北國(guó)之春地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方案

第第頁(yè)北國(guó)之春地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方案★新湖北國(guó)之春項(xiàng)目階段企劃案新湖北國(guó)之春項(xiàng)目階段（200*/*下旬200*/*）企劃草案沈陽****顧問有限公司二○○*年*月**日階段問題分析注：前期，新湖北國(guó)之春在產(chǎn)品力、推廣力等諸多方面均有優(yōu)勢(shì)、靚點(diǎn)，這里不做提及，本著解決問題的原則，我們只講劣勢(shì)、問題。精誠(chéng)置業(yè)新湖北國(guó)之春專案組（下稱專案組），服務(wù)新湖北國(guó)之春（下稱本案）近兩個(gè)月時(shí)間里，專案組認(rèn)為本案面對(duì)如下問題：u重點(diǎn)銷售任務(wù)的壓力20**/10/12，從本案銷售中心所提的相關(guān)客戶資訊中了解到，截至于目前本案的成交量為149套，與新湖公司擬實(shí)現(xiàn)年底前實(shí)現(xiàn)400套的銷售目標(biāo)存有確定的差距。u地產(chǎn)銷售淡季的壓力對(duì)于地產(chǎn)銷售而言，冬季屬行業(yè)的淡季。在沈陽地區(qū)，由于受氣候和民俗等因素所限，百姓大多不愿在冬天，選房、買房。u知名度相對(duì)孱弱的壓力一方面，本案的地理位置屬“臨街，但不靠街”的生活環(huán)境，是一處曲徑通幽的地理位置，這是本案的優(yōu)勢(shì)。然而，在本案尚未形成規(guī)模效應(yīng)之前，卻又是劣勢(shì)，“不靠街”勢(shì)必減弱本案的知名度，大多常常在北一路、興工街穿行的路人很少知道本案的名稱，甚至不知道本案的存在。另一方面，推廣投入少，是造本錢案知名度低的緊要原因。在房展會(huì)上，到本案展位的很多觀展人士都是第一次知道本案，之前未曾聽聞。問題的解決途徑針對(duì)知名度孱弱，專案組認(rèn)為建議通過立體傳播組合解決，整合報(bào)紙、廣播、電視、戶外媒體、DM直投，五種傳播途徑強(qiáng)化傳播力度、加強(qiáng)本案的知名度。媒介功能頻次報(bào)紙傳播公關(guān)事件，塑造本案的美譽(yù)度，積累品牌采用低頻次，節(jié)省支出廣播傳播產(chǎn)品信息，充分利用廣播（聲訊）告知功能采用低頻次，節(jié)省支出電視傳播產(chǎn)品信息，使用房產(chǎn)欄目，向目標(biāo)群直接訴求采用低頻次，節(jié)省支出戶外媒體傳播產(chǎn)品信息，憑借布幔、宣傳板向社區(qū)宣傳、滲透與DM直投結(jié)合使用DM直投傳播產(chǎn)品信息/公關(guān)事件，發(fā)揮其快捷、針對(duì)性強(qiáng)的特點(diǎn)高頻次、高密度、高掩蓋投放關(guān)于淡季銷售問題，專案組建議調(diào)整銷售形式加添外延銷售終端加以彌補(bǔ)，例如：在客流量大的商業(yè)街增設(shè)流動(dòng)售房車在大型商場(chǎng)增設(shè)簡(jiǎn)易呈現(xiàn)區(qū)。行銷企劃建議一、推廣目的本次推廣方案以連續(xù)性的手法操作，以本案獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)“一環(huán)內(nèi)跨越三界的50萬平社區(qū)”，為主線貫穿整個(gè)推廣階段，通過對(duì)本案的賣點(diǎn)呈現(xiàn)，構(gòu)建新湖集團(tuán)“有實(shí)力、講信譽(yù)、負(fù)責(zé)任”的企業(yè)形象、樹立新湖北國(guó)之春“城市中心內(nèi)超大文化社區(qū)”品牌形象。以此，提高本案的檔次、社會(huì)關(guān)注度與美譽(yù)度，吸引目標(biāo)客群看房，激發(fā)其購(gòu)買欲望，提升銷售速度，為下階段良好的鋪墊。二、推廣思路本案推廣形式以明、暗交織互補(bǔ)進(jìn)行操作，明線是制造事件，為暗線制造社會(huì)關(guān)注、讓暗線在販賣本案過程中有話可說，降低商業(yè)味道、有看點(diǎn)。明線，以事件公關(guān)事件（業(yè)主感謝會(huì)卡拉OK大賽本案竣工儀式）為主題。暗線以直效行銷為主，是將以物業(yè)小區(qū)為對(duì)象進(jìn)行有重點(diǎn)的區(qū)域板塊直效行銷：第一版塊針對(duì)金廊工程沿線物業(yè)小區(qū)的直效行銷；第二版塊針對(duì)東西快速干道沿線物業(yè)小區(qū)的直效行銷；第三版塊針對(duì)相近公交（車）沿線的直效行銷；第四版塊針對(duì)第一代商品房物業(yè)的直效行銷；三、推廣手段本階段的推廣方式，擬變化沈陽地產(chǎn)界常規(guī)的傳播模式（報(bào)紙、廣播、電視、路牌四線傳播）。在不放棄傳統(tǒng)模式的同時(shí)，將采取以直效行銷為主導(dǎo)，即以月為單位，定期直投閱讀性強(qiáng)的、欣賞性強(qiáng)的印刷品（春風(fēng)專訊/春天秀卡）；在重點(diǎn)物業(yè)小區(qū)，設(shè)置本案公益告示板，以月為單位定期調(diào)整內(nèi)容；依據(jù)來電來訪情況，在重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置流動(dòng)售房車；拓展銷售終端，在客流量集中的大型商場(chǎng)，設(shè)置本案呈現(xiàn)島。力求短時(shí)間內(nèi)，讓更多的人了解本案，加深目標(biāo)客群對(duì)本案的印象。四、公關(guān)推廣方案建議（一）業(yè)主感謝會(huì)操作建議：見附注（二）北國(guó)之春“青春回響”家庭卡拉OK大賽北國(guó)之春“全民趣味康體”家庭運(yùn)動(dòng)會(huì)操作建議：選擇其一，在全市（社區(qū)）范圍內(nèi)以家庭為參賽單位進(jìn)行，目的在于將本案的影響力滲透至社區(qū)內(nèi)的每戶家庭?；顒?dòng)合作伙伴可選擇電視臺(tái)/電臺(tái)，利于擴(kuò)大廣告效應(yīng)。（三）本案竣工交房?jī)x式操作建議：借助建工局、房產(chǎn)局、質(zhì)檢站等職能部門現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，呈現(xiàn)本案質(zhì)量信譽(yù)。活動(dòng)搭配單位可選擇電臺(tái)直播，約請(qǐng)報(bào)紙/電視等媒體報(bào)道。五、促銷活動(dòng)方案建議（一）春風(fēng)專訊操作建議：以月刊形式對(duì)（社區(qū)）派送，報(bào)道與本案相關(guān)的新聞，擴(kuò)大本案的宣傳力度。（二）春天秀卡操作建議：放置時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)合，呈現(xiàn)本案的園區(qū)景致，附以簡(jiǎn)短文字，樹立本案形象美譽(yù)。（三）流動(dòng)看房車操作建議：發(fā)揮快捷方便的特點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)群密集區(qū)，進(jìn)行流動(dòng)銷售。（四）公益告示板操作建議：每張告示板分為兩部分內(nèi)容，一部分發(fā)布公益提示，另一部分發(fā)布本案消息。懸掛于物業(yè)小區(qū)內(nèi)，及時(shí)更新。（五）繁華商場(chǎng)的銷售呈現(xiàn)操作建議：在繁華商場(chǎng)設(shè)置呈現(xiàn)，于本案初期可以適時(shí)發(fā)揮確定廣告效應(yīng)。關(guān)于拉動(dòng)金廊移民的新聞炒作建議一、求政府幫忙1、向全市開發(fā)企業(yè)倡議（支持）政府推動(dòng)沈陽國(guó)際化進(jìn)程優(yōu)惠金廊工程移民團(tuán)2、同時(shí)以報(bào)告形式向政府職能部門（市委宣傳部、沈陽市金廊開發(fā)建設(shè)指揮部、房產(chǎn)局）建議，全國(guó)的開發(fā)企業(yè)，大力支持政府金廊工程移民，為沈陽城市發(fā)展貢獻(xiàn)一分氣力，本案將針對(duì)由政府組織的移民采購(gòu)團(tuán)，予以特殊優(yōu)惠。作為條件，政府應(yīng)約請(qǐng)媒體、指示其輿論導(dǎo)向，傾向一環(huán)內(nèi)的中低檔樓盤，將金廊移民的消費(fèi)目標(biāo)向交通好、中低價(jià)位引領(lǐng)。二、尋求新聞機(jī)構(gòu)幫忙購(gòu)房?jī)?yōu)惠為代價(jià)向新聞機(jī)構(gòu)[（市新聞出書局垂直管理沈陽日?qǐng)?bào)/沈陽晚報(bào)）（省新聞出書局垂直管理遼寧日?qǐng)?bào)/遼沈晚報(bào)）三、尋求同業(yè)幫忙開發(fā)商聯(lián)合炒作1、由媒體（日?qǐng)?bào)/晚報(bào)/遼沈/商報(bào)）記者帶頭約請(qǐng)其他幾家開發(fā)商，聯(lián)合炒做。（1）其他開發(fā)商選擇標(biāo)準(zhǔn)：要有差別化，遠(yuǎn)距離（本案）的/規(guī)模相像/價(jià)位不同的；富有美譽(yù)度的。2、簽定書面協(xié)議，共同擬訂新聞方案。3、建議可選擇的樓盤皇姑區(qū)：克萊斯特/匯寶國(guó)際/鯤鵬駿景/翔鳳華園鐵西區(qū)：方迪家園/宏偉茗都/雍添金園于洪區(qū)：玉環(huán)花園/星辰花園/柳湖綠園大東區(qū)：萊茵河畔/明城花園“左鄰右里團(tuán)聚匯”北國(guó)之春業(yè)主感謝會(huì)目的：在20**秋季房交會(huì)上，開盤不足十天的本案成交量在全市排名第四，以感謝會(huì)名義，發(fā)布本案旺銷的信息，將消息在業(yè)主中傳播?！敖韪兄x之名，行口碑宣傳之實(shí)”。既，加強(qiáng)北國(guó)之春與業(yè)主間的互動(dòng)、溝通，緊密相互的感情，又提升北國(guó)之春公眾美譽(yù)度，通過本案產(chǎn)品力逐次的營(yíng)建發(fā)展商品牌力；同時(shí)，制造北國(guó)之春的聚焦事件、利用業(yè)主的交際圈，進(jìn)行口碑傳播。構(gòu)想：整體活動(dòng)將以“（業(yè)主）全家福（水泥）印記感言煙火禮花表演”貫穿始終。另，“（業(yè)主）全家福/（水泥）印記/大家?！笨梢宰鳛樗夭拈g接或直接應(yīng)用于工地圍板（或建立文化墻，施工期間作為圍檔使用。園區(qū)成熟后移入園區(qū)，點(diǎn)綴園區(qū)，形成園區(qū)的文化歷史。）時(shí)間：10月28日17：30地方：（待定）活動(dòng)流程：1、準(zhǔn)備階段（1）10月20日10月21日，物業(yè)人員邀請(qǐng)業(yè)主參加感謝會(huì)，并通知取請(qǐng)柬時(shí)間為10月23日10月25日；（2）10月20日，勘察、確定酒店。10月20日10月21日，物業(yè)人員填寫請(qǐng)柬；（3）10月23日10月25日，物業(yè)人員向業(yè)主發(fā)送請(qǐng)柬；（4）10月25日，（再次）通知未取請(qǐng)柬業(yè)主；（5）10月25日，聯(lián)系、制作活動(dòng)所需的條幅、布慢（活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)）（6）10月25日，最終落實(shí)文藝演出人員、酒店方面的事宜；（7）10月26日，布置活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)（8）10月27日，準(zhǔn)備彩色水泥2、執(zhí)行階段10月28日注：工作人員向每位入場(chǎng)的嘉賓派送“抽獎(jiǎng)單”講話與頒獎(jiǎng)①17：3017：35主持人介紹嘉賓②17：3517：45總經(jīng)理講話③17：4517：50銷售經(jīng)理講話④17：5017：55物業(yè)經(jīng)理講話⑥18：0018：10頒獎(jiǎng)儀式為業(yè)主頒發(fā)“領(lǐng)秀杰出貢獻(xiàn)”獎(jiǎng)業(yè)主代表講話⑦18：1018：20燃放煙花文藝演出18：30文藝演出正式（宴會(huì)開始）插入（抽獎(jiǎng)、游藝活動(dòng)、戶外禮花表演）嘉賓自由活動(dòng)業(yè)主充呈現(xiàn)自身的才藝3、收尾工作收尾工作由物業(yè)人員執(zhí)行。活動(dòng)保證措施活動(dòng)總指揮1名負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作；主持人1名負(fù)責(zé)講話與頒獎(jiǎng)階段的主持工作；禮品保管與發(fā)放設(shè)專人負(fù)責(zé)；與酒店方面的溝通設(shè)專人負(fù)責(zé)；與業(yè)主方面的溝通由售樓員負(fù)責(zé)；現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行人員58人；安全保障410名保安；記者負(fù)責(zé)業(yè)主（訪談）；攝影師12名；攝像師12名；演出人員若干；金廊工程搬離地塊中央都市走廊（簡(jiǎn)稱“金廊”），總占地面積為117.2萬平方米，實(shí)在情況如下：20**055北站口出口（金廊工程）該地塊位于皇姑區(qū)，東至黑龍江街，南側(cè)為昆山路，西側(cè)至白龍江街，北面是市光明中學(xué)，地塊位于“金廊”工程1區(qū)，第2節(jié)點(diǎn)，規(guī)劃占地面積60000平方米，“金廊”1區(qū)為省級(jí)文化行政中心，第2節(jié)點(diǎn)為北站北出口地。拆遷面積6.66公頃。（拆遷工作8.28日開始,50天內(nèi)完成）20**056北陵大街東（金廊工程）該地塊位于皇姑區(qū)，東至白龍江街，西至北陵大街，南至巴山路，北為近況住宅樓，規(guī)劃用地面積為22600平方米，土地近況為正在拆遷中。20**057寧山路南（金廊工程）該地塊位于皇姑區(qū)，東至湘江街，西至黃河大街，南到市建工局住宅，北到寧山路，規(guī)劃用地面積9600平方米。20**058北站路北（金廊工程）該地塊位于團(tuán)結(jié)路，南至北站路，西接北京街，北部為施工區(qū)，該地塊位于“金廊”工程2區(qū)第3節(jié)點(diǎn)處，“金廊”2區(qū)為中央商務(wù)區(qū)，第3節(jié)點(diǎn)為北站工區(qū)。規(guī)劃占地面積10465.1平方米，拆遷面積1.7公頃。20**059沈陽北站金融開發(fā)區(qū)（金廊工程）該地塊坐落沉河區(qū)，東至惠工廣場(chǎng)，西至北京街，南至快速干道，北至團(tuán)結(jié)路，地塊位于“金廊”2區(qū)，第3節(jié)點(diǎn)處，2區(qū)為中央商務(wù)區(qū)，3節(jié)點(diǎn)為北站地區(qū)，規(guī)劃占地面積165000平方米，拆遷面積20.11公頃。20**060市府廣場(chǎng)南（金廊工程）該地塊位于沉河區(qū)，市政府廣場(chǎng)南側(cè)，東至斗姆宮東巷，南至斗姆宮巷，西至近況綠地，北至小西路，位于“金廊”2區(qū)，第4節(jié)點(diǎn)處，規(guī)劃占地面積52500平方米，第4點(diǎn)為市府廣場(chǎng)合區(qū)，拆遷面積6.90公頃。20**061青年大街東（金廊工程）該地塊位于沉河區(qū)，東部為近況住宅，南側(cè)與大西路相鄰，西側(cè)為青年大街，北側(cè)至杏林街成平二巷，位于“金廊”工程3區(qū)，每、第4點(diǎn)與5點(diǎn)交匯處，規(guī)劃占地面積31000平方米，3區(qū)為文體、呈現(xiàn)中心區(qū)，4節(jié)點(diǎn)為市府廣場(chǎng)合區(qū)；5節(jié)點(diǎn)為彩電塔地區(qū)，拆遷面積5.10公頃?，F(xiàn)拆遷已完畢。20**062七緯路南（金廊工程）該地塊坐落在沉河區(qū),東至青年大街,西至沈陽軍區(qū)政治部文化站,南至沉河區(qū)一經(jīng)二校,北至七緯路,位于”金廊”工程2區(qū),第4節(jié)點(diǎn),規(guī)劃用地面積43000平方米,2區(qū)為中央商務(wù)區(qū),4節(jié)點(diǎn)為市府廣場(chǎng)合區(qū),拆遷面積5.82公頃。20**063濱河路北（金廊工程）該地塊位于沉河區(qū)，東至青年大街，西至南一經(jīng)街，南至濱河路，北至十三緯路，位于“金廊”3區(qū)第5節(jié)點(diǎn)規(guī)劃占地面積40000平方米，3區(qū)為文體呈現(xiàn)中心區(qū)，5節(jié)點(diǎn)為彩電塔地區(qū)，拆遷面積5.55公頃。20**064065066文化路北（金廊工程）位于沉河區(qū)，東至沈陽二中，南至文化路，西至青年大街，北至文藝路，地塊位于“金廊”工程的3區(qū)，第6節(jié)點(diǎn)處?！敖鹄取惫こ?區(qū)為文體、呈現(xiàn)中心，第6節(jié)點(diǎn)為展覽館地區(qū)。20**067068北文翠路南（金廊工程）地塊位于沉河區(qū)北文翠路南側(cè)，東部和園林管理所相鄰，南側(cè)為科學(xué)宮，西側(cè)為青年大街，北側(cè)為北文翠路，位于“金廊”3區(qū)第7點(diǎn)處，3區(qū)為文體呈現(xiàn)中心區(qū)，7節(jié)點(diǎn)為五里河體育場(chǎng)合區(qū)，拆遷面積12.32公頃。20**069070文體路北（金廊工程）該地塊位于沉河區(qū)文體路北側(cè),東至青年大街,南至文體路,西至金穗科技大廈，北至文興路，位于“金廊”工程3區(qū)第7節(jié)點(diǎn)3區(qū)為文體呈現(xiàn)中心第7節(jié)點(diǎn)為五里河體育場(chǎng)合區(qū)，拆遷面積14.56公頃。20**069現(xiàn)已拆遷完畢；20**070現(xiàn)正在拆遷中。20**071金和1（金廊工程）該地塊位于和平區(qū)，東至北京街，西至肇東街，南至哈爾濱路，北至鐵路，規(guī)劃用地面積為76000平方米。20**072金和2（金廊工程）該地塊位于和平區(qū)，東至彩塔街，西至三好街，南至冠芳園，北至龍泉路，規(guī)劃用地面積41000平方米。20**073金和3（金廊工程）位于和平區(qū)，東至省電視臺(tái)，西至五里河街，南至省電視臺(tái)，北至文化路，規(guī)劃用地面積6000平方米。20**074金和4（金廊工程）位于和平區(qū)，東至青年大街，西至五里河街，南至文萃路，北為規(guī)劃路，規(guī)劃用地面積60000平方米。20**075金和5（金廊工程）該地塊位于和平區(qū)南部，青年大街西側(cè)，文翠路南，正處于沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的緊要發(fā)展軸線金廊上，是金廊都市文化呈現(xiàn)中心區(qū)的構(gòu)成部分，總占地面積2.8公頃?，F(xiàn)正在拆遷中。和平區(qū)1、琿春小區(qū)地方：西塔街，婦女塑像以里樓數(shù)：16棟樓齡：9年人口：共2000戶左右，5000人人均收入：1500元2000元/月評(píng)價(jià)：位于西塔街，地方優(yōu)，人氣旺，人口密度較大2、吳淞小區(qū)地方：蘭州北街，民族北街以北樓數(shù)：30棟樓齡：16年人口：共2000戶左右，6700人人均收入：1500元/月左右評(píng)價(jià)：16年樓齡，人口變遷頻繁，據(jù)知大部分有購(gòu)房意向，是打樓盤廣告的絕優(yōu)地方3、永環(huán)小區(qū)地方：大西邊門樓數(shù)：15棟樓齡：9年人口：共1300戶左右人均收入：1500元/月評(píng)價(jià)：優(yōu)質(zhì)小區(qū)，“示范小區(qū)”，人口素養(yǎng)高4、宜春小區(qū)地方：西安街，大福源四周樓數(shù)：13棟樓齡：8年人口：共1500戶左右，5000人人均收入：1000元1500元/月皇姑區(qū)：5、遼河小區(qū)地方：松花江街171號(hào)，龍江市場(chǎng)內(nèi)，五一店鋪南樓數(shù)：32棟，6層樓齡：15年人口：共2880戶左右，7200人評(píng)價(jià)：小區(qū)居住人群浩繁，所以從事職業(yè)也是各行各業(yè)均有，但政府公務(wù)員與老師也占相當(dāng)比例，可謂素養(yǎng)較高；小區(qū)入口處在龍江市場(chǎng)中，過往人流量大，宣傳效果好；在小區(qū)臨街一側(cè)，松花江街為大東區(qū)、沉河區(qū)兩區(qū)人進(jìn)入皇姑區(qū)的緊要街道，車流量大，廣告打在此處宣傳有力人均收入：1500元2000元/月6、龍江小區(qū)地方：岐山路，光明中學(xué)對(duì)面樓數(shù)：9棟，7層樓齡：11年人口：共952戶左右，2856人評(píng)價(jià)：龍江小區(qū)又名鐵路住宅，小區(qū)60%為鐵路職工，其余為那時(shí)候的回遷戶，居民收入較高且穩(wěn)定，購(gòu)買力較強(qiáng)；為遼美住宅及地質(zhì)局職工住宅一街之隔，在此打廣告可取得事半功倍的效果。聯(lián)系人：略7、松江小區(qū)地方：松花江街，遼河小區(qū)對(duì)面，五一店鋪東側(cè)樓數(shù)：16棟，6層樓齡：15年人口：共1647戶左右，4000人評(píng)價(jià)：小區(qū)人口較多，所從事行業(yè)也很多，但據(jù)居民所說小區(qū)人收入穩(wěn)定，有確定購(gòu)買力；在該小區(qū)的東側(cè)還有多個(gè)小區(qū)，但位置不如松江小區(qū)臨街，因此廣告打在此處，也可輻射多個(gè)小區(qū)聯(lián)系人：李書記8、西湖小區(qū)地方：嫩江街35號(hào)，24中學(xué)后身樓數(shù)：13棟，6層樓齡：1921年人口：共1000戶左右，3078人占地面積：13萬平方米評(píng)價(jià)：雖樓齡較長(zhǎng)，但地處遼大輻射區(qū)；與其一街之隔的便是東區(qū)住宅差不多有近10棟，對(duì)面又是沈空住宅，又3棟，它的前面有是老干部局，可以說四周一圈全是事業(yè)性單位聚集區(qū)，在此作廣告，目標(biāo)是那些不行打廣告的住宅；西湖社區(qū)與漓江早市相連，每天過往人流浩繁，同時(shí)也是個(gè)流動(dòng)宣傳的佳處聯(lián)系人：?jiǎn)讨魅舞F西區(qū)：9、滑翔九小區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）樓數(shù)：15棟樓齡：6年人口：共720戶左右，2856人居住人群行業(yè)分布：區(qū)司法、公安系統(tǒng)，區(qū)政府公務(wù)員占地面積：4.3萬平方米建筑面積：6.8萬平方米物業(yè)費(fèi)：911元/月/戶10、滑翔六小區(qū)樓數(shù)：45棟樓齡：10年人口：共4400戶左右居住人群：動(dòng)遷占1/3，工廠占一部分，但下崗的不多物業(yè)費(fèi)：5元/月/戶注：保潔部辦公室可作廣告11、醫(yī)科高校住宅樓數(shù)：15棟樓齡：7年人口：共1000戶左右居住人群行業(yè)分布：醫(yī)大教職工，有購(gòu)買力且一部分人工作在和平12、建設(shè)四小區(qū)樓數(shù)：31棟，127個(gè)單元樓齡：910年人口：共2553戶左右，8882人建筑面積：13.8萬平方米居住人群：動(dòng)遷的，普通工薪階層，有做買賣的13、宏偉社區(qū)樓數(shù)：31棟樓齡：17年人口：共2500戶左右，7000余人居住人群：工薪階層，農(nóng)機(jī)廠、線材、重型、冶修等，也有一些做小買賣的大東區(qū)：14、德增小區(qū)地方：西至德增街，南至津橋路，北至東西快速干道樓數(shù)：11棟,其中5棟商品樓，2棟電信家屬樓，2棟第二絨織廠職工宿舍樓，2棟散戶樓齡：10年占地面積：6萬平方米人口：共1500戶左右，4000人人均收入：1000元1500元/月居住人群：電信公司職工和商品樓居民收入較高15、大東路小區(qū)地方：西至東順城街，南至育才路，北至大東路，東至大什字街樓數(shù)：18棟樓齡：1320年人口：共1600戶左右，5000人占地面積：84826平方米人均收入：1000元1500元/月居住人群：大東區(qū)工商銀行職工，退休人員，自由職業(yè)者16、江東社區(qū)地方：西至蓮花社區(qū)，南至萬蓮路，北至小河沿路，東至江東街樓數(shù)：26棟樓齡：818年人口：共2000戶左右，5800人占地面積：3萬平方米人均收入：1000元2000元/月居住人群：7棟為司法局宿舍，34棟居住老師17、民強(qiáng)小區(qū)地方：西至銀元街，南至大東路，北至小東路，東至邊城街樓數(shù)：13棟樓齡：14年人口：共1000戶左右，3500人居住人群：本社區(qū)居住人群較雜，但其與對(duì)面電廠職工宿舍樓共用一個(gè)主入口，電廠樓共有5棟，廣告條幅可面向他們18、百樂小區(qū)地方：西至小什字街，南至小津橋路，北至草倉(cāng)路，東至老虎廟巷樓數(shù)：20棟樓齡：830年人口：共2000戶左右，5000人占地面積：3萬平方米人均收入：1000元1500元/月居住人群：3棟為教育局宿舍，同時(shí)小區(qū)內(nèi)還居住有司法人員和收入較高的自由職業(yè)者沉河區(qū)：19、勞衛(wèi)社區(qū)地方：團(tuán)結(jié)路69號(hào)，現(xiàn)代空調(diào)對(duì)面樓數(shù)：10棟以上樓齡：10年以上居住人群：工人，退休、離休人員為主居民反映：對(duì)新房感興趣，但緊要在價(jià)位上20、民富社區(qū)地方：沈陽產(chǎn)權(quán)大廈相近，新港澳大廈對(duì)面，位于安達(dá)路樓數(shù)：19棟，小區(qū)出入口較多樓齡：13年以上居住人群：工薪階層，老師多居民反映：對(duì)新房感興趣，但緊要在價(jià)位上21、三星小區(qū)地方：高登酒店對(duì)面，一經(jīng)街，青年大街以東，中山路以南，位于中山路369號(hào)樓數(shù)：20棟，共105個(gè)單元樓齡：1030年占地面積：9萬平方米綠地面積：300平方米公共設(shè)施：13處車庫(kù)：8處綜合活動(dòng)室：1處涼亭：3處人口：共1855戶左右，5769余人居住人群：區(qū)委，銀行職員，小區(qū)人員的綜合素養(yǎng)普遍較高22、五愛小區(qū)（風(fēng)雨壇社區(qū)）地方：五愛市場(chǎng)對(duì)面，風(fēng)雨壇街86號(hào)，523車站終點(diǎn)開發(fā)公司：廣宜開發(fā)公司開工日期：1993/4/26竣工日期：1994/7/8樓數(shù)：14棟（由東北設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)）小區(qū)建筑面積：12萬平草地面積：56000平道路長(zhǎng)度：6000米腳踏車庫(kù)：4個(gè)收發(fā)室：3個(gè)變電箱：2個(gè)水房：1個(gè)人口：1310戶人員構(gòu)成：兩棟為富人所居，臨街為私營(yíng)業(yè)主，居民中有回遷戶，做生意的，私營(yíng)較多。23、陽光社區(qū)住址：南順城街占地面積：44000平建筑面積：66971平物業(yè)：房實(shí)物業(yè)管理，費(fèi)用0.50.7元每平業(yè)績(jī)：96年援于省標(biāo)小區(qū)開工日期：88.09.26竣工日期：*棟數(shù)：18棟人員構(gòu)成：工人、主任、廠長(zhǎng)、公司經(jīng)理、行長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)師、校長(zhǎng)等，人員素養(yǎng)較高。篇2:高檔住宅項(xiàng)目推廣方案新加坡城國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃孫子曰：“勝兵先勝而后求戰(zhàn)，敗兵先戰(zhàn)而后求勝。善用兵者，修道而保法，故能為勝敗之政。兵法：一曰度，二曰量，三曰數(shù)，四曰稱，五曰勝。地生度，度生量，量生數(shù)，數(shù)生稱，稱生勝。故勝兵若以鎰稱銖，敗兵若以銖稱鎰。稱勝者之戰(zhàn)民也，若決積水于千仞之溪者，形也。”第一章媒體分析與選擇一、媒體分析新加坡城國(guó)際作為荊州市的分期開發(fā)的高檔綜合性居住社區(qū)，其目標(biāo)客戶面很廣。強(qiáng)大的廣告、媒體宣傳陣容，對(duì)他們有很大的影響。所以合理利用媒體組合方式，以本項(xiàng)目最獨(dú)特的賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，這樣可以更有利于促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。1、戶外媒體：戶外廣告在荊州這種規(guī)模不大、人口流向相對(duì)集中的城市具有巨大的影響。可以在北京路、江津路、荊州古城東門和投資府廣場(chǎng)樹立一些廣告牌、條幅、燈箱等。*優(yōu)點(diǎn)：①簡(jiǎn)潔明快，主題鮮明②長(zhǎng)期性媒介，廣告信息的到達(dá)率和暴露頻次比較高。*缺點(diǎn)：廣告信息的容量有限，只適合做形象廣告。2、印刷品：《引領(lǐng)》、夾報(bào)單張、DM直郵等，這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求特別高，內(nèi)容要重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各個(gè)準(zhǔn)確定位，在人的視覺上能實(shí)現(xiàn)確定的撞擊。*優(yōu)點(diǎn)：①印刷精美，廣告信息量大②派發(fā)方式快捷多樣*缺點(diǎn)：人員派發(fā)等緊要派發(fā)方式易引起消費(fèi)者反感。3、報(bào)紙（目前在荊州掩蓋面較廣的報(bào)紙媒體為《荊州日?qǐng)?bào)》和《荊州晚報(bào)》、楚天都市報(bào)江漢版。編號(hào)地區(qū)名稱發(fā)行量目標(biāo)市場(chǎng)掩蓋區(qū)域備注荊州地區(qū)荊州日?qǐng)?bào)xxx萬黨政機(jī)關(guān)占90%以上荊州地區(qū)荊州地區(qū)荊州晚報(bào)xxx萬大眾群體荊州地區(qū)煙臺(tái)市區(qū)發(fā)行量大荊州地區(qū)楚天都市報(bào)江漢版xxx萬大眾群體荊州地區(qū)年底掩蓋濰坊優(yōu)點(diǎn)：①掩蓋面大，可讀性強(qiáng)。②權(quán)威性強(qiáng)，可信度高。③傳播認(rèn)真數(shù)據(jù)，像《楚天都市報(bào)江漢新聞》有固定房產(chǎn)專版，較適合房地產(chǎn)類廣告。④有固定讀者群，目標(biāo)對(duì)象明確。缺點(diǎn)：①生命周期短，只有一天左右。②印刷質(zhì)量欠佳。③讀者層面有確定的局限性。4、電視（荊州電視臺(tái)為主,特別是江漢風(fēng)欄目。它們?cè)诒镜赜绊懘?，收視率較高，能將信息更形象、生動(dòng)地轉(zhuǎn)達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者。）*優(yōu)點(diǎn)：①形象生動(dòng)、感染力強(qiáng)②受眾范圍廣③市場(chǎng)反應(yīng)快④深入家庭*缺點(diǎn)：①時(shí)間短，只適合做形象廣告。②廣告片制作本錢高。二、媒體選擇依據(jù)以上分析，我們建議對(duì)以上四種媒體進(jìn)行組合運(yùn)用，以合適的方式將信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。第二章推廣進(jìn)程一、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣時(shí)間布置為以下五個(gè)階段05年9月上旬謀定后動(dòng)籌備期05年9月中旬10月中旬進(jìn)入狀態(tài)導(dǎo)入期05年10中旬月12月旗開得勝?gòu)?qiáng)銷期06年1月06年3月勇往奮進(jìn)連續(xù)期06年3月06年6月迎接勝利收尾期二、運(yùn)用的廣告手法廣告的宣傳手法，力求在詳實(shí)實(shí)在的基礎(chǔ)上努力探求特色，我們將進(jìn)行如下運(yùn)作：1、以輕快跳動(dòng)的顏色凸顯本項(xiàng)目的意旨，靈動(dòng)活潑，尊貴高雅，迎合消費(fèi)者的心理需求，引起視覺審美共鳴。2、偏重帶出本項(xiàng)目的南洋異域風(fēng)格，突現(xiàn)山水、尊貴，時(shí)尚的“理想之城荊州首席山水人文社區(qū)”“新城市主張新加坡時(shí)尚生活”的獨(dú)特整體定位，從樓盤的外在表現(xiàn)形式，及至整個(gè)項(xiàng)目的推廣形式，我們都要給消費(fèi)者從心理上灌輸這種全方位的理念。3、光有外在表現(xiàn)形式也是不足的，在開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)內(nèi)涵上要更花費(fèi)心思，在于該處人文化的建立，景觀、項(xiàng)目配套的完善，讓居住更有思想、更有靈魂。4、作任何活動(dòng)，須緊扣本案的“理想之城荊州首席山水人文社區(qū)”“新城市主張新加坡時(shí)尚生活”與“山水、尊貴、人文”屬性，搭配宣傳，一氣貫穿。5、邀請(qǐng)報(bào)社資深記者跟蹤本案，以軟文形式作一系列的宣傳報(bào)道，在宣傳幅度上加強(qiáng)影響。三、項(xiàng)目推廣1、推廣目的這次廣告宣傳要實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目的：*樹立起“理想之城荊州首席山水人文社區(qū)”“新城市主張新加坡時(shí)尚生活”的品牌形象*詮釋項(xiàng)目山水、人文、尊貴的品牌形象*通過平面的宣傳和包裝對(duì)社區(qū)形象起到了更高層次的提升*通過活動(dòng)結(jié)合軟文盡力轉(zhuǎn)達(dá)項(xiàng)目各期住宅獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)*充分表達(dá)區(qū)域的升值前景和項(xiàng)目綜合性價(jià)比的融合*直接促進(jìn)銷售*樹立開發(fā)商的品牌形象為以后再開發(fā)樓盤打好基礎(chǔ)2、實(shí)在的推廣步驟基于以上幾個(gè)目的和荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)始終以來的廣告情況、客戶資料的調(diào)查和市場(chǎng)的實(shí)在情形，再結(jié)合我們項(xiàng)目的工程進(jìn)度。因此在我們這個(gè)推廣方案中，我們實(shí)在推廣分為五個(gè)階段，即籌備期導(dǎo)入期強(qiáng)銷期連續(xù)期收尾期廣告語及廣告主題“理想之城荊州首席山水人文社區(qū)”“新城市主張新加坡時(shí)尚生活”“新城市主張時(shí)尚、健康成就城市理想居住”第一階段籌備階段（20**年9月上旬）階段目的：提升企業(yè)形象，宣傳導(dǎo)入“新加坡城國(guó)際即將開盤”的信息，讓全市人民有所期望。同時(shí)后期的各種宣傳資料進(jìn)行儲(chǔ)備，當(dāng)市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，決斷發(fā)布，躲避急迫上陣。宣傳主題：項(xiàng)目建設(shè)是符合荊州市城市發(fā)展方向的，是荊州市首席的理想城居產(chǎn)品，項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)秀，因此受到荊州市政府大力支持河重視的，突出項(xiàng)目自身緊要性，強(qiáng)化項(xiàng)目自身的品牌。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、宣傳片、硬廣告、活動(dòng)等A、銷售資料的到位：3D動(dòng)畫、戶型模型、建筑總平面圖、建筑立面圖、規(guī)劃沙盤、圍墻廣告、海報(bào)、樓書、報(bào)價(jià)表、名片等。B、樓書的設(shè)計(jì)樓書的風(fēng)格：體現(xiàn)時(shí)尚和健康，簡(jiǎn)約清新，質(zhì)地高檔C、圍墻的設(shè)計(jì)圍墻的風(fēng)格：色調(diào)明快清新，間以現(xiàn)代生活新鮮體驗(yàn)的畫面D、看房車的準(zhǔn)備E、活動(dòng)類理想城市關(guān)注辛勤的出租車司機(jī)主題：你們辛苦了贈(zèng)領(lǐng)頭枕時(shí)間：9月1日9月10日內(nèi)容：贈(zèng)送的士司機(jī)頭枕一對(duì)形式：與荊州交通臺(tái)聯(lián)辦，并套播電臺(tái)廣告費(fèi)用預(yù)算：宣傳項(xiàng)目費(fèi)用備注規(guī)劃/戶型模型1000003D動(dòng)畫100000圍墻廣告30000樓書/單張50000理想城市關(guān)注辛勤的出租車司機(jī)30000合計(jì)310000元第二階段導(dǎo)入期（20**年9月中旬20**年10月中旬）階段目的：宣傳項(xiàng)目創(chuàng)新形象定位，對(duì)項(xiàng)目中全方位的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，通過征文內(nèi)容表現(xiàn)，可以加強(qiáng)勸服力，還對(duì)開發(fā)商品牌進(jìn)行塑造，讓一些有修養(yǎng)有內(nèi)涵的人士關(guān)注我們的項(xiàng)目。宣傳主題：以理想城居為中心、感受新鮮生活方式為點(diǎn)、體驗(yàn)新加坡城為面，從規(guī)劃、建筑、環(huán)境、人文等多方面對(duì)項(xiàng)目介紹。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、3D宣傳片、硬廣告、活動(dòng)等A、報(bào)紙軟文三篇：“閃亮在時(shí)代春天新城市主張”“新鮮生活新加坡城味道”“讀懂魅力，體驗(yàn)新加坡城居生活”平面廣告二期（1∕2版）：“當(dāng)生活變的新”“當(dāng)建筑變的新”“當(dāng)環(huán)境變的新”“當(dāng)人文變的新”B、電視：3D動(dòng)畫宣傳片投放江漢風(fēng)欄目前后5、15、30秒廣告C、戶外廣告牌主題：“理想之城荊州首席山水人文社區(qū)”“新城市主張新加坡時(shí)尚生活”“新城市主張時(shí)尚、健康成就城市理想居住”D、活動(dòng)類：*荊州市第三界運(yùn)動(dòng)會(huì)主題：荊州環(huán)城賽跑競(jìng)賽時(shí)間：9月18日9月24日、月9月10日內(nèi)容：開、閉幕式、新聞發(fā)布會(huì)從項(xiàng)目為起點(diǎn)沿江津路至沙龍達(dá)廣場(chǎng)的4000人長(zhǎng)跑（已經(jīng)定做運(yùn)動(dòng)衣、帽子等宣傳品）*狀元王賞月會(huì)主題：南洋中秋博餅會(huì)時(shí)間：9月17日內(nèi)容：賞月博餅會(huì)吃月餅、爭(zhēng)奪月餅王*十一廣場(chǎng)文化節(jié)主題：“心中魚尾獅”有獎(jiǎng)?wù)魑?、繪畫活動(dòng)“和諧社會(huì)時(shí)尚生活“征文對(duì)象：青少年及兒童活動(dòng)程序：10月1日征文開始，現(xiàn)場(chǎng)作畫或作文，10月7日征文結(jié)束，10月中旬評(píng)比并宣布獲獎(jiǎng)名單。宣傳報(bào)道：選擇報(bào)社以新聞的形式進(jìn)行發(fā)布，并選取電視臺(tái)，以滾動(dòng)字幕形式在每晚黃金時(shí)間發(fā)布。評(píng)比：以荊州市委宣傳部、文聯(lián)主辦公司承辦頒獎(jiǎng)：設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)，對(duì)于獲獎(jiǎng)的人士，組委會(huì)予以確定置業(yè)優(yōu)惠或經(jīng)濟(jì)嘉獎(jiǎng)，并將獲獎(jiǎng)名單和獲獎(jiǎng)文章刊登在報(bào)紙上。E：新城會(huì)：內(nèi)刊出書以介紹時(shí)尚生活、推介各種最新資訊為主，同時(shí)介紹公司和項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算：宣傳項(xiàng)目費(fèi)用備注軟文三篇15000三家報(bào)紙平面廣告二期（1∕2版）60000三家報(bào)紙新城會(huì)30000內(nèi)刊出書電視廣告3D宣傳片50000荊州市第三界運(yùn)動(dòng)會(huì)含長(zhǎng)跑160000狀元王賞月會(huì)50000十一廣場(chǎng)文化節(jié)50000合計(jì)415000元第三階段強(qiáng)銷期（20**年10中旬月12月）（在10月合適時(shí)間開盤）階段目的：經(jīng)過上一階段的預(yù)熱，社會(huì)上已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目有了確定的認(rèn)得，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)有了初步的了解，對(duì)我們后期的宣傳及項(xiàng)目運(yùn)作有所期望。使得市場(chǎng)上隨處見到的是新加坡城，隨時(shí)聽到的是新加坡城，大家閑聊的話題也是新加坡城，萊州完全被新加坡城的廣告鋪滿。銷售部在銷售的過程中，對(duì)有心向購(gòu)買客戶有所把握，從而可以準(zhǔn)確預(yù)估出準(zhǔn)備開盤客戶數(shù)量，在該階段后期依據(jù)客戶積累情形伺機(jī)開盤，并在發(fā)售日當(dāng)天通過以爆促爆的方式拉進(jìn)一部分遲疑不決的客戶。宣傳主題：除了前期宣傳過的宣傳點(diǎn)外，為客戶勾畫出一副美好的理想居所。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、宣傳片、硬廣告、活動(dòng)等A、報(bào)紙報(bào)紙軟文五篇：“連續(xù)領(lǐng)跑的新城市主張新加坡時(shí)尚生活”“世紀(jì)大道上的又一抹新鮮感覺”（江津路刷黑后成為景觀道路）“和諧，情感溝通領(lǐng)地”“社區(qū)，暢享成熟配套”“社區(qū)，共享自然景觀”平面廣告四期（1∕2版）：“純粹新加坡城”（關(guān)于開發(fā)理念、公司實(shí)力等）“境界新加坡城”（關(guān)于生活場(chǎng)景）“品質(zhì)新加坡城”（全景描述，樣板間開放等）“暢想新加坡城”（關(guān)于將來生活、孩子的成長(zhǎng)和會(huì)館的作用）B、電視：3D動(dòng)畫宣傳片投放江漢風(fēng)欄目前后5、15、30秒廣告C、活動(dòng)類主題一：理想城市關(guān)注健康生活時(shí)間：11中旬內(nèi)容：活動(dòng)中的宣傳資料一、設(shè)備及禮品準(zhǔn)備健康生活演講及咨詢；項(xiàng)目、戶型鑒賞活動(dòng)期間，簽訂預(yù)定合同的，我們將在買房時(shí)將享受VIP銀卡禮遇，予以2%的優(yōu)惠及一年的個(gè)人健康保險(xiǎn)一份；主題二：“歡快新春嘉年華晚會(huì)”活動(dòng)目的：通過20**年元旦慶新年,開展宣傳活動(dòng),借此為本項(xiàng)目20**年后期樓盤營(yíng)銷助攻。時(shí)間：20**年12月25日晚19：3021：30內(nèi)容：頒發(fā)小禮品、領(lǐng)導(dǎo)致辭、歌舞、相聲、曲藝、嘉賓合影、散發(fā)宣傳資料、紀(jì)念品現(xiàn)場(chǎng)游戲互動(dòng)，帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)氣氛D：新城會(huì)：除一些流行資訊外加添項(xiàng)目進(jìn)度等情況費(fèi)用預(yù)算：宣傳項(xiàng)目費(fèi)用備注報(bào)紙軟文五篇25000三家報(bào)紙平面廣告