5.建設(shè)工程竣工檔案管理與質(zhì)量保修制度

建設(shè)法規(guī)主講：第五章：建設(shè)工程質(zhì)量管理法律制度第五節(jié)：建設(shè)工程竣工檔案管理與質(zhì)量保修制度因施工方不辦理工程竣工檔案導(dǎo)致商住樓無法對外銷售案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某建筑公司簽訂商業(yè)住宅施工合同，經(jīng)過一年多施工后工程基本完工，具備了辦理竣工驗收條件。但雙方因工程款支付發(fā)生爭議，建筑公司拒絕交付工程資料及配合竣工驗收，房地產(chǎn)開發(fā)公司在未經(jīng)驗收的情況下使用了該工程。后建筑公司起訴要求房地產(chǎn)開發(fā)公司支付工程欠款650萬元，房地產(chǎn)開發(fā)公司反訴工期延誤、質(zhì)量問題，并要求建筑公司交付工程資料及賠償因未及時交付資料導(dǎo)致的損失590余萬元。案例導(dǎo)入案件經(jīng)市中院一審、省高院二審后結(jié)案，判決房地產(chǎn)開發(fā)公司支付工程欠款、建筑公司交付工程檔案資料，后雙方均不履行。因工程款未付清，建筑公司仍未交付工程資料，工程至今未辦理竣工檔案移交驗收手續(xù)，導(dǎo)致開發(fā)商無法對外銷售。該案從發(fā)生爭議至今，施工企業(yè)一直堅持開發(fā)企業(yè)不付欠款就不予交付工程資料，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在交房后不能進行備案驗收，至今無法為商品房買受人辦理產(chǎn)權(quán)證書，買受人根據(jù)房屋買賣合同約定紛紛提請仲裁，開發(fā)商逾期交房及逾期辦證違約金金額達數(shù)百萬元。案例導(dǎo)入案例分析：施工企業(yè)采用拒不交付工程檔案資料的手段與開發(fā)企業(yè)進行工程價款爭議的博弈與抗衡已是其慣用的措施和方式，在工程實踐中屢見不鮮，這也是令開發(fā)企業(yè)比較頭痛的問題之一。但面對施工企業(yè)拒不交付工程資料的問題，開發(fā)企業(yè)迫于交房或辦證面臨的巨大違約責(zé)任風(fēng)險不得不在爭議處理中妥協(xié)讓步是常見的現(xiàn)象。由此可見，工程竣工檔案的整理與移交工作是何等重要。案例導(dǎo)入1.建設(shè)、施工、監(jiān)理等各方對原始檔案資料編制負責(zé)（1）建設(shè)單位檔案管理職責(zé)1）負責(zé)項目立項、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)階段各項建設(shè)過程資料的保管與整理工作。2）負責(zé)監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)各參建（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等）單位工程竣工文件的形成、整理和組卷工作。3）負責(zé)收集和匯總勘察、測繪、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位報送的工程檔案，并按規(guī)定進行嚴(yán)格的檢查驗收。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定4）按照國家工程建設(shè)檔案管理的相關(guān)規(guī)定，辦理工程檔案的驗收與移交。在工程竣工驗收備案后，負責(zé)匯集勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位形成的檔案向市城建檔案館報送一套符合規(guī)定的工程檔案。（2）勘察、測繪、設(shè)計單位職責(zé)負責(zé)工程勘察、設(shè)計文件的整理、組卷，在自驗合格的基礎(chǔ)上向建設(shè)單位報送各種設(shè)計資料。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定（3）施工單位檔案管理職責(zé)1）實行技術(shù)負責(zé)人負責(zé)制，健全施工文件管理崗位責(zé)任制，配備專職檔案管理員。2）負責(zé)工程竣工圖的編繪以及施工過程中形成的工程文件的收集、整理、組卷，按相關(guān)規(guī)定將自驗合格的竣工檔案向城建檔案館申請初步驗收。3）建設(shè)項目實行總承包的，各總承包單位負責(zé)收集、匯總承包范圍內(nèi)各分包單位形成的工程檔案；各分包單位負責(zé)分包范圍內(nèi)工程竣工圖的編繪以及本單位形成的工程施工文件的整理、組卷。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定（4）工程監(jiān)理單位的檔案管理職責(zé)1）負責(zé)工程監(jiān)理工作中形成的工程監(jiān)理文件的收集、整理、組卷，在自驗合格后向建設(shè)單位報送。2）負責(zé)督促、檢查監(jiān)理范圍內(nèi)有關(guān)參建單位工程文件的形成、收集和整理工作。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定2.工程檔案資料的驗收與移交（1）工程檔案資料的驗收工程檔案資料驗收工作由建設(shè)單位負責(zé)。一般建設(shè)工程竣工檔案的驗收，可與工程竣工驗收同時進行。屬于向地方城建檔案管理部門報送工程檔案的工程項目還應(yīng)會同地方城建檔案管理部門共同驗收。國家、省市重點工程項目或一些特大型、大型的工程項目的預(yù)驗收和驗收，必須有地方城建檔案管理部門參加。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定（2）工程檔案資料的移交1）施工、監(jiān)理單位的檔案向建設(shè)單位移交。施工單位、監(jiān)理單位等有關(guān)單位應(yīng)在工程竣工驗收前將工程檔案按合同或協(xié)議規(guī)定的時間、套數(shù)移交給建設(shè)單位，辦理移交手續(xù)。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定2）建設(shè)單位的檔案移交。列入城建檔案管理部門接收范圍的工程，建設(shè)單位在工程竣工驗收后3個月內(nèi)向城建檔案管理部門移交一套符合規(guī)定的工程檔案。停建、緩建工程的工程檔案，暫由建設(shè)單位保管。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定3.不辦理工程檔案資料移交的處罰建設(shè)工程竣工驗收后，建設(shè)單位未向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案的，責(zé)令改正，處1萬元以上10萬元以下的罰款。給予單位罰款處罰的，對單位直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款。建設(shè)工程竣工檔案管理規(guī)定1.質(zhì)量保修書和最低保修期限的規(guī)定（1）建設(shè)工程質(zhì)量保修書1）質(zhì)量保修范圍。建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度2）質(zhì)量保修期限。保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。3）質(zhì)量保修責(zé)任。施工單位在質(zhì)量保修書中，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位承諾凡因施工單位原因造成質(zhì)量問題都應(yīng)履行保修義務(wù)。并制定具體保修措施，如保修的方法、人員及聯(lián)絡(luò)辦法，保修答復(fù)和處理時限，不履行保修責(zé)任罰則等。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度（2）建設(shè)工程質(zhì)量的最低保修期限在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采曖期、供冷期。4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。建設(shè)工程保修期的起始日是竣工驗收合格之日。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度2.質(zhì)量責(zé)任的損失賠償（1）保修義務(wù)的責(zé)任落實與損失賠償責(zé)任的承擔(dān)保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度下列情況不屬于施工方的保修范圍：1）因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。2）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度（2）建設(shè)工程質(zhì)量保證金建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度1）缺陷責(zé)任期的確定。缺陷責(zé)任期一般為1年，最長不超過2年，具體可由發(fā)承包雙方在合同中約定。缺陷責(zé)任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度2）預(yù)留保證金的比例。發(fā)包人按照合同約定方式預(yù)留保證金的，保證金總預(yù)留比例不得高于工程價款結(jié)算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預(yù)留保證金的，保函金額不得高于工程價款結(jié)算總額的3%。在工程項目竣工前，已經(jīng)繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度3）質(zhì)量保證金的返還。缺陷責(zé)任期內(nèi)，承包人認真履行合同約定的責(zé)任，到期后，承包人向發(fā)包人申請返還保證金。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后，應(yīng)于14日內(nèi)會同承包人按照合同約定的內(nèi)容進行核實。如無異議，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在核實后14日內(nèi)將保證金返還給承包人，逾期支付的，從逾期之日起，按照同期銀行貸款利率計付利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后14日內(nèi)不予答復(fù)，經(jīng)催告后14日內(nèi)仍不予答復(fù)，視同認可承包人的返還保證金申請。建設(shè)工程質(zhì)量保修制度《建筑法》規(guī)定，建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定，不履