蔡甸經濟開發(fā)區(qū)“武漢天潤（常福）工業(yè)園”項目可行性研究報告 定稿

蔡甸經濟開發(fā)區(qū)武漢天潤(常福)工業(yè)園湖北天潤(集團)有限公司 1第一章項目總論 5 5 71.3.主要技術經濟指標表 8第二章項目提出的背景 9 92.2.汽車格局“3+9”,東風身躋前3甲 92.3.汽配群繞東風，武漢雄踞大小“金三角 9 2.5.開發(fā)商實力雄厚、行業(yè)經驗豐富 第三章環(huán)境分析 3.1.政策環(huán)境分析 3.3.武漢市區(qū)位環(huán)境分析 第四章市場分析 4.2.汽車零配件市場分析 4.3.項目的目標市場 第五章項目建設條件 5.1.區(qū)位條件 5.2.交通運輸條件 第六章項目工程建設方案 6.1.項目用地概況 6.2.項目建設內容 第七章項目實施進度 7.1.項目建設周期 7.2.項目實施進度安排 7.2.項目實施進度安表 第八章投資估算 31 8.2.項目預計投資總額 第九章融資方案 9.2.項目融資來源 34第十章財務分析 3610.1.編制說明 10.2.經營收入預測 3610.3.利潤預測 10.5.財務分析結論 第十一章風險分析與對策 第十二章項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產 第十三章研究結論與建議 43 13.2.建議 第十四章附件 14.1.《汽車產業(yè)發(fā)展政策》(2004)政策分析 14.3.全國重點汽車企業(yè)產銷量排名(2003年) 14.4.國內外汽車產業(yè)各價值鏈利潤份額比較圖 49 1.1.項目背景1.1.1.項目名稱1.1.2.承建單位概況1.1.3.項目主管部門1.1.4.報告編制單位1.1.5.項目擬建地點1.1.6.可行性研究報告編制的依據(4)計劃委員會《投資項目可行性研究指南(試用版)》;(5)中華人民共和國《工業(yè)建筑設計規(guī)范》;(6)中華人民共和國《建筑設計防火規(guī)范》;(7)《武漢市蔡甸經濟開發(fā)區(qū)建筑要求與環(huán)保標準》;(8)國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標(試行)》(2004年);第10頁共81頁1.2.項目可行性研究結論第11頁共81頁項目建成后，工業(yè)園將每年實現25.3億元人民幣的營業(yè)收入，年納稅額將超過4258萬元(其中：所得稅按15%測算)。項目的投資第12頁共81頁指標類型指標數值項目規(guī)劃用地單位：平方米。下同項目建筑面積項目投資總額單位：億元人民幣，下同其中：基礎工程建設投資引進生產商設備投資8項目建設周期3單位：年。分2期建成建筑密度容積率年營業(yè)收入單位：億元人民幣年創(chuàng)稅單位：萬元。所得稅按15%測算年凈利潤單位：億元投資回報率投資回收期單位：年第13頁共81頁第二章項目提出的背景世界第一。2.2.汽車工業(yè)格局“3+9”,東風身躋前3甲我國汽車工業(yè)五十年的發(fā)展，逐步形成了汽車集團(公司)“3+9”的模式，這是競爭的結果。以一汽集團、東風集團和上汽集團為首的三大汽車巨頭和九家分散全國的、目前實力相對較小的汽車集團，業(yè)已成型，而未來的10-20年在競爭和發(fā)展中還會有大重第14頁共81頁風公司的區(qū)域戰(zhàn)略布局，從全國來看形成了十堰—-上海(含杭州)--廣州的大三角經濟協(xié)作板塊以武漢(含黃石)--十堰市—-宜昌(荊州)三市為頂點，以“荊州—-襄樊—-十堰”高速公路、“武漢--襄樊--十堰”核心位置。在武漢經濟開發(fā)區(qū)，目前已有神龍汽車有限公司(年產30萬輛)、東風本田汽車有限公司(年產24萬輛)、武漢中譽汽車有限公司(年產20萬輛)、東風電動車輛股份有限公司等多家大型汽車整車生產企業(yè)，同時東風雷諾汽車有限公司(年產30萬輛)意第16頁共81頁第三章環(huán)境分析第17頁共81頁發(fā)展的思路更加明了、政策也更顯優(yōu)惠，不僅大大促進我國汽車及汽配工業(yè)的發(fā)展，還將極大的鼓勵國內汽車消費。(具體的汽車汽配產業(yè)政策分析見附件12.1和12.2)1980-2004年我國GDP增長趨勢圖0第19頁共81頁02000-2004年我國平均貨幣工資增長率 2000200120022003第21頁共81頁第23頁共81頁目前，武漢經濟技術開發(fā)區(qū)內已有神龍汽車有限公司(年產30萬輛)、東風本田汽車有限公司(年產24萬輛)、武漢中譽汽車有限公司(年產20萬輛)、東風電動車輛股份有限公司等多家大型汽車整車生產企業(yè)，為汽配制造帶來了跟強的吸引力。第四章市場分析根國家統(tǒng)計局2005年的國家統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計顯示，我國汽車產量達到507.1萬輛，轎車產量達到231.4萬輛，分別比去年增長了第25頁共81頁第26頁共81頁1980—2004年我國汽車產量變化趨勢圖(萬輛)0口汽車其中：轎車2000200120022003第27頁共81頁-2002年期間的各類汽車保有量的統(tǒng)計中發(fā)現，私人汽車的增速明顯高于其他汽車，龐大的汽車保有量必然帶2004-2010年我國汽車、轎車保有量預測(單位：萬輛)年份汽車其中：轎車1999-2002年我國各類汽車保有量0□私人汽車(NumberofPrivate-ownedMotorVehicles)■載貨汽車(NumberofTrucks)口營運汽車(NumberofWorkingTransportVehicles)汽車零配件市場可分為前市場(汽車制造業(yè))和后市場(汽車維修及售后服務業(yè)),而兩種市場對零部件的需求均極為龐大。第29頁共81頁統(tǒng)計分析顯示(見附件12.4),國內的汽車價值重心在汽車制造業(yè)，占到43%,而國外制造業(yè)的價值額還不到我國的一半，僅有車后市場的利潤規(guī)模將達到160億元，而轎車將超過60億元。汽車后市場對汽車零部件需求龐大。資料來源：《深圳市(2004)汽車后未來幾年我國汽車售后市場的市場規(guī)模單位：億元人民幣)年份汽車其中：轎車第30頁共81頁未來幾年我國汽車售后市場的市場規(guī)模(單位：億元人民幣)年份汽車其中：轎車速度在遞增(如下圖)。數據來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會《我國汽車零部件工業(yè)的現狀和發(fā)展》第31頁共81頁歷年我國汽車零部件出口走勢圖(單位：billionUSD)2004年完成工業(yè)總產值(不變價)256億元，實現產品銷售收入246.5億元，同比分別增長19.96%和21.87%。第33頁共81頁域，據汽車工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2004年湖北省汽車產業(yè)的市場份額達到7%,居于全國前六位。數據來源第34頁共81頁2004年我國各省市汽車零部件銷售額統(tǒng)計圖上海圖上海其它省市■廣東湖北江蘇第35頁共81頁武漢天潤(常福)工業(yè)園作為武漢汽車產業(yè)集群發(fā)展的必然產業(yè)環(huán)節(jié)，是武漢汽車整車發(fā)展的配套產業(yè)鏈條，因此，該工業(yè)園最第36頁共81頁第五章項目建設條件武漢天潤(常福)工業(yè)園擬規(guī)劃建設于武漢市蔡甸經濟開發(fā)區(qū)常福新城，常福新城位于華中重鎮(zhèn)武漢市東南方向，距武漢中心城蔡甸經濟開發(fā)區(qū)常福新城(CFDA)位于東經1143,北緯3026,距市中心僅20公里。與武漢經濟技術開發(fā)區(qū)相鄰，處在京珠、滬蓉第37頁共81頁高速公路與318國道交匯處。距離市中心(漢口)、火車站、港口約40分鐘路程，距武漢天河(國際)機場約40分鐘路程。常福新城以第六章項目工程建設方案6.1.項目用地概況武漢天潤(常福)工業(yè)園擬規(guī)劃用地800畝(53.6萬平方米),位于武漢市蔡甸經濟開發(fā)區(qū)常福新城。6.2.項目建設內容第38頁共81頁武漢天潤(常福)工業(yè)園將著力建設汽車配件生產區(qū)、汽車用品生產區(qū)、汽車電子電器生產區(qū)三大制造區(qū)域。第39頁共81頁項目建設用地及建筑面積規(guī)劃表單位：平方米建設項目用地面積建筑面積建筑用地其中：生產車間倉儲配送商務中心生活配套服務公共綠化用地容積率第40頁共81頁建筑密度綠化率道路占有率28.1%第七章項目實施進度第41頁共81頁項目建設期為三年。項目第一期基礎工程建設期定為1年零5個月，項目第二期基礎工程建設期定為1年零7個月。第43頁共81頁實施階段12356789l23456789123123456789第44頁共81頁第八章投資估算第45頁共81頁8.1.3.項目基礎建設投資額估算建設項目建設面積投資額備注生產車間倉儲配送商務中心生活配套服務公共綠化用地廠區(qū)道路、停車場、綠化第46頁共81頁根據行業(yè)設備購置估算，引進生產商生產設備投資為8億元。項目基礎工程建設總投資4.39億元人民幣?？梢M生產商設備投資約8億元。合計項目投資總額12.39億元。項目建設期為三年，分兩期建設。第一期基礎工程建設投資約1.42億元人民幣。其余部分在第二期完成。第九章融資方案第47頁共81頁9.2.1.項目自有資金籌措9.2.2.項目債務資金籌措第48頁共81頁9.3.1.資金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高，5500萬元的資本金達到項目總投資額的38.73%,根據法人湖北天潤(集團)投資有限公司的現有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。項目建設期內的招商引資收入作為項目自籌資金的部分為2200萬元，基于市場前景和現有穩(wěn)定的客戶(生產商)關系的考慮，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達38.73%,項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到6500萬元左右的銀行開發(fā)貸第49頁共81頁其中，項目法人自籌：38.73%招商收入：15.49%債務資金部分占：45.78%期貸款利率為5.76%,但總的來看，不管是債務性固定回報率融資，還是權益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款第50頁共81頁第十章財務分析第51頁共81頁本報告財務預測是通過對我國零部件行業(yè)上市公司2004年度的財務進行分析，選取合適的樣本(樣本見本報告12.6)來確定財務固定資產周轉率固定資產占總資產比率資產負債率稅金及附加率毛利率營業(yè)利潤率合格樣本數樣本總和平均數10.2.經營收入預測第52頁共81頁主營業(yè)務收入主營稅金及附加主營利潤營業(yè)利潤所得稅(按15%預測)凈利潤第53頁共81頁根據上述財務預測的結果顯示，項目建成后，將每年實現25.3億元人民的營業(yè)收入。每年創(chuàng)稅額將超過4258萬元(所得稅按15%測算)。項目投資回報率11.94%,項目建成后，6.6年左右就會收回投資。(每年的現金凈流入為“凈利潤+折舊攤銷”測算按總投資分30年攤銷)項目建成后，年營業(yè)額達25.3億元，每年創(chuàng)稅額4258萬元，年投資回報率11.94%,項目投資回收期約為6.6年。項目財務指標較第十一章風險分析與對策第54頁共81頁第55頁共81頁序號風險因素名稱風險程度說明災難性嚴重較大一般1市場風險市場需求量√競爭能力√周邊有同類產品競爭價格√項目的敏感性高2資源風險√工程資源供給3技術風險工程方案先進性√適用性√可靠性√可得性√4工程風險工程地質√可以防范水文地質√可以防范工程量√可以防范5資金風險匯率√第56頁共81頁利率√發(fā)生的概率小資金來源中斷√需要密切關注資金供應不足√需要密切關注6政策風險政策條件變化√短期內概率不大經濟條件變化√短期內概率不大政策調整√7外部協(xié)作條件風險工程建設交通運輸√供水√供電√8社會風險√9其它風險第57頁共81頁2、風險控制3、風險轉移第十二章項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產第58頁共81頁(1)按照國家節(jié)能設計的規(guī)范要求，本項目設計中所采用的設備和器材采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能新工藝、新(2)凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應設置綜合利用設施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高資源利用率，降低能耗；(3)對各種能源均應計量并按有關規(guī)定配置計量器具。(1)固體垃圾：按照我國現行的設計規(guī)范，建設必要的設施，便于垃圾的收集和運送。在生產中產生的一些廢棄包裝材料，由(2)廢水：工業(yè)廢水經專門處理，餐廳廢水經排水處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統(tǒng)中；第59頁共81頁第60頁共81頁第十三章研究結論與建議漸形成“3+9”,東風公司身躋前三甲，武漢雄駐大小金三角。項目的建設是在綜合考慮到區(qū)位形勢、產業(yè)形勢、政策形勢而提出來項目擬規(guī)劃用地800畝(53.6萬平方米),規(guī)劃建筑面積48.66萬平方米，項目建筑密度44%,容積率0.9。項目預計總投資12.4億元人民幣，其中基礎建設投資4.39億元。項目分3年兩期第61頁共81頁投資回報率11.9%,投資回收期6.6年。項目規(guī)劃滿足國家和武漢市、蔡甸經濟開發(fā)區(qū)的各有關政報告分析顯示，蔡甸經濟開發(fā)區(qū)——武漢天潤(常福)工業(yè)園項目具備良好國民經濟效益、社會效益和企業(yè)發(fā)展效益，項目各項第62頁共81頁第十四章附件際貿易將增加，即進出口2004新的國家汽車產業(yè)(零配件)政策及其影響際貿易將增加，即進出口政策類型零部件及相關產業(yè)能力，滿足國內外市場的需要，努力進入國逐步采用電子商務、網上采購方式面向社會采購零部件。水平，滿足汽車產業(yè)發(fā)展的需要?！衿嚵悴?配)件的供給將大大增加，流通渠道亟待擴充和升級；●汽車零配(部)件的國●技術和汽車零配件的國汰速度加快；資料來源：根據國家發(fā)展與改革委員會《汽車產業(yè)發(fā)展政策》(2004年)整理分析而來營銷網絡●國家鼓勵汽車、摩托車、零部件生產企業(yè)和金融、服務貿易企業(yè)借鑒國際上成熟的汽車營銷方式、管理經驗和服務貿易理念，積極發(fā)展汽車服務貿●2005年起，汽車生產企業(yè)自產乘用車均要實現品牌銷售和服務；2006年起，所有自產汽車產品均要●取消現行有關小轎車銷售權核準管理辦法，由商務部會同國家工商總局、國家發(fā)展改革委等有關部●汽車生產企業(yè)要定期向社會公布其授權和取消授權的品牌銷售或維修企業(yè)名單；對未經品牌授權和●未經汽車生產企業(yè)授權或已取消授權仍使用原品牌進行汽車、配件銷售和維修服務的，以及經銷假冒偽劣汽車配件并為客戶提供修理服務的，有關部門要依法予以處●國際營銷模式、管理理念和服務貿易理念的引進，中國汽車售后市場(包括汽車零配件流通市場)的市場格局和經營業(yè)態(tài)將面臨新一輪的洗牌和重組；●汽車自產品牌從生產到銷售到售后服務整條價值鏈的品牌銷售和服務，導致零配件品牌車的非品牌流通受到阻礙；●汽車(零配件)銷售市場的規(guī)范有助于培育和提高產品消費的質量信心。●國家支持汽車生產企業(yè)努力提高汽車產品本地化生產能力，帶動汽車零部件企業(yè)技術進步，發(fā)展汽車制造業(yè)；●國家禁止以貿易方式和接受捐贈方式進口舊汽車和舊摩托車及其零部件，以及以廢鋼鐵、廢金屬的名義進口舊汽車總成和零件進行拆解和翻新。對維修境外并出境的上述產品可在出口加工區(qū)內進行，但不得進行舊汽車、舊摩托車的拆解和翻新業(yè)務。●國家在鼓勵汽車零配件的自主生產和●對進口二手車(零配件)市場在進行汽車消費●培育以私人消費為主體的汽車市場，改善汽車使用環(huán)境，維護汽車消費者權益。引導汽車消費者購買和使用低能耗、低污染、小排量、新能源、新動力的汽車，加強環(huán)境保護。實現汽車工業(yè)與城市交通設施、環(huán)境保護、能源節(jié)約和相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展：●積極發(fā)展汽車服務貿易，推動汽車消費。國家支持發(fā)展汽車信用消費；●國家鼓勵二手車流通。有關部門要積極創(chuàng)造條件，統(tǒng)一規(guī)范二手車交易稅費征管辦法，方便汽車經銷企業(yè)進行二手車交易，培育和發(fā)展二手車市●私人汽車消費將進一步得到國家政策的推動；●環(huán)保、節(jié)能和安全技術產品的生產和消費得到鼓勵和支持；●二手車市場的規(guī)范和培育將對汽配市新《汽車辦法》●擴大了貸款人的范圍，將貸款人由國有獨資商業(yè)銀行擴大為包括各商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社以及獲準經營汽車貸款業(yè)務的非銀行金融機構；●將借款人細分為個人、汽車經銷商和機構借款人，對不同借款人申請汽車貸款規(guī)定了不同的資質條件，提出了相應的風險管理要求。其中，對個人借款人首次明確除中國公民內連續(xù)居住一年以上(含一年)的港、澳、臺居民以及外國人；●針對不同類型的汽車貸款，規(guī)定了不同的貸款期限、貸款最高限額和相應的風險防范措施；●強化了對汽車貸款的風險管理；●汽車貸款消費成為未來中低收入者消費的主流；●機構貸款者概念的引入為汽車及汽車零配件的生產、流通和服務闡明了政策上的導向注意：根據以往中國產業(yè)政策的效力狀況歷史經驗，今年頒發(fā)的新的產業(yè)政策在多大程度上以及多長時期后才能產生顯著的績效，第64頁共81頁響都代表著政府政策導向的一種趨勢和愿望，只能這么認為：未來會是這樣，但具體還有多長時間，只能拭目以待。第65頁共81頁14.2.WTO有關汽車貿易協(xié)定的政策分析WTO相關貿易協(xié)定及其影響協(xié)定類型協(xié)定內容快速遞減態(tài)勢，將從目前的80%-100%,到2006年7月1日將降至車相同，到2005年將降至20%-25%,其中汽車總質量GVW(GrossVehicleWeight)5噸以下的柴油車為30%;各類專用車關稅水平在9%-12%之間?！つν熊囌囮P稅均從目前的60%降至2005年的45%,而摩托車零部件依然維持談判的，其涉及160多項稅則號。到2006年7月1日，汽車零部件的平均關稅將從目前的25%左·關稅在降低或者取消；·逐步取消配額限制；稅的降低將導致其貿易的國際化，進口量將大幅度導致進口汽車(汽車零配件)消費的急劇增加；全球配額方式。其中汽車及關鍵零部件的進口配額將從入世當至2005年1月1日取消配額、許可證(2005年達到120。68億美元);汽車起重機及底盤為0.88億美元(2005年達到1.77億美元);摩托車及發(fā)動機、車架為2086億美元(2005年達到5075億美元);第66頁共81頁投資管理·在中歐雙邊協(xié)定中，我國政府承諾在入世之后將放開發(fā)動機合資企業(yè)的股比限制，允許外方控股；·我國將逐步開放地方政府審批合資企業(yè)的權限；入世第一年放寬到6000萬美元；第三年放寬到一億美元；第五年放寬到1.5億美元；量和出口實際要求。此外，我國將不實施那些設立此類要求的合同條款，并確保中央及地方當局的進口許可證、供應者，或以任何實績要求為條件，例如，當地含量、制定購買本國產品要求，技術轉化或在我國進行研究與·國產化優(yōu)惠政策入世當年就必須取消；·從入世第三年起，我國將放開對汽車合資企業(yè)生產車型的限服務貿易·在汽車服務貿易方面，我國將給予全面的貿易權和分銷權；不同過中間商直接進口和銷的權利，批發(fā)和零售，售后服務，修理，維護保養(yǎng)，運輸——與分銷有關的整個服務領域；·有關金融方面的問題，也就是汽車貸款融資的問題，我國同意允許非銀行的金融機構(例如福特信貸),提供汽車貸款融資；·除了汽車融資貸款以外，在我國加入WTO兩年以后，外國銀行(還包括非銀行機構，例如福特我國的個人進行當地貸幣的交易。在各個地理區(qū)域內，外國銀行將享有與我國銀行同等的權利，即國民待在五年內，地理和客戶方面的限制也