國有土地上房屋征收與補償實施細則

國有土地上房屋征收與補償實施細則

?第一章?總?則

?第一條??為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）的合法權益，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》《省政府關于印發(fā)江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規(guī)定的通知》（蘇政發(fā)［2011］91號）及《揚州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（揚州市人民政府令第74號）的規(guī)定，結(jié)合儀征實際，制定本細則。第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償適用本細則。第三條??市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱市住建局）作為本市房屋征收部門，負責組織實施本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。主要職責是：（一）擬定征收補償方案并組織論證；（二）負責征收補償費用的專戶存儲、監(jiān)管與撥付；（三）書面通知有關部門對擬征收范圍內(nèi)房屋及其他建筑等暫停辦理相關手續(xù)；（四）會同有關部門對擬征收范圍內(nèi)的被征收人及其基本情況進行調(diào)查，測算征收補償資金和安置房需求數(shù)；（五）擬定房屋征收決定和補償決定；（六）房屋征收補償檔案的歸集和管理；（七）法律、法規(guī)以及市人民政府依法確定的其他職責。市房屋征收辦公室（以下簡稱市征收辦）具體負責房屋征收與補償?shù)娜粘Ｊ聞展ぷ?。各園區(qū)、鎮(zhèn)、房屋產(chǎn)權單位原主管部門（以下簡稱實施單位）受市住建局委托負責房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋和實施工作。市發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、財政、監(jiān)察、審計、市場監(jiān)督、稅務等部門按照各自職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。第四條??市住建局對實施單位在委托范圍內(nèi)實施房屋征收與補償?shù)男袨檫M行監(jiān)督和管理，并對其行為后果承擔相應的法律責任。第五條??從事房屋征收實施工作的人員應經(jīng)過市住建局組織的有關法律、法規(guī)和相關知識的培訓，經(jīng)考試合格后方可持證上崗。

?第二章?征收決定

?第六條??為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第七條??確需征收房屋的各項建設活動，應當符合本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。第八條??市征收辦會同實施單位應對征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有未經(jīng)登記的房屋，市綜合行政執(zhí)法局負責并會同自然資源和規(guī)劃局、住建局等部門作出認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。在完成上述工作后，市住建局擬定征收補償方案，報市人民政府。征收補償方案應當包括項目名稱、征收目的、征收范圍、實施時間、補償方式、補助和獎勵辦法及標準、用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋的地點和面積、簽約期限、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項。第九條??房屋征收范圍經(jīng)規(guī)劃紅線確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施下列行為：（一）新建、擴建、改建和裝修房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）領取工商營業(yè)執(zhí)照；（四）分戶和戶口遷入；（五）房屋和土地的轉(zhuǎn)移變更登記；（六）其他不當增加補償費用的行為。違反以上規(guī)定實施的，不予補償。市住建局應當將上述事項書面通知具有行政管理權的自然資源和規(guī)劃局、公安局、市場監(jiān)管局、綜合行政執(zhí)法局、供電公司等部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停期限不得超過1年。第十條??市住建局組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。被征收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交市住建局。在征求意見截止時間后10日內(nèi)，市住建局應將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。第十一條??因舊城區(qū)改建需要征收房屋，被征收區(qū)域內(nèi)超過50%（不含本數(shù)）戶數(shù)的被征收人認為征收補償方案不符合國務院征收條例和本細則規(guī)定的，由市政府辦牽頭組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。第十二條??市政府在作出房屋征收決定前，市政法委應當牽頭組織社會穩(wěn)定風險評估。第十三條??房屋征收決定涉及被征收人200戶（不含本數(shù)）以上的，應當經(jīng)市政府常務會議討論決定。凡屬舊城區(qū)改建項目的房屋征收補償方案，由市政府常務會議討論決定。第十四條??市人民政府作出房屋征收決定，應當具備下列材料：（一）發(fā)改委出具的建設項目符合本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的認可材料；（二）自然資源和規(guī)劃局出具的建設項目符合本市國土空間規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃）的認可材料；（三）自然資源和規(guī)劃局出具的建設項目符合本市國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）的認可材料；（四）經(jīng)征求公眾意見后修訂的征收補償方案；（五）市政法委出具的社會穩(wěn)定風險評估報告?zhèn)浒敢庖姡唬┱魇昭a償費用的存款證明、已落實用于產(chǎn)權調(diào)換的房源證明（期房安置的，需提供經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案）；（七）其他需提供的有關材料。第十五條??在履行本細則規(guī)定程序后，市人民政府在征收范圍內(nèi)發(fā)布房屋征收決定。決定應當載明征收補償方案、現(xiàn)場接待地點、聯(lián)系方式、監(jiān)督舉報電話和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋被依法征收的，其國有土地使用權同時收回。被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

?第三章?征收評估

?第十六條??負責房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展工作，任何單位和個人不得干預。第十七條??對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構、新舊程度、土地使用權和房屋權屬性質(zhì)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。第十八條??房地產(chǎn)價格評估機構的選定按下列程序進行：（一）市住建局向社會發(fā)布征收評估信息；（二）具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構報名；（三）市住建局按照報名先后順序公布具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構名單；（四）被征收人在不少于五個工作日時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構，并將協(xié)商結(jié)果告知市住建局；（五）被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由市住建局組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一房地產(chǎn)價格評估機構的，為多數(shù)決定；不足50%的，采取搖號、抽簽等方式確定；（六）市住建局公布被征收人協(xié)商選定或者通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定的房地產(chǎn)價格評估機構。通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定房地產(chǎn)價格評估機構的過程和結(jié)果，由公證機構依法公證。市住建局每年向社會公布有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構名錄，供被征收人選擇。第十九條??負責征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構應當現(xiàn)場對被征收房屋進行評估，通過拍照、錄像等方式取得相關資料，逐戶出具評估報告。房屋評估報告應當逐戶送達，送達回執(zhí)應當存檔。被征收人應當積極配合房地產(chǎn)價格評估機構開展評估工作；拒不配合的，被征收人自行承擔相應責任。第二十條??征收評估時應當結(jié)合被征收房屋的區(qū)位、用途、土地使用類型、建筑面積、結(jié)構、樓層、朝向、成新、配套設施等因素予以考慮。被征收房屋已經(jīng)裝修的，評估報告中對裝修補償費用應予單獨注明。第二十一條??被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)1年以上的，可以結(jié)合實際營業(yè)年限按照適當比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。第二十二條??房屋評估結(jié)果應當在征收現(xiàn)場公示5日，公示期內(nèi)負責房屋征收評估項目的估價師須在現(xiàn)場解答被征收人對評估報告的異議。征收當事人對評估報告有異議的，可在收到評估報告之日起10日內(nèi)，向作出評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構書面申請復核，房地產(chǎn)價格評估機構應當在5日內(nèi)給予答復。評估結(jié)果發(fā)生變化的，出具復核評估報告并送達申請人；評估結(jié)果沒有發(fā)生變化的，應當出具書面答復并送達申請人。征收當事人對復核結(jié)果有異議的，應當在收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向揚州市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，作出評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應根據(jù)鑒定意見，對評估報告作出修正。

?第四章?征收補償安置

?第二十三條??對被征收人的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。搬遷費、臨時安置費的具體補助標準由市發(fā)改委制定。第二十四條??被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以不動產(chǎn)登記機構頒發(fā)的《不動產(chǎn)權證書》、《房屋所有權證》標注的面積和用途為準；《不動產(chǎn)權證書》、《房屋所有權證》未標注的或者標注的與房屋登記簿不一致的，以房屋登記簿標注的面積和用途為準。第二十五條??被征收人僅有一處住宅，選擇貨幣補償?shù)?，且貨幣補償金額（不含裝修和附屬物補償、搬遷獎勵和各類補助費）低于征收最低補償總價標準的，實施單位應當按照最低補償總價標準對被征收人給予補償。征收最低補償總價標準參照國家住宅設計規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積和我市經(jīng)濟適用房價格等因素確定。具體補償標準在補償方案中確定。第二十六條??被征收人僅有一處住宅，選擇產(chǎn)權調(diào)換的，且符合我市低保特困戶條件的，由實施單位在相應批次的安置房源中提供一套最小戶型的安置房（建筑面積不小于50平方米）進行安置，50平方米以內(nèi)不結(jié)算差價。如實施單位提供的安置房面積大于50平方米且被征收人仍無力購買超出面積部分的產(chǎn)權，則由被征收人按本市公租房租金標準交納超出50平方米以外部分的房屋租金。超出50平方米的部分，其房屋產(chǎn)權屬市直管公房管理所所有。自征收之日起5年內(nèi)，被征收人有權按征收時安置房價格購買其承租部分的房屋產(chǎn)權。第二十七條??被征收人符合住房保障條件的，可按規(guī)定的程序優(yōu)先申請相應的住房保障。被征收人同時符合第二十六條和本條前款規(guī)定的，只能選擇其中一種住房保障方式，不可兼選。第二十八條??被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。第二十九條??被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照被征收房屋的價值增加20%的補償；裝修和附屬物增加30%的補償。征收公有（直管、自管）房屋，對被征收人只進行貨幣補償。產(chǎn)權單位根據(jù)房屋征收項目的實際情況，依據(jù)法律、法規(guī)和相關文件規(guī)定，可對公有住宅房屋承租人，采取繼續(xù)承租公有住房、購買安置房、貨幣補償三種補償安置形式。承租協(xié)議另行約定的，按承租協(xié)議約定條款執(zhí)行。第三十條??被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，實施單位應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋的價值由進行被征收房屋評估的同一房地產(chǎn)評估機構，按照與被征收房屋同樣的方法、時點和技術路線等進行評估確定。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，實施單位應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第三十一條??被征收人選擇用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋面積小于被征收房屋合法面積的，未選擇產(chǎn)權調(diào)換安置的合法面積部分按貨幣補償標準執(zhí)行。第三十二條??凡屬舊城區(qū)改建項目，被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋的套數(shù)和面積，結(jié)合被征收人常住人口情況在補償方案中確定。第三十三條??對改變住宅房屋用途的被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，實施單位只提供住宅房屋進行產(chǎn)權調(diào)換。第三十四條??對被征收的工業(yè)、倉儲企業(yè)符合我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構規(guī)劃的，可參照我市“退城進園”的相關政策執(zhí)行。以劃撥方式或租賃方式取得土地使用權的商業(yè)、工業(yè)、辦公、倉儲用房，應當按照有關規(guī)定，在被征收人貨幣補償金額中扣除相應土地價款。第三十五條??征收非住宅房屋，應當根據(jù)設備拆裝、運輸所發(fā)生的費用支付被征收人搬遷補助費。征收生產(chǎn)用房，對其大型設備、設施的拆除、安裝、搬遷費用，由專業(yè)機構評估確定。對于定制設備或拆除后無法繼續(xù)使用的設備，由專業(yè)評估機構對其殘值進行評估，并給予補償。第三十六條??對在征收公告規(guī)定期限內(nèi)簽約、搬遷讓房的被征收人，給予搬遷獎勵。具體獎勵標準在征收補償方案中予以確定。第三十七條??產(chǎn)權調(diào)換房屋的棟號和房號，由被征收人根據(jù)搬遷讓房的順序號依照補償安置協(xié)議確定的面積標準自主選擇，搬遷讓房的順序號應予公示。第三十八條??應按以下規(guī)定支付臨時安置補助費：被征收人選擇貨幣補償?shù)模瑢嵤﹩挝粦斚虮徽魇杖艘淮涡灾Ц?2個月的臨時安置補助費。被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，實施單位應當按實際過渡期限向被征收人支付臨時安置補助費。過渡期限自被征收人騰空交付房屋之日起計算，一般不超過24個月。如實行現(xiàn)房產(chǎn)權調(diào)換的，向被征收人一次性支付3個月的臨時安置補助費。因?qū)嵤﹩挝坏脑蜓娱L過渡期限的，除當事人另有約定外，從逾期之月起，應當按照下列規(guī)定給被征收人增付臨時安置補助費：被征收人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內(nèi)的，增付1倍的臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付最高不超過2倍的臨時安置補助費。選擇貨幣補償與產(chǎn)權調(diào)換相結(jié)合方式的，其臨時安置補助費分別按貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換方式相關規(guī)定執(zhí)行。第三十九條??符合以下三種情況的即視為已履行了先補償、后搬遷的義務：（一）實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償資金已經(jīng)專戶存儲，被征收人可隨時支?。唬ǘ嵭鞋F(xiàn)房產(chǎn)權調(diào)換的，已確定安置房源，待被征收人搬遷完畢后即可辦理交付手續(xù)；（三）實行期房產(chǎn)權調(diào)換的，可以在協(xié)議確定安置房房源后要求被征收人搬遷，待安置房竣工后按約定交付房屋。對被征收人給予補償后，被征收人應在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。第五章?征收補償協(xié)議

?第四十條??市住建局和被征收人應當按照本細則，就補償方式、補償金額和支付期限，用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費、搬遷期限和過渡期限、土地使用權收回等事項，訂立征收補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。第四十一條??簽訂房屋征收補償協(xié)議后，被征收人應當將被征收房屋的不動產(chǎn)權證、土地使用權證、房屋所有權證或建房批準文件等一并繳回，有關部門應當及時辦理注銷手續(xù)。對非全部征收的房屋或土地，由實施單位在被征收人的配合下到原發(fā)證機構辦理變更登記，并將變更登記后的證照交還被征收人。第四十二條??實施單位與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收人不明確的，由市住建局報