中交地產(chǎn)：中交物業(yè)服務集團有限公司資產(chǎn)評估報告

北京中企華資產(chǎn)評估有限責任公司I 1 2 4一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人 4二、評估目的 8 8 六、評估依據(jù) 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評估假設(shè) 23十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 資產(chǎn)評估報告摘要重要提示本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況并合理理解和使用評估結(jié)論，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。評估基準曰：2024年6月30日評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報告選用收益法評估結(jié)果作為評估結(jié)中交物業(yè)服務集團有限公司評估基準日總資產(chǎn)賬面價值為北京中企華資產(chǎn)評估有限責任公司3資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假中交房地產(chǎn)集團有限公司、中交一公局集團有限公司、中交投資有限公司、中國交通建設(shè)集團有限公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的中交物業(yè)服務集團有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告正文有限公司股東全部權(quán)益在2024年6月30日成立日期：2015年03月24日營業(yè)期限：2015年03月24日至無固定期限住所：北京市順義區(qū)鑫橋中路3號院4號樓8層服務；園區(qū)管理服務；工程管理服務；企業(yè)管理咨詢；房地產(chǎn)經(jīng)布；家政服務；護理機構(gòu)服務(不含醫(yī)療服務);住宅水電安裝維護服務(不含勞務派遣);租賃服務(不含許可類租賃服務);電子、機械設(shè)備維護(不含特種設(shè)備);通用設(shè)備修理；普通貨物倉儲服務(不含危險化學品等需許可審批的項目);物業(yè)服務評估；居民日常路管理與養(yǎng)護；特種設(shè)備安裝改造修理；供暖服務；電氣安裝服成立日期：2022年12月13日營業(yè)期限：2022年12月13日至無固定期限元，持股比例為22.27%;中交物業(yè)有限公司以其持有的中交地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司100%股權(quán)、中交物業(yè)廣州有限公司70%股權(quán)以及中交物業(yè)(海南)有限公司51%股權(quán)進行出資，出資金額為8,619.58萬元，持股比例為28.73%;中交一公局集團有限公司以其持有的中交中交房地產(chǎn)集團有限公司、中交一公局集團司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的中交物業(yè)服務集團有限公司股認繳出資額(萬元)持股比例中交物業(yè)有限公司中交一公局集團有限公司中交房地產(chǎn)集團有限公司中交投資有限公司中國交通建設(shè)集團有限公司總計2023年1月18日，中交物業(yè)服務有限公司更名為中交物業(yè)服務2023年10月16日，中交物業(yè)有限公司將其持有的中交物業(yè)服務產(chǎn)集團有限公司的出資額為15,300.00萬元，持股比例為51%,轉(zhuǎn)讓后持股比例出資額(萬元)中交房地產(chǎn)集團有限公司中交一公局集團有限公司中交投資有限公司中國交通建設(shè)集團有限公司總計截至評估基準日，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。被評估單位近二年一期的財務狀況如下表(合并口徑):2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日資產(chǎn)總計負債總計被評估單位近二年一期的財務狀況如下表(母公司口徑):2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日資產(chǎn)總計負債總計被評估單位近二年一期的經(jīng)營狀況如下表(合并口徑):2024年1-6月營業(yè)收入凈利潤的凈利潤被評估單位近二年一期的經(jīng)營狀況如下表(母公司口徑):金額單位：人民幣萬元2023年1-6月營業(yè)收入凈利潤殊普通合伙)審計，并發(fā)表了安永華明(2023)審字第61197092_A16務所(特殊普通合伙)審計，并發(fā)表了安永華明(2024)審字第華明會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并發(fā)表了安永華明(2024)委托人中交房地產(chǎn)集團有限公司是中交物業(yè)服務有限公司的控(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人中交房地產(chǎn)集團有限公司、中交一公局集團司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的中交物業(yè)服務集團有限公司股(一)評估對象(二)評估范圍委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范明會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并發(fā)表了無保留意見的審計物業(yè)管理有限公司、中交物業(yè)廣州有限公司、中交物業(yè)(海南)有限路3號院4號樓南側(cè)8層的辦公樓。和定制的智慧物業(yè)服務平臺(已經(jīng)取得5個著作權(quán)證),共計2項。等所產(chǎn)生的長期待攤費用，共計11項。本報告評估基準日是2024年6月30日。評估基準日由委托人確定。確定評估基準日主要考慮經(jīng)濟行為的實現(xiàn)、會計期末因素。資產(chǎn)評估是對某一時點的資產(chǎn)提供價值參考，選擇會計期末作為評估基準日，能夠全面反映評估對象資產(chǎn)的整體情況；同時本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務于評估目的，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核實資產(chǎn)，合理選取評估作價依據(jù)的原則，選擇距相關(guān)經(jīng)濟行為計劃實現(xiàn)日較接近的日期作為評六、評估依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);年3月2日第二次修訂);年11月19日第二次修訂)部令第97號修訂);29日修訂);會令第36號);號);32號);71號);64號);稅務總局令第65號);海關(guān)總署公告2019年第39號);號);8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一利用專家工作及相關(guān)報告》(中評協(xié)中交房地產(chǎn)集團有限公司、中交一公局集團(五)取價依據(jù)測算》(中評協(xié)(2020)38號);5.安永華明會計師事務所(特殊普通合伙)出具的審計報告；中交房地產(chǎn)集團有限公司、中交一公局集團有限公司、中交投資有限公司、中國交通建設(shè)集團有限公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的中交物業(yè)服務集團有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告(1)貨幣資金(2)應收賬款(3)預付款項(4)其他應收款(5)其他流動資產(chǎn)(1)長期股權(quán)投資序號是否的評估方法是否單獨出具資產(chǎn)評估說明1中交物業(yè)廣州有限公司是資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法收益法是2中交城市運營管理有限公司是資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法收益法是3重慶中交物業(yè)管理有限公司是資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法收益法是4中交物業(yè)(海南)有限公司是資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法收益法是5中交地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司是資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法收益法是6重慶錦頌物業(yè)服務有限公司是資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是(2)電子設(shè)備對于電子設(shè)備，主要依據(jù)其經(jīng)濟壽命年限來確定其綜合成新年限法成新率=(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)1經(jīng)濟壽命年限×C評估值的確定(3)使用權(quán)資產(chǎn)核算內(nèi)容為租賃位于北京市順義區(qū)鑫橋中路3號院4號樓南側(cè)8(4)無形資產(chǎn)(5)開發(fā)支出(6)長期待攤費用(7)遞延所得稅資產(chǎn)通過收集合同、會計憑證對負債進行核實后，判斷債務是否為公司本次采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對企業(yè)整體價值評估來間對于經(jīng)營性資產(chǎn)價值的確定選用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，即以未股東全部權(quán)益價值=企業(yè)整體價值-付息債務價值企業(yè)整體價值是指股東全部權(quán)益價值和付息債務價值之和。根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)配置和使用情況，企業(yè)整體價值的計算公式如企業(yè)整體價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價(1)經(jīng)營性資產(chǎn)價值經(jīng)營性資產(chǎn)是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的，評估基準日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預測所涉及的資產(chǎn)與負債。經(jīng)營性資產(chǎn)價值的計19(2)溢余資產(chǎn)價值中交房地產(chǎn)集團有限公司、中交一公局集團有限公司、中交投資有限公司、中國交通建設(shè)集團有限公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的中交物業(yè)服務集團有限公司股東全部權(quán)益價值項目資產(chǎn)評估報告評估人員于2024年9月5日至2024年10月29日對評估對象涉評估人員于2024年9月15日至2024年9月27日對評估對象涉中交物業(yè)服務集團有限公司評估基準日總資產(chǎn)賬面價值為中交物業(yè)服務集團有限公司評估基準日總資產(chǎn)賬面價值為評估基準日：2024年6月30日AB1非流動資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56油氣資產(chǎn)789資產(chǎn)總計負債總計凈資產(chǎn)即：中交物業(yè)服務集團有限公司的股東全部權(quán)益價值評估結(jié)果為2024年9月29日出具的安永華明(2024)專字第70035588_A09號審名稱與產(chǎn)權(quán)持有單位名稱不一致，是由于企