2021年初級會計職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點精講-第6章 其他稅收法律制度

2021年初級會計職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點精講

第六章其他稅收法律制度

第一單元房產(chǎn)稅

考點01：房產(chǎn)稅的納稅人與征稅范圍(★★)

1.房產(chǎn)稅的納稅人

(1)房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)

的單位和個人。

(2)產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人。

(3)產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

(4)產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。

(5)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的,房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

(6)產(chǎn)權(quán)未確定以及租典(租賃、出典)糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人

為納稅人。

(7)納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由

使用人代為繳納房

產(chǎn)稅。

(8)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅。但對出售前房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

2.房產(chǎn)稅的征稅范圍

(1)房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。

(2)獨立于房屋之外的建筑物(如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等)，不屬于

房產(chǎn)，不是房產(chǎn)

稅的征稅對象。

【例題?單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于房產(chǎn)稅征稅范

圍的是()。(2020年)

A.城市郊區(qū)的企業(yè)廠房B.農(nóng)村的村民住宅

C.建制鎮(zhèn)的企業(yè)辦公樓D.市區(qū)商場的地下停車場

【答案】B

考點02：房產(chǎn)稅的計算(★★★)

1.從價計征

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值x1.2%=房產(chǎn)原值X（1-扣減比例）X1.2%

【解釋】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、

消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核

算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

【例題1?多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)當(dāng)計入房產(chǎn)原

值，計征房產(chǎn)稅的有（）。（2013年）

A.獨立于房屋之外的煙囪B.中央空調(diào)

C.房屋的給水、排水管道D,室外游泳池

【答案】BC

【解析】選項AD：不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。

【例題2?單選題】甲公司為增值稅一般納稅人，辦公自用房產(chǎn)原值2800萬元,

已計提折舊800萬元。已知，房產(chǎn)原值的減除比例為30%,房產(chǎn)稅從價計征稅率

為1.2%。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，計算甲公司該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額

的下列算式中，正確的是（）。（2020年）

A.2800X（1-30%）X1.2%=23.52（萬元）

B.（2800-800）X30%X1.2%=7.2（萬元）

C.（2800-800）X1.2%=24（萬元）

D.（2800-800）X（1-30%）X1.2%=16.8（萬元）

【答案】A

【解析】房產(chǎn)原值，是指在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價，不得扣減折

舊額。

【例題3?單選題】甲公司一處辦公用房原值600萬元，由于價值50萬元的配

套設(shè)施損壞，2018年12月以價值80萬元的配套設(shè)施對其予以更換。已知，房

產(chǎn)原值的減除比例為30%,房產(chǎn)稅從價計征稅率為1.2%。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的

規(guī)定，計算甲公司該辦公用房2019年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的

是（）。（2020年）

A.（600+80）X（1-30%）X1.2%=5.712（萬元）

B.（600-50）X（1-30%）X1.2%=4.62（萬元）

C.C.600X(1-30%)X1.2%=5.04(萬元)

D.（600+80-50）X（1-30%）X1.2%=5.292（萬元）

【答案】D

【解析】對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值（80萬元）計入房產(chǎn)原

值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值（50萬元）。

2.從租計征

應(yīng)納稅額=不含增值稅的租金收入X12%（或者4%）

【解釋】（1）個人將其住房出租，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅;（2）

企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減

按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【例題1?單選題】2016年7月1日，甲公司出租商鋪，租期半年，一次性收

取含增值稅租金126000元。已知增值稅征收率為5%,房產(chǎn)稅從租計征的稅率為

根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司出租商鋪應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計算

12%0

中，正確的是（）。（2017年）

A.1260004-（1+5%）X（1-30%）X12%=10080（元）

B.1260004-（1+5%）X12%=14400（元）

C.126000X（1-30%）X12%=10584（元）

D.126000X12%=15120（元）

【答案】B

【例題2?單選題】2018年9月張某出租自有住房，當(dāng)月收取不含增值稅租金

元，當(dāng)月需償還個人住房貸款元。已知個人出租住房房產(chǎn)稅稅率為

250010004%o

根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，張某當(dāng)月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計算中，正確的是

（）。（2019年）

A.（2500-1000）X4%=60（元）B.2500X4%=100（元）

C.（2500-1000）X（1-4%）X4%=57.6（元）D.2500X（1-4%）X4%=96

（元）

【答案】B

3.特殊規(guī)定

（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，房產(chǎn)所有權(quán)已

經(jīng)轉(zhuǎn)移給被投資方，由被投資方按照房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

（2）以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，房產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)

生轉(zhuǎn)移，由投資

方按照不含增值稅的租金收入作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

（3）對于融資租賃的房屋，由承租方按照房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

考點03:房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間（★★★）

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)

關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次

月起，繳納房產(chǎn)稅。

【例題1?單選題】甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓，工程于2019年12

月完工，2020年1月辦妥竣工驗收手續(xù)，2020年4月付清全部工程價款。

根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司此幢辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是（）=

A.2019年12月B.2020年1月

C.2020年2月D.2020年4月

【答案】C【解析】納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，

繳納房產(chǎn)稅。

【例題2?單選題】甲企業(yè)2020年年初擁有一棟房產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，

3月31日將其對外出租，租期1年，每月收取不含增值稅租金1萬元。已知

從價計征房產(chǎn)稅的稅率為1.2%,從租計征房產(chǎn)稅的稅率為12%,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定

計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%□根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，2020年甲企業(yè)

應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬元。

A.1.08B.3.18

C.3.76D,8.4

【答案】B

【解析】（1）納稅人出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅；（2）

甲企業(yè)前3個月應(yīng)從價計征房產(chǎn)稅，后9個月從租計征房產(chǎn)稅；（3）甲企業(yè)

2020年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000X（1-30%）X1.2%X3個月/12個月+1X9

個月X12%=3.18（萬元）。

考點04:房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠（★）

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對軍隊空余房產(chǎn)租賃收

入暫免征收房產(chǎn)稅。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、

敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)，免征

房產(chǎn)稅。上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用

房，應(yīng)照章納稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。宗教寺廟、公園、名勝

古跡中附設(shè)的營業(yè)單位（如飲食部、茶社）所使用的房產(chǎn)以及出租的房產(chǎn)，應(yīng)

照章征稅。

4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的

房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

5.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

6.對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，

免征房產(chǎn)稅。

7.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

8.對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。

9.高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。

10.自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市

場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城

鎮(zhèn)土地使用稅。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場的行政辦公區(qū)、生活區(qū)，以及商業(yè)餐

飲娛樂等非直接為農(nóng)產(chǎn)品交易提供服務(wù)的房產(chǎn)、土地，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)

土地使用稅。

【例題1?單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的

是（）。（2019年）

A.國家機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)

B,個人擁有的市區(qū)經(jīng)營性用房

C.名勝古跡自用的辦公用房

D.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)

【答案】B

【例題2?單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于房產(chǎn)稅免

稅項目的是（）。（2020年）

A.軍隊自用的房產(chǎn)

C.名勝古跡自用的辦公用房

D.C.國家機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)

D.個人出租的市區(qū)住房

【答案】D

第二單元契稅

【解釋】2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次

會議通過了《中華人民共和國契稅法》。該法自2021年9月1日起施行，2021

年教材對契稅的內(nèi)容進(jìn)行了重大調(diào)整。

考點01：契稅的納稅人與征稅范圍（★★★）

1.契稅的納稅人

契稅的納稅人為在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。2.契稅的

征稅范圍

（1）土地使用權(quán)出讓；

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、互換；

（3）房屋買賣、贈與、互換。

【解釋1】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

【解釋2】以作價投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋

權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定征收契稅。

【解釋3】土地、房屋的典當(dāng)、分拆（分割）、出租和抵押，不屬于契稅的征稅

范圍。

［例題1?判斷題】土地使用權(quán)出讓不屬于契稅的征稅范圍。（）（2020年）

【答案】X

【例題2?判斷題】房屋出租不屬于契稅的征稅范圍。（）（2020年）

【答案】V

【例題3?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，屬于契稅征稅范圍

的是（）。

（2020年）A,房屋出租B.房屋典當(dāng)C.房屋贈與D.房屋抵押

【答案】C

【例題4?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅納稅人的

有（）。（2020年）

A,購買房屋的乙公司B.受贈房屋的丙公司C.出租房屋的丁公司D.出售房屋

的甲公司

【答案】AB【解析】（1）選項C：房屋的出租不屬于契稅的征稅范圍；（2）

選項D:甲公司為出售方，不屬于契稅的納稅人。

考點02:契稅的計稅依據(jù)（★★★）

1.土地使用權(quán)出讓、出售、房屋買賣，以不含增值稅的成交價格作為計稅依據(jù)。

2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為

稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

3.土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。

【解釋】互換價格不相等的，由多交付貨幣、實物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳

納契稅；互換價格相等的，免征契稅。

【例題1?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不征收契稅的是（）o

（2017年）

A.張某受贈房屋

B.王某與李某互換房屋并向李某補(bǔ)償差價款10萬元

C.趙某抵押房屋

D.夏某購置商品房

【答案】C

【解析】（1）選項B：由多交付貨幣的一方（王某）繳納契稅；（2）選項

C：不屬于契稅的征稅范圍。

【例題2?單選題】2019年10月甲公司以一宗土地使用權(quán)與乙公司的一處房

產(chǎn)進(jìn)行交換。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，甲公司土地使用權(quán)價值1850萬元，乙公司

房產(chǎn)價值2000萬元，甲公司向乙公司支付不含增值稅差價150萬元。已知，契

稅適用稅率為4%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，計算甲公司該筆業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅稅

額的下列算式中，正確的是（）。（2020年）A.2000X4%=80（萬元）

B.1850X4%=74（萬元）

C.（2000+150）X4%=86（萬元）D.150X4%=6（萬元）

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)的互換，由多付貨幣的甲公司納稅，以差價（150萬元）為計稅

依據(jù)。

【例題3?單選題】2019年甲公司購入新辦公用房一處，不含增值稅價款500

萬元；將價值300萬元的舊辦公大樓與乙公司價值270萬元的房產(chǎn)進(jìn)行交換，取

得乙公司支付的不含增值稅差價30萬元。已知，契稅適用稅率為4%o根據(jù)契稅

法律制度的規(guī)定，計算甲公司上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

（2020年）

A.500X4%=20（萬元）

B.（500+300）X4%=32（萬元）

C.30X4%=1.2（萬元）

D.（500+270）X4%=30.8（萬元）

【答案】A

【解析】（1）購入新辦公用房時，甲公司為承受方，由甲公司繳納契稅；（2）

甲公司將舊辦公大樓與乙公司的房產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)由多付貨幣的乙公司繳納契稅。

【例題4?單選題】周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套

價值90萬元（不含增值稅）的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同

時支付周某差價款10萬元。已知契稅的稅率為3%,根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，

下列表述中，正確的是（）o（2011年）

A.周某應(yīng)繳納契稅3萬元

B.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元

C.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元

D.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元

【答案】C

【解析】(1)以償還債務(wù)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)繳納契稅，承受

方謝某是契稅的納稅人；(2)謝某取得了90萬元的房屋

考點03：契稅的稅收優(yōu)惠(★★★)

1.有下列情形之一的，免征契稅

(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、

教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

(2)非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦

公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

(3)承受荒ft、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

(4)婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

(5)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

(6)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表

機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

2.根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、

災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

3.省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

(1)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

(2)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

［解釋】上述規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人

民政府提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委

員會和國務(wù)院備案。

4.納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于稅法規(guī)定的免征、減

征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。

【例題1?判斷題】某公立高校將一處原用于教學(xué)已免繳契稅的教學(xué)樓出租給某

企業(yè)，不需要補(bǔ)繳已經(jīng)免繳的契稅。()(2014年)

【答案】X

【例題2?判斷題】國家機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公，免征契稅。（）（2018年）

【答案】V

考點04：契稅的征收管理（★）

1.契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，

或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

2.納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

3.納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、

房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未

按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。

4.在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不

生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅

款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

第三單元城鎮(zhèn)土地使用稅

考點01：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人與征稅范圍（★★）

1.納稅人

（1）城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或者個人繳納。

（2）擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳

納。

（3）土地使用權(quán)未確定或者權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納。

（4）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納。

【例題?多選題】甲、乙兩家企業(yè)共有一項土地使用權(quán)，土地面積為1500平方

米，甲、乙企業(yè)的實際占用比例為3：2。已知該土地適用的城鎮(zhèn)土地使用稅稅

額為每平方米5元。根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的

有（）。（2015年）

A.甲企業(yè)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=1500X3/5X5=4500（元）B.甲企業(yè)應(yīng)納

城鎮(zhèn)土地使用稅=1500X5=7500（元）

C.乙企業(yè)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=1500X2/5X5=3000（元）D,乙企業(yè)應(yīng)納

城鎮(zhèn)土地使用稅=1500X5=7500(元)

【答案】AC

2.征稅范圍

(1)凡是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土

地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

(2)建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所

轄行政村。

【解釋】公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用

稅。

【例題?單選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不征收城鎮(zhèn)

土地使用稅的是()。(2017年)

A.位于農(nóng)村的集體所有土地

B.位于工礦區(qū)的集體所有土地

C.位于縣城的國家所有土地

D.位于城市的公園內(nèi)索道公司經(jīng)營用地

【答案】A

考點02：城鎮(zhèn)土地使用稅的計算(★★★)

1.城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，從量計征。

2.計稅依據(jù)

(1)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。

(2)凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為

準(zhǔn)。

(3)尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確

定的土地面積為準(zhǔn)。

(4)尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)當(dāng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，并據(jù)以納稅，

待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整。

【例題1?單選題】甲公司2019年實際占地面積15000平方米，其中生產(chǎn)區(qū)

占地10000平方米，生活區(qū)占地3000平方米，對外出租2000平方米。已知，

城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率每平方米年稅額2元。根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的

規(guī)定，計算甲公司當(dāng)年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

（2020年）

A.15000X2=30000（元）

B.（10000+3000）X2=26000（元）

C.10000X2=20000（元）

D.（10000+2000）X2=24000（元）

【答案】A

【例題2?單選題】甲公司2019年實際占地面積30000平方米，其中位于市

區(qū)的辦公區(qū)占地27000平方米、職工生活區(qū)占地2000平方米，位于農(nóng)村的倉庫

占地1000平方米。已知，城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率為每平方米年稅額5元。計

算甲公司2019年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

（2020年）

A.27000X5=135000（元）

B.30000X5=150000（元）

C.（27000+2000）X5=145000（元）

D.（27000+1000）X5=140000（元）

【答案】C【解析】農(nóng)村土地不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，市區(qū)的辦公區(qū)

占地、職工生活區(qū)占地均應(yīng)照章納稅。

考點03：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間（★★★）

1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)

關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使

用稅。

4.以出讓或者轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地

時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合

同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.納稅人新征用的耕地（應(yīng)征收耕地占用稅），自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時，

開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

6.納稅人新征用的非耕地（不征收耕地占用稅），自批準(zhǔn)征用次月起，繳納城鎮(zhèn)

土地使用稅。

【例題1?判斷題】納稅人購置新建商品房，應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用當(dāng)月起繳納城

鎮(zhèn)土地使用稅。（）（2019年）

【答案】X

【例題2?單選題】甲企業(yè)2015年2月經(jīng)批準(zhǔn)新占用一塊耕地建造辦公樓，

另占用一塊非耕地建造企業(yè)倉庫。根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列表述

中，正確的是（）。（2015年）

A.甲企業(yè)建造辦公樓占地，應(yīng)征收耕地占用稅，并自批準(zhǔn)征用之次月起征收城鎮(zhèn)

土地使用稅B.甲企業(yè)建造辦公樓占地，應(yīng)征收耕地占用稅，并自批準(zhǔn)征用之日起

滿1年時征收城鎮(zhèn)土地使用稅

C.甲企業(yè)建造倉庫用地，不征收耕地占用稅，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之月起征收城鎮(zhèn)土地

使用稅

D.甲企業(yè)建造倉庫用地，不征收耕地占用稅，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時征收

城鎮(zhèn)土地使用稅

【答案】B

【解析】（1）選項AB：納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時

開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；（2）選項CD：納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征

用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

考點04：城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠（★）

1.下列用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅

（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地；

（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。

2.對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航

等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，

納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

【例題1?判斷題】對納稅單位無償使用免稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（）（2020年）

【答案】X

【例題2?單選題】甲公園位于市郊，2019年實際占用土地面積4500000平

方米，其中索道公司經(jīng)營用地30000平方米。已知，城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率每

平方米年稅額為5元。根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，計算甲公園2019

年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。（2020年）

A.30000X5=150000（元）B,4500000X5=22500000（元）

C.（4500000+30000）X5=22650000（元）D.（4500000-30000）X5=

22350000（元）

【答案】A

【解析】公園自用土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，索道公司經(jīng)營用地不免稅。

第四單元耕地占用稅

考點01：耕地占用稅的征稅范圍（★★）

1.在我國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人,

為耕地占用稅的納稅人。

2.占用園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域灘涂以及其他農(nóng)

用地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依照規(guī)定繳納耕地占用稅。占

用上述農(nóng)用地建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施的，不繳納耕地占用稅。

3.納稅人因建設(shè)項目施工或者地質(zhì)勘查臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納耕地占

用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地期滿之日起1年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的,

全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

【例題1?判斷題】某農(nóng)場占用林地修建水渠，不繳納耕地占用稅。（）（2014

年）

【答案】V

【例題2?單選題】根據(jù)耕地占用稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，不繳納耕地

占用稅的是（）o（2014年）

A.占用市區(qū)工業(yè)土地建設(shè)商品房B,占用市郊菜地建設(shè)公路

C.占用草地建設(shè)廠房

D.占用林地建設(shè)旅游度假村

【答案】A

【解析】選項A：市區(qū)工業(yè)土地不屬于耕地。

考點02：耕地占用稅的征收管理（★）

1.耕地占用稅實行定額稅率，以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照

規(guī)定的適用稅額一次性征收。

2.納稅期限

（1）耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到自然資源主管部門辦理占用

耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。

（2）納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報繳納耕地占用稅。

考點03：耕地占用稅的稅收優(yōu)惠（★★★）

1.軍事設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、社會福利機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)占用耕地，免征耕地占用

稅。

【解釋】（1）學(xué)校內(nèi)經(jīng)營性場所和教職工住房占用耕地的，應(yīng)按照當(dāng)?shù)剡m

用稅額繳納耕地占用稅；（2）醫(yī)療機(jī)構(gòu)內(nèi)職工住房占用耕地的，應(yīng)按照當(dāng)?shù)剡m

用稅額繳納耕地占用稅。

2.鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道、水利工程占用耕地，

減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。

3.農(nóng)村居民在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)占用耕地新建自用住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半

征收耕地占用稅；其中農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅

基地面積的部分，免征耕地占用稅。

【例題?多選題】根據(jù)耕地占用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，免征耕地占用

稅的有（）。（2015年）

A.軍事設(shè)施占用的耕地

B.養(yǎng)老院為老人提供生活照顧場所占用的耕地

C.幼兒園用于幼兒保育、教育場所占用的耕地

D.公立學(xué)校教學(xué)樓占用耕地

【答案】ABCD

表6-1耕地占用稅VS城鎮(zhèn)土地使用稅

耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅

稅率定額稅率定額稅率

計稅依實際占用的耕地面積實際占用的土地面

據(jù)積

征稅頻一次性繳納每年都交

率

第五單元土地增值稅

考點01：土地增值稅的納稅人與征稅范圍（★★★）

1.土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的

單位和個人。

【解釋1]土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有

土地使用權(quán)的行為不征稅。

【解釋2】土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范

圍。2.個人出售住房

（1）增值稅

①在“北上廣深”地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%

的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對

外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

②在“北上廣深”之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%

的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售

的，免征增值稅。

（2）土地增值稅

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（3）印花稅

自2008年11月1日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。

（4）個人所得稅

個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收

個人所得稅。

【案例】2019年10月，王某將其在北京購置僅1年的住房作價500萬元（不

含增值稅）銷售給張某。其中：（1）出賣人王某應(yīng)繳納增值稅（按照5%的征收

率全額計征增值稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和個人所得稅；（2）買受人

張某應(yīng)繳納契稅。

3.房地產(chǎn)的出租

（1）土地增值稅

由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）契稅

土地、房屋的出租，不屬于契稅的征稅范圍。

（3）印花稅

轉(zhuǎn)讓、租賃住房訂立的應(yīng)稅憑證，免征個人（不包括個體工商戶）應(yīng)當(dāng)繳納的印花

稅。

（4）增值稅

出租人按照“租賃服務(wù)”繳納增值稅，同時應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

（5）房產(chǎn)稅

出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)納稅額=不含增值稅的租金收入X12%（或4%）。

（6）個人所得稅

個人出租住房，以1個月內(nèi)取得的收入為一次，按次征收。

第五單元土地增值稅

考點01：土地增值稅的納稅人與征稅范圍（★★★）

4.房地產(chǎn)的贈與

（1）增值稅

單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，視同銷售不動產(chǎn)（但用于公

益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育

費附加。

(2)土地增值稅

一般情況下，土地、房屋權(quán)屬的贈與應(yīng)征收土地增值稅。不征收土地增值稅的情

形包括：

①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或者承擔(dān)

直接贍養(yǎng)義務(wù)人；

②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房

屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

(3)個人所得稅

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對雙方當(dāng)事人均不征收個人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫

子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人

或者贍養(yǎng)人；

③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈

人。

(4)契稅

承受人應(yīng)繳納契稅。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房

屋權(quán)屬行為，以稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價

格作為計稅依據(jù)。

5.房地產(chǎn)的抵押

(1)土地增值稅

①在抵押期間，不征收土地增值稅。

②對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(2)契稅

①土地、房屋的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

②以土地、房屋權(quán)屬抵債，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

6.房地產(chǎn)的繼承

(1)土地增值稅

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(2)契稅

法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。7.房地產(chǎn)的交換

(1)土地增值稅

①房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。

②個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值

稅。

(2)契稅

土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格不相等的，由多交付貨幣、實物的一方繳納

契稅；互換價格相等的，免征契稅。

8.房地產(chǎn)的自用

(1)土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如

果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

(2)房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應(yīng)

繳納房產(chǎn)稅。9.房地產(chǎn)的投資

(1)土地增值稅

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到

被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

(2)契稅

以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

(3)房產(chǎn)稅

以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，被投資方按照房產(chǎn)

余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，

投資方按照不含增值稅的租金收入為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

10.合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收

土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

11.房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代

建收入的行為。其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

12.房地產(chǎn)的評估增值

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其未發(fā)生房地

產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，不征收土地增值稅。

【例題1?判斷題】甲企業(yè)通過國家民政機(jī)關(guān)將其擁有的一處房產(chǎn)贈與某小學(xué)，

該贈與行為不征收土地增值稅。（）（2019年）

【答案】J

【例題2?判斷題】房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬的行為，不征收土地增

值稅。（）（2020年）

【答案】V

【例題3?多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應(yīng)征收土地增

值稅的有（）。（2019年）

A.企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)B.政府出讓國有土地使用權(quán)C.企業(yè)出售不動產(chǎn)

D.個人出租不動產(chǎn)

【答案】AC

【例題4?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增

值稅征稅范圍

的是（）。（2020年）A.房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓

B.房地產(chǎn)的重新評估C,房地產(chǎn)的出租

D.房地產(chǎn)的代建行為

【答案】A

考點02：土地增值稅的計稅依據(jù)（★★★）

1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地

產(chǎn)的收入（不含增值稅）減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

2.轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契

稅。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆

遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間

接費用等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但

在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別

按以下兩種情況進(jìn)行扣除：

①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證

明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和

的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)

成本）X省級政府確定的比例

【解釋】對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

【案例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為

5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項

目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的

扣除比例為5%,則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+

（5200+2800）X5%=900（萬元）。

②財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒?/p>

提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能據(jù)實扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用

權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）

X省級政府確定的比例

【案例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為

5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項

目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用

的扣除比例為10%,則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=

（5200+2800）X10%=800（萬元）。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費

附加和印花稅。

【解釋】銷售不動產(chǎn)時繳納的增值稅不能計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。

【提示】其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對

應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。

所以其他個人取得月租金3000元，不需要交納增值稅。

（5）財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”

之和，加計20%扣除。

【解釋】該優(yōu)惠政策僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建商品房，除

此之外的其他納稅人均不適用。

【例題1?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地

增值稅時，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）o（2020年）

A.土地征用及拆遷補(bǔ)償費

B.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用C.取得土地使用權(quán)所支付的地價款D.取得

土地使用權(quán)過程中繳納的契稅

【答案】A

【解析】（1）選項B：屬于“房地產(chǎn)開發(fā)費用”；（2）選項CD：屬于“取得土

地使用權(quán)所支付的金額”。

【例題2?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于房地產(chǎn)

開發(fā)費用的是

（）o（2020年）

A.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅B.取得土地使用權(quán)所支付的地價款

C.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用

D.開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的前期工程費

【答案】C

【解析】（1）選項A：屬于“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”；（2）選項B：屬于“取

得土地使用權(quán)所支付的金額”；（3）選項D：屬于“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。

【例題3?多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地

增值稅時，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）（年）

o2020

A.公共配套設(shè)施費

B.建筑安裝工程費

C.取得土地使用權(quán)所支付的地價款D.土地征用及拆遷補(bǔ)償費

【答案】ABD

【解析】選項C：屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額二

【例題4?多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，甲建筑公司轉(zhuǎn)讓一處新建

辦公用房繳納

的下列稅費中，在計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的有（）。（2020年）

A.教育費附加

B.增值稅

C.印花稅

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

【答案】ACD

【解析】選項B：銷售不動產(chǎn)時繳納的增值稅不能計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅

金”。

3.轉(zhuǎn)讓舊房

轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家

統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地

增值稅。

【例題?單選題】2018年5月甲公司轉(zhuǎn)讓一幢辦公樓，該辦公樓于2009年購入，

購買價為1250萬元。當(dāng)月由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)

關(guān)確認(rèn)，該辦公樓的重置成本價為2000萬元，成新度折扣率為七成。根據(jù)土地增

值稅法律制度的規(guī)定，在計算甲公司該業(yè)務(wù)土地增值稅計稅依據(jù)時，準(zhǔn)予扣除的評

估價格是（）。（2019年）

A.2000X70%=1400（萬元）

B.（2000-1250）X70%=525（萬元）C.2000X（1-70%）=600（萬元）D.1250

X70%=875（萬元）

【答案】A【解析】舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物

時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價（2000萬元）乘以成新

度折扣率（70%）后的價格。

考點03：土地增值稅的計算（★）（P237）

【解釋】土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率不用死記硬背，

會用即可。1.增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額X30%

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項目金額X5%3.增值額超過扣除項目金

額100%、未超過200%土地增值稅稅額=增值額X50%-扣除項目金額X15%4.

增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額X60%-扣除項目金額X

35%

【例題?單選題】2019年9月甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的一處住宅項目，

取得不含增值稅價款8000萬元，扣除項目金額5000萬元。已知，土地增值稅稅

率為40%,速算扣除系數(shù)為5%o根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，計算甲房地產(chǎn)

開發(fā)公司銷售該住宅項目應(yīng)繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

（2020年）

A.8000X40%=3200（萬元）

B.（8000-5000）X（40%-5%）=1050（萬元）C.（8000-5000）X40%X5%=60

（萬元）

D.（8000-5000）X40%-5000X5%=950（萬元）

【答案】D

【解析】應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額（3000）X稅率-扣除項目金額（5000）

X速算扣除系數(shù)。

考點04：土地增值稅的稅收優(yōu)惠（★★）

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;

超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

2.對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增

值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

4.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免

征土地增值稅。

考點05：土地增值稅的納稅清算（★★）

1.納稅人應(yīng)當(dāng)主動進(jìn)行土地增值稅清算的情形

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建

筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已

經(jīng)出租或者自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

【例題?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于納稅人應(yīng)

進(jìn)行土地增值稅清算的情形的是（）。（2014年）

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目

的

D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

【答案】D

【解析】（1）選項ABC：屬于“納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算”的情形；（2）

選項D：屬于“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的情形。

第六單元車輛購置稅

考點01：車輛購置稅的納稅人（★★）

1.在我國境內(nèi)購置汽車、有軌電車、汽車掛車、排氣量超過150毫升的摩托車的單

位和個人，為車輛購置稅的納稅人。

2.購置是指以購買、進(jìn)口、自產(chǎn)、受贈、獲獎或者其他方式取得并自用應(yīng)稅車輛的

行為。

3.車輛購置稅實行一次性征收。購置已征車輛購置稅的車輛，不再征收車輛購置

稅。

考點02：車輛購置稅的計算（★★）（P281）

1.車輛購置稅采用比例稅率，應(yīng)納稅額按照應(yīng)稅車輛的計稅價格乘以10%的稅率

計算。

2.計稅價格

（1）納稅人購買自用應(yīng)稅車輛的計稅價格，為納稅人實際支付給銷售者的全部

價款，不包括增值稅稅款。

（2）納稅人進(jìn)口自用應(yīng)稅車輛的計稅價格，為關(guān)稅完稅價格加上關(guān)稅和消費稅。

（3）納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅車輛的計稅價格，按照納稅人生產(chǎn)的同類應(yīng)稅車輛的

銷售價格確定，不包括增值稅稅款。

（4）納稅人以受贈、獲獎或者其他方式取得自用應(yīng)稅車輛的計稅價格，按照購置

應(yīng)稅車輛時相關(guān)憑證載明的價格確定，不包括增值稅稅款。

（5）納稅人申報的應(yīng)稅車輛計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依

法核定其應(yīng)納稅

額。

【案例】2020年10月，甲汽車制造公司向乙公司（均為增值稅一般納稅人）銷

售小汽車一輛（乙公司購買自用），開具增值稅專用發(fā)票注明價款100萬元。已知，

該小汽車適用的增值稅稅率為13%,消費稅稅率為40%,車輛購置稅的稅率為10%。

（1）甲公司增值稅銷項稅額=100X13%=13（萬元）

（2）甲公司應(yīng)繳納消費稅=100X40%=40（萬元）

（3）乙公司應(yīng)繳納車輛購置稅=100X10%=10（萬元）

（4）乙公司購進(jìn)自用的應(yīng)征消費稅的小汽車，其進(jìn)項稅額（13萬元）準(zhǔn)予抵扣。

【例題?單選題】甲公司2019年8月進(jìn)口自用小汽車一輛，海關(guān)審定關(guān)稅完

稅價格120萬元，繳納關(guān)稅30萬元、消費稅50萬元。已知，車輛購置稅稅率為

10%o根據(jù)車輛購置稅法律制度的規(guī)定，計算甲公司進(jìn)口自用該小汽車應(yīng)繳納車輛

購置稅稅額的下列算式中，正確的是（）。（2020年）

A.（120+30）X10%=15（萬元）

B.（120+50）X10%=17（萬元）

C.120X10%=12（萬元）

D.（120+30+50）X10%=20（萬元）【答案】D

考點03：車輛購置稅的稅收優(yōu)惠和征收管理（★★）

1.納稅期限

（1）車輛購置稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人購置應(yīng)稅車輛的當(dāng)日。（2）納

稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起60日內(nèi)申報繳納車輛購置稅。2.納稅地點

（1）納稅人購置應(yīng)稅車輛，應(yīng)當(dāng)向車輛登記地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納車輛購置

稅。

（2）購置不需要辦理車輛登記的應(yīng)稅車輛的，應(yīng)當(dāng)向納稅人所在地的主管稅務(wù)機(jī)

關(guān)申報繳納車輛購置稅。

3.免征車輛購置稅的車輛

（1）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華機(jī)構(gòu)及

其有關(guān)人員自用的車輛；

（2）中國人民解放軍和中國人民武裝警察部隊列入裝備訂貨計劃的車輛；

（3）懸掛應(yīng)急救援專用號牌的國家綜合性消防救援車輛；

（4）城市公交企業(yè)購置的公共汽電車輛；

（5）設(shè)有固定裝置的非運輸專用作業(yè)車輛。

【解釋】設(shè)有固定裝置的非運輸專用作業(yè)車輛包括但不限于挖掘機(jī)、鏟車、吊車。

【例題?單選題】根據(jù)車輛購置稅法律制度的規(guī)定，下列車輛中，不屬于車輛購置

稅免稅項目的是（）。（2019年）

A.外國駐華使館的自用小汽車

B.設(shè)有固定裝置的非運輸專用作業(yè)車輛

C.城市公交企業(yè)購置的公共汽電車輛

D.個人購買的經(jīng)營用小汽車

【答案】D

第七單元車船稅

考點01：車船稅的征稅范圍(★★★)

1.征稅范圍

(1)依法應(yīng)當(dāng)在車船登記管理部門登記的機(jī)動車輛和船舶。

(2)依法不需要在車船登記管理部門登記的在單位內(nèi)部場所行駛或者作業(yè)的機(jī)動

車輛和船舶。

2.車船稅的稅目

(1)車船稅的稅目分為6大類，包括乘用車、商用車、掛車、其他車輛、摩托

車和船舶。

(2)商用車分為客車和貨車，客車是指核定載客人數(shù)9人以上的汽車，包括電

車。貨車包括半掛牽引車、三輪汽車和低速載貨汽車。

(3)其他車輛包括專用作業(yè)車和輪式專用機(jī)械車。

(4)船舶包括機(jī)動船舶、非機(jī)動駁船和游艇。(機(jī)動駁船，具有一定的自航能

力)【解釋1］火車、拖拉機(jī)、電動自行車不屬于車船稅的征稅范圍。

【解釋2】車輛購置稅的征收范圍包括汽車、有軌電車、汽車掛車、排氣量超過150

毫升的摩托車。

【解釋3】應(yīng)征消費稅的車輛包括乘用車、中輕型商用客車、超豪華小汽車和摩托

車。

【例題1?單選題】根據(jù)車船稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于車船稅征稅范

圍的是()。(2019年)

A.電動自行車B.拖拉機(jī)C.火車D.摩托車

【答案】D

【例題2?單選題】根據(jù)車船稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于車船稅征稅

范圍的是()。(2020年)

A.自行車B.摩托車

C.乘用車D.商用車

【答案】A

考點02：車船稅的稅收優(yōu)惠(★★★)

1.免征車船稅的項目

(1)捕撈、養(yǎng)殖漁船