知名地產(chǎn)工程前期質(zhì)量策劃相關(guān)制度

XX區(qū)域XX碧桂園項(xiàng)目工程策劃（按內(nèi)控節(jié)點(diǎn)鋪排；招拍掛項(xiàng)目摘牌后3天內(nèi)須召開(kāi)，其它項(xiàng)目無(wú)論方案是否確定獲取前7天均須召開(kāi)；總包確定后7天內(nèi)須召開(kāi)二次工程策劃。）主席關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)每一天的指示主席指示：

“項(xiàng)目總經(jīng)理上任后一定要算項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益，認(rèn)真研究評(píng)估所管轄項(xiàng)目若提前推進(jìn)一天所增加的費(fèi)用與將產(chǎn)生的效益的計(jì)算對(duì)比，所有工作在守法情況下要按最佳經(jīng)濟(jì)效益去做；區(qū)域總裁及項(xiàng)目所有管理人員也要知道。”總裁指示—關(guān)于雙享策劃總裁指示：堅(jiān)持不懈抓雙享，在前期策劃中加入雙享策劃，以雙享為主線，通過(guò)前置策劃，月度路演，過(guò)程監(jiān)控，后續(xù)評(píng)估，做好項(xiàng)目全周期管理。工期優(yōu)化的目的與意義5、本模型考慮是從上往下拆，區(qū)域可自主決定外架拆除方式外架；如從下往上分段拆有利于實(shí)現(xiàn)室內(nèi)裝修穿插流水，傳統(tǒng)工藝的總工期將進(jìn)一步優(yōu)化壓縮。6、保證總工期不增加的前提下，人貨梯可在濕作業(yè)（地坪施工、裝修濕作業(yè)）完成后拆除，避免使用室內(nèi)電梯大面運(yùn)輸濕作業(yè)材料。7、外墻施工已考慮增加截水系統(tǒng)工作項(xiàng)，便于實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外裝修穿插。8、借鑒與學(xué)習(xí)廣騰5層分段穿插施工法（廣騰2016年已實(shí)行）。1、集團(tuán)設(shè)置“最快交樓獎(jiǎng)”，100萬(wàn)現(xiàn)金及榮譽(yù)大獎(jiǎng)。2、項(xiàng)目要做出標(biāo)桿，為公司工期優(yōu)化和提前完美交樓做出榜樣，并通過(guò)此提升區(qū)域乃至公司其他項(xiàng)目的管理水平，打造一個(gè)別人難以追趕的核心競(jìng)爭(zhēng)力。3、如果做到了，我們對(duì)客戶對(duì)市場(chǎng)就有先發(fā)優(yōu)勢(shì)?？偛弥甘尽P(guān)于工期優(yōu)化1、項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)品質(zhì)有提升、成本不增加、工期大幅優(yōu)化的目標(biāo)，總包是關(guān)鍵。2、總包對(duì)項(xiàng)目的重視程度、策劃安排、勞務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目穿插流水施工的安排等，每一個(gè)環(huán)節(jié)能否絲絲相扣，是決定上述目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。3、希望總包把項(xiàng)目當(dāng)做品牌戰(zhàn)役來(lái)打，派最優(yōu)秀的隊(duì)伍將項(xiàng)目做好?？偛弥甘尽P(guān)于總包單位1、項(xiàng)目一定要穿透式把施工企業(yè)的組織管理做一個(gè)梳理，如班組情況如何、工人是否穩(wěn)定、工資是否按時(shí)發(fā)放、工人情緒如何以及實(shí)施過(guò)程中施工企業(yè)有無(wú)痛點(diǎn)問(wèn)題需要解決等；項(xiàng)目要和施工企業(yè)成為親兄弟、成為一家人，換位思考，第一時(shí)間解決施工企業(yè)的痛點(diǎn)問(wèn)題，確保施工企業(yè)真正輕裝上陣去把項(xiàng)目做好。2、區(qū)域總應(yīng)至少每月到項(xiàng)目了解進(jìn)展；區(qū)域大運(yùn)營(yíng)組長(zhǎng)原則上應(yīng)每周參與一次項(xiàng)目例會(huì)。3、項(xiàng)目需充分利用前置時(shí)間把每一項(xiàng)工作做細(xì)、做透、做好，特別是將交通組織、材料組織、人員組織、資金安排等關(guān)鍵工作做好?？偛弥甘尽P(guān)于過(guò)程管理1、主體結(jié)構(gòu)在保證質(zhì)量情況下可適當(dāng)加快，裝修作為最后工序可適當(dāng)做慢、做細(xì)、做好細(xì)節(jié)工作。2、工管中心做好過(guò)程中的提醒與檢查，與項(xiàng)目、客服、物業(yè)一起把質(zhì)量做好，指定專人在裝修階段給予支持與過(guò)程管控以做好裝修。3、項(xiàng)目要做好穿插流水施工管理、交通組織保障；在成品保護(hù)方面，區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)將策劃做細(xì)，摸索出成品保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)?？偛弥甘尽P(guān)于穿插施工和成品保護(hù)目錄

目錄Contents

基本信息第一部分

報(bào)建策劃第三部分

前置策劃第四部分

工程策劃第五部分

質(zhì)量策劃第六部分需集團(tuán)解決的問(wèn)題第七部分

雙享策劃第二部分目標(biāo)策劃第一部分一、目標(biāo)策劃—區(qū)位及交通虎門鎮(zhèn)政府虎門高鐵站市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)為虎門鎮(zhèn)、深圳市、周邊鎮(zhèn)區(qū)。項(xiàng)目類型為剛需及改善型。往深圳方向廣深沿江高速北柵社區(qū)距虎門鎮(zhèn)政府6公里14分鐘距太平立交高速口3公里6分鐘中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)園高速出入口本案廣深高速東佛高速虎崗高速鎮(zhèn)中心商圈交通節(jié)點(diǎn)距離km時(shí)間min路況廣深高速虎門出口25深圳市福田區(qū)6450路費(fèi)25元深圳市羅湖區(qū)7160路費(fèi)25元沿江高速威遠(yuǎn)出口1012虎門鎮(zhèn)政府612虎門高鐵站812一、目標(biāo)策劃—周邊配套虎門鎮(zhèn)中心區(qū)地塊位于虎門鎮(zhèn)北柵社區(qū)內(nèi)。周邊2公里內(nèi)小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)、車站等生活配套一應(yīng)俱全。項(xiàng)目西北面2公里為中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)園，商業(yè)配套正在建設(shè)。地塊鄰近太平互通立交，距離廣深高速、莞佛高速出入口僅3公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯。高速出入口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北柵小學(xué)CEC中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)園中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)園12公里北柵社區(qū)委員會(huì)、社區(qū)廣場(chǎng)北柵醫(yī)院社區(qū)生活百貨北柵綜合市場(chǎng)體育中心目標(biāo)地塊莫城中心小學(xué)莫城中學(xué)一、目標(biāo)策劃—地塊基本信息姚電大道新南環(huán)亞興路項(xiàng)目地塊（首期）供地計(jì)劃：項(xiàng)目地塊已于2015年3月23日摘牌，地表有部份建筑未拆除。截止到目前為止，展示區(qū)部份仍有部份地表建筑未拆除。首推貨量區(qū)有3戶未拆除(其中2戶已談妥，1戶正在推進(jìn)）。二期貨量區(qū)有1000平方米的臨建有待拆除。

地塊基本信息土地獲取方式：股權(quán)比例情況：占地：總用地92畝；首期面積62畝

容積率：2.88地價(jià)：摘牌價(jià)176萬(wàn)元/畝合作價(jià)110萬(wàn)元/畝總價(jià)：10120萬(wàn)元樓面地價(jià)：600元/㎡付款時(shí)間:合同簽定后已支付XX元整，再支付2611萬(wàn)元整。建筑密度：≦25%建筑限高：≦100m90/70：無(wú)商業(yè)比例：≤4%車位：共XX個(gè),地上XX個(gè)，地下XX個(gè)，車位貨值XX億，項(xiàng)目總體凈利潤(rùn)XX億。公建配套：幼兒園是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開(kāi)工條件：尚有拆遷未完成，要求合作方負(fù)責(zé)清理。一、目標(biāo)策劃—項(xiàng)目鳥瞰圖1#（3F）2#（6F）3#（6F）4#（6F）5#（6F）6#（6F）7#（6F）8#（28F）9#（28F）10#（28F）11#（28F）12#（28F）13#（28F）一、目標(biāo)策劃—地塊四周道路及現(xiàn)狀四周：項(xiàng)目東鄰東翔路，南鄰鳳陽(yáng)路，西鄰東坊路，北鄰鳳翔路；項(xiàng)目周邊以工廠為主；現(xiàn)狀：地塊已圍閉，現(xiàn)狀為閑置廠房（已拆除）；西側(cè)：東坊路（雙向2車道）地塊內(nèi)現(xiàn)狀：閑置員工宿舍北側(cè)：鳳翔路（雙向4車道）地塊內(nèi)現(xiàn)狀：閑置廠房東側(cè)：東翔路（雙向4車道）南側(cè)：鳳陽(yáng)路（雙向4車道）R5混合商住用地R2二類居住用地一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析中心商務(wù)區(qū)新行政中心老城區(qū)商圈萬(wàn)達(dá)商圈碧桂園市政府1、景瑞望府總貨量：高層1300套開(kāi)盤時(shí)間：2014.03去化率：一期少量剩余，二期售罄，三期剩余60余套，已推售房源整體去化90%現(xiàn)均價(jià)：小高層9500元/㎡，高層8300元/㎡122、雅鹿臻園總貨量：高層1200套開(kāi)盤時(shí)間：2013.10.13去化率：高層共推出1200套，去化約70%現(xiàn)均價(jià)：高層8100元/㎡，別墅12000元/㎡毛坯55、中南世紀(jì)城66、雨潤(rùn)星雨華府總貨量：1000套開(kāi)盤時(shí)間：2015.03.22去化率：2015年3月至今共推出300套，去化約270套，去化率90%現(xiàn)均價(jià)：11000元/㎡毛坯3、世家英倫總貨量：高層900套開(kāi)盤時(shí)間：2014.02.16去化率：高層2014年2月至今推出約900套房源，去化約800套，去化率約為90%現(xiàn)均價(jià)：高層8100元/㎡344、麗景嘉園總貨量：洋房1720套開(kāi)盤時(shí)間：2014.05.17首開(kāi)去化率：2015年3月推出9、10號(hào)樓共約252戶，去化70%（2014年5月首開(kāi)至今共推700套左右，已售500左右，去化率71.4%）現(xiàn)均價(jià)：小高層9500元/㎡‘高層8500元/㎡5、中南世紀(jì)城總貨量：1800套開(kāi)盤時(shí)間：2014.09.27去化率：2014年9月至今推出1000套，去化約900套，去化率90%現(xiàn)均價(jià)：12000-13000元/㎡毛坯一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱（推售時(shí)間）開(kāi)發(fā)商規(guī)模（㎡）主力戶型（㎡）項(xiàng)目特點(diǎn)均價(jià)（元/㎡）客戶構(gòu)成推出套數(shù)消化情況去化率中南·世紀(jì)城（2014年9月）中南地產(chǎn)20萬(wàn)1800套117㎡復(fù)式、98、115、116、137、143㎡毛坯/精裝高層市中心核心位置雙學(xué)區(qū)市民接受度較高12000-13000元/㎡毛坯市區(qū)70%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%100090090%雨潤(rùn)·星雨華府（2015年3月）雨潤(rùn)地產(chǎn)18.93萬(wàn)1000套98、131、142㎡毛坯高層學(xué)區(qū)、銀行、商業(yè)配套齊全、介于老城中心和新城中心之間11000元/㎡毛坯市區(qū)65%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)35%30027090%景瑞·望府（2014年3月）景瑞地產(chǎn)18.24萬(wàn)1300套121、139㎡毛坯高層，225、275㎡聯(lián)排別墅周邊學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全(尾盤)帶聯(lián)排別墅小高層9500元/㎡，高層8300元/㎡市區(qū)55%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%，上海5%1300117090%雅鹿·臻園（2013年10月）雅鹿集團(tuán)30.18萬(wàn)1200套98-143㎡毛坯高層，別墅項(xiàng)目最近競(jìng)品自帶13萬(wàn)/㎡商業(yè)、3000㎡活動(dòng)中心；高層剩余少量，剩余別墅產(chǎn)品高層8100元/㎡鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶60%，市區(qū)客戶近40%，少量上?？蛻?20084070%世家英倫（2014年2月）太湖世家置業(yè)19.45萬(wàn)900套97.68、119.15㎡毛坯高層，150-249㎡疊加別墅，352㎡洋房項(xiàng)目直接競(jìng)品學(xué)區(qū)、離五洋廣場(chǎng)近洋房、疊加別墅高層8100元/㎡市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)各占50%90080090%麗景嘉園（2014年5月）太倉(cāng)頂峰房地產(chǎn)28.69萬(wàn)104、109、125、127㎡毛坯小高層、高層學(xué)區(qū)、自帶商業(yè)小高層9500元/㎡‘高層8500元/㎡市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)各占50%25217670%一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析雅鹿臻園規(guī)模占地168.6畝，容積率2.0發(fā)展商雅鹿置業(yè)位置洛陽(yáng)路南側(cè)、婁江河西側(cè)樓盤主力產(chǎn)品小高層，別墅近期產(chǎn)品價(jià)格高層8100元/㎡，別墅11000元/㎡去化情況高層共推出1200套，去化840套，，去化約70%樓盤特點(diǎn)/配套學(xué)區(qū)房、周邊配套較完善自帶13萬(wàn)/㎡商業(yè)、3000㎡活動(dòng)中心行政中心太倉(cāng)市政府本案雅鹿臻園位置對(duì)比圖一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析景瑞望府規(guī)模占地47.31畝，容積率1.6發(fā)展商景瑞地產(chǎn)位置上海東路和常勝南路交匯處樓盤主力產(chǎn)品121、139㎡毛坯高層，225、275㎡聯(lián)排別墅近期產(chǎn)品價(jià)格高層8300元/㎡，小高層9500元/㎡去化情況一期少量剩余，二期售罄，三期剩余60余套，已推售房源整體去化90%樓盤特點(diǎn)/配套周邊學(xué)校（非學(xué)區(qū)）、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全行政中心太倉(cāng)市政府本案位置對(duì)比圖景瑞望府一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析世家英倫規(guī)模占地133.4畝，容積率1.6發(fā)展商太湖世家位置鄭和中路360號(hào)（近東倉(cāng)路）樓盤主力產(chǎn)品97.68、119.15㎡毛坯高層，150-249㎡疊加別墅，352㎡洋房近期產(chǎn)品價(jià)格高層8100元/㎡，疊加別墅11000元/㎡去化情況高層2014年6月至今推出約900套房源，去化約800套，去化率約為90%樓盤特點(diǎn)/配套學(xué)區(qū)、離五洋廣場(chǎng)近行政中心太倉(cāng)市政府本案位置對(duì)比圖世家英倫一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析中南世紀(jì)城規(guī)模占地125畝，容積率2.4發(fā)展商中南地產(chǎn)位置上海路南側(cè)，人民路東側(cè)樓盤主力產(chǎn)品117㎡復(fù)式、98、115、116、137、143㎡高層近期產(chǎn)品價(jià)格高層毛坯12000-13000元/㎡去化情況項(xiàng)目開(kāi)盤至今共推出1000套房源，去化約900套，去化率90%樓盤特點(diǎn)/配套三學(xué)區(qū)、靠近老市中心、商業(yè)繁華、配套齊全行政中心太倉(cāng)市政府本案位置對(duì)比圖老城區(qū)商圈中南世紀(jì)城一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析景瑞望府主力戶型分析：3房2廳1衛(wèi)88㎡4房2廳1衛(wèi)120㎡4房2廳1衛(wèi)136㎡所有戶型均做到三房；且三房朝南，去化較快面積88平一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析雅鹿臻園主力戶型分析：2房2廳1衛(wèi)約96.16㎡3房2廳1衛(wèi)約130.56㎡戶型較差，朝南房間較少，且戶型不規(guī)則，去化最快戶型96平3房2廳2衛(wèi)約124.74㎡一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析主要競(jìng)品客戶成交區(qū)域占比分析成交區(qū)域城廂沙溪瀏河璜涇陸渡雙鳳港區(qū)雨潤(rùn)65%8%6%3%9%5%4%麗景嘉園55%8%9%5%9%5%9%世家英倫54%9%9%8%7%6%7%雅鹿臻園55%9%9%10%7%5%5%合計(jì)57%9%8%7%8%5%6%成交戶型：目標(biāo)地塊周邊競(jìng)品90-100平米小三房產(chǎn)品最為熱銷。大部分樓盤主要贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)，部分樓盤戶型存在偷面積情況；有大平層產(chǎn)品（日本積水，上海公館、佳兆業(yè)（售罄））主要競(jìng)品成交戶型占比分析面積段80-100㎡100-120㎡120-140㎡產(chǎn)品類型小三房舒適三房大三房成交占比36%21%29%一、目標(biāo)策劃—競(jìng)品分析競(jìng)品品質(zhì)太倉(cāng)市場(chǎng)已有景瑞（太倉(cāng)占有率最高）、綠地、萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)、中南、積水等知名開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。產(chǎn)品描述：當(dāng)?shù)赜袆e墅（景瑞聯(lián)排為主），有大平層產(chǎn)品（日本積水，上海公館）；綠地、景瑞，萬(wàn)達(dá)等大開(kāi)發(fā)商已進(jìn)入。產(chǎn)品特點(diǎn)：片區(qū)周邊樓盤品質(zhì)一般，多以學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，距離項(xiàng)目最近的品牌雅鹿臻園，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境展示及服務(wù)接待水平一般；品牌+展示區(qū)+物業(yè)+戶型+精裝修+學(xué)區(qū)碧桂園一、目標(biāo)策劃—我司產(chǎn)品分析精工YJ110戶型精工YJ130戶型精工YJ140戶型產(chǎn)品建議：容積率2.2，總建面約17萬(wàn)㎡，以90-110平米小三房產(chǎn)品為主搶占剛需市場(chǎng)，建議以YJ110T、YJ130T為主，配置少量YJ140T產(chǎn)品。項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)街，作為項(xiàng)目自有配套。售價(jià)建議：18層高層精裝均價(jià)9400元/㎡，32層高層精裝均價(jià)8700元/㎡，底商建議毛坯售價(jià)20000元/㎡一、目標(biāo)策劃—基本信息項(xiàng)目基本信息獲取方式直接招拍掛獲取時(shí)間2017.01.19股權(quán)比例100%總占地面積（畝）121.12土地單價(jià)（萬(wàn)/畝）1159.18容積率2.42樓面價(jià)（元/平米）7186總建筑面積（萬(wàn)平米）26.83可售建筑面積（萬(wàn)平米）24.17總貨值（含可售配套及車位，億）36.09關(guān)鍵指標(biāo)商業(yè)貨值占比3.73%總戶數(shù):總車位數(shù)1418:1758(1:1.24)地上車位:地下車位162:1596(1:9.85)一、目標(biāo)策劃—里程碑節(jié)點(diǎn)批次棟號(hào)戶型編號(hào)樓層套數(shù)戶型面積總面積第一批1#ZH4-Y00527107138148143#ZH4-Y0062610089+118103955#ZH4-Y00527108138149526#YJ160T-5275416287722#ZH4-Y00527107138148144#ZH4-Y0062610089+118103957#YJ160T-526961621559525、26#ZH4-L001N38202+2181684小計(jì)68091420第二批11#YJ14018721391004012#ZJ120T1868121825815#ZH4-Y0052510013813845小計(jì)24032143第三批8#ZH4-Y00526100138138459#ZJ120T1868121825810#YJ14018721391004013#ZH4-Y005251001381384514#YJ160T-52652162844716、17#ZH4-L001N38202+218168418、19#ZH4-L001N38202+218168420#ZH4-L001N34202+21884221#ZH4-L001N34202+21884222#ZH4-L001N34202+21884223#ZH4-L001N34202+21884224#ZH4-L001N34202+21884227#ZH4-L001N32218437小計(jì)43062448第四批31#地塊商業(yè)220191032#地塊商業(yè)2486008小計(jì)687918總計(jì)1418193929一、目標(biāo)策劃—開(kāi)發(fā)分區(qū)及貨量組織示范區(qū)高層洋房、商鋪面積4.99萬(wàn)㎡開(kāi)工2015-10-1開(kāi)放2016-1-16開(kāi)盤2016-1-30貨量區(qū)高層洋房、商鋪面積15.023萬(wàn)㎡開(kāi)工2015-10-1高層洋房交樓2017-10-30銷售中心洋房樣板房臨建樣板房項(xiàng)目貨量組織產(chǎn)品類型層數(shù)戶型套數(shù)面積貨值（萬(wàn)）(㎡)洋房23層Y183176195521565230層Y165-2

Y183240260152081233層Y165-1

Y165-2640782296258431層Y165-2

Y1835926525652205商鋪毛坯140997411969總計(jì)1788199026163222一、目標(biāo)策劃—銷售計(jì)劃6月8月3月31日疊墅首開(kāi)3月24日示范區(qū)公開(kāi)節(jié)點(diǎn)2017年7月4月5月9月10月6月中洋房加推11月推售節(jié)點(diǎn)洋房加推2.43億洋房2#共130套加推8.48億疊墅9#、10#、17#、20#、90套2.7億洋房：3#、5#306套5.78億8月初加推12月疊墅加推2.98億8#、11#、19#、28#、29#共110套10月中疊墅加推1、推售策略：2017年全年采用小步快跑策略進(jìn)行多頻次加推，同時(shí)將疊墅和洋房產(chǎn)品分批開(kāi)盤，一方面便于推廣蓄客，另一方面也可實(shí)現(xiàn)更多市場(chǎng)發(fā)聲，制造持續(xù)熱銷氛圍；2、將推貨壓力適當(dāng)延后，從而規(guī)避限購(gòu)政策高峰，為上海客群留有余地；以上推盤結(jié)合開(kāi)工節(jié)點(diǎn)，全年推出20.64億，從而達(dá)成18億全年銷售目標(biāo)建議5月1日開(kāi)盤：一方面示范區(qū)開(kāi)放時(shí)間暫定為3.24時(shí)間過(guò)去倉(cāng)促，更重要的是目前限購(gòu)政策影響加之首開(kāi)必須一炮打響建議穩(wěn)妥延后。首推4.68億洋房1#120套2.28億疊墅13#、15#、23#，27#78套2.4億疊墅加推2.07億12#、18#、25#、共66套12月疊墅三開(kāi)雙享策劃第二部分二、雙享策劃—項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)盤首推貨值：開(kāi)盤時(shí)間：周期凈利潤(rùn)額：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間：區(qū)域同心共享分紅金額：股東投入回正時(shí)間：周期成就共享獎(jiǎng)金：四證獲取時(shí)間：首期預(yù)分紅時(shí)間：凈利潤(rùn)率：首期成就共享發(fā)放時(shí)間：周期年化自有資金收益率：備注:1、凈利潤(rùn)率為碧桂園方評(píng)價(jià)凈利潤(rùn)率，四證獲取時(shí)間為四證中最后一證獲取時(shí)間。2、以上指標(biāo)即為項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)承責(zé)書上的指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)單位：萬(wàn)元二、雙享策劃—利潤(rùn)表項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）住宅(元/m2)商業(yè)(元/m2)地下車位超豪別墅雙拼別墅高層洋房（精裝）底商綜合樓非地下人防車位地下人防車位占地面積

96,765

725

13,726

33,312

3,950

2,600

-

-建筑面積

208,740

335

7,307

159,192

2,389

2,002

14,963

-可售面積

190,593

335

7,307

156,009

2,389

2,002

14,963

-計(jì)容面積

190,760

335

7,307

156,176

2,389

2,002

-

-一、項(xiàng)目總收入

101,183

442

6,844

68,412

2,132

1,501

4,489

-

1銷售收入

101,183

442

6,844

68,412

2,132

1,501

4,489

-不含稅銷售單價(jià)(元/m2)

5,309

13,177

9,367

4,385

8,924

7,500

3,000

-

2稅收返還

-

-

-

-

-

-

-

二、各項(xiàng)支出總額

89,041

369

5,587

62,276

1,154

1,072

4,036

-土地成本

9,889

74.09

1,402.62

3,670.11

137.70

265.69

-

-行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用

5,347

12

244

3,855

77

60

345

-建造成本

59,283

229

3,063

44,727

643

532

2,920

-主體建筑安裝工程費(fèi)

49,387

110

2,256

38,207

411

372

3,352

-景觀環(huán)境工程

3,829

29

543

1,318

156

103

-

-社區(qū)管網(wǎng)工程

3,655

6

138

3,002

45

38

-

-公共配套設(shè)施

1,083

82

79

1,185

16

7

-527

-工程建設(shè)其他費(fèi)用

1,330

2

47

1,014

15

13

95

-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

2,088

3

73

1,592

24

20

150

-營(yíng)銷費(fèi)用

2,732

12

185

1,847

58

41

121

-財(cái)務(wù)費(fèi)用

960

2

34

729

11

9

70

-管理費(fèi)用

1,012

4

68

684

21

15

45

-稅金

7,731

33

517

5,172

182

129

384

-三、銷售部分利潤(rùn)總額

12,142

72

1,257

6,136

978

430

453

-四、銷售部分所得稅

3,036

18

314

1,534

244

107

113

-五、銷售部分凈利潤(rùn)

9,107

54

943

4,602

733

322

340

-六、銷售毛利率12.00%16.39%18.37%8.97%45.88%28.63%10.10%0.00%七、銷售凈利潤(rùn)率(銷售凈利潤(rùn)/銷售收入)9.00%12.29%13.77%6.73%34.41%21.47%7.58%0.00%八、投資凈利率(銷售凈利潤(rùn)/(各項(xiàng)支出總額+銷售部分所得稅)9.89%14.02%15.98%7.21%52.46%27.34%8.20%0.00%九、項(xiàng)目?jī)羰杖?/p>

9,107

54

943

4,602

733

322

340

-十、畝產(chǎn)利潤(rùn)

-

50

46

92

124

83

-

-二、雙享策劃—資產(chǎn)分布及利潤(rùn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃指標(biāo)政府出讓要求我司規(guī)劃指標(biāo)差異說(shuō)明占地面積：規(guī)劃建筑面積：容積率：綠化率：商業(yè)比例：建筑密度：限制高度：車位配比：配套公建：物業(yè)用房社區(qū)用房居家養(yǎng)老用房……資產(chǎn)分布及利潤(rùn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃指標(biāo)展示區(qū)規(guī)劃指標(biāo)展示區(qū)面積（㎡）

綜合樓面積（㎡）

園建綠化面積（㎡）

泳池面積（㎡）

樣板房個(gè)數(shù)

樣板房面積（㎡）

板房裝修成本（萬(wàn)元）

滿足各邊界條件（容積率、建筑密度、公配要求等）下的項(xiàng)目收益最大化

貨值結(jié)構(gòu)是否合理？

利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)？資產(chǎn)類別周期貨值（萬(wàn)元）周期利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)占比貨值占比備注公寓X,XXXX,XXXX.X%

酒店X,XXXX,XXXX.X%車位X,XXXX,XXXX.X%商鋪X,XXXX,XXXX.X%會(huì)所、綜合樓

或銷售中心X,XXXX,XXXX.X%

合計(jì)X,XXXX,XXX100%

提示及建議：大宗資產(chǎn)指標(biāo)面積（㎡）

貨值（億）

成本（億）

其中：裝修成本

凈利潤(rùn)（億）

貨值占周期凈利潤(rùn)比（%）

二、雙享策劃—大宗資產(chǎn)及公配物業(yè)用房不小于地上建筑面積0.7%。社區(qū)用房不小于400㎡，且出入口直接對(duì)外，一樓面積不小于50%。商業(yè)用房面積占地上總建筑面積比例1%-3%。政府要求物業(yè)用房不小于地上建筑面積0.7%。社區(qū)用房不小于400㎡，且出入口直接對(duì)外，一樓面積不小于50%。商業(yè)用房面積占地上總建筑面積比例1%-3%。我司規(guī)劃方案地上建筑面積65412.89㎡。應(yīng)配建物業(yè)用房457.9㎡。項(xiàng)目實(shí)際配建494.28㎡，且分開(kāi)建設(shè)，綜合樓內(nèi)建422.57㎡,充分利用1號(hào)樓無(wú)法利用空間，內(nèi)設(shè)71.71㎡項(xiàng)目配備社區(qū)用房447.6㎡，規(guī)劃局要求拿出一間6.3米開(kāi)間商鋪?zhàn)鳛樯鐓^(qū)出入口，經(jīng)多次協(xié)商，妥協(xié)到3米通道作為社區(qū)出入口。前期社區(qū)、物業(yè)用房與部分商鋪均設(shè)置在綜合樓作為售樓部使用，后期進(jìn)行拆改進(jìn)行功能劃分，滿足政府的最低要求，加大商鋪可售面積。1、與政府溝通協(xié)商尋求平衡點(diǎn)。2、合理規(guī)劃配置示范區(qū)降低大宗資產(chǎn)沉淀。3、設(shè)計(jì)甄選最終方案滿足要求資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理。大宗資產(chǎn)后期去化思路：1、綜合樓傭金上調(diào)2、折扣捆綁銷售3、老帶新1+1………..二、雙享策劃—車位項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃車位統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃車位數(shù)量（個(gè)）地面停車位195其中：地面露天停車位162其中：商業(yè)及公建停車位33其中：別墅地面停車位/車庫(kù)停車位459其中：人防車庫(kù)停車位146其中：非人防停車位313車位配比合計(jì)654政府配建要求：商業(yè)按0.7輛/100㎡建筑面積配建，除商業(yè)外的樓棟按1個(gè)/100㎡，要求配置653個(gè)。人防區(qū)域面積：4722.3㎡，停車位：146個(gè)，平均32.3㎡/個(gè)停車效率分析：該人防工程結(jié)合三棟主樓負(fù)一層建設(shè)，空間利用足，且該人防區(qū)域內(nèi)無(wú)機(jī)動(dòng)車主要通道，利用主樓負(fù)一層設(shè)計(jì)設(shè)備間、機(jī)房等，利用空間充足且主輪廓方正，停車效率高。人防異地建設(shè)費(fèi)政府繳費(fèi)要求：我司方案需繳納XX萬(wàn)元。非人防區(qū)域面積11571.82㎡，停車位313個(gè)，平均36.9㎡/個(gè)停車效率分析：非人防區(qū)域地下車庫(kù)面積涵蓋四棟主樓基底面積，主樓負(fù)一層基本用于非機(jī)動(dòng)車位和設(shè)備機(jī)房，包括地下室機(jī)動(dòng)車兩個(gè)主出入口及主要通道，且人防區(qū)域主樓附屬樓梯間面積計(jì)入非人防區(qū)域面積，相比而言停車效率不及人防區(qū)域，較低。車位貨值占利潤(rùn)比XX%車位后期去化思路：1、推售時(shí)間：2、3、二、雙享策劃—資金組合碧桂園方資金峰值15.89億占比100%集團(tuán)投資公司投入7945萬(wàn)占比5%集團(tuán)投入150161萬(wàn)占比94.50%區(qū)域投資公司投入802.2萬(wàn)占比0.5%資金組合投入回籠開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)付清土地款2017.4.11前融9億2017.4.14開(kāi)發(fā)貸12億2017.10.20貨值去化80%2019.3.30經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正2019.2.20項(xiàng)目摘地2017.1.19項(xiàng)目開(kāi)工2017.6.30首次開(kāi)盤2017.11.18交付2019.9.8竣工驗(yàn)收2019.4.5資金回正2018.1.18累計(jì)回款5.7億2018.1.18經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正2019.2.20二、雙享策劃—資金組合前端融資貸入時(shí)間：2017-4-14貸入銀行：民生銀行貸入金額：9億元開(kāi)發(fā)貸款預(yù)計(jì)貸入時(shí)間：2017-10-20意向合作銀行：工行+民生預(yù)計(jì)貸入金額：12億元供應(yīng)鏈融資融資方式：保理、商票預(yù)計(jì)金額：1億元1、關(guān)鍵因素：土地分證、土地抵押、四證辦理等（需完成的截止時(shí)間及風(fēng)險(xiǎn)）2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及前置措施：該部分具體可由區(qū)域根據(jù)實(shí)際情況填寫1、放款條件（工程進(jìn)度、預(yù)抵押、預(yù)告登記等）2、敏感性測(cè)試（以開(kāi)盤后半年或者一個(gè)季度為截止時(shí)點(diǎn)）二、雙享策劃—資金組合3、應(yīng)對(duì)措施（1）優(yōu)選客戶、付款方式引導(dǎo)：在條件允許的前提下優(yōu)選征信及實(shí)力較優(yōu)的客戶，設(shè)置折扣引導(dǎo)客戶提高自付比例，限制使用公積金貸款，控制低首付情況，嚴(yán)格落實(shí)逾期應(yīng)收款的追繳責(zé)任；（2）優(yōu)選銀行、保證額度、優(yōu)化流程：選擇額度和速度有保證的合作銀行給予重點(diǎn)傾斜。通過(guò)升籌、認(rèn)購(gòu)、簽約三個(gè)環(huán)節(jié)核查客戶征信，確保一次性完成按揭受理（3）強(qiáng)化培訓(xùn)，加強(qiáng)協(xié)同：加強(qiáng)對(duì)銷售人員及財(cái)務(wù)人員按揭培訓(xùn)，建議內(nèi)部協(xié)同機(jī)制，確保營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、工程、開(kāi)發(fā)高效協(xié)同指標(biāo)回款率70%回款率80%回款率90%

凈利潤(rùn)(億元）5.27

成就共享-年化資金（億元）109.819.68

同心共享-年化資金（億元）5.435.235.10

成就共享獎(jiǎng)金（億元）0.410.470.48

靜態(tài)回報(bào)率33.16%

動(dòng)態(tài)回報(bào)率97.09%100.76%103.34%銷售回款具體的截止時(shí)間及回款比例可根據(jù)實(shí)際情況填寫取得《商品房預(yù)售許可證》，可申請(qǐng)不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金30%；規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)大于18層（含18層）的項(xiàng)目，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)1/3的，可申請(qǐng)不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金40%；建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)2/3的，……..

對(duì)于被開(kāi)發(fā)企業(yè)主管部門和相關(guān)業(yè)務(wù)銀行確認(rèn)為信譽(yù)良好的企業(yè)，根據(jù)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)及母公司出資達(dá)到要求比例的，在取得預(yù)售許可證、建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)一半及主體封頂時(shí)分別提高重點(diǎn)監(jiān)管資金10%至20%二、雙享策劃—資金組合沉淀資金盤活監(jiān)控及解凍政策應(yīng)對(duì)措施1、正常節(jié)點(diǎn)上應(yīng)盤活資金第一時(shí)間盤活；2、力爭(zhēng)信譽(yù)良好企業(yè)及誠(chéng)信等級(jí)二級(jí)以上企業(yè)，提高申請(qǐng)比例；3、保函置換監(jiān)管資金；……沉淀資金含政府監(jiān)控資金、銀行監(jiān)控資金、保證金及合作方沉淀二、雙享策劃—費(fèi)用控制20XX.XX.XX案場(chǎng)人員進(jìn)場(chǎng)，xx人20XX.XX.XX項(xiàng)目開(kāi)放新增案場(chǎng)人員編制，共XX人20XX.XX.XX項(xiàng)目開(kāi)盤20XX.XX.XX20XX.XX.XX減少/增加案場(chǎng)人員編制，共XX人項(xiàng)目去化80%20XX.XX.XX20XX.XX.XX項(xiàng)目去化80%減少/增加案場(chǎng)人員編制，共XX人銷管費(fèi)用管控1、措施2、3、4、5、案場(chǎng)費(fèi)用管控1、人員編制情況：2、案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)協(xié)議：3、日常行政費(fèi)用：4、采購(gòu)領(lǐng)料：5、食堂費(fèi)用：顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)XX元/人，駐場(chǎng)人員管理費(fèi)用XX元/月。銷管費(fèi)率XX%費(fèi)用管控思路及要點(diǎn)二、雙享策劃—成本控制及稅務(wù)管理成本項(xiàng)成本金額對(duì)凈利潤(rùn)的影響無(wú)發(fā)票成本紅線外成本公配成本分?jǐn)偂嫌?jì)成本控制稅務(wù)籌劃思路（土增稅、所得說(shuō)、增值稅等）：稅務(wù)籌劃成本控制風(fēng)險(xiǎn)、要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施XXX策劃要點(diǎn)及思路重點(diǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及提示：二、雙享策劃—成就共享整體分配方案根據(jù)成就共享測(cè)算結(jié)果，分配方案如下表：備注：具體分配方案需呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。參與分配的崗位/團(tuán)隊(duì)分配權(quán)重（%）分配金額（萬(wàn)元）備注區(qū)域總裁1、該方案為初步方案；2、測(cè)算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)為初步目標(biāo)成本測(cè)算；執(zhí)行總裁項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域團(tuán)隊(duì)參與團(tuán)隊(duì)合計(jì)100%二、雙享策劃—成就共享獎(jiǎng)金預(yù)計(jì)成就共享獎(jiǎng)金情況起算時(shí)點(diǎn)終止時(shí)點(diǎn)年化資金投入①簽約凈利潤(rùn)額②周期成就共享③③=（②-①*30%）*20%周期2017-01-192020-2-209.815.270.47注：碧桂園方占比100%，凈利潤(rùn)100%為歸屬碧桂園方凈利潤(rùn).壓力測(cè)試：若商業(yè)積存50%，成就共享獎(jiǎng)金減少367萬(wàn)，剩余成就共享4292萬(wàn)，獎(jiǎng)金降幅7.9%；若車位積存50%，成就共享獎(jiǎng)金減少962萬(wàn)，剩余成就共享3697萬(wàn)，獎(jiǎng)金降幅20.7%。二、雙享策劃—成就共享兌現(xiàn)進(jìn)度階段預(yù)售（50%）收樓（30%）結(jié)算（20%）預(yù)計(jì)時(shí)間2018-1-182019-9-82020-2-20預(yù)計(jì)金額（萬(wàn)元）2,1181,271847獎(jiǎng)金計(jì)提條件區(qū)域完成“總包施工圖預(yù)算”取目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本孰高面積去化達(dá)90%，且實(shí)際交房率達(dá)75%；區(qū)域至少完成總包、裝修、園建綠化三大成本項(xiàng)初審，并上報(bào)集團(tuán)成本中心。獎(jiǎng)金申請(qǐng)批次整體工程完成結(jié)算；面積去化達(dá)95%，且實(shí)際交房率達(dá)95%；未售存貨按照成本價(jià)20%調(diào)減凈利潤(rùn)，車位虧損分?jǐn)偤?，再調(diào)減留抵成本的50%。保證各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，成就共享，落地為安。二、雙享策劃—成就共享獎(jiǎng)金分配方案崗位部門分類獎(jiǎng)金分配比例項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)總包分配比例占總獎(jiǎng)金額比例項(xiàng)目總經(jīng)理獎(jiǎng)金分配比例12.00%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金分配比例10.00%項(xiàng)目副總經(jīng)理綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)15.00%1.50%項(xiàng)目副總經(jīng)理綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)15.00%1.50%項(xiàng)目秘書綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)3.00%0.30%倉(cāng)庫(kù)管理專員綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)1.00%0.10%招標(biāo)合約主管綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)3.00%0.30%建造成本副經(jīng)理綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4.00%0.40%高級(jí)建造成本主管綜合部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)5.00%0.50%項(xiàng)目總經(jīng)理助理開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)8.00%0.80%開(kāi)發(fā)報(bào)建專員開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)3.00%0.30%工程副經(jīng)理工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)6.00%0.60%工程副經(jīng)理工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)6.00%0.60%高級(jí)土建工程主管工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4.00%0.40%高級(jí)水電工程主管工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4.00%0.40%土建工程主管工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)3.00%0.30%土建工程主管工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)3.00%0.30%資料員工程監(jiān)理部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)1.00%0.10%財(cái)務(wù)經(jīng)理財(cái)務(wù)資金部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)6.00%0.60%會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)資金部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4.00%0.40%出納財(cái)務(wù)資金部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)2.00%0.20%會(huì)計(jì)主管財(cái)務(wù)資金部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)4.00%0.40%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各崗位獎(jiǎng)金分配比例小計(jì)100.00%10%前置公開(kāi)透明激勵(lì)看得見(jiàn)至少包含項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)分配比例，是否含片區(qū)、城市公司、區(qū)域平臺(tái)、區(qū)域總比例可自定二、雙享策劃—同心共享情況簡(jiǎn)介投入的個(gè)人/部門應(yīng)投金額實(shí)際金額（萬(wàn)元）備注區(qū)域總裁80801、首期融資；視峰值投入情況確定二期資金情況，總體在集團(tuán)要求10%內(nèi)；2、上述資金為初步資金計(jì)劃，具體資金投入可能會(huì)有調(diào)整；區(qū)域營(yíng)銷總經(jīng)理3030項(xiàng)目總經(jīng)理5050項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理2020其他個(gè)人593593合計(jì)773773二、雙享策劃—同心共享關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)計(jì)靜態(tài)收益率、動(dòng)態(tài)收益率項(xiàng)目指標(biāo)區(qū)域投資公司預(yù)計(jì)投入本金802.2（強(qiáng)投510萬(wàn)，自愿跟投292.2萬(wàn)）投入時(shí)間2017年3月29日項(xiàng)目投資峰值

158,905

周期凈利潤(rùn)

52,733股權(quán)占比0.5%預(yù)計(jì)靜態(tài)收益率33.16%年化自有資金52,327預(yù)計(jì)動(dòng)態(tài)收益率101%若商業(yè)積存50%，區(qū)域投資公司分紅減少9.2萬(wàn)、靜態(tài)收益率降幅1.13%；若車位積存50%，區(qū)域投資公司分紅減少48萬(wàn)、靜態(tài)收益率降幅6.03%；壓力測(cè)試：二、雙享策劃—同心共享關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)階段募集滾投返本首次預(yù)分紅清算利潤(rùn)預(yù)計(jì)時(shí)間2017-3-252018-1-182018-8-202019-3-302019-7-20預(yù)計(jì)金額（萬(wàn)元）802.2—802.2102.17161.49計(jì)提條件拿地15天內(nèi)有富余資金預(yù)估資金風(fēng)險(xiǎn)可控經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正區(qū)域總裁做擔(dān)保貨值去化80%經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正貨值去化95%所有工程竣工，且結(jié)算完畢保證各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，同心共享收益，落袋為安。二、雙享策劃—合作項(xiàng)目管理資金方面（是否有明確約定資金的管理方式，后續(xù)可能的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)）稅務(wù)方面（關(guān)注收購(gòu)或合作前后發(fā)票獲取、發(fā)票合法性問(wèn)題）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)（例如費(fèi)用管控、成本管理、成就共享、決策權(quán)限、利潤(rùn)分配等相關(guān)事項(xiàng)約定是否明確及合理，后續(xù)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施）其他風(fēng)險(xiǎn)及重點(diǎn)事項(xiàng)

合作方股權(quán)比例是否前50強(qiáng)合作方資金狀況合作方信用狀況合作方1合作方2合作方3合作方評(píng)估2合作執(zhí)行評(píng)估1合作項(xiàng)目須填寫，格式可根據(jù)需要改動(dòng)二、雙享策劃—其他潛在風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)……其他風(fēng)險(xiǎn)其他需重點(diǎn)提示的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)建策劃第三部分三、報(bào)建策劃—關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)內(nèi)：現(xiàn)場(chǎng)管理三認(rèn)可三前置項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)速度形象工程提前報(bào)建提前施工提前預(yù)售三定期工作簡(jiǎn)報(bào)上門拜訪邀請(qǐng)指導(dǎo)對(duì)外：開(kāi)發(fā)報(bào)建三、報(bào)建策劃—談條件開(kāi)發(fā)指標(biāo)占地：XX畝容積率：XX（不含架空層，含架空層為XX）地價(jià)：XX萬(wàn)/畝總地價(jià)：XX億元樓面地價(jià)：XX元/m2摘牌時(shí)間：2015-XX-XX計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間：2015-XX-XX（摘牌即開(kāi)工）計(jì)劃開(kāi)放時(shí)間：2015-XX-XX(開(kāi)放凈工期3個(gè)月)建筑密度：≤35%建筑限高：≤100米90/70限制：無(wú)提前施工：是否可辦理政府允許的相關(guān)臨時(shí)施工證件（如臨時(shí)施工證等）.展示區(qū)+首期貨量展示區(qū)精工戶型組團(tuán)超豪別墅組團(tuán)報(bào)建指標(biāo)分證管理：XX個(gè)總平面圖：是/否（容積率、車位等指標(biāo)受限）國(guó)土證：XX個(gè)，2015-XX-XX規(guī)劃證：XX個(gè)，2015-XX-XX施工證：XX個(gè)，2015-XX-XX預(yù)售證：XX個(gè)，2015-XX-XX備案證：2015-XX-XX（第一分區(qū)）土地款支付：是/否(分期支付)付款時(shí)間：2015-XX-XX，XX%，XX億2015-XX-XX，XX%，XX億2015-XX-XX，XX%，XX億預(yù)售條件：現(xiàn)狀為提早預(yù)售（預(yù)售條件為正負(fù)零），是否可達(dá)成提前預(yù)售?；谡w規(guī)劃及規(guī)劃模塊下的土地分證、獨(dú)立規(guī)劃報(bào)建、工程策劃預(yù)售條件摘牌即開(kāi)工三、報(bào)建策劃—小步快跑55選城市、選區(qū)位、找對(duì)地整體規(guī)劃（模塊化規(guī)劃、預(yù)審批）二十字訣“測(cè)試市場(chǎng)、以銷定產(chǎn)、小步快跑、資金回正、利益最大”土地分證策劃招標(biāo)策劃（基于小步快跑）土地獲取品牌推廣、快速開(kāi)盤、自主定價(jià)五位一體二次定位、加推策劃（開(kāi)售當(dāng)晚）戶型調(diào)整、快速報(bào)建持續(xù)定位、持續(xù)加推、不積存真正確立三四線城市“勞斯萊斯”地位后期品牌溢價(jià)（長(zhǎng)期持續(xù)開(kāi)發(fā)）開(kāi)發(fā)流程、環(huán)環(huán)相扣三、報(bào)建策劃—小步快跑提前摸清市場(chǎng)，判斷首期開(kāi)工體量通過(guò)認(rèn)籌寶、VIP購(gòu)房通提前鎖定客戶貨量組織生活水泵房消防水池交樓環(huán)境驗(yàn)收需求（人防、消防、規(guī)劃、竣備）小區(qū)開(kāi)閉所消防控制室交樓考慮首期3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售2個(gè)月內(nèi)推出適銷對(duì)路產(chǎn)品2個(gè)月內(nèi)推出后續(xù)適銷對(duì)路產(chǎn)品322預(yù)銷定產(chǎn)（土地分證）三、報(bào)建策劃—須重點(diǎn)提醒的幾個(gè)方面主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間目前進(jìn)展備注項(xiàng)目摘牌

簽訂土地出讓合同

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

立項(xiàng)后辦理規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)

確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)如容積率、建筑密度、車位配置等設(shè)立項(xiàng)目公司

辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照取得發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)

國(guó)有土地使用權(quán)證

完成用地證辦理及地塊界址調(diào)查總平面方案報(bào)建審查

總平面規(guī)劃方案符合規(guī)劃要點(diǎn)與相關(guān)規(guī)范建設(shè)工程規(guī)劃許可證

施工圖紙審查及備案

第三方圖審機(jī)構(gòu)審查合格章建設(shè)工程施工許可證

施工合同及安監(jiān)質(zhì)檢完成備案商品房預(yù)售許可證

完成地名核準(zhǔn)，進(jìn)行路址備案，商品房物價(jià)備案等三、報(bào)建策劃—規(guī)劃要點(diǎn)三、報(bào)建策劃—規(guī)劃要點(diǎn)（案例）59三、報(bào)建策劃—規(guī)劃要點(diǎn)（示例）根據(jù)方案劃分為3張土地證根據(jù)國(guó)土及規(guī)劃允許的最小劃分單元來(lái)控制開(kāi)發(fā)，留有變更和分塊建設(shè)的余地。土地證1土地證2土地證3湖州項(xiàng)目總用地199畝首期開(kāi)發(fā)亦有可變規(guī)劃證預(yù)售證根據(jù)土地證再分為4張規(guī)劃許可證再根據(jù)規(guī)劃許可證中2萬(wàn)方一張劃分預(yù)售證優(yōu)點(diǎn)：靈活、相對(duì)獨(dú)立，可以隨時(shí)分批次開(kāi)工建設(shè)，為后期預(yù)售證辦理及竣工驗(yàn)收留有余地三、報(bào)建策劃—系統(tǒng)策劃三、報(bào)建策劃—系統(tǒng)策劃（示例）物業(yè)及社區(qū)雖配在2期，但提前與規(guī)劃房管協(xié)商好，允許后配置，不影響驗(yàn)收。一期即安排統(tǒng)一配置開(kāi)閉所、泵房、消防水池。分組團(tuán)配電房，靈活機(jī)動(dòng)湖州項(xiàng)目總用地199畝小區(qū)消防控制室首期必須有完善驗(yàn)收系統(tǒng)，具備獨(dú)立驗(yàn)收交樓條件。不同形態(tài)的產(chǎn)品區(qū)域設(shè)置獨(dú)有水、電系統(tǒng)，保證低密度住宅提前交付。地下室設(shè)置亦考慮分區(qū)，湖州項(xiàng)目為例高層區(qū)地下室中間設(shè)立連通口,分為兩部分。系統(tǒng)策劃三、報(bào)建策劃—流程與時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2017年6月10日已完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注展示區(qū)臨時(shí)施工許可證2017年7月25日已完成2017年8月10日已完成2017年8月10日進(jìn)行中2017年9月1日進(jìn)行中2017年10月15日進(jìn)行中2017年11月1日進(jìn)行中2017年11月30日未完成2017年6月10日未完成三、報(bào)建策劃—公司注冊(cè)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注責(zé)任人及聯(lián)系方式：公司章程等必備材料準(zhǔn)備申請(qǐng)機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證正式申請(qǐng)注冊(cè)取得機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證同步申請(qǐng)銀行開(kāi)戶許可證取得銀行開(kāi)戶許可證同步刻制公司公章取得公章取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)責(zé)任人及聯(lián)系方式：三、報(bào)建策劃—用地規(guī)劃許可證總平面規(guī)劃審查：包括規(guī)劃布局審查（含鳥瞰效果圖）和綜合指標(biāo)審查；綜合指標(biāo)審查，規(guī)劃必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，如容積率、建筑密度、樓間距、層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用房面積等等；總平面公示，要特別注意，要為日后規(guī)劃調(diào)整留后路。用地規(guī)劃許可項(xiàng)目紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)用地權(quán)屬證明建筑風(fēng)格審查意見(jiàn)總平面審查意見(jiàn)三、報(bào)建策劃—國(guó)土證2017.6.252017.7.182017.6.252017.11.42017.11.122017.11.132017.8.152017.9.232017.9.232017.7.252017.8.62017.9.16三、報(bào)建策劃—工程規(guī)劃許可證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3規(guī)劃總平審批規(guī)劃方案審查建筑紅線定位圖

環(huán)境影響評(píng)估節(jié)能評(píng)估立項(xiàng)核準(zhǔn)規(guī)劃咨詢報(bào)告放線定坐標(biāo)測(cè)正負(fù)零驗(yàn)線前期審批后續(xù)三、報(bào)建策劃—工程規(guī)劃許可證2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX三、報(bào)建策劃—施工許可證用地批準(zhǔn)書用地規(guī)劃許可工程規(guī)劃許可質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案圖紙審查合格書消防審核意見(jiàn)書防雷審核意見(jiàn)書工程項(xiàng)目報(bào)建表三、報(bào)建策劃—施工許可證2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX三、報(bào)建策劃—預(yù)售許可證一、測(cè)繪成果審核階段二、商品房預(yù)售方案?jìng)浒鸽A段四、行政審批階段三、預(yù)售資金監(jiān)管階段《商品房預(yù)售許可證》三、報(bào)建策劃—預(yù)售許可證2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX三、報(bào)建策劃—竣工驗(yàn)收備案竣工驗(yàn)收備案防雷驗(yàn)收消防、人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收主體工程竣工驗(yàn)收室內(nèi)空氣檢測(cè)水、電、暖通驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收最終成果：《竣工驗(yàn)收備案表》三、報(bào)建策劃—關(guān)注要點(diǎn)規(guī)劃方案提前確定工作前置幾大關(guān)鍵點(diǎn)土地款分期支付打破政府流程三、報(bào)建策劃—關(guān)注要點(diǎn)規(guī)劃方案提前確定1、摘牌前與設(shè)計(jì)了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求條件，特別涉及偷面積、消防和人防的要求。2、摘牌前XX天獲得主席簽批的規(guī)劃方案。確定規(guī)劃方案后，摘牌前或者當(dāng)天送規(guī)劃局預(yù)審，迅速拿到預(yù)審意見(jiàn)后修改，待簽訂土地出讓合同后馬上正式送審，節(jié)省時(shí)間。3、總規(guī)預(yù)審基本無(wú)誤后，緊接著送施工圖審查或者單體預(yù)審（如有），總規(guī)報(bào)審期間，施工圖的設(shè)計(jì)必須同步并及時(shí)修改，做好同步。4、總規(guī)批復(fù)后，盡快完成規(guī)劃面積指標(biāo)符合，確保較快批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5、需要關(guān)注環(huán)評(píng)、交評(píng)及水土保持，對(duì)于上海等城市或者項(xiàng)目位于旅游景區(qū)、緊鄰國(guó)（?。瑢?duì)該類審查非常嚴(yán)格，前置溝通尤為重要，其直接影響到項(xiàng)目的正式立項(xiàng)及規(guī)劃報(bào)審。6、專家評(píng)審會(huì)尤為重要，注意溝通技巧和方式，在會(huì)以前盡可能獲取專家名單，提前做好咨詢工作。三、報(bào)建策劃—關(guān)注要點(diǎn)鳳凰名苑總地價(jià)：7.93億1、2015年06月15日：1.76億2、2015年07月07日：2.19億3、2015年09月18日：3.95億4、2015年09月22日：383萬(wàn)（利息）朱村北總地價(jià)：8.9億摘牌后一個(gè)月內(nèi)付清（2014.3.26）杭州市錢江世紀(jì)城（11.44億）湖州（2.1億）杭州申花(7.12億)溫嶺（1.40億）另外三個(gè)項(xiàng)目，先支付一半土地款，待取得預(yù)售證前，再支付剩余土地款VS在開(kāi)盤前一個(gè)月支付土地款，再取得土地證、施工證、預(yù)售證。土地款分期支付三、報(bào)建策劃—關(guān)注要點(diǎn)工作前置規(guī)劃類：1、摘牌前預(yù)審批2、摘牌前確定規(guī)劃方案、摘牌當(dāng)天送預(yù)審3、總規(guī)預(yù)審、單體預(yù)審可同時(shí)進(jìn)行4、單體預(yù)審后無(wú)誤送消防預(yù)審施工證類：1、繳納相關(guān)費(fèi)用前，將后續(xù)事項(xiàng)前置辦理2、工程證出來(lái)后，即可立刻啟動(dòng)設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)3、施工證辦理前，未交費(fèi)，未有圖紙審查和節(jié)能審查意見(jiàn)書預(yù)售類：1、銀行監(jiān)控賬戶、監(jiān)控協(xié)議提前辦理2、前置預(yù)測(cè)面積測(cè)量，公關(guān)用電子版送物維3、提前看現(xiàn)場(chǎng)、預(yù)估工程進(jìn)度（提前7天）4、備份資料，房管局現(xiàn)場(chǎng)修改三、報(bào)建策劃—關(guān)注要點(diǎn)工作前置廣清區(qū)域鳳凰城鳳凰名苑項(xiàng)目：簽訂土地出讓合同后即送總規(guī)審批；消防審查前置、先出施工圖技術(shù)審查合格意見(jiàn)書環(huán)境影響評(píng)價(jià)水土保持方案節(jié)能評(píng)估施工圖設(shè)計(jì)規(guī)劃方案規(guī)委會(huì)預(yù)審浙江區(qū)域溫嶺項(xiàng)目以地塊名義摘牌前置預(yù)審批節(jié)省開(kāi)發(fā)報(bào)建時(shí)間，盡早拿到施工證，合法開(kāi)工。建筑工程施工許可證按樁基和主體分開(kāi)拿證1、圖紙可先審2、合法即開(kāi)工3、樁基完成日4、主體已拿證三、報(bào)建策劃—關(guān)注要點(diǎn)打破政府流程目的：減少時(shí)間與資金成本要點(diǎn)：1、提前了解當(dāng)?shù)卣?guī)定、政策，并了解當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的常用手段，能打擦邊球盡可能做。2、確需打破政府流程時(shí)，可以采用多種手段有效溝通，例如組織召開(kāi)政府辦公會(huì)/協(xié)調(diào)會(huì)，將我司項(xiàng)目納入重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)通綠色通道等手段。1、爭(zhēng)取土地款分期支付、減少資金占用2、爭(zhēng)取提前售3、施工證辦理階段，未繳相關(guān)費(fèi)用，將后續(xù)事項(xiàng)前置辦理4、爭(zhēng)取政府支持，設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位同時(shí)招標(biāo)，提前完成5、……前置策劃第四部分四、前置策劃—遵循原則項(xiàng)目成功必須做好前置策劃交樓策劃：交樓當(dāng)開(kāi)盤、先后次序、系統(tǒng)化、完美交樓前置策劃必須遵循原則報(bào)建策劃：合法合規(guī)、借助資源、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、注重執(zhí)行招標(biāo)策劃：先定后干、先算后干、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先、必須書面設(shè)計(jì)策劃：方案確定、基礎(chǔ)管線、安排會(huì)審、交底優(yōu)先采購(gòu)策劃：專項(xiàng)會(huì)議、查漏補(bǔ)缺、消項(xiàng)計(jì)劃、專人負(fù)責(zé)組織策劃：三堂會(huì)審、幫扶小組、項(xiàng)目1+1、集團(tuán)駐場(chǎng)成本策劃：量化責(zé)權(quán)、重獎(jiǎng)重罰、責(zé)任到人、考核到事?tīng)I(yíng)銷策劃：目標(biāo)分解、產(chǎn)品解讀、客戶教育、拓展渠道裝修策劃：首立規(guī)矩、四審四查、八項(xiàng)先行、三大管理項(xiàng)目開(kāi)工前需掃清內(nèi)外部障礙，如避免村民阻工、政府關(guān)系維護(hù)等四、前置策劃—開(kāi)盤后評(píng)估經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用1.搭建綠色通道，實(shí)現(xiàn)提早開(kāi)盤。與政府溝通，開(kāi)設(shè)綠色通道，確?？焖匍_(kāi)發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)提前開(kāi)盤。佛肇三水1.積極溝通政府，落實(shí)優(yōu)惠政策。大幅降低預(yù)售保證金，減少資金投入。2.做好成本加減，提高投資回報(bào)。成本減法：綜合樓，洋房以仿石磚替換干掛石材；成本加法：洋房裝修增配USB插座面板、燃?xì)鈭?bào)警器、感應(yīng)密碼鎖等配件，小幅增加成本，提升品質(zhì)，大幅提高售價(jià)。江中陽(yáng)春1.借政府資源造勢(shì)爭(zhēng)取紅線外空地打造生態(tài)公園，與展示區(qū)同步完美開(kāi)放，展示效果震撼。廣西柳江1.落實(shí)項(xiàng)目配套，提升產(chǎn)品附加值，穩(wěn)步升價(jià)。主打教育當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)，開(kāi)展主題推廣，打造學(xué)區(qū)房概念。四川瀘州根據(jù)開(kāi)盤后評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目擬采取措施：積極溝通政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，打通相關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目開(kāi)綠色通道，確?？焖匍_(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)提前開(kāi)盤。積極溝通政府，落實(shí)優(yōu)惠政策，如降低預(yù)售保證金和相關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策等減少干掛石材使用，采用仿石磚代替，降低成本。提升洋房智能化配件，采用新風(fēng)系統(tǒng)，提升品質(zhì)，提高售價(jià)。利用展示區(qū)紅線外公園規(guī)劃用地，打造小石潭公園，同項(xiàng)目展示區(qū)同步開(kāi)放，提升展示效果，增加客戶購(gòu)買欲。積極對(duì)接政府，跟進(jìn)項(xiàng)目周邊規(guī)劃幼兒園、中小學(xué)修建和引進(jìn)工作，增加項(xiàng)目配套，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。采用保函代替預(yù)售資金監(jiān)管，且農(nóng)民工預(yù)儲(chǔ)金、安措費(fèi)保證金均采用保函替代，共計(jì)盤活前期沉淀資金2.79億元；開(kāi)盤前優(yōu)先使用供應(yīng)鏈融資付款，合理控制開(kāi)盤前支出，降低項(xiàng)目資金峰值。河北遵化四、前置策劃—合作項(xiàng)目管理（1）成立合作公司董事會(huì)：原則上為五人，我方占三人或以上，包括董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。合作公司董事長(zhǎng)由區(qū)域總裁擔(dān)任，合作公司總經(jīng)理由我司項(xiàng)目總經(jīng)理?yè)?dān)任；（2）召開(kāi)工作交接會(huì)議：合作項(xiàng)目摘牌后，由區(qū)域牽頭組織集團(tuán)投資策劃中心、運(yùn)營(yíng)中心召開(kāi)工作交接會(huì)議，明確合作公司過(guò)程監(jiān)控職責(zé)由集團(tuán)投資策劃中心移交至運(yùn)營(yíng)中心；（3）召開(kāi)合作公司董事會(huì)：集團(tuán)投資策劃中心、運(yùn)營(yíng)中心、財(cái)務(wù)資金中心派相關(guān)代表列席合作公司的第一次董事會(huì)，以后董事會(huì)可由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心視情況派代表列席；合作公司需及時(shí)將每次董事會(huì)召開(kāi)時(shí)間提前七天告知集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心對(duì)接分部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)；（4）四項(xiàng)資料上傳：各合作項(xiàng)目須按時(shí)將《董事會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（董事會(huì)召開(kāi)后的七天內(nèi)）、《合作公司章程》、《項(xiàng)目月報(bào)》（由合作公司總經(jīng)理每月主導(dǎo)編制（含成本、營(yíng)銷、工程等））、《公司年報(bào)》（由合作公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人主導(dǎo)編制《合作公司年報(bào)》）并上傳至集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心檔案系統(tǒng)備案。合作項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：四、前置策劃—前置工作場(chǎng)地拆遷清理廠房拆遷前原貌廠房拆遷進(jìn)行中廠房拆遷完成，9月12日完成場(chǎng)地交接四、前置策劃—前置工作原有建筑物拆除原金萬(wàn)廠房總平圖電子大廈綜合廠房食堂單身宿舍序號(hào)建筑物承臺(tái)地梁砼量備注1電子大廈3023.87一棟2綜合廠房1094.43一棟3食堂244.78一棟4單身宿舍800.35共6棟5保安宿舍143.07一棟6地下油庫(kù)51.65一個(gè)7地下水池213.78一個(gè)小計(jì)5571.93立方8破除廣場(chǎng)混凝土15588立方合計(jì)21159.93立方地下油庫(kù)地下水池保安宿舍四、前置策劃—前置工作原有基礎(chǔ)處理根據(jù)原廠房圖紙，電子大夏基礎(chǔ)為6-9米的水泥攪拌樁，占地約3788m2，位于新規(guī)劃的16號(hào)樓下部。原基礎(chǔ)承臺(tái)標(biāo)高7.1m處理方法：用炮機(jī)破除原有承臺(tái)，采用牽孔工藝牽過(guò)6-9m的水泥攪拌樁后即可進(jìn)行預(yù)制樁的正常施工。ZK224地勘技術(shù)孔四、前置策劃—前置工作臨時(shí)圍擋項(xiàng)目西側(cè)，西北側(cè)20m及西南側(cè)20m考慮到在主道上，為了實(shí)現(xiàn)更好地對(duì)外展示，設(shè)置為6m高圍擋（紅線條），其余部分考慮到成本問(wèn)題，僅設(shè)置為3m高圍擋（藍(lán)線條）。臨時(shí)圍擋工程四、前置策劃—前置工作地勘2017年7月18日地質(zhì)勘探進(jìn)場(chǎng)，共布設(shè)鉆孔266個(gè)，其中技術(shù)孔89個(gè)，標(biāo)貫孔177個(gè)，測(cè)試21個(gè)孔的剪切波速，勘探總米數(shù)10812米，平均深度40.6m，2017年9月25日地勘報(bào)告已備案。常熟地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。樁基設(shè)計(jì)參數(shù)表注：1．qsik、qpk分別為樁周土極限摩阻力標(biāo)準(zhǔn)值和樁端土極限端阻力標(biāo)準(zhǔn)值；2．l為樁入土深度（m）Ⅳ類建筑場(chǎng)地地勘關(guān)于地基基礎(chǔ)建議