房地產(chǎn)專(zhuān)題 - 當(dāng)前周期各檔次板塊的量?jī)r(jià)抗跌性研判20241119

梳理了12個(gè)典型城市、2980個(gè)細(xì)分板塊、99679個(gè)住宅小區(qū)的一二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)，以此探析當(dāng)前周研究視點(diǎn)2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近20年時(shí)間最長(zhǎng)、幅度最大的量?jī)r(jià)調(diào)整，為探析近年來(lái)不同地段房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)表現(xiàn)，本文2980個(gè)細(xì)分板塊、99679個(gè)住宅小區(qū)的一二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)，以此探析當(dāng)前周期下不同類(lèi)型板塊之間的抗跌能力。并進(jìn)一步探究各類(lèi)板塊新房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)特征，為地方層面的“穩(wěn)市場(chǎng)”和“控增量”1.2024年房?jī)r(jià)抗跌板塊流速占比僅18%，房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%的板塊占比達(dá)25%。對(duì)比202023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均最為明顯，并且在20243.剛需類(lèi)地段中，房?jī)r(jià)抗跌板塊的流量穩(wěn)定性更為突出。對(duì)于房?jī)r(jià)適中的剛需流量板塊而言，典型如北京沙河（中關(guān)村）、杭州臨平老城（生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）、南京鐵心橋（軟件園區(qū)）等，由于目標(biāo)客戶(hù)范圍較大，再加之二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定，使得購(gòu)房者信心較強(qiáng)，板塊內(nèi)新房流速持續(xù)向好，當(dāng)前流速均較4.“高端+抗跌”板塊受消費(fèi)者認(rèn)可，2024年平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)八成。當(dāng)板塊兼具“高端”跌”兩個(gè)特征時(shí)，開(kāi)盤(pán)去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢(shì)，2024年該類(lèi)板塊項(xiàng)目的平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)5.抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化城市供給結(jié)構(gòu)促信心回升。就各城市房?jī)r(jià)跌幅最小的前10%板塊來(lái)看，平均市場(chǎng)份額只有10%左右，仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項(xiàng)目而言，也更有利于提振市場(chǎng)信6.行業(yè)低流速下板塊供需關(guān)系脆弱，抗跌板塊仍應(yīng)審慎供地、保障庫(kù)存規(guī)模穩(wěn)定。尤其對(duì)于月均流速較小的優(yōu)質(zhì)板塊，如西安浐灞商務(wù)板塊、天津即會(huì)造成消化周期增加4個(gè)月以上。在加快供給節(jié)奏方面，仍應(yīng)適度“提速”，避免短期內(nèi)積壓過(guò)多庫(kù)存近三年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌超一成典型城市僅14%板塊房?jī)r(jià)抗跌(略)近兩年來(lái)，受宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期等多重因素的影響，新房市場(chǎng)持續(xù)承壓，二手房?jī)r(jià)格也延續(xù)相對(duì)低位?；趪?guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)可見(jiàn)，二手房房?jī)r(jià)降幅較新房更為顯著。不過(guò)，考慮到市場(chǎng)分化，各板塊房產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)不同地走勢(shì)。基于CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，典型城市仍有14%板塊房?jī)r(jià)是比較抗跌的，20242、2024年抗跌類(lèi)板塊流速占比不足二成，抗跌板塊成交金額T高端板塊房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)西安此類(lèi)板塊房?jī)r(jià)逆市上漲自2021年以后，大部分城市的房?jī)r(jià)即進(jìn)入了震蕩下行通道，從各類(lèi)板塊的價(jià)格動(dòng)塊房?jī)r(jià)跌幅更大，高端板塊的房?jī)r(jià)相對(duì)更為堅(jiān)挺。并且在2022年年中的保交樓，以及2023年上半年的短暫反彈周期中，高端板塊的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲表現(xiàn)也更為搶眼，上海、西安兩地的高端板塊表現(xiàn)尤為搶眼。對(duì)比1、近年反彈周期均為高端板塊房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，20為探析不同板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)，研究中心以12個(gè)典型城市的2980個(gè)板塊為樣本，根據(jù)各板塊二手房掛牌價(jià)格，將板塊分為剛需、改善、高端三類(lèi)（以全市中位數(shù)的1倍、1.8倍為分隔點(diǎn)）。根據(jù)掛牌參考測(cè)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，剛需、改善房?jī)r(jià)高點(diǎn)都出現(xiàn)在2021年，故以2021年為基期，計(jì)算了2020年1月以來(lái)各類(lèi)板塊的房?jī)r(jià)發(fā)展指數(shù)。分板塊類(lèi)型來(lái)看，直至2024年才真正進(jìn)入下跌通道，跌幅為各類(lèi)板塊中最小，2024年三季度末高端板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為96，僅較2021年下跌了4%。即便與2022年年中的高點(diǎn)相比，高端板塊房?jī)r(jià)降幅也僅為8%，仍是各類(lèi)板改善類(lèi)板塊跌幅居中，在房?jī)r(jià)的反彈周期中，與剛需類(lèi)板塊房?jī)r(jià)指數(shù)相近，但是在房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌階段中，改善類(lèi)板塊跌幅均小于剛需。2024年三季度末改善板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為88.2，較2021年下跌了剛需類(lèi)板塊跌幅最大，房?jī)r(jià)抗跌性明顯弱于與改善、高端板塊，且2024年以來(lái)與改善板塊差距明顯拉大，2024年三季度末剛需板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)為84.2，較2021年下跌15.8%。自2024年1月份以來(lái)，剛需板塊的房?jī)r(jià)定基指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月低于改善類(lèi)板塊超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，在2024年三季度末，二者的差距5、一線(xiàn)城市抗跌板塊市占率更高，南京無(wú)一板塊房房?jī)r(jià)抗跌板塊的新房流速更加穩(wěn)定反彈期表現(xiàn)也更為搶眼追溯新房交易規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)，2024年三季度，典型城市流速僅為2021年平均的四成，諸如南京、武漢、重慶等城市的交易量跌幅均在七成左右或更高。從細(xì)分板塊來(lái)看，房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)的板塊，其流速曲1、四輪成交量反彈期抗跌板塊均表現(xiàn)突出，近一年領(lǐng)按板塊房?jī)r(jià)的定基指數(shù)劃分，縱觀2021年以來(lái)各類(lèi)板塊的新房流速變化情況，可見(jiàn)在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均最為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊（房?jī)r(jià)定基指數(shù)跌幅低于5%）的流速均回到了典型如西安奧體中心板塊，當(dāng)前新房均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米左右，消化周期常年維持在10個(gè)月以下，板塊房?jī)r(jià)也持續(xù)穩(wěn)定，2021年以來(lái)的月度板塊房?jī)r(jià)定基指數(shù)均維持在85以上，2024年三季度末房?jī)r(jià)僅較2021年下降4%。2023年四季度西安奧體中心板塊月均新房成交套數(shù)達(dá)到951套，較2021年月均流速持在更為堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)支撐下，這些板塊往往擁有著更好的發(fā)展預(yù)期，去化壓力也相對(duì)較輕，因此在歷次市場(chǎng)反彈周期中，也往往能夠取得更為明顯提高質(zhì)量”的政策導(dǎo)向，新房市場(chǎng)發(fā)展也會(huì)更加偏向于這些房?jī)r(jià)指標(biāo)維穩(wěn)的優(yōu)質(zhì)板塊。其新房成交規(guī)模也至于房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊方面，（房?jī)r(jià)定基指數(shù)跌幅高于30%），不僅歷次反彈周期中新房交易規(guī)模的回升幅度均為最小，并且2024年以來(lái)，與其他各類(lèi)板塊的差距進(jìn)一步拉大。至2024年三季度，領(lǐng)跌板塊新房典型如南京江北核心區(qū)，近三年以來(lái)大量項(xiàng)目房?jī)r(jià)從4萬(wàn)+的單價(jià)，驟降至3萬(wàn)元/平方米以下。作為國(guó)家級(jí)新區(qū)的核心板塊，板塊發(fā)展定位高、且原為大片荒地或低效使用土地，土地收儲(chǔ)成本極低，在前期出讓了大量土地，導(dǎo)致板塊廣義庫(kù)存規(guī)模高企。在新房市場(chǎng)熱度處于高位的2019-2021年，江核不斷涌現(xiàn)的“板塊地王”和新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，持續(xù)刺激著板塊的房?jī)r(jià)和成交量上行，超前透支了板塊的住房需求和價(jià)格上漲空間，因此在2022年以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整期中，江核出現(xiàn)了斷崖式的量?jī)r(jià)齊跌。在2021年，江核板塊月均新房成交近800套，是全市流量最大的板塊，但2024年三季度新房交易流速則只有80套左右，僅為2021高端抗跌板塊多去化無(wú)憂(yōu)進(jìn)一步聯(lián)系到新房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定與否，代表著購(gòu)房者對(duì)于板塊的信心，房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)的板塊，其新房市場(chǎng)大多能夠取得更加穩(wěn)健的表現(xiàn)。2024年北京、上海、杭州等地高端板塊稀缺隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市，提升板塊產(chǎn)品質(zhì)量上限的同時(shí)，也保障著板塊流速穩(wěn)定。并且這一現(xiàn)象在一線(xiàn)城市更為常見(jiàn)，2024年以來(lái)北京昌平沙河板塊、上海寶山西城板塊、深圳龍崗布吉板塊新房交易量同比均有1、房?jī)r(jià)抗跌板塊成交同比跌幅更小，供給不足導(dǎo)致部分板塊表現(xiàn)不佳（略）2、房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊力更大，此類(lèi)剛需板塊消化周期超33個(gè)月結(jié)合去化壓力表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的板塊庫(kù)存壓力更大。房?jī)r(jià)較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達(dá)到了30個(gè)月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個(gè)月，尚在合理可控分板塊類(lèi)型來(lái)看，剛需板塊去化壓力明顯更大，改善和高端板塊相對(duì)稍好。但即便如此，對(duì)于房?jī)r(jià)降幅大于30%的改善板塊而言，其平均消化周期也達(dá)到了28個(gè)月，此類(lèi)剛需板塊的消化周期更是接近33個(gè)高端板塊方面，整體來(lái)看房?jī)r(jià)降幅、消化周期均優(yōu)于剛需和改善類(lèi)板塊。僅房?jī)r(jià)降幅在5%-10%的板塊消化周期較高，達(dá)到了2年以上，明顯高于同類(lèi)的剛需和改善板塊。主要原因是高端板塊的這一分類(lèi)中，存在著較多的“不急賣(mài)”項(xiàng)目，如廣州天河區(qū)的金融城板塊、深圳南山區(qū)的高新板塊等均是如此。以廣州金融城板塊為例，板塊近四成庫(kù)存來(lái)自于天河·江源半島，該項(xiàng)目的近800套房源自2010年即已領(lǐng)取銷(xiāo)許，2010年成交均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右，2024年成交均價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右，項(xiàng)目年交易量大多在10-30套之間，至今仍有380套待售。去除此類(lèi)項(xiàng)目對(duì)庫(kù)存指標(biāo)的“注水”后，房?jī)r(jià)降幅在5%-1結(jié)合近期中央部委“嚴(yán)控增量”的調(diào)控意見(jiàn)來(lái)看，基于大多數(shù)房?jī)r(jià)驟降的板塊所面臨的超高去化壓力，未來(lái)較長(zhǎng)一段均將面臨新增供地規(guī)模驟降的境況；而那些消化周期超過(guò)36個(gè)月的高流量板塊，同樣應(yīng)在沒(méi)有新盤(pán)刺激板塊熱度的情況之下，這些板塊若要走出庫(kù)存泥淖，一方面需要進(jìn)一步調(diào)整新房售價(jià)，使得房?jī)r(jià)與房產(chǎn)的使用價(jià)值相當(dāng)或更低；另一方面也適當(dāng)調(diào)整新出讓或已出讓地塊的相關(guān)控規(guī)，打造3、高端抗跌板塊受消費(fèi)者認(rèn)可，2024年平均開(kāi)盤(pán)去化率在不分板塊檔次的視角下，抗跌板塊并沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯的去化率優(yōu)勢(shì)。2024年，房?jī)r(jià)較2021年跌幅在5%以?xún)?nèi)的板塊平均開(kāi)盤(pán)去化率為36%，與房?jī)r(jià)跌幅在5%-10%的板塊相比并沒(méi)有拉開(kāi)明顯差距，甚至相比跌幅在10-20%的板塊來(lái)看，開(kāi)盤(pán)去化率優(yōu)勢(shì)也不顯著。但是分板塊檔次來(lái)看，當(dāng)板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個(gè)特征時(shí)，開(kāi)盤(pán)去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢(shì)，2024年該類(lèi)板塊項(xiàng)目的平均開(kāi)盤(pán)去化至于房?jī)r(jià)降幅大于30%的剛需、改善類(lèi)板塊，2024年開(kāi)盤(pán)去化率分別只有4%和11%，其去化率意料之中的處于低位。如上海崇明島、北京大興龐各莊、武漢漢陽(yáng)黃金口等遠(yuǎn)郊剛需板塊的新房項(xiàng)目，板塊房?jī)r(jià)的大幅下跌，進(jìn)一步削減了城區(qū)客戶(hù)的外溢置業(yè)需求，即便2024年開(kāi)盤(pán)去化率均不及10%。如北京六環(huán)外的龐各莊某項(xiàng)目，2024年3月各戶(hù)型推盤(pán)價(jià)格較2023年售價(jià)下調(diào)一成，價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)可謂誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)，但從抗跌高端板塊的具體項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，在單次推盤(pán)量較大的典型項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率均高于70%,且均為各城市的頂豪類(lèi)項(xiàng)目，上海、北京、深圳此類(lèi)新盤(pán)的推案價(jià)格均在13萬(wàn)元/平方米以上，天津小白樓的信達(dá)房?jī)r(jià)也高達(dá)7.6萬(wàn)元/平方米。這些頂豪項(xiàng)目的客群，面向著全國(guó)乃至國(guó)際的高收入群體，在資產(chǎn)投資渠道稀缺的經(jīng)濟(jì)背景之下，作為中國(guó)一線(xiàn)城市核心板塊不可復(fù)制的不動(dòng)產(chǎn)，“供不應(yīng)求”的開(kāi)盤(pán)場(chǎng)景仍在這些項(xiàng)目持續(xù)上演。典型如上海黃浦區(qū)豫園板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期和徐匯區(qū)龍華不過(guò)也有少數(shù)抗跌高端板塊的開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)相對(duì)一般，如武漢二七濱江，雖然板塊整體去化壓力不高，目前仍在18個(gè)月以?xún)?nèi)，但受制于城市整體去化表現(xiàn)的低迷，2024年某加推項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率僅有一成左右，明顯低于其他城市的同類(lèi)項(xiàng)目。該項(xiàng)目售價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米左右，與周邊二手房大致持平。受制于武漢房?jī)r(jià)的大幅下跌，2023年以來(lái)武漢高端項(xiàng)目推案節(jié)奏明顯放緩，以二七濱江為例，2024年至今供應(yīng)套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2總結(jié)：抗跌板塊反彈潛力較強(qiáng)建議適度加快供應(yīng)、助力穩(wěn)從規(guī)模視角來(lái)看，2024年在各類(lèi)板塊之中，抗跌板塊的流速占比尚不到二成，大多數(shù)房產(chǎn)交易仍來(lái)自于房?jī)r(jià)明顯下跌板塊，需求側(cè)情緒的持續(xù)低迷也在情理之中。就地方主管部門(mén)角度，心，建議在供給側(cè)做出更多有效舉措，如穩(wěn)定領(lǐng)跌板塊房?jī)r(jià)、減緩房?jī)r(jià)下跌板塊、適度增加抗跌板塊土地1、房?jī)r(jià)抗跌促板塊新房交易穩(wěn)定，高流量剛需板塊尤為明顯（略）2、2024年10月領(lǐng)跌板大幅反彈，但流速較2021年降幅仍達(dá)43%2024年10月，得益于行業(yè)的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。對(duì)比2024年前三季度交易量看，各類(lèi)板塊交易量均大幅回升。房?jī)r(jià)跌幅大于30%的領(lǐng)跌板塊，交易量增加了86%，但是對(duì)比2021-2023年交易量可見(jiàn)，這更多的還是由于2024年前三季度基期數(shù)值過(guò)低的緣故。譬如廣州增城的石灘板塊，2024年10月新房成交140套，較前三季度月均增長(zhǎng)了133%，但是相比2021年月均350套的交易量來(lái)看，流速降幅仍高達(dá)60%，2024年10月消化36個(gè)月。房?jī)r(jià)降幅在20%-30%之間的板塊，年內(nèi)交易量回升幅度最大，較2024年前三季度月均流量增長(zhǎng)了110%，在經(jīng)過(guò)了三年的房?jī)r(jià)調(diào)整后，不少板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本達(dá)到了自住型購(gòu)房者的心理價(jià)位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典較年內(nèi)月均流速增長(zhǎng)110%，較2021年月均交易量增幅也超過(guò)100%，板塊內(nèi)四代宅項(xiàng)目綠城桂月雲(yún)翠持續(xù)熱銷(xiāo)，10月份單盤(pán)交易107套，連續(xù)兩個(gè)月備案成交金額超過(guò)2億元。房?jī)r(jià)降幅在5-10%之間板塊，10月交易規(guī)模變動(dòng)表現(xiàn)最佳，流速已經(jīng)回到2021年的高點(diǎn)。不僅較年內(nèi)均值增幅超過(guò)九成，較2022-2023年增幅超過(guò)四成，相比2021年高點(diǎn)的降幅也僅有4%。不過(guò)交易量的大幅反彈，也基本兌現(xiàn)了此類(lèi)板塊的整體上升空間，除非個(gè)別板塊發(fā)展預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，未來(lái)交易量進(jìn)一步上行的難度較大。而房?jī)r(jià)跌幅在5%以?xún)?nèi)的抗跌板塊，交易量仍有進(jìn)一步上升的空間。對(duì)比2024年前三季度月均來(lái)看，這些板塊流速僅上升了57%，為各類(lèi)板塊中最小。固然，這一方面是由于此類(lèi)板塊基期數(shù)值較高的緣故，但更多的還是受制于供給端的不足，諸如上海嘉定新城、南翔、深圳寶安新安、杭州新天地、西安草灘、田家灣等，消化周期指標(biāo)均相對(duì)健康，但2024年10月交易量較2021年月均降幅仍超過(guò)50%，板塊內(nèi)有效新增供應(yīng)不足，大3、抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)促信心各城市價(jià)格最穩(wěn)定板塊并沒(méi)有在市場(chǎng)份額上形成明顯優(yōu)勢(shì)，平均市場(chǎng)份額仍然只有10%左右。在目前各城市交易量較2021年平均下降過(guò)半的背景之下，這些優(yōu)質(zhì)抗跌板塊的市場(chǎng)份額仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項(xiàng)目而典型如武漢、蘇州等房?jī)r(jià)跌幅較大的城市，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定、且?guī)齑嬷笜?biāo)相對(duì)健康的板塊，可適當(dāng)加大這些板塊的新增供應(yīng)規(guī)模，如蘇州獨(dú)墅湖、婁江創(chuàng)新城，武漢二七濱江等均是如此。譬如武漢二七濱江目前消化周期在18個(gè)月左右，2024年前三季度供應(yīng)套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應(yīng)均在1500套以上。受供應(yīng)端收窄影響，2024年前三季度武漢二七濱江僅成交建議地方政府可增加城市優(yōu)質(zhì)板塊的市場(chǎng)占有率，促進(jìn)需求側(cè)預(yù)期的轉(zhuǎn)好。一方面加