度假村項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)初步規(guī)劃

商河溫泉度假村項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)初步規(guī)劃

項(xiàng)目單位：山東大陸投資有限公司目錄一、建設(shè)內(nèi)容二、投資總額三、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)四、市場(chǎng)定位與分析五、市場(chǎng)進(jìn)入六、經(jīng)營(yíng)管理思路七、現(xiàn)行改造方案建設(shè)內(nèi)容商河溫泉休閑度假項(xiàng)目位于濟(jì)南市商河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，濟(jì)樂高速公路橫穿境內(nèi)，從濟(jì)南市區(qū)駕車只需三十分鐘就可以直達(dá)度假區(qū)。以溫泉為核心，主要開發(fā)游樂、餐飲、度假等項(xiàng)目，同時(shí)兼顧面向大眾人群的溫泉洗浴。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)五大區(qū)域，即：溫泉游樂區(qū)（室內(nèi)溫泉游泳池、溫泉幼教池、活血通絡(luò)池、健腰固腎池、三花養(yǎng)顏池、香薰池、淺水池、室外溫泉游泳池等）；美食坊、運(yùn)動(dòng)健身俱樂部（臺(tái)球室、健身房、垂釣、高爾夫、板球房、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)乒乓球室、棋牌室等）；文化休閑區(qū)（包括影視廳、名人畫廊、書吧、電子閱覽室、）和客房（包括四星級(jí)賓館、普通客房區(qū)、酒店、多功能廳、會(huì)議廳、茶座等為一體）別墅:獨(dú)立式、并聯(lián)式、賓館式、莊園式四種類型，突出容易被人們接受的別墅建筑形式，如日本式、美國田園式。占地約100畝。建筑密度小于20%，容積率不大于0.4，綠地率大于40%。計(jì)劃再征用100畝土地進(jìn)行二期項(xiàng)目開發(fā)。規(guī)劃自正大門進(jìn)入，首先看到的是一個(gè)大型草地廣場(chǎng)，廣場(chǎng)正對(duì)面是行政樓，兩旁景觀內(nèi)容可大體概括為“兩線三點(diǎn)”。兩線：東行線：廣場(chǎng)另一端連接著一條林蔭小道，道路旁邊是有40年樹齡的雪山樹，小道中央有石砌的板凳和圓桌（桌面刻有象棋圖）。夜晚，小道每隔20米就有彩燈照明。小道一直延伸到多功能廳（二樓層？）和建設(shè)中的室內(nèi)乒乓球館、羽毛球館、茶座這些娛樂健身設(shè)施。西行線：從行政樓走向賓館，然后再走往東北方向就是運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和別墅區(qū)，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)包含籃球、網(wǎng)球、高爾夫、沙灘排球，休閑項(xiàng)目包含垂釣、別墅（4幢別墅，內(nèi)部生活設(shè)施齊全，適合家庭聚餐）以及苗圃花卉。三點(diǎn)：一點(diǎn)行政樓（包含2個(gè)小型會(huì)議室）二點(diǎn)多功能廳（包含中型會(huì)議、小型文藝演出、會(huì)議休息室）三點(diǎn)運(yùn)動(dòng)休閑基地運(yùn)動(dòng)基地包含（網(wǎng)球、高爾夫、籃球、垂釣）交通水電通訊及生活配套度假村緊靠濟(jì)樂高速公路，交通便利，電力雙線供應(yīng)，一備一用，容量？？？KV，自備水處理設(shè)備，每小時(shí)生產(chǎn)自來水？？？噸，通訊設(shè)施齊全，配有xx、寬帶專用光纜。度假村一期工程建有生化污水處理系統(tǒng)和廢氣處理系統(tǒng)。表1建設(shè)項(xiàng)目概況服務(wù)設(shè)施數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)方式備注賓館

4星標(biāo)準(zhǔn)30個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房間10個(gè)豪華單人房間

酒店

招商

室外網(wǎng)球場(chǎng)2國際標(biāo)準(zhǔn)

沙灘排球

國際標(biāo)準(zhǔn)

垂釣

2個(gè)池塘

高爾夫球場(chǎng)

5-8個(gè)擊球臺(tái)

別墅

大型多功能廳1

小會(huì)議廳2

室內(nèi)乒乓球館

國際標(biāo)準(zhǔn)

室內(nèi)羽毛球館

國際標(biāo)準(zhǔn)

休閑茶座

二、投資總額總投資？？？？？？？萬元人民幣三、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)到年，年接待游客萬人次，年接待萬人次。每年固定的就是個(gè)會(huì)議。每年的經(jīng)濟(jì)效益不低于萬元。四、市場(chǎng)定位與分析對(duì)于或靠近濟(jì)南市區(qū)的度假村，主要以洗浴、休閑、娛樂、歌舞、聊天、影視等娛樂活動(dòng)為中心，活動(dòng)時(shí)間一般在一天內(nèi)，以其便利優(yōu)勢(shì)吸引那些空閑時(shí)間不多且又追求輕松與舒適的中端人士。他們面臨的問題是市區(qū)日益上升的運(yùn)營(yíng)成本和中端人士消費(fèi)限額的矛盾。我們作為度假休閑代表形態(tài)的度假村，處于城市北部的商河，遠(yuǎn)離喧囂，環(huán)境幽雅，空氣新鮮，以溫泉療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)議、休閑度假、文化娛樂為核心功能的——溫泉旅游度假區(qū)。針對(duì)高端度假、商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)客源為主。主題內(nèi)容包括旅行、觀光、游樂、運(yùn)動(dòng)、食宿等，活動(dòng)時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，其基本性質(zhì)為自然，其消費(fèi)群以經(jīng)濟(jì)收入豐厚又有大量閑暇時(shí)間的追求自然與運(yùn)動(dòng)的高端人士為主；就我們“溫泉度假村”而言，市場(chǎng)定位對(duì)象主要包括以下四種人群：1、政府部門：他們每年有較長(zhǎng)的一段休假，尤其是退休老干部，十分注重修養(yǎng)生息，延年益壽；2、企業(yè)家：他們是交際活躍頻繁的商務(wù)人群代表，時(shí)刻關(guān)注休閑時(shí)尚，經(jīng)常變化交際場(chǎng)合；3、公眾人物：他們是社會(huì)名流與時(shí)尚人群，工作時(shí)間自由靈活，追求高檔次與體面時(shí)尚的休閑方式；4、文藝工作者：他們最密切關(guān)注時(shí)尚動(dòng)態(tài)，熱愛大自然，經(jīng)常參與外出采風(fēng)活動(dòng)，活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間相對(duì)自由。一般意義的休閑已無法滿足顧客日益提升的需求，度假概念正大行其道；一般人又承受不起自備交通工具、高昂的會(huì)員費(fèi)的野外度假要求；如果我們能開通城市中心、機(jī)場(chǎng)、車站與度假村的接送專車，在經(jīng)營(yíng)模式、收費(fèi)方式上多樣化，還可以讓更多人既享受度假的概念又只用付出一般休閑的代價(jià)，必將大受追捧。五、市場(chǎng)進(jìn)入度假村先期面向機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部消費(fèi)，隨后進(jìn)入半市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于這一轉(zhuǎn)換過度，結(jié)合度假村現(xiàn)狀和濟(jì)南及周邊城市業(yè)界態(tài)勢(shì)，我們制定了為期一年的基本策略：（1）不按牌理出牌，創(chuàng)造新需求在半年的籌備期，通過自身創(chuàng)新來創(chuàng)造新的需求，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入無競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。為了將個(gè)性化與普遍性功能相結(jié)合，在保持普遍迎合大眾、廣受歡迎項(xiàng)目的同時(shí)，引入標(biāo)新立異、個(gè)性突出的項(xiàng)目，在單一功能上力創(chuàng)濟(jì)南的知名品牌，創(chuàng)造“指名消費(fèi)”的效果。為了支持度假概念，我們必須增加與“度假城”相匹配的自然的、戶外的適宜人們可以在此長(zhǎng)時(shí)間休閑的、而不是短暫停留的內(nèi)容，具體可包括露天原始餐廳、咖啡書屋、老電影酒吧、啤酒吧、小說旅館等。其中“小說旅館”可謂有“畫龍點(diǎn)睛”的效果，開辟數(shù)十間以金庸、三毛、海明威等國內(nèi)外知名小說家來命名的客房，整體風(fēng)格按作家所處時(shí)代或個(gè)性來設(shè)計(jì)布置，有關(guān)他們的作品、VCD、DVD等一應(yīng)俱全。不僅能滿足人的好奇心，更符合長(zhǎng)時(shí)間徹底放松休閑的度假概念。（2）先聲奪人，造勢(shì)開路，大幅度提升知名度通過事件營(yíng)銷等超常規(guī)運(yùn)作手法，來達(dá)到聚焦眼球萬眾矚目的效果，從而使得一炮打響。所謂“事件營(yíng)銷”即企業(yè)通過精心創(chuàng)造和包裝新聞?lì)}材，有計(jì)劃地組織一系列有新聞價(jià)值的活動(dòng)和事件，分階段分主題一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實(shí)施，擬在引起媒介、社會(huì)公眾與消費(fèi)者廣泛興趣和持續(xù)關(guān)注，從而帶來“眼球經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”，能夠低成本和超常規(guī)地達(dá)到推廣目的。我們可以設(shè)計(jì)了以“首屆商河溫泉休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)”為中心的開業(yè)活動(dòng)，借廣播臺(tái)宣傳陣地發(fā)布“度假新概念”的開業(yè)主張，一方面利用免費(fèi)高效的媒介報(bào)道與民間口碑，極大地暴露“溫泉休閑度假村”的品牌，迅速提升其知名度和美譽(yù)度，同時(shí)低成本向外界推廣經(jīng)營(yíng)方案和特色，有力地塑造本項(xiàng)目與商河其它度假村的差異。（3）導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷，通過獨(dú)特的參與活動(dòng)，提高顧客忠誠度，打造品牌通過營(yíng)造一種深刻的難以磨滅的消費(fèi)體驗(yàn)（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”），培養(yǎng)一大批長(zhǎng)期穩(wěn)固、忠實(shí)優(yōu)秀的客戶群。商業(yè)模式可以采用將封閉式的會(huì)員制與開放型大眾制相結(jié)合，不僅僅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等會(huì)員卡，也歡迎個(gè)人零星消費(fèi)，在收費(fèi)上將一條龍的全包制與選擇性的自助式相融合。為了體現(xiàn)度假村的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，在諸多細(xì)節(jié)上也要極力完美，如沐浴后的免費(fèi)水果、電子感應(yīng)的安全保管箱、為貴賓開辟的獨(dú)立更衣室等等，同時(shí)為大眾普通客戶提供寬松和睦的朋友式零距離感性服務(wù)。（4）開業(yè)公關(guān)，利用廣電系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造消費(fèi)潮流并非所有的顧客都對(duì)經(jīng)營(yíng)同等重要，往往有一些顧客具有強(qiáng)烈的影響力，他的消費(fèi)行動(dòng)容易受到其他人的模仿跟風(fēng)，稱之為“意見領(lǐng)袖”。整合公關(guān)就是企業(yè)以“意見領(lǐng)袖”為拉動(dòng)整體顧客的突破口，通過有計(jì)劃地設(shè)計(jì)一系列不同層面的活動(dòng)和事件，分階段分對(duì)象一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實(shí)施，意在引起意見領(lǐng)袖的主動(dòng)推薦，利用示范效應(yīng)和樣板效應(yīng)來進(jìn)行整體提升。在開業(yè)期間，設(shè)計(jì)針對(duì)企業(yè)家與公眾人物的“三家（企業(yè)家、藝術(shù)家、金融家）聯(lián)誼活動(dòng)”、針對(duì)新聞媒介人的“娛記之家”掛牌活動(dòng)和針對(duì)政府部門的“*****黃金周，申請(qǐng)免費(fèi)度假活動(dòng)”。通過這一系列公關(guān)活動(dòng)首先征服消費(fèi)群中的意見領(lǐng)袖，以點(diǎn)帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，產(chǎn)生效仿跟風(fēng)行為，創(chuàng)造潮流，引領(lǐng)時(shí)尚，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)。同時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)后繼續(xù)堅(jiān)持此道，將低成本高效率的公關(guān)手法從短期的戰(zhàn)術(shù)性行為提升為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性行動(dòng)，多元化、多角度、多主題地長(zhǎng)期開展各類公關(guān)活動(dòng)，不斷擴(kuò)大對(duì)意見領(lǐng)袖群的影響面與影響力，引發(fā)“滾雪球”效應(yīng)，贏得滾動(dòng)式的持續(xù)穩(wěn)固發(fā)展。六、經(jīng)營(yíng)管理思路縱觀中外度假村的模式，拿泰國、日本和中國的度假村風(fēng)格、產(chǎn)品、服務(wù)上分析，泰國的度假村以木結(jié)構(gòu)、園林式為主。泰國的服務(wù)好就好在微笑服務(wù)上。泰國的民族是有惰性的，但他們流露出來的微笑，使游客感覺很好。日本在傳統(tǒng)的醫(yī)療性服務(wù)上很強(qiáng)，活動(dòng)內(nèi)容比較豐富。相比較中國的度假村和商務(wù)酒店幾乎沒有什么特色，就是在娛樂上增加了一些內(nèi)容。我們度假村的今后方向，應(yīng)該是向主題度假村發(fā)展。在“度假”時(shí)間寬限和非常體驗(yàn)上做文章，突出個(gè)性避免雷同，同時(shí)注重度假村的可持續(xù)發(fā)展。1、經(jīng)營(yíng)逐步走向市場(chǎng)化、國際化隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國際化趨向，旅游度假村業(yè)在濟(jì)南展現(xiàn)出大好前景。我們也可以看到，濟(jì)南周邊類似服務(wù)業(yè)也發(fā)展迅猛，目前已經(jīng)有齊河溫泉度假村、崮云湖度假村、旅游度假村。為了度假村取得長(zhǎng)足的發(fā)展和應(yīng)對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，溫泉休閑度假村將通過招商、承包、聯(lián)合等多種形式走市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、國際化的道路，以便降低成本、促進(jìn)銷售、增強(qiáng)實(shí)力、創(chuàng)造高效益。在經(jīng)營(yíng)上逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)自負(fù)盈虧的管理模式，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量上與國際接軌。2、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)化隨著電子信息技術(shù)的發(fā)展，旅游度假村的經(jīng)營(yíng)從顧客的預(yù)定到日常服務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理將朝網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，包括互聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)的電子信息技術(shù)，在旅游度假村的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中將起到越來越重要的作用。要使消費(fèi)者非常方便、快捷地接觸到度假村，了解產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)即時(shí)預(yù)訂，度假村除了在“互聯(lián)網(wǎng)”上擁有自己的網(wǎng)址以外，還將在本市、本地區(qū)乃至全國、全世界的知名站、點(diǎn)（尤其是有關(guān)旅游和酒店及度假村的）上建立自己的網(wǎng)頁，或與之實(shí)現(xiàn)鏈接，來宣傳自己，并為旅游者提供直接預(yù)訂服務(wù)。3、組織機(jī)構(gòu)由金字塔型結(jié)構(gòu)向扁平化、虛擬化方向發(fā)展為了降低經(jīng)營(yíng)成本和管理費(fèi)用，提高溝通和管理的效率，度假村將盡量減少中間層次，因此，度假村的組織機(jī)構(gòu)將呈扁平化趨勢(shì)，而且計(jì)算機(jī)等高科技手段的運(yùn)用也為組織機(jī)構(gòu)的扁平化提供了可能。此外，度假村的某些職能將被推向社會(huì)，以便充分利用社會(huì)分工所帶來的各種利益。為此，度假村的組織機(jī)構(gòu)將出現(xiàn)虛擬化趨勢(shì)。度假村必須從全球競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，并以電腦等最新技術(shù)為后盾去尋求一種低成本、高效率、重人性、講團(tuán)隊(duì)、精干靈活機(jī)動(dòng)，而又能體現(xiàn)個(gè)性服務(wù)的新體制。4、服務(wù)模式從標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)走向個(gè)性化、人性化服務(wù)

實(shí)際生活中，顧客對(duì)旅游休閑的需求是千差萬別的，既有共性的部分又有個(gè)性化的部分，因此要使服務(wù)質(zhì)量上一個(gè)臺(tái)階，必須滿足客人的個(gè)性化需求，為客人提供個(gè)性化服務(wù)。在為客人提供個(gè)性化服務(wù)的同時(shí)，還要充分理解和尊重客人作為人的各種基本需求，在服務(wù)中突出人性化。同時(shí)，還要充分理解度假客人要求返璞歸真的強(qiáng)烈愿望，創(chuàng)造條件，為客人提供回歸自然的度假項(xiàng)目和充滿人性味的度假服務(wù)，強(qiáng)調(diào)針對(duì)性、靈活性，不排除為個(gè)別客人提供超常服務(wù)、特殊服務(wù)和心理需求服務(wù)。5、追求可持續(xù)發(fā)展主題社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、自然的可持續(xù)發(fā)展將成為人類追求的永恒主題。度假村在其規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中將努力貫徹可持續(xù)發(fā)展的思想。6、不斷追蹤研究、策劃和推出更多更新的特色產(chǎn)品客人有求新、求奇、求異的需求心理，而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，客人的需求也是在不斷發(fā)展變化的。為了滿足客人的需求，適應(yīng)不斷變化著的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，旅游度假村將不斷研究市場(chǎng)需求狀況及其變化趨勢(shì)，生產(chǎn)出能夠滿足度假客人現(xiàn)實(shí)需求及其潛在需求的后續(xù)產(chǎn)品。7、度假村員工將參與民主決策，并得到充分授權(quán)和素質(zhì)提升度假村服務(wù)和管理的目標(biāo)是使每一位度假者滿意，使每一位度假者都能獲得美好的度假經(jīng)歷，這是度假村創(chuàng)造利潤(rùn)的前提。度假村將對(duì)員工進(jìn)行充分授權(quán)，以確保使每一位度假者滿意。組織機(jī)構(gòu)的“網(wǎng)絡(luò)化”、“扁平化”，使得基層員工有更多更大的權(quán)力去處理日常工作中遇到的問題，這就要求提高員工的素質(zhì)。8、適應(yīng)人口老齡化趨勢(shì)，度假村服務(wù)和經(jīng)營(yíng)將走向無障礙化按照聯(lián)合國的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)是老年型人口的國家，進(jìn)入老齡化社會(huì)。因此，度假村的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)必須考慮老年人的需求，除了為殘疾人提供無障礙服務(wù)以外，還應(yīng)為老年人和兒童、婦女提供無障礙服務(wù)。向他們提供能夠滿足其特殊需要的專門的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，并使他們能有機(jī)會(huì)參與度假村組織的多項(xiàng)活動(dòng)。9、度假村經(jīng)營(yíng)者將更加注重度假者的人身安全和健康問題旅游者日益面臨著涉及自己人身安全與健康方面的威脅，從世界范圍來看，度假村經(jīng)營(yíng)者面臨的任務(wù)是能否保證度假者不受恐怖主義者、愛滋病以及各種新、舊類型傳染病的襲擊，能否為度假者提供一個(gè)安全與健康的環(huán)境，誰能提供，誰就有生意可做。10、分時(shí)度假，共管公寓：國際旅游度假村的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)分時(shí)度假是指以一定的價(jià)格將度假村的服務(wù)設(shè)施（如一定面積的房間、別墅等）在一定時(shí)間里的所有權(quán)出售給度假者的一種經(jīng)營(yíng)方式。這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于度假村來說，既可以較快的收回投資，又可解決度假村設(shè)施的季節(jié)性閑置問題。11、嘗試“包價(jià)度假”的經(jīng)營(yíng)方式人們外出度假的目的是放松，“包價(jià)度假”要求度假者在外出度假之前一次性交清度假期間包括住宿、餐飲、娛樂、健身等所有費(fèi)用（極少數(shù)項(xiàng)目例外），免去為每一項(xiàng)服務(wù)付費(fèi)之煩惱，從而可以使度假者在度假期間達(dá)到徹底放松的目的。因此，在度假村的經(jīng)營(yíng)中可嘗試“包價(jià)度假”。12、注重文化品位和品牌意識(shí)世界范圍內(nèi)（包括中國）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，但競(jìng)爭(zhēng)的