2月柳州房地產(chǎn)市場調(diào)查

2012年2月柳州市場調(diào)查

廣州天比高物業(yè)顧問有限公司

?丸北雷柳州分公司市場研究部

2012年2月

20120227

背景

2011年世界發(fā)達(dá)國家受次貸危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，而中國經(jīng)濟(jì)仍保持增長，但速度已放緩。緊縮的貨幣政策，受人民幣升值

拖累的出口以及歐元區(qū)的債務(wù)危機(jī)都將對2012年中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下行壓力。受國際與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的疲弱態(tài)勢影響，2012年中央

政府的貨幣政策或?qū)⒂兴潘伞?/p>

而房地產(chǎn)業(yè)作為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿，對促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著重要的作用。2012年1月，我國CIP指數(shù)止落回升，通

貨膨脹出現(xiàn)反彈跡象，控制通脹依然嚴(yán)峻。高通貨膨脹不僅增加居民生活支出成本和影響其經(jīng)濟(jì)收入，也導(dǎo)致了其暫緩購房的計(jì)劃，

進(jìn)而導(dǎo)致樓市也會陷入有價(jià)無市的地步。

一、2011年全國房地產(chǎn)回顧

1.1出臺史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，提高購房門檻，打擊投機(jī)炒房，竭力控制房價(jià)瘋狂上漲勢頭

國務(wù)院1月26日召開會議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會公布。

1、各城市政府一季度要公布新建住房價(jià)格控制目標(biāo)

2、逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公租房供應(yīng)

3、個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手，按銷售收入全額征收營業(yè)稅

5、購買第二套住房首付款比例不低于60%

5、今年商品房供地原則上不低于前2年年均供應(yīng)量

6、主要城市擁有兩套及以上住房家庭不得在當(dāng)?shù)卦儋彿?/p>

7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制

8、引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)

10月29日，國務(wù)院總理溫家寶在北京主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署近期經(jīng)濟(jì)工作。

堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地,

促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)管，抓緊建立健全分配和管理制度，盡快形

成有效供應(yīng)，讓人民群眾看到政策的成效。

分析:

2011年，國家出臺新“國八條”和限購令調(diào)控房地產(chǎn)市場。重點(diǎn)城市住宅價(jià)格繼續(xù)下跌，成交量環(huán)比、同比出現(xiàn)雙下降

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年11月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元

/平方米，與10月相比下降0.28%,其中43個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，57個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)與上

月基本持平，共有6個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以上。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自今年8月以來持續(xù)縮小，11月上漲4.06%,

較10月縮小1.15個(gè)百分點(diǎn)。另外，按100個(gè)城市住宅價(jià)格的中位數(shù)計(jì)算，全國住宅價(jià)格中位數(shù)為5900元/平方米，與10月基本持平。

總體來看，年末100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。

1.2%「8.0%

?環(huán)比漲幅（左軸）T-同比漲幅（右軸）50

1.0%--7.0%45

0.8%-6.0%40

35

0.6%--5.0%

30

0.4%-4.0%25

0.2%--------3.0%20

15

0.0%-2.0%

I9N810

-0.2%-I工工工

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-0.4%……0.0%0

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1.2收緊銀根和加息，迫使炒房者無錢可貸，力促房價(jià)下降。

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2011年央行連續(xù)5次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，并連續(xù)3次加息，有力地控制房價(jià)。年末通脹回落，貨幣政策微調(diào)（放貸不降息）,

微調(diào)不改房地產(chǎn)信貸緊的格局，購房者壓力依然沉重。

通脹回落，貨幣政策微調(diào)。三季度以來，CPI漲幅呈持續(xù)下降趨勢，2011年10月CPI同比增長5.5%,比上月回落了0.6個(gè)百分

點(diǎn)。物價(jià)回落的趨勢日益明顯，通脹壓力逐漸減弱。2011年10月“國務(wù)院常務(wù)會議”上溫家寶總理表示，切實(shí)把握好宏觀調(diào)控的方

向、力度和節(jié)奏，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長；央行《2011年第

三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》沒有再提及“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)“，而是明確指出，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，

鞏固經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭，表明央行調(diào)控重心發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。

2011年11月30日，央行宣布下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存準(zhǔn)率由21.5%調(diào)整為21%,也是自2010年初以來連續(xù)12次上調(diào)后的

首次下調(diào)。抑制通脹不再是首要任務(wù)，預(yù)計(jì)未來中央將對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長給予更多關(guān)注，貨幣政策導(dǎo)向主要體現(xiàn)在“微調(diào)”和“定向?qū)?/p>

松”方面，但全面放松的可能性不大。

信貸方面，三季度新增貸款總額繼續(xù)減少，僅1.51萬億元（一季度2.24萬億、二季度1.93萬億），其中房地產(chǎn)類新增貸款0.2

萬億元，占比從一季度的22.7%下降到三季度的13.3%0

表：2004-2011新增房地產(chǎn)貸款（單位：萬億元）

時(shí)日總費(fèi)款房廿效占比

200?3JMU3309%

20084J70JD12M

20099JD2JD2L1?

2OID7JK21D

2011年一季度2J4051221%

2011y晌r1J3028

2011年三季度1510JD

2DU4?il^K5JB(L?UM

1.3中央堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控，地方實(shí)施限價(jià)避免問責(zé)

房地產(chǎn)市場調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，成交量增速放緩，房價(jià)松動。市場也開始發(fā)出不同聲音，“拐點(diǎn)到了”、“房地產(chǎn)冬天來了”、“調(diào)

控該放松了”等等，但中央的回應(yīng)仍是堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果

近期，中央頻繁強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。2011年11月25日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在廊坊考察保障房建設(shè)時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市

場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，明年要堅(jiān)持實(shí)施遏制房價(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。2011年年底，中

央多次表明立場，向社會釋放明年將堅(jiān)定調(diào)控的信號，一方面打消地方政府放松調(diào)控的念頭，同時(shí)，防止努力調(diào)控的成果因年底的松

懈而“功虧一簧

年初“國八條”將房價(jià)控制目標(biāo)納入問責(zé)范圍，新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)的地方政府將被問責(zé)。接近年底，迫于

問責(zé)制的壓力，為完成目標(biāo)，一些地方政府陸續(xù)出臺限價(jià)令控制價(jià)格上漲幅度，丹東、韶關(guān)等城市主要是與周邊她區(qū)同類樓盤做比較

限制銷售價(jià)格，而中山、珠海直接以本地區(qū)的房價(jià)控制目標(biāo)為價(jià)格上限。由此可見，對于價(jià)格上漲過快的城市，房價(jià)控制目標(biāo)對抑制

價(jià)格漲幅確實(shí)起到一定作用，而問責(zé)制顯然對地方政府執(zhí)行中央政策的力度有較大的約束力。

實(shí)行時(shí)向具體后舞

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丹東9月5日

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1.4全國性房企啟動大幅降價(jià)，市場局部或見底拐點(diǎn)將至

全國房價(jià)降聲一片。繼2011年5月北京、深圳等地個(gè)別樓盤相繼降價(jià)之后，到11月下旬，從一線到二線城市、從華東、華南到

華北區(qū)域，包括中海、萬科、龍湖、恒大等在內(nèi)的各大開發(fā)商，集體拉開房價(jià)下行的序幕，部分樓盤價(jià)格降幅超20%,降價(jià)范圍波及

城區(qū)和郊區(qū)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在驟增的市場競爭壓力之下，開發(fā)商選擇降價(jià)出貨回籠資金，房價(jià)拐點(diǎn)越來越近，今年市場將最為

低迷。

在房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加緊的情況下,全國一線城市樓盤率先降價(jià)，成交量趨減，樓市慘淡，并逐步擴(kuò)大波及二三線城市，購房者

觀望加重。

二、2011年柳州房地產(chǎn)市場情況

2.12011年柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況

2.1.12011年整體經(jīng)濟(jì)回顧

2011年7月22日，上半年柳州市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會公布。上半年，承接著2010年下半年以來的逐步回暖，柳州經(jīng)濟(jì)

繼續(xù)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長；相對于一季度而言，5月份以來，經(jīng)濟(jì)增長趨于放緩。

其中，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）561.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長17.1%,增速高于全國和全區(qū)平均水平。此外，2011年上

半年，柳州房地產(chǎn)投資保持快速增長，但增速呈逐月放緩趨勢。

2.1.2GDP增速居廣西第三

2011年上半年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增速比一季度回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，增速位居廣西各市第三。

分產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.02億元，增長3.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值376.14億元，增長21.2%,其中：工業(yè)增加值353.84億元，

增長20.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值163.70億元，增長11.1%。

2.1.3支柱行業(yè)高位增長

2011年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值1131.97億元，增長36.7%,實(shí)現(xiàn)了時(shí)間、任務(wù)雙過半。增速比上年同期加快25.8

個(gè)百分點(diǎn)，其中3月、4月、5月、6月連續(xù)4個(gè)月月度總產(chǎn)值超過190億元。前6個(gè)月月度總產(chǎn)值同比增速分別為71.6%,32.7%、37.9%、

39.1%、37.7%、24.1%0

上半年，規(guī)模以上汽車、冶金、機(jī)械三大支柱行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值885.17億元，增長40.48%,增速比全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值

增速高出3.8個(gè)百分點(diǎn)，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的78.20%。其中，汽車制造業(yè)總產(chǎn)值492.03億元，增長37.28%；冶金工業(yè)總產(chǎn)

值262.81億元，增長55.45%；機(jī)械工業(yè)總產(chǎn)值130.33億元，增長27.01%。

2.2柳州房地產(chǎn)運(yùn)行情況

2011年，全柳州固定資產(chǎn)投資完成400.06億元，完成了年度目標(biāo)的40%,增長42.3%,增速比一季度回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-5

月回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資376.20億元，增長43.1%。

2011年以來，房地產(chǎn)投資保持快速增長，但增速呈逐月放緩趨勢。1-2月份增長51.4%,1-3月份增長47.8%,1-4月份增長42.5%,

1-5月份增長40.8%,1-6月份增長35%。在房地產(chǎn)投資中，商品住宅投資34.37億元，增長28.2%;保障性住房投資10.49億元，占

房地產(chǎn)開發(fā)投資的17.3%。整體來說，柳州房地產(chǎn)投資增速放緩。

2011年1-6月全市住宅銷售約87萬m:其中3月銷售22萬m"4月銷售16萬m""4.15新政”出臺后，從4月底起全市住宅

銷量出現(xiàn)部分下滑，跌幅接近30%。5月銷量有所下跌，銷售約10萬平米，6月約11萬平米。

從每天成交量來看，全市住宅日均銷量約60套，0.7萬平米；系列信貸政策出臺后，全市住宅日均銷量為35套，0.4萬平米

通過近期市場調(diào)查可知，其中36%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心，同時(shí)近六成購房者持有房價(jià)下行預(yù)期，其中39%的購房

者認(rèn)為房價(jià)會在一年內(nèi)有小幅下降。

2.32011年1月至2012年2月柳州房地產(chǎn)銷售成交情況

2.3.12011年1月至2012年2月柳州房地產(chǎn)銷售概況

2011年1月-2012年2月柳州房地產(chǎn)成交走勢圖（單位：套）

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

§Z秒/秒/科/校/檸/科/科/科/式z寸Z式Z希/君/

2011年1月至6月柳州房地產(chǎn)成交量呈曲折上升態(tài)勢，2011年6月至10月呈逐步下跌態(tài)勢，2011年10月至2012年2月房地產(chǎn)

呈緩慢上升態(tài)勢。

2011年1月-2012年2月柳州房地產(chǎn)成交面積走勢圖（單位：m2）

2011年1月至6月柳州房地產(chǎn)成交面積呈曲折上升態(tài)勢，2011年6月至10月呈下跌態(tài)勢，2011年10月至2012年2月房地產(chǎn)呈

緩慢上升態(tài)勢。

三、2012年2月國家政策

中國人民銀行宣布，自2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

分析：

央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，擴(kuò)大了信貸規(guī)模，使市場上流通的貨幣量增加，一定程度上緩解了無錢難貸的問題。但放貸不降息，購

房者還貸的壓力依然沉重。

四、2012年2月柳州土地掛牌出讓信息

柳國土交告字[2012]1號

出

規(guī)劃指標(biāo)要求讓競買起競買保

建

出讓土地筑

年

編號土地位置土地用途建筑限限始價(jià)證金

密

容積率度綠地率

面積（nf）高（萬元）（萬元）

中低價(jià)位、中小大于或等于

市桂中大道3大于或等于2.5并且大于或等小于或等8000萬

P(2012)1號10891.73套型普通商品15并且小于70年17790萬元

號小于或等于4.6或等于30于25于80元

住房用地

市東環(huán)路東中低價(jià)位、中小大于或等于

大于或等于1.5并且大于或等小于或等

P(2012)2號側(cè)、友誼馨苑南14972.93套型普通商品15并且小于70年13700萬元6000萬元

小于或等于3.6或等于25于30于80

側(cè)住房用地

大于或等于

市沿江路西側(cè)大于或等于0.8并且大于或等小于或等

P(2012)3號11064.36其他商服用地15并且小于40年7750萬元7750萬元

（A地塊）小于或等于1.15或等于35于35于20

大于或等于

市沿江路西側(cè)大于或等于0.8并且大于或等小于或等6715萬

P(2012)4號11190.12其他商服用地15并且小于40年6715萬元

（B地塊）小于或等于1.1或等于25于35于20元

分析：

上述掛牌出讓的土地全為河?xùn)|地塊，桂中大道3號地塊和市東環(huán)路東側(cè)、友誼馨苑南側(cè)地塊位置優(yōu)越，開發(fā)潛力巨大，必定會引

起眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的爭購。

柳國土交告字[2012]2號

出

出讓土地面積規(guī)劃指標(biāo)要求讓競買起競買保

限

編號土地位置土地用途H綠地率建筑限年始價(jià)證金

8容積率

（m）高（萬元）（萬元）

不大于50%

柳州卷煙廠倉工業(yè)（煙草產(chǎn)不大于2.0不大于24

G(2012)1號29247.04(43.84畝)且不小于—50年3525萬元3525萬元

庫東側(cè)業(yè)）用地且不小0.830%米

不大于22%

城鎮(zhèn)住宅用不大于3.5應(yīng)達(dá)到不大于90

63369.67且不小于

地且不小于2.815%35%米

柳東新區(qū)柳東

96521.93不大于22%

城鎮(zhèn)住宅用不大于3.5應(yīng)達(dá)到不大于90

P(2012)5號大道南面(144.7821445.23且不小于70年32460萬元16300萬元

地且不小于2.815%35%米

地塊畝)

L-11-05不大于38%

不大于2.2應(yīng)達(dá)到不大于24

11707.03商服用地且不小于

且不小于1.515%25%米

市文惠橋北端商服（旅館

不大于46%

P(2012)6不大于3.6不大于85

東側(cè)及東臺路15624.66(23.44畝)業(yè)、商業(yè)）用且不小于—40年29040萬元15000萬元

號且不小于2.515%米

以南地

分析:

1、位于柳東新區(qū)柳東大道的地塊周邊有職校院、汽車會展中心、藍(lán)海科技動漫城、園博園等市政設(shè)施，新規(guī)劃的龍湖商業(yè)中心,

將逐步帶動周邊住宅和商業(yè)的發(fā)展，目前在柳東大道僅有正和城一個(gè)樓盤在開發(fā)中。

2、位于文惠橋北端東側(cè)及東臺路以南地塊擁有百里柳江畫廊、蟠龍山夜景等絕佳的景觀和五星商圈優(yōu)越地段優(yōu)勢，住宅和商業(yè)

價(jià)值巨大。

五、2012年2月柳州商品備案信息

5.1柳州商品房成交量

5.2柳州商品房成交面積

城中區(qū)柳北區(qū)柳南區(qū)魚峰區(qū)柳東新區(qū)全市

32282.7540060.7229860.1614665.655107.70121976.98

六、2012年2月柳州房地產(chǎn)市場情況

6.1、城中區(qū)

(1)華展?華園

項(xiàng)目地址：柳州市靜蘭路9號(魚峰區(qū)政府旁)

項(xiàng)目簡況：占地面積196畝，總建筑面積28.9rrf

開發(fā)企業(yè)：華廈置業(yè)

銷售代理：輝煌地產(chǎn)柳州公司

工程進(jìn)度：接近封頂

周邊配套：

交通80、50、98、8路等菜市南亞名邸市場和西江菜市

臨近項(xiàng)目的學(xué)院路尚無商業(yè)，周邊商業(yè)文昌路一帶的中國光大銀行、中國銀行、中

商業(yè)銀行

集中在文昌路一帶國建設(shè)銀行等

周邊有三門江大橋與靜蘭橋柳江河段的水

學(xué)校16中、30中及30中附小景觀

上運(yùn)動基地

南亞名邸和居上V8城的聯(lián)華超市及陽

超市通訊文昌和東環(huán)路口的中國移動營業(yè)廳

光100城市廣場的南城百貨

對比樓盤：碧園?大城小院和盛天龍灣

項(xiàng)目定位：河?xùn)|CBD的后花園

推售范圍：新推37#、38#樓（高層住宅），剩余11#樓（多層住宅）

主力戶型：76.41-85.12二房，110.01T22.11三房

戶型比例：37#樓90套76.41m\78.32和78.72m，的二房，30套110.01m，三房；38#樓34套84.24nrf和85.129的二房，34套

119.91nY和122.11nY三房

37#樓平面戶型圖

銷售價(jià)格：少量特價(jià)房折后價(jià)4880-5000元/m）正常房源折后價(jià)5100-5400元/m，

折扣方式：購買三房減350元/nV,購買二房減300元/m）同時(shí)推出少量特價(jià)房，起步價(jià)為4880元/m2起。

銷售小結(jié)：受市場影響和同區(qū)競爭，該項(xiàng)目實(shí)行較大折扣促銷，一定程度上吸引了較多客戶前來認(rèn)購。

項(xiàng)目點(diǎn)評：大盤項(xiàng)目，規(guī)劃有幼兒園和生活配套商業(yè)，但項(xiàng)目東靠中煙廠，居住環(huán)境受到一定影響，同時(shí)附近生活配套不完善,

給居住者生活帶來不便。

(2)碧園?大城小院

文?路

大城小院

Tel:07722607777

）向3醐i房產(chǎn)

項(xiàng)目地址：文昌東路與文昌路交匯處(新人民醫(yī)院向東500米)

項(xiàng)目簡況：占地面積231畝，總建筑面積約40萬平方米

開發(fā)企業(yè)：柳州市中僑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

銷售代理：南寧寶資天與房開合同已到期，現(xiàn)房開獨(dú)自銷售

工程進(jìn)度：接近封頂

周邊配套：

交通80、50、98、8路等菜市南亞名邸市場和西江菜市

臨近項(xiàng)目的學(xué)院路尚無商業(yè)，周邊商業(yè)文昌路一帶的中國光大銀行、中國銀行、中

商業(yè)銀行

集中在文昌路一帶國建設(shè)銀行等

周邊有三門江大橋與靜蘭橋柳江河段的水

學(xué)校16中、30中及30中附小景觀

上運(yùn)動基地

南亞名邸和居上V8城的聯(lián)華超市及陽

超市通訊文昌和東環(huán)路口的中國移動營業(yè)廳

光100城市廣場的南城百貨

對比樓盤：華展?華園、國信?鳳起新都和盛天龍灣

項(xiàng)目定位：雅貴階層聚居地

推售范圍：16#樓（18層高層）、18#樓（24層高層）

主力戶型：86.02rrf二房，106.63rTrf三房

戶型比例：401套一房，864套二房，1557套三房，212套四房

16#樓約106.63nr三房18#樓約113m，三房

銷售價(jià)格：折后價(jià)5000-5400元/rrf

折扣方式：16#樓推出部分一口價(jià)110余nV三房55萬元/m2起，另部分房源額外優(yōu)惠1.5-3.4萬元不等;

銷售小結(jié)：受市場影響和同區(qū)競爭，該項(xiàng)目實(shí)行較大折扣促銷，一定程度上吸引了較多客戶前來認(rèn)購。

項(xiàng)目點(diǎn)評：已有部分業(yè)主入住，部分商業(yè)已營業(yè)，能滿足小區(qū)生活所需。戶型多為緊湊型，總價(jià)相比華展?華園偏低，更具一定競爭

力，項(xiàng)目東北側(cè)將新建一所重點(diǎn)小學(xué),未來形成學(xué)區(qū),房價(jià)可能將進(jìn)一步提升。

(3)樂和?紫云華府

1?1.學(xué)院

堤

路

文H東路

東東

環(huán)環(huán)

小大

學(xué)道

I房地產(chǎn)資訊網(wǎng)

www.tyrr-'：?1：.com

項(xiàng)目地址：市東環(huán)大道101號

項(xiàng)目簡況：占地36畝，總建筑面積10萬nr

開發(fā)企業(yè)：柳州市樂和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

銷售代理：天津摯衡天地房地產(chǎn)顧問有限公司

工程進(jìn)度：建至16層

周邊配套:

交通6、36、35路等菜市南亞名邸市場和東環(huán)菜市

文昌路一帶中國光大銀行、中國銀行、中國

商業(yè)文昌路一帶酒店、寫字樓等商業(yè)銀行

建設(shè)銀行等，東環(huán)路農(nóng)業(yè)銀行

學(xué)校東環(huán)小學(xué)、民族高中景觀蟠龍山公園、窯埠古鎮(zhèn)、東堤路休閑景觀帶

南亞名邸和居上V8城的聯(lián)華超市及陽

超市光100城市廣場的南城百貨、東環(huán)路老通訊文昌和東環(huán)路口的中國移動營業(yè)廳

鄰居超市

對比樓盤：興怡園、集美郡、永意?山語城、匯金壹號等

項(xiàng)目定位：居高?思遠(yuǎn)?品天下

推售范圍：2#樓

主力戶型：86.02m?二房,106.63m，三房

戶型比例：36套一房，36套兩房，144套三房（2#樓戶型比例）；21套別墅

9000

33001600300039001800

2#樓85.21二房2#樓102.08m，三房

銷售價(jià)格：折后價(jià)6300-6600元/nr

折扣方式：一次性付款97折，按揭98折，公積金無折扣，但要購買可再申請兩個(gè)點(diǎn)的折扣。

現(xiàn)場觀察：2012年2月14日下午15:30到場，現(xiàn)場無客戶

銷售小結(jié)：長期無廣告投放，自然銷售，走銷速度慢，預(yù)計(jì)銷售約50%左右。

項(xiàng)目點(diǎn)評：與東郡同屬河?xùn)|區(qū)域，地段區(qū)位較好，兩梯六戶的高層，居住密度大，不屬于名校學(xué)區(qū)，售價(jià)比東郡低上千元。

(4)南亞名邸

項(xiàng)目地址：柳州文昌路3號

項(xiàng)目簡況：占地25.25畝，總建筑面積190988m!

開發(fā)企業(yè)：柳州市銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

銷售代理：房開獨(dú)自銷售

工程進(jìn)度：現(xiàn)鋪

周邊配套:

交通6、36、23、76、50、90、88、8公車等菜市南亞名邸市場和東環(huán)菜市

文昌路一帶中國光大銀行、中國銀行、中國

商業(yè)文昌路一帶酒店、寫字樓等商業(yè)銀行

建設(shè)銀行等，東環(huán)路農(nóng)業(yè)銀行

學(xué)校東環(huán)小學(xué)、十六中景觀蟠龍山公園、窯埠古鎮(zhèn)、東堤路休閑景觀帶

南亞名邸和居上V8城的聯(lián)華超市及陽

超市通訊文昌和東環(huán)路口的中國移動營業(yè)廳

光100城市廣場的南城百貨

對比樓盤：陽光100城市廣場、居上V8城和東郡等

項(xiàng)目定位：品質(zhì)超越價(jià)值

推售范圍：整個(gè)項(xiàng)目商鋪

商鋪?zhàn)饨穑?00-200元/m一月（沃頓酒店旁），40元/rrf?月（幼兒園旁）

現(xiàn)場觀察：2012年2月14日下午17：00到場，現(xiàn)場無客戶

銷售小結(jié)：南亞名邸和南亞風(fēng)情之間的商鋪主要經(jīng)營低端餐飲，進(jìn)駐了聯(lián)華超市，小區(qū)菜市已營業(yè)，背靠桂柳路和幼兒園一側(cè)商鋪大

部分空置，面朝文昌路一側(cè)商鋪大部分已出租，沃頓酒店旁面積大商鋪找租大商家。

項(xiàng)目點(diǎn)評：地處河?xùn)|優(yōu)越區(qū)位，居住和商業(yè)初具規(guī)模，小區(qū)部分區(qū)域形成良好的商業(yè)經(jīng)營氛圍，但背靠桂柳路和幼兒園一側(cè)商鋪人流

少，位置較差，出租難度較大。

(5)華遠(yuǎn)嵐山?山水一號

項(xiàng)目地址：柳州市桂柳路38號

項(xiàng)目簡況:占地23522.5m，，總建筑面積44176.06m，

開發(fā)企業(yè):柳州華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

銷售代理:瑞源策劃

工程進(jìn)度:現(xiàn)房

周邊配套:

交通8、80、98路等菜市南亞名邸菜市

對比樓盤：碧園?大城小院、華展?華園等

推售范圍：5#、6#樓

主力戶型：131.59mN三房

銷售價(jià)格：折后價(jià)6100-6300元/F左右

折扣方式：一次性付款97折，按揭98折

現(xiàn)場觀察：2012年2月11日下午17:00到場，現(xiàn)場無客戶

銷售小結(jié)：現(xiàn)仍有約30套別量和40%普通住在在售。

項(xiàng)目點(diǎn)評：園林景觀設(shè)計(jì)較好，擁有優(yōu)美的山水自然景觀，別墅和電梯多層洋房品質(zhì)較好，交通暢通，但缺乏生活配套設(shè)施。

(6)柳州?東盟文化風(fēng)情園

柳州?東盟文化風(fēng)情園規(guī)劃布局圖(柳州?東盟文煙情園遠(yuǎn)期規(guī)劃布局圖

項(xiàng)目地址：柳州市城中區(qū)三門江國家森林公軒沿江路邊

項(xiàng)目簡況：占地面積1607.5畝，將建設(shè)東盟文化風(fēng)情園、高級商務(wù)區(qū)和休閑文化娛樂度假區(qū)等項(xiàng)目。其中，東盟文化風(fēng)情園由包括東

盟10國、韓國、日本，以及我國香港、澳門、臺灣地區(qū)在內(nèi)的12個(gè)國家和3個(gè)地區(qū)主題園區(qū)組成。

開發(fā)企業(yè)：廣西鑫浪濤投資發(fā)展有限公司

交通菜市

商業(yè)銀行

學(xué)校景觀

超市通訊

項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，擁有良好的植被和彎曲水域，具備打造旅游項(xiàng)目的先天條件。其作為柳州打造旅游城市的重點(diǎn)旅游地產(chǎn)

項(xiàng)目，將大大提高柳州城市形象。2011年8月