房地產(chǎn) -湘江新區(qū)智慧交通產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目操盤方案

目錄CONTENT區(qū)域發(fā)展分析0102項(xiàng)目功能定位03項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議04項(xiàng)目測算結(jié)果區(qū)域發(fā)展分析011.1宏觀認(rèn)知長沙市產(chǎn)業(yè)體系長沙市“4+4+3+3”產(chǎn)業(yè)矩陣推動(dòng)支柱產(chǎn)業(yè)提能發(fā)展推動(dòng)未來產(chǎn)業(yè)突破發(fā)展推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先發(fā)展打造世界級工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群打造國家級先進(jìn)儲(chǔ)能材料產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)全國領(lǐng)先的新能源汽車產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地，打造國家級先進(jìn)制造業(yè)集群大力發(fā)展科創(chuàng)金融、綠色金融、供應(yīng)鏈金融和普惠金融工程機(jī)械新材料汽車現(xiàn)代金融新一代自主安全計(jì)算新一代半導(dǎo)體軟件與信息服務(wù)北斗產(chǎn)業(yè)數(shù)字產(chǎn)業(yè)智能裝備智能終端智能建造智能產(chǎn)業(yè)新能源裝備新型儲(chǔ)能氫能光伏新能源生物醫(yī)藥醫(yī)療器械康養(yǎng)服務(wù)保健用品大健康打造“中國隆平種業(yè)硅谷”做大花卉苗木、綠茶、油茶、花豬、蔬菜、特色水產(chǎn)六大百億產(chǎn)業(yè)都市農(nóng)業(yè)打造國內(nèi)知名的食品制造基地支持本土文化餐飲企業(yè)與休閑食品企業(yè)合作發(fā)展食品加工做強(qiáng)視頻文創(chuàng)、高新視頻多場景應(yīng)用等產(chǎn)業(yè)建設(shè)成為全球會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地和國際會(huì)展之都做強(qiáng)城市文化品牌文化旅游重點(diǎn)研發(fā)推動(dòng)類腦芯片、腦機(jī)接口、類腦機(jī)器人等整機(jī)產(chǎn)品。構(gòu)建具有泛化知識(shí)、動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)和自主規(guī)劃的通用人工智能(AI)模型。人工智能積極培育量子科技產(chǎn)業(yè)推動(dòng)量子計(jì)算芯片基因技術(shù)量子科技加快新型疫苗、抗體及分子等高精尖技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化。基因技術(shù)產(chǎn)業(yè)綜合能級明顯提升到2027年，爭創(chuàng)4個(gè)國家級先進(jìn)制造業(yè)集群，加快培育世界級產(chǎn)業(yè)集群，形成10個(gè)千億級產(chǎn)業(yè)集群，新增10個(gè)百億級企業(yè)，國家級專精特新“小巨人”企業(yè)達(dá)到300家，獨(dú)角獸企業(yè)、瞪羚企業(yè)分別達(dá)到10家、140家。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力持續(xù)增強(qiáng)到2027年，全市全社會(huì)研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入年均增長13%，集聚各類創(chuàng)新平臺(tái)達(dá)到2800家，每萬人口高價(jià)值發(fā)明專利擁有量突破20件。產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展更加深入。到2027年，全市智能制造試點(diǎn)企業(yè)突破2000家，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值占全市服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到65%以上，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)15%以上。產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系持續(xù)優(yōu)化。到2027年，全市人才總量達(dá)350萬人;私募基金管理機(jī)構(gòu)達(dá)400家、管理規(guī)模達(dá)2000億元以上;要素市場化配置改革取得實(shí)效性進(jìn)展。根據(jù)《長沙市關(guān)于加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的實(shí)施意見》中明確要通過構(gòu)建以“4+4+3+3”產(chǎn)業(yè)矩陣為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，為推動(dòng)長沙高質(zhì)量發(fā)展打造強(qiáng)力引擎。寧鄉(xiāng)市：發(fā)展定位：國家重要先進(jìn)制造業(yè)高地示范區(qū)、具有核心競爭力的科技創(chuàng)新高地轉(zhuǎn)化區(qū)、內(nèi)陸地區(qū)改革開放高地先行區(qū)、國家全域旅游示范區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：先進(jìn)裝備制造、新材料、食品及農(nóng)產(chǎn)品加工。望城區(qū)：發(fā)展定位：國家重要先進(jìn)制造業(yè)高地、具有核心競爭力的科技創(chuàng)新高地、國內(nèi)首個(gè)鯤鵬體系區(qū)縣級新型智慧城市、鄉(xiāng)村振興新樣板、國家全域旅游示范區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：新材料先進(jìn)制造、食品醫(yī)藥、智能終端。岳麓區(qū)：發(fā)展定位：金沙江下游區(qū)域性中心城市。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：檢驗(yàn)檢測、人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)、軟件與信息技術(shù)、智能制造、類腦智能、氫能與儲(chǔ)能、金融、文旅、商貿(mào)。天心區(qū)：發(fā)展定位：現(xiàn)代化長沙示范區(qū)、中部一流的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、長株潭一體化引領(lǐng)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：金融、商貿(mào)文旅、大數(shù)據(jù)(地理信息)、人工智能、軟件信息。瀏陽市：發(fā)展定位：智能制造強(qiáng)市、區(qū)域科創(chuàng)中心、湘東開放門戶、生態(tài)文旅名城、現(xiàn)代治理樣板。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：電子信息、生物醫(yī)藥、智能裝備。開福區(qū)：發(fā)展定位：長沙向北融入長江經(jīng)濟(jì)帶的“橋頭堡”、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地、先進(jìn)特色制造業(yè)中心、全國一流的現(xiàn)代物流中心、中部高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：視頻文創(chuàng)、智能制造、現(xiàn)代物流金融商貿(mào)。芙蓉區(qū)：發(fā)展定位：國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、中部地區(qū)高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、中部地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)、中部地區(qū)中高端消費(fèi)集中區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代金融、高端商貿(mào)、商務(wù)服務(wù)軟件信息、文化產(chǎn)業(yè)生命健康，生物育種。雨花區(qū)：發(fā)展定位：長株潭一體化發(fā)展的樣板區(qū)、長株潭融城綠心花園。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、文化創(chuàng)意、新能源汽車及零部件、生態(tài)康養(yǎng)、休閑旅游、體育健身。長沙縣：發(fā)展定位：全國縣域高質(zhì)量發(fā)展高地、高品質(zhì)現(xiàn)代化城市標(biāo)桿、內(nèi)陸開放發(fā)展高地、現(xiàn)代化基層治理標(biāo)桿、鄉(xiāng)村全面振興標(biāo)桿、生態(tài)秀美宜居樣板、幸福和諧首善之區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息。長沙市產(chǎn)業(yè)地圖1.1宏觀認(rèn)知在長沙市“4+4+3+3”產(chǎn)業(yè)矩陣指導(dǎo)下，岳麓區(qū)重點(diǎn)發(fā)展檢驗(yàn)檢測、人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。汽車產(chǎn)業(yè)88.35萬輛2023年長沙整車產(chǎn)量72.69萬輛2023年長沙新能源汽車產(chǎn)量1689億元2022年長沙汽車規(guī)上企業(yè)營收160家2022年長沙汽車規(guī)上企業(yè)數(shù)量智能網(wǎng)聯(lián)長沙市汽車及智能網(wǎng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)長沙汽車產(chǎn)業(yè)不斷推進(jìn)智能化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型升級，形成了以湖南湘江新區(qū)為核心的智能網(wǎng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。上游中游下游原材料供應(yīng)商鋼鐵企業(yè)電池材料企業(yè)整車制造企業(yè)比亞迪上汽大眾廣汽菲克北汽福田三一重卡營銷租賃企業(yè)湖南永通營銷與測試機(jī)構(gòu)湘江新區(qū)智能汽車系統(tǒng)測試平臺(tái)充電服務(wù)企業(yè)其他科研機(jī)構(gòu)與高校物流運(yùn)輸企業(yè)第5名2022年長沙智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合評價(jià)指數(shù)排名400家2023年長沙智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)政策競爭力產(chǎn)業(yè)競爭力融合發(fā)展支撐力創(chuàng)新競爭力示范競爭力消費(fèi)推廣支撐力碩博電子……感知系統(tǒng)決策系統(tǒng)執(zhí)行系統(tǒng)通信系統(tǒng)上游自動(dòng)駕駛解決方案智能網(wǎng)聯(lián)汽車整車中游應(yīng)用服務(wù)運(yùn)營測試下游希迪智駕中車智行湖大艾盛零部件供應(yīng)商博世長沙大陸汽車電子住友橡膠索恩格1.1宏觀認(rèn)知長沙市人工智能產(chǎn)業(yè)長沙人工智能及傳感器產(chǎn)業(yè)已形成湘江新區(qū)、天心經(jīng)開區(qū)、雨花經(jīng)開區(qū)為核心“3+X”產(chǎn)業(yè)格局，具有顯著的特色和優(yōu)勢。2023年長沙人工智能及傳感器規(guī)上企業(yè)數(shù)量240家2023年長沙人工智能及傳感器規(guī)上企業(yè)營收293億元2023年長沙超算算力排名第3名2023年長沙人工智能產(chǎn)業(yè)城市綜合實(shí)力排名前20名2023年長沙新一代人工智能開放創(chuàng)新平臺(tái)數(shù)量34個(gè)上游中游下游基礎(chǔ)硬件、基礎(chǔ)軟件AI芯片傳感器存儲(chǔ)器服務(wù)器計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備中間件開發(fā)平臺(tái)AI開發(fā)平臺(tái)管理平臺(tái)云平臺(tái)邊緣計(jì)算平臺(tái)軟件應(yīng)用、集成系統(tǒng)應(yīng)用智能軟件智慧城市終端設(shè)備應(yīng)用智能手機(jī)智能家居無人機(jī)可穿戴設(shè)備機(jī)器人長沙市人工智能產(chǎn)業(yè)布局主要圍繞“三智一芯”展開，即智能裝備、智能終端、智能網(wǎng)聯(lián)汽車和人工智能、功率芯片。岳麓區(qū)雨花區(qū)景嘉微、科瑞特、力德爾、興天電子、拓維信息、長信暢中云建筑、北斗青云、科創(chuàng)信息、威勝信息深拓智能、華凱易佰、軍芃科技博通信息先步科技、宏房子智慧城市服務(wù)依易云合長沙市人工智能產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)主要分布在岳麓高新區(qū)，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈布局較為完善。部分代表企業(yè)長沙人工智能及傳感器產(chǎn)業(yè)鏈1.1宏觀認(rèn)知高端制造研發(fā)轉(zhuǎn)化基地和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體的新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)全國“兩型”社會(huì)建設(shè)引領(lǐng)區(qū)長江經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)陸開放高地新材料高端裝備制造智能網(wǎng)聯(lián)汽車新能源人工智能檢驗(yàn)檢測認(rèn)證人工智能主

導(dǎo)

產(chǎn)

業(yè)湘江新區(qū)是2015年4月經(jīng)國務(wù)院批復(fù)設(shè)立的全國第12個(gè)、中部地區(qū)首個(gè)國家級新區(qū)，規(guī)劃面積1200平方公里，總體定位為“三區(qū)一高地”。1.1宏觀認(rèn)知湘江新區(qū)區(qū)位分析v湘江新區(qū)位于湘江西岸，包括長沙市岳麓區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)市部分區(qū)域規(guī)劃面積：1200平方公里核心區(qū)域：490平方萬里多條高速公路和骨干路貫通鏈接新區(qū)各個(gè)區(qū)域公交線路眾多，覆蓋新區(qū)內(nèi)主要區(qū)域和道路多條地鐵線路連接新區(qū)內(nèi)主要區(qū)域級長沙市其他區(qū)域2022年經(jīng)濟(jì)總量居國家級新區(qū)第6位近年經(jīng)濟(jì)總量近年持續(xù)增長1.1宏觀認(rèn)知區(qū)位經(jīng)濟(jì)交通湘江新區(qū)區(qū)位分析湘江新區(qū)產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建以“2+4+N”產(chǎn)業(yè)矩陣為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。推動(dòng)兩大世界級產(chǎn)業(yè)名片N個(gè)未來產(chǎn)業(yè)引擎四大支柱性產(chǎn)業(yè)集群以自主安全計(jì)算系統(tǒng)為核心的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群以工程機(jī)械為重點(diǎn)的先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)全國領(lǐng)先的新能源汽車產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地，打造國家級先進(jìn)制造業(yè)集群大力發(fā)展科創(chuàng)金融、綠色金融、供應(yīng)鏈金融和普惠金融計(jì)算芯智慧臂汽車現(xiàn)代金融以先進(jìn)儲(chǔ)能材料為特色的新材料產(chǎn)業(yè)集群儲(chǔ)能材以醫(yī)療器械和生物藥為特色的大健康產(chǎn)業(yè)集群創(chuàng)新藥以北斗應(yīng)用為特色的航空航天產(chǎn)業(yè)集群北斗星以“科創(chuàng)+”為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群大健康未來汽車深地深?？仗煳磥聿牧先斯ぶ悄芪磥磲t(yī)療···先進(jìn)計(jì)算(Computing)北斗衛(wèi)星(Compass)碳基材料(Carbon)細(xì)胞與再生醫(yī)學(xué)(Cell&Regenerativemedicine)根據(jù)《湘江新區(qū)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃》中明確要通過構(gòu)建以“2+4+N”產(chǎn)業(yè)矩陣,以四個(gè)“C位產(chǎn)業(yè)”突破發(fā)展帶動(dòng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，形成面向新時(shí)代的產(chǎn)業(yè)新體系新范式。四個(gè)“C位產(chǎn)業(yè)”1.1宏觀認(rèn)知軌道交通道路交通道路交通智慧交通

新一代信息技術(shù)先進(jìn)裝備制造芯片軟件及信息技術(shù)服務(wù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、下一代通信網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)安全智能終端區(qū)塊鏈工程機(jī)械新能源汽車智能家電新型制造裝備智能專用裝備1.1宏觀認(rèn)知v培育壯大產(chǎn)業(yè)主體力量堅(jiān)持軟件與硬件相結(jié)合、造新勢力與傳統(tǒng)制造車企相結(jié)合、整車產(chǎn)品與配套零部件培育相結(jié)合，支持產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)成長達(dá)效。打造以“兩區(qū)兩園”（國家級車聯(lián)網(wǎng)先導(dǎo)區(qū)、人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、智能網(wǎng)聯(lián)汽車創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、中車制造園）為核心的智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)基地。整合聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈資源，加速智能網(wǎng)聯(lián)增量零部件、智能特種裝備、智能軌道交通等產(chǎn)品落地運(yùn)營。促進(jìn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)突破到2025年，實(shí)現(xiàn)智能網(wǎng)聯(lián)汽車系統(tǒng)(L2)前裝比例達(dá)20%，打造“智慧的路”。建設(shè)汽車車身先進(jìn)設(shè)計(jì)制造國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、華為研究院、佑駕智能視覺感知研發(fā)生產(chǎn)基地等創(chuàng)新平臺(tái)，在車規(guī)級芯片、C-V2X、雷達(dá)傳感器、一體化線控底盤等領(lǐng)域掌握一批核心技術(shù)，構(gòu)建基本滿足L4級要求的產(chǎn)業(yè)技術(shù)支撐體系?！逗舷娼聟^(qū)“十四五”發(fā)展總體規(guī)劃》《湖南湘江新區(qū)智能網(wǎng)聯(lián)汽車創(chuàng)新應(yīng)用示范區(qū)行動(dòng)方案（2022—2025年）》總體目標(biāo)建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的全無人、全天候道路測試運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)。實(shí)現(xiàn)環(huán)衛(wèi)、物流、接駁、配送四類場景千輛級規(guī)?；瘧?yīng)用。打造10個(gè)可在全國復(fù)制推廣的車聯(lián)網(wǎng)商用場景。推動(dòng)湘江新區(qū)智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)持續(xù)走在全國前列。

加快智慧城市基礎(chǔ)設(shè)施與智能網(wǎng)聯(lián)協(xié)同發(fā)展支持建立智能網(wǎng)聯(lián)道路新型基礎(chǔ)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系，構(gòu)建全國智能網(wǎng)聯(lián)基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化示范標(biāo)桿。支持建設(shè)全國領(lǐng)先的城市級智能網(wǎng)聯(lián)公交車示范應(yīng)用場景。支持車聯(lián)網(wǎng)直連通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。支持智能網(wǎng)聯(lián)云控管理平臺(tái)建設(shè)。打造全國領(lǐng)先的智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)集群，到2025年，力爭智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元。1.1宏觀認(rèn)知湘江新區(qū)政策分析出行服務(wù)數(shù)據(jù)增值智能座艙集成HUD智能儀表流媒體后視鏡座艙集成/IVI人車交互其他自動(dòng)駕駛集成自動(dòng)駕駛場景化應(yīng)用攝像頭激光雷達(dá)高精度地圖超聲波雷達(dá)毫米波雷達(dá)高精度定位算法芯片主機(jī)廠自動(dòng)駕駛車路協(xié)同感知系統(tǒng)通信模塊OTA操作系統(tǒng)決策系統(tǒng)執(zhí)行系統(tǒng)線控轉(zhuǎn)向/線控制動(dòng)/線控驅(qū)動(dòng)

上游

中游

下游/滴滴、百度阿波羅智行、海圖科技、行深智能/////路側(cè)設(shè)備希迪智駕、科大訊飛、立中汽車、阿波羅智行、佑湘智能譜藍(lán)科技、酷哇科技希迪智駕、華為、進(jìn)芯電子、景嘉微、國科微、轂梁微舍弗勒、碩博電子華為湘江鯤鵬、海圖科技、酷陸科技、致天信息、海信、智慧暢行希迪智駕百度北汽福田、廣汽埃安、三一智聯(lián)重卡、中聯(lián)重科、比亞迪、天際、中車智馭華諾星空、莫之比智能納雷科技慧聯(lián)智能、華為長沙霍力柯爾電子科技格納微、易通星云、北云科技中車湘江新區(qū)在自動(dòng)駕駛、下游應(yīng)用等環(huán)節(jié)已初步建立產(chǎn)業(yè)生態(tài)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。希迪智駕1.1宏觀認(rèn)知湘江新區(qū)智慧交通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀智慧交通場景建設(shè)國內(nèi)首條基于“車-路-云”一體化協(xié)同的L3級自動(dòng)駕駛智慧公交示范線全國首條基于5G+V2X技術(shù)、支持L3級及以上自動(dòng)駕駛與示范應(yīng)用的智慧高速國內(nèi)智能化改造范圍最廣、道路類型最全面、安全防護(hù)最嚴(yán)密的城市開放道路全國首個(gè)智慧共享出行示范項(xiàng)目國內(nèi)首條基于智能網(wǎng)聯(lián)技術(shù)面向市民常態(tài)化運(yùn)營的智慧公交315線9.51采用“車路云一體化”技術(shù)安裝了感知系統(tǒng)、定位系統(tǒng)、計(jì)算系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等乘客可通過手機(jī)小程序了解車輛信息及定制路線智能公交采用核心的虛擬軌道自動(dòng)尋跡控制技術(shù)搭載了智能駕駛、車路協(xié)同、智能網(wǎng)聯(lián)等前沿技術(shù)，可實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)駕駛智能軌道龍頭企業(yè)湘江新區(qū)按照“車路云網(wǎng)一體化”總體構(gòu)架，以應(yīng)用場景主導(dǎo)，數(shù)字交通先行、產(chǎn)業(yè)生態(tài)為本，加速打造智能網(wǎng)聯(lián)汽車與智慧交通融合發(fā)展“長沙模式”.1.1宏觀認(rèn)知湘江新區(qū)智慧交通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀智慧交通產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圖譜AI算法芯片攝像頭高精地圖雷達(dá)軟硬件供應(yīng)商商湯科技、圖森未來、曠視、云從科技、云天勵(lì)飛、深晶科技、魔門塔科技、騰訊、文安智能、千視通等英特爾、海思、四維圖新、英偉達(dá)、寒武紀(jì)科技、地平線、士蘭微電子、中星微電子、深鑒科技等?？低?、大華股份、宇視科技、英飛拓股份、清研微視、格靈深瞳、徑衛(wèi)視覺、中天安馳、創(chuàng)來科技等百度、高德、滴滴、極奧科技、深動(dòng)科技、四維圖新、搜狗、騰信等禾賽科技、承奉科技、北斗天繪、木?？萍肌⒕扌强萍?、安智汽車、智波科技等道路交通多領(lǐng)域布局高速公路軌道交通智慧城市產(chǎn)品或系統(tǒng)方案蘇州科技、HBC、四維圖新、世紀(jì)高通、高新興、方緯科技、卓視智通、萊斯信息等千方科技、佳都科技、中興、智能交通、易華錄、哈工大交通、臻識(shí)科技、文安智能等智載科技、聚利科技、中威電子等廣電運(yùn)通、眾合科技、華為、賽為智能、銳明、方正國際軟件等

應(yīng)用服務(wù)商多倫科技、車聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、大眾交通、方緯科技、智慧谷、賽達(dá)交科、帕克斯、晶眾股份、南京城市智能交通股份、中控、成為智能、交通齊魯交通等1.2產(chǎn)業(yè)認(rèn)知國家政策支持力度加大智能交通需求快速增長智慧交通產(chǎn)業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新、政策支持、需求增長的推動(dòng)下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)《關(guān)于推進(jìn)公路數(shù)字化轉(zhuǎn)型加快智慧公路建設(shè)發(fā)展的意見》中華人民共和國交通運(yùn)輸部1.2產(chǎn)業(yè)認(rèn)知近年來，隨著智慧城市的不斷發(fā)展，我國交通行業(yè)也不斷朝著智慧化方向發(fā)展，其市場規(guī)模呈明顯的上升趨勢。2023年中國智慧交通行業(yè)市場規(guī)模達(dá)到2432億元五年內(nèi)年均復(fù)合增長率達(dá)13.72%2024年中國智能交通市場規(guī)模將達(dá)到2610億元2029年中國智能交通市場規(guī)模將達(dá)到3610億元智慧交通實(shí)際應(yīng)用ETC城市智能公交系統(tǒng)的發(fā)展高速公路ETC系統(tǒng)智能交通管理控制平臺(tái)車路云協(xié)同技術(shù)推廣智能停車系統(tǒng)1.2產(chǎn)業(yè)認(rèn)知AutonomousDriving智能停車系統(tǒng)+智慧交通系統(tǒng)智能停車系統(tǒng)、智慧交通信號(hào)系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也為市民的出行提供了更多便利。多元應(yīng)用場景的不斷拓展，不僅有效提高了出行效率，還推動(dòng)了交通管理的現(xiàn)代化和智能化。各類應(yīng)用場景的落地和推廣不斷加快，產(chǎn)業(yè)的多元化應(yīng)用推動(dòng)了智慧交通與各類交通設(shè)施的深度融合，顯著提升了行業(yè)的整體市場價(jià)值。自動(dòng)駕駛技術(shù)的逐步成熟，使得智能公交、智能貨運(yùn)車等交通工具在全國各地得以示范運(yùn)行從城市道路到高速公路從智能公交到自動(dòng)駕駛系統(tǒng)1.2產(chǎn)業(yè)認(rèn)知項(xiàng)目功能定位022.1產(chǎn)品定位思路聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港湘江智谷·人工智能科技城湖南省檢驗(yàn)檢測特色產(chǎn)業(yè)園本項(xiàng)目競品項(xiàng)目調(diào)研2.2為更好支撐產(chǎn)品設(shè)計(jì)，選取本項(xiàng)目附近產(chǎn)業(yè)方向相似的部分園區(qū)，對其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、去化情況和園區(qū)管理等情況進(jìn)行調(diào)研分析。湖南省檢驗(yàn)檢測特色產(chǎn)業(yè)園（與本項(xiàng)目距離約2.5km）湘江智谷·人工智能科技城（與本項(xiàng)目距離約2km）聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港（與本項(xiàng)目距離約1km）聯(lián)東U谷·長沙高新國際企業(yè)港（與本項(xiàng)目距離約20km）競品項(xiàng)目調(diào)研湖南省檢驗(yàn)檢測特色產(chǎn)業(yè)園01湘江智谷·人工智能科技城02聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港03聯(lián)東U谷·長沙高新國際企業(yè)港042.2競品項(xiàng)目調(diào)研聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港基本信息地址岳麓區(qū)學(xué)士路觀音路交匯處開發(fā)時(shí)間2013年開發(fā)單位北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司建筑規(guī)模占地150畝，建筑面積17萬㎡，容積率1.7主要產(chǎn)品四層獨(dú)棟、雙拼廠房、辦公為主，共38棟（一期22棟、二期16棟）園區(qū)配套U客餐廳、沐淋餐廳、2個(gè)商超配套面積/主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)檢驗(yàn)檢測、生物醫(yī)藥、電子信息、輕型高端生產(chǎn)制造等價(jià)格相關(guān)租售比例自持20%地價(jià)50萬/畝售價(jià)現(xiàn)聯(lián)東回購物業(yè)再出售5000元/m2銷售期均價(jià)：3500-4500元/㎡租金首層35元/平/月；其他20-22元/平/月水電費(fèi)電費(fèi)0.8元/度，水費(fèi)4.2元/噸物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）分層2.1元，獨(dú)棟、雙拼1.8元車位租金地上90元/月/個(gè)；地下200元/月/個(gè)招商運(yùn)營相關(guān)推廣方式新聞稿信息平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)廣告公開團(tuán)隊(duì)構(gòu)架項(xiàng)目初期策劃為集團(tuán)品牌部管控，項(xiàng)目分為兩個(gè)招商小組，各為1（經(jīng)理）+3（專員）配置物業(yè)團(tuán)隊(duì)北京聯(lián)東國際物業(yè)有限公司招商政策/入駐率/代表客戶沃特測試、瑞泰陽電氣設(shè)備、瑞恒科技等項(xiàng)目于2013年拿地啟動(dòng)，已建設(shè)開發(fā)規(guī)模為150畝，總建筑面積15萬方，項(xiàng)目已基本完成招商去化，進(jìn)入成熟運(yùn)營階段。項(xiàng)目為綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)方向涉及文化創(chuàng)意、新能源環(huán)保、新材料、儀器儀表、檢驗(yàn)檢測等，業(yè)態(tài)包括獨(dú)棟、雙拼、寫字樓等。2.2競品項(xiàng)目調(diào)研聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港工商信息顯示，目前園區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)共約390家，其中在運(yùn)營企業(yè)共約330家，平均注冊企業(yè)為8家/棟；企業(yè)類型多為小微型企業(yè)，占比達(dá)76%。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研情況，園區(qū)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營主體約為140家，產(chǎn)業(yè)類型涉及檢驗(yàn)檢測、商貿(mào)、醫(yī)療、環(huán)保、工程等多種類型企業(yè)，整體定位為辦公+輕型生產(chǎn)為主的綜合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。制造業(yè)企業(yè)分布情況國標(biāo)行業(yè)大類企業(yè)數(shù)量專用設(shè)備制造業(yè)8電氣機(jī)械和器材制造業(yè)6計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)3通用設(shè)備制造業(yè)3印刷和記錄媒介復(fù)制業(yè)3家具制造業(yè)2金屬制品業(yè)2儀器儀表制造業(yè)2紡織業(yè)1非金屬礦物制品業(yè)1廢棄資源綜合利用業(yè)1化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)1其他制造業(yè)1文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)1科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)企業(yè)分布情況國標(biāo)行業(yè)中類企業(yè)數(shù)量工程和技術(shù)研究和試驗(yàn)發(fā)展55工業(yè)與專業(yè)設(shè)計(jì)及其他專業(yè)技術(shù)服務(wù)18技術(shù)推廣服務(wù)13醫(yī)學(xué)研究和試驗(yàn)發(fā)展13質(zhì)檢技術(shù)服務(wù)12工程技術(shù)與設(shè)計(jì)服務(wù)7其他科技推廣服務(wù)業(yè)3自然科學(xué)研究和試驗(yàn)發(fā)展2環(huán)境與生態(tài)監(jiān)測檢測服務(wù)1農(nóng)業(yè)科學(xué)研究和試驗(yàn)發(fā)展1綜合而言，本項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢相對明顯，運(yùn)營相對成熟，是重點(diǎn)針對中小企業(yè)的，側(cè)重辦公+輕型生產(chǎn)的綜合性園區(qū)。2.2圖

園區(qū)每棟樓入駐企業(yè)數(shù)量2.3競品項(xiàng)目調(diào)研聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港產(chǎn)業(yè)類型開發(fā)策略租售策略銷售價(jià)格分批次開發(fā)，開工即同步啟動(dòng)預(yù)招商80%銷售+20%自持產(chǎn)業(yè)類型綜合，園區(qū)準(zhǔn)入門檻相對較低主要目標(biāo)客戶為周邊中小型企業(yè)四層獨(dú)棟、雙拼為主，面積段豐富，銷售策略靈活嚴(yán)格成本管理；單個(gè)銷售單元銷售價(jià)格盡量控制在1000萬內(nèi)本項(xiàng)目作為聯(lián)東進(jìn)入長沙的第一個(gè)項(xiàng)目，在企業(yè)類型、開發(fā)策略、成本控制等方面具有典型聯(lián)東特色。競品項(xiàng)目調(diào)研湘江智谷·人工智能科技城基本信息地址岳麓區(qū)學(xué)士街道、長韶婁高速與玉赤大道交匯處西南角開發(fā)時(shí)間2019年開發(fā)單位湖南省碧桂園科技發(fā)展有限公司建筑規(guī)模分為南北地塊，其中北地塊117畝，南地塊111畝，容積率1.8主要產(chǎn)品多層廠房、高層研發(fā)（規(guī)劃）園區(qū)配套宿舍、商超配套面積5860平方米主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人工智能、高科技制造價(jià)格相關(guān)租售比例自持30%（規(guī)劃）地價(jià)/售價(jià)5000元/m2（政府最高補(bǔ)貼1200元/平）租金20-30元/平/月（政府補(bǔ)貼后約10元/平）水電費(fèi)/物業(yè)費(fèi)1.8元/平/月車位租金/招商運(yùn)營相關(guān)推廣方式專業(yè)策劃公司負(fù)責(zé)運(yùn)營物業(yè)團(tuán)隊(duì)碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司團(tuán)隊(duì)構(gòu)架1招商總監(jiān)+7專員招商政策《關(guān)于促進(jìn)湘江智谷人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》(岳高新管發(fā)〔2020〕1號(hào))，每平最高可補(bǔ)貼1200元。入駐率項(xiàng)目一期約7萬方已完成銷售代表客戶項(xiàng)目于2019年啟動(dòng)拿地，已建設(shè)開發(fā)規(guī)模為237畝，規(guī)劃容積率約為1.8，入園企業(yè)已陸續(xù)進(jìn)入投產(chǎn)階段。項(xiàng)目為人工智能主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，享受專項(xiàng)優(yōu)惠政策的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)方向涉及文化創(chuàng)意、新能源環(huán)保、新材料、儀器儀表、檢驗(yàn)檢測等，業(yè)態(tài)包括獨(dú)棟、雙拼、寫字樓等。2.32.3競品項(xiàng)目調(diào)研湘江智谷·人工智能科技城制造業(yè)企業(yè)分布情況國標(biāo)行業(yè)大類企業(yè)數(shù)量電氣機(jī)械和器材制造業(yè)2通用設(shè)備制造業(yè)1儀器儀表制造業(yè)1信息技術(shù)及科研服務(wù)企業(yè)分布情況國標(biāo)行業(yè)中類企業(yè)數(shù)量軟件開發(fā)6工程和技術(shù)研究和試驗(yàn)發(fā)展5其他信息技術(shù)服務(wù)業(yè)1數(shù)字內(nèi)容服務(wù)1技術(shù)推廣服務(wù)1工程技術(shù)與設(shè)計(jì)服務(wù)1質(zhì)檢技術(shù)服務(wù)1工商信息顯示，目前園區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)共約39家，其中在運(yùn)營企業(yè)共約32家，多數(shù)樓棟僅注冊1家企業(yè)，仍有較多廠房未匹配注冊企業(yè)。工商信息顯示，入園企業(yè)多為小微型企業(yè)，占比達(dá)78%。入園企業(yè)多為科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售、租賃和商務(wù)服務(wù)等商業(yè)服務(wù)業(yè)；制造業(yè)企業(yè)為4家，分布在電氣機(jī)械和器材制造業(yè)等行業(yè)。綜合而言，本項(xiàng)目區(qū)位政策優(yōu)勢相對明顯，定位為以輕型生產(chǎn)為主的綜合園區(qū)，仍有較大招商壓力，與本項(xiàng)目存在一定競爭關(guān)系。圖

園區(qū)每棟樓注冊企業(yè)數(shù)量2.3競品項(xiàng)目調(diào)研聯(lián)東U谷·長沙國際企業(yè)港政策優(yōu)勢租售策略招商策略產(chǎn)品特色通過規(guī)劃產(chǎn)品開發(fā)時(shí)序，前期僅開發(fā)快周轉(zhuǎn)的可銷售獨(dú)棟/拼接產(chǎn)品。享受園區(qū)專項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)實(shí)際構(gòu)成成本約為4500元/平，價(jià)格優(yōu)勢顯著。承接政府產(chǎn)業(yè)資源，鎖定目標(biāo)客戶后定制化建設(shè)廠房，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。北區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)較高，南區(qū)品質(zhì)降低；架空層停車位設(shè)計(jì)，有效控制產(chǎn)品成本。本項(xiàng)目具有較為明顯政策優(yōu)勢，且前期僅開發(fā)可銷售產(chǎn)品，可復(fù)制性較小。2.4競品項(xiàng)目調(diào)研湖南省檢驗(yàn)檢測特色產(chǎn)業(yè)園基本信息地址長韶婁高速與學(xué)士路交匯處開發(fā)時(shí)間2019年（開園）開發(fā)單位湖南智谷城市運(yùn)營管理有限公司建筑規(guī)模占地135畝，建筑面積20萬㎡，容積率2.05主要產(chǎn)品檢測大樓、高層及多層檢測車間，獨(dú)棟檢測車間，共20棟建筑（含配套）園區(qū)配套人才公寓、商超、酒店配套面積3萬㎡主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)品、消費(fèi)品、生命科學(xué)、建筑工程、環(huán)境質(zhì)量等領(lǐng)域的檢驗(yàn)檢測、研發(fā)價(jià)格相關(guān)租售比例自持90%（僅C9棟和A1棟部分樓層為出售，C9已出售）售價(jià)高層寫字樓：約4900元/m2獨(dú)棟高層寫字樓：約5800元/m2租金高層：30-35元/m2/月獨(dú)棟：40-45元/m2/月水電費(fèi)電費(fèi)0.8元/度，水費(fèi)5元/噸物業(yè)費(fèi)高層：5元/m2/月獨(dú)棟：3元/m2/月招商運(yùn)營相關(guān)推廣方式前期招商合作局負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體招商團(tuán)隊(duì)構(gòu)架現(xiàn)有5名招商人員招商政策2024年開始，每年兩個(gè)月租金優(yōu)惠期，成本由園區(qū)公司自己承擔(dān)物業(yè)團(tuán)隊(duì)/入駐率73%（2024年）代表客戶希迪智駕、力得爾、中大智能、賽恩斯、伊鴻健康等綜合而言，本項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢相對明顯，且周邊配套相對更完善但本園區(qū)是側(cè)重商辦的綜合性園區(qū)，產(chǎn)業(yè)方向主要為檢驗(yàn)檢測及研發(fā)孵化，與本項(xiàng)目競爭性較小。2.4競品項(xiàng)目調(diào)研根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，園區(qū)內(nèi)實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)約為70多家，主要分布在A1棟高層辦公樓內(nèi)。園區(qū)高層辦公產(chǎn)品較多，且獨(dú)棟產(chǎn)品面積也較小，僅適合研發(fā)辦公和小規(guī)模實(shí)驗(yàn)生產(chǎn)。因此，檢驗(yàn)檢測特色產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品定位以小戶型研發(fā)辦公為主。湖南省檢驗(yàn)檢測特色產(chǎn)業(yè)園樓宇情況樓號(hào)層數(shù)用途A125高層辦公A214人才公寓A3-A6、A85通用廠房A74A911研發(fā)辦公C13定制廠房C2C34C4-C84企業(yè)獨(dú)棟C912高層辦公B114高層辦公產(chǎn)品類型：產(chǎn)辦一體獨(dú)棟產(chǎn)品去化情況：已經(jīng)全部去化面積段：單層約300m2產(chǎn)品類型：高層純辦公去化情況：A1棟去化較好，B1棟基本空置，C9棟出售面積段：單層1700m2，單個(gè)戶型約200m2園區(qū)除C9和部分A1產(chǎn)品為出售外，其他都為全自持產(chǎn)品目前空置產(chǎn)品都為高層辦公產(chǎn)品。主力產(chǎn)品類型智慧交通生產(chǎn)+辦公產(chǎn)品定位3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議033.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議建議產(chǎn)品產(chǎn)品類型：產(chǎn)辦類產(chǎn)品（兼容研發(fā)辦公、生產(chǎn)）；面積區(qū)間：1200㎡、1500㎡、1800㎡、2000-3000㎡；層數(shù)層高：首層層高5.5-6.1m，標(biāo)準(zhǔn)層高4.5m的獨(dú)棟型產(chǎn)品；主力銷售類產(chǎn)品：產(chǎn)辦型產(chǎn)品（兼容研發(fā)辦公、生產(chǎn)），盡量不考慮純辦公類產(chǎn)品，尤其是高層辦公。原規(guī)劃產(chǎn)品：偏研發(fā)性質(zhì)，單元面積為400/600㎡，包括獨(dú)棟、雙拼、三拼1500㎡1800㎡1200㎡2000-3000㎡產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)策略原規(guī)劃廠房：面寬48m進(jìn)深50m3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議建議產(chǎn)品（1）產(chǎn)辦產(chǎn)品：高層分層出租的產(chǎn)辦類產(chǎn)品，首層7.5m，標(biāo)準(zhǔn)層5.1m左右，盡量不超過8層，單層面積約1700㎡；主力自持類產(chǎn)品：包括高層分層出租的產(chǎn)辦類產(chǎn)品、人才公寓、商務(wù)酒店及停車設(shè)施。產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)策略規(guī)劃高層廠房：單層面積1519㎡，13F首層標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)深：28.4m開間：59.7m聯(lián)東分層出租產(chǎn)品戶型3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議建議產(chǎn)品（2）人才公寓：以公租房形式報(bào)規(guī)的人才公寓；（3）商務(wù)酒店：單棟1萬方以內(nèi)；主力自持類產(chǎn)品：包括高層分層出租的產(chǎn)辦類產(chǎn)品、人才公寓、商務(wù)酒店及停車設(shè)施。產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)策略規(guī)劃人才公寓：12F調(diào)研案例：湖南省檢驗(yàn)檢測產(chǎn)業(yè)園總部基地A2棟人才公寓，共有17層。其中F1-F3為多功能餐廳，F(xiàn)4為管理辦公司，F(xiàn)5-F13為人才公寓，F(xiàn)14-F17為商務(wù)型酒店。月租金1200元左右。公寓采取酒店式管理，除拎包入住享受享受24小時(shí)星級物管、代收快遞、公共保潔等免費(fèi)尊享服務(wù)，還有24小時(shí)大堂值班經(jīng)理和保安人員，使入駐既舒適方便又安全有序。3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議建議產(chǎn)品（4）停車設(shè)施：20%-30%的室外停車；盡量結(jié)合地形做架空層停車；考慮50%的停車樓停車；20%-30%的地下停車，與自持部分一并放在最后一期開發(fā)；主力自持類產(chǎn)品：包括高層分層出租的產(chǎn)辦類產(chǎn)品、人才公寓、商務(wù)酒店及停車設(shè)施。產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)策略19.9%31.0%45.9%3.2%規(guī)劃停車樓：6F規(guī)劃地面標(biāo)準(zhǔn)停車位規(guī)劃地面標(biāo)準(zhǔn)停車位項(xiàng)目測算結(jié)果04項(xiàng)目測算分析相比之前的測算，所做的優(yōu)化--補(bǔ)充了稅收相關(guān)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅、土地增值稅等；

--使用了最大還款法，降低財(cái)務(wù)成本；--優(yōu)化了資本金比例；--優(yōu)化了30年后項(xiàng)目殘值的確定。

--按照最新的規(guī)定優(yōu)化了停車位的配比和相關(guān)建設(shè)指標(biāo)。

--優(yōu)化了租售相關(guān)收入數(shù)據(jù)和經(jīng)營成本。--修正了測算中的一些漏洞；項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)項(xiàng)目廠房面積12.57萬平，工程費(fèi)用4.54億元，其他費(fèi)用1.96億元，總投資6.93億元。表-項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)建設(shè)內(nèi)容單位數(shù)據(jù)占比說明1凈用地面積㎡75508

合113.26畝2總建筑面積㎡152166

2.1地上建筑面積㎡12576982.65%

多層廠房㎡8061852.98%

高層廠房㎡3949625.96%

員工倒班樓+食堂㎡49003.22%

配套用房㎡7550.50%

2.2不計(jì)容建筑面積㎡2639717.35%

地上立體車庫㎡2639717.35%車位配比1.0，室內(nèi)70%，平均30平米/個(gè)3建筑占地面積㎡29314

4容積率/1.67

要求≤2.55建筑密度%38.82%

要求≤40%6綠地率%15.00%

要求≥15%7停車位個(gè)1257

7.1地上停車位個(gè)377

7.2停車樓個(gè)880

表-項(xiàng)目總投資估算序號(hào)投資內(nèi)容單方造價(jià)（元/m2）投資額（萬元）比例說明1工程費(fèi)用29864543166%

1.2多層廠房29002337934%

1.2高層廠房29001145417%

1.3員工倒班樓+食堂300014702%

1.4配套用房30002270%

1.5地上立體車庫200052798%

1.6室外工程23836225%可研數(shù)據(jù)2其他費(fèi)用

1968528%

2.1建設(shè)用地費(fèi)8171242818%可研數(shù)據(jù)2.2工程建設(shè)其他費(fèi)

46007%估算2.3市政配套費(fèi)7611572%可研數(shù)據(jù)2.4銷管費(fèi)9915002%銷管費(fèi)計(jì)為300萬*5年3預(yù)備費(fèi)21733025%可研數(shù)據(jù)+1000萬4建設(shè)靜態(tài)投資

6841899%

5建設(shè)期利息

8871%建設(shè)期利息每年計(jì)算6建設(shè)動(dòng)態(tài)投資合計(jì)

69305100%較可研65800萬元增加5.3%較可研總投資65800萬元，增加5.3%，主要為停車場投資及單方造價(jià)增加4.1項(xiàng)目假設(shè)條件及測算結(jié)果——100%自持1、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目Y1Y2Y3Y4Y5廠房20%

30%30%20%配套用房

50%50%停車場

50%50%2、項(xiàng)目資金來源20%資本金；80%融資，貸款20年，利率3.2%3、項(xiàng)目營運(yùn)——100%自持

（1）考慮3個(gè)月免租期（2）廠房及配套初始出租單價(jià)22元/m2·月，每五年上調(diào)5%（3）物業(yè)初始單價(jià)為2.1元/m2·月，每五年上調(diào)5%（4）停車位初始租金為240元/個(gè)·月，每五年上調(diào)5%（5）管理成本為經(jīng)營收入的1%（6）維修成本為固定資產(chǎn)原值的0.5%（7）物業(yè)成本為物業(yè)管理收入的70%（8）停車場經(jīng)營成本為停車場收入的5%100%自持項(xiàng)目營業(yè)收入總成本凈利潤數(shù)據(jù)（萬元）10579592683-735項(xiàng)目效益：凈利潤為負(fù)，主要因后期盈利后繳納的所得稅較高。資金補(bǔ)足：資本金1433萬元；還本付息20941萬元；通過后10年收益返還并盈利。年份Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8資金補(bǔ)足-597-469-1160-2063-2898-2395-1897Y9Y10Y11Y12Y13Y14Y15-1604-1497-1213-1105-998-890-782Y16Y17Y18Y19Y20-490-382-275-167-59資本金收益資本金IRR（稅前）：4.50%資本金IRR（稅后）：4.41%4.2項(xiàng)目假設(shè)條件及測算結(jié)果——100%自持4、結(jié)論--前期融資還本付息壓力較大，需要持續(xù)進(jìn)行資金補(bǔ)足；

--經(jīng)營成本及維護(hù)成本較高，凈利潤較低；

--30年后依舊持有資產(chǎn)，該資產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生效益；

--全周期現(xiàn)金流較為平滑，社會(huì)資本方進(jìn)行資金補(bǔ)足后（合計(jì)補(bǔ)足2.24億元），IRR相比可觀。5、改進(jìn)建議

--項(xiàng)目可運(yùn)營及可售部分成本較高，合計(jì)單平米綜合成本5513元/平，項(xiàng)目利潤低，可實(shí)施性較低。--通過控制單平米造價(jià)成本、增加出售部分、控制投資節(jié)奏等手段可顯著提高凈利潤。--采用毛坯建設(shè)，建設(shè)單價(jià)降低。--采用部分自持、部分出售的策略。建議參考目前市場中較為普遍的70%出售、30%自持的租售比。--不建設(shè)地下停車場，建設(shè)停車樓，或架空層停車等策略。4.3項(xiàng)目優(yōu)化條件及測算結(jié)果——70%出售70%出售項(xiàng)目營業(yè)收入總成本凈利潤數(shù)據(jù)（萬元）9398946188731704項(xiàng)目效益資金補(bǔ)足：資本金1433萬元；還本付息3475萬元；（因采用等額本金方式計(jì)算每年最低應(yīng)還本金，導(dǎo)致第9年出現(xiàn)還本不足的情況）資本金收益資本金IRR（稅前）：5.20%資本金IRR（稅后）：3.16%年份Y9Y10資金補(bǔ)足-2780-695結(jié)論--出售收入用來提前歸還銀行貸款，降低還本付息壓力‘--經(jīng)營成本及維護(hù)成本較低，凈利潤較高；--70%廠房于第8年出售完畢，剩余30%資產(chǎn)運(yùn)營至30年；出售年份Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8出售比例3%5%8%10%10%16%18%出售面積（m2）36036006960912011120111921821621單價(jià)（元/m2)58005900600061006200630064004、所有條件不變的情況下，總體出售比例設(shè)置為70%4.35、不考慮裝修的情況下，造價(jià)擬調(diào)整為2400元/平，則總投資降低為63201萬元，綜合單價(jià)降低為5028元/平米；70%出售，造價(jià)降低項(xiàng)目營業(yè)收入總成本凈利潤數(shù)據(jù)（萬元）939894183935815項(xiàng)目效益資金補(bǔ)足：資本金212萬元；其他無需額外補(bǔ)足資本金收益資本金IRR（稅前）：7.17%資本金IRR（稅后）：4.54%項(xiàng)目優(yōu)化條件及測算結(jié)果——70%出售，降低造價(jià)出售年份Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8出售比例3%5%8%10%10%16%18%出售面積（m2）36036006960912011120111921821621單價(jià)（元/m2)5800590060006100620063006400結(jié)論--降低造價(jià)后，顯著提高了資本金IRR。

--社會(huì)資本方補(bǔ)足更少，凈利潤更高。

--若能夠降低不計(jì)容面積的投入，增加計(jì)容面積，項(xiàng)目收益將更加優(yōu)化。4.3項(xiàng)目優(yōu)化結(jié)論--應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，盡可能提高計(jì)容面積，并降低建設(shè)單價(jià)；

目前項(xiàng)目計(jì)容部分建設(shè)成本僅占總投資成本的約50%，大量資金用于不可出售部分投資

--應(yīng)保持一定比例的出售，并達(dá)到更高的市場售價(jià)（例如爭取政府補(bǔ)貼等）；

--爭取更低的銀行融資利率，降低財(cái)務(wù)成本。4.43.2產(chǎn)業(yè)用房分類需求概述需求要點(diǎn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)I類該分類所需的生產(chǎn)設(shè)備輕、能耗低、污染低，對生產(chǎn)用房設(shè)計(jì)參數(shù)要求不高平面布置、垂直貨運(yùn)、結(jié)構(gòu)荷載適用于包括軟件與信息服務(wù)、智能網(wǎng)聯(lián)汽車（上游零部件）、下游應(yīng)用服務(wù)系統(tǒng)）等無特殊需求的產(chǎn)業(yè)類型Ⅱ類該分類屬于生物醫(yī)藥與生命健康的大類，對潔凈空間、動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室、三廢處理等有特殊設(shè)計(jì)要求潔凈空間、生物安全、人物流路線動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室、公用工程適用于包括生物醫(yī)藥、高端醫(yī)療器械、合成生物、細(xì)胞與基因等生命健康類產(chǎn)業(yè)類型Ⅲ類該分類生產(chǎn)所需的原材料易燃易爆易腐蝕，因此對消防、易燃易爆處要求高建筑消防、承重荷載、?；穫}庫適用于包括新能源、安全節(jié)能環(huán)保、高性能材料等對消防要求高的產(chǎn)業(yè)類型IV類該分類生產(chǎn)工藝精度高，對防微振、柱距、層高有要求，部分工藝涉及潔凈空間防微振、建筑層高、平面柱距凈空間承重荷載、潔凈空間適用于包括半導(dǎo)體與集成電路（芯片制造及封測環(huán)節(jié)）、智能傳感器、高端裝備與儀器等對精度要求高的產(chǎn)業(yè)類型V類該分類對承重荷載要求較高，產(chǎn)線長、設(shè)備重，且對倉儲(chǔ)空間有要求承重荷載、建筑層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積、倉庫空間適用于包括超高清視頻顯示、高端裝備、機(jī)器人、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等大型設(shè)備的產(chǎn)業(yè)類型根據(jù)產(chǎn)業(yè)空間需求和生產(chǎn)工藝特性的相同和相近性，可以將廠房分為以下5種類型。廠房類型需求分析3.2關(guān)鍵環(huán)節(jié)生產(chǎn)需求四大模塊根據(jù)《工業(yè)上樓建筑設(shè)計(jì)通則（2024）》，智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)鏈涉及環(huán)節(jié)所需廠房類型以Ⅰ類和Ⅳ類廠房為主。ADAS高級自動(dòng)駕駛車載通信智能座艙整車廠商···Ⅰ類Ⅱ類Ⅲ類Ⅳ類感知系統(tǒng)攝像頭Ⅴ類Ⅳ類雷達(dá)Ⅳ類宜低樓層宜低樓層高精度導(dǎo)航Ⅳ類高精度定位Ⅳ類可“上樓”可“上樓”決策系統(tǒng)智能駕駛芯片Ⅳ類智能駕駛域控制器Ⅳ類宜低樓層宜低樓層智駕算法可“上樓”Ⅰ類執(zhí)行系統(tǒng)線控轉(zhuǎn)向Ⅳ類宜低樓層線控制動(dòng)可“上樓”Ⅰ類通信終端通信芯片Ⅳ類宜低樓層座艙芯片Ⅳ類宜低樓層操作系統(tǒng)可“上樓”Ⅰ類中間件可“上樓”Ⅰ類底層架構(gòu)軟件開發(fā)可“上樓”Ⅰ類應(yīng)用軟件液晶儀表可“上樓”HUD可“上樓”Ⅰ類流媒體后視鏡可“上樓”Ⅰ