房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)課件第九章房地產(chǎn)金融教案

第九章房地產(chǎn)金融第一節(jié)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入房地產(chǎn)經(jīng)營和消費(fèi)需要長期占用巨額資金房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融貸款的最佳抵押品和投資品房地產(chǎn)卻具有明顯的保值增值的特點(diǎn)，客觀上使得金融機(jī)構(gòu)傾向于選擇房地產(chǎn)作為投資品二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)金融的涵義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)和金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)金融資金融通量的巨額性2、房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)的長期性3、房地產(chǎn)金融債權(quán)的可靠性4．房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動(dòng)性較弱三、房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持融資，即金融機(jī)構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具體表現(xiàn)在如下幾方面：1、為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金2、合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“血液”3、有力支持住房制度改革4、實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控第二節(jié)房地產(chǎn)融資的主要形式一、銀行貸款融資（一）銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款”第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開發(fā)抵押貸款”和“房屋開發(fā)抵押貸款”（二）銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一般程序第一步，企業(yè)向銀行提出貸款的申請第二步，銀行對企業(yè)進(jìn)行貸款前的審查第三步，貸款審批第四步，貸款檢查二、證券市場融資證券融資是指通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)資金的一種金融活動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)利用證券市場融資的方式概括起來主要有三種房地產(chǎn)企業(yè)直接發(fā)行股票（或債券）進(jìn)入證券市場房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、兼并、控股上市公司，從而實(shí)現(xiàn)進(jìn)入證券市場的目的一般上市公司通過收購、兼并、控股、投資房地產(chǎn)企業(yè)，從而達(dá)到上市公司與房地產(chǎn)業(yè)融合的目的房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)股票融資，均包括證券的發(fā)行和流通兩個(gè)方面1．房地產(chǎn)債券的發(fā)行和流通2．房地產(chǎn)股票的發(fā)行和流通三、房地產(chǎn)投資信托所謂房地產(chǎn)投資信托，是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者，委托金融機(jī)構(gòu)代理購、建、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的的一種形式一般來說，投資信托可以根據(jù)其所提供的金融服務(wù)的項(xiàng)目或范圍來分類公司型根據(jù)公司的性質(zhì)及其經(jīng)營內(nèi)容來認(rèn)定契約型根據(jù)契約的狀況來判斷第三節(jié)購房抵押貸款一、購房抵押貸款的定義和發(fā)展?fàn)顩r抵押是指“債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移占有權(quán)的法律行為”抵押貸款中借貸雙方至少存在以下三種關(guān)系：借貸關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押和受押關(guān)系購房抵押貸款，即香港人所謂的按揭，是購房者以所購買的房地產(chǎn)為抵押物，在支付一定數(shù)量的款額（即所謂的首期付款）后，向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，購房者承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償購房抵押貸款可以分為：單位或機(jī)構(gòu)購房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款二、購房抵押貸款的種類1、固定利率購房抵押貸款固定利率抵押貸款是指貸款利率在整個(gè)貸款期內(nèi)固定不變的方式。這是國外房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中最流行的方式。其中，最受為普遍的品種是本息均攤方式2、可調(diào)利率購房抵押貸款所謂可調(diào)利率購房抵押貸款是指將貸款利率參照某些利率指數(shù)，根據(jù)預(yù)先確定的調(diào)整方式貸款利率和每月付款額進(jìn)行調(diào)整的方式三、購房抵押貸款證券化所謂的購房抵押貸款證券化，又稱房地產(chǎn)按揭證券化，是將商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的購房抵押貸款集中起來作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券并通過二級(jí)抵押貸款市場機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣給投資者的金融活動(dòng)。其過程主要包括：證券化資產(chǎn)的發(fā)起與標(biāo)準(zhǔn)化證券的發(fā)行投資與管理購房抵押貸款證券化對于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場有著十分重大的作用，具體表現(xiàn)在：1、拓寬房地產(chǎn)金融渠道2、提高抵押貸款的流動(dòng)性，規(guī)避和轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)3、增加社會(huì)小額投資者的投資品種，減輕巨額儲(chǔ)蓄滯留在金融機(jī)構(gòu)的壓力第四節(jié)住房公積金一、住房公積金制度的建立與發(fā)展住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位（以下簡稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)作機(jī)制和管理制度1、繳存2、歸集3、管理4、使用5、償還二、住房公積金制度的意義1、擴(kuò)大住房建設(shè)資金來源，保證住房建設(shè)資金的穩(wěn)步增長2、改變職工住房理念，增加住房消費(fèi)投入3、促進(jìn)住房分配制度的改變，有利于住房分配貨幣化4、有利于政策性抵押貸款制度的建立，支持居民購房5、有利于職工提高購建房的能力，提前改善居住條件6、加快住房建設(shè)，增加住房供應(yīng)三、住房公積金制度存在的問題和改進(jìn)建議（一）住房公積金制度實(shí)施中存在的問題1、住房公積金覆蓋面窄2、資金大量沉淀，使用率偏低3、資金違規(guī)使用情況嚴(yán)重4、公積金管理工作不規(guī)范（二）住房公積金制度的改進(jìn)建議1、擴(kuò)大公積金儲(chǔ)存者的覆蓋面2、適當(dāng)提高繳交率3、探索建立多功能綜合性的公積金制度4、加強(qiáng)對住房公積金的管理第五節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)建立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害、意外事故、信用責(zé)任造成房地產(chǎn)損失時(shí)，對被保險(xiǎn)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕ブ矟?jì)制度，即房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指以房地產(chǎn)及其有關(guān)利益責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的一種特定的保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)是消除和轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種1、購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)2、購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)的特點(diǎn)是其保險(xiǎn)金額每年遞減，并同貸款本金余額相應(yīng)，其保險(xiǎn)期限為保單生效時(shí)貸款年期的余期。如果被保險(xiǎn)人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動(dòng)能力，則由保險(xiǎn)公司代替貸款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房產(chǎn)仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力3、購房抵押貸款保證保險(xiǎn)購房抵押貸款保證保險(xiǎn)是以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的一種險(xiǎn)種，指作為借款購房人的被保險(xiǎn)人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因致使無法繼續(xù)歸還購房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向貸款銀行償還貸款4、房地產(chǎn)工程保險(xiǎn)房地產(chǎn)工程保險(xiǎn)是一個(gè)綜合性險(xiǎn)種，保險(xiǎn)標(biāo)的為整個(gè)工程施工期間各種災(zāi)害事故損