北京奧林匹克地塊商業(yè)定位分析報(bào)告

11.前言效果，不但可以發(fā)現(xiàn)空白，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠通過(guò)獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)采，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。的地塊商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案及建議。析、功能分析、優(yōu)劣勢(shì)分析、目標(biāo)客戶分析等方面進(jìn)行詳細(xì)、專業(yè)的闡述和論證。依據(jù)。2.項(xiàng)目總體定位商業(yè)發(fā)展的均衡化趨勢(shì)商業(yè)重心的遷移趨勢(shì)及內(nèi)部促進(jìn)作用不斷增強(qiáng)，其商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。周邊產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)性區(qū)域交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)性區(qū)域消費(fèi)資源優(yōu)勢(shì)性區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)性4綜上所述，本項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)用地結(jié)合地塊自身自然特征、周邊環(huán)境以及市場(chǎng)方可行性。高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)特性，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目其它商業(yè)板塊。號(hào)地塊將塑造主體商業(yè)區(qū)域，B04與B06號(hào)地塊將塑造與文化兼容的輔助商心部分，可以比作為核心中的核心，其未來(lái)起到商業(yè)影響力舉足輕重，同時(shí)，5定位規(guī)劃為中高檔商業(yè)功能，以支撐主流消費(fèi)力。消費(fèi)力的需求。具體特征進(jìn)行詳細(xì)地分析對(duì)比論證，從中確定本項(xiàng)目商業(yè)地塊定位主題為：多功能多功能商業(yè)是基礎(chǔ)的功能型商業(yè)形態(tài)聚集區(qū)，可滿足不同類型的消費(fèi)需求。首先，作為奧運(yùn)項(xiàng)目的商業(yè)性地塊，其大體量的商業(yè)面積決定了商業(yè)用地要考慮其日后的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展趨勢(shì)。單一的功能定位無(wú)法量的商業(yè)保持經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，只有以綜合性多功能商業(yè)組合，充分滿不同功能需求，并向外不斷延伸，使本項(xiàng)目商業(yè)地塊成為輻射北6能定位的消費(fèi)人群，才能達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果，保證商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。其次，為區(qū)域內(nèi)多功能主題定位服務(wù)，奧運(yùn)會(huì)期間作為滿足體育賽事及旅游文化、體育為主題的奧林匹克中心區(qū)承載著多種服務(wù)功能。因此，針對(duì)本項(xiàng)目的特殊性，商業(yè)物業(yè)首先要符合于整個(gè)區(qū)域的功能性布局，滿足區(qū)域內(nèi)功能需求，使商業(yè)的價(jià)值得以充分體現(xiàn)，使本區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)類型功能配套有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮奧林匹克中心區(qū)的最大作用。與此同時(shí)向區(qū)域外圍延展，輻射至區(qū)域外人群。功會(huì)行業(yè)項(xiàng)化體不同需求的消費(fèi)人群。奧運(yùn)期間消費(fèi)人群包括國(guó)內(nèi)外游區(qū)域周邊人群，主要以旅游人群為主，消費(fèi)人群不同的的消費(fèi)需求。因此，本項(xiàng)目商業(yè)地塊依據(jù)消費(fèi)者的不同功會(huì)行業(yè)項(xiàng)化體體。商業(yè)地塊作為其他能的輔助性配套功能，針對(duì)不同功能消費(fèi)正進(jìn)定位，由此也驗(yàn)證了商的多功能性。文化奧運(yùn)文化由來(lái)已久，本目在總體定位時(shí)突出文特色，以文化、會(huì)展、育為主題，打造多功能奧林匹克中心區(qū)，文化是不可或缺的關(guān)鍵因7素。北京首次舉辦奧運(yùn)會(huì)，奧林匹克中心區(qū)是奧運(yùn)文化與北京文藝美術(shù)展館，及展示中心都是發(fā)揚(yáng)奧運(yùn)文化與北京文化的有利途徑。因此，本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)注重文化的傳播效應(yīng)，挖掘其對(duì)本項(xiàng)目的潛在價(jià)值。商業(yè)兼容文化以?shī)W運(yùn)精神為依托，結(jié)合商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目中規(guī)劃了部分文的物業(yè)形式，這部分文化商業(yè)將奧運(yùn)文化、北京文化與商業(yè)有機(jī)以展館和藝術(shù)中心為主，既突出了奧運(yùn)的文化范疇，又實(shí)現(xiàn)了商營(yíng)性，兩者的結(jié)合使奧運(yùn)文化和商業(yè)價(jià)值都得到了有效的提升。83.B01-03地塊組團(tuán)市場(chǎng)定位建筑高度（M）5和15.20萬(wàn)平方米，從規(guī)模供應(yīng)上分析，占據(jù)了商務(wù)、商業(yè)規(guī)劃中相當(dāng)重要的地位。建筑高度：9）：項(xiàng)目的判斷將起到非常重要的推動(dòng)，相應(yīng)的，若B上述優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮。區(qū)域物業(yè)供應(yīng)量急劇上升，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大：程度上緩解矛盾。3.2.1.1定位思路3.2.1.2定位原則實(shí)現(xiàn)最大限度的滿足商務(wù)、酒店、居住等物業(yè)至此，B01-03地塊總體區(qū)域環(huán)境、自身特點(diǎn)已經(jīng)基本清晰，最為商業(yè)配套應(yīng)為心，但仍然起著至關(guān)重要的作用：可行性。一方面，區(qū)域未來(lái)的入住人群將具有較高的消費(fèi)能力；第二，項(xiàng)目自身發(fā)展需要高檔物業(yè)提綱攜領(lǐng)，從而提升項(xiàng)目的總體物業(yè)品質(zhì)；第三，作為整體項(xiàng)目的一部分，必須實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位化的發(fā)展思路，本區(qū)域的高檔路線將與其它區(qū)域形成較為合理的錯(cuò)位路線，促進(jìn)項(xiàng)目整體規(guī)劃的合理性；酒店、商務(wù)物業(yè)、居住物業(yè)的配套：本區(qū)域的物業(yè)，并不具有大力發(fā)展集中商業(yè)的功能，商業(yè)并非區(qū)域內(nèi)的主體，在其它區(qū)域具有集中商業(yè)的情況下，本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展的主要功能將以上述三種物業(yè)的配套為主旨，通過(guò)商業(yè)功能的完善、商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富實(shí)現(xiàn)總體物業(yè)和區(qū)域價(jià)值的最大化；滿足需求：本區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)發(fā)展的物業(yè)，均不具有非常明顯的商業(yè)消費(fèi)功能，但其自身的發(fā)展卻全部需要商業(yè)功能以加以配套，此部分商業(yè)以配套功能出現(xiàn)，將使得其它物業(yè)實(shí)現(xiàn)合理的功能布局，從而通過(guò)商業(yè)的重點(diǎn)打造，進(jìn)一價(jià)值的體現(xiàn)：由于本項(xiàng)目具有多處大型集中商業(yè)，因此本區(qū)域發(fā)展以配套為主題的特色商業(yè)并不孤單，在多家大商戶的帶動(dòng)之下，人流和商業(yè)環(huán)境將得到充分的保證，本區(qū)域內(nèi)的相對(duì)小體量商業(yè)在帶動(dòng)之下具有非常高的商業(yè)價(jià)值；有效的組成部分：由于此部分物業(yè)的發(fā)展方向主要是酒店、寫字樓和住宅類產(chǎn)品，因此商業(yè)僅僅能夠以配套物業(yè)出現(xiàn)。但是總體而言，本項(xiàng)目總體規(guī)劃將擁有大型超市、大型百貨型購(gòu)物中心、特色商業(yè)街、主題百貨等多種多樣的形態(tài)，社區(qū)商業(yè)、寫字樓配套商業(yè)和酒店配套商業(yè)也將成為眾多亮點(diǎn)之中的一部分，也將對(duì)本項(xiàng)目整體商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用。通過(guò)上述闡述，B01-03區(qū)域的商業(yè)發(fā)展思路確定，配套商業(yè)是本區(qū)域商業(yè)的最大和完善。3.2.2.2.1.1公寓物業(yè)配套商業(yè)基礎(chǔ)型商業(yè)配套：便利店、社區(qū)藥店、寵物醫(yī)院、醫(yī)療診所、口腔診所、洗衣店、雜貨商店、沖印店、郵局、銀行等；店、婚紗攝影店、西點(diǎn)屋等。具體目標(biāo)客戶如下：休閑健身、家飾品、郵局、西式快餐、員工餐廳、西餅屋、票務(wù)、中式餐飲、男女服飾皮具、商務(wù)酒吧、保健按摩、煙草專賣、精品店、特色商業(yè)等。具體業(yè)態(tài)如下：本項(xiàng)目B01-03地塊的商業(yè)物業(yè)目標(biāo)消互補(bǔ)充的復(fù)合消費(fèi)群體，形成層次分明、相互促進(jìn)、有機(jī)結(jié)合的消費(fèi)系統(tǒng)。3.3B01-03區(qū)域各地塊定位3.3.1B01地塊定位通過(guò)酒店的帶動(dòng)，形成區(qū)域內(nèi)具有極高檔次的、中等規(guī)模的3.3.2B02地塊定位主要功能為滿足物業(yè)入住的居民，為其提供全面、3.3.3B03地塊定位利用商務(wù)中心提供的大量中高檔消費(fèi)群體，重點(diǎn)打造以商務(wù)4.B4-7號(hào)地塊組團(tuán)市場(chǎng)定位建筑高度（米）積（公頃）（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）55應(yīng)規(guī)模上來(lái)看，都是奧園板塊重要區(qū)域東區(qū)板塊的核心部分，在整個(gè)物業(yè)環(huán)境塑造、商業(yè)氛圍凝造中占據(jù)突出地位。根據(jù)既定的各地塊技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合奧園的總體規(guī)劃情況，就各項(xiàng)指標(biāo)分析如下：建筑高度：綜上所述，B4-7號(hào)地塊組團(tuán)處于奧園板塊功能區(qū)域的東側(cè)的中部，屬上具有外向性特性；總之，針對(duì)B4-7的主題商業(yè)形象。地塊寫字樓1-5F層部分，設(shè)置中高檔多功能綜合性購(gòu)物中心。4.1.2.1B04-07號(hào)地塊組團(tuán)優(yōu)區(qū)域環(huán)境非常優(yōu)越：區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)：超大供應(yīng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：形象優(yōu)勢(shì)明顯（品質(zhì)）：城市規(guī)劃推動(dòng)作用：奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大商機(jī)：通過(guò)上述分析，可以發(fā)現(xiàn)奧園規(guī)劃之商務(wù)功能區(qū)域，判斷將起到非常重要的推動(dòng)，重要的是，B04-07地塊發(fā)展高品質(zhì)物業(yè)將更充分的發(fā)揮上述優(yōu)勢(shì)。地理位置較為偏遠(yuǎn)：區(qū)域建設(shè)與預(yù)期將形成一定的時(shí)間差：商業(yè)環(huán)境需要塑造：區(qū)域物業(yè)供應(yīng)量急劇上升，競(jìng)爭(zhēng)壓力增大：通過(guò)上述分析，可以發(fā)現(xiàn)B04-07地塊的發(fā)的問(wèn)題，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，可以通過(guò)切實(shí)的方法消弱不利影響，解決上述問(wèn)題。標(biāo)客群定位。4.2.1項(xiàng)目B04-B07號(hào)地塊組團(tuán)的市場(chǎng)定位原則4.2.1.1總體協(xié)調(diào)原則依據(jù)上述指導(dǎo)原則，我司確定本地塊功能定位應(yīng)如下幾點(diǎn)來(lái)進(jìn)行：圍相互襯托，十分有利于本項(xiàng)目總體之發(fā)展。4.2.2項(xiàng)目B04-B07號(hào)地塊組團(tuán)整體市場(chǎng)定位綜上所述，在本地塊建設(shè)中高檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)是奧運(yùn)項(xiàng)目的需要之舉，其具備較強(qiáng)的必需性、可行性?；谝陨隙ㄎ灰罁?jù)，我們將本地塊組團(tuán)主題定為如下：+詮釋主要如下：文化藝術(shù)主題多功能體驗(yàn)式綜合商業(yè)服務(wù)區(qū)：檔百貨、購(gòu)物中心、精品店中店以及餐飲、休閑娛樂(lè)以及商業(yè)藝術(shù)品賣場(chǎng)。與商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相吻合。經(jīng)營(yíng)商戶與物業(yè)的業(yè)態(tài)分類相符合。充分考慮到區(qū)域外目標(biāo)消費(fèi)群以及旅游消費(fèi)群的支持能力。各區(qū)域消費(fèi)人群比例圖如下：4.3針對(duì)B04—B07各地塊市場(chǎng)定位4.3.1本項(xiàng)目B04、B06地塊定位4.3.2本項(xiàng)目B05、B07地塊定位5.B08-10號(hào)地塊組團(tuán)市場(chǎng)定位地理位置優(yōu)越，靠近北四環(huán)，未來(lái)商業(yè)輻射廣泛： 政府對(duì)奧運(yùn)會(huì)的巨額投資將帶來(lái)本地塊組團(tuán)土地的升值：本地塊組團(tuán)緊臨主干道，未來(lái)輻射人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，北京整體消費(fèi)水5.2項(xiàng)目B8-10號(hào)地塊組團(tuán)總體市場(chǎng)定位5.2.1項(xiàng)目B8-10號(hào)地塊組團(tuán)市場(chǎng)定本地塊組團(tuán)定位應(yīng)遵從以下幾點(diǎn)原則：考慮本地塊組團(tuán)周邊的區(qū)域環(huán)境，以及未來(lái)主要面對(duì)的終端消費(fèi)客群及經(jīng)營(yíng)商考慮本地塊與奧運(yùn)園區(qū)內(nèi)其他地塊的不同之處，充分挖掘自身獨(dú)有的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，使這種優(yōu)勢(shì)對(duì)消費(fèi)者（投資者、經(jīng)營(yíng)者、最終消費(fèi)者）產(chǎn)生巨大的吸引力，而且是其他競(jìng)爭(zhēng)者在無(wú)法復(fù)制的；考慮奧運(yùn)會(huì)過(guò)后本地塊組團(tuán)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向。從周邊環(huán)境來(lái)看，從市場(chǎng)方面來(lái)看，其它商業(yè)功能板塊的補(bǔ)充，其具備較強(qiáng)的必需性、完善性、可行性。務(wù)，這里是生活的組成部分。合性商業(yè)功能核心區(qū)的商業(yè)模式是便利的、迅捷的，全面的。經(jīng)營(yíng)商戶的定位是項(xiàng)目進(jìn)行招商的前提，是本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)能否成功塑造特色、中高檔。5.2.2.2.2.1定位依據(jù)