房地產業(yè)務會計財稅處理-記賬實操

會計實操文庫房地產業(yè)務會計財稅處理-記賬實操1.1基本規(guī)定1.2收入的稅務處理1.2.1收入的確認1.2.2視同銷售1.2.3未完工開發(fā)產品計稅毛利率1.2.4實際毛利額1.2.5租金收入1.3成本、費用扣除的稅務處理1.3.1一般規(guī)定1.3.2配套設施的扣除1.3.3傭金(手續(xù)費)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5資產損失的扣除1.3.6自用開發(fā)產品折舊的扣除1.4計稅成本的核算1.4.1成本對象的歸集原則1.4.2計稅成本的具體內容1.4.3計稅成本的核算程序1.4.4共同(間接)成本的分攤1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定1.4.6預提費用1.4.7停車場所的扣除1.5特定事項的稅務處理1.6房地產企業(yè)的預繳及退稅1.1基本規(guī)定一、企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發(fā)產品已開始投入使用。(三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）二、根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。（國稅函[2010]201號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》）三、企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.2收入的稅務處理1.2.1收入的確認一、開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。二、企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。(四)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.2.2視同銷售一、企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.2.3未完工開發(fā)產品計稅毛利率一、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）二、關于計稅毛利率（一）房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預計利潤時，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。（三）房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率,由各省轄市國稅局根據《通知》第八條規(guī)定的毛利率,結合不同開發(fā)產品聯(lián)合地稅部門共同確定，并報省國稅局備案。三、關于經濟適用房、限價房和危改房（一）經濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經濟適用房、按《通知》第八條的計稅毛利率申報納稅時，需向主管稅務機關報送以下資料：1、立項批準機關對經濟適用住房立項的批準文件；2、土地管理部門劃撥土地的批準文件；3、物價部門核定的有關經濟適用住房銷售價格的批件；4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5、列明該項目的省、市、縣級人民政府關于經濟適用住房建設投資計劃；6、經濟適用住房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；7、主管稅務機關要求提供的其他資料。（二）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按《通知》第八條規(guī)定的預計毛利率申報納稅，需符合政府有關部門的規(guī)定和要求。房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需向主管稅務機關報送以下資料：1、《國有建設用地使用權出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；2、限價房和危改房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；3、主管稅務機關要求提供的其他資料。（三）對商品住房小區(qū)配套建設經濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入，不得按照經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。國家稅務總局江蘇省稅務局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅計稅毛利率有關問題的公告（國家稅務總局江蘇省稅務局公告2018年第13號）根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，現(xiàn)就全省房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率公告如下：一、房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為15％。（二）開發(fā)項目位于除南京以外的其他地區(qū)的，計稅毛利率為10％。（三）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。二、本公告自2018年7月1日起施行。江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)〔2009〕079號）、江蘇省地方稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇地稅發(fā)〔2009〕53號）同時廢止。特此公告。國家稅務總局江蘇省稅務局2018年6月15日關于《國家稅務總局江蘇省稅務局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅計稅毛利率有關問題的公告》的解讀近日，國家稅務總局江蘇省稅務局發(fā)布了《國家稅務總局江蘇省稅務局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅計稅毛利率有關問題的公告》（以下簡稱《公告》）。現(xiàn)解讀如下：一、公告出臺背景為了進一步優(yōu)化江蘇省稅收營商環(huán)境，統(tǒng)一全省房地產企業(yè)所得稅征管，根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，制定本公告。二、公告的主要內容本《公告》確定了全省房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率，具體標準：（一）開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為15％。（二）開發(fā)項目位于除南京以外的其他地區(qū)的，計稅毛利率為10％。（三）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。三、公告施行時間本《公告》自2018年7月1日起施行，即三季度預繳申報時按本公告執(zhí)行。1.2.4實際毛利額企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第九條規(guī)定出具開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告應包括但不限于以下內容：1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質等級、資質有效期、從業(yè)人數、法人代表、出資方、關聯(lián)方有關情況等；2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構銷售費用結算情況）、配套設施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包括企業(yè)境外融資）、利息的核算及支付情況等；3、《房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表》、《房地產開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調整計算明細表》、《房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表》（見附件三、四、五）；1.2.5租金收入企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.3成本、費用扣除的稅務處理1.3.1一般規(guī)定一、企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。二、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。三、已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本四、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據實扣除。五、企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.3.2配套設施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：(一)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。(二)屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.3.3傭金(手續(xù)費)的扣除企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.3.4利息的扣除企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.3.5資產損失的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.3.6自用開發(fā)產品折舊的扣除企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.4計稅成本的核算計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.4.1成本對象的歸集原則一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）二、2014年1月28日，國務院發(fā)布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品計稅成本對象事先備案制度。（一）房地產開發(fā)企業(yè)應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。房地產開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。（二）房地產開發(fā)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。（三）各級稅務機關要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進行變相審批。主管稅務機關應對房地產開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應及時通知房地產開發(fā)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規(guī)定進行處理。（四）本公告自發(fā)布之日起30日后施行?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條第二款同時廢止。本公告施行前房地產開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產品成本對象事先備案的，也按本公告執(zhí)行。（摘自國家稅務總局公告2014年第35號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》）1.4.2計稅成本的具體內容開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.4.3計稅成本的核算程序企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產品完工后再予結算。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.4.4共同(間接)成本的分攤一、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。二、企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況,其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1．換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2．換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.4.6預提費用一、除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）二、關于預提（應付）費用（一）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。（二）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關規(guī)定稅前扣除。（三）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。除政府相關文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。1.4.7停車場所的扣除企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。（摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》）1.5特定事項的稅務處理一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。二、企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。(摘自國稅發(fā)[2009]31號《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》)1.6房地產企業(yè)的預繳及退稅問題一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。（二）該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。三、企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。（摘自國家稅務總局公告2016年第81號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告公司財務的管理制度公司內部財務管理制度為適應公司管理要求，規(guī)范財務操作，指導各部門辦理涉及財務方面的日常工作原則，根據公司有關財務制度與規(guī)定，以及財務工作現(xiàn)狀，并結合公司今后發(fā)展需要和財務管理需要。特制定如下內部財務管理制度。一、公司各項財務收支管理原則公司全體員工應本著高效、節(jié)約的原則經辦各種事項，有計劃、有控制地安排各項開支。鑒于公司統(tǒng)一管理需要，各項財務支出，一律實行總經理審批制度。在此基礎上，公司的各項開支，采取有計劃性管理和日常性管理相結合的具體管理方式。二、用款制度1、日常性采購及其他正常開支項目按正常審批程序辦理審核簽字手續(xù)后交財務辦理付款。2、非日常性用款，需辦理用款申請，報經公司領導批準后按審批意見執(zhí)行。三、差旅費制度1、差旅費的報銷標準依據《差旅費報銷開支規(guī)定》有關規(guī)定執(zhí)行。出差人員需填寫《差旅費報銷單》，經部門負責人確認，財務部門審核，報公司總經理簽字報銷。差旅費實行按章辦理、超支不補的原則。2、有關差旅費開支的具體標準參見《差旅費報銷開支規(guī)定》。四、設施設備采購的規(guī)定1、各部門應根據需要作好采購申請，按計劃提出采購申請，盡量避免緊急采購，以降低采購成本，提高采購效率。2、審批權限。所有采購均須經總經理批準，如遇總經理不在崗，采購任務又急迫的情況下，副總經理或分管經理可以決定500元以下的采購，但事后須報請總經理五、各項資產管理(一)、固定資產的管理1、單位價值在2000元，使用期限在一年以上的資產(公司可以根據企業(yè)的情況，確定一個適合本企業(yè)的標準)，應列入固定資產管理的范疇。2、購置固定資產，必須先以書面報告的形式，報經批準后方可辦理。3、固定資產購置，原則上由指定部門統(tǒng)一采購。4、固定資產成批采購或數額較大的，必須事先簽訂合同。合同中必須規(guī)定采購的品種、規(guī)格、數量、交貨時間、交貨地點、交貨方式、成交價格和結算方式。5、固定資產購置程序：(1)、由有關使用部門提出申請，申請內容包括所購固定資產的用途、品種、規(guī)格、數量。(2)、交由總經理審定手續(xù)。(3)、辦妥有關的`審批手續(xù)后，交由部門集中辦理。必須遵循貨比三家、優(yōu)質優(yōu)價和經濟適用的原則。(二)、固定資產經財務部進行登記造冊后，進行監(jiān)督管理。資產管理部門應定期檢查各部門固定資產使用情況和完好情況。(三)、辦公用品等消耗品的管理，比照固定資產管理的規(guī)定辦理。六、報帳制度(一)、基本要求1、各項費用報銷，必須取得合法有效的憑證(主要包括法定的發(fā)票、收據等及相應的原始憑證附件、清單等)。經辦人員根據有關的發(fā)票單據及附件及時填制報銷憑證。對有關的業(yè)務內容、數量、金額、單據張數等必須經核對后如實填寫。2、各項費用反映的經濟業(yè)務必須真實。對于弄虛作假的，一經查出，必將嚴肅處理。3、報銷時，各項手續(xù)必須齊全，各部門必須嚴格按照各自的審批權限和要求審批各項業(yè)務，審核簽字人員對其審核的有關業(yè)務事項，承擔連帶責任。4、各種報銷業(yè)務，有關人員應當在規(guī)定的期限內及時報帳。(二)、報銷審批程序和要求1、經辦人員根據有關的發(fā)票單據及附件及時填制報銷憑證。對有關的業(yè)務內容、數量、金額、單據張數等必須經核對后如實填寫。2、所屬部門負責人或分管副總審核，主要審核其經濟業(yè)務的真實性、有效性、合理性。3、到財務部門將有關單據交會計人員審核，主要審核其有關單據的合法性