物業(yè)常見侵權法律問題含解析

01.公共管道堵塞，導致業(yè)主家中返水，造成的財產(chǎn)損失應由誰承擔？

答：在共用管道堵塞的情況下，如何確認賠償責任主體，關鍵在于確定管道堵塞的具體原因。1、初始管道設計問題導致堵塞，造成管道返水，開發(fā)商應當承擔相應責任；2、業(yè)主私自違規(guī)改動管道，導致堵塞，造成管道返水，業(yè)主應當承擔相應責任；3、異物堆積導致堵塞，造成管道返水，如能明確責任主體，應由責任方承擔，不能明確主體的，由樓上業(yè)主共同承擔責任，業(yè)主有證據(jù)證明不可能丟棄的除外；4、物業(yè)未按合同約定履行定期疏通義務導致堵塞，造成管道返水，物業(yè)應當承擔相應責任；存在多種緣由的，應按過錯承擔相應的賠償責任?！鞠嚓P法律法規(guī)】《民法典》第五百七十七條

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！睹穹ǖ洹返谝磺б话倨呤l

二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。《民法典》第一千一百六十五條

行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

02.業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)是否需要承擔責任？答：業(yè)主家中被盜，首先應當報警，由公安機關偵破案件，找到具體的侵權行為人。

物業(yè)公司作為服務機構，其提供的安保業(yè)務也只是一般的安保業(yè)務，被盜案件具有突發(fā)性，防不勝防。

如物業(yè)公司做到了合同中約定的定期巡邏等安保義務，并積極配合了公安機關的相關工作，一般而言不應由物業(yè)承擔業(yè)主被盜產(chǎn)生的損失；但如物業(yè)存在管理過失，則可能認定物業(yè)服務存在瑕疵，從而導致物業(yè)費打折或承擔補充賠償責任等不利后果。

【相關法律法規(guī)】《民法典》第一千一百六十七條

侵權行為危及他人人身、財產(chǎn)安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！段飿I(yè)管理條例》第四十五條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。03.車輛停放在地下車庫被刮蹭，物業(yè)是否需要承擔賠償責任？答：物業(yè)公司對于小區(qū)業(yè)主的財務是有保管義務還是一般的安保義務，在于物業(yè)公司與業(yè)主是否簽訂了有償保管合同或在物業(yè)服務合同中是否有保管義務條款。如物業(yè)協(xié)議中明確了服務費不包含車輛及財產(chǎn)的保險及保管費也未與業(yè)主簽訂單獨的保管合同，物業(yè)公司則不用承擔保管責任，但也應按照法律規(guī)定及合同約定履行安保義務。【相關法律法規(guī)】《物業(yè)管理條例》第三十五條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。04.業(yè)主因房屋漏水造成的損失，物業(yè)公司是否需要賠償損失？答：物業(yè)與業(yè)主所形成的法律關系應為物業(yè)服務關系而并非房屋買賣合同關系，物業(yè)不應承擔保障房屋質(zhì)量或后續(xù)維修的職責。

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)由建設單位進行維修，在質(zhì)保期外一般則需要動用專項維修資金。作為物業(yè)服務人應當注意在房屋質(zhì)保期內(nèi)，應當盡到協(xié)調(diào)義務，包括將業(yè)主反饋的房屋質(zhì)量問題反饋給建設單位等；在房屋質(zhì)保期外，應當盡到協(xié)調(diào)申請專項維修資金的義務。

【相關法律法規(guī)】《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條

房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第十四條

保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第十五條

因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

05.小區(qū)高空墜物致人損害，物業(yè)公司是否需要賠償損失？答：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品，砸傷他人的，由拋擲物品人依法承擔侵權責任；難以確定拋擲物品人的，除能夠證明自己不是的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，未采取必要的安全保障措施防止高空墜物的發(fā)生，導致業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。【相關法律法規(guī)】《民法典》第一千二百五十四條

禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的由侵權人依法承擔侵權責任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后有權向侵權人追償。物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生，未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。06.物業(yè)公司如何應對業(yè)主在共有部分“私搭亂建”？答：在未經(jīng)規(guī)劃審批和無商品房買賣合同約定的前提下，業(yè)主在共有部分“私搭亂建”的行為是違法的。物業(yè)公司應當對違法行為予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。

具體而言，在面對業(yè)主“私搭亂建”時，建議物業(yè)公司：（一）履行制止義務物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人存在違法建設行為的，可以首先口頭勸阻。口頭勸阻無效的，發(fā)送停止違法建設行為通知書和整改通知書，要求行為人立即停止違法建設并恢復原狀。在發(fā)送通知書的過程中，應當注意做好記錄，留存通知書回執(zhí)、現(xiàn)場照片等相關證據(jù)。不配合簽收通知書的，物業(yè)公司可以采取郵政快遞的方式送達業(yè)主或物業(yè)使用人。（二）履行報告義務違法建設行為依法應當由規(guī)劃、城管等部門進行行政處罰或處理。建議物業(yè)公司制作《違法建設報告書》統(tǒng)一文本。（三）聯(lián)合業(yè)委會，發(fā)動善意業(yè)主，共同阻止“私搭亂建”行為。對于個別業(yè)主的“私搭亂建”行為，廣大業(yè)主應聯(lián)合起來共同阻止，業(yè)委會應當有所作為，通過《管理規(guī)約》的文件限制私搭亂建業(yè)主的投票權和選舉權。

【相關法律法規(guī)】《民法典》第二百七十一條

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睹穹ǖ洹返诙倨呤l

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！段飿I(yè)管理條例》第四十五條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。07.小區(qū)地面濕滑摔倒，責任誰來承擔?答：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。如因保潔服務不到位造成的地面濕滑，物業(yè)公司對此負有過錯，則應對業(yè)主的損失根據(jù)其過錯程度承擔相應的賠償責任。

【相關法律法規(guī)】《民法典》第九百四十二條

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。08.小區(qū)頂層露臺漏水造成樓下業(yè)主財產(chǎn)損失，物業(yè)服務人是否應承擔責任？答：物業(yè)管理公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。小區(qū)頂層露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。

如果規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。

如果規(guī)劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據(jù)正常通行情況下只能從某戶業(yè)主家內(nèi)進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業(yè)主專有進而認定物業(yè)服務人對該露臺沒有維護義務。物業(yè)管理公司應當熟知自己管理中的物業(yè)管理區(qū)域情況，對于屬于小區(qū)公共部分的小區(qū)露臺，應當注意大雨時是否可能造成露臺積水而發(fā)生泄漏的風險，如果物業(yè)管理公司未及時處理露臺雜物，那么物業(yè)管理過程中可能存有過失，因此對于業(yè)主有證據(jù)證明的合理損失應承擔賠償責任。【相關法律法規(guī)】《民法典》第九百四十二條

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全?！睹穹ǖ洹返诙侔耸粭l

建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共用，經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于車輛、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應定期公布。

09.業(yè)主在家門口及樓道堆放雜物引發(fā)火災，物業(yè)是否需要擔責？答：小區(qū)的樓道不僅是業(yè)主進出家門的通道，也是小區(qū)居民的疏散通道，樓道作為公共空間，占用樓道空間堆放雜物極易引發(fā)火災，輕則造成財產(chǎn)損失，重則危及人身安全，可能還會付出法律代價。根據(jù)法律相關規(guī)定，引發(fā)火災的直接責任人，一般要承擔損害賠償責任以及行政法律責任，構成犯罪的，還要依法承擔刑事責任。

物業(yè)服務人作為小區(qū)公共區(qū)域的管理人，應當對于上述行為盡到及時制止、勸阻并要求其整改的義務，如相關人員拒不整改的，物業(yè)服務人可將上述行為上報給相關部門由相關部門進行處理，如因物業(yè)服務人存在管理過失的，則可能依據(jù)過錯程度承擔相應的責任?！鞠嚓P法律法規(guī)】《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第二章第四條

高層民用建筑的業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責任主體，對高層民用建筑的消防安全負責。《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第三章第二十條

禁止占用電纜井、管道井，或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物?！陡邔用裼媒ㄖ腊踩芾硪?guī)定》第三章第二十八條

高層民用建筑的疏散通道、安全出口應當保持暢通，禁止堆放物品、鎖閉出口、設置障礙物。禁止圈占、遮擋消火栓，禁止在消火栓箱內(nèi)堆放雜物，禁止在防火卷簾下堆放物品?！陡邔用裼媒ㄖ腊踩芾硪?guī)定》第三章第三十七條

禁止在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電。違反此規(guī)定的，由消防救援機構責令改正，對非經(jīng)營性單位和個人處500元以上1000元以下罰款。10.車輛堵塞消防通道導致延遲救火，物業(yè)是否應當擔責？答：物業(yè)公司應承擔部分責任。物業(yè)有義務保障小區(qū)道路的通暢和管理小區(qū)車輛的停放秩序，對業(yè)主堵塞消防通道的行為及時制止，拒不改正的應上報主管部門并保存好相應證據(jù)?！鞠嚓P法律法規(guī)】《民法典》第九百四十二條

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。11.排污管道堵塞，相鄰業(yè)主是否負有排除妨礙的義務？答：根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，鑒于建筑物聯(lián)體相鄰的特殊性，堵塞位置確需相鄰業(yè)主協(xié)助才能解決時，相鄰業(yè)主間負有排除安全隱患的責任。

同時，物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理主體，其對小區(qū)內(nèi)公共設施、公共場所的安全負有保障義務，在存在安全隱患或其他情形時，應該予以解決?！鞠嚓P法律法規(guī)】業(yè)主對于共用設施，如下水管道堵塞或存在安全隱患等問題，應及時通知物業(yè)服務企業(yè)，由其履行物業(yè)管理責任。物業(yè)服務企業(yè)應及時排除妨礙。

確需相鄰業(yè)主配合的，應事先說明；在其堅決拒絕時，可以向法院請求相鄰業(yè)主承擔相應責任。相鄰業(yè)主應本著相互理解、相互配合的心態(tài)，積極配合物業(yè)服務企業(yè)排除共用部位、共用設施設備存在的安全隱患?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條

物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！段飿I(yè)管理條例》第五十五條

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔?！睹穹ǖ洹返诙侔耸藯l

不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。12.業(yè)主家中財產(chǎn)失竊，物業(yè)公司是否需要賠償？答：小區(qū)業(yè)主因家中財產(chǎn)被盜，要求物業(yè)公司承擔賠償責任，業(yè)主需要舉證證明物業(yè)公司沒有按照物業(yè)服務合同的要求履行義務，在履行物業(yè)管理職責過程中存在過錯。

物業(yè)管理公司應提供證據(jù)證實自己在提供物業(yè)服務的過程中已充分盡到安全保障義務，以此來免除承擔小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)失竊的賠償責任。如果物業(yè)公司在提供物業(yè)服務的過程中沒有明顯過錯，則對業(yè)主的損失不承擔賠償責任?！鞠嚓P法律法規(guī)】《民法典》第九百四十二條

物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！睹穹ǖ洹返谝磺б话倬攀藯l

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。13.車輛堵塞消防通道導致延遲救火，物業(yè)是否應當擔責？答：物業(yè)公司應承擔部分責任。物業(yè)有義務保障小區(qū)道路的通暢和管理小區(qū)車輛的停放秩序，對業(yè)主堵塞消防通道的行為及時制止，拒不改正的應上報主管部門并保存好相應證據(jù)。【相關法律法規(guī)】《物業(yè)管理條例》第三十五條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！段飿I(yè)管理條例》第五十五條

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔?！断婪ā返谑鶙l

機關、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應當履行下列消防安全職責：（四）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術標準?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l

對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。14.樓上跑水樓下被淹，責任誰承擔？答：樓上跑水樓下被淹，責任承擔主要從兩個層面考慮。

其一，相鄰關系。根據(jù)《民法典》，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。樓上業(yè)主應當在合理、安全范圍內(nèi)管理、使用房屋。因樓上業(yè)主原因造成樓下業(yè)主遭受損失，二者之間存在必然的因果關系。因此，樓上業(yè)主應當承擔相應的民事賠償責任。具體賠償數(shù)額以樓下業(yè)主舉證證明的損失數(shù)額計算。

其二，物業(yè)公司的賠償責任問題。物業(yè)公司應當按照物業(yè)服務合同約定及相關法律規(guī)定，提供相應的服務。當然，針對樓上跑水樓下被淹這種情形，一般不在物業(yè)服務合同中進行約定。因此，僅能從法理上進行判斷。物業(yè)公司是否需要承擔責任，要看樓下業(yè)主是否證明物業(yè)公司存在怠于行使管理職責的事實與樓下業(yè)主遭受損失