房地產(chǎn)開發(fā)、銷售可行性報(bào)告正文

1.1項(xiàng)目概況公里，其中xx區(qū)1372平方公里，平川區(qū)2106.3公里。xxx現(xiàn)代文化商業(yè)街及住宅項(xiàng)目地處xxxxx區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(西省會(huì)蘭州70公里。兩地車程僅有40分鐘。1.1.2用地規(guī)摸與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用83858平方米(合約125.79畝),可建筑面積(2)區(qū)域內(nèi)地形凹凸不平，西高東底，相對(duì)落差近8.3米。1.1.3主辦單位名稱、法定地址、經(jīng)營范圍米，其中：商鋪73889平方米，住宅70060.42平方米。地下1層，1.1.5.3區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。本項(xiàng)目建于西區(qū)文化商業(yè)教1.1.5.4工程設(shè)計(jì)用地節(jié)約，平面布置緊湊，戶型齊全。戶內(nèi)(1)給排水系統(tǒng)。項(xiàng)目東側(cè)和西側(cè)，現(xiàn)有市政給排水管線通(2)紅線內(nèi)沒有生活污水及雨水排出管線，由市城建部門負(fù)責(zé)(3)供電系統(tǒng)。該工程采用兩路10KV電源供電，已經(jīng)供電局(4)熱力系統(tǒng)。該工程所需采暖和生活熱水均采用地?zé)嶂醒肟?5)天然氣系統(tǒng)。該工程項(xiàng)目所需生活用然氣由天然氣公司供(7)工程設(shè)有公用電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)視及(1)該工程系中高層住宅建筑物，居于交通干線一側(cè)，在設(shè)計(jì)1.2項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。詳見表1。2、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城鎮(zhèn)人口達(dá)到49.21萬人。工業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40.4%,近幾年，xxx的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就，現(xiàn)代化建設(shè)全市固定資產(chǎn)投資42億元，增長32.69%,其中房地產(chǎn)開發(fā)投資1.29億元，比2002年增長78.63%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額30.26億元，比2002年增長10.55%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活水平不斷提高，2003年城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到11623元。比上年增加10.43%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到1785元，其中xx區(qū)達(dá)到3214元，增長3.68%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6526元，比上年增加118元，增長10.6%。居民儲(chǔ)蓄存款67.31萬元，位于全省第三位。國內(nèi)生產(chǎn)總值年增長步伐。2003年全市個(gè)體工商業(yè)戶18234戶，從業(yè)人數(shù)26871人，注2.2xxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析2.3xxx住宅和商鋪市場分析2.3.1xxx住宅和商鋪市場供給情況分析2.3.2xxx住宅和商鋪市場需求情況分析萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房1.58萬平方米。在一定程度上緩解了單從xx西區(qū)看：西區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跀?shù)約為10—12萬人，總戶數(shù)2.5萬戶左右，住宅建筑面積162.5萬平方米，本項(xiàng)目只占到之中的都選擇了在西區(qū)購買住房，而購買商鋪的人只占10%,并且只選擇一2.4項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)剩，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的局面。西區(qū)住宅空置率達(dá)40%,商鋪空置率達(dá)2.4.3xxx的住宅和商業(yè)鋪面市場呈現(xiàn)如下基本特征：是西區(qū)東部(東部板塊),近兩年是西南(西南板塊)和西北(西北板塊)的發(fā)展引人注目。3、項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析3.1區(qū)域定義3.2現(xiàn)狀與規(guī)劃3.2.1現(xiàn)狀十多年的逐步發(fā)展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，工業(yè)園區(qū)、自由貿(mào)3.2.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向3.3房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量供應(yīng)量大，價(jià)格競爭將不可避免。由于“西部大市場”與本項(xiàng)目距4、項(xiàng)目開發(fā)條件分析4.1地塊概況4.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃4.3交通州的高速公路已經(jīng)開通，至蘭州中川機(jī)場僅有40多公里。可為之提白(銀)寶(積山)、蘭(州)包(頭)鐵路貫穿全境，日過境客貨列車達(dá)55列；方便。國道109線、白(銀)劉(柯寨)高速公路，鐵路、公路之行擴(kuò)張，往往容易是消費(fèi)者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象。本項(xiàng)目與之恰4.5劣勢5、項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析5.1區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析截止2003年12月各類商品房竣工面積13萬平方米，共建商品房住米，預(yù)售2.9萬平方米，空置3.5萬平方米，實(shí)際銷售總金額5604.24萬元。商業(yè)鋪面竣工面積1.2萬平方米，實(shí)際銷售1.2萬平方米，預(yù)售3000平方米，銷售給個(gè)人1.2萬平方米，實(shí)際銷售總金額1628萬元。xx西區(qū)截止2004年7月共有5家房地產(chǎn)企業(yè)參與新城區(qū)的開發(fā)其中商鋪約9.9萬平方米，住宅約29.8萬平方米，實(shí)際住宅銷售率達(dá)60%,商業(yè)鋪面銷售率達(dá)70%。5.2項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手評(píng)價(jià)54萬平方米，其中商鋪面積58000平方米，是集商貿(mào)、娛樂、餐飲于一體的大型綜合批發(fā)市場；“西苑小區(qū)”占地6.2萬平方米；東南片區(qū)的“新世紀(jì)花園”占地15萬平方米，均是較大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其商鋪價(jià)格在2400元/平方米到3500元/平方米左右，住宅價(jià)格在980元/平方米到1250元/平方米之間，特別是進(jìn)入九月份以來，6.1數(shù)據(jù)分析結(jié)論6.1.6用于休閑娛樂的比例占30%,可能與推出的項(xiàng)目類型或7、本地塊商業(yè)和住宅開發(fā)市場定位7.1目標(biāo)客戶確定7.2項(xiàng)目概念定位7.3項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議7.4價(jià)格建議力，項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(如地理位置、超前的設(shè)施),可見的需求量，8、項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1項(xiàng)目的總開發(fā)成本(表3—1)、(表3—2)。8.1.2項(xiàng)目的總投資和成本估算詳見項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算明細(xì)表(表4—1)、(表4—2)。8.1.3項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃8.1.3.1資金籌措與投資計(jì)劃本金),二是銀行貸款，三是銷(預(yù))售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金(資本金)7947.52萬元，第一年注入3300萬元；另需向銀行貸款4000萬元用于投資，剩余部分9404.79萬元由銷(預(yù))售房收入補(bǔ)充，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，總投資21352.31萬元。其見詳細(xì)投資計(jì)劃表(表5)與投資計(jì)劃與資金籌措表(表6)。8.1.3.2貸款本金的償還及利息支付。根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款4000萬元用8.1.4項(xiàng)目的銷售均價(jià)m2;住宅均價(jià)為1565元/m2。據(jù)預(yù)測等該項(xiàng)目開始銷售時(shí)，商鋪的8.1.5項(xiàng)目的銷售收入為2600元/m2;確定住宅從建設(shè)經(jīng)營期的第二年開始出售，最低價(jià)8.1.6銷售計(jì)劃商鋪及住宅進(jìn)行預(yù)售，計(jì)劃6年內(nèi)售完。商鋪第二年銷售25%,第三年銷售30%,第四年銷售30%,第五年銷售10%,第六年銷售5%;住宅第二年銷售60%,第三年銷售30%,第四年銷售5%,第8.1.7項(xiàng)目的經(jīng)營稅費(fèi)與所得稅營業(yè)稅稅率為5%;城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%;教育費(fèi)附加費(fèi)率3%;土地增值稅稅率按不同的增扣比為0%—40%;企業(yè)所得稅稅率為33%;管理費(fèi)用按建筑工程費(fèi)的3%提取，不可預(yù)見費(fèi)為188.66萬8.2項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 (集團(tuán))公司委托，XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制完成的。項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率Ic設(shè)定為7%。8.2.2項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)得稅前)為26.32%,投資回收期Pt:3.3年。損益表詳見(表10)。資額)×100%=4001.89/24212.29×100%=16.52%按目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資利潤率10%的水平，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力是能接受的。分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(ENRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期(Pt)等。全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為26.32%,凈現(xiàn)值(ENPV)為4075.06萬元；資本金內(nèi)部收益率為77.46%;評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表(表11)和資本金現(xiàn)金流量表(表12)。8.2.2.3資金來源和運(yùn)用表與項(xiàng)目資金平衡能力分析評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。從(表13)中可以看出，本項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)計(jì)的銷8.2.3項(xiàng)目的不確定分析由計(jì)算可得，當(dāng)用于銷售部分的商鋪銷售率為19.21%,用于銷售部率為19.21%,可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。8.2.4貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估貸款4000萬元，寬限期3年，3年等本還款。辦單位委托xxx房地產(chǎn)評(píng)估中心評(píng)估，估價(jià)內(nèi)容為總建筑面積為平，住宅用地70年、商鋪用地40年土地使用權(quán)的市場價(jià)格。同時(shí)，含開發(fā)所支付的前期工程費(fèi)、設(shè)備款(部分)及其他費(fèi)用。8.2.5貸款償還能力的評(píng)估9.1.1本項(xiàng)目面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來源于現(xiàn)實(shí)的競爭對(duì)手與競求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積達(dá)42992平方米。在老城9.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)均超過了行業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)(12%)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果顯示是可行的，款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付本項(xiàng)目總占地125.79畝，首期125.79畝開發(fā)的總投資據(jù)初步測9.2.3銷售率風(fēng)險(xiǎn)售率的盈虧平衡點(diǎn)高達(dá)19.21%,這意味著項(xiàng)目要達(dá)19.21%的銷售率9.3項(xiàng)目經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)10、項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議10.1項(xiàng)目特征綜述老城區(qū)(東區(qū))商鋪、住宅空置率低。新城區(qū)(西區(qū))商鋪、住宅空10.1.4xxx近幾年的房屋呈現(xiàn)“老城區(qū)(東區(qū))改造，新城區(qū)(西區(qū))開發(fā)”,“老城區(qū)(東區(qū))小樓盤，新城區(qū)(西區(qū))大樓盤”10.2結(jié)論與建議b、等周邊人口居住密度增大，服務(wù)性機(jī)構(gòu)(醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、公園)建設(shè)時(shí)。c、首期開發(fā)主要以聚集人氣，開拓市場，樹立品牌為主。經(jīng)濟(jì)d、將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)睾屯鈦淼牡慕?jīng)商人群，及e、將先進(jìn)的房地產(chǎn)界的文化經(jīng)營和生活方式引入本項(xiàng)目中，盡部收益率26.32%,六年內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)3282.04萬元。具有適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變，扎實(shí)開展團(tuán)的工作2011年是適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變、思想進(jìn)一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅(jiān)持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。自己政治覺悟、理論水平、思想素質(zhì)、工作作風(fēng)等各方面有了明顯的進(jìn)步和提高?？偟膩碚f，收獲很大，感觸頗深。一、以德為先，進(jìn)一步提升個(gè)人思想素質(zhì)過去的一年，我以一個(gè)共產(chǎn)黨員的標(biāo)準(zhǔn)，以一個(gè)團(tuán)干部的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，在個(gè)人的道德修養(yǎng)、黨性鍛煉、思想素質(zhì)上有了很大的進(jìn)步。一是道德修養(yǎng)進(jìn)一步提高。作為一的業(yè)務(wù)水平打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四、以績?yōu)橄?，進(jìn)一步完善團(tuán)的組織建設(shè)把《關(guān)于進(jìn)一步深化“黨建帶團(tuán)建”工作的實(shí)施意見》落到實(shí)處，把黨的要求貫徹落實(shí)到團(tuán)的建設(shè)中去，使團(tuán)的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實(shí)基層團(tuán)組織存在的問題和困難。一是基層團(tuán)干部的待遇問題。積極爭取黨組織在團(tuán)干部配備上的重視和支持，基層團(tuán)干“轉(zhuǎn)業(yè)”得到了很好的安排(葉赫的榮威，住建局遇良，衛(wèi)生局王國宴等);二是解決好基層團(tuán)組織活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)問題。積極爭取專項(xiàng)，今年為每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團(tuán)省委爭取經(jīng)費(fèi)三千元，共計(jì)三萬六千元；三是團(tuán)的基層組織格局創(chuàng)新工作。按照“1+4+N”模式，通過換屆調(diào)整選配了大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)團(tuán)干部，變原有的“團(tuán)干部兼職”模式為現(xiàn)在的“兼職團(tuán)干部”模式，提升了基層團(tuán)組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。此次工作得到了團(tuán)市委的充分認(rèn)可，2011年四平市組織部班工作會(huì)議在我區(qū)召開。以服務(wù)青年需求為目的，從單一組織青年開展活動(dòng)轉(zhuǎn)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，開展就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流、貧富結(jié)對(duì)；以服務(wù)黨政中心為目的，發(fā)揮團(tuán)組織自身優(yōu)勢，引導(dǎo)青年樹立市場意識(shí)和投資意識(shí)，強(qiáng)化科技意識(shí)和參與意識(shí)，投身知識(shí)化、信息化和現(xiàn)代化、文明創(chuàng)建、環(huán)境整治、植綠護(hù)綠、社會(huì)治安我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考評(píng)要求，為了做好在2012年即將到來之際，共青團(tuán)區(qū)委迎來組織部考核幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考Editor'snote:JudsonJonethroughthecracklingstaticshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.