2024年《資產評估實務一》考試題庫大全（含真題等）-下（多選、簡答題）

2.流動資產評估無須考慮功能性貶值是因為()。步A、按3%-5%計提標準計算解析：對預計壞賬損失的估計方法主要有如下兩種：(1)壞賬比例法；(2)賬情形有()。解析：選項A缺少“雙方”,選項B應該是“網絡詢價”17.新建房地產的開發(fā)成本包括()。19.經濟林資源資產評估的評估方法有()。20.下列各項中屬于長期應收款的有()。21.評估流動資產時可能會考慮的因素有()。房地產轉讓“其他合法方式”主要包括：1以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬2345D、森林培育的市場價值資料24.下列關于減值測試中現金流預測的說法中，正確的有()。C、評估專業(yè)人員應當關注現金流預測涉及的主要評估參數是否與行業(yè)保持一致E、現金流預測是評估專業(yè)人員基于對企業(yè)的調查了解提責尚未作出承諾的重組事項或者與資產改良有關不正確。現金流預測是基于經企業(yè)管理層(如董事會)準備的針對評估對象的最25.下列哪些選項屬于森林資源資產的特點()。A、經營的永續(xù)性32.金融衍生工具的主要類型包括()。34.不動產的自然特性包括()。B、更換磨損零件C、更新設備E、技術改造36.運用市場法評估設備，被評估設備與參照設備之間的比較因素一般可概括為A、地域因素B、行業(yè)因素D、個別因素37.下列關于庫存材料評估的說法中正確的有()。C、對于缺乏準確市價的庫存材料的評估，可以通過尋找替代品的價格變動D、呆滯材料的評估應該扣除貶值數額，確定評估值E、以上說法都不正確值與現行市價基本接近。評估時，可采用成本法，也可以采用市場法，選項A39.需要淘汰報廢的設備包括()。林權的歸屬定義按照林權歸屬主體分類1國有林權2集體林權3單位林權4個人林權其中建筑物自身因素包括()。解析：本題考查的是影響建(構)筑物價格的因素。建(構)筑物的自身因素包解析：長期待攤費用的清查核實方法：(1)抽查原始憑證；(2)抽查受益期的51.存貨評估方法選擇的根據有()。54.若機器設備是企業(yè)價值或其他整體資產組合評估的評估適用的情形有()。A、企業(yè)改制設立公司55.關于收益法評估生產性生物資產時收益額的確定，下列表述正確的有()。A、生產性生物資產影響收益額的因素相同過預測林木資產在其生長期間各個年份的產出量與當測分析獲得，不僅要看當前的收益能力，更重要的是解析：選項A,生產性生物資產的類型不同，影響收益額的因素也各不相同。A、按照適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定，做出C、注冊會計師應當獲取充分、適當的審計證據E、需要專業(yè)性評估的領域，可以聘請外部57.下列關于承租土地相關的情形當中，屬于國家可以提前收回的有()。自然資源主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權解析：非實物類流動資產的清查核實方法包括：(1)盤點抽查(會計憑證);(4)訪談。61.(2019年真題)采用市場法評估產成品價值時，下列說法正確的有()。63.下列屬于機器設備清查核實的方法的有()。值時，資本性支出預測通常包括()。69.(2019年真題)分析研究機器第Ⅱ種功能性貶值，需要考慮的因素有()。A、按3%-5%計提標準計算解析：對預計壞賬損失的估計方法主要有如下兩種：(1)壞賬比例法；(2)賬E、樹高調整系數=擬評估林分平均數高/參照林分平均樹高正確)。重置成本法適用于幼齡林林木資產的評估(B正確)。對于林齡為5年的松木林，根據一般評估原則，成新率應為99%左右(C不正確)。株樹保存率是評估林木資產的重要指標，如果株樹保存率小于40%,則應考慮調整系數。在幼齡林中后期，調整系數不等于零(D正確)。樹高調整系數用于調整樹高以更準確地評估林木價值(E正確)。C、主要為投資目的而持有D、企業(yè)有權自主地將清償推遲至資產負債表日后一年以上E、自資產負債表日起一年內到期應予以清償77.債券評估的折現率包含的內容有()。因為資產基礎法評估結果主要是基于企業(yè)的有形資產和無形資產價值來計算的，導致收益法測算結果大于資產基礎法評估結果。綜上所述，選項A、D、E是本題的正確答案。選項B和C都是錯誤的，因為在確定最終評估結論時，不應該隨意81.基金運作中的主要當事人包括()。82.下列各項中屬于存貨出現損耗的情況有()。特點是：(1)長期投資性資產評估是對資本的評估；(2)長期投資性資產評估86.下列房地產不得設定抵押的有()。下列房地產不得設定抵押EQ\*jc3\*hps14\o\al(\s\up3(0),)士已依法公告列入拆遷范圍的房地產。法93.PPP項目各階段的資產評估需求，主要表現在下列()方面。中，正確的有()95.機器設備的重置成本包括()方面。96.下列關于債券投資的說法中，錯誤的有()。要債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故，債券收益是相當穩(wěn)定的。選項C錯誤。97.具有控制權股權評估的評估范圍有()。A、被投資企業(yè)擁有產權清晰并投入經營的資產C、被投資企業(yè)租賃的資產B、項目收費權評估C、合同權益評估E、PPP項目資產證券業(yè)務解析：A選項PPP項目融資環(huán)節(jié)已經有大量的資產評估實踐。99.債券評估的折現率包含的內容有()。101.下列屬于金融不良資產的有()。解析：金融不良資產通常包括不良信貸資產、不良非信貸資產(如債權、股權、102.利用市場法評估不動產價值時，造成成交價格偏差的原因主要有()。C、相鄰不動產的合并交易D、成交日期與評估基準日不超過一年的交易E、成交價格可修正為正常價格的交易103.(2018年真題)采用收益法進行資減值測試評估，若評估對象為資產組，C、預測期第一年的營運資本變動應在期初余額為零的基礎上計算D、評估對象不包含營運資本A、企業(yè)改制設立股份公司B、企業(yè)股權轉讓或收購C、機器設備出資、抵押A、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資B、用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或者轉讓方式取得的土地C、不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的房地產，可D、用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物107.按照設備的修理策略，可分為()。108.成本法評估礦業(yè)權常用的方法包括()。110.非實物類流動資產評估程序主要有()。答案：ABCE解析：非實物類流動資產評估程序主要有：(1)了解賬項核算具體內容；(2)抽查核實賬面記錄的正確性；(3)選擇相應的評估方法；(4)評定估算。111.(2018年真題)設備本體重置成本的計算方法主要有()。答案：ACEE、稀有設備集體林權流轉定義經營權和林地承包經營權)、林木所有權、林木使用權依法全部或移的情形集體林權流轉合同府批準集體林權流轉方式租、入股等方式流轉解析：長期待攤費用的清查核實方法：(1)抽查原始憑證；(2)抽查受益期的118.私募股權投資基金的特點包括()。121.在建工程的評估方法有()。金融不良資產的范圍銀行不良資產非銀行金融機構不良資產127.機器設備的重置成本包括()方面。器設備的基準，屬于()。133.缺乏控制權股權評估的特點包括()。特點。(1)森林資源資產價值的關聯性；(2)森林資源資產的可再生性；(3)多樣性；(5)森林資源調查和資產核查的艱巨性；(6)森林資源資產的地域性135.應收賬款評估的特點有()。不是對債權金額的重新認定；(2)應收賬款評估的是“風險損失”;(3)應收139.不動產評估中所指的環(huán)境主要是()。B、市場法144.衍生金融工具包括()。的可能性高，或存貨本身是否具有按現行市價出售的可能性。所以選項E的說法不正確。B、物價指數調整法D、相似比較法E、比率估價法的乘積常是建立在被投資企業(yè)持續(xù)經營的基礎上，因此選項B正確。選項C錯誤，因為C、對于購買時間較長的設備或對處于高通貨膨脹期的設備進行評估其重置成本時，價格指數法照樣可以很有效地使用，不會受到影響確定更新重置成本，也不能作為衡量復原重置成本和更新以財務報告為目的的評估業(yè)務特點2以財務報告為目的的評估業(yè)務具有多樣性、復雜性。法，正確的有()。157.債券評估的折現率包含的內容有()。解析：長期待攤費用是指企業(yè)已經支出，但攤銷期限在1年以上(不含1年)的B、評估時應結合會計準則的規(guī)定，區(qū)分是與資產相關還是與收益相關的專項應161.下列各項中屬于盤點現金時應注意的問題的有()。D、對于存放在不同地點的庫存現金，應將全部現金打上封解析：盤點現金時，應注意以下問題：(1)復盤時，必須要求現金出納人員始162.不動產評估中所指的環(huán)境主要是()。165.使用市場法的前提條件有()。167.在合伙制基金評估中，普通合伙人(GP)享有的權益包括()。168.機器設備的評估假設包括()。社會經濟發(fā)展對珠寶首飾評估的內在需求170.(2018年真題)下列關于應收賬款評估，正確的有()。171.下列房地產不得設定抵押的有()。下列房地產不得設定抵押2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地3列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑5被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地172.使用市場法的前提條件有()。步步179.商業(yè)企業(yè)的流動資產可以分為()。180.有關企業(yè)負債，下列說法正確的是()。包括()。業(yè)性；(2)森林資源資產評估的生態(tài)價值因素；(3)森林資源資產評估的復雜性；(4)森林經營周期長對資產評估結果造成較大影響；(5)森林資源資產價184.房地產建設工程質量管理包括()。185.資源資產評估的基本方法包括()。186.森林資源資產評估的特點有()。去方法(收益法)進行分析和計算。選項C正確。196.有關企業(yè)負債，下列說法正確的是()。197.綠色GDP占GDP的比重越高，表明國民經濟增長的()。200.使用收益法的前提條件包括()。行折舊計提。D.租出機器設備：指企業(yè)將自己擁有的機202.關于契稅計稅依據的下列表述中，符合法律制度規(guī)定的有()。A、受讓國有土地使用權的，以成交價格為計稅依據C、購入土地使用權的，以評估價格為計稅依據203.下列關于控股型股權投資評估的描述正確的有()。D、評估人員評估股東部分權益價值，應當在適當及切實可行的情況下考慮由于E、資產評估人員應當在評估報告中披露是否考慮了控的價值。整體評估應以收益法為主，也可以采用市場法，選項A錯誤。204.剩余法的可行性主要取決于()。筑物、土地定著物、在建工程、房地產開發(fā)項目等。A、對于外購原材料、輔助材料、燃、外購半成品等應根據清查核實后的數量乘B、對于在用低值易耗品直接采用成本法進行評估C、對于在庫低值易耗品直接根據現行購置或制造價格加上合理的其他費用確定可以采用市場法和假設開發(fā)法評估，故E錯誤。209.下列()難以采用市場法估價。產，如古建筑等；(3)很難成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟等；(4)風212.企業(yè)全新購入并已投入使用低值易耗品評估的說法中，正確的有()。解析：全新低值易耗品重置價值，可以直接采用其賬面價值況下),也可以采用現行市場價格確定，有時還可以在賬面價值基礎上乘以其物A、機器設備的基礎信息216.債券評估時的風險報酬率，其高低217.以財務報告為目的的評估中的價值219.森林資源資產評估收集的資料有()。解析：以下交易實例不宜作為可比實例：(1)有利害關系人之間的交易；(2)的交易；(6)相鄰不動產的合并交易；(7)受債權債務關系影響的交易；(8)223.在產品成本包括()。下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥2城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。3國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。226.在運用市場法評估建(構)筑物價值時，對可比實例的選取要求包括()。A、可比實例是估價對象的類似建(構)筑物解析：選取可比實例應符合下列要求：(1)是估價對象的類似房地產；(2)成227.下列不屬于投資性房地產項目的有()。228.經濟林資源資產評估的評估方法有()。類型包括()。232.在產品成本包括()。法體性貶值，選項E的說法不正確。236.房地分估模式下房屋建筑物評估時，確定重置成本需要計算的項目有()。B、前期費用及其他費用C、土地增值解析：房地分估模式下房屋建筑物評估時重置成本=建安綜D、建(構)筑物的價值評估能采用的評估假設類型包括()。243.收益法根據資本化類型的不同，分為()。245.非上市債券的評估類型可分為()。C、每年支付利息.到期還本型D、到期后一次還本付息型E、優(yōu)先股利型246.下列選項中是使用年金資本化法進行評估用材林資產用的調整方法有()。A、直接比較法B、物價指數調整法D、相似比較法E、比率估價法B、機器設備的貶值因素包括實體性貶值、經濟性貶值和功能性貶值D、機器設備的評估通常采用重置成本法和市場法E、機器設備的評估通常采用重置成本法、市場法和收益法253.企業(yè)總部資產包括企業(yè)集團或其事業(yè)部的()。D、長期應收款260.以下屬于資源資產的自然屬性的有()。解析：自然屬性包括：(1)天然性；(2)有限性和稀缺性；(3)生態(tài)性；(4)法包括()。森林資源資產現場核查方式常見的森林資源資產核查方式主要有小班抽查法、全面核查法、抽樣調查法等具核查報告269.股權投資的特點包括()。格調整完成的，常用的調整方法有()。272.(2018年真題)機器設備的重置成本基本構成一般包括()。280.下列各項中不屬于流動資產評估的特點的有()。B、流動資產一般具有數量大.種類多的特點，清查工作量很大D、在正常情況下(流動資產周轉速度快，變現能力強，在價格變化不大的情況下),流動資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值解析：流動資產評估的特點包括：(1)流動資產評估基準日要盡可能與評估結論使用時點接近；(2)流動資產量大類繁，決定了在評估方法的選擇和確定上，應采取抓住重點與兼顧一般相結合的原則，重視分類評估的特點；(3)流動資(4)在正常情況下(流動資產周轉速度快，變現能力強，在價格變化不大的情況下),流動資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值。A、不可移動性C、耐久性需要考慮的具體問題有()。283.債券投資與股權投資相比，具有()的特點。較高；(2)到期還本付息，收益相對穩(wěn)定；(3)具有較強的流動性。284.(2017年真題)在運用市場法評估建(構)筑物價值時，對可比實例的選取要求包括()。A、可比實例是估價對象的類似建(構)筑物解析：選取可比實例應符合下列要求：(1)是估價對象的類似房地產；(2)成C、資產組的賬面價值一般包括已確認的計息負債的賬面價值價值一般不應包括已確認的計息負債的賬面價值。所以選項C錯誤。286.在預付費用的評估中，正確的說法有()。D、對評估基準日前已經支付的預付費用的評估，應區(qū)別其在評估基準日之前和之后發(fā)生效益的情況，分別按零值和預留值(評估值)進行評定E、按零值處理(4)風景名勝區(qū)土地；(5)圖書館、體育館、學校用地等。290.在我國，社會資本包括()。一般考慮的因素有()。2294.下列選項中，不屬于影響建(構)筑物價格的交易因素的有()。297.PPP項目領域的資產評估包括()。301.具有控制權股權評估的特點包括()。解析：具有控制權股權評估的特點包括：(1)評估程序不受限制；(2)關注資漏等；(3)可能存在控制權溢價因素。所以選項ABCE正確。D、以評估結果作為在量資產轉讓的依據，社會資本對項目產出物的轉讓價格進E、以評估結果作為存量項目轉讓的依據，社會資本對項目產出物的初始結的通知》(銀監(jiān)發(fā)〔2005〕72號)明確了()。指引》的通知》(銀監(jiān)發(fā)〔2005〕72號)明確了資產剝離(轉讓)和收購盡職流動資產評估的特點流動資產評估時點盡可能與評估結論使用時點接流動資產數量大、種類繁，一般需進行分類清查和評估。能性貶值因素)307.公開市場的判斷標準有()。312.下列各項中屬于新的資產業(yè)務類型的有()。317.常見的森林資源核查方式有()。323.下列各項中屬于流動資產的特點的有()。324.(2017年真題)具有控制權股權評估的特點包括()。流動資產評估的特點流動資產評估時點盡可能與評估結論使用時點接流動資產數量大、種類繁，一般需進行分類清查和評估。能性貶值因素)?329.評估流動資產時可能會考慮的因素有()。330.使用市場法的前提條件有()。335.下列各項中屬于資產減值跡象的有()。對企業(yè)產生不利影響；(3)市場利率或者其他市場投資報酬率在當期已經提高，幅度降低；(4)有證據表明資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞；(5)資產已經或者將被閑置、終止使用或者其實體已經損壞；(6)企業(yè)內部報告的證據實現的營業(yè)利潤(或者虧損)遠遠低于(或者高于)預期金額等；(7)其他表336.下列關于投資基金評估應注意的問題的說法中，正確的有()。解析：投資基金評估應注意的問題包括：(1)應關注投資基金協議、章程，了務。(2)應根據投資基金底層資產的資產狀況、經營狀態(tài)，對底層資產根據其338.交易案例比較法基本評估程序包括()。D、在正常情況下(流動資產周轉速度快，變現能力強，在價格變化不大的情況下),流動資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值解析：流動資產評估的特點包括：(1)流動資產評估基準日要盡可能與評估結應采取抓住重點與兼顧一般相結合的原則，重視分類評估的特點；(3)流動資產評估實務受企業(yè)運營的牽制較大，對企業(yè)流動資產(4)在正常情況下(流動資產周轉速度快，變現能力強，在價格變化不大的情況下),流動資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值。340.運用收獲現值法評估模型計算用材林資產價值時，需要考慮的要素有()。A、評估基準日前的造林投資B、主伐時的凈收益E、評估基準日到主伐時的營林成本務費用及相關稅費和木材經營的合理利潤；(2)間伐的純收入；(3)投資收益E、完全報廢設備第I種實體性損耗為50%,第Ⅱ種實體性損耗為50%343.在考慮紅利支付的Black—Scholes期權定價模型中總共涉及以下()評估345.市場有效的前提是()。解析：市場有效的前提是：(1)市場所提供的信息是真實可靠的；(2)評估參348.股票評估通常與股票的()估測有關。解述中，正確的有()。357.下列各項資源屬于森林資源的有()。360.基金運作中的主要當事人包括()。366.衍生金融工具包括()。372.機器設備清查核實一般包括()方面。373.下列各項中，不得設定抵押的房地374.甲房地產開發(fā)公司于2018年11月11日取得A市郊區(qū)的一塊2000畝的土地375.在建工程的評估方法有()。生產能力應堅持的原則包括()。解析：確定生產能力，應堅持：(1)匹配原則；(2)合法原則；(3)市場原則；(4)技術先進可行原則；(5)經濟原則。387.下列各項中，所確定的施工企業(yè)無費用的有()。391.下列各項表述中，正確的有()。E、與收益相關的專項應付款，用于補償企業(yè)以后解析：選項C,企業(yè)依法應交的稅費主要有增值稅、消費稅、所得稅、資源稅、“應交稅費”科目核算；選項E,用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關費用或損失的，評395.不動產的自然特性包括()。 充分考慮資產類型查閱分析相關合同及資料，是債權資產清查核實的基礎方法。第二第三關合同及其相關文件，訴訟有關文件，證明訴訟時效、保證期間及其他法定期間未喪失的法律文書。確定債權狀況，為運用分析方法奠定基不良資產拆包后涉及的債務筆數眾多，抽樣方法是一種非常重要的方法。每個資產包可以視為一個群，在每個群內再分層，金額大的逐筆核實，金額小的隨機抽查核值值A、被投資單位而非母公司因素406.長期投資性資產按其投資的性質可以投資對象包括()。412.企業(yè)合并中的商譽主要由()幾類因素構成。解析：商譽由以下幾類因素構成：(1)企業(yè)現有的管理團隊和員工團隊；(2)415.下列關于長期股權投資評估，正確的有()。423.商譽由以下()因素構成。償還能力),作為評估預計風險損失的依據。A、是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據C、引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置E、依據總成本為220萬元，經查實有200件A在產品報廢，賬面單位成本為100元/件，估計其可回收的廢料價值為4000元。(2)A在產品的材料戚本占總戚本的65%,漲了8%。(3)根據A在產品的費用分析表明，本期在產品的單位產品費用偏高，生產經營正常、會計核算水平較高的企業(yè)的在產品的評估，估計壞賬損失率(%)未到期過期6個月2過期1年過期2年6過期3年以上55更為住宅用地。在編制2×14年6月30日的資產負債表時，該宗土地使用權的土地使用權及地上建筑物仍然作為工業(yè)用途的價值800萬元；(2)該土地用于建造住宅時其價值是1200萬元，同時拆除廠房及其他支出為350萬根據上述資料，計算甲公司該項土地使用權在2×14年6月30日在2×14年6月30日的公允價值應當為850萬元(1200-350=850萬元>800萬元)52%經濟性貶值額=160×52%=83400萬件/年生產線的重置成本=(400/1000)0.8×160≈77(萬元)設備由美國生產，于1994年進口，并于當年12月31日正式投入使用。A設備口時上升了10%,國外運費仍為30萬美元，國外運輸保險費為27.5萬美元，關稅稅率為18%,增值稅稅率為17%,外貿及銀行手續(xù)費為設備到岸價的2%,國內運輸費用價格指數上升了2%,國內保險費上升了1%,同類設備安裝調試費用價答案：1.賬面支付外匯部分8500×64%/8=680(萬美元)2.原設備的離岸價(F0B)=680-30-25=625(萬美元)3.基準日離岸價(FOB)=625×(1+10=687.50(萬美元)4.到岸價(CIF)=(687.5+30+27.5)=745(萬美元)5.合人民幣745×6.8=5066(萬元)6.關稅=5066×18%=911.88(萬元)7.增值稅=(5066+911.88)×17%=1016.24(萬元)8.外貿及銀行手續(xù)費=5066×2%=101.32(萬元)9.國內運輸費用=115×(1+2%)=117.30(萬元)10國內保險費=10×(1+1%)=10.10(萬元)11.安裝調試費=289×(1+5%)=303.45(萬元人民幣)12.重置全價=5066+911.88+1016.24+101.32+117.30+10.10+303.45=7526.29(萬元)13.經濟性貶值率=1-80%=20%14.扣除經濟性貶值后的價值=7526.29×(1-20%)=6021.03(萬元)15.成新率=8/(8+14)=36.36%16.評估值=6021.03×36.36%=2189.25(萬元)8.某不動產占地5000平方米，共10層，容積率為2.5,每層建筑面積相同。土地使用年限為48年，預計該房地產經過兩年開發(fā)建成，再經過一年銷售招租完畢。招租結束后，各層使用情況預計如下：(1)1層的大堂部分占該層建筑面積的65%,其余部分的70%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%,每平方米出租面積每月可得凈租金60元。(2)2-5層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%,該市經營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年凈利潤為6(3)6-10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%,出租人需要承擔相當于租金收入10%的運營費用。假設商場、辦公樓的資本化率分別為10%、7%。要求：(一)計算總建筑面積、各層建筑面積。(二)評估該不動產銷售招租完畢時的市場價值。答案：(一)總建筑面積=2.5×5000=12500(平方米)各層建筑面積=12500÷10=1250(平方米/層)(二)1層的收益分為大堂的收益和商鋪的收益，而大堂的收益已包含在整體收益中不需要單獨計算。1層商鋪年凈收益=1250×(1-65%)×70%×90%×60×12=198450(元)1層商鋪未來收益的現值=198450×(P/A,10%,45)=1957272.66(元)2-5層商場年凈收益=1250×4×70%×650=2275000(元)2-5層商場未來收益的現值=2275000×(P/A,10%,45)=22437870(元)6-10層辦公樓年凈收益=5×20×1800×12×80%×(1-10%)=1555200(元)6-10層商場未來收益的現值=1555200×(P/A,7%,45)=21159273.6(元)該不動產銷售招租完畢時的市場價值=1957272.66+22437870+21159273.6=45554416.26(元)況如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，經濟壽命分法確定的建筑物成新率為78%。房地產用地于2008年6月30日通過出讓方式容積率2修正系數1該地區(qū)地價指數以1990年為基期的定基指數，2012-2018年地價指數見下表。表二：2012-2018年地價指數表影響地價的其他因素修正系數為1.0500,土地資本化率為6%,不考慮交易環(huán)節(jié)稅費要求：(1)簡述采用基準地價系數修正法的前提條件。(2)計算土地使用權評估單價(元/平方米),保留4位小數。(3)若打分法和年限法權重比為6:4,計算建筑物綜合成新率(%)。(4)計算建筑物評估值，委估資產評估值。答案：(1)采用基準地價修正法的前提條件是：①當地政府已公布基準地價；650/2500=1.86根據內插法計算，容積率修正系數=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)×(1.042-1.018)+1.018=1.0276詳細計算思路補充容積率調整系數=適用的基準地價×K,(1+zK×K?×K?×K×K?×容積率修正系數±開發(fā)水平差異修正=3544×1.2713×(1+4.54%)×1.0×0.97×1.0×=4568.7(元/平方米)1.0276×1.0500=1327.1454(元/平方米)(3)【建筑物】年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限十已使用年限)×100%=(40-6)/40=85%綜合成新率=85%×0.4+78%×0.6=80.8%(4)【土地十建筑物】建筑物評估=3500×4650×80.8%=13150200(元)資產評估值=13150200+1327.1454×2500=16468063.5(元)積為20000平方米，并于2016年10月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據環(huán)改造。欲對2016年10月1日的正常市場價格進行評估。據評估師調查，在該時點重新取得該項目建設用地的土地取得費用為1000元/平方米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元/平方米；銷售費用為20銷售費用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年內均勻投入，貸款年利率為7.02%。其他銷售稅費為售價的5.53%。開發(fā)利潤按土地取得戚本、開發(fā)戚本、管理費用、銷售費用之和計算，利潤率為12%。新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為500萬元和90萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為300萬元和70萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生拆除費用50萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設備可回收價值為110萬元。原項目預計于2017年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2018年1月1日，為獲得與2017年1月1日開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預計的盈利水平。該類度假村項目的報酬率為8%,試評估該地塊價值。答案：根據各項條件，選擇戚本法進行估價。(1)土地的重地的重新取得費用=1000×10000÷10000=1000(萬元)(本=2500×20000+10000=5000(萬元)(3)管理費用計算。管理費用=5000×3%=150(萬元)(4)銷售費用計算。銷售費用=200(萬元)(5)投資利息計算。投資利息=1000×[(1+7.02%)^2.5-1]+(5000+150+200)×130%×[(I+7.02%)^序號計費基數費率計算公式1到岸價(FOB)2海外運輸費FOB+海外運輸保險費計費基礎×費3海外運輸保險費計費基礎×費4離岸價(CIF)外幣合計5CIF人民幣合計外幣額計費基礎×費6關稅計費基礎×費7增值稅計費基礎×費8銀行財務費計費基礎×費本9公司手續(xù)費計費基礎×費國內運雜費計費基礎×費安裝費計費基礎×費基礎費計費基礎×費合計資本成本重置成本總計假設不考慮資本成本。評估基準日的匯率為1美元等于6.8元人民幣。(1)指財務費的計費基礎是FOB價，不是CIF價。(2)該設備的離岸價FOB價=11000000美元海外運輸費=11000000×5%=550000(美元)海外運輸保險費=(11000000+550000)×0.3%=34650(美元)到岸價CIF價=11584650美元CIF價人民幣合計=11584650×6.8=78775620(元)關稅=78775620×12%=9453074.4 (元)增值稅=(78775620+9453074.4)×16%=14116591.10(元)銀行財務費=1100000×0.3%×6.8=22400(元)公司手續(xù)費=78775620×1%=787756.2(元)國內運雜費=78775620×2%=1575512.4(元)安裝費=78775620×3%=2363268.6(元)基礎費=78775620×1.2%=945307.44(元)合計=108039530.14(元)重置成本總計=108039530.14元(3)設備可能存在實體性貶值、功能=108039530.14—[900000×(1+5%)(1+0.3%)×6.8×(1+1000×0.3%×6.8]=108039530.14-88561251.936=19478278.20(元)評估值=108039530.14×(1—35%)—19478278.20=50747416.391(元)價值占資源毛價值的比例為1%。請根據題中條件，選擇恰當的評估方法，評估資源毛價值=礦石量×礦石品位×單位金屬價格=300×000(萬元)(2)計算探礦權價值。探礦權價值=資源毛價值×價值的比例=45000×1%=450(萬元)3.評估結論該探礦權的價值為450萬元。16.(2019年真題)因經濟行為需要，資產評估專業(yè)人員基于原地續(xù)用的持續(xù)經營假設，擬采用重置成本法評估，某企業(yè)一置時離岸價11000000美元。經核實，該設備安裝完成后由于原材料供應原因，參照實體性貶值值率參考表，確定貶值率為35%。經調代設備。由于技術進步，同型號設備基準目的離岸價為900000美元。該設備從序號計費基數費率計算公式1到岸價(FOB)2海外運輸費FOB+海外運輸保險費計費基礎×費3海外運輸保險費計費基礎×費4離岸價(CIF)外幣合計5CIF人民幣合計外幣額計費基礎×費6關稅計費基礎×費7增值稅計費基礎×費8銀行財務費計費基礎×費本9公司手續(xù)費計費基礎×費國內運雜費計費基礎×費安裝費計費基礎×費基礎費計費基礎×費合計資本成本重置成本總計假設不考慮資本成本。評估基準日的匯率為1美元等于6.8元人民幣。(1)指財務費的計費基礎是FOB價，不是CIF價。(2)該設備的離岸價FOB價=11000000美元海外運輸費=11000000×5%=550000(美元)海外運輸保險費=(11000000+550000)×0.3%=34650(美元)到岸價CIF價=11584650美元CIF價人民幣合計=11584650×6.8=78775620(元)關稅=78775620×12%=9453074.4 (元)增值稅=(78775620+9453074.4)×16%=14116591.10(元)銀行財務費=1100000×0.3%×6.8=22400(元)公司手續(xù)費=78775620×1%=787756.2(元)國內運雜費=78775620×2%=1575512.4(元)安裝費=78775620×3%=2363268.6(元)基礎費=78775620×1.2%=945307.44(元)合計=108039530.14(元)重置成本總計=108039530.14元(3)設備可能存在實體性貶值、功能=108039530.14—[900000×(1+5%)(1+0.3%)×6.8×(1+1000×0.3%×6.8]=108039530.14-88561251.936=19478278.20(元)評估值=108039530.14×(1-35%)—19478278.20=50747416.391(元)廠房返還投資。該廠房年折舊率為5%,凈殘值率為5%,評估前兩年的利潤分配450株/公頃，平均樹高3.5米，平均冠幅3.1米。要求：對錐栗林進行評估。(計算結果以元為單位，保留兩位小數)答案：該錐栗林為五年生幼林，選用重置成本法評估其資產價值。林分質量調整經濟林林分質量調整系數K=K1×K2-1×K2-2=1×0.94×0.97=0.91每公頃錐栗林的評=0.91×[(13000+3600+600)×1.1?+(3600+600)×1.1?+(3600+600)×1.13=44719.24(元)該錐栗林的評估值E=5×44719.24=223596.2(元)19.某持續(xù)經營企業(yè)，具有連續(xù)3年的財務報表及相關資料，資產負債表顯示，2019年底企業(yè)資產總額為4億元，負債總額為3.5億元(均為有效負債),其中某資產管理公司享有的債權為1.7億元。根據報表分析和市場分析，企業(yè)在2020年度通過經營活動產生的凈現金流量為1150萬元，并且預計未來5年凈現金流如下表所示(不考慮自由現金流與現金流的差別)。未來5年凈現金流量預測表(單位：萬元)2020年2021年2022年2023年2024年凈現金流量根據企業(yè)生產和發(fā)展對現金流的需求，預計企業(yè)每年可以拿出凈現金流中的75%自由現金流量可償債現金流量2020年2021年2022年2023年2024年可償債現金流量可償債現金流量折現值2020年2021年2022年2023年2024年2024年以后46.24(萬元)企業(yè)償債能力=28.7%器原值為8000萬元，累計折舊5000萬元，2016年年末賬面價值為3000萬元。用5%的折現率。復利現值系數如下：(P/F,5%,1)=0.95238;(P/F,2)=0.90703;(P/F,5%,3)=0.86384;答案：(1)機器設備的公允價值減去處置費用后凈額=2000-100=1900(萬元)機器設備預計未來現金流量的現值=600×0.95238+540×0.90703+480×0.86384+370×0.82270+300×0.78353=2015.33(萬元)取較高者，可得出機器的可收回金額=2015.33萬元固定資產減值損失=(8000-5000)-2015.33=984.67(萬元)(2)對于專有技術，因其剩余價值約為30萬元，故無形資產應計提減值準備=90-30=60(萬元)。(3)準則規(guī)定，企業(yè)內部報告的證據表明資營業(yè)利潤(或者虧損)遠遠低于(或者高于)預計金額等，表明資產可能發(fā)生了計提減值準備=600-260=340(萬元)(4)會計分錄：借：資產減值損失1384.67貸：固定資產減值準備984.67無形資產減值準備60在建工程減值0清查該小班面積8公頃，蓄積量1200立方米，地利系數為0.85。參照案例A:近的杉木成熟林7公頃，蓄積量800立方米，地利系數為售價格由3年前的700元/立方米上漲為現在的800元/立方米。參照案例B:附平均胸徑、樹高都與該小班相近的成熟林3公頃，蓄積量500立方米，地利系數為1.03。要求：計算該杉木成熟林評估值。(計算過程中保留兩位小數)答案：參照案例A:某公司3年前以200000元向鄰村購買年齡、平均胸徑、平均樹高都與該小班相近的杉木成熟林7公頃，蓄積量800立方米，地利系數為1.05。目前，木材銷售價格由3年前的700元/立方米上漲為現在的800元/立方米。K1=0.85÷1.05=0.81Kb1=800÷700=1.14G1=200000÷800=250E1=250×1.14×0.81=230.85參照案例B:附近林場2年前以160000元向鄰村購買年齡、樹高相近、平均胸徑為20厘米的杉木成熟林6公頃，其蓄積量為900立方米，地利系數為0.90。2年前杉木原木材銷售價格為750元/立方米。K2=0.85÷0.90=0.94Kb2=800÷750=1.07G2=1607=178.81參照案例C:某個體戶近期以100000元購買了年齡、平均胸徑、樹高都與該小班相近的成熟林3公頃，蓄積量500立方米，地利系數為1.03。K3=0.85÷1.03=0.83Kb3=800÷800=1G3=100000=166用算術平均數得出單位蓄積林木評估值：E=(230.85+178.81+166)÷3=191.89(元/立方米)總評估值：E總=EX=191.89×1200=230268(元)22.(2017年真題)某資產評估機構對一企業(yè)工業(yè)廠房進行評估，評估基準日為建設周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面積6000平方米，經濟使用年限50年，廠房使用、維修和保養(yǎng)正常。資產評估專業(yè)人員對該廠房的結構部分，裝修部分和設備部分的狀況進行了評判打分(滿分100分),分值分別為94、70、90,修正系數分別為80%、10%、10%。按照重編預算的方法計算得出土建工程造價為3883萬元，安裝工程造價為675萬元。前期費用的綜合費率為2%,期間費用費率為5%。假設利潤率為3.5%,不考慮資金成本要求：(1)列出綜合成新率(采用加權平均法計算，年限法權重取0.4,打分法權重取0.6)。答案：(1)①建筑物重置成本=建安費+前期及期間費用十利息十合理利潤②建(構)筑物評估值=單位面積重置成本×建筑面積×成新率=重置成本×成新方法綜合確定。(2)土建工程造價=3883(萬元);安裝工程造價=675(萬元);建安工程造價=3883+675=4558(萬元);前期費用=4558×2%=91.16(萬元);期間費用=(91.16+4558)×5%=232.46(萬元);利潤=(91.60+4558+232.46)×3.5%=170.87(萬元);重置成本=91.60+4558+232.46+170.87=5052.93(萬元)。(3)年限法成新率=[1—(5/50)]×100%=90%或：年限法成新率=(50-5)/50×100%=90%打分法成新率=[1—(94×80%+70×10%+90×10%)/100]×100%=91.20%綜合成新率=90%×0.4+91.20%×0.6=90.72%(4)評估值=重置成本×成新率=5052.93×90.72%=4584.02(萬元)債務企業(yè)債權額回收額案例1鄉(xiāng)供銷社案例2日雜公司案例3果品蔬菜公司交易案例一交易案例二交易案例三債權情況債務人情況不良資產的市場情況交易情況分值合計要求：(1)計算因素調整前可比交易案例的債權回收比例(2)計算并填出指標交易案例一交易案例二交易案例三調整前回收比例(%)因素調整分值(%)調整后回收比例(%)調整后平均比例(%)答案：(1)交易案例一交易案例二交易案例三調整前回收比例(%)因素調整分值(%)調整后回收比例(%)調整后平均比例(%)24.(2017年)某資產評估機構對某單層框架結構的建筑物進行評估，評估基準日為2019年12月31日，采用重置成本法。據調查，該建筑物于2017年12月竣工，建筑工期為2年，建筑面積為2100平方米，不考慮資金成本，其他信息如下：(1)根據該建筑物竣工決算資料，計算得出建筑安裝工程費(綜合造價)為2635000元；(2)前期費用的綜合費率為8%,期間費用率為5%;(3)開發(fā)商要求的利潤率為4%;(4)建筑物設計使用年限為50年；(5)該建筑物評分修正系數為結構：裝修：設備=0.8:0.09:0.11,經現場打分三部分分別為92分、90分和96分。要求：(一)列出建筑物重置成本的計算公式；并列出建筑安裝工程造價常用的確定方法。(二)計算該建筑物的重置成本。(三)計算該建筑物的年限成新率、打分法成新率、綜合成新率(采用加權平均法計算，年限法權重取0.4,打分法權重取0.6)。(四)計算該建筑物的評估值。(計算結果保留兩位小數)幾種方法綜合確定。(二)(1)根據該建筑物竣工決算資料，計算得出建筑安裝工程費(綜合造價)為2635000元；建筑安裝工程費用=2635000(元)(2)前期費用的綜合費率為8%,期間費用率為5%,;前期費用=2635000×8%=210800(元)期間費用=(2635000+210800)×5%=142290(元)(3)開發(fā)商要求的利潤率為4%;利潤=(2635000+210800+142290)×4%=119523.6(元)重置成本=2635000+210800+142290+119523.6=3107613.6(元)(三)(4)建筑物設計使用年限為50年；使用年限法的成新率=(1-2/50)×100%=96%(5)該建筑物評分修正系數為結構：裝修：設備=0.8:0.09:0.11,經現場打分三部分分別為92分、90分和96分。打分法成新率=(0.8×92+0.09×90+0.11×96)/100=92.26%綜合成新率=96%×40%+92.26%×60%=93.756%(四)評估值=3107613.6×93.756%=2913574.21(元)發(fā)行的債券4000張，期限5年，每張面值900元，票面利率5%,且該債券已經上市交易。根據評估人員的市場調查，評估基準日的收盤價為1000元，據評估人員分析，認為該價格較為合理。擁有B公司發(fā)行的非上市債券，5年期，年利率為15%,按年付息，到期還本，共1000張，面值100元。評估時債券購入己滿1年，第一年利息已經入賬，經過分析確定B公司的風險報酬率為2%,評估人員取國庫券利率作為無風險報酬率。擁有C公司發(fā)行的優(yōu)先股3000股，每股面值5元，年股息率為15%,經評估人員確定的C公司風險報酬率為3%,且甲企業(yè)沒有出售，該優(yōu)先股的計劃。己知當時1年期的國庫券利率為8%。要求：(1)市交易股票的評估，應該使用什么方法?在使用時，估甲企業(yè)擁有的A公司債券的價值。(4)試評估甲企業(yè)擁有的B公司發(fā)行的非上價值評估以及分次付息、到期一次還本債券的價值評估。(而應以股票的內在價值作為評估股票價值的依據。(3)甲企業(yè)所擁有的A公司債本金=1000×100=100000(元)②該債券的折現率=8%+2%=1評估基準日為2013年1月1日。評估人員經調查獲得以下資料及信息：(1)A分的價格高10%,而且賣方不再負責安裝調試所需費用；(7)在評估基準日，的5%,關稅稅率為13%,其他進口環(huán)節(jié)費用為到岸價的3%,國內運輸費為到岸價的1.5%,配套費用為到岸價的2%,設備的安裝及調試費用含在設備的價輸費費率不變，安裝調試費用為到岸價的0.5%,不再需要配套費用；(9)被款方式；(11)評估基準日時美元對人民幣的匯率為答案：1.成套設備的重置成本：(1)海外運輸費：1000×5%=50(萬美元)(2)到岸價：1000+50+21.43=1071.43(萬元)(3)折合人民幣：1071.43×7=7500.01(萬元)(4)關稅：7500.01×13%=975(萬元)(5)其他進口環(huán)節(jié)費用：7500.01×3%=225(萬元)(6)國內運輸及配套費用：7500.01×(1.5%+2%)=262.50(萬元)(7)重置成本：7500.01+975+225+262.50=8962.51(萬元)2.程控設備修復費用：(1)設備離岸價格：1000×10%×(1+10%)=110(萬美元)(2)海外運輸費：110×4%=4.4(萬美元)(3)到岸價：110+4.4+2.93=117.33(萬美元))(4)折合人民幣：117.33×7=821.31(萬元人民幣)(5)關稅：821.31×13%=106.77(萬元人民幣)(6)其他進口環(huán)節(jié)費用：821.31×3%=24.64(萬元人民幣)(7)國內運輸及安裝費用：821.31×(1.5%+0.5%)=16.43(萬元人民幣)(9)修復費用：821.31+106.77+24.64+16.43=969.15(萬元人民幣)3.實體性貶值：(1)程控部分貶值額：969.15(萬元人民幣)(2)其他部分實際使用年限7—1=6(年)(3)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40%(4)其他部分貶值額：(8962.51-969.15)×40%=3197.344(萬元人民幣)(5)貶值額合計：969.15+3197.344=4166.494(萬元人民幣)4.評估值：8962.51-4166.494=4796.016(萬元人民幣)。數據資料(過程略),選出3個交易實例作為可比交易表4-5可比交易實例與評估對象比較表ABC坐落略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地總價25.2萬元單價交易日期面積168平方米長方形長方形長方形地勢地質完備交通狀況剩余使用年限35年30年35年表4-6可比交易實例區(qū)域因素打分表B分值C分值自然條件相同相同社會環(huán)境相同相同稍差8相同繁華程度稍差7稍差7B分值C88稍差8稍差相同相同相同相同7相同稍少B分值C88稍差8稍差相同相同相同相同7相同稍少8稍少較差8相同項目規(guī)劃限制交通管制要求評估待估地塊2016年5月的市場價值。從交易實例A成交日期2015年10月至評估基準日2016年5月地價共上漲了7%j交易實例B從成交期2015年12月至評估基準日2016年5月地價共上漲5%;交易實例C從成交期2016年1月至評估基準日2016年5月地價共上漲了4%0÷93=1.075注：式中86由表4-6中縱向加總獲得，同理93也由表4-6縱向加外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數計算如下(假定折現率為8%):交易實例A及C剩余年限修正系數=(6)計算待估土地初步價163×1.03=1761(元/平方米)c=1450×1×1.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)(7)采用算數平均法求得評估結果。待估地塊單位面積價格評估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)待估地塊總價評估值=1657×600=99420029.甲公司適用所得稅稅率為15%,發(fā)生相關業(yè)務如下：(1)2017年1月1日，甲公司從某銀行借入一筆期限10個月的短期借款，共計3000萬元，年利率為5.9%,評估基準日為2017年6月30日。根據與銀行簽署的借款合同，該筆借款的本金到期后一次性歸還，利息分月計提，按季支付，則甲公司短期借款評估值為3000萬元。假定甲公司與銀行簽署的借款合同約定本息到期一次性支付。(2)2013年1月1日，政府為鼓勵甲公司繼續(xù)生產環(huán)境保護產品，向其提供一臺不需要安裝的機器設備。該設備已辦好相關手續(xù)，公允價值是100萬元，假設該設備使用壽命為10年，企業(yè)所得稅稅率為15%。評估基準日2017年6月30日甲公司專項應付款賬面仍有該筆設備款項100萬元。(3)因購買儲備糧，從2013年3月1日起按規(guī)定每季季初收到財政扶持資金120萬元，評估基準日2017年6月1日企業(yè)賬面該項財政扶持資金共計2040萬元(120×17)。<1>、根據上述資料(1),計算甲公司短期借款的評估值。<2>、根據上述資料(2),計算甲公司專項應付款的評估值。<3>、根據上述資料(3),計算甲公司專項應付答案：根據上述資料(1),計算甲公司短期借款的評估值。甲公司短期借款評估值=3000+3000×5.9%/12×6=3088.5(萬元)。根據上述資料(2),計算甲公司專項應付款的評估值。專項應付款審計后賬面值=100/10×5.5=55(萬元)專項應付款評估值=55×15%=8.25(萬元)。根據上述資料(3),計算甲公司專項應付款的評估值。專項應付款評估值=2040×15%=306(萬元)。30.某民營公司擬將一塊面積為150畝的茶園作為抵押物進行銀行抵押貸款，該茶園內茶樹林齡為7年，處于盛產期。相關參數指標如下：①該地區(qū)茶樹盛產期為第6~20年。②該茶園內茶樹進入盛產期后年平均收入為6000元/畝。③該茶園年平均經營成本為2700元/畝，其中包括采摘人工、初級加工費、管護費、地租等。④投資收益率為15%。要求：計算該茶樹經濟林資產評估值。31.利華公司于2016年1月1日從銀行借入一筆短期借款，共計2000萬元，期限9個月，年利率為8%,評估基準日為2016年6月30日。根據與銀行簽署的公司短期借款評估值為2000萬元。若利華公司與銀行簽署的借款合同約定本息答案：短期借款評估值=2000×(1+8%÷12×6)32.某民營公司擬將一塊面積為150畝的茶園作為抵押物進行銀行抵押貸款，該茶園內茶樹林齡為7年，處于盛產期。相關參數指標如下：①該地區(qū)茶樹盛產期00萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。<1>、請計算該舊=80/10%[1-1/(1+10%)2]+(1100-50)/(1+10%)2=1006.61(萬元)10年，企業(yè)所得稅稅率為15%。2016年1月1日，公司收到政府補償其因研發(fā)環(huán)保產品而發(fā)生的相關費用10000元。評估基準日為2016年6月30日，試估測設備尚可使用15年，折現率為8%,假設企業(yè)所得稅為25%,求該電切割機由于耗引起的貶值：(180-20)×3/20=24(萬元)實體性貶值=20+24=44萬元貶值清查該小班面積8公頃，蓄積量1200立方米，地利系數為0.85。參照案例A:售價格由3年前的700元/立方米上漲為現在的800元/立方米。參照案例B:附近林場2年前以160000元向鄰村購買年齡、樹高相近、平均胸徑為20厘米的杉木成熟林6公頃，其蓄積量為900立方米，地利系數為0.90。2年前杉木原木材銷售價格為750元/立方米。參照案例C:某個體戶近期以100000元購買了年齡、平均胸徑、樹高都與該小班相近的成熟林3公頃，蓄積量500立方米，地利系數為1.03。要求：計算該杉木成熟林評估值。(計算過程中保留兩位小數)答案：參照案例A:某公司3年前以200000元向鄰村購買年齡、平均胸徑、平均樹高都與該小班相近的杉木成熟林7公頃，蓄積量800立方米，地利系數為1.05。目前，木材銷售價格由3年前的700元/立方米上漲為K1=0.85÷1.05=0.81Kb1=800÷700=1.14G1=200000÷800=250E1=250×1.14×0.81=230.85參照案例B:附近林場2年前以160000元向鄰村購買年齡、樹高相近、平均胸徑為20厘米的杉木成熟林6公頃，其蓄積量為900立方米，地利系數為0.90。2年前杉木原木材銷售價格為750元/立方米。K2=0.85÷0.90=0.94Kb2=800÷750=1.07G2=1607=178.81參照案例C:某個體戶近期以100000元購買了年齡、平均胸徑、樹高都與該小班相近的成熟林3公頃，蓄積量500立方米，地利系數為1.03。K3=0.85÷1.03=0.83Kb3=800÷800=1G3=100000÷500=200E3=0=166用算術平均數得出單位蓄積林木評估值：E=(230.85+178.81+166)÷3=191.89(元/立方米)總評估值：E總=EX=191.89×1200=230268(元)39.截止到評估基準日(2018年12月31日),被評估單位M為N股權投資基金(有限合伙)的有限合伙人(LP),其中N的總份額為10億份(1元/份),M持有的份額為9.5億份(95%),GP持有的份額為0.5億份(5%)。根據合伙、協議，基金投資日期為2016年1月1日，投資期限為5年。CARRY(超額收益)的分配原則為：門檻年化利率10%(單利),超出10%的部分按照2:8原則分配。答案：N股權投資基金凈值估值為：4+5+6+0.5-0.2=15.3(億元)GP應享有的超額收益為：[15.3-10×(1+3×10%)]×20%=0.46(億元)LP共享有的權益為：15.3-0.46=14.84(億元)LP合伙人M對應的9.5億份額應享有的權益為：14.84×95%=14.098(億元)GP合伙人對應的0.5億份額應享有的權益為：15.3-14.098=1.202(億元)40.某進口設備離岸價為12000000美元，關稅稅率為10%,增值稅稅率為17%,銀行財務費率為0.4%,公司代理費率為1%,國內運雜費率為1%,安裝費率為0.答案：該設備的重置成本包括：(1)設備的貨價；(2)海外運輸費；(3)海運保險；(4)關稅；(5)增值稅；(6)銀行財務費用；(7)公司代理手續(xù)費；(8)國內運費；(9)安裝運費；(10)基礎費；(11)資金成本。計算過程見表3-9表3-9進口設備重置成本的計算過程序號費率設備離岸價美元2國外海運費設備離岸價600000美元3設備離岸到岸(CIF價)外幣合計美元計外幣額元4關稅元5稅(CIF價+關稅)×17%779.86元6銀行手續(xù)費設備離岸價332640元7公司手續(xù)費元8國內運雜費元9安裝費元基礎費元109.94元資金成本資金合計×70%×4.75%×1/2元460.12元象為在建的綜合樓項目，土地用途為綜合用地，于2018年評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利率為4.35%,n(年)n(年)×(1-20%)÷10000=1514.60(萬元)注：計算中“÷10000”,是將計算單+8%)49=1514.6×12.2122+1960÷(1+8%)49=18541.73(萬元)續(xù)建的成本費用=0.2×19600+0.2×19600×2%=3998.4(萬元)續(xù)建的投資利息=V×[(1+4.35%)1-1]+3998.4×[(1+4.35%)0.5-04續(xù)建的投資利潤=(V+3998.4)×15%=0.15V+599.76(5)待開發(fā)不動產擔的稅費V=18541.73-3998.4—0.0435V-86.04—3857.53V=11610.83(萬元)2016年6月30日，資產評估機構現場調查后，擬對建筑物擬采用重置成本法，面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，經濟壽命年限為40年，物成新率為78%。房地產用地于2008年6月30日通過出讓方式取得，位于某地0,基準地價的基準日期為2012年6月30日。根據基準地價資料，容積率修正容積率2修正系數1該地區(qū)地價指數以1990年為基期的定基指數，2012-2018年地價指數見下表。表二：2012-2018年地價指數表稅費要求：(1)簡述采用基準地價系數修正法的前提條件。(2)計算土地使用權評估單價(元/平方米),保留4位小數。(3)若打分法和年限法權重比為6:4,計算建筑物綜合成新率(%)。(4)計算建筑物評估值，委估資產評估值。答案：(1)采用基準地價修正法的前提條件是：①當地政府已公布基準地價；650/2500=1.86根據內插法計算，容積率修正系數=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)×(1.042-1.018)+1.018=1.0276詳細計算思路補充容積率調整系數=適用的基準地價×K,(1+zK)×K?×K?×K×K?×容積率修正系數±開發(fā)水平差異修正=3544×1.2713×(1+4.54%)×1.0×0.97×1.0×=4568.7(元/平方米)1.0276×1.0500=1327.1454(元/平方米)(3)【建筑物】年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限十已使用年限)×100%=(40-6)/40=85%綜合成新率=85%×0.4+78%×0.6=80.8%(4)【土地十建筑物】建筑物評估=3500×4650×80.8%=13150200(元)資產評估值=13150200+1327.1454×2500=16468063.5(元)44.某宗房地產的收益期為38年，預測其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右。該類房地產資本化率為10%。<1>、請計算該房地產的收益價值。答案：該房地產的收益價值P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%×[1-1/+10%)5=300.86萬元。寶寶P持股比例(%)?賬面值(萬元)?AB0經甲公司相關人員協調確認，上述被投資單位均不能配合進行單獨評估。(計算結果取整數)評估專業(yè)人員通過調查獲取被投資單位的基本信息及評估方法匯總如下：A是由甲公司于2015年12月3