)能保溫技術(shù)。六、創(chuàng)建中惠品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)·整理分析目前各項目業(yè)主反饋的問題，提出解決方案?！?chuàng)立中惠設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，對細節(jié)設(shè)計等方面做出明確要求?！?chuàng)立中惠工程標(biāo)準(zhǔn)，對工藝、施工細節(jié)等方面做出明確要求?！?chuàng)立中惠服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對中惠地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)作出明確要求。

由于本項目承載著中惠地產(chǎn)品牌代表作的重要任務(wù)，因此建議從品牌形象、品牌營銷角度把中惠地產(chǎn)的品牌內(nèi)涵進行加強和升華，創(chuàng)建中惠品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。七、分期開發(fā)及推售建議1、分期開發(fā)方式2、第一期開發(fā)產(chǎn)品建議3、一期工程節(jié)點及銷售節(jié)點控制4、一期示范區(qū)建議1.1分期開發(fā)模式及次序

模式：建議分5期進行開發(fā)，每期產(chǎn)品組合力求豐富，每期均設(shè)計核心景觀賣點。項目啟動方案：可分三種開發(fā)次序進行，具體如下：方案3方案1方案21、分期開發(fā)方式建議本項目采用：

1、避開污水河區(qū)域地塊，以污水河的東邊地塊區(qū)域為項目一期及會所售樓處、示范區(qū)展示區(qū)域。2、地塊最東邊學(xué)校與一期住宅同時動工，在東南角可建造塔樓、鐘樓等類似標(biāo)志性建筑。方案一，從西向東開發(fā)

中惠市區(qū)項目一期建議開發(fā)建筑面積200000平米。其中住宅部分建筑面積185500平米，幼兒園、休閑會所（含售樓處）、鄰里商業(yè)中心配套建筑面積14500平米。另外建議學(xué)校與一期同步建設(shè)面積為2.5萬平米。2、第一期開發(fā)產(chǎn)品建議：2.1一期住宅產(chǎn)品建議：高埗項目一期戶型比例初步定位套型面積戶型種類面積區(qū)間單套面積概算面積比建筑面積套數(shù)套數(shù)比套型面積90平米以下部分2＋1或小三房81－898830%55650.0063237.07%三房兩衛(wèi)95－11510540%74200.0070741.43%套型面積90平米以上部分三房兩衛(wèi)120－14013016%29680.0022813.38%四、五房150－2001808%14840.00824.83%五房以上聯(lián)排160－2001804%7420.00412.42%五房以上聯(lián)排200－3002502%3710.00150.87%

100%

100%

計容積率住宅建筑面積185500

總套數(shù)1706公建配套合計14500（1）社區(qū)鄰里商業(yè)中心，建筑面積建議3500平米，其中包含一個500平米的品牌社區(qū)超市，滿足一期客戶的配套消費需求。（2）幼兒園、學(xué)校配套，幼兒園設(shè)在一期地塊內(nèi)部，