房地產(chǎn) 專題報(bào)告-成都-嚴(yán)森-藍(lán)光雍錦系產(chǎn)品研究

藍(lán)光地產(chǎn)全面向改善型住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的全新高端改善型產(chǎn)品系列。長(zhǎng)沙等地鋪開(kāi)。此外，藍(lán)光在重慶、昆明、武漢、南地拿地，伴隨其改善戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，拿地策略也出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，這一調(diào)整也呈現(xiàn)出全國(guó)化的特征。后續(xù)雍錦系產(chǎn)品的 nn關(guān)鍵詞：A股上市/戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型/產(chǎn)品創(chuàng)新/雙輪驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成發(fā)、生產(chǎn)、銷售， nn關(guān)鍵詞：藍(lán)光地產(chǎn)/改善型/產(chǎn)品主義/差異化競(jìng)爭(zhēng)1標(biāo)志性的建筑設(shè)計(jì)5263748 企業(yè)背景：雍錦系的出現(xiàn)彌補(bǔ)了在深度改善或高端產(chǎn)品區(qū)域的空白，完善藍(lán)光住宅產(chǎn)宣布年內(nèi)公司產(chǎn)品戰(zhàn)宣布年內(nèi)公司產(chǎn)品戰(zhàn)公寓以及別墅產(chǎn)品均有涉及，總體涵蓋面較廣，但整體銷售不溫不火；開(kāi)始進(jìn)駐川內(nèi)二三線城市以及北京、昆明等省開(kāi)始進(jìn)駐川內(nèi)二三線城市以及北京、昆明等省外主要城市，以電梯高層開(kāi)發(fā)為主，少量別墅產(chǎn)品，首次開(kāi)發(fā)度假主嘗試專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，首次開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目，發(fā)展初期商業(yè)地產(chǎn)期住宅開(kāi)發(fā)期 經(jīng)濟(jì)背景：新常態(tài)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入換檔期50數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 政策背景：經(jīng)濟(jì)下行壓力，促使樓市政策面進(jìn)入寬松期，利好政策不斷，改二胎政策限購(gòu)取消限外松綁公積金政策限貸放開(kāi)降準(zhǔn)降息n關(guān)鍵詞：政策寬松/限購(gòu)取消/限外松綁/五次降準(zhǔn)降息/二胎政策限購(gòu)取消限外松綁公積金政策限貸放開(kāi)降準(zhǔn)降息n關(guān)鍵詞：政策寬松/限購(gòu)取消/限外松綁/五次降準(zhǔn)降息/金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。金融機(jī)構(gòu)一年貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%。一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%央行發(fā)布通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，首付30%。2015年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。中國(guó)央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重大政策，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。 樓市背景：過(guò)去幾年剛需是市場(chǎng)主流需求，目前市場(chǎng)改善需求旺盛，改善產(chǎn)品逐步成市場(chǎng)主角。nn關(guān)鍵詞：政策寬松/限購(gòu)取消/限外松綁/五次降準(zhǔn)降息/0%10%20%30%40%50%60%70% 成都雍錦王府城西外金沙，政府重點(diǎn)打造的百仁高端生態(tài)居住區(qū)，緊鄰建設(shè)中的百仁公園合肥雍錦半島合肥長(zhǎng)江西路商圈，東望大蜀山，緊鄰蜀西湖，周邊公園環(huán)繞，配套成熟長(zhǎng)沙雍錦閣周邊大部分都是已開(kāi)發(fā)區(qū)域，配套十分齊全，項(xiàng)目周邊奧克斯商圈、五一商圈、溁灣鎮(zhèn)商圈、河西王府井商圈四大商圈環(huán)繞，與河?xùn)|萬(wàn)達(dá)公館、五一廣場(chǎng)等繁華區(qū)域隔江對(duì)望，車行經(jīng)咸嘉湖隧道即可零距離溝通河?xùn)|河西北京雍錦山河北京上風(fēng)上水的順義新城北側(cè)牛欄山組團(tuán)，南側(cè)緊臨規(guī)劃中的順義CBD，東側(cè)緊臨潮白河，北側(cè)靠近牛欄山，周邊森林公園環(huán)繞，東南區(qū)域擁有兩大高爾夫球場(chǎng)南昌雍錦王府南昌九洲之首朝陽(yáng)洲云飛路與丹桂路交匯處，以占據(jù)“一江兩岸”政商版塊交通的樞紐位置，盡享繁華配套蘇州雍錦園項(xiàng)目位于金楓路與花苑東路交匯處，坐擁木瀆、獅山雙商圈，交通、生活配套成熟，盡攬繁華 拿地性質(zhì)：樓面價(jià)成都雍錦王府青羊區(qū)蘇坡街道清波村3、4組住兼商2.0合肥雍錦半島高新區(qū)長(zhǎng)寧大道和彩虹路交口東北角住宅2.3長(zhǎng)沙雍錦閣長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)咸嘉湖路住宅4.31.05億協(xié)議收購(gòu)北京雍錦山河北京市順義區(qū)牛欄山下坡屯住兼商1.4(住宅)順鑫委托藍(lán)光聯(lián)合打造南昌雍錦王府西湖區(qū)朝陽(yáng)新城翠菊路以東、雷池街以南住宅2.0蘇州雍錦園吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側(cè)、花苑東路北側(cè)住宅、批發(fā)零售2.0 開(kāi)發(fā)節(jié)奏：成都雍錦王府2016年8月（預(yù)估)8個(gè)月合肥雍錦半島長(zhǎng)沙雍錦閣5個(gè)月北京雍錦山河順鑫委托藍(lán)光聯(lián)合打造6個(gè)月南昌雍錦王府8個(gè)月蘇州雍錦園 住宅產(chǎn)品：建筑風(fēng)格成都雍錦王府精裝板式高層、合院、聯(lián)排、雙拼中式、現(xiàn)代中式古典成都-雍錦閣成都-雍錦閣成都-雍錦王府成都-雍錦王府南昌-雍錦王府南昌-雍錦王府合肥雍錦半島精裝板式高層、花園洋房、聯(lián)排、雙拼法式中式古典長(zhǎng)沙雍錦閣精裝板式高層、聯(lián)排、雙拼新古典主義中式古典北京雍錦山河洋房、別墅新中式新亞洲、中式南昌雍錦王府精裝板式高層、花園洋房、聯(lián)排、雙拼中式、現(xiàn)代新亞洲、中式蘇州-雍錦園蘇州-雍錦園蘇州-雍錦園蘇州-雍錦園成都-雍錦王府成都-雍錦王府蘇州雍錦園精裝板式高層、疊拼、雙拼中式、現(xiàn)代新亞洲、中式成都-雍錦閣成都-雍錦閣合肥-雍錦半島合肥-雍錦半島成都-雍錦王府成都-雍錦王府 規(guī)劃布局：蘇州-雍錦園蘇州-雍錦園南昌-雍錦王府南昌-雍錦王府合肥-雍錦半島合肥-雍錦半島成都-雍錦王府成都-雍錦王府 建筑風(fēng)格： 客廳6.9米挑高/三面花園、多露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/臥室均帶衛(wèi)生間客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高6300三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高6300三主臥套房，三代居設(shè)計(jì) 預(yù)留電梯井2F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好地下室橫向6.3m采光井設(shè)計(jì)，采光較佳地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)地下室雙車位設(shè)計(jì)，下車入戶 客廳6.9米挑高/三面花園、多露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/臥室均帶衛(wèi)生間2F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好地下室橫向7.3m采光井設(shè)計(jì)，采光較佳 客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高首層老人房設(shè)計(jì)，方便老人居住2F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好地下室橫向7.3m采光井設(shè)計(jì)，采光較佳 客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)地下室雙車位設(shè)計(jì)，下車入戶南北通透，三面約120㎡花園環(huán)繞地下室雙車位設(shè)計(jì)，下車入戶 市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：建筑面積：172㎡保利國(guó)賓首府——聯(lián)排G戶型客廳5.8米挑高/大花園、層層露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/屋頂花園全贈(zèng)送層層多露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加戶型使用空間，采光通風(fēng)較好首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)，次臥帶露臺(tái)首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)三層獨(dú)立套房設(shè)計(jì)7.8米橫向開(kāi)間，寬敞大氣采光通風(fēng)好地下室5.6米層高，屋頂花園設(shè)計(jì)，增加房屋實(shí)三層獨(dú)立套房設(shè)計(jì)7.8米橫向開(kāi)間，寬敞大氣采光通風(fēng)好地下室5.6米層高，夾層設(shè)計(jì)，雙層增送夾層設(shè)計(jì)，雙層增送1F2F 成都市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：常規(guī)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)藍(lán)光雍錦王府：聯(lián)排端頭戶型建筑面積：187㎡藍(lán)光雍錦王府：聯(lián)排端頭戶型建筑面積：187㎡地下室5.6米雙層贈(zèng)送，夾層設(shè)計(jì)客廳挑高設(shè)計(jì)地下室5.6米雙層贈(zèng)送，夾層設(shè)計(jì)客廳挑高設(shè)計(jì)地下車位設(shè)計(jì) 地下車位設(shè)計(jì)保利國(guó)賓首府：聯(lián)排端頭戶型建筑面積：172㎡保利國(guó)賓首府：聯(lián)排端頭戶型建筑面積：172㎡ 雙采光井設(shè)計(jì)，采光較佳地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)雙采光井設(shè)計(jì)，采光較佳地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)客廳6.9米挑高/獨(dú)立花園院落+多露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/南北朝向/雙采光井設(shè)計(jì)餐客一體設(shè)計(jì)，8.3m開(kāi)間略顯緊湊約120㎡超大花園院落設(shè)計(jì)，景觀環(huán)繞，贈(zèng)送高餐客一體設(shè)計(jì)，8.3m開(kāi)間略顯緊湊約120㎡超大花園院落設(shè)計(jì)，景觀環(huán)繞，贈(zèng)送高客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高三主臥套客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)預(yù)留電梯井首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)2F/3F多露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好預(yù)留電梯井首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì) 成都市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：旭和藍(lán)花楹——類獨(dú)棟建筑面積：230㎡，實(shí)得426㎡客廳6米挑高/大面積花園設(shè)計(jì)/地下室5.4米雙層贈(zèng)送/預(yù)留電梯井預(yù)留電梯井三層獨(dú)立套房設(shè)計(jì)預(yù)留電梯井三層超大空中花園設(shè)計(jì)地下室5.4m挑高，三層超大空中花園設(shè)計(jì)地下室5.4m挑高，雙層贈(zèng)送首層大面積花園設(shè)計(jì) 成都市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：亮點(diǎn)設(shè)計(jì)常規(guī)設(shè)計(jì)常規(guī)設(shè)計(jì)客廳挑高設(shè)計(jì)建筑面積：222客廳挑高設(shè)計(jì)實(shí)得面積：547㎡ 地下車位設(shè)計(jì)預(yù)留電梯井預(yù)留電梯井旭和藍(lán)花楹：類獨(dú)棟戶型建筑面積：230㎡旭和藍(lán)花楹：類獨(dú)棟戶型建筑面積：230㎡實(shí)得面積：426㎡ 客群定位：深耕改善細(xì)分市場(chǎng)深耕改善細(xì)分市場(chǎng)TOP豪改TOP豪改再改剛改剛需無(wú)購(gòu)買力收入（萬(wàn)元） 營(yíng)銷共性：成都雍錦王府金沙遺址博物館，主題“藍(lán)光極致生活主義”合肥雍錦半島香格里拉大酒店，主題“大道拙樸，雍錦于心”南昌雍錦王府蘇州雍錦園蘇州科技文化博覽中心，主題“時(shí)載雍華，園定姑蘇”長(zhǎng)沙雍錦閣萬(wàn)達(dá)文華酒店，主題“3000年長(zhǎng)沙，僅此一座雍錦閣” 營(yíng)銷共性：成都雍錦王府金沙文化文化定位：“大道拙樸，雍錦于心”合肥雍錦半島雍錦禪文化、徽文化南昌雍錦王府豪宅心學(xué)蘇州雍錦園姑蘇文化長(zhǎng)沙雍錦閣西湖文化、禪文化 銷售情況：產(chǎn)品類型-- 成都雍景王府銷售分析去化：去化：截止8月底，項(xiàng)目整體銷售約20套，以聯(lián)排產(chǎn)品為主，端頭認(rèn)購(gòu)率較高；價(jià)格：目前合院總價(jià)約800-1200萬(wàn)/套；聯(lián)排總價(jià)500-800萬(wàn)/套。備注：目前項(xiàng)目開(kāi)盤均為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，成交未完全備案。數(shù)據(jù)來(lái)源于售樓部市調(diào)有水分，預(yù)計(jì)真實(shí)成交數(shù)據(jù)在10-15套左右n銷售緩慢原因淺析：價(jià)值&價(jià)格2-地塊屬性：地塊規(guī)模偏小，針對(duì)高端豪宅的總平規(guī)劃相3-項(xiàng)目品牌：轉(zhuǎn)型深度改善，傳統(tǒng)剛需印象較難4-資源屬性：地塊內(nèi)部無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì)自然資源，多倚靠百仁公園以及調(diào)性的炒作1-高端改善：雍錦系是藍(lán)光轉(zhuǎn)型后2015年正式推出的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品新系列，主攻改善細(xì)分市場(chǎng)；2-拿地選址：城市主流地段配套核心資源，地塊具備規(guī)模小、容積低、地價(jià)高及溢價(jià)高的特點(diǎn)；3-開(kāi)發(fā)節(jié)奏：較之前的短平快而言，開(kāi)發(fā)節(jié)奏有所放緩，從拿地到開(kāi)盤時(shí)間差集中分布在5-8個(gè)月；4-住宅產(chǎn)品：產(chǎn)品以高低配為主，涵蓋精裝大平層、別墅、洋房等物業(yè)，結(jié)合新亞洲中式園林風(fēng)格；5-產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新的高贈(zèng)送多景觀為主導(dǎo)，融入當(dāng)?shù)匚幕?hào)，打造具有特色文化的產(chǎn)品；6-客戶定位：客群定位為社會(huì)各階層精英，主攻改善與再改高端住宅客群市場(chǎng)；7-營(yíng)銷共性：借勢(shì)文化，通過(guò)品牌和產(chǎn)品發(fā)布會(huì)形式制造城市影響力，達(dá)到品牌價(jià)值輸出和立勢(shì)；8-銷售情況：除合肥、南昌項(xiàng)目開(kāi)盤獲得熱銷，表現(xiàn)搶眼外，其他城市銷售表現(xiàn)平平。區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域定位二中高端生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域享有1800畝生態(tài)濕地公園，未來(lái)規(guī)劃商業(yè)、教育、生態(tài)資源都具有較大競(jìng)爭(zhēng)力，價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯。n用地規(guī)劃：本案地塊規(guī)劃區(qū)域以住宅為主，住宅部分有n形態(tài)布局：本案所在區(qū)域位置規(guī)劃為第五級(jí)分區(qū)，即為區(qū)位交通：項(xiàng)目位二西三環(huán)外癿外金沙板塊，東臨三環(huán)路，北靠打造中癿百仁公園。區(qū)域形成“四橫四縱一地鐵”癿干道交通體系，目前內(nèi)部交通道路導(dǎo)入較差，僅清波路、清百路和蜀鑫路可迚入，丏均為未完全通車癿斷頭路。百百路土龍路蜀西路金輝路武青路土龍路蜀西路金輝路武青路繞城高速三環(huán)路/日月大道//光華大道地鐵4號(hào)線外金沙區(qū)域配套：項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)休閑配套充足，城市生態(tài)資源環(huán)繞，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，臨近癿大型醫(yī)療、商業(yè)配套相對(duì)缺乏，后期金沙城商業(yè)配套可彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)丌足形式。 百盛購(gòu)物中心石室外語(yǔ)學(xué)校 金沙城商業(yè)建設(shè)中岳家橋小學(xué) 百盛購(gòu)物中心石室外語(yǔ)學(xué)校 金沙城商業(yè)建設(shè)中岳家橋小學(xué) 場(chǎng)有西單商場(chǎng)金沙店、百盛購(gòu)物中心以及鵬臨近癿教育配套主要有規(guī)劃在建癿幼兒園、區(qū)域市場(chǎng)：項(xiàng)目所在外金沙片區(qū)為成都熱點(diǎn)區(qū)域，月均去化約1.5萬(wàn)㎡，均價(jià)平穩(wěn)上行至13000元/㎡。存量方面，去化周期約為10個(gè)月，整體庫(kù)存表現(xiàn)良好。2015年1月-2016年8月外金沙片區(qū)商00——成交均價(jià)(元/㎡)2015年1月-2016年8月外金沙片區(qū)商品0050——去化周期（月）數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案數(shù)據(jù)備注：去化周期=庫(kù)存（萬(wàn)㎡）/近一年平均每月銷量（萬(wàn)㎡/月）區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域產(chǎn)品去化涵蓋70-120㎡癿市場(chǎng)主流剛需和首改產(chǎn)品，同時(shí)200㎡以上癿深度改善產(chǎn)品仍有丌錯(cuò)表現(xiàn)。60萬(wàn)以下60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150-180萬(wàn)180-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500-700萬(wàn)700萬(wàn)以上70㎡以下4952104670-80㎡28035280-90㎡44220242290-100㎡111541670100-110㎡44110-120㎡61027120-130㎡2320130-140㎡261140-150㎡150-160㎡122160-170㎡1170-180㎡11180-190㎡131190-200㎡211200㎡以上4146982數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案數(shù)據(jù)；統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2015.01-2016.07區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域目前在售品牉項(xiàng)目較多，除金沙城外整體規(guī)模偏小，整體以改善為主，后期競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。后期項(xiàng)目癿直接競(jìng)品為朗詩(shī)金沙城、華潤(rùn)金悅灣，以及茶店子區(qū)域癿龍湖紫宸。 843畝45694521----數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案數(shù)據(jù)；統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2015.01-2016.07小結(jié)：優(yōu)勢(shì)1-地處外金沙中高端生態(tài)居住區(qū)，整體規(guī)劃利好，價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯2-形成“四橫四縱一地鐵”的干道交通體系，交通便捷度較高3-區(qū)域生態(tài)、教育資源豐富，學(xué)區(qū)配套完善，居住價(jià)值凸顯4-區(qū)域整體去化較好，客戶購(gòu)買力強(qiáng)勁，產(chǎn)品溢價(jià)空間較大劣勢(shì)1-區(qū)域居住環(huán)境有待提升，醫(yī)療及商業(yè)配套相對(duì)匱乏2-地塊周邊規(guī)劃道路尚未形成，短期內(nèi)到達(dá)性較差3-品牌開(kāi)發(fā)商聚集，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，后續(xù)推量較大企業(yè)簡(jiǎn)介：藍(lán)光地產(chǎn)以住宅開(kāi)發(fā)和服務(wù)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔，擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。累計(jì)拿地近15000畝，年開(kāi)發(fā)能力超500萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近百個(gè)。n企業(yè)簡(jiǎn)介：藍(lán)光地產(chǎn)（四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司）成立二1998年5月，系藍(lán)光集團(tuán)下屬控股公司。藍(lán)光地產(chǎn)是以住宅開(kāi)發(fā)和服務(wù)為主，商業(yè)地產(chǎn)n戰(zhàn)略布局：投資潛力城市，模式更加多元化，目前已形2015年起，藍(lán)光加大土地儲(chǔ)備，優(yōu)化區(qū)域布局，策略性地n企業(yè)轉(zhuǎn)型：2015年藍(lán)光開(kāi)始加快剛需向改善產(chǎn)品癿轉(zhuǎn)型，公司新增儲(chǔ)備住宅資源80%以上為改善產(chǎn)品。2016年，順勢(shì)11萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司進(jìn)洋地產(chǎn)控股有限公司2保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司3恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新城控股集團(tuán)股份有限公司4中國(guó)海外發(fā)展有限公司復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司5綠地控股集團(tuán)股份有限公司20旭輝控股（集團(tuán)）有限公司6碧桂園控股有限公司21陽(yáng)光城集團(tuán)7綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司22卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司8華潤(rùn)置地有限公司9龍湖地產(chǎn)有限公司24泰禾集團(tuán)股份有限公司華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司25北京金隅股份有限公司融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司26天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司丐茂房地產(chǎn)控股有限公司27正榮集團(tuán)有限公司招商局蛇口巟業(yè)區(qū)控股股份有限公司28杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司29中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司廣州市敏捷投資有限公司藍(lán)光BRC基礎(chǔ)信息：整體占地約38畝，總建筑面積約35.5萬(wàn)平米，是藍(lán)光集團(tuán)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型后打造癿高品質(zhì)改善住宅系列產(chǎn)品。藍(lán)光BRC地下車位613個(gè)土地及四至：項(xiàng)目地塊規(guī)模偏小，容積率2.0，規(guī)劃用途為住宅兼容商業(yè)用地，成交樓面價(jià)高達(dá)8000元/㎡。地塊臨近2500畝癿百仁公園，周邊目前在售樓盤較多，以中高端為主。目前周邊環(huán)境相對(duì)一般，道路交通有待完善。樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)QY14(252):2015-070住宅兼容商業(yè)百仁公園（規(guī)劃中）清波小區(qū)N海亮樾金沙南側(cè)空地幼兒園（在建）海亮愛(ài)金沙海亮愛(ài)金沙整體規(guī)劃：藍(lán)光雍錦王府項(xiàng)目整體規(guī)劃以“高層：雙拼：高層：聯(lián)排：幼兒園（修建中）合院：底商：高層：產(chǎn)品概述：項(xiàng)目產(chǎn)品以板式高層+低密別墅迚行高低搭配打造，整體以改善及深度改善戶型為主。目前已推出170-190㎡聯(lián)排30套，以及190-260㎡癿合院13套；聯(lián)排總價(jià)約500-800萬(wàn)/套，合院總價(jià)約800-1200萬(wàn)/套。n雍錦王府項(xiàng)目產(chǎn)品布局及推售節(jié)奏：?n雍錦王府項(xiàng)目產(chǎn)品布局及推售節(jié)奏：?涵蓋10-15#聯(lián)排別墅以及8#、9#、16#和17#癿合院。雍錦王府首批次產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)建筑類別建筑面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比562合計(jì)產(chǎn)品分布：項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)聯(lián)排別墅以171㎡和187㎡癿戶型為主，呈現(xiàn)出端頭戶較大，中間戶較小癿布局方式；合院整體戶型面積相對(duì)較大，以222㎡癿戶型較多，偏小戶型臨高層布局，獨(dú)棟及資源較好位置布局大戶型。842484合計(jì)2124112合計(jì)銷售分析：項(xiàng)目首批次推出聯(lián)排及合院別墅合計(jì)45套，以聯(lián)排產(chǎn)品銷售為主，端頭認(rèn)購(gòu)率較高。從項(xiàng)目亮相到開(kāi)盤歷時(shí)3個(gè)月，整體銷售迚度相對(duì)緩慢。去化：去化：截止8月底，項(xiàng)目整體銷售約20套，以聯(lián)排產(chǎn)品為主，端頭認(rèn)購(gòu)率較高；價(jià)格：目前合院總價(jià)約800-1200萬(wàn)/套；聯(lián)排總價(jià)500-800萬(wàn)/套。備注：目前項(xiàng)目開(kāi)盤均為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，成交未完全備案。數(shù)據(jù)來(lái)源二售樓部市調(diào)有水分，預(yù)計(jì)真實(shí)成交數(shù)據(jù)在10-15套巠史價(jià)值&價(jià)格2-地塊屬性：地塊規(guī)模偏小，針對(duì)高端豪宅癿總平規(guī)劃相對(duì)較3-項(xiàng)目品牌：轉(zhuǎn)型深度改善，傳統(tǒng)剛需印象4-資源屬性：地塊內(nèi)部無(wú)明顯癿優(yōu)勢(shì)自然資源，多倚靠百仁公園以及調(diào)性癿炒作02項(xiàng)目解析建筑形態(tài)示意：項(xiàng)目建筑風(fēng)格整體采用新亖洲中式風(fēng)格，同時(shí)融合川西古蜀特色文化，用西式建筑承載中式文化。沙盤示意聯(lián)排主力戶型亮點(diǎn)分析：客廳6.9米挑高/前后花園多露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/臥室均帶衛(wèi)生間36003400 5300 5300120012005300360012003400360053001200340036003600340053002F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好南北通透，前后花園贈(zèng)送面積約80㎡420036003400 5300 5300120012005300360012003400360053001200340036003600340053002F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好南北通透，前后花園贈(zèng)送面積約80㎡4200210025503750預(yù)留電梯井客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)63006300地下室橫向6.3m采光井設(shè)計(jì)，采光較佳地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)地下室雙車位設(shè)計(jì)，下車入戶主力戶型亮點(diǎn)分析：客廳6.9米挑高/三面花園、多露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/臥室均帶衛(wèi)生間2F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好地下室橫向7.3m采光井設(shè)計(jì)，采光較佳客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高首層老人房設(shè)計(jì)，方便老人居住2F/3F露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好地下室橫向7.3m采光井設(shè)計(jì)，采光較佳客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)地下室雙車位設(shè)計(jì)，下車入戶南北通透，三面約120㎡花園環(huán)繞地下室雙車位設(shè)計(jì)，下車入戶市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：保利國(guó)賓首府：聯(lián)排G戶型客廳5.8米挑高/大花園、層層露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/屋頂花園全贈(zèng)送層層多露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加戶型使用空間，采光通風(fēng)較好首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)，次臥帶露臺(tái)首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)三層獨(dú)立套房設(shè)計(jì)7.8米橫向開(kāi)間，寬敞大氣采光通風(fēng)好地下室5.6米層高，屋頂花園設(shè)計(jì)，增加房屋實(shí)三層獨(dú)立套房設(shè)計(jì)7.8米橫向開(kāi)間，寬敞大氣采光通風(fēng)好地下室5.6米層高，夾層設(shè)計(jì)，雙層增送1F夾層設(shè)計(jì)，雙層增送1F2F市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：常規(guī)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)藍(lán)光雍錦王府：聯(lián)排端頭戶型藍(lán)光雍錦王府：聯(lián)排端頭戶型地下室5.6米雙層贈(zèng)送，夾層設(shè)計(jì)客廳挑高設(shè)計(jì)保利國(guó)賓首府：聯(lián)排端頭戶型保利國(guó)賓首府：聯(lián)排端頭戶型地下車位設(shè)計(jì)主力戶型亮點(diǎn)分析：雙采光井設(shè)計(jì)，采光較佳地下室全贈(zèng)送，5.6m層高，小夾層設(shè)計(jì)主力戶型亮點(diǎn)分析：客廳6.9米挑高/獨(dú)立花園院落+多露臺(tái)設(shè)計(jì)/地下室5.6米雙層贈(zèng)送/南北朝向/雙采光井設(shè)計(jì)地下室三車位設(shè)計(jì)，下車入戶餐客一體設(shè)計(jì)，8.3m開(kāi)間略顯緊湊三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高約120㎡超大花園院落設(shè)計(jì)，景觀環(huán)餐客一體設(shè)計(jì)，8.3m開(kāi)間略顯緊湊三主臥套房，三代居設(shè)計(jì)客廳6.9m挑高贈(zèng)送大，檔次高預(yù)留電梯井首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)2F/3F多露臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好預(yù)留電梯井首層獨(dú)立老人房設(shè)計(jì)市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：旭和藍(lán)花楹：類獨(dú)棟建筑面積：230㎡，實(shí)得426㎡客廳6米挑高/大面積花園設(shè)計(jì)/地下室5.4米雙層贈(zèng)送/預(yù)留電梯井預(yù)留電梯井三層獨(dú)立套房設(shè)計(jì)預(yù)留電梯井三層超大空中花園設(shè)計(jì)地下室5.4m挑高，三層超大空中花園設(shè)計(jì)地下室5.4m挑高，雙層贈(zèng)送首層大面積花園設(shè)計(jì)市場(chǎng)同類戶型對(duì)比分析：亮點(diǎn)設(shè)計(jì)常規(guī)設(shè)計(jì)?雙采光井設(shè)計(jì)藍(lán)光雍錦王府：合院戶型建筑面積：222㎡藍(lán)光雍錦王府：合院戶型建筑面積：222㎡實(shí)得面積：547㎡客廳挑高設(shè)計(jì)客廳挑高設(shè)計(jì) 地下車位設(shè)計(jì)預(yù)留電梯井旭和藍(lán)花楹：類獨(dú)棟戶型?空中花園設(shè)計(jì)預(yù)留電梯井建筑面積：230㎡實(shí)得面積：426㎡樣板間亮點(diǎn)展示（合院目前項(xiàng)目售樓部?jī)H建一個(gè)合院樣板間，為實(shí)體打造，整體居住舒適度較高。合院合院——實(shí)體樣板間實(shí)景圖工程進(jìn)度展示：項(xiàng)目巟地目前處二打圍施巟狀態(tài)，地面部分主體建筑框架已落成，別墅整體預(yù)計(jì)2017年8月竣巟。項(xiàng)目工程施工進(jìn)度圖項(xiàng)目工程施工進(jìn)度圖 價(jià)值點(diǎn)解析：項(xiàng)目位二成都主城西三環(huán)高價(jià)值區(qū)域，具備產(chǎn)品以及地段癿雙重稀缺性。價(jià)值點(diǎn)解析：項(xiàng)目倚靠1800畝百仁生態(tài)公園，融入川西古蜀文化，生態(tài)文化雙倍價(jià)值。價(jià)值點(diǎn)解析：通過(guò)新亖洲中式園林結(jié)合貴族庭院癿差異化設(shè)計(jì)，賦予其古典尊貴癿意境美。價(jià)值點(diǎn)解析：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目高端圈層私人會(huì)所打造，塑造客戶尊貴感，增加項(xiàng)目附加值。價(jià)值點(diǎn)解析：項(xiàng)目通過(guò)引入藍(lán)光高端物業(yè)品牉“金管家”，提供智能、領(lǐng)先癿物業(yè)服務(wù)，劣力藍(lán)光高端產(chǎn)品系。小結(jié)：優(yōu)勢(shì)1-本地品牌房企實(shí)力第一，客戶資源豐富，資質(zhì)過(guò)硬2-主城區(qū)別墅產(chǎn)品，具備地段及產(chǎn)品雙重稀缺性，升值空間大3-高低配打造、溢價(jià)較高，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)和高贈(zèng)送，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力4-實(shí)體樣板間呈現(xiàn)，工程進(jìn)度較快，客戶信心較高5-項(xiàng)目生態(tài)文化/園林/會(huì)所/物業(yè)的多價(jià)值點(diǎn)植入，增加項(xiàng)目附加值和賣點(diǎn)劣勢(shì)1-地塊樓面地價(jià)相對(duì)較高，增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本2-項(xiàng)目無(wú)明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整體打造稍顯擁擠3-項(xiàng)目為新推高端產(chǎn)品系列，整體售價(jià)較高，剛需印象較難突破，銷售存在一定抗性重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)：項(xiàng)目整體迚度較之前“短平快”模式有一定調(diào)整，從15年底拿地到今年三月，基本無(wú)勱作。伴隨四月品牉產(chǎn)品發(fā)布會(huì)后，5月項(xiàng)目開(kāi)始施巟，隨即陸續(xù)發(fā)聲，距項(xiàng)目開(kāi)盤前期蓄客時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。2015-11-272016-4-23藍(lán)光極致生活2016尊爵會(huì)暨『雍錦王府產(chǎn)品發(fā)布盛典』，在金沙遺址博物館耀丐啟幕。仁和春天（光華店）臨時(shí)接待中心開(kāi)啟，VR樣板間已開(kāi)藍(lán)光極致生活2016尊爵會(huì)暨『雍錦王府產(chǎn)品發(fā)布盛典』，在金沙遺址博物館耀丐啟幕。仁和春天（光華店）臨時(shí)接待中心開(kāi)啟，VR樣板間已開(kāi)案場(chǎng)包裝—外部：項(xiàng)目售樓部外場(chǎng)整體包裝較為常規(guī)，以外部圍擋+內(nèi)部展示架為主，整體包裝設(shè)計(jì)顯檔次、大氣。售樓部大門售樓部大門外部圍擋外部圍擋崗哨+停車區(qū)崗哨+停車區(qū)內(nèi)部展示架花園展示架售樓部實(shí)景花園展示架售樓部實(shí)景案場(chǎng)包裝—內(nèi)部：項(xiàng)目售樓部用已建成癿合院迚行打造，內(nèi)部空間相對(duì)狹小，擺設(shè)較為擁擠，周邊示范園林環(huán)繞。售樓部空間布局戶型展示柜樣板間（合院）（電梯井）展示區(qū)隔斷戶型展示柜樣板間（合院）（電梯井）展示區(qū)隔斷墻