生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)可行性研究報告

四川大自然生態(tài)發(fā)展有限公司內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)建設項目可行性研究報告二0—一年四月編制內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告I 11.1項目背景 11.1.1項目名稱 11.1.2項目承辦單位 11.1.3項目擬建地址、地點 11.1.4項目建設規(guī)模與目標 11.1.5項目投資資金及效益情況 21.1.6承擔可行性研究工作的單位 31.2研究工作概況 31.3編制依據(jù) 41.4可行性研究結論 52項目背景、市場預測與分析 72.1項目背景 72.1.1政策背景 72.1.2項目建設的重要性和必要性 2.1.3項目的由來 2.2項目市場預測與分析 2.2.1養(yǎng)老產業(yè)背景 2.2.2國內外養(yǎng)老產業(yè)模式 2.2.3生態(tài)旅游概述 內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告Ⅱ2.2.4現(xiàn)有基本游客結構 2.2.5市場趨勢分析 2.2.6項目建成時市場容量與游客結構 2.3項目發(fā)展優(yōu)勢 2.3.1獨特的市場賣點 2.3.3政府的大力支持 2.4投資必要性 3建設項目選址 3.1場址位置 3.2項目區(qū)的建設條件 3.2.1項目區(qū)地理位置 3.2.3社會經濟狀況 3.2.4交通運輸情況 3.3項目選址意見 4.1項目建設總體方案 4.2項目定位、建設理念及目標 4.3.1總平面布置方案 內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告Ⅲ4.3.2占地面積及分析 4.4.1主體工程建設 4.4.2配套工程建設 4.4.3工程建設投資估算 5.1項目主要污染源和污染物評價分析 5.1.1項目建設期主要污染源及污染物影響分析 5.1.2項目運行期主要污染源及污染物影響分析 5.3.2運行期環(huán)境保護措施 5.3.4節(jié)水措施 5.3.5消防工程 6項目的組織管理和勞動定員 6.1工程項目管理 6.3人力資源 6.4員工培訓 內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告6.5管理機構和設置 6.6勞動定員 7.2進度計劃 8項目投資估算和資金籌措 8.1投資估算依據(jù)及范圍 8.2項目總投資估算 8.3資金來源及資金籌措 8.3.1資金來源 8.3.2資金籌措方案 8.4資金使用和管理 8.5投資使用計劃 9項目招標 9.1項目招標范圍 9.2招標單位資質要求 9.3發(fā)包方式 9.4項目招標的組織形式 9.6評標組織、原則及評標 10項目經濟評價 V 10.2.1銷售(營業(yè))收入 10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加 12.1政策風險 12.5經營風險 內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告13.2建議 14.1.1企業(yè)組織機構代碼 14.1.2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 14.1.4項目土地租賃合同 14.1.5項目用地、用水、用電、用氣等的批復、協(xié)議和證明 14.1.6項目主辦單位提供的其他相關資料 14.2.1項目地理位置圖 14.2.2項目總體規(guī)劃平面布置圖 14.2.3項目建設部分效果圖 內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告1內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告2一期工程占地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840m2,建設周期占地130畝，投資1.1億，建設周期兩年，主要用于項目擴建，主要內容項目總投資約人民幣1.5億元。三年內全部建設完成。項目建成后總產值為4577.44萬元/年，實現(xiàn)利稅1185.33萬元/年，解決就業(yè)人口100-150人。根據(jù)該項目投資成本所需要的時間及預計凈利率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為3.85年，投資回收率在20%序號單位數(shù)量評價標準是否可行1建設規(guī)模占地面積畝建筑規(guī)模2公司定員人管理人員人技術人員和工人人3經濟指標內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告3總投資億元年均銷售收入萬元年均總本本費用萬元年均銷售稅金及附加萬元年均利潤總額萬元年均所得稅萬元年均凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%財務內部收益率%是財務凈現(xiàn)值(I=12%)是全部投資回收期年是盈虧平衡點%1.2研究工作概況景資料的基礎上，認真分析和理解了本工程的技術基礎資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術人員赴現(xiàn)場開展實地調查、數(shù)據(jù)收集等工作。內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告4(6)財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收問題的(7)中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范》;(8)內江市城市總體規(guī)劃(1996—2020年);(9)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《2009年國家旅游綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目申報指南》(10)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《關于2009年產業(yè)化經營種植基礎項目實行財政補貼的意見》(11)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的((2009年國家旅游綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目可行性研究報告編寫參考大綱》(12)財政部印發(fā)的《國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》(13)《省國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠景目標綱要》(14)《國家旅游綜合開發(fā)項目建設試行標準》【(94)國農綜字第28(15)發(fā)改部門或主管部門批復的項目建議書內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告5(16)企業(yè)提供的相關技術資料(17)企業(yè)提供的相關協(xié)議、資質、證書本項目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護性開發(fā)為基本原則，項目從規(guī)劃建設、投資規(guī)模到經營管理均切實可行，抗市場風險能內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告6內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告72項目背景、市場預測與分析據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1.43億，超過了總人口的11%。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2.48億，2050年將達4.37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31.2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告8(2)2006年6月，國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革(3)全國老齡委聯(lián)合民政部等國家士部委發(fā)文《關于全面推進9準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生態(tài)休閑度假項目政策背景(1)國家相關政策2001年，國務院出臺《關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》(國發(fā) (2001)9號),明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。2003年，中共中央、國務院出臺了《關于加快林業(yè)發(fā)展的決定》(中發(fā)〔2003〕9號),提出要加確定1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”,各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。2005年6月，國家旅游局、國家計財發(fā)〔2005〕5號),提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強調要進一步加快生態(tài)旅游標準和規(guī)范的制定工作。2006年8場會”,進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展。特內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告業(yè)區(qū))簽署了共建無障礙旅游區(qū)等協(xié)議。(1)解決老齡化社會問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上 (60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%,即每4個人中就有一位老年人；又預測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億(占總人口的7.3%)增加到2050年的3.34億(占總人口的22.6%),我國已成為老齡化速度最快，老年人口的一個嚴峻問題。內江市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建該(2)緩解獨身子女壓力(3)構建和諧社會的需要(4)加快內江市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設的重要性和必要性(1)是促進區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。(2)項目建設是適應川南、內江市旅游產業(yè)發(fā)展的需要(3)推進城-郊休閑旅游市場互動，促進城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展(4)項目建設是適應加快內江市旅游經濟發(fā)展和產業(yè)結構調整的需要內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告構單一，第三產業(yè)比重僅占34.5%,遠遠落后于周邊地區(qū)，旅游接待總量偏低，以2008年為例，旅游人次僅為47.3萬人次。而旅游產業(yè)作為第三(5)項目建設是進一步保護旅游資源的需要(6)在旅游空間布局上，構建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(7)旅游業(yè)發(fā)展促進社會主義新農村建設人均收入達到3850元(2010年農民人均2097元),增收任務重；20102.1.3項目的由來大佛；17處國家4A級風景區(qū)，16處國家重點風景名勝區(qū)，15處世界級中的精品。從省統(tǒng)計局獲悉，2010年8月份四川省實現(xiàn)社會消費品零售總額220.7億元，比上年同月增長13.7%,比上月的增幅提高1.3個百分點。1-8月的社會消費品零售總額實現(xiàn)1755.7億元，同比增長13.8%。旅游總收入495.6億元，同比增長23.6%,接待總旅客9445.1萬人次，同比增長21.0%(2005年數(shù)據(jù))。所以在四川發(fā)展旅游生態(tài)旅游勢在必行。內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告元/年，解決當?shù)鼐蜆I(yè)人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就業(yè)2.2項目市場預測與分析據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1.43億，超過了總人口的11%。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2.48億，2050年將達4.37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31.2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總人口比例10%,或65歲以上人口占總90年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%。內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(1)老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1/5,是亞洲老年人口的1/2。(2)老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總人口的30%。該過程發(fā)達國家用了100年。(3)高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總人口的9.7%,而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之(1)歷史欠帳較多。在計劃經濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，(2)“未富先老”,人口老齡化與社會經濟發(fā)展水平不相適應。歐美(3)家庭養(yǎng)老負擔加重。生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭(4)目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配。中國的傳統(tǒng)文化決定了單純2.2.2國內外養(yǎng)老產業(yè)模式(1)英國老年社區(qū)織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區(qū)劃分，是集合了(2)丹麥老年住宅特點：環(huán)境優(yōu)美，設計精當鄉(xiāng)村城市——田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野(3)德國的養(yǎng)老社區(qū)特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結合2、先進的國外養(yǎng)老模式人口老齡化是社會經濟發(fā)展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發(fā)達國由于有經濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為(1)國外養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總人口的18%,75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”,如貝紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢?從20世紀90年代開始，第一，生活照料(飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等)。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質支援(提供食物、安裝設施、減免稅收等)。如，地方第三，心理支持(治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等)。如，保健醫(yī)生第四，整體關懷(改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等)。如，社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內(2)其他養(yǎng)老模式哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。際大公司已經嗅到了世界養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資 歐洲養(yǎng)老產業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊(7917美元),但仍客源不斷，經營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經上升了32%。獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所掌產業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務產業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有1000老人提供居家養(yǎng)老服務，近8年內上升了23%。在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構養(yǎng)老院的只有20%,其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風景內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3,的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總人口的17.5%。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告3、我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式(1)家庭養(yǎng)老但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會(2)機構養(yǎng)老機構養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫(yī)院等等)將老人集中起來，進行全方位的照顧。正構約有100家。這些養(yǎng)老機構可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構，知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%,目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相(3)社區(qū)居家養(yǎng)老生態(tài)旅游是從20世紀90年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告2.2.4現(xiàn)有基本游客結構中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，2.2.6項目建成時市場容量與游客結構該項目透過旅游市場的市場分析認為，當今我國的旅游市場，多數(shù)是增量不增長、缺乏可持續(xù)性的能動性深度開發(fā)，絕大部分以單一的人為風景或突發(fā)奇想的運作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經濟要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得無人問津的、增量不增長的“泡沫經濟”怪圈，任何一個景區(qū)或行政區(qū)打造的旅游經濟，都很難形成可持續(xù)發(fā)展后勁。究其緣故：旅游實在是缺乏文化或消費需求內容；缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發(fā)思想，這不得不說是多年來旅游開發(fā)層面的斷層或盲點。該項目根據(jù)現(xiàn)在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達到休閑、避暑與自然生態(tài)有機的結合，最終形成社會與經濟效益共同繁榮的良好局面。1、游客性別構成1。其特性在于遠高于全國平均出游性別比(1.27:1),這在四川生態(tài)旅游中具有普遍性。2、游客年齡構成本項目建成后游客的年齡構成的特點在于25~35、36~45、46~60三個年齡段的游客比重明顯大于其他年齡段的游客，反映生態(tài)休閑主要目標客源市場為中老年城市居民，這部分居民有相對固定的休假時間，且收入相對穩(wěn)定，具有較強的消費能力。3、游客職業(yè)與學歷構成旅游者職業(yè)與學歷構成是旅游決策動機的直接體現(xiàn)，反映了旅游者對旅游地環(huán)境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業(yè)、文化社會階層化差異。該項目游客職業(yè)構成的特點是離退休人員及商務成功人士占有的份額較高。游客職業(yè)構成的職業(yè)眾性特征明顯，在九個職業(yè)類型中，公務員、企事業(yè)管理者、文教科技人員及學生等四類分別占20.41%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客總數(shù)的7成以上(73.47%)。工人以及包括軍人在內的其他自由型職業(yè)也有一定比例(分別占9.52%和8.44%)。服務銷售商貿人員等所占比例極低(分別為3.40%、3.06%及其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優(yōu)勢(>90%)。顯然，游客的學歷構成與相應類型生態(tài)休閑游客的職業(yè)構成是吻合的。4、游客收入構成居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項目游客以中高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。進一步統(tǒng)計表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要為大空2.3項目發(fā)展優(yōu)勢2.3.1獨特的市場賣點生態(tài)養(yǎng)身休閑旅游在我國剛剛進入發(fā)展階段，是一個非常有前途、充滿潛力和機遇的發(fā)展方向，存在著巨大的市場潛力。本項目巧妙的將“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”合二為一，相互促進。1、高級養(yǎng)老院按照國際公認的標準，當一個國家60周歲及以上的人口占到總人口數(shù)10%的時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這個標準來算，(1)打造高檔養(yǎng)身條件，營造“享受型”生態(tài)養(yǎng)身氛圍。建設高檔養(yǎng)老院的外觀可讓人感覺生氣勃勃，本項目有如五星級酒店一般裝修設內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告提供客源提供客源運營單元提供客源提供賣點(1)生態(tài)度假區(qū)運營單元：依靠原生態(tài)農家樂特性(住高檔農家別內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告?zhèn)€會員服務體系，把那些有傾向回歸農田、體驗農耕的顧客發(fā)展成生態(tài)農場運營單元的會員。(3)民俗文化生產單元：在兩個單元運轉的同時需要做好民俗文化的宣傳和建設，即建設民俗文化生產單元，定期開展文化節(jié)，如內江民俗賞花節(jié)、農場春耕文化、農場秋收文化等，主要體現(xiàn)天人合一的意境!項目由高級養(yǎng)老院和生態(tài)度假區(qū)兩部分構成，兩者在空間上保持一定的獨立性，同時在經營理念上保持統(tǒng)一性，相互促進，從而實現(xiàn)項目的綜2.3.2資源優(yōu)勢項目所在地坐擁沱江，背靠丘陵，擁有豐富的水域景觀資源，同時，高峰寺、靜寧寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云頂寨等，以原有旅游景點為動力，可明顯帶動本項目的發(fā)展。因此，該項目自然資源和旅游資源優(yōu)勢明顯，項目前景看好。內江市委市政府著力打造川南城市群中心城市，成渝經濟區(qū)新高地，力爭三年，確保五年，城市面積及GDP翻一番，每年有新變化，三年上大臺階。2009年GDP成功超越自貢市，2011年將繼續(xù)加大招商力度，深入開發(fā)合作項目，大力謀求發(fā)展，力爭GDP超越瀘州市。2010年內江市四川西南再生資源產業(yè)園區(qū)被選入全國首批七個示范內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告因而必須通過培育和建立可持續(xù)產業(yè)來保證市域國民經濟的長期穩(wěn)2.4投資必要性內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告3建設項目選址項目總占地面積約200畝，其中，一期占地70畝，二期占地130畝。3.2項目區(qū)的建設條件內江市，丘陵為主，東南、西南面有低山環(huán)繞。海拔在350~450米間的丘陵約占90%.地質構造屬新華夏系沉降帶的一部分，褶斷規(guī)模小。內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告-28℃,一月均溫6℃-8℃,七月均溫26℃-28℃,最高氣溫可達41℃,最低氣溫—5.4℃,活動積溫5598℃左右。年雨量的60%,高溫期與多雨季基本一致，春季約占17%,冬季僅占4%。灘沱相間，蜿蜒曲折，常年平均流量為375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降4.5%,水能蘊藏量有14.5萬千瓦可供開發(fā).較大支流有資市區(qū)河段，河谷寬400m-500m,水面寬200m-400m,河流平均比降0.4%,多年平均流量317m3/s,年徑流量100億m3,年徑流量變差系數(shù) 大清流河發(fā)源于安岳縣新民鄉(xiāng)唐石壩，全長122km,在大河口注入沱江，億m3;小清流河發(fā)源于安岳縣南熏鄉(xiāng)，全長56km,在高寺山下注入沱江，市區(qū)河段9km,為常年性支流。沱江東岸除大小清流河外，尚有稗內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告植面積為143萬余畝；其次是玉米、紅苕和小麥內江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告造帶上，已探明的儲量達600多億立方米。砂金則產于沱江河床沿線的水泥路。建成一座220kV變電站和兩座110kV變電站，供電能力達44.萬kVA,水電資源豐富，有一座裝機容量達1.8萬千瓦的110kV電壓等級4、旅游資源內江現(xiàn)有旅游景區(qū)28處，旅游景點180多處。其中資重龍山——白喚魚池，隆昌大洞坎(又名鵝洞飛泉)的瀑布等聞名遐邇的天然景點。葫中五皇廟附近發(fā)掘的154個恐龍腳印化石等均具很高的考古、研究價值。132條鄉(xiāng)道公路縱橫交錯于全市112個鎮(zhèn)(鄉(xiāng));內河航道現(xiàn)有10條，通航里程達416公里，有74個鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水路。內河航運以沱江為主，沱江自內江市境內有成渝線、內昆線、隆瀘線、資威線四段計營運里程1千米，火車站19個。成渝線西起成都，東達重慶，全程505.06千米。自境內全長119.062千米。內江至昆明鐵路自成渝線內江站重慶端道岔 (220.34千米)接軌引出。境內長22.275千米，設內江南站、凌家場站。資威線自成渝線資中站重慶端道岔(190.376千米)接軌引出，經宋家鋪抵威遠縣坭河。正線長29.3千米，站線長2.7千米。建橋梁3座，隧道1個，涵洞65道。目前正在建設的成渝客運專線縱貫內江全境，設計時速350公里，內江境內設資中北、內江北、隆昌北三站，其中內江北站為成劃修建綿(陽)遂(寧)資(陽)內(江)自(貢)宜(賓)和內瀘(州)有成自瀘高速公路、內遂(寧)高速公路(在建),內威高速公路、資威快速通道(規(guī)劃中),成(成都)廣(廣州)公路、川鄂(湖北)公路、每20分鐘一班，票價為50元左右。年5月開工修建，到今年7月21日竣工。新建成的碼頭既方便了當?shù)厥袃冉猩鷳B(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目圖3-1項目所在地理位置及交通圖3.3項目選址意見選場址具備發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假區(qū)的各項條件，可以選擇。4項目總體方案設計地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840m2,建設周期一年，主(1)主題定位(2)市場定位(3)功能定位(4)檔次定位老(含食宿、養(yǎng)身保健等);(2)生態(tài)休閑度假(含高端度假消費、散客4.3總平面布置類型面積(m2)所占比例(%)備注老年標準公寓醫(yī)療康復中心高檔四合院公寓豪華貴賓公寓臨江娛樂室餐廳茶坊活動健身室廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場利用空閑地總有效面積4.4工程建設方案1、養(yǎng)生公寓養(yǎng)身公寓以沱江水為環(huán)境背景，建設舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑密度低，容積率為1.5左右。采用層聯(lián)體別墅、四合內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告豪華貴賓公寓3棟，每棟建筑面積約120m2;共計360m2。充分利用沱兩個相對獨立的四合院，每個庭院17個房間，每間約20m2,共計約800寓分兩棟，每棟6層樓，每間約22m2,共計98間，約7000m2。(1)養(yǎng)生餐廳(2)休閑茶坊(3)臨江娛樂室(4)活動健身室(5)廚房、食堂(6)戶外庭院、綠化(7)停車場約1000m2,可同時容納100輛以上的游客車輛。內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告4.4.2配套工程建設工程分類項目名稱建設內容輔助工程給水給水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供電用電設備均為二級負荷供氣天然氣管道從市政天然氣干道就近引入，在管道入口處設控制閥沼氣池4.4.3工程建設投資估算內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告編號工程或費用名稱建安工程費設備購置費其他費用投資合計1老年標準公寓2醫(yī)療康復中心3高檔四合院公寓4豪華貴賓公寓5臨江娛樂室6餐廳7茶坊8活動健身室9廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場圍墻二期工程(一期配套擴建、醫(yī)療服務、苗圃工程建設其他配套(配電、安全、消防等)合計內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(1)施工期平均施工人員50人，用水定額0.03m3/d,年用水850m3/物為COD、NH?-N。類比資料可知，廢水中的COD.為25mg/L,NH?-N內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(2)廢氣：廢氣污染主要來源于施工機械及運輸車輛排放的尾(1)固定噪聲源內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(2)流動噪聲源表5-1交通運輸車輛噪聲單位：dB(A)運輸內容車輛類型噪聲級土石方階段土方運輸大型載重車結構階段商品混凝土等混凝土罐車、載重車(1)施工對植被的影響(2)施工對水土流失的影響(3)施工對土壤環(huán)境的影響生的餐飲污水和生活污水。項目旺季為6~9月，平均日接待量為500人，NH?-N,各污染物排放量為COD.產生量8760kg/a;NH?-N產生量876kg/a;內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(1)廚房油煙凈化設施最低去除率85%。(2)汽車尾氣量200輛，泊位時行駛時間為2分鐘，生態(tài)園內道路上平均耗時4分鐘。汽車尾氣各污染物濃度見表5-2,汽車尾氣排放源強計算結果見表5-3。污染物單位怠速正常行駛備注%2容積比容積比容積比表5-3汽車尾氣排放源強計算結果泊車位園區(qū)道路合計風機等，設備聲級值在70~80dB(A)。因設有圍墻，周邊有大量綠化覆內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告5.2項目擬采用的環(huán)境保護標準主要污染物主要污染物濃度限值日平均值：晝間≤65dB(A)夜間≤55dB(A)NH3-N:15mg/L;pH:6~9。(3)噪聲：運營期執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲環(huán)境排放標準》內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告生活污水，主要污染物為COD、SS、動植物油，其產生濃度分別為場地要求慢速滲濾快速滲濾地表滲流地下滲流穩(wěn)定塘土層厚度(m)一一土壤類型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土氣候冬季水需終年運行冬季降低負荷運行或儲存終年運行終年運行冬季降低負荷運行或儲存占地性質征地綠化經濟作物征地或廢地利用占地面積預處理最低程度一級處理一級處理格柵篩波化糞池一級處理格柵篩濾格柵沉砂污水最終去向下滲蒸散下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散外排可收集利用典型植物谷類牧草林木無需求牧草草皮花木蘆葦?shù)葻o沼氣沼氣沼液、沼泥能源有機肥 3、節(jié)能措施(一)消防工程規(guī)劃原則(二)工程措施消火栓距路邊不應超過2m,距房屋外墻不宜小于5m。室內外消火藥味(三)防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設防，生(四)防洪(4)環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書(表)。(6)規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(1)人防辦進行人防工程建設布局審查。(2)國土資源局辦理土地預審。(1)規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。(2)公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。(4)人防辦對初步設計的人防設計進行審查。(5)國土資源局進行用地預審。內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(1)公安消防支隊進行消防設計審查。(2)人防辦進行人防設施審查。(1)建設單位辦理施工報建登記。(1)以下證明材料：內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(3)工程施工合同；(1)建筑工程質量監(jiān)督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告6.4員工培訓序號部門人員備注1總經理室3高級管理人員32辦公室3中級管理人員13財務科3中級管理人員14醫(yī)療保健中心中級管理人員35餐飲部中級管理人員36保衛(wèi)、消防科5中級管理人員17環(huán)衛(wèi)科5中級管理人員18服務員及苗圃工人中級管理人員2合計不含苗圃臨時增加工人隨著項目的逐漸推進，其組織機構及項目運行人員配置將增加至7項目施工條件和進度計劃7.2進度計劃(1)項目決策階段(2)項目準備階段(3)項目實施階段(4)項目施工階段(5)竣工驗收階段年4月-2012年6月；二期工程2012年7月-2014年4月。(1)前期工作階段(2011年4月-2011年6月)4)施工單位和主要材料的招投標工作。(2)一期工程施工階段(2011年7月一2012年6月)(3)二期工程施工階段(2012年7月一2014年4月)序號年2011年2011年2012年2013年2014年工程名稱季度工程名稱季度4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月前期工作階段二1老年標準公寶、醫(yī)療康復中心、四合院高2活動健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、配電房34二期工程(一期配套擴建、醫(yī)療服務，苗圃工程建設)一8項目投資估算和資金籌措(1)項目建議書；(2)項目建設規(guī)模、建設方案；(3)工程項目、輔助工程一覽表；(4)工程設計方案、圖紙；(5)同類型建設項目的投資資料；(7)國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》2、估算范圍(1)土地租用費；內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(5)不可預見費。8.2項目總投資估算(一)投資估算說明(1)項目論證費(2)工程勘察設計費內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告價格[2002]10號)規(guī)定計算。(3)施工圖審查費(4)環(huán)境影響評價費的重在影響所需的費用，包括編制環(huán)境影響報告書(含大綱),環(huán)境影響(5)工程造價咨詢服務費(6)工程建設監(jiān)理費內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(1)建設管理代理費(2)建設工程質量監(jiān)督費(3)建設工程綜合服務費按中標額的2.8%計算。(1)基本預備費內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告費率可按5%—8%計取，本工程按5%計取。(2)價差預備費(二)投資估算表編號工程或費用名稱建安工程費設備費費用投資合計占總投資比例)備注單位單價(元)第一部分：工程費用1上地租用(3年建設)2老年標準公寓3醫(yī)療康復中心4高檔四合院公寓5豪華貴賓公寓6臨江娛樂室7餐廳8茶坊9活動健身室廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場圍墻二期工程(一期配套擴建、醫(yī)療服務、苗圃工程建設等)其他配套(配電、安全、消防等)二第二部分：其他費用1勘察設計費2施工圖審查費3可行性研究編制費334可行性研究評估費5環(huán)境影響評價費556工程造價咨詢費887工程建設監(jiān)理費8建設管理代理費三第三部分：預備費1基本預各費(一+二)*5%計2漲價預備費Z項目總投資內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告該項目一期工程所需建設資金由業(yè)主公司提供和申請四川省紅十字1、企業(yè)股東自籌2500萬元。自籌資金主要來源于股東其他企業(yè)歷年8.3.2資金籌措方案本項目總投資1.5億元，其中一期工程投資4000萬元，二期工程投資1.1億元，籌資方案如下表。序號建設內容籌集方案金額(萬元)占總投資比例1一期工程企業(yè)股東自籌申請四川省紅十字會專項資金2二期工程股東增資和一期利潤合計8.4資金使用和管理8.5投資使用計劃1、前期(規(guī)劃、設計、地勘、咨詢、招標等)預計投入90萬元。2、土地租用，按3年建設期計算，預計投入72萬元。3、一期工程建設預計投入3045萬元。9項目招標位。9.3發(fā)包方式2、評標原則3、評標3、項目建設期為3年，計算期為10年。4、貼現(xiàn)率取8%。二期工程投資1.1億元。為150-200人。易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅[2009]9)號規(guī)定，產品增值稅稅率6%。9、所得稅稅率：25%。10、固定資產凈殘值率取5%,設備按10年進行折舊，房屋按20年進行折舊；維修費按固定資產原值的3%計；5年進行攤銷。11、其他營業(yè)費用按銷售收入的5%計。內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告10.2.1銷售(營業(yè))收入(1)高級養(yǎng)老院食宿收入(按80%入住率計算)(2)醫(yī)療康復中心：500人×500元/人/月×12月=300萬1)豪華貴賓室(含生日、婚宴等):3間×4000元/間/天×300天=360萬10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加建設稅和教育費附加分別按增值稅的5%、3%計算。建稅7.5萬元，教育費附加4.5萬元。序號規(guī)模單價投資額(萬元/年)一期工程1土地租賃1200元/畝2養(yǎng)老院營運成本3度假區(qū)營運成本4工資及福利費100人5管理維護費6年折舊費小計二二期工程1土地租賃130畝1200元/畝2擴建養(yǎng)老院營運成本3擴建度假區(qū)營運成本4苗圃生產成本小計合計(1)一期工程銷售(營業(yè))額2077.44萬元-固定成本409.4萬元-銷售稅金及附加(2)二期工程銷售(營業(yè))額2500萬元-固定成本316.6萬元-銷售稅金及附加162內江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項目可行性研究報告(3)綜合利潤項目一期工程年均利潤總額1533.42萬元，所得稅按稅率25%上繳，提取10%的盈余公積金及至5%公益金。10.3盈利能力分析(1)一期投資凈利潤率=(1533.42-383.36)÷4000×100%=28.75%(2)二期投資凈利潤率=(2021.4-505.35)÷11000×100%=13.78%(3)項目平均凈利潤率=(3554.82-888.71)÷15000×100%=17.77%(1)一期投資利稅率=(134.62+383.36)÷4000×100%=12.95%(2)二期投資利稅率=(162+505.35)÷11000×100%=6.07%(3)項目平均利稅率=(296.62+888.71)÷15000×100%=7.90%項目投資內部收益率所得稅后為21%,財務內部收益率超過基準收項目財務基準收益率為12%,計算期內項目投資財務凈現(xiàn)值為10977項目投資回收期，靜態(tài)回收期3.85年，動態(tài)回收期為4年。投資回收率在20%以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項投10.4盈虧平衡分析BEP(生產能力利用率)=固定成本/(銷售收入一銷售稅金一可變現(xiàn)成本)*100%=40.75%圖10-1盈虧平衡分析圖金額(萬元)0扣稅金及附