燃?xì)夤举Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

Anyrestrictionstartsfromwithin.精品模板助您成功?。撁伎蓜h）燃?xì)夤举Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》的規(guī)定：評(píng)估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》也規(guī)定對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選用一種或多種評(píng)估基本方法。結(jié)合此次評(píng)估目的和評(píng)估對象特點(diǎn)，評(píng)估采用了收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評(píng)估，這三種評(píng)估方法的說明及選取理由如下：一、市場法1、市場法的定義和原理市場法，是指將評(píng)估對象與可比上市公司或者可以交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對象價(jià)值的評(píng)估方法。2、運(yùn)用市場法的前提條件要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍公平的市場，要能找到近期的、與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場上收集到參照物的技術(shù)資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時(shí)間、條件、動(dòng)機(jī)和價(jià)格等方面的資料。3、本次評(píng)估不采用市場法的理由考慮到我國目前的產(chǎn)權(quán)市場發(fā)展?fàn)顩r和被評(píng)估企業(yè)的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與被評(píng)估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評(píng)估未采用市場法。二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對象價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)本次評(píng)估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評(píng)估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。各項(xiàng)主要資產(chǎn)評(píng)估方法簡介：1、貨幣資金主要按賬面核實(shí)法進(jìn)行評(píng)估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點(diǎn)盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評(píng)估基準(zhǔn)日，確定評(píng)估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評(píng)估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對賬單核對，確定評(píng)估值。2、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計(jì)算評(píng)估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計(jì)算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。3、存貨的評(píng)估關(guān)于存貨的評(píng)估，本次評(píng)估范圍內(nèi)的存貨為原材料。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實(shí)了有關(guān)購置發(fā)票和會(huì)計(jì)憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場價(jià)值，故以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。4、長期股權(quán)投資的評(píng)估主要是__燃?xì)鈱δ暇┟簹夤芫€工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇省天達(dá)投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰尽⒛暇_能源投資發(fā)展有限公司和南京__儲(chǔ)氣有限公司等9家單位的股權(quán)投資，評(píng)估人員對長期投資的形成原因、賬面值和實(shí)際狀況等進(jìn)行了取證核實(shí)，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關(guān)會(huì)計(jì)記錄等，以確定長期投資的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。根據(jù)上述股權(quán)投資的具體情況，分別采用不同的評(píng)估方法：對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰竞湍暇_能源投資發(fā)展有限公司等7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估和收益法進(jìn)行評(píng)估，因子公司收益預(yù)測已經(jīng)納入南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⑹找骖A(yù)測范圍，已經(jīng)以南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⒖趶秸w作收益法評(píng)估，對子公司單體不單獨(dú)作收益法評(píng)估。對江蘇省天達(dá)投資控股有限公司和南京__儲(chǔ)氣有限公司等2家單位的股權(quán)投資，因其投資時(shí)間不長，持股比例低，故按其審計(jì)后或基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表反映的凈資產(chǎn)，乘以__燃?xì)馑值墓煞荼壤鳛閷υ撻L期投資的評(píng)估值。在確定長期股權(quán)投資評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師沒有考慮控股權(quán)溢價(jià)或少數(shù)股權(quán)折價(jià)等因素產(chǎn)生的影響。5、固定資產(chǎn)的評(píng)估南京__燃?xì)庥邢薰旧陥?bào)評(píng)估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和辦公電子設(shè)備等，對該類固定資產(chǎn)的評(píng)估，主要采用重置成本法，計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)成新率5.1房屋建筑物(構(gòu)筑物)的評(píng)估方法評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對象的實(shí)際情況、特點(diǎn)和被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料，對于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估;對于市區(qū)內(nèi)的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法介紹5.1.1重置成本法通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估價(jià)值。計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值成新率重置價(jià)值的確定重置價(jià)值一般包含工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、配套規(guī)費(fèi)、資金成本等。其計(jì)算公式為：重置價(jià)值=工程造價(jià)+前期(專業(yè))費(fèi)用+配套規(guī)費(fèi)+資金成本a.工程造價(jià)工程造價(jià)可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價(jià)法等方法加以確定。概預(yù)算編制法即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定，或采用同一定額但時(shí)間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價(jià)方法。市價(jià)法即在評(píng)估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價(jià)或地方造價(jià)管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價(jià)等作為依據(jù)，計(jì)算被估項(xiàng)目單方造價(jià)的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時(shí)則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價(jià)計(jì)算評(píng)估對象的單方造價(jià)。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》的規(guī)定：評(píng)估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》也規(guī)定對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選用一種或多種評(píng)估基本方法。結(jié)合此次評(píng)估目的和評(píng)估對象特點(diǎn)，評(píng)估采用了收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評(píng)估，這三種評(píng)估方法的說明及選取理由如下：一、市場法1、市場法的定義和原理市場法，是指將評(píng)估對象與可比上市公司或者可以交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對象價(jià)值的評(píng)估方法。2、運(yùn)用市場法的前提條件要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍公平的市場，要能找到近期的、與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場上收集到參照物的技術(shù)資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時(shí)間、條件、動(dòng)機(jī)和價(jià)格等方面的資料。3、本次評(píng)估不采用市場法的理由考慮到我國目前的產(chǎn)權(quán)市場發(fā)展?fàn)顩r和被評(píng)估企業(yè)的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與被評(píng)估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評(píng)估未采用市場法。二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對象價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)本次評(píng)估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評(píng)估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。各項(xiàng)主要資產(chǎn)評(píng)估方法簡介：1、貨幣資金主要按賬面核實(shí)法進(jìn)行評(píng)估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點(diǎn)盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評(píng)估基準(zhǔn)日，確定評(píng)估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評(píng)估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對賬單核對，確定評(píng)估值。2、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計(jì)算評(píng)估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計(jì)算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。3、存貨的評(píng)估關(guān)于存貨的評(píng)估，本次評(píng)估范圍內(nèi)的存貨為原材料。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實(shí)了有關(guān)購置發(fā)票和會(huì)計(jì)憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場價(jià)值，故以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。4、長期股權(quán)投資的評(píng)估主要是__燃?xì)鈱δ暇┟簹夤芫€工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇省天達(dá)投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰?、南京__能源投資發(fā)展有限公司和南京__儲(chǔ)氣有限公司等9家單位的股權(quán)投資，評(píng)估人員對長期投資的形成原因、賬面值和實(shí)際狀況等進(jìn)行了取證核實(shí)，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關(guān)會(huì)計(jì)記錄等，以確定長期投資的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。根據(jù)上述股權(quán)投資的具體情況，分別采用不同的評(píng)估方法：對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰竞湍暇_能源投資發(fā)展有限公司等7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估和收益法進(jìn)行評(píng)估，因子公司收益預(yù)測已經(jīng)納入南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⑹找骖A(yù)測范圍，已經(jīng)以南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⒖趶秸w作收益法評(píng)估，對子公司單體不單獨(dú)作收益法評(píng)估。對江蘇省天達(dá)投資控股有限公司和南京__儲(chǔ)氣有限公司等2家單位的股權(quán)投資，因其投資時(shí)間不長，持股比例低，故按其審計(jì)后或基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表反映的凈資產(chǎn)，乘以__燃?xì)馑值墓煞荼壤?，作為對該長期投資的評(píng)估值。在確定長期股權(quán)投資評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師沒有考慮控股權(quán)溢價(jià)或少數(shù)股權(quán)折價(jià)等因素產(chǎn)生的影響。5、固定資產(chǎn)的評(píng)估南京__燃?xì)庥邢薰旧陥?bào)評(píng)估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和辦公電子設(shè)備等，對該類固定資產(chǎn)的評(píng)估，主要采用重置成本法，計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)成新率5.1房屋建筑物(構(gòu)筑物)的評(píng)估方法評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對象的實(shí)際情況、特點(diǎn)和被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料，對于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估;對于市區(qū)內(nèi)的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法介紹5.1.1重置成本法通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評(píng)估價(jià)值。計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值成新率重置價(jià)值的確定重置價(jià)值一般包含工程綜合造價(jià)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、配套規(guī)費(fèi)、資金成本等。其計(jì)算公式為：重置價(jià)值=工程造價(jià)+前期(專業(yè))費(fèi)用+配套規(guī)費(fèi)+資金成本a.工程造價(jià)工程造價(jià)可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價(jià)法等方法加以確定。概預(yù)算編制法即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。預(yù)