【房地產(chǎn)上市公司盈利能力探析（論文）15000字】

房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，其盈利能力的衡量方法備受學(xué)界、企業(yè)界關(guān)注。本文旨在研究我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力衡量方法，并找到一種較為客觀的盈利能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。本文選用國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)布的2020年60家上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)。首先根據(jù)聚類分析法，選用7個(gè)盈利能力指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利狀況進(jìn)行分類，再而運(yùn)用因子分析法，建立客觀的房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)體系，并據(jù)此計(jì)算各企業(yè)綜合得分，進(jìn)行排序。根據(jù)研究結(jié)果顯示，兩種統(tǒng)計(jì)方法得到的結(jié)果大致相符，因此該盈利能力評(píng)價(jià)體系切實(shí)可行。其中，總資產(chǎn)凈利率、息稅前利潤(rùn)等指標(biāo)對(duì)盈利能力評(píng)價(jià)結(jié)果影響顯著，固定資產(chǎn)凈利潤(rùn)率則次之。本文研究對(duì)象為滬深A(yù)股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)據(jù)來(lái)源可靠。創(chuàng)新點(diǎn)是運(yùn)用兩種統(tǒng)計(jì)方法分析上市企業(yè)盈利能力，并建立了合理的盈利能力評(píng)價(jià)體系，在指標(biāo)選擇上與已有研究不同，所得評(píng)價(jià)結(jié)果良好。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市企業(yè)；盈利能力；聚類分析；因子分析目次摘要……………………I目次…………………III1引言（緒論）………………………11.1研究背景與意義…………………12國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀……………………22.1國(guó)外研究現(xiàn)狀……………………22.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀……………………32.3國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述評(píng)述……………43上市公司盈利能力分析理論基礎(chǔ)…………………63.1上市公司盈利能力概念及主要衡量指標(biāo)………63.1.1盈利能力概念…………………63.1.2衡量盈利能力主要指標(biāo)………63.2盈利能力分析方法………………63.2.1聚類分析法……………………63.2.2因子分析法……………………64房地產(chǎn)上市行業(yè)盈利能力現(xiàn)狀……………………84.1我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)總體盈利現(xiàn)狀……………84.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)……………95房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力實(shí)證研究…………………105.1數(shù)據(jù)收集與指標(biāo)選取…………105.2數(shù)據(jù)處理………………………105.2.1基于聚類分析法的分析……………………105.2.2基于因子法的盈利能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)…………135.2.3比較兩種方法………………176結(jié)論與建議………………………186.1結(jié)論……………186.2盈利能力提升建議……………186.3不足……………19參考文獻(xiàn)……………20引言1.1研究背景與意義在過(guò)去的2020年中，疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了前所未有的沖擊，春寒料峭成為世界經(jīng)濟(jì)的新名片。在疫情與中美貿(mào)易戰(zhàn)的大背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍屹立龍頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首破百億大關(guān)，達(dá)到近101.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.3%。除固定投資、進(jìn)出口貿(mào)易增長(zhǎng)等起到添磚加瓦的作用外，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展更是為經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)產(chǎn)生了不可磨滅的影響。在近101.6萬(wàn)億元的GDP中，房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻(xiàn)占比7.3%，達(dá)到69632億元，可以說(shuō)正是它的有力支撐，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡搬上世界熒屏。面對(duì)如火如荼發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，許多投資者與其他企業(yè)利益相關(guān)者[1]不約而同關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力狀況。盈利能力指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力[2]，通常表現(xiàn)為利潤(rùn)率的高低，利潤(rùn)率越高盈利能力越強(qiáng)，反之則越低。對(duì)投資人而言，盈利能力是衡量投資效果的依據(jù)，能預(yù)測(cè)未來(lái)收益與投資風(fēng)險(xiǎn)，因此作為投資決策的重要依據(jù)。對(duì)于債權(quán)人而言，盈利能力的強(qiáng)弱直接影響企業(yè)的償債能力，因此通過(guò)盈利能力分析可以把握企業(yè)的償債能力高低。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部高級(jí)管理人員，盈利能力已成為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的科學(xué)反映與改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理的突破口[3]。因此盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)與核心。在盈利能力分析方面，國(guó)內(nèi)外學(xué)者都進(jìn)行了探索與研究，形成了不同的理論基礎(chǔ)與評(píng)價(jià)模型，本文在通過(guò)翻閱、總結(jié)國(guó)內(nèi)外研究文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，旨在研究我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力衡量方法，并找到一種較為客觀的盈利能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2.國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外學(xué)者對(duì)盈利能力的研究始于上世紀(jì)初，經(jīng)過(guò)一個(gè)世紀(jì)的演變發(fā)展，研究方向主要落在盈利能力的影響因素[4]、評(píng)價(jià)方法上[5]。A:盈利能力影響因素上世紀(jì)60年代，Modigliani和Miller提出著名的MM理論，旨在研究資本構(gòu)成與企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系[6]，得出資本構(gòu)成影響企業(yè)總價(jià)值的結(jié)論。同時(shí)期的學(xué)者Bain則認(rèn)為，盈利水平會(huì)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的集中度而產(chǎn)生影響[7]。80年代，學(xué)者Collins和Kothari將每股凈資產(chǎn)引為變量，證明企業(yè)盈利反映系數(shù)與公司成長(zhǎng)能力存在正相關(guān)關(guān)系[8]。進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部因素對(duì)企業(yè)盈利能力的影響成為與日俱增的研究焦點(diǎn)。在這股研究浪潮的沖擊下，創(chuàng)新因素對(duì)盈利能力的影響，也逐漸被納入考量范圍。2010年，學(xué)者M(jìn)iiaHannu提出創(chuàng)新對(duì)企業(yè)盈利能力起到至關(guān)緊要的影響[9]，認(rèn)為企業(yè)只有不斷創(chuàng)新才能永葆生命力。同年，Vincent、Ongore提出盈利能力與股權(quán)集中集中度呈負(fù)相關(guān)變化[10]。2012年學(xué)者Charumathi提出企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)年限、財(cái)務(wù)杠桿、賠付率對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生影響[11]，因此企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略應(yīng)能適應(yīng)所處行業(yè)的變化方向。2017年，學(xué)者RezaAdboliBidhandi與ChangizValmohammadi通過(guò)建立供應(yīng)鏈影響因素模型，提出供應(yīng)鏈存在對(duì)盈利能力的影響作用，該研究認(rèn)為企業(yè)盈利能力受到分類效率、響應(yīng)能力、競(jìng)爭(zhēng)力和靈活程度等指標(biāo)影響[12]，其中起決定性作用的是靈活程度，影響程度最低的是分類指標(biāo)。B:盈利能力評(píng)價(jià)方法經(jīng)過(guò)近一個(gè)世紀(jì)以來(lái)的爭(zhēng)論，學(xué)者們認(rèn)為影響盈利能力的因素復(fù)雜而多元，學(xué)術(shù)界很難確定單一固定的指標(biāo)衡量盈利能力。因此建立綜合性質(zhì)的分析方法與評(píng)價(jià)體系必不可少。傳統(tǒng)杜邦分析體系[13]由學(xué)者PierreSduPont和學(xué)者DonaldsonBrown共同提出，為盈利能力評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建添上濃墨重彩的一筆。該方法運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)中勾稽關(guān)系，以權(quán)益凈利率為核心指標(biāo)，將其拆解為總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)，又把總資產(chǎn)凈利率拆解為銷售凈利率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。通過(guò)把盈利能力指標(biāo)相應(yīng)分解為償債能力指標(biāo)、獲利能力指標(biāo)與營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)[14]，直觀呈現(xiàn)各種指標(biāo)內(nèi)在聯(lián)系，與其對(duì)權(quán)益凈利率及企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的影響，達(dá)到對(duì)企業(yè)盈利能力做出科學(xué)評(píng)價(jià)的目的，便于企業(yè)管理者根據(jù)不同具體指標(biāo)變動(dòng)對(duì)企業(yè)盈利能力造成的影響，分析出經(jīng)營(yíng)管理存在的對(duì)應(yīng)問(wèn)題，以此提高企業(yè)盈利能力。企業(yè)盈利能力的影響因素不單來(lái)源于財(cái)務(wù)指標(biāo)，非財(cái)務(wù)因素也起到至關(guān)緊要的作用，因此80年代開始績(jī)效模型的運(yùn)用也開始進(jìn)入企業(yè)視野。RobertKaplan和NolanNorton同時(shí)用財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行全方位地研究，從而得出平衡計(jì)分卡的績(jī)效評(píng)價(jià)體系[15]。該評(píng)價(jià)體系大致分為財(cái)務(wù)衡量指標(biāo)、客戶衡量指標(biāo)、內(nèi)部流程衡量指標(biāo)、學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)衡量指標(biāo)四個(gè)層面，它們勾稽相關(guān)，一個(gè)層面指標(biāo)的變動(dòng)會(huì)引發(fā)另一層面指標(biāo)的變動(dòng)，例如增強(qiáng)客戶方面的指標(biāo)，提高客戶滿意度與打造品牌忠誠(chéng)度的同時(shí)，會(huì)引起盈利能力的增加。通過(guò)拆解分類，可以具體判斷各項(xiàng)層面的指標(biāo)對(duì)盈利能力的正負(fù)相關(guān)影響。除學(xué)者在此領(lǐng)域辛勤耕耘外，一些企業(yè)也提出評(píng)價(jià)方法。SternStewart公司曾提出EVA評(píng)價(jià)方法[16]，建立了經(jīng)濟(jì)附加值概念，具體表現(xiàn)為企業(yè)稅后凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)扣除全部股權(quán)成本與債權(quán)成本后的所得，通過(guò)該計(jì)算結(jié)果來(lái)衡量企業(yè)盈利能力。他們認(rèn)為普通會(huì)計(jì)利潤(rùn)指標(biāo)由于考慮股東資本投入的機(jī)會(huì)成本，存在缺陷，只有企業(yè)盈利高于資本成本時(shí)，才能為股東創(chuàng)造價(jià)值。本世紀(jì)初，學(xué)者Krishna-Pileup在杜邦體系基礎(chǔ)上加入可持續(xù)增長(zhǎng)率指標(biāo)作為核心指標(biāo)[17]，改良為帕力普財(cái)務(wù)分析體系，先通過(guò)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)收益、股權(quán)收益乘數(shù)、銷售凈收入與股利支付率，測(cè)算出可持續(xù)增長(zhǎng)率，再進(jìn)行盈利能力評(píng)價(jià)。該種分析體系既可做分析盈利能力水平，也能評(píng)價(jià)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)率[18]。2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)對(duì)于盈利能力分析的研究起步尚晚，主要集中在盈利能力的概念和評(píng)價(jià)體系上，部分借鑒了國(guó)外先進(jìn)理念與經(jīng)驗(yàn)，但并未建立起完整的系統(tǒng)理論框架。A:盈利能力體系構(gòu)建學(xué)者葉叔昌提出，可以用定性分析與定量分析并行，來(lái)做我國(guó)盈利能力分析。中小企業(yè)因?yàn)橛绊懹芰Φ囊蛩貑我籟19]，使用定量分析法；而上市企業(yè)盈利能力影響因素眾多，單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)不能反映發(fā)展和盈利水平，因此建立綜合指標(biāo)體系分析不失為首選方法。在分析過(guò)程中，為了能夠減少人為因素對(duì)指標(biāo)結(jié)果的影響，所選指標(biāo)應(yīng)具有可比性，才能真正提高評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。學(xué)者劉海林提出，考慮利潤(rùn)的數(shù)量同時(shí)，還要把利潤(rùn)的質(zhì)量考量納入盈利能力分析體系。只有兩者都健康持續(xù)發(fā)展，企業(yè)盈利能力才能顯著提高，這一學(xué)術(shù)觀點(diǎn)與上世紀(jì)七八十年代國(guó)外學(xué)術(shù)界對(duì)質(zhì)的重要性關(guān)注不謀而合。學(xué)者梁衛(wèi)華對(duì)該理論做了進(jìn)一步拓展，他認(rèn)為分別基于權(quán)責(zé)發(fā)生制、收付實(shí)現(xiàn)制、盈利持續(xù)性的指標(biāo)[20]，來(lái)構(gòu)建盈利能力質(zhì)量的評(píng)價(jià)體系，經(jīng)此基礎(chǔ)做出企業(yè)盈利能力質(zhì)量的判斷，并尋求對(duì)應(yīng)改善措施，提升企業(yè)盈利能力。饒翠華和鄭亞光對(duì)國(guó)外原有的EVA評(píng)價(jià)體系做了新的延伸[21]，以企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為前提，立足于企業(yè)價(jià)值，將平衡計(jì)分卡體系融入其中，構(gòu)建新的盈利能力評(píng)價(jià)體系。B:盈利能力具體指標(biāo)選擇在選擇衡量盈利能力具體指標(biāo)方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者也有著不同的視角。劉平、張紅從企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本變動(dòng)、存貨凈額變動(dòng)、累計(jì)折舊額變動(dòng)三個(gè)方面入手，用資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)以實(shí)證分析，得出結(jié)論為存貨凈額對(duì)盈利能力影響最大[22]，累計(jì)折舊額影響較微。趙選民與張曉陽(yáng)認(rèn)為在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)、營(yíng)運(yùn)效率、企業(yè)治理結(jié)構(gòu)[23]等多個(gè)方面中，可能存在影響企業(yè)盈利能力的主要因素，通過(guò)實(shí)證分析，他們發(fā)現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率與上市企業(yè)盈利能力關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，從而得出較慢的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與較高的資產(chǎn)負(fù)債率都是上市企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢的原因。張曉明將具體指標(biāo)選擇與盈利評(píng)價(jià)體系構(gòu)建有機(jī)結(jié)合起來(lái)，圍繞超額利潤(rùn)增長(zhǎng)率為中心[24]，建立完整的企業(yè)評(píng)價(jià)體系，涉及財(cái)務(wù)狀況、創(chuàng)新與發(fā)展能力、市場(chǎng)實(shí)力與內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。通過(guò)多因素全面評(píng)價(jià)，最終呈現(xiàn)在超額利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)上。C:盈利能力提升方法薛德余和高宇提出可以如此提升企業(yè)盈利能力[25]：一是提高企業(yè)資產(chǎn)盈利能力與所有者權(quán)益盈利能力，二者是企業(yè)綜合性質(zhì)的盈利能力具體指標(biāo)反映；二是降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)短期償債能力；三是提高成本費(fèi)用率，增強(qiáng)企業(yè)成本效益，嚴(yán)格控制企業(yè)投入產(chǎn)出水平，達(dá)到提高企業(yè)盈利能力的目的。除了提升財(cái)務(wù)指標(biāo)外，學(xué)者權(quán)君娟認(rèn)為還可以從稅務(wù)籌劃角度考慮，考慮資源稅、增值稅、企業(yè)所得稅[26]的節(jié)稅籌劃，以此達(dá)到提升企業(yè)盈利能力的目的。同樣從非財(cái)務(wù)因素考慮，學(xué)者郝喜存認(rèn)為從提高企業(yè)營(yíng)銷能力、嚴(yán)格職工管理機(jī)制、增強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)、提升企業(yè)品牌形象入手，通過(guò)完善產(chǎn)品管理機(jī)制，控制成本，加強(qiáng)市場(chǎng)定位來(lái)達(dá)到增強(qiáng)盈利能力的目的。依上述內(nèi)容可見，國(guó)內(nèi)學(xué)者雖入手角度不同，但多數(shù)認(rèn)為加強(qiáng)成本控制，增強(qiáng)企業(yè)成本效益對(duì)盈利能力提升有裨益作用。2.3國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述評(píng)述通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)外內(nèi)學(xué)者在盈利能力分析方面進(jìn)展頗豐，并在實(shí)業(yè)界得到了很好的應(yīng)用。國(guó)外盈利能力分析理論起步較早，延續(xù)至今成果累累，著名的杜邦分析法、綜合評(píng)價(jià)法等早已進(jìn)入實(shí)業(yè)界運(yùn)用，乃至進(jìn)入國(guó)內(nèi)教材作為研究范例。而國(guó)外學(xué)者也更將目光放落在企業(yè)表外因素、各項(xiàng)能力上，力求構(gòu)建全方位的盈利能力評(píng)價(jià)體系。我國(guó)盈利能力分析理論雖起步晚，但經(jīng)過(guò)不斷探索發(fā)展，從單一的定量分析，發(fā)展到定性分析與定量分析并行，從單一的指標(biāo)分析，到綜合評(píng)價(jià)體系構(gòu)建，再到非財(cái)務(wù)因素納入評(píng)價(jià)體系，逐漸形成了現(xiàn)有的分析模式。在這之間也有不少學(xué)者，基于國(guó)外已有的研究成果上，對(duì)原有評(píng)價(jià)模型進(jìn)行改良提升，建立起更貼合中國(guó)本土企業(yè)的盈利能力評(píng)價(jià)體系。因此筆者以為今后研究方向在于構(gòu)建全面而完整的盈利能力評(píng)價(jià)體系上，不僅財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇尤為重要，而且非財(cái)務(wù)因素也會(huì)被大量納入評(píng)價(jià)體系中。雖然因之構(gòu)建的模型日趨增多，可供企業(yè)選擇的余地大，但出于科學(xué)性、適合性考慮，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)立足于效益，選擇適合自身的模式進(jìn)行盈利能力分析與評(píng)估。3.上市公司盈利能力理論基礎(chǔ)3.1上市公司盈利能力概念及主要衡量指標(biāo)3.1.1盈利能力概念盈利能力是企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，以一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額與質(zhì)量水平表現(xiàn)，是清償長(zhǎng)期債務(wù)的經(jīng)營(yíng)收益保障，是經(jīng)理人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的反映，也是企業(yè)追求自身發(fā)展和改善職工福利待遇的物質(zhì)基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)分析主要是對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況以及發(fā)展趨勢(shì)做出評(píng)價(jià)，有助于決策者做出評(píng)價(jià)，基本上從償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、發(fā)展能力四方面進(jìn)行分析，其中盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析中的重點(diǎn)與核心。3.1.2衡量盈利能力主要指標(biāo)衡量盈利能力指標(biāo)龐雜繁多，既有單一指標(biāo)，也有綜合性指標(biāo)。其中圍繞公司凈利潤(rùn)和收支差額的指標(biāo)，例如資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、每股收益等都能在一定程度上衡量公司的盈利能力。但盈利能力是一個(gè)高度概括性指標(biāo)，它需要需要考慮數(shù)種影響因素，對(duì)企業(yè)多方面能力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，才能得出全面客觀的結(jié)論。根據(jù)單一財(cái)務(wù)指標(biāo)衡量企業(yè)盈利能力，雖然具有一定程度上的合理性，但也存在信息失真的情況。因此本文旨在尋找到較為客觀的衡量企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)體系。3.2盈利能力分析方法3.2.1聚類分析法采用定量的數(shù)學(xué)方法，根據(jù)一批產(chǎn)品的多個(gè)觀測(cè)指標(biāo)，具體找出一些能夠度量樣品或指標(biāo)之間相似程度的統(tǒng)計(jì)量，以這些統(tǒng)計(jì)量為劃分類型的依據(jù)。聚類分析法種類較多，其中較為常用的方法為系統(tǒng)聚類法與K均值聚類分析法。系統(tǒng)聚類分析法：將每個(gè)樣品看成一個(gè)類，選擇性質(zhì)最近的兩類合并為一個(gè)新類，計(jì)算新類與其他類的距離，將距離最近的兩類合并，這樣直至所有的樣品合并為一類。特點(diǎn)是計(jì)算量大，由于事先不確定類別數(shù)，需要一連再三的聚類，在實(shí)際聚類分析過(guò)程中會(huì)影響數(shù)據(jù)處理效率。K均值聚類分析法：需要指定類別數(shù)，按照分類方法把各觀測(cè)量劃入各類中去。優(yōu)點(diǎn)是處理速度快，適用于大樣本的聚類分析，能快速把各觀測(cè)量分類到各類中去。缺點(diǎn)是分類效果容易被最初設(shè)置的類別數(shù)限制，因此通常在確定類別的前提下，使用K均值聚類分析法。3.2.2因子分析法（1）因子分析法概述因子分析法是主成分分析的推廣和發(fā)展，屬于多元統(tǒng)計(jì)中處理降維的一種統(tǒng)計(jì)方法，旨在通過(guò)研究眾多變量之間的內(nèi)部依賴關(guān)系，探求觀測(cè)數(shù)據(jù)的基本結(jié)構(gòu)，找到能綜合原始變量的少數(shù)幾個(gè)因子，使得少數(shù)因子能夠反映原始變量的絕大部分信息，然后根據(jù)相關(guān)性的大小將原始變量分組，使得組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，不同組的變量之間相關(guān)性較低。其主要目的是減少變量的個(gè)數(shù)，用少數(shù)因子代表多個(gè)原始變量。（2）因子分析法具體步驟第一步將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。第二步進(jìn)行是否適合做因子分析的檢驗(yàn)，一般使用球度檢驗(yàn)與KMO檢驗(yàn)。球度檢驗(yàn)以變量的相關(guān)系數(shù)矩陣為基礎(chǔ)，檢驗(yàn)相關(guān)矩陣是否為單位陣，如果是，則各變量是獨(dú)立的，無(wú)法進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于檢驗(yàn)變量間的偏相關(guān)性，KMO的取值在0-1之間，如統(tǒng)計(jì)量的取值越接近1，變量間偏相關(guān)性越強(qiáng)，因子分析的效果就越好。KMO統(tǒng)計(jì)量在0.7以上，因子分析效果越好；KMO統(tǒng)計(jì)量在0.5以下，因子分析效果很差。第三步利用總成分的方法提取公因子，得到總方差貢獻(xiàn)率表，利用給出提取公因子個(gè)數(shù)的方法，提取對(duì)變量解釋程度在80%以上的公因子。第四步經(jīng)過(guò)方差最大旋轉(zhuǎn)后，得到轉(zhuǎn)換后的因子載荷矩陣。第五步計(jì)算出因子得分，對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。4.房地產(chǎn)上市行業(yè)盈利能力現(xiàn)狀4.1我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)總體盈利現(xiàn)狀自上世紀(jì)80年代伊始，我國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)四十多年的風(fēng)雨春秋，從高速發(fā)展到腳步放緩，不少房地產(chǎn)企業(yè)仍在國(guó)家調(diào)控措施的沖擊下選擇上市，形成了蔚為壯觀的房地產(chǎn)上市企業(yè)群體。近些年，由于限房政策的出臺(tái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力急劇上升，房地產(chǎn)行業(yè)日趨下行。下表為我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)近幾年銷售現(xiàn)狀與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)情況。由于2020年部分地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)未披露，筆者從國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)得到2016年至2020年中期的數(shù)據(jù)：表4.12016-2020年度中期房地產(chǎn)上市企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)情況年份房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入行業(yè)均值（億元）房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）201637.8032.0363201741.0633.7442201849.8736.9427201966.9439.5525202081.6436.7417營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率總體呈先上升再下降趨勢(shì)，其中2016—2018年間上升遲緩，2019年有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，2020年由于疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率直線下降。由此可見，近年來(lái)國(guó)家管控政策雖然對(duì)房?jī)r(jià)起到限制作用，但是消費(fèi)者對(duì)商品房需求依然上升，除去不確定性因素沖擊，房地產(chǎn)上市企業(yè)總銷售收入與盈利能力呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)。雖然營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)增長(zhǎng)，但銷售收入的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)其增長(zhǎng)速度，說(shuō)明銷售利潤(rùn)增長(zhǎng)緩于銷售收入，因此房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力存在提高空間。在上市公司盈利能力分析中，總資產(chǎn)報(bào)酬率（（利潤(rùn)總額+利息支出）/平均總資產(chǎn)）經(jīng)常被用來(lái)衡量上市企業(yè)盈利能力狀況。下表4.2所示2016年至2020年中期房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)報(bào)酬率數(shù)據(jù)均值：表4.22016-2020年度中期房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率均值年份總資產(chǎn)報(bào)酬率行業(yè)均值（%）20164.0320175.4720185.1720194.4020201.60雖然總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)單一，但也能從一定程度上反映近期房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫。原因在于雖然行業(yè)報(bào)酬總額數(shù)不斷增長(zhǎng)，但是未跟上行業(yè)總資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致總資產(chǎn)報(bào)酬率出現(xiàn)直線下滑的趨勢(shì)。這與近幾年政府調(diào)控政策與2020年疫情沖擊有較大關(guān)系。4.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)一為盈利能力逐年走低。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本增加[27]，土地面積等其他資源緊張，再加上國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)，企業(yè)生存環(huán)境逐漸惡化，總資產(chǎn)收益率從2016年的4.03%跌至2020年的1.60%。二為房地產(chǎn)行業(yè)集中度增加。房地產(chǎn)行業(yè)是資源密集型行業(yè)，擁有優(yōu)質(zhì)土地、資金資源，就越容易占領(lǐng)市場(chǎng)份額。2018年初，房地產(chǎn)行業(yè)前十家企業(yè)市場(chǎng)份額在30%[28]左右，到了2020年，前十家企業(yè)市場(chǎng)占有額達(dá)到將近50%。三為房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升。由于開發(fā)成本不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)融資需求增加，從而企業(yè)大規(guī)模向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量舉債，導(dǎo)致行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，從2016年的78%上升至2020年的80%。房地產(chǎn)上市企業(yè)是行業(yè)代表，所以上述行業(yè)特征在上市企業(yè)中也較為明顯。5.房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力實(shí)證研究5.1數(shù)據(jù)收集與指標(biāo)選取本文研究對(duì)象為滬深兩地上市房地產(chǎn)公司，數(shù)據(jù)選自國(guó)泰安數(shù)據(jù)中心發(fā)布的滬深房地產(chǎn)上市公司2020年年報(bào)，刨除ST股后，選擇A股中60家上市房地產(chǎn)公司的股票作為研究對(duì)象。其中又將研究對(duì)象分為30只深交所上市的股票，同樣30只在滬交所上市的股票，可以看出在本文研究中，滬深兩地上市房地產(chǎn)公司的權(quán)重相同，因此之后得出的結(jié)論也更能客觀反映市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀。在指標(biāo)選擇上，本文將影響上市企業(yè)盈利能力的指標(biāo)分為以下幾類，分別代表了上市企業(yè)不同方面盈利能力的反映。以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的盈利能力，以總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、流動(dòng)資產(chǎn)凈利率指標(biāo)反映資產(chǎn)的盈利能力，以凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)反映所有者權(quán)益的盈利能力，以成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)反映成本控制的盈利能力。5.2數(shù)據(jù)處理5.2.1基于聚類分析法的分析通過(guò)快速聚類，通過(guò)以上列示的7個(gè)指標(biāo)來(lái)對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分類，根據(jù)以往實(shí)證分析情況大致判斷分為四類，分組情況如下表5.1。表5.1房地產(chǎn)上市企業(yè)的分類Case4類Case4類Case4類Case4類萬(wàn)科3萬(wàn)方發(fā)展4新湖中寶4金地集團(tuán)3深振業(yè)3美好置業(yè)4保利地產(chǎn)3棲霞建設(shè)4深物業(yè)3陽(yáng)光城4京投發(fā)展4綠地控股4大悅城4泰禾集團(tuán)4宋都股份4新黃浦2中洲控股4中交地產(chǎn)4大名城4萬(wàn)業(yè)企業(yè)1華僑城3三湘股份4大龍地產(chǎn)4城投控股4天健集團(tuán)4嘉凱城4臥龍地產(chǎn)3信達(dá)地產(chǎn)4金融街3福星股份4格力地產(chǎn)4陸家嘴1中潤(rùn)資源4廣宇集團(tuán)4魯商發(fā)展4天地源4渝開發(fā)1榮盛發(fā)展3萬(wàn)通發(fā)展1中華企業(yè)3榮安地產(chǎn)3濱江集團(tuán)3城建發(fā)展4珠江股份4廣宇發(fā)展3世聯(lián)行4天房發(fā)展4鳳凰股份4粵宏遠(yuǎn)4南國(guó)置業(yè)4華發(fā)股份4蘇州高新4陽(yáng)光股份4南山控股4華夏幸福3華遠(yuǎn)地產(chǎn)4順發(fā)恒業(yè)1亞太實(shí)業(yè)2首開股份4上實(shí)發(fā)展4在分類結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)四類企業(yè)進(jìn)行均值檢驗(yàn)，得出四類房地產(chǎn)企業(yè)的七類指標(biāo)描述統(tǒng)計(jì)量，如下表5.2所示。表5.2房地產(chǎn)上市企業(yè)7類指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)量個(gè)案集群編號(hào)資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率固定資產(chǎn)凈利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率成本費(fèi)用利潤(rùn)率息稅前利潤(rùn)1平均值.08049840.060248.09197480.1018098.4604100.727336401253369347.75999980數(shù)字5555555標(biāo)準(zhǔn)偏差.01892206.016851.02923792.0401599.0861929.100573041252623890.080798100最小值.059608.041796.052056.072756.394129.572098387548373.900000最大值(X).103447.078773.132112.170979.599141.8481013469674603.0000002平均值-.0302640-.04021-.0488610-.124372-.565957-.4064035960490612.45000000數(shù)字2222222標(biāo)準(zhǔn)偏差.00647286.006165.00622395.0037547.2473247.04947273292418634.711763600最小值-.034841-.04457-.053262-.127027-.740842-.441386753719412.900000最大值(X)-.025687-.03585-.044460-.121717-.391072-.3714211167261812.0000003平均值.06066153.042019.04988873.1755790.2469549.3902308710250502146.52666700數(shù)字14141414141414標(biāo)準(zhǔn)偏差.01805851.013936.01734083.0557682.0630485.1367825220810327124.090954000最小值.032498.021166.022959.039452.130535.185296569817241.700000最大值(X).105785.068891.078463.260179.340450.59071782275231229.0000004平均值.02829455.013256.01443195.0626084.1115671.137298055133828057.86420800數(shù)字39393939393939表5.2續(xù)房地產(chǎn)上市企業(yè)7類指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)偏差.012901.01048937.01933133.0489393.0851629.0941644910935214015.809048000最小值-.00328-.012259-.067996-.036120-.154568-.130998-388535853.400000最大值(X).048490.032240.050115.179193.231984.26476253112441464.000000總計(jì)平均值.038785.02258087.02764828.0878852.1519002.231577735950513772.67400200數(shù)字60606060606060標(biāo)準(zhǔn)偏差.026615.02325823.03393635.0791192.1895027.2397446213627344987.950594000最小值-.03484-.044571-.067996-.127027-.740842-.441386-388535853.400000最大值(X).105785.078773.132112.260179.599141.84810182275231229.000000從表上得知，60個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在各指標(biāo)的描述統(tǒng)計(jì)量上相差較大，因此再次印證分類為四類具有可行性。第一類房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況較好，各指標(biāo)普遍遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，包括了渝開發(fā)、順發(fā)恒業(yè)、萬(wàn)通發(fā)展、萬(wàn)業(yè)企業(yè)和陸家嘴五個(gè)企業(yè)。這些個(gè)股在2020年間漲幅較大，股價(jià)大幅拉升，明顯超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)均值。對(duì)已上市的公司來(lái)說(shuō)，其股票價(jià)格是投資者對(duì)公司股票投資價(jià)值判斷的均衡表現(xiàn)，也是企業(yè)盈利狀況的側(cè)面反映，因此該分類結(jié)果與市場(chǎng)現(xiàn)狀與投資者喜好相符。第二類企業(yè)相較之下遜色不少，每項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，盈利狀況堪憂。該類企業(yè)反映所有者權(quán)益的盈利指標(biāo)，凈資產(chǎn)收益率也呈現(xiàn)負(fù)數(shù)下，表明投入難以帶來(lái)回報(bào)，因此不建議對(duì)該類企業(yè)進(jìn)行投資。雖然該類企業(yè)只有2個(gè)，但是觀察原始數(shù)據(jù)時(shí)不難發(fā)現(xiàn)，有不少企業(yè)也出現(xiàn)指標(biāo)基本為負(fù)數(shù)的情況，盈利狀況也不容樂(lè)觀，但是由于絕對(duì)值較小，遠(yuǎn)小于第二類企業(yè)的指標(biāo)，因此被分入第四類房地產(chǎn)企業(yè)中，但也需引起重視。第三類企業(yè)指標(biāo)呈現(xiàn)良好，雖沒有第一類企業(yè)均值高，但表現(xiàn)得非常穩(wěn)定，標(biāo)準(zhǔn)偏差較小。包括萬(wàn)科、深振業(yè)、深物業(yè)、保利地產(chǎn)等龍頭企業(yè)，相比于第一類處于發(fā)展勢(shì)頭迅猛的地產(chǎn)企業(yè)，第三類基本上是多年來(lái)盈利能力優(yōu)秀且穩(wěn)定的企業(yè)，一共14個(gè)。第四類企業(yè)占總研究數(shù)量個(gè)數(shù)過(guò)半，達(dá)到39個(gè)，盈利能力堪稱一般，甚至各指標(biāo)都低于行業(yè)均值。但我們不難發(fā)現(xiàn)，由于一些盈利能力指標(biāo)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，表明盈利能力不良的企業(yè)存在，如南國(guó)置業(yè)、美好置業(yè)等，因此第四類企業(yè)的指標(biāo)均值被普遍拉低。但也存在部分盈利能力一般的地產(chǎn)企業(yè)，如城建發(fā)展、大龍地產(chǎn)等，因此第四類企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)最大值，存在超過(guò)行業(yè)均值的情況。綜上所述，筆者通過(guò)聚類分析對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)做了分類，也對(duì)它們的盈利能力粗略做了描述性統(tǒng)計(jì)。接著筆者將在聚類分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)因子分析建立一個(gè)較為客觀的盈利能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并計(jì)算出各公司得分。5.2.2基于因子分析法的盈利能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)首先根據(jù)KMO測(cè)度和球體檢驗(yàn)，判斷原始數(shù)據(jù)是否適合進(jìn)行因子分析。表5.3KMO和巴特利特檢驗(yàn)KMO取樣適切性量數(shù)。.749Bartlett的球形度檢驗(yàn)上次讀取的卡方315.418自由度21顯著性.000根據(jù)表5.3中，球形度檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為315.418,顯著性接近0，表明變量間具有較強(qiáng)的相關(guān)性。KMO統(tǒng)計(jì)量為0.749，說(shuō)明各變量間信息重疊程度尚可，應(yīng)當(dāng)有可能得出較為滿意的因子分析模型。接下來(lái)看公因子方差：表5.4公因子方差初始值提取凈資產(chǎn)收益率1.000.831資產(chǎn)報(bào)酬率1.000.889總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率1.000.944息稅前利潤(rùn)1.000.867營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率1.000.849投資收益率1.000.862固定資產(chǎn)凈利潤(rùn)率1.000.687根據(jù)表5.4可見，大部分變量的信息提取比例在80%以上，因此按照默認(rèn)數(shù)量，提取出的公因子對(duì)多數(shù)原始變量的解釋能力較強(qiáng)。之后來(lái)看各成分方差貢獻(xiàn)率和累計(jì)貢獻(xiàn)率：表5.5總方差解釋組件初始特征值提取載荷平方和總計(jì)方差百分比累積%總計(jì)方差百分比累積%表5.5續(xù)總方差解釋13.67852.54152.5413.67852.54152.54121.19217.03469.5741.19217.03469.57431.06015.14484.7191.06015.14484.7194.6218.87493.5935.2343.34096.9336.1872.66899.6017.028.399100.000根據(jù)表5.5可以得到前三個(gè)因子的特征根都大于1，且累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到84.71%，超過(guò)了80%以上，因此使用前三個(gè)主成分足以描述盈利能力水平。圖5.1碎石圖如上圖5.1所示，碎石圖顯示了各因子重要程度，可以觀察到前三個(gè)因子在曲線陡坡上，且特征值大于1，因此考慮前三個(gè)因子即可。在最初生成的因子載荷矩陣中，由于一個(gè)變量在在多個(gè)公共因子上有較大荷載，因此不能清晰解釋各因子所代表的經(jīng)濟(jì)含義。所以接下來(lái)通過(guò)正交旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，使同一個(gè)因子在各個(gè)變量上的負(fù)載盡可能兩極分離，更清楚呈現(xiàn)因子背后的經(jīng)濟(jì)意義。表5.6旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣組件123總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率.971資產(chǎn)報(bào)酬率.941營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率.893凈資產(chǎn)收益率.830.333固定資產(chǎn)凈利潤(rùn)率.537-.458.434息稅前利潤(rùn).905投資收益率.913由于在輸出時(shí)將絕對(duì)值選擇0.3以上，因此表4.6中部分小于0.3的結(jié)果不以顯示，更能方便我們分析旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣。第一個(gè)因子F1中，總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率載荷系數(shù)占據(jù)較大，由此可以看出第一個(gè)因子著重解釋了這幾個(gè)變量。從經(jīng)濟(jì)意義的角度看，可以將這個(gè)因子命名為盈利效率。第二個(gè)因子F2中，載荷系數(shù)較大的變量為息稅前利潤(rùn)，因此可以將該因子命名為利潤(rùn)獲取指標(biāo)。第三個(gè)因子F3中，投資收益率和固定資產(chǎn)收益率變量的載荷系數(shù)比較大，從實(shí)際意義看，反映的是投資效果，所以命名為投資回報(bào)指標(biāo)。圖5.2旋轉(zhuǎn)后的空間組件圖由上圖可知，因子載荷系數(shù)接近于0或1，說(shuō)明用以上因子解釋意義可行。之后計(jì)算因子得分，根據(jù)統(tǒng)計(jì)軟件用回歸分析法，得到的成分得分系數(shù)矩陣，從而寫出各公因子的表達(dá)式：F1=0.21X1+0.26X2+0.27X3-0.01X4+0.25X5-0.04X6+0.18X7……（5.1）F2=0.24X1-0.03X2-0.04X3+0.78X4-0.02X5+0.06X6-0.46X7……（5.2）F3=0.14X1-0.04X2-0.02X3+0.06X4-0.21X5+0.81X6+0.41X7……（5.3）根據(jù)以上三個(gè)表達(dá)式，可以計(jì)算出每個(gè)房地產(chǎn)上市企業(yè)對(duì)應(yīng)的三個(gè)因子得分。接下來(lái)，用三個(gè)因子各自的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)重，計(jì)算出每個(gè)公司的總因子得分。因子得分F=（52.198/84.719）F1+(16.508/84.719)F2+(16.012/84.719)F3即F=0.616F1+0.194F2+0.189F3…………（5.4）根據(jù)總因子得分結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在滬深兩地上市企業(yè)中，排名前十位臥龍地產(chǎn)（1.39），萬(wàn)科（1.36），榮安地產(chǎn)（1.09），深物業(yè)（1.07），保利地產(chǎn)（0.97），順發(fā)恒業(yè)（0.88），深振業(yè)（0.85），陸家嘴（0.84），金地集團(tuán)（0.83），萬(wàn)業(yè)企業(yè)（0.78）。這十位公司中，除了萬(wàn)科與保利地產(chǎn)，都在第一個(gè)因子上取得較高的得分，因?yàn)榈谝粋€(gè)因子在總因子得分中所占比例較大，因此這些總資產(chǎn)凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率高的企業(yè)在總體評(píng)價(jià)上排名也比較靠前。另外地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬(wàn)科與保利地產(chǎn)，在第一個(gè)因子上評(píng)分較低，且總評(píng)分也沒有特別靠前，并不意味著這些老牌企業(yè)走下坡路，而是因?yàn)橛手笜?biāo)衡量的是相對(duì)指標(biāo)“率”，并非絕對(duì)的盈利數(shù)量。所以排名高低，與公司擁有的總資產(chǎn)數(shù)沒有絕對(duì)意義上的關(guān)系。5.2.3比較兩種方法根據(jù)聚類分析產(chǎn)生的類別，得到降序排列結(jié)果是：1（優(yōu)秀），3（良好），4（普通），2（不及格）。根據(jù)因子分析法的結(jié)果，排名在前十位的公司，有3個(gè)來(lái)自聚類分析中第一類盈利水平優(yōu)秀的企業(yè)，剩下的7個(gè)來(lái)自第三類企業(yè)。由此可見，兩種統(tǒng)計(jì)方法得出的結(jié)論基本一致，側(cè)面印證通過(guò)因子分析得到的房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)體系較為客觀。6.結(jié)論與建議6.1結(jié)論通過(guò)聚類分析法、因子分析法，對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力分析，以及日常生活中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的觀察，可以得到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展、日臻完善的結(jié)論。雖然市場(chǎng)上房屋庫(kù)存積壓空置率上升，投資者偏好轉(zhuǎn)移，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的地位。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，采取穩(wěn)定長(zhǎng)久的模式運(yùn)營(yíng)，依然可以讓房地產(chǎn)上市企業(yè)成為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的引擎。6.1.1聚類分析法根據(jù)聚類分析的結(jié)果來(lái)看，行業(yè)內(nèi)部的高資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)起到了帶動(dòng)行業(yè)整體盈利能力發(fā)展的作用。雖說(shuō)保利集團(tuán)、萬(wàn)科等龍頭企業(yè)，受到一定的投資者偏好的沖擊，但是他們的盈利能力依然遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，同時(shí)創(chuàng)造出的收益也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，處于行業(yè)平均水平的位置上，因此對(duì)于該類企業(yè)而言，如何在穩(wěn)定發(fā)展中找到適合自身的經(jīng)營(yíng)模式勢(shì)在必行，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，跳離行業(yè)中間位置，一躍帶動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。對(duì)于剩下的盈利能力滯后的企業(yè)，需要改變現(xiàn)有的盈利方式，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面的資源，爭(zhēng)取創(chuàng)造轉(zhuǎn)虧為盈的局面。6.1.2因子分析法再來(lái)看因子分析的結(jié)果，在盈利能力因子評(píng)價(jià)體系中排名靠前的企業(yè)，到了聚類分析分類中，也呈現(xiàn)為優(yōu)秀或良好，因此兩種方法產(chǎn)生的評(píng)價(jià)結(jié)果大體一致，所選用的指標(biāo)也較為客觀地反映上市企業(yè)盈利能力。在評(píng)分結(jié)果中，總資產(chǎn)凈利率、資產(chǎn)報(bào)酬率代表的盈利效率指標(biāo)，息稅前利潤(rùn)代表的利潤(rùn)獲取指標(biāo)對(duì)評(píng)分影響顯著，投資收益率代表的投資回報(bào)指標(biāo)，帶來(lái)的影響稍遜一籌。因此地產(chǎn)上市企業(yè)想要獲得盈利能力提升，可以從總資產(chǎn)凈利率、資產(chǎn)報(bào)酬率、息稅前利潤(rùn)等指標(biāo)的更進(jìn)來(lái)入手。雖然企業(yè)盈利能力為企業(yè)各項(xiàng)能力的重中之重，但是企業(yè)的良好發(fā)展與績(jī)效提升，也離不開經(jīng)營(yíng)能力、償債能力、發(fā)展能力的進(jìn)步，因此企業(yè)在關(guān)注增強(qiáng)盈利能力的同時(shí)，也要兼顧其他能力的平衡發(fā)展。6.2盈利能力提升建議首先應(yīng)提升盈利效率，根據(jù)因子分析的結(jié)果可知，盈利效率指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力影響顯著。但是盈利能力的提升，完全遠(yuǎn)非來(lái)自企業(yè)資金大量支出，而是在于經(jīng)管模式的運(yùn)用合理，許多非高資產(chǎn)的房地產(chǎn)上市企業(yè)也能獲得較好的盈利能力評(píng)價(jià)，便足以證明這一點(diǎn)。這些房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)在于，采用專業(yè)化的模式運(yùn)營(yíng)管理，雖然房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化趨勢(shì)日趨顯著，但仍有不少企業(yè)固步自封，采用傳統(tǒng)模式進(jìn)行管理，不僅阻礙了企業(yè)自身盈利能力提升，也拖慢了行業(yè)發(fā)展速度。因此選擇合理的運(yùn)營(yíng)模式，可以達(dá)到提高盈利效率的效果，從而可以提升企業(yè)整體盈利能力。再者，加強(qiáng)企業(yè)資金管控能力。高資產(chǎn)企業(yè)的盈利效率雖然未必排居行業(yè)首位，但是整體的盈利能力有目共睹。因此充足的可支配資金，對(duì)于房地產(chǎn)這種高投資的行業(yè)而言必不可少。為了提高資金運(yùn)作效率，企業(yè)可以建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估機(jī)制，做好資金風(fēng)險(xiǎn)管理，提高現(xiàn)有資金周轉(zhuǎn)能力；做好成本費(fèi)用管控，密切注意各項(xiàng)費(fèi)用最佳臨界點(diǎn)；同時(shí)合理利用財(cái)務(wù)杠桿，權(quán)衡杠桿收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在保證一定現(xiàn)金流量的情況下把控負(fù)債規(guī)模。其次，打通多元化融資渠道。我國(guó)資本市場(chǎng)目前普遍存在一種股權(quán)融資偏好傾向，房地產(chǎn)上市企業(yè)也難以逃脫這個(gè)怪圈。一者，房地產(chǎn)上市企業(yè)對(duì)內(nèi)源融資依存度較低，基本依靠外部市場(chǎng)輸血；二者，我國(guó)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)債券市場(chǎng)占比較小，股票市場(chǎng)獨(dú)大的格局難以改變；三者，A股上市公司股權(quán)融資成本一直處于較低水平，這也是房地產(chǎn)企業(yè)追逐發(fā)行股票的動(dòng)因。除股權(quán)融資外，房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資來(lái)源只剩下基礎(chǔ)的銀行貸款方式[29]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需合理利用國(guó)家政策與金融機(jī)構(gòu)平臺(tái)，拓寬融資渠道，通過(guò)發(fā)行債券、優(yōu)化內(nèi)源融資，來(lái)完善多元化融資格局，以達(dá)到盈利能力提升目的與市場(chǎng)適應(yīng)需求。與此同時(shí)，企業(yè)還需建立良好的品牌形象。良好的品牌形象[30]是一種無(wú)形的優(yōu)勢(shì)資源，可以增加產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值，成為企業(yè)開拓市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)的堅(jiān)船利炮。因此提高消費(fèi)者品牌忠誠(chéng)度，成為不少霸主企業(yè)獨(dú)占鰲頭的行業(yè)秘訣。諸如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等通過(guò)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、正面體驗(yàn)，適當(dāng)?shù)膹V告投入與媒體宣傳，將品牌形象作為一種價(jià)值強(qiáng)化，達(dá)到塑造品牌美譽(yù)與企業(yè)形象的目的，不僅大幅提升盈利能力，也在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取到更多優(yōu)勢(shì)。6.3不足由于筆者理論、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不豐富，本文難免存在不少不足之處。首先，盈利能力評(píng)價(jià)方法本身是各派學(xué)者各執(zhí)一詞的研究熱點(diǎn)，盈利能力原始指標(biāo)選擇上存在諸多可能。雖然本文得到的評(píng)價(jià)體系與實(shí)際市場(chǎng)結(jié)果大致相符，但仍存在指標(biāo)替換、指標(biāo)刪增的改進(jìn)余地。其次，由于筆者研究能力與時(shí)間有限，只對(duì)2020年滬深上市房地產(chǎn)的盈利能力狀況做了分析，而每年市場(chǎng)形勢(shì)千變?nèi)f化，影響盈利能力的內(nèi)外因素略有不同。如果采用連續(xù)三至五年以上的數(shù)據(jù)，相信能得到更為客觀的評(píng)價(jià)體系與研究結(jié)論。參考文獻(xiàn)[1]宋亦寧.M上市公司盈利能力分析及提升策略研究[D].西安理工大學(xué),2019.[2]潘麗.上市公司盈利能力分析——比較分析青島啤酒盈利能力[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2014,26(04):27-29.[3]黎精明,范沁茹.上市公司盈利能力分析——以鋼鐵企業(yè)為例[J].財(cái)會(huì)通訊,2015(23):44-47+129.[4]方華.盈利能力評(píng)價(jià)系統(tǒng)構(gòu)建[J].財(cái)會(huì)通訊,2009(35):64-65.[5]李蕾.企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力分析[J].會(huì)計(jì)之友,2013(15):99-102.[6]李雅娟.杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析中的應(yīng)用——以保利地產(chǎn)為例[J].財(cái)會(huì)通訊,2015(14):93-97.[7]蔣倩.杜邦分析法視閾下上市商業(yè)銀行盈利能力分析[J].財(cái)會(huì)通訊,2015(29):45-47.[8]商夢(mèng)琦.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈利能力分析[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2015(3)[9]KRavichandran.FinancialstatementanalysisofSundaramClaytonLimited[J].SocialSciencesElectronicPublishing,2009,Vol.61No.1:526-550.[10]VincentO.Ongore,PhD,Therelationshipbetweenownershipstructureandfirmperformance:AnEmpiricalAnalysisofListedcompaniesinKenya[J].Business&Economy,2010,23:21-40[11]CharumathiB.OntheDeterminantsofProfitabilityofIndianLifeInsures-AnEmpiricalStudy[J].LectureNotesinEngineering&ComputerScience,2012,2197(1):505-510[12]RezaAbdoliBidhandi,ChangizValmohammadi.Effectsofsupplychainagilityonprofitability[J].BusinessProcessManagementJournal,2017,23(5)[13]張智佳.杜邦分析法的局限性及改進(jìn)分析[J].商訊,2020(09):6-7[14]陸佳琦.房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2020(18):130-131.[15]季慧敏.基于平衡記分卡的R咖啡綜合績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].南京信息工程大學(xué),2020.[16]馬琳.基于價(jià)值管理的EVA評(píng)價(jià)方法研究[D].大連理工大學(xué),2004.[17]馬奔騰.基于杜邦分析體系的YG公司盈利能力分析研究[D].安徽大學(xué),2016.[18]陳曉亮.MZ企業(yè)盈利能力分析研究[D].沈陽(yáng)大學(xué),2020.[19]馬春華.基于擴(kuò)展杜邦分析法的我國(guó)中小企業(yè)盈利模式優(yōu)化路徑分析研究[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索,2012(10):85-88.[20]陳平.企業(yè)收益質(zhì)量評(píng)價(jià)體系研究[J].商業(yè)時(shí)代,2008(10):39-40.[21]周星煜.主成分法在上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)中的運(yùn)用[J].會(huì)計(jì)之友,2011(22):86-89.[22]劉平,張紅.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力及其影響因素[J].中國(guó)房地產(chǎn),2006(03):28-31.[23]于波,沈潔.上市公司盈利能力周期實(shí)證分析——來(lái)自房地產(chǎn)數(shù)據(jù)[J].財(cái)會(huì)通訊,2013(06):61-64.[24]張曉明.我國(guó)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)方法創(chuàng)新研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué),2004(06):90-93+110.[25]顏文娟.HTY公司盈利能力影響因素分析[D].南華大學(xué),2017.[26]曹曉瑛.新常態(tài)下白酒類上市公司盈利能力研究[D].天津科技大學(xué),2018.[27]李學(xué)鋒,趙啟明,王藝霏.新冠肺炎影響下2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化分析[J].遼寧經(jīng)濟(jì),2020(05):8-9.[28]鄧正春.房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力的研究[D].北京化工大學(xué),2019.[29]李朝.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析[J].現(xiàn)代交際,2017(16):170-171.[30]陳曄,李天元,趙帆.目的地網(wǎng)絡(luò)界面對(duì)旅游者體驗(yàn)及品牌形象的影響[J].旅游學(xué)刊,2014,29(10):31-41.附錄A表2020年房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力指標(biāo)年報(bào)公司名稱資產(chǎn)報(bào)酬率A總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率（ROA）A固定資產(chǎn)凈利潤(rùn)率A凈資產(chǎn)收益率A息稅前利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率投資收益率萬(wàn)科A0.047560.0318694.4461560.203754822752312290.2082480.034966深振業(yè)A0.0781480.05354464.1388420.11757912304650600.297060.086687深物業(yè)A0.1057850.0688917.9323180.2271911395650650.2488620.112628大悅城0.0418370.0202280.8772320.08710176638907130.177560.043729中洲控股0.0384390.0149210.5990370.08406117351729430.1809112.042709華僑城A0.0553530.0377810.9021410.150983210131213050.3203790.310741天健集團(tuán)0.0483420.0306013.0291040.12769919488200230.1227780.272938金融街A0.0449530.0254381.6474090.10570972819757660.219826-0.005724中潤(rùn)資源0.011294-0.012259-0.060164-0.02938229611145.69-0.1392040.095388渝開發(fā)0.0596080.0417960.4043720.072756387548373.90.3967720.035874榮安地產(chǎn)0.0566690.04388472.6439620.26017922674756070.3208980.194049廣宇發(fā)展0.0632590.0449421.9426410.23086344227200380.178897-0.019334粵宏遠(yuǎn)0.0352970.0189190.4125110.032064103516760.50.1021380.906821陽(yáng)光股份0.014801-0.011319-6.911404-0.01862485584000-0.1545680.063538順發(fā)恒業(yè)0.0949620.07731411.3062660.098609792992739.20.4875380.876841萬(wàn)方發(fā)展0.0432080.0305644.1754230.07171922825793.280.1668390.314388美好置業(yè)-0.000534-0.007552-0.092241-0.028696-14686545.4-0.0145780.288841陽(yáng)光城A0.024960.0140511.0414310.08490176763876520.1118210.053361表續(xù)2020年房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力指標(biāo)年報(bào)亞太實(shí)業(yè)-0.034841-0.044571-4.529102-0.121717-8375412.19-0.740842-0.24384泰禾集團(tuán)0.0043570.0032460.2041020.0215719773691220.0156840.174802中交地產(chǎn)0.0381980.02362417.8263940.17919318141166970.1273530.035485三湘股份0.0351870.0164483.5501380.037015451344748.20.150410.016162嘉凱城0.0429920.0023050.0515150.012029817920075.80.231984120.13127福星股份0.0277210.013170.69110.05438814159041280.1107430.448528廣宇集團(tuán)0.0460760.0322422.9826150.110969602492339.90.144490.034155榮盛發(fā)展0.0548630.0376581.702880.214617139678203920.1875130.041179濱江集團(tuán)0.0486340.030656.7570980.17727263042147650.2171430.118244世聯(lián)行0.03380.0082920.7074590.01784394336296.40.0363870.093121南國(guó)置業(yè)-0.003279-0.006668-0.275908-0.03612-87872887.34-0.0201930.440709南山控股0.0271360.0110880.2074750.04171311672618120.1031020.036703保利地產(chǎn)0.0514050.0363475.0259780.163618531124414640.2136290.062321宋都股份0.0244670.01553510.3528060.105999922194159.30.1992810.038147大名城0.048490.0237911.6047270.06992420342974410.1015350.032548大龍地產(chǎn)0.0324980.0211661.410910.039452145249900.80.1305350.04326臥龍地產(chǎn)0.0796430.066381115.7159050.184768612619832.50.340450.116599格力地產(chǎn)0.024010.0161183.2299930.066946784228337.60.16842829.518795新湖中寶0.0373640.0146614.0701810.06005253816473950.1914680.098814表續(xù)2020年房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力指標(biāo)年報(bào)魯商發(fā)展0.0110590.0070350.4703730.083932619512321.50.0558020.56798萬(wàn)通發(fā)展0.0643810.0490265.3095670.075253810435264.60.5991411.599932城建發(fā)展0.0283190.018143.5606410.07944234696746030.1658240.168634天房發(fā)展0.0239270.0072362.1753230.033999611979810.60.0572990.556632華發(fā)股份0.0199210.0141654.1681490.07659846638102650.1314740.084236華夏幸福0.0546910.0320761.9093450.19929250383767010.2142980.063979首開股份0.0362170.0185794.7559380.097354109870234520.1753380.005866金地集團(tuán)0.058570.0461912.38488603125310.16612棲霞建設(shè)0.0276670.01460210.192190.074486569817241.70.154-0.11125綠地控股0.0314420.0182860.498910.159447360234758220.0740050.266758新黃浦-0.025687-0.035853-1.050087-0.127027-388535853.4-0.3910720.115599萬(wàn)業(yè)企業(yè)0.1034470.0787738.4272990.091452753719412.90.3941290.048945城投控股0.0217290.01601536.9352470.031123865407719.70.2199480.051176信達(dá)地產(chǎn)0.0444830.0259237.7882290.11230643862098020.18510.185806陸家嘴0.0800940.0543323.0728040.17097973238422310.424470.056708天地源0.0259480.014223.0843050.1024597512233030.125868-0.036767中華企業(yè)0.0778920.05347416.3235250.17065941948799980.294054-0.020668京投發(fā)展0.0197380.0099645.9936630.111279911754810.40.1562830.10516珠江股份0.0333160.0112570.3311010.062229789923709.20.140160.17114鳳凰股份0.0219610.0099423.9569010.014235191132333.10.0996640.086991表續(xù)2020年房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力指標(biāo)年報(bào)蘇州高新0.026760.0113440.3189820.03520512653451810.098372-0.096501華遠(yuǎn)地產(chǎn)0.0200560.0121360.3874990.07674611728766540.1354180.465393上實(shí)發(fā)展0.03848