黃桷家園廉租房四期、五期建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告-廉租房

可可行性研究報(bào)告目錄 6 6 6(二)項(xiàng)目建設(shè)地址 6(三)承辦單位 6 6 7 7 8 8 8 8 94、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 (二)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)背景 (三)項(xiàng)目實(shí)施的雙橋區(qū)政策環(huán)境 第三章需求分析 第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 25 25 27(五)工程地質(zhì)評(píng)價(jià) 28 第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn) 30 30 第六章工程方案 (一)建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 37 第七章項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目建設(shè)單位 二、項(xiàng)目建設(shè)工程施工安排 42 第八章生態(tài)環(huán)境保護(hù) 44 (三)噪聲環(huán)境 第九章項(xiàng)目投資成本估算 四、總投資估算結(jié)果 第十章項(xiàng)目收入估算 三、資金籌措 (一)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)參數(shù) (二)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 第十三章社會(huì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 (一)不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 67 (一)項(xiàng)目名稱重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心)—黃桷(二)項(xiàng)目建設(shè)地址(三)承辦單位(四)可研編制依據(jù)部、國土資源部、國家稅務(wù)總局令第120號(hào));12、雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃(2004-2020年);(五)研究范圍及研究工作概況本項(xiàng)目可行性研究范圍：雙橋區(qū)黃桷家園廉租房(四期、五期)建受重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心)委托，(六)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米。其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米，建筑面積18,997.31平方米(其中：住宅建筑面積16,612.19平方米包含318套住房、商業(yè)建筑面積2,385.12平方米),擬建層數(shù)為6層小高，共四棟；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米，建筑面積22,091.80平方米(其中：車庫建筑面積4,177.00平方米、住宅建筑面積15,778.70平方米包含264套住房、商業(yè)建筑面積2,136.10平方米),擬建層數(shù)為18層，共兩棟。2、建設(shè)工期該項(xiàng)目建設(shè)工程計(jì)劃開工時(shí)間2011年9月，完工時(shí)間2011年9月，建設(shè)總工期為12個(gè)月。經(jīng)測算本項(xiàng)目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732萬元、工程建設(shè)費(fèi)用5,307萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用852萬元、預(yù)備費(fèi)241萬元。計(jì)劃自籌建設(shè)資金2,632萬元，向金融機(jī)構(gòu)籌集資金4,500萬元。4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.67%,大于社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率7.00%;累計(jì)凈現(xiàn)值146.51萬元。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益較好，社會(huì)效益顯著,并有項(xiàng)目主要指標(biāo)，見下表總投資7,132萬元(含利息)總收入8,699萬元建設(shè)期1年收益計(jì)算期50年凈現(xiàn)值146.51萬元內(nèi)部收益率投資回收期(動(dòng)態(tài))2.97年含建設(shè)期(1)本項(xiàng)目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)(2)根據(jù)需求調(diào)查表明，本項(xiàng)目建設(shè)將在很大程度上改善雙橋區(qū)居(3)本項(xiàng)目建設(shè)主要包括廉租房及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目(1)按照經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞(2)抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項(xiàng)目順利(3)建議工程項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng)目第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性(一)項(xiàng)目黨和國家方針政策背景積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴(kuò)大到低收入家庭，總 (國發(fā)(2007)24號(hào))明確加快加快保障性廉租房建設(shè)步伐。廉租房建設(shè)棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元，比上半年增加265億由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部向各地、各部門印發(fā)低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬戶。2010年，解決245萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)其中，新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼43萬戶。”(二)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)背景國都有，只不過名稱有所不同而已。廉租房在香港叫"公屋",在美國和加拿大叫"社會(huì)福利房",在其他國家也各有安排。世界上無論是發(fā)達(dá)國需資金1.18萬億元，帶動(dòng)地方政府及社會(huì)投資將達(dá)到4萬億元。保障性按照重慶市市財(cái)政局下達(dá)今年新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助這38.45億元是中央對(duì)我市廉租房工作的財(cái)政支持，將用于支持全市34租房共計(jì)16.8萬套，總計(jì)面積達(dá)到769萬平方米，所建面積總數(shù)為我市(三)項(xiàng)目實(shí)施的雙橋區(qū)政策環(huán)境關(guān)于《雙橋區(qū)2010年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況和2011年財(cái)政預(yù)算草案的低收入群體的住房保障力度，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼資金239萬元，補(bǔ)貼廉租住房2031戶4676人，預(yù)計(jì)2011年底投入使用。(四)項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)層面要求(一)項(xiàng)目所在地、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況(1)區(qū)位及城市性質(zhì)熙十三年(1674)吳三桂稱帝，國號(hào)康熙十七年至十九年間，雙橋境域?yàn)槌捎甯咚俟?公里。區(qū)域介于東經(jīng)105O4'～105O50’,北緯29O28’~境東西寬8.4公里，南北長8.7公里，全區(qū)幅員面積43平方公里。屬紫色丘陵地帶。最高點(diǎn)海拔934.7米，最低點(diǎn)海拔348米。境內(nèi)屬亞熱帶山，起伏延綿，峰巒疊嶂；有風(fēng)光迷人的龍水生產(chǎn)總值40億元，同比增長25%,增速居全市第一。人均gdp超過12000長115.2%;完成地方財(cái)政收入6.11億元，同比增長117.6%。地區(qū)生產(chǎn)總值翻兩番，年均增長34.6%,總量在全市排名上升2位。地方財(cái)政收入翻三番，年均增長56%,總量在全市排名上升4位；地方財(cái)政支出達(dá)到9.51億元，增長8倍。工業(yè)總產(chǎn)值增長近兩倍，年均增長24.3%;工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，非汽車產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到32.7%,提高18.7個(gè)百分點(diǎn)。社成70億元，為“十一五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的1.56倍。單位gdp綜合能耗、主要污染物排放總量等均超額完成控制目標(biāo)。全區(qū)農(nóng)民人均純收入達(dá)6965元，年均增長13.7%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)19089元，年均平方米和35平方米。(二)項(xiàng)目提出的理由(2)實(shí)施廉租房建設(shè)，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于(3)廉租房建設(shè)是完善城市功能的客觀要求。廉租房建設(shè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。實(shí)施廉租房建設(shè)，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管(4)按照雙橋廉租住房保障規(guī)劃(2009-2011年)要求，2011年計(jì)劃將租金補(bǔ)貼廉租保障對(duì)象由城鎮(zhèn)“雙困家庭”逐步擴(kuò)大到“低收入住房困難家庭”。在2011年底，全區(qū)將782戶最低收入、低收入家庭全部(三)項(xiàng)目建設(shè)的必要性劃全國保障房建成量達(dá)到1300萬套(2011年要繼續(xù)建設(shè)680萬套，2012年建設(shè)620萬套),重慶市去年在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，開工建設(shè)了1300萬平方米。今年預(yù)計(jì)會(huì)有1000萬平方米公租房陸續(xù)投入使用。規(guī)劃商住建設(shè)用地，符合《雙橋區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃修編(2010-2020年)》第三章需求分析北側(cè)6公里，東距重慶城區(qū)80公里，西距成都市269公里，具有較好的水量1640萬立方米的龍水湖，延綿起伏10余公里的巴岳山。這里緊臨級(jí)公路6公里，是全國重型汽車生產(chǎn)基地之一。行政區(qū)域面積43.1平方綠地19.6公頃，綠地率39%,綠化覆蓋率43%,人均公共綠地9.8平方米，于2002年率先在渝西地區(qū)建成市級(jí)“山水園林城區(qū)”。2010年末全區(qū)戶籍人口5.06萬人，其中農(nóng)業(yè)人口1.74萬人，非農(nóng)業(yè)人口3.32萬人。全年出生人口572人，死亡人口296人，人口自然增長率3.58%。第六次全國人口普查初步核實(shí)，雙橋區(qū)年末常住人口50116人，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%。全區(qū)城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為32911元，比上年增長9.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19089元，增長11.1%,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.43;農(nóng)村居民人均純收入6965元，增長16.7%,農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為0.45。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為34平方米，同比減少3.4%;農(nóng)村居民人均住房面積為35平方米，同比增加6.4%。年末城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)11916人，比上年增加838人。全區(qū)參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)達(dá)13423人，比上年增加1308人；參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)為22488人，比去年增加8865人；參加失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)達(dá)6500人，比上年增加429人；參加工傷保險(xiǎn)的人數(shù)為12310人，比去年增加2453人；參加生育保險(xiǎn)的人數(shù)為4501人，比去年增加1339人，生育保險(xiǎn)覆蓋率為77%,比去年提高11個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.4%。全區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障人數(shù)達(dá)2215人，增長4.1%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的人均住房建筑面積分別達(dá)到33.5平方米和35平方米。征求意見，項(xiàng)目調(diào)查涉及的66戶低收入居民，有60戶同意進(jìn)行廉租房項(xiàng)目建設(shè)，占總數(shù)的90.90%,該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對(duì)按照雙橋區(qū)廉租住房保障規(guī)劃(2009-2011年)要求，在2011年底，將我區(qū)的782戶最低收入、低收入家庭全部納入實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼范圍?，F(xiàn)我區(qū)自2004年至今已實(shí)物配租330套。2010年我區(qū)新建的318套廉租房，自7月5日正式開工以來，嚴(yán)格按照施工進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)工作，現(xiàn)已完成五層主體施工，預(yù)計(jì)2011年8月底竣工，可以解決318戶，約800人的住房問題。2011年計(jì)劃新建設(shè)廉租住房264套，建筑面積132007月動(dòng)工修建。2011年計(jì)劃用中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金購買120套廉租住房(和公共租賃住房調(diào)制使用)其中，20套利用國家配套的350萬元購買，以每套80平方米，每平方2000元計(jì)算。100套，按照每套80平方，每平方3000元價(jià)格購買，預(yù)計(jì)需要資金2400萬元。雙橋區(qū)廉租房項(xiàng)目序號(hào)廉租房名稱廉租房地點(diǎn)房源狀態(tài)房屋套數(shù)已租用套數(shù)1四方井廉租房雙橋區(qū)四方井片區(qū)已配租2上官樓廉租房雙北路上官樓已配租3老街廉租房雙路老街已配租4安特廉租房安特歐景華庭小區(qū)已配租5黃桷家園二期廉租房黃桷家園小區(qū)內(nèi)已配租6黃桷家園三期廉租房黃桷家園小區(qū)內(nèi)已配租四、項(xiàng)目利用率預(yù)測第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 (出現(xiàn)在1月份),極端最高溫度41.5℃(出現(xiàn)在7月份),全年無霜期三、工程地質(zhì)條件(一)地形地貌南側(cè)，現(xiàn)為施工區(qū)，標(biāo)高在368.92-379.87米之間，相對(duì)高差約10.95擬建區(qū)大地構(gòu)造位置位于西山背斜北西翼，為丘陵地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組(J?S),巖性為紫紅色泥巖夾砂巖，總體產(chǎn)狀283<13°;淺表為第四系(Q)覆蓋；地表水、地下水受大氣降水補(bǔ)給，水文地質(zhì)條件簡單；擬建區(qū)地質(zhì)環(huán)境的人類工程活動(dòng)不強(qiáng)烈，地震動(dòng)峰值加速度為0.05s,抗震設(shè)防烈度為IV度。(三)工程地質(zhì)及水文地質(zhì)擬建區(qū)為丘陵地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組(JS),巖性為2、地質(zhì)構(gòu)造場區(qū)內(nèi)周邊及附近周邊未見泥石流、滑坡、危巖、巖溶等不良地質(zhì)作用及地質(zhì)災(zāi)害。場區(qū)基巖分布連續(xù)、穩(wěn)定、構(gòu)造總體裂隙不發(fā)育，地3、水文地質(zhì)擬建區(qū)地表水、地下水受大氣降水補(bǔ)給，水文地質(zhì)條件較簡單。場區(qū)地下水主要賦存于第四系松散土層及基巖強(qiáng)風(fēng)化層中。按地下水含水介質(zhì)、埋藏條件可分為松散層孔隙潛水、基巖裂隙水兩種類型。松散層孔隙水主要分布在第四系堆積土層中，基巖裂隙水主要分布在基巖強(qiáng)風(fēng)(1)松散層孔隙水(2)基巖風(fēng)化裂隙小逕排條件良好，有利于地下水的排泄而不利于富集，巖石的富水性(四)不良地質(zhì)體和地下管網(wǎng)(五)工程地質(zhì)評(píng)價(jià)為穩(wěn)定性巖石(泥巖和砂巖互層),場地與地基穩(wěn)定，適宜本工程建設(shè)。(六)地震安全性評(píng)價(jià)漢A)確定本區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g,據(jù)可能震級(jí)為5.7級(jí)，對(duì)本區(qū)的影響在VI度以下，按距本區(qū)最近的華鑒山響烈度也只有VI度，本工程按7度抗震設(shè)防烈度計(jì)算地震作用和采用抗(七)公用設(shè)施條件年來不斷加大環(huán)境整治力度和采取一系列扶持工業(yè)園區(qū)建設(shè)的政策措項(xiàng)目所在地距成渝高速公路約7公里，區(qū)域內(nèi)還有大郵公路以及車37500立方米，實(shí)際供水13000立方米/日，雙橋區(qū)自來水公司可保證項(xiàng)第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目選址意見書》(選字第建500111201000003號(hào)、選字第建500111201000011號(hào))、重慶市雙橋區(qū)聲城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)建字第建項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米，其中：四期規(guī)劃用地面積資源和房屋管理局劃撥給重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米。其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米，建筑面積18,997.31平方米(其中：住宅建筑面積16,612.19平方米總共318套、商業(yè)建筑面積2,385.12平方米),擬建層數(shù)為6層小高，共四棟；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米，建筑面積22,091.80平方米(其中車庫建筑面積4,177.00平方米、住宅建筑面積15,778.70平方米總共264套、商業(yè)建筑面積2,136.10平方米),擬建層數(shù)為18層，共兩棟。2、第五期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為2.79,建筑密度為27.08%,綠地率為35.91%,主要戶型為二室一廳分為平層和躍層。平層戶型的面積為58.06平方米；躍層即上下二層，一層為一廳、一廚、一衛(wèi)生間，二層為二室面積分為62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。第六章工程方案(七)其他相關(guān)文件。二、建筑指導(dǎo)思想與原則(一)建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想(二)建設(shè)原則析論證工程方案的主要依據(jù)，充分利用土地資源。歸納為：整合資源、設(shè)施建設(shè)應(yīng)與本地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。建設(shè)內(nèi)容滿足小區(qū)居民的需要，歸納為：規(guī)模合理，功能完善。依據(jù)上述建設(shè)目標(biāo)和總體原則，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)的地形、地質(zhì)、水文等實(shí)際情況，提出本次項(xiàng)目建設(shè)的原則為：1、確定技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理的建筑方案。2、合理確定標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，合理確定建設(shè)規(guī)模。3、項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)應(yīng)放在建筑方案、結(jié)構(gòu)安全的設(shè)計(jì)上。4、建設(shè)方案應(yīng)充分考慮對(duì)周圍良好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和恢復(fù)，注重項(xiàng)5、強(qiáng)調(diào)“以人文本”,處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間以及人與人之間的關(guān)系，處理好新社區(qū)里人民的居住模式問題。(一)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案按照項(xiàng)目應(yīng)符合雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃相關(guān)要求布置，項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案詳見雙橋區(qū)廉租房建設(shè)建筑工程總平面圖。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求(1)功能分區(qū)合理；(2)建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便；四、建筑方案概況(一)建筑方案要求(二)建筑藝術(shù)與風(fēng)格(三)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、本工程建筑物安全等級(jí)為二級(jí)，合理使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度6度。(四)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)構(gòu)節(jié)能盡量減少硬化(混泥土、石板等)地面，增加綠地和水域；建筑物(五)小區(qū)景觀(六)交通組織景觀場地之下。小區(qū)內(nèi)主干道路寬6米，次要道路路寬為3米，方便生(七)配套設(shè)施垃圾收集與處理：沿車行道設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，做成小品式構(gòu)筑物以本項(xiàng)目配置有籃球場、全民健身場地、健身步道、兒童游戲場地、(八)戶型主要戶型為二室一廳，戶型的面積建筑面積50m;2、第五期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為2.79,建筑密度為27.08%,綠地率為35.91%,主要戶型為二室一廳分為平層和躍層。平層戶型的面積為58.06面積分為62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。(九)新技術(shù)、新產(chǎn)品使用情況外墻采用加氣砼砌塊墻體、分戶墻采用200厚加氣砼砌塊墻體，有第七章項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃住所：重慶市雙橋區(qū)雙南路157號(hào)三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃2011年9月開工建設(shè)，2012年9月底完工。四、招投標(biāo)方案(一)招標(biāo)形式(二)施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求(三)招標(biāo)信息發(fā)布(四)招投標(biāo)工作組織五、工程前期工作的開展六、保證工程質(zhì)量和工期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)程質(zhì)量控制和計(jì)量支付控制。設(shè)計(jì)單位應(yīng)做好施工工程中第八章生態(tài)環(huán)境保護(hù)1)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法2)中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法3)中華人民共和國大氣污染防治法4)中華人民共和國固體廢物污染防治法5)中華人民共和國水污染防治法6)中華人民共和國噪聲污染防治法7)中華人民共和國水土保持法8)中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法9)國務(wù)院令第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》10)國務(wù)院國發(fā)(1996)31號(hào)《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問題的決二、環(huán)境影響及控制措施(一)空氣環(huán)境(三)噪聲環(huán)境(四)固體廢棄物第九章項(xiàng)目投資成本估算(一)土地費(fèi)用(二)工程建設(shè)費(fèi)用2)場區(qū)附屬設(shè)施(三)建設(shè)工程其他費(fèi)用1)綠化6)道路(四)預(yù)備費(fèi)1)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)-建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范GB2)雙橋區(qū)政府頒布有關(guān)文件3)重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定渝府令[2000]91號(hào)文4)1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》5)1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》6)1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》7)1999年《重慶市基礎(chǔ)設(shè)施工程預(yù)算定額》9)建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件三、投資估算詳細(xì)內(nèi)容(一)土地費(fèi)用根據(jù)重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心)提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目已取得用于建設(shè)廉租房的土地使用權(quán)，土地費(fèi)732.00萬元。(二)工程建設(shè)費(fèi)用萬元；第五期建安工程成本3,103.00萬元。序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1土建工程(地上)2消防工程序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1土建工程(地上)2消防工程3電梯工程臺(tái)4車庫四期共計(jì)197萬元、五期共計(jì)241萬元),具體明細(xì)如下：序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1供電2供水M3天然氣M4有線電視5通訊合計(jì)序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1供電2供水3天然氣4有線電視5通訊合計(jì)配套工程，共計(jì)372.00萬元(其中：四期共計(jì)191.46萬元、五期共計(jì)180.49萬元),具體明細(xì)如下：序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1小區(qū)景觀工程2小區(qū)綜合管線3生化池等配套設(shè)施4技防、小區(qū)智能配套費(fèi)5路燈費(fèi)用序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1小區(qū)景觀工程2小區(qū)綜合管線3生化池等配套設(shè)施4技防、小區(qū)智能配套費(fèi)5路燈費(fèi)用包括住宅及車庫、商業(yè)，共計(jì)370.00萬元(其中：四期共計(jì)170.98萬元、五期共計(jì)198.83萬元),單位成本90.00元，具體明細(xì)如下：序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計(jì)第五期：序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計(jì)包括住宅及車庫、商業(yè)，共計(jì)41.00萬元(其中：四期共計(jì)19.00萬元、五期共計(jì)22.09萬元),單位成本10.00元，具體明細(xì)如下：序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計(jì)序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計(jì)中：四期共計(jì)47.63萬元、五期共計(jì)52.88萬元)。序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注123景觀工程設(shè)計(jì)費(fèi)4567氣象防雷檢測費(fèi)8萬元9萬元合計(jì)序號(hào)單位數(shù)量合價(jià)(萬元)備注123景觀工程設(shè)計(jì)費(fèi)4567氣象防雷檢測費(fèi)8萬元9萬元合計(jì)包括人防工程易地建設(shè)費(fèi)、單體建筑放樣費(fèi)、土地放樣費(fèi)等，共計(jì)83.00萬元(其中：四期共計(jì)41.89萬元、五期共計(jì)41.51萬元)。序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1人防工程易地建設(shè)費(fèi)2單體建筑放樣費(fèi)件3件4環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告5“三廢”排放費(fèi)6合計(jì)第五期：序號(hào)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)備注1人防工程易地建設(shè)費(fèi)2單體建筑放樣費(fèi)件3費(fèi)件4環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告5費(fèi)6費(fèi)合計(jì)8、預(yù)備費(fèi)3%按上述投資成本3%計(jì)199.00萬元(其中：四期共計(jì)73.67萬元、五期共計(jì)125.35萬元)。9、財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)融資4,500.00萬元作為本金，按照三年期萬元),按息前成本分配。四、總投資估算結(jié)果經(jīng)測算本項(xiàng)目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費(fèi)438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費(fèi)370.00萬元、規(guī)劃綜合費(fèi)為41.00萬元、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)101.00萬元、其他費(fèi)用582.00萬元。具體各項(xiàng)投資估算見附表1、2和3。第十章項(xiàng)目收入估算二、收入估算內(nèi)容(二)住宅出租收入估算萬元(本項(xiàng)目包含582套住房，其中：四期318套、五期264套)。(三)車庫收入估算車庫面積4,177.00平方米，按每平方米1,800.00元估算，在項(xiàng)目(四)廉租房建設(shè)補(bǔ)貼收入根據(jù)國家及地方相關(guān)文件廉租房建設(shè)補(bǔ)貼每平方米700元(其中：中央補(bǔ)貼500元/平方米，地方補(bǔ)貼200元/平方米),按照50平方米/套標(biāo)準(zhǔn)間住房補(bǔ)償，本項(xiàng)目共582套住房(其中：四期318套住房，五期264套住房)。在項(xiàng)目期將補(bǔ)貼2,037.00萬元。(五)地方配套費(fèi)返還補(bǔ)貼收入根據(jù)地方文件廉租房建設(shè)配套費(fèi)實(shí)行先征后返的政策，在項(xiàng)目期實(shí)現(xiàn)370.00萬元。具體各項(xiàng)收入估算見附表3。(六)征地費(fèi)用返還收入具體各項(xiàng)收入估算見附表3。第十一章投資計(jì)劃與資金籌措一、投資計(jì)劃經(jīng)測算本項(xiàng)目投資為7,132.00.00萬元元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費(fèi)438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費(fèi)370.00萬元、規(guī)劃綜合費(fèi)為41.00萬元、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)101.00萬元、其他費(fèi)用582.00萬元。本項(xiàng)目投資主體為重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心)。本項(xiàng)目2011年建設(shè)資金計(jì)劃投資7,132.00.00萬元，其中自籌資金2,632.00萬元，向金融機(jī)構(gòu)融資4,500.00萬元。第十二章效益評(píng)價(jià)年7月1日，第二版)。2002年)。三、假設(shè)條件本項(xiàng)目計(jì)算期為50年，其中建設(shè)期1年、經(jīng)營期49年。(一)投資成本(二)經(jīng)營費(fèi)用旅差費(fèi)等費(fèi)用，經(jīng)營費(fèi)用按銷售收入3%計(jì)為165.00萬元。(三)管理費(fèi)用招待費(fèi)、旅差費(fèi)等費(fèi)用，管理費(fèi)用按營業(yè)收入2%計(jì)為120.00萬元。(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用款利率6.65%計(jì)算，共為599.00萬元(計(jì)息期2年)。(一)營業(yè)稅及附加(一)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)參數(shù)(二)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為7.67%,大于基準(zhǔn)收益率元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費(fèi)438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費(fèi)370.00萬元、規(guī)劃綜合費(fèi)為41.00萬元、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)101.00萬元、其他費(fèi)用582.00萬元。本項(xiàng)目投資回期(動(dòng)態(tài))為2.97年總投資7,132萬元(含利息)總收入8,699萬元建設(shè)期1年收益計(jì)算期50年凈現(xiàn)值146.51萬元內(nèi)部收益率投資回收期(動(dòng)態(tài))2.97年含建設(shè)期(三)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第十三章社會(huì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析(一)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響的分析二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析(一)不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度雙橋區(qū)廉租房建設(shè)是一項(xiàng)惠及全區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展、惠及廣大群眾及相關(guān)雙橋區(qū)土地整治中心對(duì)低收入居民住房造調(diào)查征求意見，項(xiàng)目涉及66戶居民，有60戶同意進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，占總數(shù)的90.90%,該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對(duì)項(xiàng)目實(shí)施愿望強(qiáng)烈，項(xiàng)目將得到廣大人民群眾的(二)各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度之一的事來抓，并多次召開會(huì)議協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)存在的問題，為項(xiàng)目環(huán)保部門積極辦理環(huán)境影響評(píng)價(jià)登記手續(xù)，發(fā)展改革部門積極協(xié)助建設(shè)單位立項(xiàng)支持項(xiàng)目工作開展，從而使項(xiàng)目建設(shè)得到各部門的大力支持和第十四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析三、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策措施第十五章項(xiàng)目結(jié)論與建議1、雙橋區(qū)廉租房建設(shè)項(xiàng)目符合國家相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，符合《雙橋區(qū)城鎮(zhèn)體系總體規(guī)劃》和項(xiàng)目單位的實(shí)際需要，符合國家相關(guān)建設(shè)規(guī)范和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。功能布局科學(xué)合理，建設(shè)指導(dǎo)思想明確，項(xiàng)目管理措施具體，建設(shè)資金有保障，建設(shè)條件具備。建設(shè)時(shí)機(jī)已成熟。2、根據(jù)雙橋區(qū)廉租房建設(shè)內(nèi)容和投資估算，項(xiàng)目估算總投資7,132.00萬元，資金有政府部門籌集，保障程度高。