物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書

物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書XX物業(yè)治理二0一四年二月目錄第一部分：商務(wù)文件 3一、物業(yè)治理處收入預(yù)算方案 4二、物業(yè)治理處收支預(yù)算方案分類明細(xì) 5三、其他費(fèi)用 11四、〞文化廣場(chǎng)〞治理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明 12第二部分：技術(shù)文件 14第一章：治理服務(wù)理念和目標(biāo) 15一、總體治理服務(wù)理念和目標(biāo) 15第二章：物業(yè)治理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 15一、治理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 15二、治理處運(yùn)行方式及各部門職責(zé) 16第三章：治理服務(wù)人員配備 25一、治理處各崗位職員的任職要求 25二、治理處經(jīng)理要求 26三、治理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 27四、治理處新職員的培訓(xùn)方案及打算 34第四章：物業(yè)治理用房及相應(yīng)治理設(shè)施的配置 35一、治理用房 35二、治理設(shè)施 35第五章：物業(yè)治理分項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)與承諾 37第六章物業(yè)的修理養(yǎng)護(hù)治理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案 40一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供修理服務(wù)的措施 40二、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的修理措施 40三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的治理措施 60四、保證物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 63五、綠化〔喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施〕按季節(jié)愛(ài)護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施 71六、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)保安24小時(shí)執(zhí)勤、巡視重點(diǎn)部位24小時(shí)監(jiān)控的崗位職描述責(zé) 74七、物業(yè)治理法律法規(guī)及常識(shí)向住戶的宣傳設(shè)想 74八、物業(yè)治理檔案治理設(shè)想 80九、其他物業(yè)治理措施及承諾 82第七章：豐富社區(qū)文化、加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 85第八章：智能化設(shè)施的治理與修理方案 86第九章：施工噪聲操縱等與業(yè)主緊密相關(guān)事件的應(yīng)對(duì)措施 90第十章：提供?臨時(shí)治理公約?的建議稿 100第十一章：物業(yè)治理早期介入服務(wù) 103一、商業(yè)用房在實(shí)際運(yùn)行前的治理措施： 108第十二章：本企業(yè)在投標(biāo)項(xiàng)目中的服務(wù)特色〔總結(jié)〕 108 商務(wù)文件商務(wù)文件一、物業(yè)治理處收入預(yù)算方案治理收費(fèi)單價(jià)1.1投標(biāo)申請(qǐng)表投標(biāo)申請(qǐng)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)18.00元/月·M2住宅2.0元/月·M2聯(lián)排別墅3.0元/月·M2商業(yè)4.0元/月·M2治理者酬金計(jì)提比例7%投標(biāo)人投標(biāo)企業(yè)名稱：上海投標(biāo)企業(yè)〔蓋章〕1.2物業(yè)治理費(fèi)定價(jià)依據(jù)1.2.1參照上海市物業(yè)服務(wù)分等1.2.2〝文化廣場(chǎng)1.2.32．物業(yè)治理費(fèi)收入2.1物業(yè)治理計(jì)費(fèi)面積地面建筑面積：42176平方米；附屬建筑面積：2674平方米。2.2每月物業(yè)治理費(fèi)收入：42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月全年物業(yè)治理費(fèi)收入：773875元/月×12月=9286500元3、物業(yè)治理處收支預(yù)算方案及分類明細(xì)3.1〝文化廣場(chǎng)〞治理處財(cái)務(wù)收入?yún)R總表項(xiàng)目面積月收入〔元〕年收入〔元〕備注2號(hào)樓19613平方米353034.004236408.002~4號(hào)樓：18.00元/月·M2游船碼頭餐廳及其他：5.50/月/·M23號(hào)樓17877平方米321786.003861432.004號(hào)樓4686平方米84348.001012176.00游船碼頭餐廳及其他2674平方米14707.00176484.00合計(jì)44870平方米773875.009286500.00備注：以收繳率100%運(yùn)算3.2〝文化廣場(chǎng)〞治理處治理費(fèi)支出預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用〔246466元/月〕治理人員31900382800見(jiàn)附件1機(jī)電人員73660883920保安人員1006521207824保潔人員40254483048小計(jì)24646629575922治理人員服裝費(fèi)〔2000元/月〕治理人員服裝費(fèi)2000240003行政辦公費(fèi)〔22700元/月〕行政辦公費(fèi)227002724004保安物耗〔3000元/月〕保安物耗3000360005保潔材料費(fèi)〔13964元/月〕保潔材料費(fèi)139641675686垃圾清運(yùn)費(fèi)用〔8000元/月〕垃圾清運(yùn)費(fèi)用800096000外包7綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)〔4000元/月〕綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)400048000外包8設(shè)備設(shè)施愛(ài)護(hù)費(fèi)〔59810元/月〕設(shè)備設(shè)施愛(ài)護(hù)費(fèi)598107177209公共能耗費(fèi)〔312408元/月〕公共能耗費(fèi)312408374889610公眾責(zé)任險(xiǎn)〔1500元/月〕公眾責(zé)任定資產(chǎn)折舊〔4153元/月〕固定資產(chǎn)折舊41534983612治理者酬金〔54171元/月〕治理者酬金〔7%〕5417165005213法定稅金〔41015元/月〕法定稅金〔5.3%〕41015.00492180.00合計(jì)77318792782443.3年度盈虧年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月＊附件1〝文化廣場(chǎng)〞治理處員人工費(fèi)用明細(xì)表崗位名稱人數(shù)薪金〔元/人〕各項(xiàng)基金〔元/人〕月總支出〔元〕年總支出〔元〕治理處人工費(fèi)用〔31900元/月〕治理處治理處經(jīng)理18000360011600139200經(jīng)理助理150002250725087000客戶服務(wù)225001125725087000財(cái)務(wù)140001800580069600小計(jì)5——31900382800機(jī)電人員費(fèi)用〔73660元/月〕機(jī)電機(jī)電主管1600027008700104400修理工162800126064960779520小計(jì)17——73660883920保安人員費(fèi)用〔100652元/月〕保安保安主管140001800580069600保安領(lǐng)班42500112514500174000保安36180043280352964224小計(jì)41——1006521207824保潔人員費(fèi)用〔40254元/月〕保潔保潔主管130001350435052200保潔22130043238104457248小計(jì)23——40254483048合計(jì)86——2464662957592〝文化廣場(chǎng)〞治理處職員人工費(fèi)明細(xì)測(cè)算說(shuō)明：⑴以上人員年度工資費(fèi)用是以12個(gè)月為基數(shù)運(yùn)算得出；⑵月工資標(biāo)準(zhǔn)中差不多包括該崗位的各類津貼；⑶各項(xiàng)基金計(jì)提比例為45%，其中包含公司替職員交納的〝五金〞部分、節(jié)日加班費(fèi)等。附件2：職員服裝及洗燙費(fèi)用明細(xì)表部門人數(shù)降服配備內(nèi)容〔人〕降服費(fèi)用洗燙費(fèi)用物業(yè)治理處5西裝2套襯衫2件領(lǐng)帶1根10人×1200元/套×2套÷2年÷12月=1000元/月10人×30元/套×2次月=600元設(shè)備主管1監(jiān)控員4設(shè)備部16棉質(zhì)工作服2套電工鞋1雙16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月自行解決合計(jì)26—1400元/月600/月注：⑴降服每二年更換一次，每人每次發(fā)放2套計(jì)；⑵降服的洗燙按每人每月二次計(jì)，〔僅限行政治理人員及客戶服務(wù)部、保安部職員〕＊附件3〝文化廣場(chǎng)〞治理處行政辦公費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目月度費(fèi)用〔元〕年度費(fèi)用〔元〕備注1固定費(fèi)60072002辦公用品900108003復(fù)印機(jī)修理費(fèi)20024004法律事務(wù)及公共關(guān)系費(fèi)用3000360005資料印刷費(fèi)50060006節(jié)日布置費(fèi)5000600007交通運(yùn)輸費(fèi)用250030000對(duì)外聯(lián)系8其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用100001200009合計(jì)22700272400＊附件4、清潔耗材表序號(hào)名稱單位單價(jià)數(shù)量費(fèi)用(元/月)備注1消毒型多功能清潔劑箱250.002500.002空氣幽香劑瓶30.0010300.003不銹鋼保養(yǎng)清潔劑箱250.000.5125.004玻璃清潔劑箱200.001.00200.005靜電除塵劑箱500.000.50250.006堿性清潔劑(脫油劑)箱250.000.50125.007馬桶清潔劑(除漬劑)箱200.000.50100.008洗手液瓶26.0030.780.009地板蠟箱400.001.400.0010去蠟水箱250.001.250.0011消毒劑瓶30.0012.360.0012噴潔蠟箱400.000.25100.0013卷紙卷1.007320.007320.00共計(jì)20層,每層男女洗手間蹲位以6個(gè)計(jì),每天2卷；30.5天/月計(jì)14垃圾袋只0.4539041756.0020層,每層樓梯6個(gè)垃圾筒,加公共區(qū)域以8個(gè)計(jì),每天1次，30.5天/月計(jì)15小垃圾袋只0.087320585.0020層,每層男女洗手間蹲位以6個(gè)計(jì),每天更換2次；30.5天/月計(jì)16百潔布?jí)K15.0025.00375.0017拖把頭個(gè)2.5025.0062.5018抹布?jí)K2.50150.00375.00總計(jì)13963.50＊附件5設(shè)備設(shè)施愛(ài)護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)〔7500元/月〕消防/給水管網(wǎng)83310000配套設(shè)施〔含公共設(shè)施〕333340000房屋建筑外立面愛(ài)護(hù)250030000道路養(yǎng)護(hù)83310000小計(jì)7500900002公共設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)〔5400元/月〕高配間電試400048000房屋避雷檢測(cè)100012000高壓設(shè)備電試費(fèi)400048000小計(jì)5400648003電梯系統(tǒng)〔16臺(tái)〕〔10587元/月〕電梯年檢及限速器檢測(cè)費(fèi)98711840電梯設(shè)備維保費(fèi)9600115200小計(jì)105871270404弱電系統(tǒng)〔7550元/月〕消防報(bào)警系統(tǒng)維保費(fèi)233328000消防系統(tǒng)設(shè)備修理配件費(fèi)2172600保安監(jiān)控系統(tǒng)維保費(fèi)500060000小計(jì)7550906005空調(diào)系統(tǒng)〔22273元/月〕中央空調(diào)機(jī)組維保調(diào)箱維保費(fèi)〔40個(gè)〕500060000風(fēng)機(jī)盤管〔641個(gè)〕427351280小計(jì)222732672806外墻清洗〔6500元/月〕外墻清洗650078000小計(jì)650078000小計(jì)59810717720三、其他費(fèi)用1、物業(yè)前期介入及各時(shí)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式按照物業(yè)治理前期介入時(shí)刻，按直截了當(dāng)成本運(yùn)算，物業(yè)公司不收取治理酬金1.1前期物業(yè)治理早期介入期籌備人員費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用〔30450元/月〕項(xiàng)目經(jīng)理11600包含〝五金〝結(jié)構(gòu)工程師9425設(shè)備工程師9425小計(jì)304502稅金5.3%〔1614元/月〕稅金16143合計(jì)32064物業(yè)服務(wù)介入后期治理〔包括中標(biāo)及招商時(shí)期〕物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式1.2.1按照物業(yè)公司直截了當(dāng)發(fā)生的人工費(fèi)用，，物業(yè)治理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、治理傭金；開(kāi)發(fā)商支付其他運(yùn)行費(fèi)用。1.2.2物業(yè)按空房治理費(fèi)用收取，2、前期物業(yè)空房治理費(fèi)〔中標(biāo)及招商時(shí)期公共能耗及設(shè)備運(yùn)行費(fèi)〕序號(hào)租賃率%開(kāi)發(fā)商予以物業(yè)補(bǔ)貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000說(shuō)明：費(fèi)用按照18元/㎡/月為運(yùn)算基數(shù)。面積按照42757㎡運(yùn)算3、開(kāi)荒費(fèi)用開(kāi)荒標(biāo)準(zhǔn)按照開(kāi)發(fā)商要求執(zhí)行，其中人工費(fèi)用由物業(yè)承擔(dān)。發(fā)生開(kāi)荒材料費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。開(kāi)荒費(fèi)用參考價(jià)格2.50元/㎡，42176×2.50=105440元其中人工費(fèi)用約84352元；材料費(fèi)用約21088元。3、前期物業(yè)治理招商時(shí)期費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用〔179109元/月〕治理人員〔3人〕31900382800見(jiàn)附件1機(jī)電人員〔10人〕73660883920保安人員〔33人〕1006521207824保潔人員〔15人〕40254483048小計(jì)〔61人〕17910921493082治理人員服裝費(fèi)〔2000元/月〕治理人員服裝費(fèi)2000240003行政辦公費(fèi)〔13620元/月〕行政辦公費(fèi)136201634404保安物耗〔1800元/月〕保安物耗1800216005保潔材料費(fèi)〔2500元/月〕保潔材料費(fèi)2500300006垃圾清運(yùn)費(fèi)用〔4000元/月〕垃圾清運(yùn)費(fèi)用4000480007綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)〔4000元/月〕綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)40004800010公眾責(zé)任險(xiǎn)〔1500元/月〕公眾責(zé)任定資產(chǎn)折舊〔4153元/月〕固定資產(chǎn)折舊41534983612治理者酬金〔32503元/月〕治理者酬金〔7%〕3250339003613法定稅金〔41015元/月〕法定稅金〔5.3%〕12995.00155940.00合計(jì)2581803098160開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)及固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司承擔(dān)。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注工程修理工具及設(shè)備20,280.001鋁合金扶梯4300.001,200.002數(shù)字萬(wàn)用表3350.001,050.003兆歐表1250.00250.004鉗形表2200.00400.005組合套筒工具2200.00400.00常用工具一批6手槍鉆3500.001,500.007應(yīng)急照明燈4220.00880.008管道疏通機(jī)21,000.002,000.00含保潔/工程使用9其他工具12,000.002,000.0010倉(cāng)庫(kù)貨架61,000.006,000.0011拖線盤3200.00600.0012工具柜41,000.004,000.00保潔用品14,050.0013刮窗器8300.002,400.0014塵推8400.003200.0015拖線盤2200.00800.0016鋁合金扶梯3750.002,250.0017一般吸塵器31800.005,400.00保安用品50,900.0018耳麥對(duì)講機(jī)331,500.0049,500.0019警棍4250.001,000.0020充電電筒4100.00400.00辦公設(shè)備74,200.0021辦公桌椅12500.006,000.0022職員更衣箱13900.0011,700.0023塑封機(jī)1500.00500.0024考勤鐘11,500.001,500.0025驗(yàn)鈔機(jī)2300.00600.0026微波爐2800.00800.0040027打印機(jī)3500.001,500.0028文件柜121,200.0014,400.0029機(jī)6200.001,200.0030辦公用品11,000.001,000.0031前期印刷費(fèi)15,000.005,000.00用戶手冊(cè)、宣傳資料等37辦公用房裝修130,000.0030,000.00總計(jì)159,430.002、固定資產(chǎn)清單序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額1電錘21500.003000.002擦地機(jī)16000.006000.003高速拋光機(jī)18000.008000.004干濕二用吸水機(jī)17000.007000.005電動(dòng)升降機(jī)〔10米〕180000.0080000.006電腦54000.0020000.007復(fù)印機(jī)112000.0012000.008保險(xiǎn)柜12500.002500.009簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī)13,000.003,000.0010高壓水槍16,000.006,000.0011機(jī)12,000.002,000.00合計(jì)149,500.00三年折舊4152.77四.〝文化廣場(chǎng)〞治理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明依照業(yè)主方提供的物業(yè)托付內(nèi)容，我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)占比較大比重的狀況，本著節(jié)約與保證并重的原那么作出物業(yè)費(fèi)測(cè)算。。〝文化廣場(chǎng)〞治理處商業(yè)、娛樂(lè)用房占比較大比重，客流量大、營(yíng)業(yè)時(shí)刻長(zhǎng)，導(dǎo)至空調(diào)、照明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用明顯增加，公用部位電梯和噴泉全天候不間斷運(yùn)行，將使公共能耗費(fèi)用大大的增加，公共能耗費(fèi)用是成本支出的重要部分，占較大比例。物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)格按照國(guó)家物業(yè)治理?xiàng)l例和上海市物業(yè)治理?xiàng)l例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。1號(hào)樓地下車庫(kù)費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)費(fèi)用。由于〝文化廣場(chǎng)〞的招商定位未確定，本標(biāo)書中人員配置及運(yùn)行費(fèi)用僅作參考，具體按照實(shí)際情形調(diào)整。開(kāi)辦費(fèi)與固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司投入。技術(shù)文件技術(shù)文件治理服務(wù)理念、目標(biāo)總體物業(yè)治理服務(wù)理念：以人為本針對(duì)綠地太倉(cāng)新城的顯要、尊榮的設(shè)計(jì)理念和建筑特點(diǎn)，時(shí)刻愛(ài)護(hù)和保證業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營(yíng)策劃，努力營(yíng)造繁榮、先進(jìn)的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價(jià)值，堅(jiān)持服務(wù)以人為本，追求〝更加優(yōu)秀〞之立意及物業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)治理各個(gè)要素，我們確定〝以人為本〞治理服務(wù)理念，以〝星級(jí)物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管〞的四項(xiàng)特色服務(wù)。盡管進(jìn)駐〝文化廣場(chǎng)〞客戶行業(yè)范疇也比較廣泛，從業(yè)人員對(duì)物業(yè)治理的需求也會(huì)多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的物業(yè)治理。如何適應(yīng)各類不同來(lái)賓的需求，提供盡可能多的服務(wù)，是本案物業(yè)治理工作的一個(gè)重要課題。1.1價(jià)值觀念：以安全為重〝安全乃企業(yè)立身之本〞，綜合商務(wù)樓的運(yùn)行治理，應(yīng)當(dāng)保證完善的安全保證體系和安全治理網(wǎng)絡(luò)，任何治理工作上的疏漏都可能造成龐大的缺失，要求〝文化廣場(chǎng)〞的物業(yè)治理具有高度的打算性以及嚴(yán)格的安全治理工作。1.2服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：以效率為先高效率的治理不僅僅表達(dá)于節(jié)約時(shí)刻方面，更是表達(dá)于有效的組織結(jié)構(gòu)、明確的治理制度、良好的團(tuán)隊(duì)精神、先進(jìn)的推測(cè)技術(shù)和敏捷的反饋系統(tǒng)等，它是一種深層次的治理手段。1.3進(jìn)展觀念：以科技為動(dòng)力〝文化廣場(chǎng)〞裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化操縱系統(tǒng)等，物業(yè)治理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地把握并使用治理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確保〝文化廣場(chǎng)〞內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)治理工作的關(guān)鍵。1.4項(xiàng)目總體定位〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)治理的總體定位：客戶的任何需求，將作為我們一切工作的動(dòng)身點(diǎn)，并爭(zhēng)取滿足并超越的期望；〝文化廣場(chǎng)〞將作為上海以后物業(yè)治理的標(biāo)志性項(xiàng)目，在各項(xiàng)資源的投入方面將不遺余力；〝文化廣場(chǎng)〞的物業(yè)治理將定位在星級(jí)賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，日常的治理與服務(wù)將充分表達(dá)上海市一流服務(wù)水平，為企業(yè)形象的樹立竭盡全力！2.物業(yè)治理目標(biāo)二年內(nèi)通過(guò)上海市〝物業(yè)治理優(yōu)秀大廈〞治理目標(biāo)；入住客戶顧客中意度指標(biāo)〔CST〕達(dá)到95%以上；力爭(zhēng)安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率為0；〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)成為高橋區(qū)域時(shí)尚地標(biāo)。〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)保值增值。2.1治理目標(biāo)確立的依據(jù)行業(yè)性質(zhì)：以全心全意為入駐〝文化廣場(chǎng)〞各單位服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容要符合業(yè)者的需求，服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理，真正做到〝零干擾〞、〝無(wú)埋怨〞。星級(jí)治理：治理方式和服務(wù)水準(zhǔn)〝以星級(jí)賓館〞作為參照，把星級(jí)賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、治理方式引進(jìn)〞文化廣場(chǎng)〞，治理上實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實(shí)行〝客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為〞，達(dá)到科學(xué)治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向〝星級(jí)化〞。超前服務(wù)：通過(guò)日常與業(yè)主和客戶的溝通，明白得他們的潛在需要，想客戶之所想，積極拓展服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)超前服務(wù)。以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，表達(dá)〝親人式〞服務(wù)的成效。領(lǐng)先水平：通過(guò)我們的努力，打造〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)治理的品牌，達(dá)到〝上海物業(yè)治理優(yōu)秀大廈〞的水平。物業(yè)治理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式治理處組織架構(gòu)部門設(shè)置治理處共分六個(gè)職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶中意為物業(yè)治理的宗旨。〝文化廣場(chǎng)〞組織架構(gòu)上海上海XX物業(yè)〝〝文化廣場(chǎng)〞治理處經(jīng)理經(jīng)理1人、助理1人保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人工程主管1人保安主管1人保安主管1人客服員人員1人行政主管兼財(cái)務(wù)1客服員人員1人行政主管兼財(cái)務(wù)1人保安人員40人領(lǐng)班4人內(nèi)保4人巡邏8人地面崗8人監(jiān)控4人車管員12人保潔員22人內(nèi)保潔20人環(huán)境2人修理人員16人電梯保養(yǎng)〔專業(yè)公司〕綠化養(yǎng)護(hù)〔專業(yè)公司〕〝文化廣場(chǎng)〞治理處執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的治理處經(jīng)理責(zé)任制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式。由于治理處的編制精干、職責(zé)明確，因此日常工作由經(jīng)理直截了當(dāng)對(duì)各部門人員領(lǐng)導(dǎo)即指揮，便于經(jīng)理全面把握日常工作及人員狀況，減小失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直截了當(dāng)安排，各主管下屬人員直截了當(dāng)向其負(fù)責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直截了當(dāng)向治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。治理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)1.運(yùn)作機(jī)制與保證目標(biāo)治理體系在〝文化廣場(chǎng)〞的物業(yè)治理上，建立目標(biāo)治理體系，即由治理處全體職員參與目標(biāo)的制訂，在工作中實(shí)行自我操縱，并努力完成工作目標(biāo)。制訂出各部門直至每個(gè)職員的目標(biāo)，形成以總目標(biāo)指導(dǎo)分目標(biāo)、分目標(biāo)保證總目標(biāo)的一個(gè)目標(biāo)鏈。強(qiáng)調(diào)自我操縱，通過(guò)對(duì)動(dòng)機(jī)的操縱達(dá)到對(duì)行為的操縱。注重工作成效目標(biāo)打算目標(biāo)打算分目標(biāo)打算實(shí)施體系反饋和檢查資源使用、操縱體系橫道圖成本操縱總目標(biāo)分解治理目標(biāo)監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制圖業(yè)主或物業(yè)使用人業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)治理公司行業(yè)行政主觀部門〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部職員監(jiān)督約束目標(biāo)責(zé)任人分解圖治理治理處部門班組治理員總目標(biāo)保證措施部門目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個(gè)人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機(jī)制圖服務(wù)員服務(wù)員保安員保潔員修理工業(yè)主用戶上級(jí)指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理公布命令執(zhí)行命令〔相關(guān)人員〕治理處運(yùn)作工作流程圖擬制擬制治理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)各種資料準(zhǔn)備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)同意與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常治理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備治理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運(yùn)行。每年一次第三方顧客中意度調(diào)查。不定期顧客意見(jiàn)征詢，并及時(shí)將反饋意見(jiàn)落實(shí)。在內(nèi)部治理上，每周召開(kāi)治理處例會(huì)和部門例會(huì)。每日及時(shí)完成當(dāng)日工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)反饋。1.2監(jiān)督檢查體系1.2.1網(wǎng)絡(luò)化的物業(yè)治理監(jiān)控手段公司十分注重治理手段的現(xiàn)代化和科學(xué)化，引進(jìn)〝網(wǎng)絡(luò)〞技術(shù)，開(kāi)發(fā)物業(yè)治理軟件，建立遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，不僅使物業(yè)治理質(zhì)量達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，而且達(dá)到了預(yù)算治理和打算治理。做到了治理、服務(wù)責(zé)任到人，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程服務(wù)質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)督，通過(guò)〝網(wǎng)絡(luò)〞隨時(shí)能夠檢查公司任何治理點(diǎn)的服務(wù)質(zhì)量、打算工作完成情形和設(shè)備運(yùn)行狀況，有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)固和提高。1.2.2我們認(rèn)為〝文化廣場(chǎng)〞的各項(xiàng)物業(yè)治理制度、規(guī)范及流程只是作好日常治理服務(wù)工作的基礎(chǔ)，要使工作的開(kāi)展達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求，必須建立有效的監(jiān)控體系，因此我們將采納〝文化廣場(chǎng)〞治理處自查、公司監(jiān)督及業(yè)主評(píng)估的完整體系來(lái)確保治理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn)，要緊手段包括：治理處每日常規(guī)例行檢查治理處每月二次夜間巡查治理處每月一次全面自查每年一次第三方客戶中意度評(píng)估公司季度治理服務(wù)工作評(píng)定檢查同意業(yè)主的質(zhì)量治理綜合考評(píng)同意第三方年度ISO9001質(zhì)量治理體系認(rèn)證審核參加行業(yè)評(píng)估及政府部門測(cè)評(píng)1.3質(zhì)量治理體系公司按ISO9001：2000質(zhì)量治理體系的要求建立、實(shí)施、堅(jiān)持文件的質(zhì)量治理體系，并連續(xù)改善其有效性。公司建立的質(zhì)量治理手冊(cè)及文件化的程序是為了：確定質(zhì)量治理所需的過(guò)程及其順序和相互關(guān)系，編制相應(yīng)的程序文件并是其應(yīng)用于整個(gè)公司的相關(guān)領(lǐng)域；對(duì)過(guò)程的操作和操縱所需的準(zhǔn)那么和方法做出規(guī)定，以確定其有效；確保能夠獲得支持這些過(guò)程的操作和監(jiān)控、測(cè)量和分析；確保達(dá)到所打算的連續(xù)改進(jìn)這些過(guò)程所需的措施能夠長(zhǎng)期有效實(shí)施；當(dāng)某一能夠阻礙產(chǎn)品符合要求過(guò)程托付外包時(shí)，對(duì)這過(guò)程進(jìn)行操縱。1.4治理報(bào)告制度每年度我們將向業(yè)主提交?年度治理報(bào)告?。要緊內(nèi)容包括：公共區(qū)域治理狀況分析；保安、清潔治理狀況分析；突發(fā)事件專項(xiàng)分析；保險(xiǎn)及各項(xiàng)外包合同/協(xié)議執(zhí)行狀況分析；工程專項(xiàng)/修理及保養(yǎng)狀況分析；用戶中意度狀況分析；用戶及來(lái)賓投訴記錄匯總分析；職員培訓(xùn)打算及實(shí)施情形分析；上季度/年度打算完成情形及下季度/年度打算安排；1.5績(jī)效考評(píng)體系我們差不多建立了以治理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶中意度提高為判定依據(jù)，以連續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績(jī)效考評(píng)體系。1.5.1每季度將由我們績(jī)效考評(píng)小組以部門?崗位目標(biāo)責(zé)任書?、?職位說(shuō)明書?、?年度財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件?、?年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核責(zé)任書?、?年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確認(rèn)書?、部門?年度安全責(zé)任書?和?資產(chǎn)使用治理責(zé)任書?及我們組織的現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定檢查為要緊依據(jù)，對(duì)治理處經(jīng)理實(shí)施考評(píng)。2.各部門職責(zé)◆治理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)管轄〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)治理的各項(xiàng)工作，履行打算、組織、監(jiān)督、和諧職責(zé)；制定及修訂有關(guān)〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)治理各項(xiàng)規(guī)章及制度，審批治理處人員編制；審核財(cái)務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟(jì)能力改善〝文化廣場(chǎng)〞的物業(yè)治理水平〔如提高職員素養(yǎng)、完善物業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等〕；執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及治理目標(biāo)，并按需要傳達(dá)至各級(jí)并督促執(zhí)行情形；與〝文化廣場(chǎng)〞的有關(guān)部門和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、物業(yè)治理主管部門保持良好關(guān)系；定期向業(yè)主、公司匯報(bào)〝文化廣場(chǎng)〞物業(yè)治理狀況，并提出積極的建議；每季度匯編并提交治理報(bào)告，總結(jié)并打算各項(xiàng)治理工作；組織開(kāi)展職員培訓(xùn)工作，嚴(yán)格監(jiān)督并操縱職職員作質(zhì)量，決定人員任免；年終年終對(duì)全體職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作并安排來(lái)年工作打算10、負(fù)責(zé)處理專門事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等；11、定時(shí)或不定時(shí)巡視治理區(qū)域，一監(jiān)督各項(xiàng)治理工作的質(zhì)量；12、關(guān)懷職員中意度，調(diào)動(dòng)職職員作積極性；13、完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)?！粜姓蛻舴?wù)部：負(fù)責(zé)貫徹物業(yè)處經(jīng)理會(huì)議精神，并檢查督促落實(shí)，做好統(tǒng)籌和諧；組織抓好物業(yè)處年度工作打算、工作總結(jié)及各個(gè)時(shí)期的材料的撰寫工作，管好文秘工作，審核所有以物業(yè)處名義印發(fā)的文件、報(bào)告等；負(fù)責(zé)按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)的要求檢查各部的質(zhì)量體系的執(zhí)行情形；負(fù)責(zé)物業(yè)處各類會(huì)議的組織、落實(shí)；5、熱情做好客戶來(lái)信、來(lái)電、來(lái)訪接待工作，并依照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)限期保質(zhì)、保量完成投訴事件及保修項(xiàng)目的核收與轉(zhuǎn)發(fā)工作，對(duì)修理質(zhì)量進(jìn)行定期回訪。6、把握〝文化廣場(chǎng)〞治理的有關(guān)知識(shí)，樹立為客戶服務(wù)的指導(dǎo)思想；7、負(fù)責(zé)復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電腦、機(jī)等辦公設(shè)備的使用及治理；8、負(fù)責(zé)各類鑰匙的收發(fā)，做到收到鑰匙有記錄、發(fā)出鑰匙有簽收；9、負(fù)責(zé)辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)、對(duì)違章裝修客戶做好違章記錄；10、熟悉〝文化廣場(chǎng)〞各項(xiàng)收費(fèi)運(yùn)算標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)〝文化廣場(chǎng)〞治理費(fèi)的催繳工作，建立治理費(fèi)收繳臺(tái)帳，完成公司下達(dá)的收繳指標(biāo)。11、熱情接待與定期走訪客戶，把客戶意見(jiàn)及時(shí)向治理處經(jīng)理匯報(bào)，和諧相鄰的客戶使用糾紛。12、負(fù)責(zé)客戶托付的其他事項(xiàng)，并做好相應(yīng)記錄；13、負(fù)責(zé)對(duì)客戶的投訴做好記錄，及時(shí)處理并做詳細(xì)記錄；14、負(fù)責(zé)辦理客戶入住手續(xù)，建立一戶一袋，及時(shí)做好客戶檔案變更工作，并做好借閱記錄。15、對(duì)分管部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行每月一次工作考核。16、積極配合當(dāng)?shù)卣块T、搞好〝文化廣場(chǎng)〞各項(xiàng)工作。17、治理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國(guó)家政、法部門因工作需要，在出示單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)治理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱?！舯０膊柯氊?zé)：1、在治理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，側(cè)重負(fù)責(zé)〝文化廣場(chǎng)〞安全防范工作，包括防火、防盜、防臺(tái)、防汛及停車治理等。同時(shí)，還應(yīng)做好部分服務(wù)工作。2、設(shè)立保安監(jiān)控崗，確保安全監(jiān)控和消防報(bào)警系統(tǒng)全天候運(yùn)行，對(duì)〝文化廣場(chǎng)〞的安全狀況實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。3、巡邏崗應(yīng)定時(shí)對(duì)〝文化廣場(chǎng)〞公共部位進(jìn)行巡邏，檢查各部位安全狀況，杜絕事故隱患。4、門衛(wèi)應(yīng)堅(jiān)持大門的正常秩序，阻止無(wú)關(guān)人員擅自進(jìn)入〝文化廣場(chǎng)〞或在大門口長(zhǎng)時(shí)刻滯留。應(yīng)為進(jìn)出〝文化廣場(chǎng)〞的客戶搬運(yùn)行李及指點(diǎn)方向。5、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕治理崗要指揮車輛有序進(jìn)出或停放，保持道路暢通，保證停放車輛的安全，愛(ài)護(hù)停車場(chǎng)〔庫(kù)〕內(nèi)各種設(shè)施〔如消防器材、照明、標(biāo)識(shí)等〕的完整、完好。6、消防員應(yīng)按照消防安全治理制度檢查〝文化廣場(chǎng)〞防火安全情形及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的完好率；嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。配合客戶做好裝修治理工作?！艄こ滩柯氊?zé)2.3.1負(fù)責(zé)和制定〝文化廣場(chǎng)〞各類裝修和裝修治理規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)務(wù)裝修活動(dòng)。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)裝修戶申請(qǐng)的有關(guān)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)審批有關(guān)準(zhǔn)修申請(qǐng)表。2.3.2每日至少巡視四次轄區(qū)內(nèi)的全部裝修戶。做好每戶巡視的記錄。按有關(guān)規(guī)定對(duì)違章裝修戶進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚怼?.3.3做好〝文化廣場(chǎng)〞房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)打算，對(duì)〝文化廣場(chǎng)〞的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修理和養(yǎng)護(hù)，并向客戶提供修理服務(wù)。2.3.4熟悉〝文化廣場(chǎng)〞各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主操縱位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。2.3.5經(jīng)常巡視〝文化廣場(chǎng)〞，把握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)覺(jué)有損壞、隱患或其他不正常的情形，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常?！舯嵄＞G部職責(zé)1、保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；2、熟練把握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；3、在工作中發(fā)覺(jué)公共設(shè)施有損壞情形，應(yīng)及時(shí)報(bào)修；4、協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；5、遇有客戶投訴，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；6、不得向客戶提供私人服務(wù)及索取酬勞；7、提高自身工作知識(shí)及技巧，以達(dá)更佳成效；8、遵守上級(jí)指示，無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作。工程部主管：制定本部門各項(xiàng)制度，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒服的生活和工作環(huán)境；制定工程年度預(yù)算打算與大修和設(shè)備安裝的打算；估量、估測(cè)、操縱人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能打算，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實(shí)，努力降低修理及能耗費(fèi)用；制定工程部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；組織開(kāi)展部門職員培訓(xùn)，培訓(xùn)職員良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度；處理下屬各崗位在安裝、修理及保養(yǎng)等工作中顯現(xiàn)的各種問(wèn)題，假設(shè)遇重大疑難問(wèn)題，應(yīng)趕忙趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，盡可能減少對(duì)客戶的阻礙；安排人力保證客戶報(bào)修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜；主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫(kù)存及零配件的消耗情形，假設(shè)發(fā)覺(jué)短缺，應(yīng)及時(shí)提出購(gòu)買申請(qǐng)；10、定期向經(jīng)理匯報(bào)工程狀況，并提出合理化建議；11、做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)愛(ài)護(hù)工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；12、年終對(duì)部門職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作打算；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。保安部主管：1、制定本部門治安消防治理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施打算并監(jiān)督執(zhí)行；，保證〝文化廣場(chǎng)〞安全，為客戶提供安全、舒服的生活和工作環(huán)境；2、制定保安部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；3、負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；4、安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；5、主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；6、定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議；7、做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)愛(ài)護(hù)工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；8、年終對(duì)部門職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作打算；9、完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。保潔保綠部主管：制定本部門保潔、保綠治理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施打算并監(jiān)督執(zhí)行；保證〝文化廣場(chǎng)〞清潔美觀，為客戶提供美觀、舒服的生活和工作環(huán)境；制定保潔部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；負(fù)責(zé)日常保潔保綠工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保潔服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保潔部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；定期向經(jīng)理匯報(bào)保潔狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)愛(ài)護(hù)工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對(duì)部門職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作打算；9、完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。第三章治理服務(wù)人員配備治理處各崗位職員的任職要求崗位學(xué)歷年齡軀體條件素養(yǎng)條件技能條件其他條件治理員〔文員〕大專以上45歲以下軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級(jí)證書有二年物業(yè)治理崗位體會(huì)服務(wù)員中專以上30歲以下男1.75以上，女1.65以上，軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會(huì)務(wù)禮儀服務(wù)工作體會(huì)電工高中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)治理設(shè)備修理體會(huì)空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上三年以上物業(yè)治理設(shè)備修理體會(huì)電梯修理工高中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備修理體會(huì)泥、木、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書三年以上物業(yè)治理修理體會(huì)保安員高中以上45歲以下視力良好，身高1.70以上，軀體健康，無(wú)慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄，無(wú)不良嗜好消、監(jiān)控人員需明白電腦操作，持主管部門頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動(dòng)作靈敏，軀體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄二、治理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國(guó)家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，有較強(qiáng)的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司隱秘。知識(shí)水平：熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)治理和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)政府主管部門的崗位培訓(xùn)；了解公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，并善于將其分解為本部門的質(zhì)量目標(biāo)；熟悉本治理處各崗位的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量操縱規(guī)范，能在實(shí)踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及治理知識(shí)。政策法規(guī)知識(shí)：熟悉國(guó)家物業(yè)治理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉?勞動(dòng)法?、?合同法?等相關(guān)法律法規(guī)；相關(guān)知識(shí)：公關(guān)知識(shí)，具有專門強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和文字組織能力；運(yùn)算機(jī)知識(shí)，熟練使用辦公軟件；把握差不多的財(cái)務(wù)知識(shí)；有一定的行政人事工作體會(huì)，能進(jìn)行檔案治理；工作能力：分析、判定能力：依照物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本治理處目標(biāo)，并對(duì)客戶和住戶的現(xiàn)實(shí)和潛在要求進(jìn)行分析、判定，作出正確的決策并實(shí)施。開(kāi)拓創(chuàng)新的能力：依照客戶和住戶需求的不斷變化，及時(shí)開(kāi)發(fā)新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，提出有利于公司進(jìn)展的新建議，積極為公司增加效益作出奉獻(xiàn)。組織和諧能力：有效地組織和諧和調(diào)動(dòng)部門內(nèi)部和外部職員的積極性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)治理；有效地處理客戶和住戶的意見(jiàn)，達(dá)到客戶和住戶中意。語(yǔ)言文字表達(dá)能力：能編制部門各類治理制度、規(guī)范、專題報(bào)告和工作總結(jié)，善于與客戶和住戶進(jìn)行交流、溝通，得到客戶和住戶的信任和明白得；熟悉物業(yè)治理運(yùn)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用。學(xué)歷、經(jīng)歷、培訓(xùn)與健康：學(xué)歷：具備大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱；經(jīng)歷：從事過(guò)較長(zhǎng)時(shí)刻的行政治理工作，并有成功治理的體會(huì)；.培訓(xùn)：通過(guò)政府主管部門培訓(xùn)合格，持證上崗；軀體：健康，精力充沛。治理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé)各部門各崗位人員配置打算1.1前期〔中標(biāo)-招商〕部門崗位人數(shù)要緊工作范疇治理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)〝文化廣場(chǎng)〞的全面物業(yè)治理工作經(jīng)理助理〔兼行政主管〕1協(xié)助〝文化廣場(chǎng)〞的全面物業(yè)治理工作，主管與業(yè)主及對(duì)外的聯(lián)系、和諧人事及其他行政事務(wù)客戶服務(wù)部〔1人〕財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)治理處財(cái)務(wù)工作客戶服務(wù)〔兼〕1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案治理、內(nèi)勤工程部〔9人〕工程主管1協(xié)助治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作〔弱電工程師〕BA/配電值班4BA室和配電室值班并同意夜間業(yè)主托付修理日常修理4〝文化廣場(chǎng)〞設(shè)備的操作和日常修理〔強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項(xiàng)工〔泥、木、油漆、鉗工等〕保安部〔25人〕保安主管〔兼消防專管員〕1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，治理〞文化廣場(chǎng)〞各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作〔不脫產(chǎn)〕中控室424小時(shí)值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗4負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏4車管8車輛治理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動(dòng)人員保潔部〔13人〕保潔主管1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項(xiàng)保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工6大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計(jì)501.2招商時(shí)期部門崗位人數(shù)要緊工作范疇治理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)〝文化廣場(chǎng)〞的全面物業(yè)治理工作經(jīng)理助理〔兼行政主管〕1協(xié)助〝文化廣場(chǎng)〞的全面物業(yè)治理工作，主管與業(yè)主及對(duì)外的聯(lián)系、和諧人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部〔2人〕財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)治理處財(cái)務(wù)工作客戶服務(wù)1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案治理、內(nèi)勤工程部〔10人〕工程主管1協(xié)助治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作〔弱電工程師〕BA/配電值班4BA室和配電室值班并同意夜間業(yè)主托付修理日常修理4〝文化廣場(chǎng)〞設(shè)備的操作和日常修理〔強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項(xiàng)工〔泥、木、油漆、鉗工等〕保安部〔33人〕保安主管〔兼消防專管員〕1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，治理〞文化廣場(chǎng)〞各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作〔不脫產(chǎn)〕中控室424小時(shí)值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗8負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏8車管8車輛治理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動(dòng)人員保潔部〔15人〕保潔主管1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項(xiàng)保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工8大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計(jì)621.2正式營(yíng)運(yùn)時(shí)期部門崗位人數(shù)要緊工作范疇治理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)〝文化廣場(chǎng)〞的全面物業(yè)治理工作經(jīng)理助理〔兼行政主管〕1協(xié)助〝文化廣場(chǎng)〞的全面物業(yè)治理工作，主管與業(yè)主及對(duì)外的聯(lián)系、和諧人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部〔3人〕財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)治理處財(cái)務(wù)工作客戶服務(wù)2負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案治理、內(nèi)勤工程部〔17人〕工程主管1協(xié)助治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作〔弱電工程師〕BA/配電值班8BA室和配電室值班并同意夜間業(yè)主托付修理日常修理8〝文化廣場(chǎng)〞設(shè)備的操作和日常修理〔強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項(xiàng)工〔泥、木、油漆、鉗工等〕保安部〔41人〕保安主管〔兼消防專管員〕1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，治理〝文化廣場(chǎng)〞各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作〔不脫產(chǎn)〕中控室424小時(shí)值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗16負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏8車管8車輛治理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動(dòng)人員保潔部〔23人〕保潔主管1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項(xiàng)保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工12大樓公共區(qū)域樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計(jì)86備注：由于〝文化廣場(chǎng)〞的招商定位未確定、治理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)作參考，具體能夠按照實(shí)際情形調(diào)整。2、各崗位的職責(zé)：

工程部主管：1.制定本部門各項(xiàng)制度，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒服的生活和工作環(huán)境；2.制定工程年度預(yù)算打算與大修和設(shè)備安裝的打算；3.估量、估測(cè)、操縱人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能打算，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實(shí)，努力降低修理及能耗費(fèi)用；4.制定工程部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；5.組織開(kāi)展部門職員培訓(xùn)，培訓(xùn)職員良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度；6.處理下屬各崗位在安裝、修理及保養(yǎng)等工作中顯現(xiàn)的各種問(wèn)題，假設(shè)遇重大疑難問(wèn)題，應(yīng)趕忙趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，盡可能減少對(duì)客戶的阻礙；7.安排人力保證客戶報(bào)修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜；8.主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；9.負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫(kù)存及零配件的消耗情形，假設(shè)發(fā)覺(jué)短缺，應(yīng)及時(shí)提出購(gòu)買申請(qǐng)；10.定期向經(jīng)理匯報(bào)工程狀況，并提出合理化建議；11.做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)愛(ài)護(hù)工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；12.年終對(duì)部門職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作打算；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。

保安部主管：1、制定本部門治安消防治理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施打算并監(jiān)督執(zhí)行；，保證〝文化廣場(chǎng)〞安全，為客戶提供安全、舒服的生活和工作環(huán)境；2、制定保安部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；3、負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；4、安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；5、主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；6、定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議；7、做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)愛(ài)護(hù)工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；8、年終對(duì)部門職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作打算；9、完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。

保潔保綠部主管：制定本部門保潔、保綠治理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施打算并監(jiān)督執(zhí)行；保證〝文化廣場(chǎng)〞清潔美觀，為客戶提供美觀、舒服的生活和工作環(huán)境；制定保潔部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；負(fù)責(zé)日常保潔保綠工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保潔服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保潔部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；定期向經(jīng)理匯報(bào)保潔狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)愛(ài)護(hù)工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對(duì)部門職員進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作打算；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。

保安員崗位職責(zé)1〕巡邏保安全天候監(jiān)視和巡邏物業(yè)范疇，防止不安全事件發(fā)生，如門窗未關(guān)好、車輛未按要求停放、各種設(shè)備設(shè)施故障和災(zāi)難隱患、值班、守護(hù)不到位或不認(rèn)真等；細(xì)心留意各類機(jī)房、垃圾房等隱藏地點(diǎn)，以確保無(wú)任何可疑人物隱藏在內(nèi)伺機(jī)犯案。＊關(guān)于形跡可疑的人進(jìn)行證件檢查，必要時(shí)可查詢所帶的物品；＊禁止〝文化廣場(chǎng)〞內(nèi)的打架斗毆事件；＊檢查和禁止在〝文化廣場(chǎng)〞內(nèi)飼養(yǎng)牲畜；嚴(yán)格操縱寵物在〝文化廣場(chǎng)〞內(nèi)對(duì)其他客戶造成的干擾及隨便便溺，應(yīng)及時(shí)要求其主人予以禁止；＊禮貌禁止〝文化廣場(chǎng)〞內(nèi)人士的大聲喧嘩吵鬧行為、阻礙其他客戶；專門是在夜間，保安員應(yīng)趕忙禮貌地禁止此等干擾性行為；＊接到客戶報(bào)警，應(yīng)趕忙向值班室匯報(bào)，并趕忙到現(xiàn)場(chǎng)處理；＊看管好客戶停放的車輛，防止撬窈事件的發(fā)生；＊指揮車輛按規(guī)定行駛、停放、禁止在步行街行駛、停放；＊對(duì)〝文化廣場(chǎng)〞內(nèi)煤氣管道、電器線路等，進(jìn)行安全檢查，及時(shí)消滅火災(zāi)隱患；＊在巡邏路線中預(yù)設(shè)之打更鐘上按規(guī)定打鐘；＊留意所有公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行狀況，如發(fā)覺(jué)有損壞或正常情形，須登記于故障記錄表內(nèi)，然后交于上級(jí)作跟進(jìn)工作；＊問(wèn)答訪客的咨詢，需要時(shí)為其向?qū)?；＊協(xié)助客戶解決其他問(wèn)題；＊細(xì)心巡查，確?？蛻魶](méi)有違反公司條例、客戶守那么、租約或治理公約。2〕公寓內(nèi)保＊當(dāng)值時(shí)，應(yīng)服裝整齊，精神飽滿，提高小心；＊注意大門出入人士，識(shí)別客戶和訪客，關(guān)于來(lái)訪客人，核對(duì)其所訪單元及客戶姓名，再通過(guò)對(duì)講機(jī)與用戶核對(duì)后，方可讓其登記進(jìn)入，盡可能認(rèn)識(shí)客戶，并應(yīng)主動(dòng)禮貌問(wèn)候；＊嚴(yán)禁外來(lái)閑雜離人員進(jìn)內(nèi)，尤以推銷人員；＊接到任何投訴，應(yīng)以禮相待，認(rèn)真記錄并予以解決，如非本人所能解決、處理，應(yīng)即時(shí)上報(bào)保安主管或治理處；＊對(duì)物資家具的出入，須倍加留意，除按指示處理處，亦應(yīng)查詢求證；＊每班之交接，應(yīng)點(diǎn)清各種物件，交待一切重要情況。專門要交待清上一班尚未解決之情況；＊當(dāng)值時(shí)不得大聲喧鬧、玩耍；＊遵從上級(jí)指示，無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作。

保潔員崗位職責(zé)在治理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，依照保潔工作打算，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)〝文化廣場(chǎng)〞公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建〝文化廣場(chǎng)〞文雅、整潔、舒服的環(huán)境。＊保持共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的潔凈整潔。＊定時(shí)收集各樓層的垃圾，集中清運(yùn)。＊搞好〝文化廣場(chǎng)〞樓層、車庫(kù)及周邊的環(huán)境衛(wèi)生。＊定時(shí)疏通、清洗下水道。＊依照客戶的需要，提供其他有償保潔服務(wù)。＊保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；＊熟練把握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；＊在工作中發(fā)覺(jué)公共設(shè)施有損壞情形，應(yīng)及時(shí)報(bào)修；＊協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；＊遇有客戶投訴，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；＊不得向客戶提供私人服務(wù)及索取酬勞；＊提高自身工作知識(shí)及技巧，以達(dá)更佳成效；遵守上級(jí)指示，無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作。財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)遵守國(guó)家有關(guān)的現(xiàn)金治理制度，熟悉財(cái)務(wù)出納工作程序，并具有相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊(cè)。把握各類費(fèi)用開(kāi)支的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，報(bào)銷時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據(jù)報(bào)銷手續(xù)是否齊全，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)提出，并向有關(guān)部門經(jīng)理匯報(bào)。收付現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清，辦妥簽收，并依照工作需要，及時(shí)做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。

修理電工崗位職責(zé)照修理電工領(lǐng)班的工作安排，主動(dòng)認(rèn)真地進(jìn)行各類電氣設(shè)備的日常巡視檢查和修理保養(yǎng)工作，確保電氣設(shè)備始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)。服從工作安排，每天對(duì)物業(yè)電氣設(shè)備進(jìn)行認(rèn)確實(shí)巡視檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)檢修。及時(shí)做好報(bào)修登記，隨報(bào)隨修，隨時(shí)清理修理場(chǎng)地，工作完畢即領(lǐng)班匯報(bào)并回班組待命，同時(shí)做好修理記錄。熟練把握物業(yè)所有電氣設(shè)備的原理及修理技術(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。非經(jīng)主管工程師同意，不得隨意更換原接線方式和工作原理，不得破壞裝飾格調(diào)。保持每層樓面配電室的整潔潔凈。堅(jiān)守工作崗位，遵守〝文化廣場(chǎng)〞治理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。

弱電工崗位職責(zé)對(duì)弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)定和制度。負(fù)責(zé)BA系統(tǒng)的值班工作，每天依照實(shí)際需要調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和運(yùn)行時(shí)刻程序。負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行治理和修理保養(yǎng)。負(fù)責(zé)安保系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行、愛(ài)護(hù)的配合工作。認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練把握弱電設(shè)備的原理及實(shí)際操作與修理技術(shù)，做到判定故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備定期檢查與修理工作。定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，緊密注意其運(yùn)行情形，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、修理、保養(yǎng)記錄。發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦平復(fù)，嚴(yán)格按規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)。

空調(diào)工崗位職責(zé)熟悉〝文化廣場(chǎng)〞的空調(diào)及其操縱系統(tǒng)．把握操作程序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。服從工作安排，定期對(duì)設(shè)備做好保養(yǎng)、修理等工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)解決。及時(shí)、保質(zhì)、保量的完成客戶的報(bào)修。保持所有設(shè)備房和操縱室的整潔、潔凈。依照季節(jié)、氣候的變化，及時(shí)調(diào)整空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行，滿足客戶的需要。遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動(dòng)性。認(rèn)真做好樓面、機(jī)房的巡視工作并做好記錄。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接班手續(xù)。治理處新職員的培訓(xùn)方案及打算職員培訓(xùn)打算1.1培訓(xùn)思路我們認(rèn)為物業(yè)治理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項(xiàng)專業(yè)工作的開(kāi)展必須要通過(guò)特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效完善直截了當(dāng)關(guān)系到治理服務(wù)水平成效。我們將培訓(xùn)工作上遵循以下原那么：培訓(xùn)范疇全員性治理水平的提高需要依靠全體職員的共同努力，大量具有共性的內(nèi)容如制度、意識(shí)、理念等需要全體職員共同遵循。包括管、服務(wù)樓宇的差不多情形和差不多要求，以及專門要注意的事項(xiàng)。培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性各項(xiàng)治理工作需要專業(yè)知識(shí)技能，同時(shí)也離不開(kāi)其他相關(guān)知識(shí)和能力。例如保安員除了要把握安全保衛(wèi)業(yè)務(wù)技能以外，還應(yīng)了解工程有關(guān)知識(shí)。同樣，工程技術(shù)職員也不應(yīng)該局限于本人專業(yè)領(lǐng)域。培訓(xùn)工作需著眼于提高職員精專項(xiàng)、另的兩項(xiàng)、會(huì)三項(xiàng)的綜合技能。培訓(xùn)組織層次性由于職員崗位有區(qū)別，且個(gè)人能力素養(yǎng)不同，要求培訓(xùn)組織工作要依照職員崗位職責(zé)及同意能力的不同分層次進(jìn)行。1.2培訓(xùn)方式：1.3入職培訓(xùn)由公司辦公室負(fù)責(zé)，對(duì)新招職員進(jìn)行的培訓(xùn)。1.3.1新職員公共培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天2禮儀知識(shí)常用禮儀知識(shí)6課時(shí)形體訓(xùn)練職員行為語(yǔ)言規(guī)范3服務(wù)意識(shí)職業(yè)道德教育3課時(shí)客戶溝通和諧技巧受理及處理客戶投訴4企業(yè)文化企業(yè)進(jìn)展史及差不多情形介紹3課時(shí)企業(yè)理念與宗旨職員手冊(cè)與勞動(dòng)人事規(guī)章制度5物業(yè)治理知識(shí)物業(yè)治理基礎(chǔ)知識(shí)6課時(shí)物業(yè)治理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時(shí)入伙與二次裝修治理服務(wù)要求與技巧3課時(shí)典型物業(yè)治理案例6課時(shí)6質(zhì)量治理ISO9002質(zhì)量治理體系6課時(shí)7安全防范知識(shí)消防知識(shí)6課時(shí)治安防范知識(shí)與技巧8〝文化廣場(chǎng)〞情形〝文化廣場(chǎng)〞差不多情形介紹3課時(shí)9帶班實(shí)行7天1.4上崗前培訓(xùn)由治理處負(fù)責(zé)，對(duì)新到崗職員上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)。要緊內(nèi)容包括：崗位職責(zé)；專業(yè)技能操作規(guī)程；言行舉止訓(xùn)練。1.5外送培訓(xùn)要緊是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。第四章物業(yè)治理用房及相應(yīng)治理設(shè)施的配置1、治理用房我公司在物業(yè)治理用房的使用上，以簡(jiǎn)單有用、不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)為原那么，除了治理處經(jīng)理、客戶服務(wù)部、財(cái)務(wù)部的辦公用房外，其余用房均可利用地下室邊角或者余外的空間，物業(yè)治理用房大致有以下幾個(gè)部分：物業(yè)用房名稱要緊用途大約建筑面積說(shuō)明辦公室物業(yè)治理處經(jīng)理、財(cái)務(wù)、客戶服務(wù)部辦公室100平方米設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)層工程部辦公室工程部辦公20平方米應(yīng)設(shè)在標(biāo)層依照情形，部門辦公室也可合并一處合并面積在50平米左右。保安部辦公室保安部辦公20平方米清潔部辦公室清潔部辦公、存放常用清潔用品20平方米職員更衣室職員更衣60--80平方米可利用地下室邊角房間或余外空間工程部倉(cāng)庫(kù)用于存放設(shè)施設(shè)備的常用和應(yīng)急配件20—30平方米工程部工場(chǎng)用于工程修理20--25平方米合計(jì)300平方米左右2、物業(yè)治理辦公用房由開(kāi)發(fā)商提供，其他任何單位和個(gè)人不得侵占，使用的物業(yè)治理單位不能擅自改作他用。物業(yè)治理公司進(jìn)行交接時(shí)，應(yīng)一并移交物業(yè)治理用房。3、物業(yè)經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)、客戶服務(wù)部裝修鋪設(shè)地板、墻壁涂料以整潔、大方一樣性為主。其他物業(yè)用房以簡(jiǎn)單裝修地面鋪地磚、墻壁涂料即可。2、治理設(shè)施的配置依照物業(yè)治理的需要，相應(yīng)所需配置的設(shè)施要緊有：、、電腦、打印機(jī)、辦公桌椅、保險(xiǎn)柜、工具、更衣箱等，詳細(xì)所需物品的清單在開(kāi)辦費(fèi)用中列出。2.1物資清單序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注工程修理工具及設(shè)備20,280.001鋁合金扶梯4300.001,200.002數(shù)字萬(wàn)用表3350.001,050.003兆歐表1250.00250.00常用工具一批4鉗形表2200.00400.005組合套筒工具2200.00400.006手槍鉆3500.001,500.007應(yīng)急照明燈4220.00880.008管道疏通機(jī)21,000.002,000.00含保潔/工程使用9其他工具12,000.002,000.0010倉(cāng)庫(kù)貨架61,000.006,000.0011拖線盤3200.00600.0012工具柜41,000.004,000.00保潔用品35,850.0013刮窗器8300.002,400.0014塵推12400.004,800.0015拖線盤2200.00400.0016鋁合金扶梯3750.002,250.0017高壓水槍16,000.006,000.0018高空清潔腳手架18,000.008,000.0019一般吸塵器33,000.009,000.0020簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī)13,000.003,000.00保安用品50,900.00211耳麥對(duì)講機(jī)331,500.0049,500.0022警棍4250.001,000.0023電筒4100.00400.00辦公設(shè)備77,300.0024辦公桌椅12500.006,000.0025職員更衣箱13900.0011,700.0026塑封機(jī)1500.00500.0027保險(xiǎn)箱11,500.001,500.0028考勤鐘11,500.001,500.0029驗(yàn)鈔機(jī)2300.00600.0030微波爐1400.00400.0031打印機(jī)3500.001,500.0032機(jī)12,000.002,000.0033文件柜121,200.0014,400.0034機(jī)6200.001,200.0035辦公用品11,000.001,000.0036前期印刷費(fèi)15,000.005,000.00用戶手冊(cè)37辦公用房裝修130,000.0030,000.00總計(jì)184,330.002.2固定資產(chǎn)清單序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額1電錘21,500.003,000.002檫地機(jī)16,000.006,000.003高速拋光機(jī)18,000.008,000.004干濕二用吸水機(jī)17,000.007,000.005電動(dòng)升降機(jī)〔10米〕180,000.0080,000.006電腦54,000.0020,000.007復(fù)印機(jī)112,000.0012,000.008保險(xiǎn)柜12,500.002,500.00合計(jì)138,500.00三年折舊3847.22第五章物業(yè)治理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾為了實(shí)現(xiàn)所提出的總目標(biāo)，我們?cè)诟鲿r(shí)期和各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)立了具體的物業(yè)治理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)值：分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)治理承諾序號(hào)項(xiàng)目承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率98%服務(wù)外觀無(wú)破舊，立面整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)覺(jué)5處不符合扣1分，不符合之處不能超過(guò)10個(gè)2房屋零修和急修及時(shí)率100%接到修理單后，在承諾時(shí)刻內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修只是夜零修、急修全部符合時(shí)限要求3修理工程質(zhì)量合格率及回訪率99%提高修理人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理修理工作，并按?修理回訪制度?進(jìn)行回訪，以確保修理質(zhì)量。全年不合格修理項(xiàng)目/全年總計(jì)修理項(xiàng)目≤0.5%4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%定期檢查及修理保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無(wú)損及正常運(yùn)行。確保物業(yè)水、電供應(yīng)正常。重大故障次數(shù)/365天≤0.5%5緊急保證設(shè)備完好率100%定期檢測(cè)及修理保養(yǎng)。實(shí)行巡查，建檔制度，確保應(yīng)急發(fā)電機(jī)等緊急保證設(shè)備隨時(shí)運(yùn)行。始終處于完好狀態(tài)6智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查修理保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保智能化系統(tǒng)完好無(wú)損正常運(yùn)行。重大故障次數(shù)/365天≤0.5%7公共區(qū)域照明完好率99%照明燈完好無(wú)損，定期檢查、愛(ài)護(hù)、保養(yǎng)、保持潔凈。檢查時(shí)損壞/總數(shù)≤0.5%8道路車場(chǎng)完好率100%地面通暢無(wú)隨意占用，無(wú)損壞，標(biāo)識(shí)齊備。始終處于完好狀態(tài)9治安案件操縱率0.1%以下全天候安全巡邏，防止事故發(fā)生。加強(qiáng)消防安全宣傳，建立安全義務(wù)消防隊(duì)。勤檢查，排除隱患。全年工作疏漏率≤0.1%10消防設(shè)施設(shè)備完好率100%定期檢查及愛(ài)護(hù)保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進(jìn)行專項(xiàng)檢查。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺、排放暢通。故障累計(jì)天數(shù)/365天≤1%12檔案建立與保管完好率100%制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋n案治理制度，文檔治理員由專人負(fù)責(zé)，做到條理清晰、資料齊備。檔案治理始終符合制度要求13清潔保潔率98%公共區(qū)域衛(wèi)生潔凈衛(wèi)生，設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污染不符合之處不能超過(guò)10個(gè)14綠化完好率100%指定綠化員負(fù)責(zé)愛(ài)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保公共綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象花草樹木正常生長(zhǎng)并及時(shí)補(bǔ)充缺株15安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率0治理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演戲，加強(qiáng)宣傳，發(fā)覺(jué)隱患及時(shí)處理，并通知治理處，以確保安全。16違章發(fā)生率違章處理及回訪率0.1%以下100%建立巡視制度，跟蹤治理，及時(shí)發(fā)覺(jué)及時(shí)處理并加強(qiáng)宣傳工作，取得客戶的明白得，杜絕違章事件發(fā)生，建立記錄對(duì)發(fā)覺(jué)的違章情形全部妥善處理無(wú)遺漏17顧客有效投訴率0.2%以下提高從業(yè)人員素養(yǎng)，盡可能滿足業(yè)主和來(lái)賓的合理要求，加強(qiáng)溝通，定期進(jìn)行意見(jiàn)征詢，對(duì)發(fā)覺(jué)的問(wèn)題及時(shí)整改。確保業(yè)主來(lái)賓中意度。中意率/總項(xiàng)≥85客戶中意度9518業(yè)主投訴處理率100%認(rèn)真對(duì)待業(yè)主的投訴，及時(shí)處理并做記錄，處理終止后回訪。對(duì)業(yè)主的投訴全部及時(shí)處理19租金治理費(fèi)收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，做到取之于民，用之于民。急修、小修承諾指標(biāo)序號(hào)類別線路狀況上海指標(biāo)治理指標(biāo)1A類修理專門緊急項(xiàng)目開(kāi)始修理時(shí)刻30分鐘10分鐘2B類修理緊急項(xiàng)目開(kāi)始修理時(shí)刻24小時(shí)30分鐘3C類修理阻礙一樣性活動(dòng)開(kāi)始修理時(shí)刻24小時(shí)2小時(shí)4D類修理不阻礙一樣性活動(dòng)開(kāi)始修理時(shí)刻72小時(shí)24小時(shí)A類：變配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、地下車庫(kù)道閘系及門禁系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。B類：電梯、程控交換機(jī)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。C類：空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)移動(dòng)門、衛(wèi)星有線電視系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。D類：涉及要緊專門零部件等。注：電氣、水溫順修理不超過(guò)24小時(shí)，土建的修理不超過(guò)5天。第六章物業(yè)的修理養(yǎng)護(hù)治理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供修理服務(wù)的措施1、業(yè)主報(bào)修的范疇：報(bào)修范疇適用于用戶提出的任何修理服務(wù)要求的處理。2、報(bào)修的工作程序：2.1接到用戶報(bào)修時(shí)及時(shí)推行?報(bào)修記錄單?2.2接到?報(bào)修記錄單?修理人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)〔如用戶預(yù)約修理時(shí)刻，修理人員應(yīng)在預(yù)約的時(shí)刻提早到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)〕2.3有償服務(wù)項(xiàng)目，修理人員應(yīng)按照?修理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?收費(fèi)，并在收費(fèi)單上注明應(yīng)收取的各項(xiàng)費(fèi)用金額，經(jīng)用戶簽名確認(rèn)。2.4修理完成后，修理人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主檢查使用合格后在?報(bào)修記錄表上簽名確認(rèn)。?二、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的修理措施1.公用設(shè)施設(shè)備的愛(ài)護(hù)治理〝文化廣場(chǎng)〞在建設(shè)中在智能化方面的配置標(biāo)準(zhǔn)也是達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的水準(zhǔn)，它配置了樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車庫(kù)治理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計(jì)量及計(jì)費(fèi)系統(tǒng)等。〝文化廣場(chǎng)〞建筑設(shè)備運(yùn)行的特點(diǎn)將是時(shí)刻專門長(zhǎng)，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長(zhǎng)時(shí)刻的運(yùn)行狀態(tài)。針對(duì)如此的客戶群體，不管在辦公環(huán)境和條件方面依舊生活設(shè)施保證方面，工程部的運(yùn)作將以保證能夠適應(yīng)用戶的專門要求為首要目標(biāo)。我司對(duì)〝文化廣場(chǎng)〞工程治理實(shí)施以服務(wù)為主、治理為輔的運(yùn)行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精深，后備力量雄厚并能及時(shí)提供技術(shù)支持的特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行治理與修理保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、治理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為〝文化廣場(chǎng)〞制造一個(gè)安全、高效、舒服、便利的辦公和生活環(huán)境。1.1設(shè)備設(shè)施治理總體目標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)項(xiàng)目目標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)1房屋建筑和裝飾完好率99％鋼構(gòu)件油漆完好，無(wú)銹蝕。外墻飾面完好、清潔，屋面無(wú)積水。屋架、柱、梁、樓板無(wú)裂縫變形。墻體、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開(kāi)裂。屋頂隔熱層完好無(wú)損；避雷帶無(wú)間斷。幕墻內(nèi)不松動(dòng)、不漏風(fēng)、平坦、美觀，接縫嚴(yán)密。地坪平坦、牢固、安全、無(wú)倒泛水，無(wú)腐朽現(xiàn)象。2動(dòng)力供電系統(tǒng)正常率99％燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。打算外停電每年不多于1次。開(kāi)關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。3空調(diào)系統(tǒng)合格率99％按照設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)提供舒服的室內(nèi)溫度，誤差值±1℃4照明系統(tǒng)正常率99.5％公共區(qū)域照明燈具損壞時(shí)刻不長(zhǎng)于24小時(shí)，所有燈具故障操縱在總燈具數(shù)0.5％以內(nèi)。5排水系統(tǒng)完好率98％各排水管道暢通，無(wú)滲漏，堵塞。排水泵運(yùn)行與操縱正常有效。各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。6消防報(bào)警系統(tǒng)完好率99.5％報(bào)警探測(cè)器可靠、正常。警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要求。系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)無(wú)失控的現(xiàn)象。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％監(jiān)控圖像清晰穩(wěn)固。云臺(tái)攝像機(jī)動(dòng)作靈活。操縱鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％各點(diǎn)操縱正確，達(dá)到節(jié)能與舒服成效。DDC各電接點(diǎn)連接可靠。操縱箱內(nèi)、外觀清潔。輸入／各傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸正確。2.設(shè)備設(shè)施分項(xiàng)治理要求設(shè)備治理的綜合要求設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)賬，項(xiàng)目齊全、名目清晰、治理完善，可隨時(shí)查閱。制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、修理保養(yǎng)、運(yùn)行記錄治理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大治理責(zé)任事故。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，修理和操作人員持證上崗。供電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，顯現(xiàn)故障，趕忙排除。限電、停電按規(guī)定提早通知用戶，排除無(wú)打算停電。配電室治理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。制定臨時(shí)用電治理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。所有電工均有國(guó)家規(guī)定的上崗資格。修理保養(yǎng)嚴(yán)格按打算執(zhí)行。電梯系統(tǒng)電梯按規(guī)定時(shí)刻運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。顯現(xiàn)運(yùn)行故障后，修理人員能迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。星級(jí)賓館空調(diào)箱工作噪音操縱在標(biāo)準(zhǔn)范疇內(nèi)；溫控開(kāi)關(guān)及各種閥門、操縱部分正常完好，做好節(jié)能工作。給排水系統(tǒng)按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的治理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。遇有事故，修理人員在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)刻停水事故。對(duì)飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過(guò)濾、反沖洗、消毒，符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。加強(qiáng)用水治理，用水有打算，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。發(fā)覺(jué)專門，及時(shí)找出多用水的緣故，及時(shí)整改。弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會(huì)議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，修理及時(shí)率99％以上，調(diào)試合格率100％。做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè)。配備專業(yè)電腦治理人員，對(duì)中心內(nèi)智能化設(shè)置進(jìn)行治理和保養(yǎng)，發(fā)覺(jué)故障及時(shí)排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。對(duì)重要的智能化治理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。消防系統(tǒng)消防操縱中心及消防器材配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。配備專職和兼職消防人員，定期演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)宣傳教育。制訂突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)難應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。8.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)運(yùn)行治理方案◆冷水機(jī)組及水泵運(yùn)行治理方案按時(shí)運(yùn)行冷凍機(jī)組，依照負(fù)載的變化情形，隨時(shí)調(diào)劑開(kāi)機(jī)數(shù)量。每周對(duì)每臺(tái)機(jī)組的運(yùn)行時(shí)刻進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平穩(wěn)每臺(tái)機(jī)組的平均運(yùn)行時(shí)刻。定時(shí)抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范疇內(nèi)。循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機(jī)械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。每年三、四月份進(jìn)行一次開(kāi)機(jī)前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：?jiǎn)?dòng)器運(yùn)行，空調(diào)水系統(tǒng)運(yùn)行(包括冷凍水泵、水流開(kāi)關(guān)、閥門等)；微電腦操縱中心的設(shè)定值：測(cè)試運(yùn)行操縱和安全操縱功能；啟動(dòng)熱泵機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄運(yùn)行參數(shù)；分析運(yùn)行記錄，處理機(jī)組問(wèn)題。每年十一、十二月份進(jìn)行一次停機(jī)后檢查和保養(yǎng)：檢查電機(jī)組件(記錄電壓、測(cè)試記錄電機(jī)繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機(jī)潤(rùn)滑油系統(tǒng)；(依照需要更換潤(rùn)滑油、油過(guò)濾器和干燥過(guò)濾器，檢查油泵、密封和油泵電機(jī)，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過(guò)濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項(xiàng)操作，檢查電機(jī)啟動(dòng)器；(檢查操縱面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補(bǔ)充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平穩(wěn)狀態(tài)；整修保溫層)。進(jìn)行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機(jī)組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機(jī)和啟動(dòng)器運(yùn)行；運(yùn)行參數(shù)分析，確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常。檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，操縱柜是否清潔。水泵、電機(jī)和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要對(duì)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對(duì)循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件全面的檢查、修理、保養(yǎng)、捉漏。冷熱季節(jié)轉(zhuǎn)換時(shí)對(duì)所有的冷凍水和冷卻水管道的閥門進(jìn)行檢查、捉漏、加油，必要時(shí)更換。檢測(cè)繞性接管的變形程度，超出額定值趕忙更換。每年保養(yǎng)膨脹水箱，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護(hù)層。5月到10月的冷凍機(jī)運(yùn)行期間，每天巡視冷卻塔，清除垃圾雜物，疏通噴頭。給水系統(tǒng)治理方案定時(shí)巡視水泵房設(shè)備和生活蓄水池，觀看電流壓力等數(shù)據(jù)是否在額定范疇之內(nèi)。每月檢查、清潔一次水泵。檢查其運(yùn)行情形、流量、揚(yáng)程等要緊參數(shù)，電機(jī)絕緣測(cè)試，電流檢測(cè)。每季度對(duì)水泵進(jìn)行加油潤(rùn)滑、捉漏保養(yǎng)；滴水每分鐘低于2滴。清洗過(guò)濾器一次。每年對(duì)水泵全面愛(ài)護(hù)保養(yǎng)一次，內(nèi)容為：軸承清潔添加二硫化鉬油脂、泵體潤(rùn)滑油更換，必要時(shí)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、校驗(yàn)壓力表等。生活水管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)校驗(yàn)一次，保養(yǎng)內(nèi)容為清洗、捉漏、加油。每年二次保養(yǎng)電子除垢儀，保養(yǎng)內(nèi)容為清潔除塵，除接觸件上的氧化物。每周一次對(duì)管道中的隔污裝置進(jìn)行反沖洗排污。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。每年4月和10月對(duì)蓄水池進(jìn)行清洗、消毒，并將水樣送防疫站檢樣，假設(shè)水樣不合格將趕忙進(jìn)行整改。清洗同時(shí)對(duì)液位操縱裝置進(jìn)行保養(yǎng)。供電和動(dòng)力系統(tǒng)治理方案每2小時(shí)巡視一次各變壓器房和開(kāi)關(guān)設(shè)備，巡視情形應(yīng)作如實(shí)記錄并簽名，記錄的真實(shí)、完整和可靠性由巡視者負(fù)責(zé)。雷雨、臺(tái)風(fēng)季節(jié)或設(shè)備有專門情形時(shí)，應(yīng)進(jìn)行特巡及夜間熄燈巡視。每天巡視各層強(qiáng)電機(jī)房和主機(jī)房的動(dòng)力操縱柜、配電箱、照明箱等，發(fā)覺(jué)有專門現(xiàn)象趕忙處理。每月檢查、除塵清掃動(dòng)力操縱柜、配電箱、照明箱，并對(duì)箱體內(nèi)的標(biāo)識(shí)、指示燈進(jìn)行檢查，并對(duì)雙電源