城市老街區(qū)的商業(yè)開發(fā)的改造模式比較分析

城市老街區(qū)的商業(yè)開發(fā)的改造模式比較分析城市老街區(qū)商業(yè)改造的背景隨著中國城市化的高速發(fā)展,各地城市都將面臨日益嚴重的歷史文化遺產(chǎn)保護與發(fā)展的矛盾,尤其對于那些既擁有厚重歷史文化、又在全面進行現(xiàn)代化建設(shè)的大中型城市,必需要解決好這樣一個核心問題：如何讓歷史街區(qū)在適應(yīng)社會發(fā)展變化的同時,保留遺產(chǎn)的精神實質(zhì);實現(xiàn)文化的有機演進,使城市文脈得以傳承、延續(xù),發(fā)揮其巨大價值;歷史街區(qū)作為歷史文化名城中歷史地段的組成部分,是城市演進歷程的見證和傳統(tǒng)文化的體現(xiàn),其保護具有十分重要的現(xiàn)實意義;出于遺產(chǎn)保護的必要性和城市發(fā)展的必然性,對城市老街區(qū)歷史街區(qū)進行適當?shù)母脑炫c更新的動態(tài)保護觀念已在業(yè)界得到了廣泛的認可和應(yīng)用,并在許多城市引入了商業(yè)開發(fā)的改造模式;實踐證明成功商業(yè)開發(fā)會在充分尊重歷史遺產(chǎn)的基礎(chǔ)上,滿足居民生活需要,提供歷史建筑、文物的保護資金,提升歷史街區(qū)人氣,帶動旅游業(yè)發(fā)展,使地段重新煥發(fā)生機和活力;老街區(qū)商業(yè)改造項目保護模式比較早期的老街區(qū)商業(yè)項目改造多由政府主導(dǎo)開發(fā),加之經(jīng)濟利益較低、資金投入大、資金投資回報期較長,此類項目往往成為燙手的山芋,主動請纓接手改造的開發(fā)商甚少;眾多項目大打文化繼承及城市文脈牌,但所謂的老街區(qū)改造充其量是采取博物館式的凍結(jié)保存或拼貼式的異地重建,均無法重塑歷史厚重感,最終往往淪為穿衣戴帽式建筑的復(fù)古仿古比拼,無法實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟收益和社會效益;上海新天地改造后口碑叫好收益叫座,成都錦里、文殊坊、寬窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益,一時間全國興起老街區(qū)改造熱潮,開發(fā)商、政府、投資商對此類改造趨之若鶩,各地城市歷史街區(qū)的改造及保護更是各施各法,歸納總結(jié)基本可劃分為外在的穿衣戴帽式,內(nèi)在的功能置換式及內(nèi)外兼修的文化復(fù)興式;

老街區(qū)商業(yè)項目保護改造模式一覽表歷史街區(qū)保護模式穿衣戴帽式功能置換式文化復(fù)興式保護方式對歷史文物的局部進行修舊如舊,其他傳統(tǒng)建筑進行翻新整修,恢復(fù)街區(qū)原來歷史建筑風(fēng)貌保留傳統(tǒng)建筑外觀和形式,建筑內(nèi)部進行現(xiàn)代化裝修,改變其原來的使用功能充分挖掘街區(qū)歷史文化價值,恢復(fù)傳統(tǒng)街區(qū)風(fēng)貌,重新激發(fā)街區(qū)商業(yè)活力,同時保留街區(qū)傳統(tǒng)民俗風(fēng)情和原生態(tài)生活方式,追求形神兼?zhèn)淙丝诓桓淖?完全保留全部置換降低人口密度,局部進行人口置換功能保留原來的居住、傳統(tǒng)商業(yè)等功能,不做調(diào)整和改變現(xiàn)代商業(yè)進行商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整和升級,改善居住功能改造主要目的改善環(huán)境,提高居民生活質(zhì)量商業(yè)價值最大化社會效益和經(jīng)濟效益的和諧協(xié)調(diào)典型案例□長沙潮宗街□重慶洪崖洞□上海新天地□香港1881□紹興古城保護□寬窄巷子老街區(qū)商業(yè)改造項目發(fā)展模式的界定老街區(qū)商業(yè)改造項目發(fā)展模式的劃分對于歷史老街區(qū),啟動保護改造只是第一步,后續(xù)的持續(xù)經(jīng)營發(fā)展和歷史文化傳承才是此類項目的盤活初衷與改造難點;這個過程中面向市場的商業(yè)化是項目發(fā)展不可避免的模式;單純的封閉式凍結(jié)保護無法將歷史文化傳承,也無法服務(wù)更多的市民;因此如果將商業(yè)化和歷史文化結(jié)合,既為當?shù)靥峁┪幕Ｗo土壤和意識,也為當?shù)貏?chuàng)造經(jīng)濟效益,是未來老街區(qū)商業(yè)改造項目發(fā)展模式的研究重點;根據(jù)近年市面已有的商業(yè)形態(tài)及具體案例情況,老街區(qū)改造項目發(fā)展模式一般有三種模式,即依托商業(yè)中心發(fā)展模式、依托旅游資源發(fā)展模式、雙重依托發(fā)展模式;不同的發(fā)展模式在區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營品種、區(qū)域特征、依托資源和消費群落等方面都呈現(xiàn)不同的特征;

老街區(qū)商業(yè)改造項目發(fā)展模式一覽表類型依托商業(yè)中心發(fā)展模式依托旅游資源發(fā)展模式雙重依托發(fā)展模式區(qū)位特征城市商業(yè)中心非城市中心,臨近旅游景點商業(yè)中心,并與旅游景點結(jié)合依托資源城市商業(yè)中心區(qū)位的商業(yè)價值強勢旅游資源城市中心商業(yè)價值以及旅游資源商業(yè)業(yè)態(tài)特征大型購物中心、主力店、步行街步行街步行街,附近有大型購物中心商業(yè)業(yè)種特征百貨、服裝、精品購物、餐飲、休閑娛樂等現(xiàn)代商業(yè)以旅游紀念品、當?shù)厥止に嚻?、當?shù)靥禺a(chǎn)、特色餐飲以及休閑娛樂等為主以具有懷舊色彩的業(yè)種如旅游紀念品、古玩書畫、手工藝品、土特產(chǎn)品、茶樓咖啡、酒吧等為主街區(qū)吸引力商脈、現(xiàn)代商業(yè)歷史文化、古建筑,本身成為景點歷史文化、原生態(tài)生活方式、傳統(tǒng)建筑、特色商業(yè)客戶群特征城市居民為主以外地游客為主城市居民+游客典型案例廣州上下九、深圳東門、上海新天地、香港1881黃山屯溪老街、陽朔西街、成都錦里、文殊坊、寬窄巷子杭州清河坊,紹興倉橋直街、泉州中山路鑒于依托商業(yè)中心模式及依托旅游資源發(fā)展模式之間截然不同的模式特征,下面將對此兩種模式的代表案例作詳細分析;依托商業(yè)中心發(fā)展模式的案例分析——上海新天地、香港1881上海新天地項目概況投資商：香港瑞安集團物業(yè)地址：上海盧灣區(qū)太倉路18號占地面積：30000㎡建筑面積：60000㎡容積率：項目投資：14億元A太平橋人工湖綠地/A太平橋人工湖綠地/B上海新天地/C翠湖天地/D企業(yè)天地/E瑞安總部大樓拆遷安置成本：億元項目定位：上海新天地是一個“Mall”本質(zhì)上新天地就是一個Mall英文全稱“shoppingmall”;新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中,在開發(fā)的不同階段,逐漸深化而最終確定的,這一深化過程經(jīng)歷了三個階段;第一階段：綜合性時尚場所第一階段由于認識上的局限性,主要強調(diào)綜合性,目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所;這一目標的參照物是以特色著稱的衡山路,但由于衡山路是不同的個體組成,沒有一個整體的投資者和管理者;對比之下,瑞安認為新天地應(yīng)該是一個大型完整的綜合性的商業(yè)場所;但這一階段定位較淺,沒有深刻挖掘與利用石庫門的歷史價值;第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”隨著項目逐步經(jīng)驗,瑞安重新將項目主題定為上海市具有歷史文化特色的“都市旅游景點”成為游客來上海必到之地;第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌最后瑞安決定把新天地設(shè)計成為一個國際交流和聚會的地點;層層深化的定位使得項目在保留原始歷史風(fēng)貌底蘊的前提下,成功地穿上時尚文化外衣,抓住人們眼球,脫穎而出;項目商業(yè)布局及業(yè)態(tài)分布新天地分為南里和北里兩個部分;從業(yè)態(tài)來看,這種依托商業(yè)中心發(fā)展的街區(qū)主要以餐飲、酒吧、服飾配飾等為主,滿足市民和游客休閑、購物、旅游的目的;從規(guī)劃來看,新天地沒有完整的保持石庫門風(fēng)貌舊建筑,而是采用南北不同時代建筑融合的思路,將南里現(xiàn)代建筑和北里石庫門舊建筑結(jié)合,新舊對話,實現(xiàn)了交相輝映,相得益彰的改造目標;南里業(yè)態(tài)組合餐飲中式風(fēng)味翡翠酒家、一茶一坐、百草傳奇、六會管、真的好海鮮、鴻禧茶居、鼎泰豐、采蝶軒東南亞風(fēng)味落腳點、金象苑泰國餐館歐美風(fēng)味CJW星際餐廳甜品/冰激凌哈根達斯、寶萊納太鼓甜品店酒吧/娛樂K2、JazzBar、Paradise、好地方、UME、新天地國際影城、彩蝶吧購物及其他家居/飾品朝安東尼、SimplyLife服飾配飾Arnoldpalmer、Babyjanc、Camper、FrenchConnection、、Justgold、Jusediamond、NINEWEST、草莓地藝術(shù)/歷史中央美術(shù)學(xué)院油畫廊健身、美發(fā)亞歷山大會館酒店/會所88新天地酒店服務(wù)式公寓服務(wù)/教育新天地郵政所

北里業(yè)態(tài)組合餐飲中式風(fēng)味上海新吉士酒樓、湖庭餐廳、夜上海東南亞風(fēng)味天泰餐廳歐美風(fēng)味KBB凱博西餐廳、樂美頌、璐娜、寶萊納、法藍極品、soho、VABENEFUSIONT8餐廳、透明思考甜品/冰激凌星巴克、香啡芬、蕘陽茶行酒吧/娛樂Venice、VISAGE購物及其他家居/飾品安梨家居、逸飛之家、雷門九歌、上海組合、雨田小藝服飾配飾COCOON&CIOCOCO、dot28、喜福會、逸飛之家、瓊耳唯品、上海灘、Xavier、DesiqnerFashion、文化/禮品藏博堂、長春藤、新天地專賣店、吳誼藝術(shù)工作室、雅木軒其他Cheese&Fizz藝術(shù)/歷史屋里廂健身/美發(fā)沙宣上海美發(fā)研修中心酒店/會所新天地一號樓、屋里廂服務(wù)/教育艾米利亞-羅馬涅區(qū)羅馬涅——上海服務(wù)中心、游客咨詢中心、華爾街英語項目經(jīng)營情況：只租不售,實現(xiàn)高投入與高產(chǎn)出上海新天地采用整體持有、只租不售戰(zhàn)略,實現(xiàn)商業(yè)整體運營；這種模式有利于運營商有足夠的空間和力量集中資源,調(diào)控商業(yè)業(yè)態(tài)與裝飾風(fēng)格,最大限度的凸顯老街區(qū)歷史特色;開發(fā)商的收益主要來源于保底租金以及租戶利潤分成;上海新天地的投資較大,總投資額近10億元,但由于“新天地”的品牌效應(yīng),帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升,從最開始的每平方米8000元～10000元,到后續(xù)的每平方米5-8萬元;“翠湖天地”自2002年6月7月銷售伊始售價每平方米就高達17000元～25000元,最高時每平米接近100000元;綜合來看,開發(fā)商實現(xiàn)了高投入、高產(chǎn)出的目標;以“新天地”品牌效應(yīng)帶動周邊房地產(chǎn)地價的提升,成為“新天地商業(yè)模式”的重要特色;上海新天地商業(yè)模式復(fù)制的成功因素分析上海新天地項目的成功創(chuàng)造了老街區(qū)改造后發(fā)展的新模式,這種發(fā)展模式成為很多城市老街區(qū)改造或者房地產(chǎn)項目的借鑒經(jīng)驗和復(fù)制對象;上海瑞安集團自身就將這種項目經(jīng)驗直接復(fù)制到杭州、重慶等地,但項目本身發(fā)展卻差別較大,這其中成敗關(guān)鍵與這種模式所需要的特殊因素有關(guān);目前杭州西湖天地、佛山嶺南天地已經(jīng)成功開發(fā),但重慶新天地目前卻處于困難時期;從幾個案例對比中可以發(fā)現(xiàn),此類發(fā)展模式最重要因素是依托商業(yè)中心,具有歷史積淀的老街區(qū),交通便利,處于居住區(qū),如果沒有這些因素,這種項目開發(fā)將會處于比較尷尬的發(fā)展境地甚至有可能失敗;重慶新天地不是老街區(qū)改造,也不處于商業(yè)中心,它僅是建筑物的仿古創(chuàng)造和包裝,在缺乏歷史文化底蘊的前提下,項目發(fā)展難度可想而知;案例1：西湖天地西湖天地是上海新天地最正宗的姐妹篇,仍由瑞安集團投資;首期投資10億元,取名“園林篇”;它延續(xù)了“上海新天地”的特色,老建筑結(jié)構(gòu)沒有變,融合進的現(xiàn)代元素主要是大而透明的玻璃;“西湖天地”商戶大都符合“國際化、時尚化、杭州西湖化”的高標準,園林綠化是主角,而掩映其中建筑反倒成了點綴,商鋪雖少但特色明顯;案例2：重慶新天地重慶新天地是瑞安集團在重慶地產(chǎn)項目的配套部分；整個項目位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段——渝中區(qū)化龍橋區(qū)域,東起嘉華大橋,西至紅巖革命紀念館,北臨嘉陵江,背靠鵝嶺,占地約1900畝,擁有約2公里江岸線;地上總建筑面積約為300萬平方米,地上容積率約為,由高尚住宅區(qū)、休閑及娛樂區(qū)、國際商務(wù)中心以及人工湖及濕地公園景觀區(qū)組成;但目前重慶新天地陷入商業(yè)招商困難以及缺乏有效客戶支撐的困境,其根本原因是脫離了依托商業(yè)中心發(fā)展模式的特點,而且本身項目只是復(fù)古建筑,缺乏真正的歷史文化涵義;案例3：寧波新天地寧波老外灘是南京條約開辟的五個通商口岸之一,保留著很多有價值近代建筑;借鑒上海新天地經(jīng)驗,保護原有歷史風(fēng)貌和街區(qū)格局的前提下,興建了畫廊、咖啡吧、展館等一批新建筑;總規(guī)劃6大街區(qū),基本包括了地產(chǎn)所有功能;6大街區(qū)各有不同定位,沿江三部分包括城建展館、國際酒店、世界美食,另一側(cè)是行業(yè)會館、生活天地和城市公寓;雖名為新天地,但實質(zhì)上項目并非由瑞安投資開發(fā),而是由寧波城投公司接手寧波老外灘項目后,借鑒了上海“新天地”商業(yè)區(qū)的經(jīng)驗,在保護原有歷史風(fēng)貌和街區(qū)格局的前提下,原狀保留和復(fù)建了巡捕房、老商鋪“宏昌源號”、民國商人私宅“嚴氏山莊”、“朱宅”等面積近萬平方米的4處文保建筑,興建了畫廊、咖啡吧、展館等一批新建筑;改造后的街區(qū)將成一個集居住、經(jīng)商、展覽和旅游于一體的歷史文化街區(qū);案例4：嶺南天地總規(guī)上仍貫徹新天地的設(shè)計思路,商業(yè)街區(qū)則保留嶺南建筑特色,將現(xiàn)代都市韻味與傳統(tǒng)文化相融項目位于佛山市禪城區(qū)祖廟東華里中心地段,規(guī)劃土地面積約650,000平方米,規(guī)劃建筑面積約164萬平方米;該項目將保留佛山風(fēng)情風(fēng)貌,充分挖掘佛山粵劇之鄉(xiāng)、陶藝之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)、美食之鄉(xiāng)的歷史文化特色,同時融合時尚元素和現(xiàn)代化設(shè)施,為佛山精心打造一個優(yōu)質(zhì)的市中心綜合發(fā)展項目;參考“上海太平橋地區(qū)重建項目”的發(fā)展模式,其開發(fā)內(nèi)容包括住宅、辦公樓、零售、酒店﹑餐飲、娛樂、旅游等多功能設(shè)施;該項目還借鑒上海新天地石庫門建筑的成功改造經(jīng)驗,運用現(xiàn)代化的手法保護改造祖廟東華里片區(qū)內(nèi)具有典型嶺南民居建筑風(fēng)格的優(yōu)秀歷史建筑,使商業(yè)開發(fā)與歷史建筑無論在外觀形態(tài)和內(nèi)涵等各方面都做到彼此呼應(yīng);香港1881商業(yè)改造商業(yè)開發(fā)與歷史建筑完美融合項目簡介香港1881坐落于尖沙咀廣東道,占地約13萬尺,項目原址由1880年代開始直至1997年,一直為香港水警總部;以往香港城中名人最喜歡在IFC或置地廣場喝茶購物消費,不過,自從由尖沙咀舊水警總部變身而成的古跡活化項目「1881Heritage」于日前正式開幕后,一個地方就匯聚了酒店、國際品牌旗艦店、高級食肆以至古跡名勝;百年經(jīng)典建筑與國際品牌名店、時尚食府、古跡酒店融匯而成,「1881Heritage」已成為香港集文化旅游與購物消閑的新地標;規(guī)劃思想：以舊址的建筑風(fēng)格指導(dǎo)新建建筑,整新如舊,古跡活化項目的規(guī)劃思想是保存歷史,見證歷史的更迭；新舊建筑融合,讓歷史煥發(fā)活力;項目前身是由5幢建筑組成,包括前水警總部主樓、馬廄、時間球塔、九龍消防局及九龍消防局宿舍,建筑以維多利亞式設(shè)計為主,充滿殖民地色彩;李嘉誠旗下的長實于03年獲得發(fā)展權(quán)后,耗資逾10億港元,邀請不同范疇的專家如建筑師、歷史建筑物保育專家、專業(yè)設(shè)計師、樹木專家、園藝師等,盡力參照主樓維多利亞式建筑的特色來設(shè)計新翼部分,務(wù)求令新舊建筑融合;在保護方面,從前的防空洞、時間球塔等已作復(fù)修,讓市民可一睹古物古跡的舊貌;業(yè)態(tài)規(guī)劃：酒店餐飲及鐘表珠寶為主,服裝精品為補充,準入門檻高,均為國際品牌在項目業(yè)態(tài)選擇上,租戶組合中鐘表珠寶占34%、服裝精品占16%、酒店、餐飲及相關(guān)設(shè)施占50%;以百年名店伴百年建筑為主題思想,因此所有商戶均為世界知名品牌,云集多家國際級品牌珠寶、世界名表、著名時裝設(shè)計品牌、高級精品;國際級名牌包括卡地亞、Tiffany&Co、萬寶龍、Piaget、VanCleef&Arpels、IWC、DeBeers、勞力士、英皇鐘表珠寶、溥儀眼鏡及上海灘等已進駐商場,其中不少世界級品牌與「1881Heritage」一樣,已擁有逾百年歷史;另外,「1881Heritage」內(nèi)亦有多家高級食府及古跡酒店HullettHouse,提供各地特色美食;百年經(jīng)典建筑與品牌名店、時尚食府、古跡酒店融匯而成,「1881Heritage」已成為香港集文化旅游與購物消閑的新地標;依托商業(yè)中心發(fā)展模式小結(jié)無論是上海新天地,還是香港的1881Heritage,一個“成功”的商業(yè)地產(chǎn)案例正魅力無窮地吸引著眾多追隨者的目光,衍生出無數(shù)個城市的無數(shù)個關(guān)于城市人文氣質(zhì)和商業(yè)地產(chǎn)的夢想;“新天地”正借機開創(chuàng)了新的商業(yè)模式,作為一種理想的既保留城市人文氣質(zhì)又宣揚繁華物質(zhì)文明的案例,“新天地”已經(jīng)成為一種時尚的符號象征;但是“新天地”這樣的案例卻不適宜大規(guī)模盲目復(fù)制;首先,上?！靶绿斓亍睂儆谏虾５狞S金地段,本身地價就很昂貴;瑞安集團還要保持老上海風(fēng)情,把占地3萬多平方米的舊石庫門建筑群改造為上海新天地,造價更是不菲;比如為了保持石庫門建筑的原貌,需要從德國進口昂貴的防潮藥水,注射進石庫門墻體；比如石庫門舊房沒有地下排污管、煤氣管等基礎(chǔ)設(shè)施,新天地的每幢樓都要挖地數(shù)米,鋪設(shè)下水、電、煤氣管道,通信電纜,污水處理,消防系統(tǒng);這比蓋新樓的成本還要高很多;地價、成本之外,“新天地”從商業(yè)上獲得的收入其實有限,其商業(yè)養(yǎng)活后,周邊身價倍增的住宅開發(fā)為企業(yè)收益貢獻重大;其次,新天地為吸引優(yōu)秀商家進駐,不惜降低租金的要求,引進大量的優(yōu)秀商戶,聚集起了全中國矚目的商業(yè)人氣,但是項目本身沒有達到直接盈利階段前都是還在賠本賺吆喝,這對背后運作的開發(fā)商的資金要求較高;雖然瑞安可以新天地形象使地區(qū)地價升值,使得企業(yè)后續(xù)開發(fā)的物業(yè)身價倍增,但前提是開發(fā)商的前期真金白銀實實在在的資本投入和較長投資回報期的預(yù)期等待,對于想靠營造一個類似于”新天地“的商業(yè)地產(chǎn)直接獲得成功的城市或者開發(fā)商而言,必然要有長遠的戰(zhàn)略眼光,愿意而且有足夠的實力支撐起這樣的商業(yè)項目;正在不斷涌現(xiàn)出的“新一代”的“新天地們”,還是不可盲目照搬復(fù)制;依托旅游資源發(fā)展模式案例分析——成都錦里、文殊坊、寬窄巷子比較項目概況及開發(fā)內(nèi)容錦里錦里古街由舊民房改造而來,與三國圣地成都武侯祠東側(cè)一墻之隔,古街呈南北走向,蜿蜒曲折近400米,街道不寬,悠長而曲折；建筑面積6520平方米,高低錯落,層高只有一二層,一黑、白、灰為主色調(diào)；青磚鋪地,尤顯古樸、典雅;項目民俗文化街與武侯祠博物館一體規(guī)劃,以蜀漢三國文化為背景,川西民風(fēng)民俗為內(nèi)涵．明清建筑風(fēng)貌為外表,并融入當下時尚生活元素,將歷史與現(xiàn)代有機融合,創(chuàng)造了嶄新的休閑、體驗、互動式旅游形態(tài),形成了一條體現(xiàn)成都特有休閑文化氛圍的旅游休閑街區(qū);文殊坊文殊坊位于文殊院歷史文化保護區(qū)內(nèi),與千年古寺文殊院僅一墻之隔;目前已完成的一期工程包含成都會館和成都廟街兩大部分;街區(qū)以佛禪文化、民俗文化為主題．傳統(tǒng)川西街院建筑群為載體,力圖保留老成都人文歷史精髓;規(guī)劃提出了打造以文化休閑旅游為主的城市“游憩商務(wù)區(qū)”RSD;與其南側(cè)的城市中心商務(wù)區(qū)CBD相融合的想法,嘗試區(qū)別于成都已有的武侯祠、杜甫草堂等純歷史文化旅游景點,而以古建筑、古遺跡、民俗景觀為核心,開展可參與的現(xiàn)代體驗式旅游;寬窄巷子由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的老式街道及四合院落群組成,是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一,是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遺存,也是北方胡同文化和建筑風(fēng)格在南方的“孤本”;按規(guī)劃,控制面積為479畝,核心保護區(qū)108畝,以“修舊如舊、保護為主”,“原址原貌、落架重修”為規(guī)劃思路;項目空間規(guī)劃比較錦里的規(guī)劃布局特點作為歷史古街的縮影,錦里的空間格局相對簡單：臨街建筑圍合成2-4m寬的線型空間;街道從入口處由南至北延伸;在中部集散廣場處分為平行兩路,于街區(qū)北端交匯,形成套索狀的總體平面;為了營造古時街道尺度宜人的親切感;臨街建筑以二層居多,呈現(xiàn)出統(tǒng)一的川西風(fēng)格,以灰、白為主色調(diào),選用薄片青磚砌墻;木料裝飾門窗,配以小青瓦和白石灰勾縫．運用馬頭墻、歇山頂、飛檐角、二樓飄廊、木板墻裙等語匯真實地再現(xiàn)了成都明清時期的古樸建筑風(fēng)貌;與武侯祠博物館及園林取得了和諧的統(tǒng)一;文殊坊的規(guī)劃布局特點文殊坊規(guī)模較大,由新老建筑、院落和街道共同組成;其街巷格局比錦里復(fù)雜得多,空間變化也更為豐富;街區(qū)北部保留的成都會館經(jīng)修復(fù)和改遷;形成了平行二合院、三合院、四合院、L形拐尺和大院套小院等傳統(tǒng)形式院落;通過2—3m尺度宜人的道路縱橫相聯(lián)、院院相接：南部新建的成都廟街采用丁字型街道組織方式;形成富有趣味的轉(zhuǎn)角空間,不同形態(tài)、功能的節(jié)點由4—6m寬的道路串聯(lián);南北結(jié)合重現(xiàn)了老成都“九街十廟、庭院藝坊”的街坊結(jié)構(gòu),塑造出走大街一穿小巷一進院落一上堂屋一入居室的空間序列體驗;但兩大區(qū)域之間寬達12m的主要道路顯得尺度過大,削弱了空間的圍合感,且因人車混行,在造成交通混亂的同時也阻礙了南北兩區(qū)的緊密聯(lián)系;在建筑風(fēng)貌方面,文殊坊同樣保持了川西民居小巧親切的體量,采用穿斗結(jié)構(gòu),深色柱梁粉白墻;風(fēng)格統(tǒng)一、古色古香;建筑細部的刻畫尤為精致：線條簡潔流暢的的磉蹬、挑枋、撐弓、掛落;精雕細刻的照面枋、連珠板、拴馬樁、抱鼓石,各式鏤花門窗、屋脊裝飾等等,給人留下了深刻的印象;寬窄巷子的規(guī)劃布局特點有著“千年少城”最后遺存之稱的寬窄巷子是古代城池和兵營格局的完美結(jié)合,有中軸線和城墻;為我國極罕見的特殊形態(tài)的城中城;寬、窄、井巷子三條老街寬4—6m,形成東西向主軸,33條l一2m的南北向胡同沿其次第排列,形成極具特色的魚脊骨形道路結(jié)構(gòu);改造后在街區(qū)東西兩端新增的入口節(jié)點增強了區(qū)域的可識別性和吸引力,豐富多變的庭院與街道結(jié)合呈現(xiàn)出以線串點的總體空間結(jié)構(gòu),營造出休閑、愜意的歷史文化氛圍;改造后的寬窄巷子內(nèi)部新舊建筑混雜,約有20％的老建筑得以保留,40％進行更新,其余40％均為新建;保留建筑為明清時代所建,多屬合院式;青磚墻、高門樓、花墻裙,既體現(xiàn)了南方川西民居的的特色,也包含了北方滿蒙文化的內(nèi)涵;新建建筑以青磚、灰瓦、棕木為主要材料;在總體上呼應(yīng)了原有老建筑的特色：但有部分店鋪出于商業(yè)需要設(shè)置了大面積的落地玻璃窗和鋼結(jié)構(gòu)支撐,雖然具有現(xiàn)代感,但在清雅、淳樸的民居風(fēng)貌中稍顯突兀;錦里的空間布局文殊坊的空間布局寬窄巷的空間布局社會、經(jīng)濟效益分析錦里于2004年lO月正式開放的錦里,是成都首個古街旅游項目,創(chuàng)造了獨具特色的文化旅游產(chǎn)業(yè)“四川模式”,被評選為全國文化產(chǎn)業(yè)示范基地和全國十大商業(yè)步行街;據(jù)2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,錦里在不到兩年的時間內(nèi)接待游客近1000萬人次,銷售額3000余萬元,統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)平臺讓進駐的商家收益頗豐,擴展的文化氛嗣使周邊商業(yè)樓盤價格一路攀升,對城市經(jīng)濟發(fā)展的促進不言而喻；而民間工藝、習(xí)俗等活動項目的開展與武侯祠互為功能補充;復(fù)原、強化了三國古蜀文化,把非物質(zhì)文化遺產(chǎn)融入現(xiàn)代生活;作為成都獨有的地域資源,弘揚了民族傳統(tǒng)文化,提升了城市整體形象,實現(xiàn)了社會、經(jīng)濟效益的3開發(fā)模式與規(guī)劃方法思考的雙贏;文殊院2006年10月,文殊院歷史文化保護區(qū)內(nèi)的商業(yè)街區(qū)文殊坊建成并開始運營;客觀地說,文殊坊在歷史底蘊、投入資金和建造規(guī)模方面都具有趕超錦里的優(yōu)勢,然而其文化主題定位和活動項目設(shè)置卻模仿錦里,沒有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求,以至沒有達到預(yù)期的開發(fā)效果;除去剛開街時和節(jié)假日,每日一兩千人流量使占地30余公頃的街區(qū)顯得空曠、冷清,旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展受到很大限制；而與文殊院缺乏緊密聯(lián)系、對佛禪文化沒有充分強調(diào)義使文殊坊的自身特色不夠鮮明,不具備足夠影響力以擔(dān)當城市核心游憩區(qū)的重任;寬窄巷子同屬三大歷史文化保護區(qū)的寬窄巷子,將其街區(qū)開放時間定在了中國文化遺產(chǎn)日,并作為2008年5·12震后四川推出的首個旅游新景點,引發(fā)了極高的社會關(guān)注;吸引了大量游人到訪,對恢復(fù)四JlI旅游的信心、重振四川旅游形象起到了積極的作用;由于引入了時尚生活的主題概念,寬窄巷子的招商項目中外資所占比例達到了10％,已簽約的豪華酒店也將投入運營;這樣的商業(yè)定位和操作手法無疑改變了該歷史街區(qū)的使用人群,使其變?yōu)槌鞘懈邇r地段內(nèi)的高檔消費區(qū);雖然通過大量外來游客和本地精英階層的消費實現(xiàn)了較好的經(jīng)濟效益．但對過去來此地享受休閑、市井文化的普通百姓來說,卻是一種權(quán)利的剝奪和記憶的中斷,社會效益并不積極;三處歷史街區(qū)對比及總結(jié)三處歷史街區(qū)構(gòu)成要素比較分析街區(qū)構(gòu)成要素錦里文殊坊寬窄巷文化特色三國古蜀文化佛禪、民俗文化休閑、市井文化活動項目民間工藝、游戲、特色飲食、灑吧休閑民間工藝、民俗演出、商業(yè)活動、特色飲食,酒吧休閑飲民俗體驗、住宿,西式餐飲,酒吧休閑空間環(huán)境街巷格局線型的街道空間道、院結(jié)合的街坊肌理魚骨狀的道路結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)貌體現(xiàn)古樸民風(fēng)凸顯典雅、精致的群體風(fēng)貌傳統(tǒng)中透露出現(xiàn)代氣息成都三大歷史文化保護區(qū)的改造工程已經(jīng)完成,其間對歷史街區(qū)的開發(fā)模式進行了很多探討,取得了一定成效,但在諸多方面還有不成熟之處;無論是神形兼?zhèn)洹钡腻\里,還是“有形無神”的文殊坊,抑或神形俱失”的寬窄巷子,操作方法都過于強調(diào)商業(yè)效益和土地價值,對街區(qū)歷史文化內(nèi)涵的挖掘與持續(xù)保存缺乏有效的途徑,相應(yīng)的規(guī)劃方法也停留在物質(zhì)層面,沒有系統(tǒng)和前瞻性的思維;城市有其生長發(fā)展的規(guī)律,雖然土地價值要提升,功能要趨向多樣化,但對歷史街區(qū)的文化資源開發(fā)要有長久而富有遠見的計劃,應(yīng)當意識到對于類似寬窄巷子這樣有足夠活力自發(fā)生長、有機更新的舊城區(qū)域,不一定要迫切地進行改造、引入商業(yè),提高公眾參與程度和發(fā)揮民間機構(gòu)的作用往往更能滿足改善街區(qū)條件的需求、實現(xiàn)最原生態(tài)的保護;對于需要依靠商業(yè)開發(fā)復(fù)興的歷史街區(qū),尊重文化特色、延續(xù)歷史文脈是改造應(yīng)遵循的基本思想,是遺產(chǎn)保護利用的靈魂本質(zhì);老街區(qū)改造后的項目商業(yè)運營模式分析在街區(qū)的商業(yè)運營管理中,需要明確一個商業(yè)運營機構(gòu)主體,商業(yè)運營機構(gòu)的設(shè)立主要有政府主導(dǎo)及專業(yè)公司兩種模式,市面成功項目運營多聘請專業(yè)商業(yè)管理公司負責(zé);

老街區(qū)商業(yè)改造項目運營管理模式比較管理主體政府主導(dǎo)管理專業(yè)商業(yè)公司管理特點管理費用低,行政手段管理費用高,經(jīng)濟手段盈利狀況一般需政府補貼,才能保持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營保證一定的利潤水平下,物業(yè)出租率高、升值快設(shè)備管理特點設(shè)備維護缺乏計劃性,事故驅(qū)動型定期維護設(shè)備,預(yù)防性維護與維修成本控制成本控制無序,造成較大的浪費有效的成本控制,保持合理的利潤空間商家□關(guān)注管理費用□對商業(yè)街的物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營的關(guān)系不敏感□看重商業(yè)經(jīng)營的利益□希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理□可以承受較高的管理費用對商業(yè)的影響物業(yè)管理的水平依賴于政府管理能力,商業(yè)經(jīng)營狀況波動比較大□營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境□提升商業(yè)價值無論是基于行政手段的政府主導(dǎo)管理模式還是以經(jīng)濟手段為主的專業(yè)商業(yè)公司管理模式,通過對成功的歷史文化街區(qū)的研究,統(tǒng)一運營管理均為此類項目商業(yè)改造成功的保證;具體而言,統(tǒng)一運營管理的基本內(nèi)容體系及優(yōu)勢如下：統(tǒng)一招商管理：要求招商的品牌審核管理和完善租約管理;統(tǒng)一服務(wù)管理：有利于經(jīng)營者間協(xié)調(diào)和合作,由管理委員會主導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督租戶的經(jīng)營活動,保證商業(yè)搞笑運轉(zhuǎn);統(tǒng)一物業(yè)管理：有助于建筑空間的維護和保養(yǎng);統(tǒng)一營銷管理：有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益,避免惡性競爭;另外,建立統(tǒng)一經(jīng)營管理的體系的基本前提是實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離,即兩權(quán)分離,而根據(jù)國內(nèi)歷史文化街區(qū)的實踐,兩權(quán)分離實施模式主要有三種：比較項目股份公司制收購所有政府返祖制操作方式產(chǎn)權(quán)所有人易產(chǎn)權(quán)作價入股成立股份公司,市場化運作政府收購商業(yè)所有權(quán),成立管理公司或委托管理公司進行運營管理政府約定租金收購經(jīng)營權(quán),委托商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招商和運營管理產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散實現(xiàn)條件80%以上產(chǎn)權(quán)人入股合理的股權(quán)、分配制度80%以上產(chǎn)權(quán)收購合理的補償標準80%以上的經(jīng)營權(quán)收購政府給予租金收益保證政府職責(zé)□政府前期宣傳引導(dǎo)；□政府協(xié)助股份公司成立；□提供政策保障；□指導(dǎo)經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種；□政府擁有所有權(quán)□對街區(qū)的運營給予指導(dǎo)、控制□政府與產(chǎn)權(quán)人的租約關(guān)系；□對街區(qū)的運營給予指導(dǎo)、控制

總結(jié)部分通過案例研究,成功商業(yè)改造的城市老街區(qū)不僅具有悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位,而且有獨特的商業(yè)定位、充滿活力的人文生態(tài)環(huán)境和良好的經(jīng)營管理模式;換言之,即既需歷史文化內(nèi)涵及傳統(tǒng)商脈根基,又需后天注入科學(xué)的經(jīng)營管理模式及業(yè)態(tài)組合;老街區(qū)商業(yè)改造項目成功要素總結(jié)硬件因素豐富的歷史文化內(nèi)涵悠久的歷史：歷史上繁榮,且延續(xù)到近代文物古跡：具有名人、名事件等歷史古跡寶貴的文化遺產(chǎn)：建筑反映某一時代特征獨特的建筑格局、風(fēng)格具有歷史性的地方傳統(tǒng)建筑以及歌劇優(yōu)越的區(qū)位位于城市中心或鄰近強勢旅游資源悠久的商脈從古代以來就是城市