公司物業(yè)部工作手冊

XX物業(yè)部工作手冊

小區(qū)約章

第一節(jié)《業(yè)主公約》

第二節(jié)《住戶手冊》

第三節(jié)《裝修手冊》

第二章物業(yè)管理對外服務指引

第一節(jié)交收樓手續(xù)辦理指引

第二節(jié)室內二次裝修指引

第三節(jié)各類申請報裝業(yè)主指引

第四節(jié)《住戶證》辦理指引

第五節(jié)車輛管理及停放管理指引

第六節(jié)業(yè)主/住戶報修業(yè)務指引

笫七節(jié)業(yè)主/住戶投訴業(yè)主指引

第八節(jié)物品放行指引

第三章內部運作管理規(guī)程

第一節(jié)各類報修處理規(guī)程

第二節(jié)各類投訴處理規(guī)程

第三節(jié)鑰匙管理規(guī)程

第四節(jié)回訪工作管理規(guī)程

第五節(jié)日常巡查工作規(guī)程

第六節(jié)清潔工作管理及檢宣規(guī)程

第七節(jié)綠化工作管理及檢查規(guī)程

第八節(jié)物業(yè)管理收費規(guī)程

第九節(jié)夜間突發(fā)事件處理規(guī)程

第一章《小區(qū)約章》

第一節(jié)《業(yè)主公約》

第一章定義

公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：

1.地塊

指根據廣州市國有土地使用權出讓合同和有關文件而取得位于中國廣東省廣州市天河區(qū)五

山鎮(zhèn)****新城地塊土地使用權的土地。

2.地名

指座落于地塊上名為廣州［****新城］或其他名稱的各座建筑物。

3.發(fā)展商

指廣州********集團有限公司。

4.公共地方

指個別業(yè)主/住戶擁有獨自使用權和發(fā)展商保留的地方以外的地方，其中包括“****新城”

內的各出入口、人行道、通道、電梯大堂、大樓的出入口大堂、天井、外墻、天臺及平臺（指

未被業(yè)主單獨取得所有權或約定使用權的部分）、變壓房、電話機房及線架房、綠化區(qū)、車

道、升降機、電梯井、走火通道、走廊、梯臺、共用衛(wèi)生間、后備發(fā)電房、泵房、水箱、中

央空調設備機房、電掣房、自動灑水系統(tǒng)及消防設備控制室、升降機房及為“****新城”的

業(yè)主、用戶及訪客而設立的公用地方或范圍。

5.公共設施

指為“****新城”的公眾利益而在“****新城”所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備、裝

置，包括給排水系統(tǒng)、中央空調及電力系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升

降機、電梯井、衛(wèi)生間設冬、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，共用給排水

道、共用溝渠、共用管道、槽溝、電線、電纜、有線電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)生設備、告示板、會

所、綠化區(qū)的裝置、其他機械、及其小區(qū)公共區(qū)域內所種植物等；以上所列的各類設施，不

論是設置于公共區(qū)域、保留地方，或是個別業(yè)主擁有的單元內，均屬公共設施部分，只供發(fā)

展商或和美服務機構使用，業(yè)主或租戶使用的設施則不包括在內。

6.綠化區(qū)域

指根據政府有關部門批準的規(guī)劃在“****新城”所屬地塊或平臺上實施綠化的地區(qū)。

7.保留地方

指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用的部分，包括“****新城”內非住戶單元及非公共場所。

8.物業(yè)管理

是指對本物業(yè)范圍內的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治

安、消防等公共設施以及環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治的全部活動。

9.管理公司、管理處

特指廣州奉"***"物業(yè)管理有限公司或其管轄的管理處，是根據《廣州市物業(yè)管理辦法》第

三十三條“'業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設單位委托物業(yè)管理公司進行管理”的規(guī)定，由

受委托的物業(yè)管理公司成立的、專業(yè)從事“****新城”小區(qū)物業(yè)管理的工作機構。

10.管理者

指由發(fā)展商自行任命或根據公約聘請的，委托管理“**x*新城”（全部或部分）的人員或公

司。

11.維修基金

指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設備的款項。

12.管理規(guī)則

指《業(yè)主公約》、《住戶手冊》和《裝修手冊》內的一切條款以及發(fā)展商、管理者或業(yè)主大會

按公約授權制定（不定時修正）修訂的各項與“****新城”有關的規(guī)章制度。

13.管理合同

指發(fā)展商或業(yè)主委員會依據公約與管理者本著協(xié)商一致的原則共同訂立的一份或多份管理

合同（視情況而定）。

14.業(yè)主

指物業(yè)的所有權人。

15.使用人

指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。

16.單元

指業(yè)主在“****新城”獨立擁有的住宅單位、車位、商鋪或其它獨立空間。

17.外墻

指各座大樓的全部或部分外露墻?體。

18.會所

指，，****新城”內專供鍛煉身體、娛樂活動的場所及其設施（包括收費或不另收費的場所）。

19.土地出讓合同

指土地使用者與廣州市房地產管理部門簽訂的有償出讓"****新城”所占地塊的土地使用權

的批文、文件和有關合同，

20.住戶手冊

指發(fā)展商或管理者根據業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主及用戶在使用其所擁有的單

元、公共設施、商鋪及停車位時所需要遵守的細則。

21.裝修手冊

指發(fā)展商或管理者根據業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主/住戶在裝修單元時所需要

遵守的細則。

22.管理費預算

指根據業(yè)主公約，住戶手冊和有關法規(guī)規(guī)定為''****新城”準備的管理費的預算。

23.管理費

指管理者因管理及保養(yǎng)“****新城”內建筑物及公共設施、設備等各座大樓而引起的所有費

用和開支。

24.停車位

指根據業(yè)主公約、政府批文以及《住戶手冊》的規(guī)定作為停泊機動車輛、摩托車和自行車的

地方。

25.商鋪

指根據業(yè)主公約、政府批文、房地產證作為商業(yè)經營用途的地方。

26.交樓通知書

指發(fā)展商就有關“奉亭登新城”單元可以交付給業(yè)主使用而發(fā)給各業(yè)主的通知書。

27.業(yè)主委員會

指各業(yè)主按照本公約第六章不時召開的由業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主代表機構。

28.業(yè)主大會

指按照本公約第六章組織的業(yè)主大會。

第二章總則

加強”****新城”小區(qū)的物業(yè)管理，保障全體業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權益，維護公共

環(huán)境及公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造良好的安居生活環(huán)境，是全體業(yè)主的共

同意愿。

根據政府法律、法規(guī)的有關規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“****新城”小區(qū)

“業(yè)主公約”，并依約遵守。

本公約的作用是協(xié)調全體業(yè)主、使用人的整體利益或共同意愿與個別業(yè)主的個人利益或局部

意愿的關系，在管理公司的管理下共同維護“****新城”小區(qū)的良好環(huán)境。

公約是為維護小區(qū)的正常秩序設置的，因此各、業(yè)主及其訪客有責任和義務遵守和履行公約，

接受公約條文的約束。公約明文規(guī)定各業(yè)主對其依法取得所有權的單元享有占有、使用、收

益和處分權時，必須使其承讓人或使用人承諾遵守及履行公約的條款。

管理公司可根據實際需要對管理公約進行修改，并與各業(yè)主就本公司未詳盡規(guī)定簽定補充公

約，該補充公約與公約具有同等法律效力。

用途：“****新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設備

用房及公共設施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。

第三章業(yè)主

一、主的權利

1.依法獨自擁有、使用其名下的單元及利用木單元收取租金和獲得收益.

2.各單元業(yè)主擁有其名下單元的所有權，并可全權處分其名下所占的物業(yè)，例如使用、批

準別人占用、出售、轉讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其他方式處分，而無須發(fā)展商或其

他業(yè)主的同意。

3.在不影響“****新城”建筑結構及外觀下，對其名下單元進行裝修整理，但必須遵守小

區(qū)管理公司有關裝修規(guī)則，

4.業(yè)主按本公約規(guī)定可共同使用“****新城”的公共地方和公共設施，包括“****新城”

內所有的體育、娛樂、衛(wèi)生設施。

5.可根據本公約維護自身的合法權益。

6.可根據本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無權直接懲戒管理人員。業(yè)主

若有投訴可向管理者或業(yè)主委員會提出，然后由管理者根據《業(yè)主公約》有關條款進行適當

處理，業(yè)主無權要求管理者或其下屬為其提供與樓宇管理無關的服務。

7.可根據本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。在行使該項權利時，業(yè)主委員會須至少

提前六個月書面通知管理者，而且通知書內須附上有關業(yè)主大會通過的決議正本。

8.有權參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的投票表決權。

9.有權就物業(yè)管理的有關事項向業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復：有權

要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。

10.有權向物業(yè)管理部門進行投訴或提出意見與建議。

一、業(yè)主的義務

1.業(yè)主在行使上述權利和使用其名下單元時，有遵守政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約和管

理規(guī)則規(guī)定的義務。

2.業(yè)主依照本公約及管理者的規(guī)定，有依時繳交其名下應分擔的管理費、公共水電分攤費

和其他應繳費用的義務。

3.業(yè)主有共同負擔維修和美化小區(qū)的結構、公共地方及公共設施等費用的義務。

4.業(yè)主須依時繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關公共設施使用的費用。

5.本物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設備、設施、環(huán)境、治安、綠化等管理，全體業(yè)主

和物業(yè)使用人有遵守物'業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會制定的各項規(guī)章制度，如《業(yè)主公約》、《住

戶手冊》、《裝修手冊》及其它管理制度、規(guī)定、公約、手冊等文件的義務。

6.業(yè)主在行使本章第（一）節(jié)第2條權利時，必須連帶把本公約作為物業(yè)轉讓或出租合同

的附件，要求其名下單元的受讓人或使用人在處理該單元的同時簽署公約或承諾書、承諾履

行、遵守本公約、住戶手冊和其它管理規(guī)則，并在十五天內書面通知管理者有關該受讓人或

使用人的姓名、地址、處理日期并將承諾書交管理者，否則，原業(yè)主將對承受人或使用人的

違約行為負共同或連帶責任。

7.業(yè)主有義務支付在其物業(yè)轉讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有

管理費及其它應繳納的費用。

8.各業(yè)主自行負擔其單元內部范圍設施以及任何雖位于公共地方但由其獨占使用的各種入

墻管道、水、電設施以及計費表等的維修和更新費用。必要時，各業(yè)主可在報物業(yè)公司批準

后通過公共地方對其單元設施進行維修，但必須盡量減少對其他業(yè)主:造成的不方便，并須負

責賠償因該維修而對其他業(yè)主造成的損失或損害。任何單元內的排水、排污、裝修工程或其

他行為損害或影響上下毗鄰單元時，有關業(yè)主須承擔賠償及其有關維修責任。

9.在轉讓（轉相）所擁有的物業(yè)時，依照“權利、義務、責任依附物業(yè)實體”的原則，轉

讓（轉租）方原繳交的涉及物業(yè)實體的各項押金、基金不予退還，受讓（租賃）方承接其權

利；轉讓（轉租）方原欠繳的各項管理、水電等費用由受讓（租賃）方連帶承擔，受讓（租

貨）方連帶承接其責任。轉讓（轉租）方有遵守本項約定并預先知會受讓（租賃）方的義務。

10.業(yè)主在轉租所擁有的物業(yè)或承諾給予非業(yè)權使用人使用該物業(yè)時，有承擔承租人（或非

業(yè)權使用人）違反政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約各項約定所產生的連帶責任的義務。

11.本物業(yè)的管理成本，當由業(yè)權（使用）人分擔，無論該業(yè)權（使用）人是否已入住，本

物業(yè)的管理服務成本亦已發(fā)生，因此，合法的業(yè)權（使用）人同時也是合法的繳費主體，均

有按規(guī)定準時繳交管理費、公共水電分攤費、逾期繳費滯納金（如有發(fā)生）、違章罰款（如

有發(fā)生）、賠償款（如有發(fā)生）以及其它按規(guī)定應繳交的周轉金、保證金、維修基金等各項

費用的義務。

12.各項物業(yè)、設備、設施的維修保養(yǎng)費用支出，將隨自然損耗以及社會物價指數的增升而

呈現逐年遞增趨勢。為保持物業(yè)管理服務的質素，依年度預算每年適當合理調整管理服務收

費，足平衡預算的必然途涇。業(yè)權（使用）人有依章繳付管理費的義務。如需增收管理費，

管理處將報物價局審批，并提前一個月以書面形式通知全體業(yè)權（使用）人。

13.按照政府規(guī)定的套（單元）內建筑面積水平投影平面面積計算規(guī)范，在此水平投影平面

面積之外的本物業(yè)所有平面及空間，均為公共地域空間，各業(yè)權（使用）人不得占用任何公

共地域空間。有自覺維護公共場所（地）、道路、通道、平臺的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及

完好的義務。

14.有遵守本物業(yè)裝修、裝飾管理規(guī)定的義務。

1）填寫裝修申報表，送管理公司進行工程審核并按章繳時裝修管理押金及裝修垃圾清運費,

領取施工許可證，辦理裝修施工人員出入證；

2）按規(guī)定及工程規(guī)范施工，將裝修散料或余泥用袋裝運送；

3）完工后向管理公司申報查驗，經常規(guī)查驗合格，即無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使

用物業(yè)的現象（如滲、漏、堵、冒等），則裝修保證金于十五個工作日內無息全額予以返還,

否則視違章情況予以扣除并限期整改。

15.有承擔自有物業(yè)維修養(yǎng)護費用的義務，業(yè)主如請管理公司對其業(yè)權范圍內的有關設施、

設備進行維修、養(yǎng)護，則應承擔支付有關費用的義務。

16.有分擔房屋異產毗連部位維修養(yǎng)護費用的義務，凡房屋建筑及付屬設施設備或加建部位

一經或可能妨礙、危害異產毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀劃一及市容觀瞻，按規(guī)定

應由業(yè)權（使用）人單獨或聯(lián)合維修養(yǎng)護或拆除的，應及時進行維修養(yǎng)護或拆除，費用由業(yè)

權（使用）人單獨或聯(lián)合分擔。拒不進行的，由業(yè)主委員會或管理處強制維修養(yǎng)護或拆除，

其費用由違規(guī)的業(yè)權（使用）人承擔。

17.有遵守社會公德及維護公眾利益的義務。在本物業(yè)范圍內，不得有下列行為：

1）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外觀（含外墻、外門、窗、陽臺等部位設施的

顏色、形狀和規(guī)格）、設計、用途、功能和布局等；

2）對房屋的內、外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及公

共場所（地）；

4）損壞、拆除、改變供電、供水、通訊、排水、排污、消防、交通、監(jiān)測等公用設施：

5）不按規(guī)定堆放雜物、丟棄垃圾、高空擲物等：

6）違反政府規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，違反規(guī)定排放有毒、有害、易燃

的危險物質，違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物等；

7）踐踏、占用綠地，損壞、涂劃園林建筑或公共墻壁等；

8）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛及設立廣告牌及安裝室外天線等；

9）隨意停放車輛占道等；

10）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公眾利益或其他不良的行為；

11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為；

18.業(yè)權（使用）人使用K物業(yè)公共地域內的活動，應服從管理公司工作人員的指引，以免

因疏忽而侵害其它業(yè)權（使用）人的權益，有對全體業(yè)權（使用）人負責的義務。

三、業(yè)主的責任

1.不得改變業(yè)權物業(yè)（單元）的樓宇結構，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、

擴建、拆除任何建筑物；不得改變任何部分（包括住宅單元）的外觀；不得在“****新城”

任何公共地方和天臺、陽臺加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網或窗花、曬衣架、

天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞

任何窗戶和封閉陽臺。

2.不能改變單元外露的窗戶、欄桿及陽臺原有的色彩，以維護“****新城”整齊美觀。不

得在管理者指定位置以外的任.何地方的窗戶或外墻安裝仃.何空調機或其他固定設施，如違反

規(guī)定，管理者有權于任何時間拆去加建物而無須事先通知該業(yè)主，且有關費用及責任由該業(yè)

主承擔。

3.負責其單元內部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水系統(tǒng)暢通完好，以免溢水后對其他

單元用戶造成損失。

4.不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分的水、電或煤氣等的輸入及輸出

管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施；各業(yè)主若因此等行為引致水、氣、煙或其他有

關物體外溢，又或因在單元內制造不合理聲響和震蕩，妨礙或損害他人及其財產而導致他人

的訴訟、索賠和要求時，由該業(yè)主對此訴訟、索賠負全部責任。

5.各單元的業(yè)主，只能將其單元按上述土地出讓合問規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作

（或容許作）非法或不道德用途使用，或在單元內進行〔或容許進行）任何足以妨礙或侵擾

其他業(yè)主的行為。

6.業(yè)主如飼養(yǎng)任何寵物，須嚴格按照政府及管理者訂立的有關管理規(guī)定執(zhí)行，并報管理者

備案。

7.不得在單元內舉行葬禮、打齋、宗教儀式及嚴重干擾其他住戶的類似活動，不得將單元

作齋堂、殯儀館及類似用途。

8.除非得到管理者的書面同意，不得在樓宇內進行任何足以導致樓宇所購的保險全部或部

分失效，或引致保險費增加的行為。

9.不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施；不得在公共非指定的地方晾曬衣物或棄置

垃圾雜物；不得把垃圾廢物拋出窗外；不得在公共區(qū)域內作出任何行為導致對其他業(yè)主及使

用者構成干擾、不方便或損害。

10.未經向管理者申報并獲批準，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大所用電、煤氣、

給排水裝置和中央空調的負荷；也不得進行任何可能影響或損毀“****新城”及其內各單元

的水、電、煤氣、通訊的供應系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)工程的行為。

11.在獲得管理者書面同意后，各業(yè)主可以在不違反公約和管理規(guī)則，并應在取得有關政府

部門同意的前提下，自費在其單元中安裝或拆除增加物、附屬物，但不可因此引起“****

新城”或有關樓宇任何的結構性破壞，及干預’'****新城”內的樓宇、公共設施的任何部分

的使用。如業(yè)主在安裝增加附屬物時未獲得管理者和政府有關部門的同意，則管理者有權將

有關加建物拆除，一切相關費用由該業(yè)主負責。

12.各業(yè)主應對自身或其租客、受許可人、代理人、雇員、受邀請人、顧客訪客的行為，向

發(fā)展商、管理者、其他業(yè)主或任何有關人員負責。因上述人員的行為，由于疏忽、不當或錯

誤而發(fā)生的損害、損失，該業(yè)主必須支付所有因此而產生的費用和賠償。在前述情況下，如

損害或損失是由管理者負責修復、補償的，則費用由管理者收?。环枪芾碚哓撠熜迯?、補償

的，則費用由受影響的業(yè)主或代支費用者收取。

13.不得在“****新城”或其單元內儲存易燃、易爆、有毒或過重的物品，也不得在上述地

方燃燒任何燃料或物質導致發(fā)出過量的煙霧或氣體，亦不得干擾、改變、破壞“****新城”

的防火系統(tǒng)。

14.不得在單元大門或窗口安裝不符合管理公司規(guī)定的鐵閘或窗花，也不得改變其單元向公

共地方的大門窗戶的外觀顏色。

15.在發(fā)展商或管理者指定的地方安裝指定類型的空調系統(tǒng)應采用低噪設備并妥善處理水

滴問題，不得造成對其他住戶的干擾或樓宇的損害。違反公約規(guī)定的業(yè)主須對由此而導致的

損失負責并支付一切有關費用。

16.違反公約規(guī)定的業(yè)主須對因其行為疏忽、不當或錯誤而導致的發(fā)展商、管理者、其它業(yè)

主或任何有關人員的損失負責并支付一切有關費用。

第四章管理

一、一般事項：

1.****新城”住宅小區(qū)管理處（具體是“定義”第9條）受開發(fā)商委托，按照政府法律、

法規(guī)的有關規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，對本物業(yè)實施專業(yè)管理，同時承擔為業(yè)權（使用）

人提供優(yōu)質管理服務的責任。

2.管理公司是為全體業(yè)權（使用）人提供物業(yè)管理服務，而非僅為個別業(yè)權（使用）人提

供私人服務，故所有業(yè)權（使用）人應尊重管理公司為全體業(yè)權（使用）人提供管理服務的

公共職能。

二、管理者的權力及責任

1、在不觸犯業(yè)主整體權利的情況下，管理者有權對“****新城”進行有效的管理、美化和

維修，并為此負責。其中包括下列事項：

1）檢查、視察”****新城”，必要時包括所有單元的內部。

2）每一位業(yè)主或其使用者應嚴格按照裝修規(guī)則，完成其單元的裝修工程（包括機電工程）。

如果管理者發(fā)現該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權拒絕此類人員進入

“****新城”住宅小區(qū)，旦在管理者認為有必要的情況二，有權將其逐出“****新城”住宅

小區(qū)。裝修期間，管理者有權進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。所有

直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該業(yè)主負資，而與其他業(yè)主及

管理者無關。管理者有權在適當的時候，對裝修規(guī)則進行修正。裝修者需按規(guī)則繳交裝修保

證金給管理者（裝修保證金無利息），管理者根據裝修規(guī)則的條款可將此保證金作有關應用。

3）裝修保證金并無利息，由管理者應用于補償業(yè)主因其單元違規(guī)裝修引起的所有損失；

4）業(yè)（用）戶裝修完工，經物業(yè)管理公司檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施、亂倒

亂放等現象，裝修保證金于檢查合格之日起15個工作日內無息退回業(yè)（用）戶；如款項需

補償前述損失，則在計算及扣除補償后，余款盡速發(fā)還該業(yè)主。

5）根據“****新城”日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。

6）根據本公約，制訂及修改“****新城”用戶守則、裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并

以有效形式督促業(yè)主和用戶遵守。

7）維修、管理、清潔、更新、涂漆及裝飾公共地方及設施,如有需要管理者或者聘用的承

建商、代理人及其他經許可的人士，可進入“****新城"任何單元進行有關工作，出現緊急

情況時應事前發(fā)出通知。

8）負責人事管理工作，并指導和監(jiān)督員工完成各項管理工作和保障各項管理預算。

9）根據“****新城”實際情況，負責建立健全財務管理制度，編制“****新城”管理預算。

10）處理所有對“****新城”管理的投訴及各項維修工程，并協(xié)助調解業(yè)主或用戶之間因

“匯景新城”管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。

11）負責”****新城”及其所屬地塊范圍內的保安工作，保持****新城的正常秩序，盡力

使業(yè)主或用戶免遭騷擾，

12）對各項管理職責定用或在發(fā)展商及業(yè)主委員會合理要求時作出檢討和總結，并對改善

“****新城”管理或增加服務項目等事宜向發(fā)展商和業(yè)主委員會提出建議并遞交有關報告。

13）清理及拆除任何違法或不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物、安裝物、擺放的貨物及雜物，

并向應負責的人征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關費用。

14）控制“****新城”及其所屬地塊范圍內的所有車輛（包括機動車和自動車的停放和行

駛。管理者有權拖離或扣留違反管理規(guī)則停放的車輛，并向該車車主收取拖車及扣車費以及

相關欠款利息和手續(xù)費。

15）在所有有關‘'****新城”的法律訴訟中受全體業(yè)主的委托，代理全體業(yè)主參與訴訟、

仲裁或調解（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突的情況下除外）。

16）防止任何人在任何不合法、違反本公約以及未經管理者書面同意的方式下占有“****

新城”的任何部分。

17）采取一切必要措施以遵守政府對于“****新城”的要求。

18）防止任何人對“****新城”的公共設施進行破壞，并受全體業(yè)主委托，代理全體業(yè)主

對破壞者進行索賠。

19）節(jié)假日期間可修飾亭新城"外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其他飾物。

如管理者認為必要，可以組織“****新城”內的文娛活動。

20）聘請、解聘、撤換及付酬給律師、建筑商、會計所、測計所或其他專業(yè)顧問、承建商、

承判商、工人、代理人、清潔工人或其工作人員。

21）采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約、

住戶手冊、裝修手冊或其他規(guī)章制度的規(guī)定。其方法包括但不限于：

A.在“****新城”內或有關樓宇內的顯著地方公布違約單元號及其違約情節(jié)。

B.書面或口頭通知違約業(yè)主糾正錯誤。在通知后十四天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤的行為,

如屬緊急情況，可不必書面通知。

C.通過民事訴訟向各違約業(yè)主追討公約及其他規(guī)章制度規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項。

D.對任何屢次違反本公約的業(yè)主或單元使用人，管理者有權中止對該單元的服務，并禁止

有關業(yè)主或使用人使用公共地方及設施，直至該業(yè)主或使用人糾正違反本公約的行為。

E.管理者認為合適的其他合法行為。

a.制訂各種公共設施的使用規(guī)則及各項服務的合理收費標準。

b.管理者可以業(yè)主或“***新城”管理處名義投保及支付費用。投保項目可包括火險、第

三者責任保險、勞動保險等與業(yè)主和小區(qū)有關的保險。

c.公共地方的清潔工作應由管理者安排清潔人員在適當的時間進行。

d.采取適當的防御措施，避免“****新城”的公共地方及設施受臺風或暴雨及惡劣天氣破

壞。

2、管理“****新城”公共地方及公共設施

1）安排保養(yǎng)、維修、改善及更新“****新城”的公共地方及公共設施。

2）確保所有“****新城”業(yè)主或用戶依照''****新城”土地出讓合同和公約規(guī)定的用途正

確使用所占用的“****新城”部分，如有“****新城”業(yè)主或用戶違反“****新城”土地出

讓合同或公約及其他規(guī)章制度，管理者應盡量使用可行的方法制止此違約行為，并向違約者

追討賠償及有關費用。

3）在有合理需要時，在“****新城”的公共地方、公共設施及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視

情況而施行其他適當的工程。

4）更換公共地方及公共設施處的破損玻璃、門窗或設冬。

5）保持公共地方及公共設施的照明系統(tǒng)運作良好。

6）保持“****新城”中密閉的公共地方及公共設施的通風系統(tǒng)運作良好及必要時作適當維

修。

7）保持“*"水新城”的公共地方及公共設施清潔、衛(wèi)生及美觀。

8）阻止任何廢物棄置于’'****新城”的公共地方或公共設施內，負資清除“****新城”公

共地方和公共設施的垃圾，

9）采取適當措施防止“****新城”任何公共地方或公共設施受阻塞。

10）對所有公用污水渠、排水柒、管道及水管的淤塞進行清疏。

11）保持"****新城”的所有公共設備、機械（包括****新城的保安系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電

梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水等系統(tǒng)）的性能良好和運作正常。當有需要或在方便

的情況下，管理者可與第三者訂立合約，維修上述設備、機械或器材。

12）安排“****新城”管理員、保安及工人的日常工作程序。根據公約、用戶守則或其它

制度的有關條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設施：

A.裝卸貨區(qū)；

B.垃圾收集站及垃圾車停放處；

C.花園、花槽、水池及其他文娛設施；

D.車輛出入口、車道、停車場、公共階梯、人行道、路燈、欄桿、圍墻及公共場地。

3、管理“****新城”財務

I）負責“****新城”的財務管理及帳務處理，正確地運用“****新城”管理帳戶收取管理

費及業(yè)主須付款項，定期復審結存，以確保有足夠資金維護必要的開支。

2）財務管理包括編制每年的“****新城”管理預算，并盡可能使“****新城”的開支及運

作控制在此預算范圍內。每年的年度預算須于年度前提交給發(fā)展商或業(yè)主委員會審批，經批

準后方可實施。遇年度管理預算不足以支付所有管理開支時，管理者可修訂此管理預算方案

并提交發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過。

3）每月定期向單元.業(yè)主、相客或用戶收取管理費及其他應繳費用，并定期審核收繳情況以

確保所有業(yè)主、用戶準時履行其財務上的責任。對于逾期不繳交有關費用的業(yè)主或租客，管

理者在提出適當的警告后，委托以“****新城”全體業(yè)主的名義向欠款者提出法律訴訟。

三、管理費

各業(yè)主須在每月的第一個工作日預先繳交其單元該月應繳交的管理費。管理費由發(fā)展商向業(yè)

主發(fā)出交付使用通知書之日起計算。

根據已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準的年度預算或者政府批準的管理費收取標準，管理者可從

“**"新城”管理帳戶中支付有關管理“****新城”的基本費用。上述所提及的費用包括（但

不限于）：

1）“****新城“各大樓、綠化區(qū)、電梯、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)

及門控系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)的口常保養(yǎng)。

2）本公約第四章第（四）節(jié)規(guī)定管理者酬金（在任何情況下，此項須為業(yè)主最先繳付的管

理費用）。

3）聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服、裝備及出差旅費等。

4）購買或租賃所有必須的機械及器材的支出。

5）聘請法律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用。

6）清潔新城”公共地方的費用。

7）“****新城”及各樓宇外墻裝飾的費用。

8）行政辦公支出及政府的稅費。

9）其他為管理“****新城”的合理支出等。

管理者應定期公布管理帳目，并張貼于“****新城”告示欄。不論單元是空置、被占用或出

租等，該單元業(yè)主須負責繳交管理費及其他應繳付的費用。

對于發(fā)展商尚未售出或租出而管理份額業(yè)已分配單元，發(fā)展商只須負責及支付有關單元的二

分之一的管理費用；該單元售出或出租后，有關單元的管理費用則須由有關業(yè)主或租客按規(guī)

定繳付。

除上述第四章第（三）節(jié)第2款的規(guī)定之外，經發(fā)展商和業(yè)主委員會的同意或者獲政府的批

準，對“****新城”的維修、更新、改造所需的費用可另行向各業(yè)主收取。

公共地方及公共設施所耗費的水、電、煤氣按實際需向各業(yè)主或使用人分攤收取。

上述第四章第（三）節(jié)第2款規(guī)定的項目以外的服務項目，管理者可向業(yè)主或使用人提供有

償服務。

管理費及其他費用包括欠款利息的追收：

業(yè)主欠繳管理費或其它根據公約規(guī)定應繳付的費用時，管理者應向各業(yè)主發(fā)出書面通知，詳

列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可采取法律手段向該業(yè)主追繳應付款項。

所有管理費、公共水電分攤費及其它根據公約或其他規(guī)章制度應付的款項，均須按期清繳。

任何業(yè)主如果未能于應付款項的到期日支付其應付的款項，則管理者有權采取下列措施收取

相應費用：

I）收取未繳付的款項和自應繳付之日起至支付日的每日千分之一的滯納金。

2）管理者有權對欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、

租客使用“****新城，，的公共設施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直

至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止。而重新孌駁供應設施的費用或為追討欠款、

利息和手續(xù)費所支出的費用概由該業(yè)主、租戶、用戶負責。

3）業(yè)主欠款管理費和其他費用超過三個月時，調釋無效的情況下，管理者有權向人民法院

提請訴訟，依法追繳所欠管理費和因追繳行為所引起的費用、欠款、滯納金及手續(xù)費。

4）所有付給管理者的因遲交管理費而產生的利息及手續(xù)的款項應存入管理費戶口。

5）各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關款項連同前條所述的利息及手續(xù)費，以及

其他所有因收取前述費用而產生的或與之相聯(lián)系的費用，否則管理者可通過民事訴訟予以收

取。在該訴訟中管理者可要求被訴訟方業(yè)主（若其敗訴）支付律師費用及管理者作為一方當

事人的費用。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動

（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。

6）上述訴訟中索回的款項應存入管理者費用帳戶，管理者可按財務管理原則運用該款項。

管理費按金

1）“****新城"全體'業(yè)主應在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時間內繳交三個月的

管理費作為管理費押金。

2）如“****新城”管理帳戶出現赤字，管理者有權在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會書面同意后

從管理費押金中提出適當金額以墊支不足的帳目數，并可在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會以及政

府有關部門同意后，增加管理費以償還上述所墊支的款項。

3）業(yè)主入住時所繳交的管理費押金概不退回，但可以在出售、轉讓、贈與、遺贈其名下單

元時轉至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。轉讓人在辦妥政府的有關手

續(xù)后十五天FI內到管理處辦理有關手續(xù)。

維修基金

1）維修基金只能用于"****新城”的保養(yǎng)及維修。基金使用后如每戶出現不足原數額，將

出通告，由業(yè)主補足原數額。

2）維修基金在物業(yè)轉讓時不予退回，將自動轉入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉讓人可在轉讓

時向受讓人協(xié)議收回。

帳目審核及保存

1）管理者應聘請中國注冊會計事務所至少一年審核一次“注**新城”的管理帳目，并將審

核報告張貼在''****新城”告示欄.

2）管理者須妥當地保存管理收支帳目。

3）發(fā)展商和業(yè)主委員會可聘請中國注冊會計事務所審核“****新城”管理帳目。

4）管理者被辭退或職務被終止時，須在被辭退或終止后的三個月內移交所有有關“****

新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會。

管理者根據本公約作出的決定及任何合理行為對所有業(yè)主均有法律約束力。

管理者及其雇員在下列情況下無須對業(yè)主或用戶負責：

I）為履行本公約所進行的一切管理工作，但涉及故意或嚴重過失而造成的損失不包括在內。

2）因下列原因造成的服務中斷：

A、任何設施、裝置進行必要的保養(yǎng)和更換導致中斷服務。

B、火災、水災等不可抗力導致中斷服務；

C、無法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；

D、管理者無法控制的其他一切原因。

3）非因管理者及其雇員的過失而引發(fā)的任何偷竊、劫案或暴亂等。

4）業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。

四、管理者酬金

I.管理者酬金是管理者履行公約的職責后，由“****新城”全體業(yè)主支付給管理者的報酬.

該酬金數額按每月新城”管理費的百份之十計算支付給管理者。

2.管理者無須從管理者酬金中支付因聘用作為“****新城”的管理、運作、會計、審核等

方面人員的一切開支費用，

3.管理者酬金由管理者在每月的第一個工作H從“****新城”管理費帳戶中自動扣取。

第五章會所及其設施

一、所的性質及目標

本會所專為“****新城”住戶設置，為會員提供：

1）運動及康樂活動的場所。

2）相互社交的場所。

3）與上述兩項有關聯(lián)或因而進行的活動場所。

二、會所的設施

會所可就其附屬園地、設施（包括游泳池、網球場、咖啡廳和游樂場所等）向會員提

供各種收費的康樂服務。

三、會員資格、使用規(guī)章及規(guī)則

1.業(yè)主及“****新城”住戶均可申請成為會員，但十二歲以下兒童不予辦理登記入會。

2.發(fā)展商和會所管理機構擁有全權制訂會所的入會標準及收費標準，審核申請者資格，接

受或否決該申請；制定及修改會所使用規(guī)則。

3.公約的規(guī)定同樣適用于會所的管理。

4.會所及相關設施的具體運作由會所規(guī)則制定。

第六章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

一、業(yè)主大會

發(fā)展商須于管理公約簽署后，根據政府部門有關法規(guī)規(guī)定協(xié)助有關業(yè)主，組織及召開“****

新城”的業(yè)主大會會議，選出主席和業(yè)主委員，決定業(yè)主委員會的職責、人數、各成員任期

及其它事項。

業(yè)主委員會一經產生便須每隔不少于十二個月召開一次業(yè)主大會會議。管理者、業(yè)主委員會

和不少于“****新城”當時已合格竣工單元（以下簡稱［當時已竣工單元］）的百分之二十的

業(yè)主均有資格召開特別業(yè)主大會會議，以便討論或決定關于“****新城”已交付使用部分的

事項，或為當時全體業(yè)主的利益就“****新城”已交付使用部分的保養(yǎng)管理向管理者提供意

見。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會會議：

1.物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分

之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的,應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，

選舉產生業(yè)主委員會。

2.召開業(yè)主大會應當有過半數以上投票權的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定，應當有過半數以

上投票的業(yè)主同意才能通過，決定通過后應當予以公布。

1.業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。

3.業(yè)主的投票權，住宅按每戶計算表決權；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決

權：每100平方米按一票計算，超出部分按四舍五入處理。

4.每次召開業(yè)主大會會議須不少于十五個工作日前以書面形式通知各業(yè)主.，列明開會時間、

地點及討論事項，并將通知張貼于****新城告示欄內。

5.業(yè)主大會會議成員可為超過“****新城”當時已竣工單元百分之五十的單元業(yè)主親自或

書面委派代表出席，出席者達法定人數，會議方可進行。

6.業(yè)主委員會須確保將出席者及業(yè)主大會會議程序記錄存檔。

7.每單元擁有一票表決權。表決時如有過半數的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即

成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項除外）；如贊同票數和反對票數相等，主席可投

第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。

8.業(yè)主大會會議在決定下列事項時，必須取得百分之五十或以上的單元投票贊同方可視為

正式和有效的決議，并將決定通過予以公布：

1）變更或終止管理者；

2）發(fā)展商或管理者按實際需要作出的管理費收費標準調整的要求。

1.業(yè)主可親自或書面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開

會三天前交予管理者。

2.在正式召開的會議上，由業(yè)主親自或書面委派代表出席投票通過的任何有關“****新城”

事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力，但須注意做到如下幾點：

I）開會通知須事先公布會議議程。

2）除非“****新城”當時全體業(yè)主均親自或委派代表出席會議，否則會上就上述（1）項

以外的其他事項所通過的任何決議案均屬無效。有關修改公約的任何決議案均須經“****

新城”當時百分之七十五的單元通過方為有效，否則，任何抵觸公約或土地出讓合同的決議

案均屬無效。

3）任何修改均依據公約，不得影響發(fā)展商所具有的權利。

3.偶然漏發(fā)上述開會通知給個別業(yè)主的，不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議

案無效。

“***新城”住宅小區(qū)在入住率達50%時，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責召開業(yè)主大會，

選舉產生業(yè)主委員會。

二、業(yè)主委員會

1、業(yè)主委員會經由各業(yè)主依據中華人民共和國有關法規(guī)由業(yè)主大會選舉產生，并于第一次

業(yè)主大會會議舉行時決定人數、任期、職位等。

2、任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“**"

新城”獨立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時每單元一票。

3、業(yè)主委員會表決議案時，每位委員一票，如有過半數的出席業(yè)主委員會投票贊同的提議

即成為決議，如贊同票數和反對?票數相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否

成為決議。

4、業(yè)主委員會有權監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責及業(yè)主大會會議通過的決議。

5、業(yè)主委員會有權按本公約規(guī)定，監(jiān)督發(fā)展商和管理者在行使其權力時不得超出本公約規(guī)

定。

本業(yè)主所擁有的物業(yè)

（1）住宅：號單位

（2）商業(yè)用房：號

（3）車位：號

服務處所：

住宅電話：聯(lián)絡電話：

業(yè)主身份證號碼：

業(yè)主（簽章）：

二OO二年月日

第二節(jié)《住戶手冊》

第一章前言

僑鑫集團和廣州********物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住****新城，并祝各位

安居樂業(yè)、萬事勝意！

為了便于各業(yè)主及住戶能進一步了解****新城的物業(yè)管理運作情況，管理公司特編寫此住戶

手冊，以供參考之用。****新城的管理規(guī)則及各單位使用規(guī)定，旨在保障****新城全體業(yè)主

/住戶的利益。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購置之物業(yè)，從而保值并升值。希望各

業(yè)主/住戶攜手合作，共創(chuàng)美好家園，管理公司將竭誠為各業(yè)主/住戶提供盡善盡美的管理服

務。

第二章廣州****新城簡介

****新城位于廣州市天河東部的文教區(qū)，整個小區(qū)占地面積逾80萬平方米，規(guī)劃總建筑面

積達124萬平方米，為廣州市區(qū)超大型國際豪宅社區(qū)。

****新城區(qū)內林木環(huán)抱、綠草如茵、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，并設有2.5萬平方米全國連鎖亞

太國際俱樂部、省級重點中小學、國際幼兒園、“3S”尊貴住戶專用會所、休閑商業(yè)步行街、

綜合醫(yī)院、超級市場、肉菜市場、書店、藥店、銀行、郵局、社區(qū)文化活動中心、、車庫等

設施，生活配套齊全，令****新城居民的日常生活十分便利。

各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：

聯(lián)系地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城XX號XXX室

郵政編碼：510641

第三章管理公司的服務

一、管理公司的服務范圍

廣州********物業(yè)管理有限公司被委托為“****新城”的物業(yè)管理機構，以資深及專業(yè)的物

業(yè)管理人員全口24小時全面提供優(yōu)質管理服務予各業(yè)主。管理公司的主要服務范圍如下：

1.保持****新城服務系統(tǒng)正常及有效地運作；

2.保持****新城所有公共地方，包括停車場及公共設施、樓梯、外墻等地方的清潔；

3.保持小區(qū)內所有公共地方之綠化、景觀、設施良好狀況；

4.確保****新城的保安及公共秩序：

5.管理公司配備技術力量雄厚的維修隊伍，為小區(qū)提供全天候的維修公共設備服務；

6.保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境，包括小區(qū)的節(jié)日裝飾等：

7.聯(lián)絡市政府有關部門及協(xié)調工作；

8.解答業(yè)主/住戶有關小區(qū)管理的投訴及查詢；

9.管理公司在小區(qū)內適當地方，設立公布欄，公布管理公司的通告或有關管理的其他事項。

10.管理和維護小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項信息服務。

二、管理公司的權限

1.管理公司全權負責小區(qū)的管理運作，對違反《業(yè)主公約》《住戶手冊》和《裝修手冊》的

行為，有權糾正及按章處理，以保障全體業(yè)主/住戶的利益；

2.管理公司有權按章收取管理費及其他分攤費用；對違反規(guī)定拖欠費用的住戶有權根據本

手冊規(guī)定處理；

3.對于發(fā)生違反國家法律的行為，管理公司有權配合公安機關執(zhí)行維護治安的任務；

4.管理公司有權拒絕業(yè)主/住戶提出與小區(qū)管理無關的私人服務要求，但可通過有償服務的

途徑協(xié)商解決：

5.對于管理公司員工過失造成業(yè)主/住戶不便或損失，應由管理公司對其員工進行處理，而

業(yè)主/住戶無權擅自處罰管理公司員工：

6.管理公司對本手冊有解釋權，對住戶提出的疑問及投訴作出解答。

三、業(yè)主/住戶的投訴程序和處理

1.業(yè)主/住戶對管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。

2.管理公司接獲投訴信息后，將認真慎重調查，盡快給投訴者滿意答復；

3.對于業(yè)主/住戶提出的合理化建議，管理公司將認真研究，在必要時公布采納情況。

4.小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，FI的在于為小區(qū)全體業(yè)

主/住戶提供優(yōu)質管理服務。各業(yè)主/住戶如對管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有

效員工證。

5.個別業(yè)主/住戶無權要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無關的服務。

6.各業(yè)主/住戶無權直接懲戒小區(qū)管理員工，如對該員工不滿，應向管理公司提出，由小區(qū)

管理公司采取適當的措施，

7.各業(yè)主/住戶無須提供額外服務小費予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務后索取小

費，敬請立即通知小區(qū)管理公司，以便對該管理員工采取適當措施。

四、管理公司的辦公時間及聯(lián)系方式

1.管理公司的日常辦公時間為：

星期一至星期五：上午九時至中午十二時，下午一時半至五時三十分

（星期六、日及法定節(jié)假日休息）

除上述時間外，管理公司仍有值班人員每天24小時為業(yè)主/住戶效勞。如果遇到緊急事故，

亦可向就近保安員求助。

2.管理公司的地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山*水神新城會所三樓

3.物業(yè)管理中心電話：88888888（24小時）

傳真：13149394

第四章遷入/出手續(xù)及程序

一、遷入手續(xù)及程序

1.業(yè)主/住戶請帶齊有關遷入通知往物業(yè)管理公司辦理遷入手續(xù)及繳交應付小區(qū)物業(yè)管理

公司的費用，并領取有關單元的鎖匙。

2.入住前如需進行內部裝修，敬請詳閱《裝修手冊》，并按有關手續(xù)及規(guī)定向管理公司辦

理裝修申報手續(xù)。

3.于入住時，業(yè)主/住戶應保證其委托的搬運公司/人員遵守物業(yè)管理公司指示，從指定路

徑進入小區(qū)及保證道路暢通；同時于搬運時亦應注意保護小區(qū)公共區(qū)域的設備、設施，如造

成損壞，有關業(yè)主/住戶須作出相應的賠償。

4.于入住后向物業(yè)管理公司提供該單元業(yè)主/住戶入住名單及具體聯(lián)絡辦法，以備發(fā)生緊

急事故或必須情況下聯(lián)絡之用。同時，如上述名單或聯(lián)絡辦法有所更改，敬請即時通知小區(qū)

物業(yè)管理公司更改登記檔案，避免發(fā)生緊急事故或必須情況下無法聯(lián)絡而造成不必要的損

失。

二、遷出手續(xù)及程序

業(yè)主/住戶如需遷出小區(qū)，請?zhí)嵩缫恢馨l(fā)出書面信函通知小區(qū)物業(yè)管理公司，并注明遷出日

期及按下列程序辦理有關手續(xù)，否則物業(yè)管理公司將拒絕該單元內家具、設備、設施搬出小

區(qū)。

1.申請辦理撤銷租用設備、設施服務合約，如長租車位等，并退還住戶證、IC卡（若有）

等小區(qū)識別物件。

2.繳清有關應付未付帳項（若有），包括管理費、電費、停車費及其他租用設備、設施服務

費等。

3.遷出時，業(yè)主/住戶應保證其委托的搬運公司/人員遵守小區(qū)物業(yè)管理公司指示，從指定路

徑遷出小區(qū)及注意保護小區(qū)公共區(qū)域的設備、設施；如造成損壞，有關業(yè)主/住戶須作出相

應的賠償。

4.若僅搬出少量物品，請?zhí)崆?日在管理公司辦理“放行條”手續(xù)（詳情參閱第六章第三

項）。

第五章業(yè)主/住戶的權益及責任

一、權益

1.各業(yè)主/住戶有權享用其所屬單元及小區(qū)公共地方、公共服務設施和公共康樂設施；

2.有權監(jiān)督管理公司的服務工作，對管理公司員工的過失和違反管理公司《員工守則》的

行為提出批評，并要求管理公司作出合理解釋；

3.業(yè)主/住戶（如受業(yè)主委托）有權對小區(qū)內的各項管理決策行使投票權：

4.業(yè)主/住戶可根據本手冊條款維護自身權益及監(jiān)督管理公司的管理行為。

二、責任

1.各業(yè)主/住戶及其受許可人、代理人、訪客有責任遵守本手冊所有條款，如有疑問，應

向管理公司查詢；

2.各業(yè)主/住戶應遵守國土局土地使用批文規(guī)定的條文，只能使用其單元作為住宅用途，

不能用作非法或不道德場所，不得改作商業(yè)用途；

3.各業(yè)主/住戶如需進行室內二次裝修，請按《裝修手冊》執(zhí)行；

4.各業(yè)主/住戶須如期繳付其單元管理費及分攤費，以及清付其他費用（如有），如逾期交

費者，應按規(guī)定交付滯納金；

5.任何業(yè)主/住戶及其受許人、代理人、訪客如因違反本手冊規(guī)定而造成任何損失，均應

由當事人負全部責任及賠償一切有關之損失，以維護全體業(yè)主的利益。

第六章小區(qū)服務及設施

一、電梯

1.客用電梯只供業(yè)主/住戶及訪客使用，嚴格運送物品。

2.敬請業(yè)主/住戶及訪客愛護電梯，保持電梯內清潔，禁止在電梯內吸煙、涂抹、吐痰及

棄置果皮、紙屑等雜物。

3.在使用電梯過程中嚴禁裝載超長超重物品。

4.在使用電梯過程中如遇問題或異常故障，請立即通知管理公司，以便對電梯采取必要的

維修及處理。

5.電梯處于維修期間，除維修人員外，其他任何人員嚴禁使用，以防止意外發(fā)生。

6.凡因違反上述規(guī)定而導致的后果，管理公司除不負責外，還會向當事人追討因此而產生

的一切損失。

二、閉路電視

小區(qū)主要的公共位置均設有閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)，包括所有出入口及其他重要位置。

三、消防系統(tǒng)

小區(qū)設置消防監(jiān)控中心，公共地方設置消防栓，定期進行消防演習，確保運作正常。

四、保安員巡邏系統(tǒng)

小區(qū)設有全面的保安員巡邏及通訊系統(tǒng)，保安員將會定時或不定時巡邏至小區(qū)每一個定點，

檢查小區(qū)的安全情況。

五、有線電視天線及通訊設備

小區(qū)各單元均已提供電話插座及有線電視天線插座，如業(yè)主/住戶因個人原因須改動有關插

座位置，則必須由管理公司安排進行，否則由此引起的不良后果，概由該業(yè)主/住戶負責。

六、水電供應

小區(qū)各單元均已提供獨立水/電表，從業(yè)主辦理收樓手續(xù)之日起即開始計量，電費直接由供

電局每月按表和實際發(fā)生的公用設備、損耗計算收費。水費由管理公司根據各單元的水表計

量和實際發(fā)生公共用水損耗計算收費。

七、停車場

小區(qū)設有地下停車場，為業(yè)主/住戶及訪客提供有償停車服務：業(yè)主/住戶如需辦理有關停車

服務手續(xù)，請與物業(yè)管理公司聯(lián)系。管理公司要求車主要購買車輛保險（失竊和意外損壞）

方允許辦理申請停車手續(xù)，并在繳費后向管理公司領取停車證及停車場規(guī)則說明。切勿將車

輛停泊在非停車位置，否則物業(yè)管理公司將扣押有關違置車輛，并追究當事人責任和按章處

理。

八、有償服務

為了方便業(yè)主/住戶的日常生活，管理公司將安排提供有償服務；有關服務項目及價格請到

管理公司詳閱有償服務表，

第七章小區(qū)守則

一、更改或加建工程

1.業(yè)主/住戶如需進行室內裝修，應先到管理公司辦理裝修申報手續(xù)，詳情請參閱《裝修

手冊》。

2.不得擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施

的顏色、形狀、規(guī)格和配置）、設計用途、功能和布局。

3.不得對房屋的內外承重墻、梁、柱等進行違章拆、搭、鑿、鉆、建。

二、公共地方的清潔服務

1.業(yè)主/住戶必須將口常垃圾用垃圾袋裝好封閉，并放在指定的位置，不可隨意棄置于小區(qū)

公共地方，如違反規(guī)定，管理公司將派人清理并向該業(yè)主/住戶收取有關費用，并視情節(jié)輕

重處以適當罰款。

2.物業(yè)管理公司將妥善安排收集垃圾計劃，并與各業(yè)主/住戶聯(lián)絡，通知有關收集垃圾的形

式及時間，敬請各業(yè)主/住戶留意，并予以充分合作。

三、搬運物品的規(guī)定

1.如需搬運大件或貴重物品出小區(qū)，應提前1天知會管理公司，并辦理放行手續(xù)，以確保

業(yè)主/住戶的財產安全。

2.如搬運大件物品需要占用道路的時間較長，需提前一天通知物業(yè)管理公司，并請注明搬

運時間、物品種類、尺寸、重量及具體負責人，以便管理公司能作出相應安排，指示運送路

徑及安排人員指揮，確保安全及小區(qū)道路的暢通無阻，避免不必要之爭執(zhí)發(fā)生。

3.為使電梯能夠安全使底，并減少損耗，維護廣大業(yè)主的利益，禁止使用電梯搭載貨物。

如有特殊需要，須經管理公司特批，如有損壞，使用者須負責賠償由此造成的一切損失。

4.在物品運送過程中，應確保小區(qū)環(huán)境清潔及設施免被受損。

5.凡因違反上述規(guī)定，物業(yè)管理公司有權終止運送工作，并向有關業(yè)主/住戶索償。

四、宣傳及銷售

未經管理公司批準，禁止在小區(qū)內進行任何形式的宣傳或銷售活動，希望業(yè)主/住戶與管理

公司合作，共同抵制該類活動，以確保小區(qū)安寧和安全。

五、改變或破壞公共場地原貌

I.為了保持小區(qū)的整體形象，所有業(yè)主/住戶均不得改變或破壞外墻及公共場地的原貌（如

張貼、懸掛任何物品、違章安裝檐蓬、防盜網及踐踏、占用綠化用地等）。

2.小區(qū)內空調機、窗花及防盜門等的安裝需按照管理公司規(guī)定的制作樣式及安裝規(guī)范統(tǒng)一

執(zhí)行。如違反規(guī)定，該業(yè)主須按管理公司要求重新安裝，由此引起的損失由該業(yè)主自行承擔。

六、危險物品

業(yè)主/住戶不可存放、攜帶危P僉品及違禁品進小區(qū)任何地方。

七、滋擾行為

為保證小區(qū)的安靜環(huán)境，業(yè)主/住戶應通力合作，不要制造和產生噪音、異味、濃煙而滋擾

其他住戶

八、單元用途

在任何情況下，業(yè)主/住戶不可以更改其單元之住宅用途或將其單元作《業(yè)主公約》、管理規(guī)

定及物業(yè)土地批文用途所限制以外的經營用途，業(yè)主/住戶也不可使用小區(qū)或其室內進行任

何違反國家法規(guī)或不道德的用途。

九、緊急事故處理

如發(fā)生緊急事故（如發(fā)生火災或水浸等），而事發(fā)單元或受波及單元的業(yè)主/住戶又不在其?單

元內，為減低業(yè)主/住戶及小區(qū)人身/財產受損及避免因等候有關業(yè)主/住戶過久而延誤進行緊

急措施以致蒙受更大損失，物業(yè)管理公司根據有關法規(guī)中的緊急避險條例，有權使用任何方

法破門進入有關單元或受其影響的單元內，采取相應搶救措施，為此而引致業(yè)主/住戶的損

失，物業(yè)管理公司除不負責一切損失外，更將向引致事故之業(yè)主/住戶追討有關責任及損失。

十、禁止占用公共地方

為確保小區(qū)的整潔、美觀及公眾安全，嚴禁將貨物、雜物（例如：神位、鞋架、信報箱、牛

奶箱）等放置于公共走道、墻壁、樓梯、天臺出入口及其他公共地方，以免阻塞通道、違反

消防條例及有礙觀瞻。若發(fā)現阻塞上述通道或占用公共地方情況，請有關業(yè)主自覺將物品移

走，如拒不執(zhí)行，物業(yè)管理公司將不再通知物主而將物品移走，物業(yè)管理公司除不負責一切

損失外，更將向有關業(yè)主;住戶索償有關清理費用。

H^一、保險

1.物業(yè)管理公司已購置物業(yè)結構、公共地方、公用設備及公眾責任保險，但為免發(fā)生意外

時蒙受重大損失，業(yè)主/住戶仍應自費購置其所屬單元的有關保險（如火險、財產險等）。

2.如因業(yè)主/住戶的行為直接導致本單元及其他單元的保險成為無效或令該等保險的保金提

高，則有關業(yè)主/住戶須承擔全部責任并賠償一切有關的損失

十二、神位及鞭炮

各業(yè)主/住戶不得在門口、陽臺顯眼處或公眾地方設置神位、燃點香燭或燃點鞭炮。

十三、豢養(yǎng)動物

業(yè)主/住戶如豢養(yǎng)家禽、家畜及寵物，均需嚴格遵照廣州市政府制定的有關管理規(guī)定執(zhí)行。

十四、天臺、住戶花園及首層花園的使用

I.為保證房屋建筑結構功能正常使用及防范自然災害事故發(fā)生，天臺只允許按原設計天臺

花園種植，不得自行鋪設泥土種植花草。嚴禁亂搭建及放置雜物。

2.天臺為本幢樓宇全體業(yè)主共有物業(yè)，任何人未經全體業(yè)主及管理公司許可不得隨意占用

到天臺及改變天臺的原貌，

3.為保證小區(qū)整體外觀上的完整性，所有首層花園只可種植觀賞性花草，不得隨意種植其

它農作物或亂搭建及放置雜物，亦不可停放自行車及摩托車等私人物品。

4.住戶花園使用人必須保持花園的可觀貪性，自覺維護園內綠化，如該業(yè)戶委托管理公司

代為維護，則需繳納一定的花園維護費用。

5.住戶花園的任何裝修、改建工程均需經過管理公司的審批方可進行。

6.管理公司工作人員有權進入天臺和首層花園進行公共設施設備維修及消防檢查等管理工

作。

十五、修訂本手冊

管理公司根據需要，有權修改住戶手冊或制定補充規(guī)定，禁止一切有損小區(qū)及全體業(yè)主/住

戶的行為，以確保小區(qū)管理工作能保持高水平，保障全體業(yè)主的共同利益。

第八章管理費

業(yè)主/住戶必須準時交付費用，因小區(qū)的管理開支均靠管理費收入而支付。故如未能按時交

付者，管理公司將依管理規(guī)定收取逾期滯納金（每日按規(guī)定1%。收?。?。

一、物業(yè)管理費主要支出如下（但不限于）：

1.物業(yè)管理區(qū)域內管理人員的工資、福利、辦公費；

2.公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費；

3.物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護服務費；

4.園林綠地日常維護費，包括淋水費；

5.環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務費：

6.用于物業(yè)管理的固定資產折舊費；

7.建筑物公共設施保險費：

8.建筑物外觀經常性清洗刷新費；

9.物業(yè)管理合同規(guī)定的費用；

10.法定稅費；

11.管理者酬金。

公用設施設備、部位及場地水電費按實際支出分攤：

二、管理費和公共水電分攤費的收費辦法

1.管理費和公共水電分攤費每月收取一次，并在每月一號前發(fā)出收費通知書；

2.各業(yè)主/住戶應按上述收費通知書限定時間內，到管理公司辦理交費手續(xù).

三、管理費的調整

管理公司根據政府有關政策的改變和物價指數變化，有權根據客觀條件和物業(yè)實際情況，修

訂管理費預算，按法律程序通過彳及，公布執(zhí)行。

四、繳費辦法：

1.現金

2.支票

3.銀行匯票

4.現金存折

5.匯款

6.銀行轉帳

煩請各業(yè)主/住戶到管理公司查詢銀行帳戶和收款抬頭。

第九章保安

一、小區(qū)保安

小區(qū)的保安工作由管理公司經過培訓的保安隊伍負責，并配備性能良好的閉路電視監(jiān)視系

統(tǒng)，可視門鈴防盜系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)和先進的通訊設備，提供24小時的全天候優(yōu)良服務。小

區(qū)設有自動監(jiān)視系統(tǒng)中央監(jiān)控中心，由管理公司高級職員負責指揮，對突發(fā)性事件及時處理。

二、管理公司希望各業(yè)主/住戶加強合作，共同遵守小區(qū)保安制度，維護小區(qū)安全，確保保

安系統(tǒng)全面發(fā)揮作用，如果發(fā)現可疑的人和事，請盡快與管理公司監(jiān)控中心聯(lián)系。

第十章交通

一、小區(qū)內除救護車、公安消防車、工程搶險車等特殊車輛外，其他機動車輛進入小區(qū)均

應嚴格遵守小區(qū)“交通管理規(guī)則二

二、大型機動車輛要進入住宅小區(qū)，只準在主干道行駛，嚴禁駛入棟間支道等非機動車道

路。。

三、禁止機動車輛在小區(qū)內亂停亂放，一切車輛應停放在小區(qū)內的停車場內或按管理公司

指定的停放點保管。

四、機動車輛進入小區(qū)內，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設施，除照價賠償外，還

要根據情節(jié)輕重給予處罰，

五、機動車輛進入住宅區(qū)內，嚴禁鳴喇叭，車輛停放時，應及時關閉發(fā)動機，以免對鄰近

居民造成干擾。

六、機動車輛如違反以上規(guī)定，管理公司有權根據小區(qū)規(guī)定作出處罰。如發(fā)生交通事故者