房地產(chǎn)法律風(fēng)險防范手冊

房地產(chǎn)法律風(fēng)險防范手冊第一章、購房法律風(fēng)險防范第二章、房地產(chǎn)開發(fā)前、中、后期各環(huán)節(jié)法律風(fēng)險防范自房改政策實施已來，房地產(chǎn)業(yè)在中國獲得了空前的發(fā)上漲的利益，故而相安無事；房價下跌時，購房者處于相對強(qiáng)勢，與開發(fā)商、一手業(yè)主談判的空間因此，在房價處于下降通道的階段，房屋買賣雙方的談判空間加大，單方制訂對自要求對方遵守已不太可能，這就需要平衡買賣雙方的利益。在讓步與平衡的博弈過程中，買賣雙方都需認(rèn)真考慮合同條款與潛在法律風(fēng)險，以免日后發(fā)生法律糾紛。這就需要專業(yè)律師為買賣雙方提同時，由于現(xiàn)時房價下行拐點的預(yù)期強(qiáng)烈，房地產(chǎn)開發(fā)活動日益萎縮，房地產(chǎn)項目并購將益增多。項目并購涉及的投資巨大、法律問題和風(fēng)險較多，一旦出現(xiàn)法律風(fēng)險則損失無法估量。為此，我所房地產(chǎn)部資深律師團(tuán)隊專門編制了房仔細(xì)驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致。購房者在簽訂才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。此外，還需要驗證合同中的建設(shè)項目依各地相繼出臺了房地產(chǎn)限購、限貸政策，在購房前應(yīng)仔細(xì)向銷售人員、或律師當(dāng)?shù)氐恼咭约霸凇渡唐贩抠I賣合同》中，列明了賣方逾期交房、逾期辦證和買方逾期付款的相應(yīng)處理條款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就在《商品房買賣合同》中，關(guān)于房屋面積差異處理方式是可選項，購房者應(yīng)盡量選擇有利自己此外，購房者還須重視的就是房價是按套內(nèi)建筑面積還是建筑面積計算，如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，個別開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤，損害購房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)盡量明確按套內(nèi)面積計究發(fā)展商的違約責(zé)任；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定，發(fā)展商必須盡快更換或維修，但購房者一般不可實際操作中，開發(fā)商一般會把交樓時間和辦理房產(chǎn)證的時間寫得很長已避免違約的風(fēng)險，購房雖然有規(guī)定購房者可自行辦理房產(chǎn)證，但由于時間、經(jīng)驗、手續(xù)復(fù)雜的關(guān)系，通常還是由商集中代購房者辦理房產(chǎn)證。因此，購房者應(yīng)在簽訂合同時注意寫明由開發(fā)商代辦房產(chǎn)證。但購房在《商品房買賣合同》中，商品房的水、電、氣、暖的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙看上去這句話沒什么問題，但是細(xì)細(xì)品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)合同附件主要包括商品房平面戶型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、補充協(xié)議等，很多購房人對此不太重視，往仔細(xì)閱讀補協(xié)議。但現(xiàn)在的補充協(xié)議往往字小且多，達(dá)到十幾頁至幾十頁，購房人在購房的喜悅心屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人銀行資金緊張的時候。而一般的買賣合同中會約定：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應(yīng)當(dāng)在接到通知后的幾天內(nèi)付清余額，否則應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。這就加大購房者單方的責(zé)任和與開發(fā)商談判獲得有利的付款方式，這在樓市冷清的時候成為可能。付款方式需要寫明：如購一般以簽訂物業(yè)公約或業(yè)主公約的形式加以明確。如對這些費用有疑問，可以在購房前向銷售人員總之，購房者應(yīng)當(dāng)時刻謹(jǐn)慎、小心，秉著宜細(xì)不宜粗的原則簽訂《商品房買賣合同》或補充協(xié)議，從而最大限度地保護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)然，如果你能聘請律師幫你辦理相關(guān)事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業(yè)的法律知識，聘請律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付二、二手房購房法律風(fēng)險防范一旦無法搞掂，則合同解除互不承擔(dān)違約責(zé)任。否則，一則交付的定金面臨無法收回的風(fēng)險；同時，如果最終的中介費、契稅、按揭費、首付比例提高等費用大大超出中介原來計算的標(biāo)準(zhǔn)無力支付擬解再比如，房東關(guān)于遷移戶口、設(shè)備贈送的承諾必須在買賣合同中約定房屋交付時間、交付標(biāo)準(zhǔn)。如果購房人對原房東的裝修、家具等感興趣要求保留，必須在合同中明確約定，并附上照片。在收樓時應(yīng)由買賣雙方、中介共同見證下仔細(xì)查第二章、房地產(chǎn)開發(fā)前、中、后期各環(huán)節(jié)法律風(fēng)險防范格，沒有獨立行為能力3）轉(zhuǎn)讓方不是房地產(chǎn)項目的權(quán)利主體（如關(guān)聯(lián)方或股東等）對所出讓合同》能否得到履行，轉(zhuǎn)讓人有無違約情況以及是否要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任等2）所要轉(zhuǎn)利有無設(shè)定抵押、設(shè)定地役權(quán)、有無出租等3）是否達(dá)到法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，如是否按照出讓所要轉(zhuǎn)讓的國有土地是否政府劃撥，有無政府不同意轉(zhuǎn)讓的情形5）房地產(chǎn)項目有無門、司法機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實2）約定轉(zhuǎn)讓方的違約責(zé)任和賠償責(zé)任3）約定收購方單方公司是否合法取得了國有土地使用權(quán)2）項目公司房地產(chǎn)開發(fā)是否按照土地使用權(quán)出讓合同約定防范措施1）查看《國有土地出讓合同》的有關(guān)約定有關(guān)部門調(diào)查了解項目公司辦理土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等的可能性3）約定因違反《國有土地出讓合同》致使項目公司不屬于轉(zhuǎn)讓方所有3）股權(quán)項下財產(chǎn)的數(shù)量或質(zhì)量與轉(zhuǎn)讓方承諾的不一致4）權(quán)利存在其他瑕管部門查詢拆遷補償安置的情況3）明確拆遷安置的責(zé)任以及費用的承擔(dān)4）約定轉(zhuǎn)讓人隱瞞防范措施1）即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為建筑是否保持一定的距離和適當(dāng)?shù)母叨?，是否妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照等2產(chǎn)項目在建設(shè)過程中與周邊的單位和居民的矛盾是否十分緊張，是否可能造成工期延期、成本增大防范措施1）向政府部門了解規(guī)劃情況2）評估分層出讓對我方項目的影響以及由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方出具承諾對轉(zhuǎn)讓日前隱瞞的項目公司的債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任，由于轉(zhuǎn)讓方的惡意，該賠項目公司對外所簽合同已構(gòu)成違約并將要承擔(dān)違約責(zé)任3）項目公司正在進(jìn)行或?qū)⒁獏⑴c的訴訟案件可能敗訴和承擔(dān)責(zé)任4）項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)全部訴訟案件情況和資料，必要時到相關(guān)法院進(jìn)行查詢4）在轉(zhuǎn)讓合同中約定由于項目公司在收9、具名股東與隱名股東不一致，具名股東與防范措施1）要求轉(zhuǎn)讓方在約定的時間內(nèi)辦理完畢股權(quán)變更登記2法有效的擔(dān)保3）將股權(quán)變更登記到收購方名下之前簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，要求轉(zhuǎn)讓方向收購方提交工商登記機(jī)關(guān)要求提交的股權(quán)變更所需的文件的原件以及委托手續(xù)原件等完整資料，在轉(zhuǎn)讓方合作開發(fā)房地產(chǎn)項目是指兩個以上的民事主體分別以土地使用權(quán)、資金或無形資產(chǎn)作為共同投防范措施1）向工商登記部門了解項目公司設(shè)立前是使用權(quán)的取得方式、取得時間、取得程序是否合法、有無設(shè)定抵押的情況、是否被司法查封、土地公司名下3）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為投資的，應(yīng)得到有關(guān)政府部防范措施：簽訂合作開發(fā)合同時，必須明確約定辦理建設(shè)工程相關(guān)審批手續(xù)的責(zé)任主體和期限，并約定未能如期辦理的違約責(zé)任，以及在不能辦理時責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部法律后果，賠償合或多方名義進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)）和法人型合作模式（即由合作各方共同出資設(shè)立具有獨立法人資選擇最有利的合作方式2）建議優(yōu)先選擇法人型合作模式，由合作各方共同出資設(shè)立項目公防范措施1）慎重選擇合作伙伴，建議選擇資金實力雄厚、同時應(yīng)將與原件核對無誤的有效營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證、資質(zhì)證書、資信證明、批準(zhǔn)文件證書、以及圖紙作為合同的附件3）收集合作方債權(quán)債務(wù)情況、實際辦公地址、銀行賬號、資產(chǎn)等信息4）考察合作方的誠信狀況和最近一些成功項目的履行情況5）審查合作對方與該項目建筑公司、監(jiān)理單位是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系6）審查合作方對外往來函件，盡量排除存在潛在債務(wù)的可防范措施：審查投資項目開發(fā)的法人主體與審批文件中的法人主體是否吻合，認(rèn)真核實合定項目與實際建造項目是否完全一致，在合同防范措施1）作為出資方時應(yīng)要求設(shè)立共管資方管理2）作為出地方時則應(yīng)審慎考察出資方的融資能力，在合同中約定出資方支付資金不到則應(yīng)明確房屋性質(zhì)、具體位置、棟號、樓層、朝向、建筑面積或套內(nèi)面積等事項；如系利潤分配，辦理申請行政審批手續(xù)、按照合同支付款項等事項約定明確的違約責(zé)任2）針對嚴(yán)重違約的情工程建設(shè)是指土木工程、建筑工程、園林建設(shè)、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程等工程的防范措施1）查驗營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書2）了解工程建設(shè)行政管理機(jī)構(gòu)4）對項目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人的姓名、職稱認(rèn)真查詢與核實5）承包人更名、指定關(guān)聯(lián)單位承接工程的，必須認(rèn)真審查，對符合防范措施：(1)首先要明確對方工期延誤的違約事實；(2)要明確新的書面確認(rèn)并不意味防范措施：(1)由于承包人原因造成的誤工，發(fā)包人要及時發(fā)函指出要求承包人限期整改并書面要審查申請是否在合同約定的期限之內(nèi)提出，由于超期申請不辦理簽證的，要注明理解決后，要形成雙方簽章確認(rèn)的對我方包人有利防范措施1）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的簽證權(quán)限2）簽證內(nèi)容要具體明確3度款的數(shù)額承包人要簽字確認(rèn)，表明對數(shù)額無異議，沒有超期支付3）支付的款項一定要求出具有效簽收憑證，切忌銀行轉(zhuǎn)賬后以電匯單作為付款憑證4）由于承包人延誤工期或申請遲延造成防范措施：(1)甲方（發(fā)包人）代購代付材料范圍、材料款的承擔(dān)和付款方式材料交付的時間應(yīng)留有余地；(3)材料的價款要約定必要時可邀請公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場公證；(3)對發(fā)包人責(zé)令承包人退場的條件約定明確；(4)準(zhǔn)備責(zé)令退場的，首先通知承包人要求其對遲延履行義務(wù)、不正確履行義務(wù)的行為限期整改，然后再責(zé)令退場，防范措施：(1)對承包人作為責(zé)任主體以及賠償主體要約定明確；(2防范措施：(1)加強(qiáng)與實際施工隊伍的聯(lián)系與調(diào)查，掌握農(nóng)民工的基本情況、數(shù)量、薪酬、工確保農(nóng)民工的工資按時足額發(fā)放；(3)遇重大問題，及防范措施：(1)確保結(jié)算資料的完整性；(2)不隨便簽收結(jié)算資料；防范措施：(1)收款方的名稱與合同簽訂方要一致，委托他人代收的要出具書人委托關(guān)聯(lián)單位代付工程款的，要簽訂三方協(xié)議或要求對方出具同意由第三方代付工程款的書面意工程隊伍均要約定明確；(3)不隨意降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求；(4)明確承包人不履行義務(wù)時，發(fā)包人為防范措施：(1)一般選擇工程所在地的人民法院管辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，以致無法及時向政府土地管理部門申請用地，及時取得合法土地使用權(quán)的法律風(fēng)險2）核發(fā)許可證確定的用地面積、范圍、位置、界限和公司實際開發(fā)用地不一致及規(guī)劃道路確認(rèn)不明的法律風(fēng)險3）實際使用土地位置和界限辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證后沒有在規(guī)定的時限內(nèi)使用土地，或未辦理變更登記，導(dǎo)致失去取得土地防范措施1）及時辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2）出證期間會同政府部門到選址地場調(diào)查和踏勘，確保實際開發(fā)用地與許可證相一致，嚴(yán)格審核規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件和要求并與所下發(fā)的紅線圖對照，對有道路規(guī)劃的情形清晰明確;（3）土地管理部門在辦理征用、劃撥土地并做好變更確認(rèn)4）因故不能及時開發(fā)或者規(guī)劃功能發(fā)生變更時，注意及時辦理建設(shè)用地規(guī)劃許發(fā)包行為及所建房屋失去合法性的法律風(fēng)險2）沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，以致建筑違章和不能通過規(guī)劃驗收的法律風(fēng)險3）確需變更規(guī)劃時，未報經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并辦理變更登劃許可證的要求進(jìn)行建設(shè)3）確需變更規(guī)劃時，應(yīng)依法報請規(guī)劃部門批準(zhǔn)并及時辦理變更登記；理備案手續(xù)，影響暫定資質(zhì)證書（有效期一年）辦理的法律風(fēng)險2）暫定資質(zhì)證書有效期滿未及時向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級，造成資質(zhì)出現(xiàn)真空的法律風(fēng)險3）新設(shè)立公資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級，導(dǎo)致出現(xiàn)資質(zhì)真空的法律風(fēng)險；開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級，以獲得新的資質(zhì)或?qū)憾ㄙY質(zhì)證書延長有效期（延長期限不得超現(xiàn)資質(zhì)真空，當(dāng)有新項目需建設(shè)時，必得先行落實新的資質(zhì)4）預(yù)計超越原資質(zhì)等級的，在進(jìn)行防范措施：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項目所在地縣級以上人民政府房開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，審查合格，建設(shè)單位辦理交付使用手續(xù)，并向建設(shè)行政主管部門2、辦理建設(shè)用地證件的法律風(fēng)險1）沒有及時繳納國有土甚至被收回用地的法律風(fēng)險2）沒有辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書就先行開發(fā)的法律風(fēng)險3）因故按時開發(fā)時，未能及時辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書的延期手續(xù)，以致被收回用地的法防范措施1）應(yīng)按照出讓合同的約定期限繳納土地出讓金2）辦理建設(shè)用地開發(fā)3）因故不能按時開發(fā)時，應(yīng)及時辦理用地案，以致影響購房戶的登記辦證的法律風(fēng)險2）沒有及時辦理大確權(quán)，以致影響購房戶的登記辦證的法律風(fēng)險3）自有物業(yè)未能依法辦理房屋所有權(quán)證，以致無合法產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)門辦理登記備案手續(xù)2）應(yīng)及時辦理大確權(quán)3）自有物業(yè)依法辦理房屋所有權(quán)證4）自有物證的法律風(fēng)險2）未取得商品房預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售的法律風(fēng)險3）境外銷售未獲批準(zhǔn)且外防范措施1）應(yīng)按照法律規(guī)定，備齊申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證所必須的資料和條執(zhí)照、建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件、工程施工進(jìn)度計劃、投入開發(fā)5、辦理物業(yè)管理資質(zhì)證的法律風(fēng)險1）進(jìn)行物業(yè)管理時不法律風(fēng)險：用沒有合法來源的圖片、文字資料、音像制品等素材進(jìn)行設(shè)計，容易引發(fā)著作權(quán)侵資料；3.委托他人設(shè)計時，應(yīng)在委托合同中約定著作權(quán)侵權(quán)責(zé)任由設(shè)計方承擔(dān)。法律風(fēng)險：銷售廣告中實際并不確定的內(nèi)容在廣告中過于具體確定，在法律上將會被視為合同標(biāo)準(zhǔn)；2.在對不確定內(nèi)容宣傳時，采用形象、描述性表述，不要采用數(shù)字或確定具體的表述；3.規(guī)，是否在銷售現(xiàn)場對規(guī)劃、合同范本等需要公示的內(nèi)容進(jìn)行公示，必要時對相關(guān)資料進(jìn)行公證后人的情況等2）簽訂認(rèn)購書后收取客戶定金的，應(yīng)明確告知客戶，如果不能按時與發(fā)展商正式簽防范措施：1.注意明確約定交樓的方式是以書面通知還是以交鑰匙為準(zhǔn)。書面通知的，必須注意保存已通知的書面證據(jù)，如以快件投寄，須在郵件上寫明郵寄文件的具體內(nèi)容，并獲取郵政單位證明對方簽收或拒收的證據(jù)。2.明確約定交樓標(biāo)準(zhǔn)；3.合同中注明發(fā)展商有權(quán)以同等的規(guī)格和質(zhì)量代替指定的裝修裝飾材料；4.明確配套設(shè)施的責(zé)任主體，如管道煤氣、有線電視、電視電話等的開防范措施：1.《商品房買賣合同》對辦證期限有約定的，嚴(yán)格按約定申報辦證；2.明確約定在合同規(guī)定期限內(nèi)或法定期限內(nèi)發(fā)展商的義務(wù)就是“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登定履行交樓義務(wù)；3.及時通知業(yè)主辦理收樓手續(xù)，保存相關(guān)的證據(jù)材料，避免爭議；4.確因特殊情防范措施：1.嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行開發(fā)；2.一旦發(fā)生3.合同中應(yīng)約定局部規(guī)劃調(diào)整不影響使用的，發(fā)展商僅需通知買受人，不需承擔(dān)任何責(zé)任。防范措施：1.嚴(yán)格控制裝修裝飾材料的品牌與質(zhì)量；2.高度重視室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測工作；3.加態(tài)2）在敏感時期把相關(guān)事態(tài)動向及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，必要時啟動突發(fā)事件最大可能做好物業(yè)服務(wù)工作，疏導(dǎo)業(yè)主情緒上的對立，化解矛盾。必要時，應(yīng)采取責(zé)任到人的做法存催促其上門維修的書面記錄2）原施工單位不愿上門維修的，物業(yè)公司可另行委托進(jìn)行維修，并對維修費用予以轉(zhuǎn)扣3）因第三人引起的質(zhì)量問題，且物業(yè)公司已盡到管理職責(zé)仍無法避免業(yè)主損失發(fā)生的，物業(yè)公司無需承擔(dān)賠償責(zé)任4）超過保修期限的，屬于業(yè)主專有部分房屋需要維糾紛形式1）對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道及其他違法、違約的行為進(jìn)行制止引發(fā)的糾紛2）業(yè)主在進(jìn)行裝修時破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)及防范措施1）未成立業(yè)主委員會的，根據(jù)《臨時管理規(guī)約》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職制止2）對可能會引起較大糾紛的，及時與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門進(jìn)行溝通，全力協(xié)助政府部門進(jìn)行等緊急情況下，為進(jìn)行人員緊急救援或維護(hù)公共財產(chǎn)、公共安全的目的，需要進(jìn)入業(yè)主住宅引發(fā)的防范措施1）對于正在發(fā)生的盜搶犯罪行為應(yīng)當(dāng)及時制止，并采取相應(yīng)措施，在控制犯疑人后立即通知公安人員進(jìn)行處理，不得對犯罪嫌疑人進(jìn)行人身侮辱。在公安人員到來之前對犯罪嫌疑人進(jìn)行人身保護(hù)2）