工程部工作管理制度(城南時代)

工程管理制度（城南時代）

工程部工作管理制度

（范本參考）

四川迪納商業(yè)運營管理有限公司

謹呈

二。一六年九月

目錄

第一章員工職業(yè)守則..........................................................3

第二章崗位職責.............................................................3

一、經(jīng)理職責.............................................................3

二、系統(tǒng)工程師職責.......................................................4

三、領班職責.............................................................4

四、運行值班人員職責.....................................................5

五、維修人員職責.........................................................5

第三章規(guī)章制度、規(guī)定........................................................6

一、配電房管理規(guī)定.......................................................6

二、發(fā)電機房管理規(guī)定.....................................................7

三、電氣維修管理規(guī)定.....................................................7

四、空調機房管理規(guī)定.....................................................7

五、空調系統(tǒng)設備、設施的管理規(guī)定.........................................8

六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定.................................................8

七、水泵房管理規(guī)定.......................................................9

八、消防系統(tǒng)管理規(guī)定.....................................................9

九、工具器材管理規(guī)定.....................................................9

十、資料檔案管理規(guī)定....................................................10

第四章工作程序.............................................................10

一、電氣安全操作規(guī)程....................................................10

二、高壓停、送電操作規(guī)定................................................12

三、發(fā)電機操作規(guī)程......................................................13

四、中央空調系統(tǒng)操作規(guī)程................................................14

五、緊急事故處理程序....................................................16

第五章保護保養(yǎng)..............................................................19

一、低壓配電柜、操縱柜保養(yǎng)（每半年進行一次）.............................19

二、干式變壓器保養(yǎng)......................................................20

三、水泵周期保養(yǎng)........................................................21

四、風機、風柜的保養(yǎng)（每半年一次全面保養(yǎng)）...............................22

五、監(jiān)控系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)................................................22

六、空調設備的保養(yǎng)......................................................23

七、火災報警自動操縱系統(tǒng)保養(yǎng)............................................24

八、氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)..............................................25

九、防火卷閘的保養(yǎng)......................................................25

十、消防栓保養(yǎng)..........................................................26

十一、自動噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)..............................................27

第六章電梯管理.............................................................28

一、電梯工崗位職責......................................................28

二、電梯機房管理規(guī)定....................................................28

三、電梯安全管理規(guī)定....................................................28

四、電梯安全操作規(guī)程....................................................29

五、電梯困人求援規(guī)程....................................................30

六、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗..............................................30

七、電梯維修保養(yǎng)要緊標準................................................31

八、自動扶梯維修保養(yǎng)的要緊標準..........................................34

第八章房屋保護、管理........................................................36

一、主體結構保護管理。..................................................36

二、主體一次裝飾保護管理................................................36

9.負責組織制定年度的各項計劃預算與年終設備、設施保護保養(yǎng)費用的審計。

10.定期向上級領導匯報部門工作。

二、系統(tǒng)工程師職責

1.執(zhí)行公司有關管理規(guī)定，遵照國家規(guī)范與部門所制定的有關技術規(guī)范與標準，協(xié)助經(jīng)

理完成各項管理、技術經(jīng)濟指標。

2.負責計劃實施時，各系統(tǒng)專業(yè)的工作關系；科學、合理、調配工程部各班組的勞動力,

確保計劃順利完成。

3.參與各系統(tǒng)的章程、方案，計劃的編制，并審核其可行性。

4.協(xié)助系統(tǒng)工程師對各系統(tǒng)專業(yè)的計劃實施、機制執(zhí)行與服務質量的監(jiān)督，并作指導性

建議。

5.參與對本項目各系統(tǒng)設備、設施的改良，新技術推廣，并針對有關設備缺陷，提出合

理建議，完善項目優(yōu)質管理與運作。

6.負責協(xié)調處理各專業(yè)系統(tǒng)的突發(fā)事件，并協(xié)助系統(tǒng)工程師調查事故的原因與監(jiān)管事后

的處理工作。

7.定期組織由各專業(yè)系統(tǒng)主管構成的檢查小組，進行對各專業(yè)系統(tǒng)作周期性的抽檢、回

訪并記錄存檔。

8.執(zhí)行上級指示，認真貫徹落實崗位責任制，督促當值人員嚴格執(zhí)行有關操作規(guī)程及各

安全指標。

9.督促各專業(yè)系統(tǒng)技術資料的收集與檔案的建立。

10.參與各系統(tǒng)的教育培訓工作，并予以指導。

三、領班職責

1.監(jiān)督班組人員嚴格遵守《員工守則》與公司各項規(guī)章制度。

2.協(xié)助系統(tǒng)工程師制定管轄系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)方案，計劃并負責組織實施。

3.協(xié)助系統(tǒng)工程師/值班工程師處理好管轄系統(tǒng)的突發(fā)事件，并將處理過程、結果、原

因書面匯報予上級領導。

4.根據(jù)管轄系統(tǒng)設備技術要求與有關規(guī)范要求，制定設備、設施的監(jiān)控程序并組織實施。

5.根據(jù)上級指示及保護方案，制定周、月工作計劃，并組織實施，及時向值班工程師匯

報實施進度或者結果，或者存在問題。

6.組織召開班組工作會議與針對管轄系統(tǒng)設備特點、運行實況組織各類技術研討交流會

議。

7.負責管轄系統(tǒng)保護及公共設施維修所需零配件（或者材料）的申購及初核。

8.定期組織有關技工對管轄設備、設施進行全面性安全運行檢查與處理，并記錄、存檔。

9.負責本部門的計量器具的校驗/送檢工作。

10.負責日常的有償與無償服務的組織、實施、回訪工作。

11.負責處理班組內其他事務。

12.負責收集、整理管轄系統(tǒng)的技術資料，并協(xié)助系統(tǒng)工程師建立系統(tǒng)資料檔案。

四、運行值班人員職責

1.遵守《員工守則》與公司各項規(guī)章制度、操作規(guī)程。

2.依時到達工作崗位，負責對管轄系統(tǒng)設備的運行值班與處理通常性故障，參與協(xié)助設

施、設備的維修保養(yǎng)工作；對當值時發(fā)生的問題應及時向領班或者當值工程師匯報。

3.值班人員務必熟悉管轄系統(tǒng)設備、設施的工作原理、運行要求與其它技術要求，掌握

有關設備的操作程序、保護方案與應急處理措施。

4.定時巡視設備房與設備的運行情況，認真做好巡查與值班記錄。

5.保持值班室、設備房的清潔及物品的有序擺設。

6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各類違反設備房管理規(guī)定的

行為。

7.對突發(fā)性事故的處理，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作或者采取應急措施，迅速通知有關人

員處理，并積極配合處理。

8.按質按量完成工作任務，全面記錄檢修結果。

9.提出改善運行工作的合理化建議。

10.定期將設備運行實況書面向上級領導匯報。

五、維修人員職責

1.遵守《員工守則》與各項規(guī)章管理制度、程序、技術規(guī)范，熟練掌握設施、設備的結

構、性能、特點與保護方案，并遵照執(zhí)行。

2.按時完成機電設備的年度、季度、月季、周、日的各項維修、保養(yǎng)工作，并認真做好

記錄、存檔。

3.定期清潔管轄設備與設備房，確保設備設施與機房的整潔衛(wèi)生。

4.嚴格遵守各系統(tǒng)安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故。

5.發(fā)生突發(fā)事件時，應迅速趕赴現(xiàn)場，及時采取應急措施，使缺失減至最低。

6.定期對設施、設備進行全面性巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并作好記錄、備查。

7.配合各系統(tǒng)專業(yè)工程師建立各系統(tǒng)設施、設備的技術檔案。

8.積極參加各專業(yè)系統(tǒng)的培訓，自我提高專業(yè)技能。

9.依時按質按量完成各項工作任務。

第三章規(guī)章制度、規(guī)定

一、配電房管理規(guī)定

1.配電房是商場供電系統(tǒng)中心樞紐，設專職值班高壓電工對事實上行24小時運行值班。

2.未經(jīng)部門經(jīng)理的許可，非工作人員不得入內，更不能進入高、低壓設備房拍攝，抄閱

有關圖紙及其它技術資料、數(shù)據(jù)。

3.非因工作需要，不得占用值班房專線電話。

4.值班人員務必持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法與安全注意事項。

5.值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，每隔2小時抄錄一次，

嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

6.經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵，定期對低壓設備進行清潔保養(yǎng)，每年很多

T4次。

7.配電設備的倒閘操作由值班人員單獨進行，其他人員只作監(jiān)護（很多于2人，一操作

一監(jiān)護），不得插手，嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。

8.因故須停某部分負荷時，應提早一天向使用者發(fā)出停電通知，并辦理有關檢修手續(xù)，

對突發(fā)事故須通過廣播向用戶作解釋（可通知客戶服務部安排）。

9.經(jīng)常檢查并保持電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。

10.做好配電房的防水、防潮、防火工作，堵塞漏洞，嚴防蛇鼠等小動物進入配電房，嚴

禁煙火。

11.值班人員應認真做好值班記錄與巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。

三、電氣維修管理規(guī)定

1.電氣維修人員務必持證上崗，嚴格按照國家頒布標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。

2.在進行電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。

3.維修與保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的技術措施，領班應在分配工作的同

時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行。

4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二人進行。

5.通常情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊情況而務必帶電作業(yè)的，應裝設絕緣隔離

檔板，并有專人監(jiān)護。

6.保護檢修時，應在直接操縱線路或者設備的開關與刀閘的操作把手上，懸掛“禁止合

閘，有人作業(yè)”的標牌。

7.維修或者保養(yǎng)的電氣設備或者線路，在經(jīng)檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人

員撤出工作現(xiàn)場后，方可送目。

8.維修人員在完成保護工作后，需清理現(xiàn)場的廢料、垃圾與將剩余材料歸倉。

9.要求維修人員在完成工作單的任務后，須注意工作區(qū)域或者鄰近設施、設備的運行情

況及狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)特殊時，應及時向領班反映安排處理，并做好記錄。

四、空調機房管理規(guī)定

1.空調機房平常應上鎖，鑰匙由空調值班人員保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員內進。

2.保持機房內良好的通風與照明。

3.空調運行時，值班人員應巡查、檢查各項運行參數(shù)，狀態(tài)是否正常，如有特殊，應及

時調整處理，或者向領導匯報并做好記錄；檢查冷卻、冷凍泵的運行狀態(tài)，注意水泵

的運行是否正常；經(jīng)常巡檢、檢查水泵，主機的配電柜運行時的儀表指示，并作記錄。

4.定期清潔系統(tǒng)濾網(wǎng)與過濾器，保證送風管與水管道的暢通。

5.值班人員須熟悉系統(tǒng)的設備性能，掌握操作規(guī)程，并遵照程序開啟系統(tǒng)。

6.禁止在機房內吸煙、生火或者做其它動火事宜。

7.每月對機房、配電房進行很多于2次全面性清潔，并做好設備房的消殺滅鼠工作。

8.每年很多于1次對機組及其配套設備進行全面性的保護保養(yǎng)，確保機組動作良好。

五、空調系統(tǒng)設備、設施的管理規(guī)定

1.保護人員須熟悉系統(tǒng)的配置與各設備的性能及其正常運行技術參數(shù)，并掌握系統(tǒng)操縱、

操作程序。

2.經(jīng)常巡視各樓層末端裝置的運行狀況，定期進行對其保護保養(yǎng)，確保設備良好運行。

3.經(jīng)常檢查冷凍、冷卻系統(tǒng)，確保管網(wǎng)無跑、冒、滴、漏等浪費能源的現(xiàn)象，應定期對

系統(tǒng)閘閥、冷卻塔進行保護清洗，確保系統(tǒng)動作正常。

4.不定期檢驗冷卻水、冷凍水的水質變化，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)內水質超出規(guī)定標準，應進行物理

或者化學處理，使之滿足標準，確保制供冷效果。

5.定期保護樓層風機、風柜的配電、塵網(wǎng)、電機等。

六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定

（一）給水系統(tǒng)

1.供水池、水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人保管。

2.定期清潔供水池，每季很多于一次，清潔后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供

水。

3.定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。

4.經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，防止管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

5.通常情況下，須確保供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應提早出文通知用戶停水的起

止時間，以便用戶作好準備C遇突發(fā)性事故停水，應通過現(xiàn)場廣播向租（用）戶、顧

客作出解釋。

6.經(jīng)常巡視各樓層的供水狀況，并檢查其計量裝置與公共設施、設備是否正常使用，發(fā)

現(xiàn)故障，應及時處理，并作好記錄。

（二）排水系統(tǒng)

1.經(jīng)常檢查排水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏與堵塞的現(xiàn)象，就立即維修。

2.經(jīng)常檢查集水箱、集水井的水位與抽水系統(tǒng)是否正常投入。

3.定時監(jiān)察汽浮池的工作狀況，不定期檢驗系統(tǒng)處理后的廢水水質，發(fā)現(xiàn)處理后水質成

份超出設定值，應及時查找原因，采取有效措施，確保水質達到設定值標準，并向上

級領導匯報。

4.定期清理大廈各區(qū)域化糞池，一年很多于1次。

5.定期清理區(qū)內排污井、沉沙井，防止下排污管網(wǎng)堵塞。

七、水泵房管理規(guī)定

水泵房是提供商場用戶經(jīng)營、消防用水的關健部分，直接關系到用戶的經(jīng)營與生命財產

安全，因此，須加強管理，確保供水正常。

1.值班人員應對水泵房進行日常巡檢，檢查水泵、管道接頭與閥門有無滲漏水。

2.檢查設備配電柜性能，觀察停泵時的水泵壓力表指示正常情況下，生活水泵、消防水、

噴淋泵、潛水泵排污泵的選擇開頭應置于“自動”位置。

3.生活水泵規(guī)定每周至少輪換使用1次，消防泵每月自動與手動操作試1次，確保消防

泵在事故狀態(tài)下能正常投入。

4.泵房每周由分管責任人打掃一次，確保泵房地面、墻身設備表面的清潔。

5.水池觀察孔應加蓋上鎖，鑰匙由當值人員管理，外露管口應用紗布包扎，以防雜物、

蚊蟲進入池內。

6.按照水泵及電柜保養(yǎng)要求定期對其進行保護。

7.保證泵房的通風、照明與照明在停電狀態(tài)正常使用。

八、消防系統(tǒng)管理規(guī)定

1.監(jiān)控室實行每日24小時有專人值班、監(jiān)控，嚴格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。

2.非值班人員嚴禁操作，外來人員進入要經(jīng)管理處或者機電主管批準。

3.各操縱柜、顯示屏、信號燈及操縱線路等的動作應始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕

手柄應在自動位置。

4.每班各檢查一次各類信號是否正常，并認真記錄，如有特殊要立即查清原因。

5.中央操縱室出現(xiàn)報警信號后，應立即核實。屬誤報，應消除信號并做好記錄；屬火災

報警，應迅速報告當班長、管理處領導組織滅火。

6.監(jiān)控室內的一切設備設施、元器件、線路不得隨意更換。如有損壞，要查明原因，立

即報告領導，經(jīng)批準后及時更換。

7.室內要保持干凈衛(wèi)生，設備無灰塵，不準堆放雜物。

8.消防器材應齊備良好，室內禁止吸煙。

9.常備應急手電筒及充電式應急照明設施。

九、工具器材管理規(guī)定

1.各員工須熟練掌握各類工具的正確使用方法，并遵照執(zhí)行。

2.對較精確工具須按照校程序定期校準、保養(yǎng)。

3.員工日常配備工具須自行保管，確保完整、齊備。

4.大型或者貴重工具應集中存放、保管，由當值主管負責管理，需要時，須辦理借領、

歸還手續(xù)，并作好記錄。

5.因非按正確使用方法而造成損壞工具的，由使用人員負責賠償；若屬正常磨損或者因

質量問題而導致工具不能使用的，經(jīng)保管員、班組主管簽字認可，則可退還倉庫，重

新領取。

6.定期檢查工具的完、缺、數(shù)量、損壞情況等，并作好記錄。

十、資料檔案管理規(guī)定

1.資料員須將資料、書籍分專業(yè)、分類別、按年份歸類建檔、存檔，并編資料目錄、統(tǒng)

一管理。

2.檔案的建立實行“一專業(yè)一檔案，一項目一檔案、一設備/設施一檔案”的原則。檔

案建立的內容須包含：名稱、目錄、基本技術要求/指標、參數(shù)、過程、結果、原因

等。

3.存檔時間、大廈設施、設備原始資料（圖紙、技術資料、保護臺帳）須永久性儲存，

其它非技術性資料要求存期為兩年。

4.資料員應根據(jù)年、月、周的工作計劃實施情況，及時整理/補充更新各類別檔案。

5.資料員應定期安排衛(wèi)生清潔及防蛀蟲工作，確保資料的完整。

6.己歸檔存案的資料，若需查閱的，須向資料員辦理借閱及歸還手續(xù)，資料員認真登記

借出與歸還的時間、書名/資料名稱等。

7.非本部門員工或者非本公司員工，未經(jīng)部門經(jīng)理同意，資料員不得擅自將資料借予或

者傳閱他人。否則，一切責任由資料員負責。

第四章工作程序

一、電氣安全操作規(guī)程

1.高壓運行操作程序

（1）填寫工作票或者口頭電話命令;

（2）至少須有兩人在一起工作，其中一人為監(jiān)護人；

（3）應完成保證工作人員安全的技術措施與組織措施;

A、技術措施：

1.斷開電源；2.驗電；3.裝設接地線；

4.懸掛標示牌與裝設遮欄

B、組織措施：

1.工作票制度；2.工作許可制度；3.工作監(jiān)護制度；

4.工作間斷、工作轉移與工作終結制度

2.斷開電源：

（1）操作人員與帶電導體應保持安全距離。

（2）斷開施工設備的電源，禁止在只經(jīng)斷開油（空氣）開關的線路（設備）上工作，

工作部分與電源至少有一個明顯的斷開點。

（3）斷開點與工作人員施工地點與鄰近帶電設備距離少于安全要求時，務必采取絕

緣隔離的措施。

（4）一經(jīng)操作即可送電到施工設備的開關與刀閘，應采取防止誤合閘的措施。

（5）根據(jù)需要拉開操作直流回路及交流回路的保險絲。

3.停送電操作順序：

（一）停電：

（1）拉開低壓分路開關；

（2）拉開低壓總開關；

（3）拉開高壓油（空氣）開關；

（4）拉開高壓隔開關；

（5）掛“在此工作”牌。

（二）送電：

（1）拆除接地線，測量絕緣電阻；

（2）合閘操作與停電順序相反；

（3）全面檢查觸頭接觸是否安全可靠。

4.驗電的安全規(guī)定：

（1）高壓設備停電后，應在需要裝接地線的設備驗電，確記無電后，應立即接地線。

（2）在施工的設備上，能看見可能來電的各方面都應有一個以上的明顯的斷路點并

應在其兩端分別安裝接地線。

（3）驗電時應先在有電的導體上對驗電器進行鑒定是否完好。

（4）所有操作應戴絕緣手套與穿絕緣靴進行。

5.放電的安全規(guī)定：

（1）裝接地線前應對架空線路、電纜線路與電容器測量前、后，應進行放電。

（2）放電可使用接地線或者絕緣棒對地進行，而電容器放電則應在兩極間進行。

6.裝、拆接接地線的安全規(guī)定：

（1）停電設備驗明確無電壓后應立即裝接地線（或者合上接地刀閘）。

（2）裝接地線時，務必先裝接地端后接體端，并應接觸牢固，拆時順序相反。

（3）禁止使用不合規(guī)格的導線作短路接地與使用纏繞法進行接地或者短路。

（4）放電設備與接地線之間不得通過刀間或者熔斷器。

（5）10仟伏及下列的設備，如裝接地線有困難或者有危險時，或者只從事簡單的工

作者，在采取加設絕緣隔板或者遮欄后，可不裝接地線。

（6）裝接地線時，人體與地線與鄰近的帶電導體務必有足夠的距離。

7.懸掛標牌：

（1）“有人工作，不許合閘”牌，應掛在一經(jīng)合閘即可送電到施工設備的開關或者刀

閘的把手上。

（2）“有電危險”牌，應掛在施工設備兩側靠近帶電設備的固定遮欄上。

（3）“禁止攀登”牌，應掛在有可能攀登的構架或者樓梯上。

8.工作票制度

凡在變太器、高壓配電設備、復雜的低壓配電設備工作，需要停電者務必填寫工作票。

經(jīng)許可后，并見到“在此工作”標示牌，才可開工。工作轉移地點或者工作終結，同

樣務必到值班室辦理有關手續(xù)。

二、高壓停、送電操作規(guī)定

1.所有電器設備的倒合閘，務必嚴格按變配電房值班電工安全規(guī)程進行。

2.所有倒合閘操作，務必接到系統(tǒng)工程師的命令及操作票后方可進行，原則上不得以口

頭或者電話替代書面的操作命令（特殊情況例外）。

3.正常停電前，務必先檢查線路負荷與備供開關的狀態(tài)。如進行維修或者保養(yǎng)作業(yè)，停

電后應用電壓等級相符的合格驗電器，在檢修設備進出線兩側各相分別驗電；驗電前

應先在有電線路上進行試驗0高壓驗電務必戴絕緣手套與穿絕緣鞋并應站立在高壓絕

緣膠板上進行。

4.在真空開并斷后，要根據(jù)機械指示牌推斷真空開關位置，不得以儀表與信號燈指示作

為真空開關斷開的證明。務必進行驗電，確認無電后，方能掛上“有人工作，嚴禁合

閘”的警告牌示。

5.停電操作時務必從低壓側到高壓側依次進行，送電操作則務必先從高壓側送出，先對

變壓器與線路充電，然后到低壓側依次送電。

6.母線停送電操作，電壓互感器應最后停電，送電時則應先送電壓互感器。

7.所有電力變壓器投入運行前，除按規(guī)范要求做好各項技術指標測試外，送電操作前，

務必核實低壓側備供開關處在分閘狀態(tài)后，方能投入高壓側的真空開關，向變壓器充

電，再投入低壓側空氣自動開關與各饋電開關；停電順序是先斷開低側各饋電開關與

總進線的總開關，后斷開高壓側真空開關。

8.在變壓器及其它設備上進行衛(wèi)生清潔工作務必完成確認停電、驗電、在可能突然來電

的設備掛接地線及掛“有人工作，嚴禁合閘”之警示牌的程序后方同意進行。工作完

成后，需恢復供電時，應由專人（領班或者系統(tǒng)工程師）確認工作完善與拆離接地線

后，方可進行送電。

9.停電檢修時，務必嚴格執(zhí)行保證安全的技術措施與組織措施。

（1）技術措施：停電、驗電、裝設接地線、懸掛標示牌及裝設護欄。

（2）組織措施：工作票制度、操作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護制度、工作開

始

10.高壓值班室及其附屬設備房內務必注意煙火，以防意外發(fā)生。

11.值班員務必保持高壓值班室及其附屬設備房的清潔及整齊。

三、發(fā)電機操作規(guī)程

1.手動操作（適用日常手動試車）

（1）開機前檢查工作

A、斷開電源輸出開關

B、檢查水箱位、機油與柴油油位與電瓶電壓或者電瓶充電器，電瓶水液位都應

在日常范圍內。

C、檢查操縱面板，將主令開關撥到停止位置，合上檢測開關，顯示正常后，斷

開檢測開關，各類顯示儀表應在“零”處，指示燈顯示“關機”狀態(tài)。

（2）開機

A、打開送風機與冷卻系統(tǒng)（未與發(fā)電機聯(lián)動）。

B、將主令開關按鈕向手動開機位置，兩秒鐘內柴油發(fā)電機應啟動，同時指示

燈顯示“正?！薄?/p>

（3）停機

A、先切斷后端負載，再斷開電源輸出開關。

B、空載運行五分鐘后，將主令開關扭向停止位置。

C、關閉送風機及冷卻系統(tǒng)（未與發(fā)電機聯(lián)動）。

D、檢查一切正常后，將主令開關打到自動位置，合上電源輸出開關。

2.自動操作（適用自動試車）

（1）開機前的檢查工作與手動開機前檢查工作相同，但檢查后須將發(fā)電機打到自

動狀態(tài)，合上電源輸出開關。

（2）開機：切斷市電信號，觀察能否自動啟動，切換電源。

（3）停機：合上市電信號，觀察能否自動切換電源與自動停機。

3.緊急狀況停機：

（1）如發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，應緊急停機，將主令開

關打到停機位置，高能發(fā)電機應直接緊急停機開關。

（2）緊急停機后對發(fā)電機進行全面檢查，盡快使其恢復正常。

4.注意事項

（1）柴油發(fā)電機空載運行不能超過15分鐘。

（2）在市崗停電，發(fā)電機投入使用停機后，要對發(fā)電機的水位、機油位、柴油位、

電瓶電壓、電瓶液位進行一次檢查，保持正常狀態(tài)。

（3）每次試機或者自動投入運行均要做好運行記錄。

四、中央空調系統(tǒng)操作規(guī)程

1.運行前的檢查準備工作

（1）查看主機的電源是否接通，電壓是否正常，系統(tǒng)電壓波動不超過設計值正負

責10%（正常值為365~415V）。

（2）查看兩個水系統(tǒng)是否充滿水（冷凍、冷卻系統(tǒng)），停機時冷凍水正常壓力位

為6.5Npa,未充滿水排除故障后補水到滿液狀態(tài)。

（3）查看管道上的閥門，電動閥是否處于工作狀態(tài)，如有誤動，須恢復到正常狀

態(tài)。

（4）查看上一班的運行記錄，熟悉主機、BA系統(tǒng)與變頻系統(tǒng)的狀況，如有故障

直接影響系統(tǒng)使用的，應先排除故障后才能開機。

（5）測量室內外的濕溫度，根據(jù)氣象條件與用戶情況確定運行方案。

2.開機及運行操作

（1）先啟動次級冷凍水泵，后啟動初級冷凍水泵（并保證系統(tǒng)有負載）；

（2）啟動冷卻塔；

（3）啟動冷卻水泵；

（4）水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電流電壓、水量、水壓是否正常、泵與電機運轉有

特殊響動，如有特殊，立即停機檢查。

（5）調節(jié)分水罐及變頻系統(tǒng)，使供回水平衡，確保主機的供水量穩(wěn)固。

（6）確認主機無特殊情況后，啟動主機：啟動后觀察壓差、回油情況、出水溫度

及運轉聲音。如有特殊，應停機檢查。

（7）主機運轉后將風機盤管總開關打開，再根據(jù)用戶情況打開或者關閉樓層/區(qū)

域操縱開關。

（8）整個系統(tǒng)啟動以后要全面巡視一遍，觀察參數(shù)及運轉情況有無特殊，特別

BA系統(tǒng)。

（9）系統(tǒng)正常運轉以后，應每小時做記錄一次。

3.停機操作

（1）正常停機

A、先關掉壓縮機的開關，保留總電源以便主機處于預熱狀態(tài)（冷媒加熱）；

B、逐臺關閉冷凍泵；

C、逐臺關閉冷卻泵；

D、關閉盤管風機、風柜的總開關，保留分層操縱開關。

（2）事故停機

A、主機故障。應先關壓縮機開關、保留主機的總開關，然后檢查并排除主機故

障，短時間不能排除的需按正常停機操作程序停機，同時啟動其它機組投入

運行，確保供冷。

B、管路故障。由于檢查或者其它原因導致冷卻或者冷凍水大量外泄時，應立即

按正常停機程序停止系統(tǒng)的運行。排除故障后，再補水投入運行。

C、停電。應按正常停機操作程序關閉機組開關，保留電源指示，待恢復供電后,

再重新啟動運行，同時作好記錄。

D、火警。應立即關閉機組及其后附屬設施。

五、緊急事故處理程序

（一）水浸處理程序

1.員工巡樓時或者在崗位上如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內水浸，就立馬上情況報告當值主管，同時

盡快使用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損。

2.當值主管接報告后應第一時間到現(xiàn)場查看情況，經(jīng)核實后應視情況是否馬上通知有關

部門（如工程部、行政部、保安部、租戶管理部）負責人，說明有關出事地點與簡要

情況，同時積極組織現(xiàn)有的人力物力開展搶險工作。

3.組織當值人員使用有效的措施，攔截與疏泄積水，防止水浸漫延，盡可能減少水浸所

致的缺失。

包含：

（1）將電梯升高離開受浸范圍。

（2）關閉受浸區(qū)域電掣，以防人員觸電。

（3）在水漫延區(qū)域的通道上擺放攔水沙包，防止水浸謾延到其他樓層。

（4）用布、沙包或者其他材料塞住漏洞。

（5）疏通排水地漏、排水渠。

（6）開啟排水泵。

（7）用吸水機吸水。

（8）其他一切經(jīng)濟有效的措施。

4.設法查明水浸來源并采取有效的措施加以截斷：

（1）如水浸起自大廈機管設施之損壞與故障，應當關閉操縱有關故障部位的水掣

或者供水泵。

（2）如水浸來自大廈外，應當在大廈各低于水位的出入口安上防水閘。

（3）如水浸來自市政地下水反溢，應當暫時將有關反溢的地下水道通往大廈的入

口封閉，并用排水泵將大廈內的積水抽排出大廈外C

5.水源中斷后應盡快通知清潔人員吸積水、清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程部修復受損的設施,

盡快回復大廈的整潔外貌與王常使用。

6.事故處理過程中應設法維持好大廈內的秩序，并耐心做好向客人的安慰解釋工作，盡

力為客人克服因水浸所帶來的實際困難。并注意保護好大廈與公司形象，對自己不清

晰的情況不要胡亂作答。

7.如有單位受浸，應盡快通知有關客戶回大廈處理單位內財物。

8.如有任何公共設施的正常使用受到影響，應在大廈各要緊出入口位置告示，知會客人,

如有任何區(qū)域存在危險性，應在該處范圍外設置警示標志或者警告牌。

1附則）一些常見水浸事故的針對性處理措施

在發(fā)生下列所列的情況時，除采取上述通常性措施外，還應采取下列相應的針對性措

施：

（1）大廈的供水管道發(fā)生破裂，應盡快找到并關上能夠操縱破裂部位的水掣。

（2）大廈的噴淋頭受噴水失控時，應當盡快用該處的消防栓內的軟水管套住受損噴水

的噴淋頭，用消防軟水管將所噴出的水引導到洗手間、茶間的排水地漏排出，如

水勢太大，地漏無法及時排出時，則可將水從走火梯排到街外。

（3）如大廈空調設施出現(xiàn)大漏水現(xiàn)象，應當在漏水處擺放桶接水，同時用沙包保護好

鄰近可能受影響的電梯槽與客戶房間。

（4）在進行防噴淋頭檢修操作前，應先關上有關水掣，并把有關部位的積水放干，然

后才能夠對噴淋頭進行操作。

（二）電梯故障

1.員工接獲投訴或者巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時，應馬上通知大廈消防中心，并記錄

發(fā)現(xiàn)或者接報的時間，報知消防中心的時間。

2.消防中心接報后應盡快通過閉路電視、電梯內部電話等工具與被困者取得聯(lián)系，安慰

被困者保持鎮(zhèn)定，說明大廈消防中心已獲知他們被困，并已在積極采取有效的措施，

同時向被困者熟悉梯內人員數(shù)量與健康狀況，接報后應記錄接報的時間，被困人員數(shù)

量。

3.消防中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置，并盡快通知大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)

公司到場救人與檢修。

4.派保安員或者管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥，并設法

采取措施解決，直到電梯技工到場。

5.如電梯保養(yǎng)單位技工5分鐘仍未到達，則工程部電梯工可根據(jù)不一致情況，按下列步

驟先行釋放被困乘客。

（1）轎箱停于接近電梯口平層（300mm~400n）ni）位置

a.確定轎廂所在位置；

b.關閉機房電源開關；

c.用專用外門鎖匙開啟外門；

d.用人力開啟轎廂門；

e.協(xié)助乘客離開轎廂；

f.重新將外門關好。

（2）轎廂停于遠離電梯口（＞400mm）的位置時

a.進入機房，關閉該故障電梯的電源開關；

b.拆除電機之軸端蓋，安二旋柄座及旋柄；

c.救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員手持掣動釋放桿；輕輕撬開掣動，注意

觀察平層標志，使轎廂逐步移動至最接近于電梯樓層門口；

d.確記剎車掣動無誤，放開盤車手輪；

e.然后按照上述“（1）”中所列步驟救出乘客。

6.假如大廈本身無能力解除故障，或者電梯內有孕婦或者健康情況惡劣的人仕，而電梯

技工又不能于短時間內排除故障，則應視情況考慮報警（如實施消防報警，應向消防

人員全面說明報警的原因及情況）與待保養(yǎng)單位技工現(xiàn)場協(xié)商解決。

7.消防中心與物業(yè)部應記錄好發(fā)現(xiàn)或者接報的時間，派員工到場的時間、電梯技工到場

的時間，被困人員獲得解困的時間，電梯恢復正常運作的時間。

（三）火警處理程序

第一個發(fā)現(xiàn)起火的人應該馬上用消防電話、對講機或者其他最快的方式通知大廈消防

中心與電話總機接線生，說明起火的確實地點與起火的性質，通知火災現(xiàn)場一帶的業(yè)

主與員工疏散，然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器，以便發(fā)出火警警報,

然后視情況運用就近的消防器材如公共地方調協(xié)的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍

頭等盡快將火焰撲滅，或者操縱火勢進展，等待消防人員到來。對電器發(fā)生的火災，

需用“1211”滅火器，投擲沙袋或者干粉滅火器等，而不可使用水性滅火用具。

第五章保護保養(yǎng)

一、低壓配電柜、操縱柜保養(yǎng)（每半年進行一次）

1.準備工作

（1）在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。

（2）停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應齊全，辦理好工作票手續(xù)。

（3）由保養(yǎng)組長負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致、行動統(tǒng)一，分工

協(xié)作合理，以便高效率完成。

（4）組長須向參與保養(yǎng)人員說明本次保養(yǎng)項目、內容、程序及安全注意事項等。

2.保養(yǎng)程序

（1）實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)確保負荷段。

（2）停確保負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供確保負荷市電的空氣開關，斷開

發(fā)電機空氣開關，把發(fā)電機選擇開關置于“停止”位置，拆開蓄電池正、負極

線，掛標示牌，以防發(fā)電機送發(fā)電。

（3）檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺栓，螺栓若有生銹

應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動與損壞。

（4）用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧

罩是否燒黑與損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內灰塵，試驗機械的合閘、分閘

情況。

（5）把各分開關從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電

度表的安裝與接線，檢查手柄操作機構的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，

清潔開關柜內與配電柜后面引出線處的灰塵。

（6）保養(yǎng)電容柜時，應先斷開電容器總開關，用＞10加3以上導線把電容器逐個對地

放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有

無異形現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內灰塵。

（7）確保負荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停市電保養(yǎng)其余母線段。

（8）逐級斷開低壓側空氣開關，然后斷開供變壓器電的高壓側其它斷路器，合上接

地開關，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示牌。

（9）按（3）、（4）、（5）、（6）項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開

高壓側接地開關，合上其它斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電

柜逐級送電，并把確保負荷由發(fā)電機供電轉為市電供電。

3.安全注意事項

（1）停電后應驗電；

（2）在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電與不帶電配電柜交界處應裝設隔離裝置。

（3）操作高壓側其它斷路器時，應穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。

（4）保養(yǎng)電容柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。

（5）保養(yǎng)完畢送電前，應先檢查有無工具遺留在配電柜內。

4.整理及填寫記錄，包含：檢修工作票；配電柜、操縱柜年保養(yǎng)記錄；設備維修記錄（設

備臺帳）。

二、T式變壓器保養(yǎng)

1.保養(yǎng)前準備工作

（1）在保養(yǎng)前一天，通知所有涉及用戶保養(yǎng)的起止時間；

（2）辦理好工作票手續(xù)及準備保養(yǎng)所需工具、材料；

（3）保養(yǎng)組長對參與保養(yǎng)人員進行技術交底及安全注意事項的教育。

2.保養(yǎng)程序

（1）斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側其它斷路器，合上接地開關并上鎖，掛上標示牌。用手

柄把搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側的總空氣開關，防止反送電；

（2）檢查變壓器外罩有無破舊、銘牌是否完好無損，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運

行時外罩受振動而產生的噪音；

（3）檢查變壓器高低壓側與電纜或者母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲

生銹應予更換；

（4）緊固電壓調節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲；

（5）檢查冷卻風機是否有特殊，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否

完好；

（6）用吸塵器清潔變壓器內部的灰塵；

（7）檢查變壓器中性點接地狀況與變壓器外罩接地線是否牢固；

（8）斷開高壓側接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的線圈相與相、

相對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歡，二次側絕緣電阻不低

于10兆歐;

（9）檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門；

（10）合上高壓側高空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖

入；將各路負荷開關逐步投入，觀察其帶負荷運行的情況；

（11）做好保養(yǎng)記錄。

3.安全注意事項

（1）操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套；

（2）搖測絕緣電阻務必由兩人進行。

三、水泵周期保養(yǎng)

1.空調系統(tǒng)每周進行一次通常性檢查保養(yǎng)、每半年進行次全面保養(yǎng)。

2.消防栓水泵與噴淋泵每三月進行一次試運行，運行時間10~15分鐘，消防泵起動時在

管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。

3.排污泵、潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。

4.水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng)。

5.泵體的保養(yǎng)：

（1）檢查泵體應無損壞，銘牌完好，水流方向指示明顯清晰，外觀整潔，油漆完好。

（2）補充潤滑油，若油質變色、有雜質，應予更換。

（3）檢查盤根密封情況，若遇漏水應增加或者更換石棉繩填料。

（4）聯(lián)軸器的聯(lián)連螺絲與橡膠圈若有損壞應予更換。

（5）緊固機座螺絲并做防銹的處理。

（6）空調水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或者更換。

6.電機保養(yǎng)：

（1）外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

（2）拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V北歐表搖測電機繞組相與相、相對

地絕緣電阻應不低于0.5北歐。

（3）電機接地線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

7.有關閥門、管道及附件的保養(yǎng)

（1）各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏。

（2）單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。

（3）壓力表指示準確，表盤清晰。

（4）管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋、油漆應完整無脫落。

（5）啟動推斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。

8.操縱柜的保養(yǎng)

（1）斷開操縱柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。

（2）檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器在等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭

與接線端與接線螺絲,

（3）清潔操縱柜內外灰塵，

9.保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10.觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯推動與異聲、壓力表指示正常，操縱柜各電器無不良噪

音。

11.做好水泵月保養(yǎng)與電機年保養(yǎng)的記錄。

四、風機、風柜的保養(yǎng)（每半年一次全面保養(yǎng)）

1.保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2.手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節(jié)好皮帶的松緊度或者聯(lián)軸器間隙與對中度。

3.檢查各接合面的墊片與密封填料，必要時應予更換。

4.清潔風葉、機殼部及電機外表面。

5.向各轉動部位加潤滑油，調節(jié)風閥傳動機構，動作靈活可靠。

6.檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端。

7.檢查電機接地是否良好。

8.檢查風機操縱柜內各類電器是否完好，緊固各接線端子。

9.檢查風閥傳動機構是否靈活可靠，電線有否破舊，電線接頭緊固是否良好。

10.合上風機主電源，檢查電源指示應正常。

11.開機試驗連續(xù)運轉30分鐘，觀察各儀表，指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。

12.每月應開機試驗，檢查一次。

13.做好保養(yǎng)及月檢的記錄，存檔備案。

五、監(jiān)控系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)

（一）維修

1.監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：

①調節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

②檢查視頻線有無松動；

③校正鏡頭焦距；

④清理鏡片與防塵罩上的灰塵；

⑤檢查攝像頭或者鏡頭是否損壞。

2.監(jiān)視器沒有圖像檢修步驟：

①檢查攝像頭是否通電；

②檢查視頻連線有無斷線；

③檢查攝像頭是否損壞。

3.操縱器不能操縱的檢修步驟：

①檢查操縱電壓有否輸入；

②檢查輸入插接件是否損壞；

③檢查輸出插接件是否損壞。

（二）保養(yǎng)

1.每月對系統(tǒng)進行一次保護保養(yǎng)；

2.檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，調校焦距；

3.檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好；

4.檢查監(jiān)視室的通風、照明，檢查各操縱系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線端子是否良好；

5.對室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好;

（三）做好每次的維修/保養(yǎng)的記錄，存檔備案。

六、空調設備的保養(yǎng)

1.水系統(tǒng)保養(yǎng)（月保養(yǎng)）

①檢查冷卻塔冷卻水是否清潔，若不清潔應更換；

②清潔冷卻塔；

③清潔冷卻管上的過濾器/X格；

④在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑（水處理公司）；

⑤檢查冷卻塔與膨脹水箱補水浮球閥是否正常；

⑥檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設備的表面。

2.風機保養(yǎng)：清潔過濾網(wǎng)、風機傳動部位注油、檢查電動閥、溫控開關與BA操縱系統(tǒng)

能否自動操縱；

3.水泵月保養(yǎng)（詳見水泵保養(yǎng)規(guī)定）；

4.主機保養(yǎng)（半年一次）：應委托機組廠家/或者代理行主修商進行保養(yǎng)；

5.操縱柜的保養(yǎng)（每季度保養(yǎng)一次），（見《低壓柜保養(yǎng)》）；

6.管道系統(tǒng)（半年一次）：

①閥門漏水檢修，保溫層修補；

②冷卻水管道加藥除垢，除水藻（水處理公司）；

③冷凍水管道加藥除水垢（同上）；

7.做好月、服、年度保養(yǎng)記錄，存檔備案；

七、火災報警自動操縱系統(tǒng)保養(yǎng)

日檢：

1.按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液器顯示，并把自檢結果打印出來。

2.按消聲鍵，消除聲音。

3.按復位鍵，使主控屏恢復正常狀態(tài)。

月檢：

1.完成日檢工作；

2.測試主控屏要緊工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試

驗；

3.檢查樓層井道內的分線箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有否缺損與故障隱患；

4.檢查介面單元箱內外電路與指示是否正常；

5.對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有否電線松動，導線編號是否完整清

晰；

6.對受污染的煙感器、溫感器及時清潔。

年檢：

1.逐個拆下煙感、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對電線接頭進行緊固；

2.對井內箱及介面單元進行開箱清潔，并對箱內外導線進行緊固；

3.噴煙檢查每個煙感器報警的王確性。

八、氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

月保養(yǎng)：

1.根據(jù)貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10%范圍之內；

2.檢查系統(tǒng)是否有機械損傷或者失靈，所有的鉛封與保險帶都應完好無損；

3.檢查噴嘴在封閉空間中位置是否有改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴射滅火劑；

4.月保養(yǎng)要緊以檢查為主，發(fā)現(xiàn)有不合要求的應及時糾正確保正常。

年保養(yǎng)：

1.完成月保養(yǎng)的全部項目；

2.對系統(tǒng)中每個火災探測器進行清潔，檢查其連接性；

3.觸發(fā)每路探測器，試驗操縱器與警鈴的響應情況（在手動狀態(tài)試驗）；

4.檢查管道及其支架是否有松動與損壞；

5.檢查噴嘴開孔是否堵塞；

6.檢查手動操縱裝置動作情況；

7.卸下電動啟動裝置，同時觸發(fā)兩路探測器，看操縱器的響應程度是否正常，觀察汽笛

是否發(fā)聲，延遲時間是否符合要求，電動啟動裝置操縱按點是否會動作；

8.清掃管道及氣罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復；

9.恢復并檢查系統(tǒng)使之處于正常工作狀態(tài)；

10.做好月、年保養(yǎng)記錄，存檔答案。

九、防火卷閘的保養(yǎng)

（一）月保養(yǎng)

1.手控檢查：

①外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕箱是否完好上鎖；

②卷閘門的電控箱門、按動向上/向下按鈕，卷閘門應能上升/下降；

③開啟按鈕箱門，按動向上/向下按鈕，卷閘門應上升/下降；

④在按鈕操作上升（或者下降）過程事，操作人員應密切注意卷閘門上升/下降到

端部位置時能否自動停車，若不能應迅速手動停車，且務必待限位裝置修復（或

者調整）正常后方可重新操作。

2.自控檢查：

①用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自

動啟動卷閘門電控系統(tǒng)兩次下滑關閉卷閘門，卷閘門一次下滑至離地面1.8m左右

停車，延時15秒左右再自動啟動卷閘門全部關閉；

②卷閘門關閉后，只有待煙感（或者溫感）信號消除后或者復位按鈕復位后方可重

新開啟卷閘門；

③消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設置卷閘門關閉按鈕，操作關閉按鈕，卷閘

門通過二次下滑關閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常；

④針對系統(tǒng)中檢查出來缺陷及時維修；

⑤對卷閘門進行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進行修復，確保卷閘門

外觀清潔關美觀。

（二）年保

1.完成月保全部項目；

2.對卷閘的操縱箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵復位鍵進行專門檢查；

3.緊固各電線接頭，清潔操縱箱內的灰塵，檢查箱內電氣元件是否齊備。

（三）做好月、年保養(yǎng)記錄，存檔、備案。

十、消防栓保養(yǎng)

（一）月保養(yǎng)

1.栓外檢查

①檢查栓門把手是否完好，栓門開關是否有卡阻或者鎖，玻璃有無損壞；

②指示燈、報警按鈕、警鈴是否齊全，有否脫落；

③栓門是否完好；

2.測試：隨機抽取消防栓總數(shù)的5%,按消防栓報警按鈕、消防中心應有正確的報警顯

示（進行此檢測時，應將水泵操縱按鈕置于手動位置）。

（二）年保養(yǎng)

1.完成月保養(yǎng)中的所有項目；

2.開栓門取出水帶，認真檢查有否破舊、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有應立即進行修補，清潔

或者更換；

3.將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起；

4.檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應及時修復或

者更換；

5.將栓內閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口鄰近銹渣，將閥桿上油防銹；

6.將栓門清掃干凈，部件存放整齊后，關上栓門；

7.逐個測試報警按鈕的靈敏性與檢查指示燈顯示的正確性（在進行該項檢測時，水泵操

縱開關置于手動位置）。

（三）做好每項的月、年、保記錄，并存檔、備案。

十一、自動噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)

1.每天巡視系統(tǒng)的供水總操縱閥，報警操縱閥及其附屬設施，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)

處于正常狀態(tài)；

2.每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自

動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應發(fā)出報警信號，假如警鈴不動作，應檢

查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通以防報警失靈；

3.每月應對噴頭進行1次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應及時更換；

4.每月檢查系統(tǒng)操縱閥門，使之處于開啟狀態(tài)，若有破壞或者損壞應及時維修/更換，

保證操縱閥門不被誤關閉；

5.每三個月應對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系

統(tǒng)靈敏性；

1）觀察閥門開啟性能與密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或者密封不嚴，應將供水閥

關閉，打開放水閥將系統(tǒng)中的水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封

件，排除水垢及污物等；

2）檢查流淌水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是

否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警，應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕；

3）觀察系統(tǒng)中的水流指示器、壓力開關、報警操縱器各部件之聯(lián)動性能，應能及時

報警。

6.當系統(tǒng)因試驗或者因火災啟動后，應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常工作狀態(tài);

7.認真做好每次維修及保養(yǎng)的記錄，并存檔。

第六章電梯管理

一、電梯工崗位職責

1.嚴格遵守國家與市有關技術法規(guī)與標準與公司的各項規(guī)章制度；

2.負責電梯的運行監(jiān)控及日巡視工作，認真填寫《電梯日巡視記錄》與《電梯故障維修

登記表》；

3.監(jiān)督檢查電梯分承選擇位的維修保養(yǎng)工作，認真填寫《電梯定期保養(yǎng)并檢驗報告及記

錄》，收集電梯分區(qū)單位的《電梯定期保養(yǎng)記錄》與《電梯維修記錄》；

4.電梯發(fā)生故障時檢查緊急救援及監(jiān)督修復處理工作；

5.參與部門經(jīng)理組織的周檢及對電梯分區(qū)單位的月考評與評審工作；

6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。

二、電梯機房管理規(guī)定

1.每周對機房進行一次全面清潔，保證機房與設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得

住人，堆放雜物；

2.保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。

3.保證機房照明良好，并配備應急燈、滅火器與盤車工具掛于顯眼處；

4.毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作；

5.機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理許可，禁止外人進入，并注意采取措施，防止

小動物進入；

6.《電梯困人求援規(guī)程》與本規(guī)定及各類警示牌應清晰并掛于顯眼處；

7.按規(guī)定定期對機房內設施與設備進行保護；

8.每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。

三、電梯安全管理規(guī)定

1.電梯工務必持證上崗，無證人員禁止操作；

2.電梯工每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關人員處理；

3.部門經(jīng)理/系統(tǒng)工程師每周組織一次全面性檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患立即組織整改；

4.部門經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對電梯保養(yǎng)單位進行評審，評審合格后方能再承擔

電梯維修工作；

5.值工/領班與機電系統(tǒng)工程師負責對電梯保養(yǎng)與維修工作質量