物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書

物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書XX物業(yè)治理二0一四年二月目錄第一部分：商務(wù)文件 3一、物業(yè)治理處收入預(yù)算方案 4二、物業(yè)治理處收支預(yù)算方案分類明細 5三、其他費用 11四、〞文化廣場〞治理處財務(wù)預(yù)算說明 12第二部分：技術(shù)文件 14第一章：治理服務(wù)理念和目標(biāo) 15一、總體治理服務(wù)理念和目標(biāo) 15第二章：物業(yè)治理機構(gòu)運作方式 15一、治理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 15二、治理處運行方式及各部門職責(zé) 16第三章：治理服務(wù)人員配備 25一、治理處各崗位職員的任職要求 25二、治理處經(jīng)理要求 26三、治理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 27四、治理處新職員的培訓(xùn)方案及打算 34第四章：物業(yè)治理用房及相應(yīng)治理設(shè)施的配置 35一、治理用房 35二、治理設(shè)施 35第五章：物業(yè)治理分項及標(biāo)準(zhǔn)與承諾 37第六章物業(yè)的修理養(yǎng)護治理、保潔、保安、護綠工作的實施方案 40一、對業(yè)主、使用人自用部位提供修理服務(wù)的措施 40二、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的修理措施 40三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的治理措施 60四、保證物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 63五、綠化〔喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施〕按季節(jié)愛護、保養(yǎng)項目和措施 71六、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)保安24小時執(zhí)勤、巡視重點部位24小時監(jiān)控的崗位職描述責(zé) 74七、物業(yè)治理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設(shè)想 74八、物業(yè)治理檔案治理設(shè)想 80九、其他物業(yè)治理措施及承諾 82第七章：豐富社區(qū)文化、加強業(yè)主相互溝通的具體措施 85第八章：智能化設(shè)施的治理與修理方案 86第九章：施工噪聲操縱等與業(yè)主緊密相關(guān)事件的應(yīng)對措施 90第十章：提供?臨時治理公約?的建議稿 100第十一章：物業(yè)治理早期介入服務(wù) 103一、商業(yè)用房在實際運行前的治理措施： 108第十二章：本企業(yè)在投標(biāo)項目中的服務(wù)特色〔總結(jié)〕 108 商務(wù)文件商務(wù)文件一、物業(yè)治理處收入預(yù)算方案治理收費單價1.1投標(biāo)申請表投標(biāo)申請表項目數(shù)據(jù)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)18.00元/月·M2住宅2.0元/月·M2聯(lián)排別墅3.0元/月·M2商業(yè)4.0元/月·M2治理者酬金計提比例7%投標(biāo)人投標(biāo)企業(yè)名稱：上海投標(biāo)企業(yè)〔蓋章〕1.2物業(yè)治理費定價依據(jù)1.2.1參照上海市物業(yè)服務(wù)分等1.2.2〝文化廣場1.2.32．物業(yè)治理費收入2.1物業(yè)治理計費面積地面建筑面積：42176平方米；附屬建筑面積：2674平方米。2.2每月物業(yè)治理費收入：42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月全年物業(yè)治理費收入：773875元/月×12月=9286500元3、物業(yè)治理處收支預(yù)算方案及分類明細3.1〝文化廣場〞治理處財務(wù)收入?yún)R總表項目面積月收入〔元〕年收入〔元〕備注2號樓19613平方米353034.004236408.002~4號樓：18.00元/月·M2游船碼頭餐廳及其他：5.50/月/·M23號樓17877平方米321786.003861432.004號樓4686平方米84348.001012176.00游船碼頭餐廳及其他2674平方米14707.00176484.00合計44870平方米773875.009286500.00備注：以收繳率100%運算3.2〝文化廣場〞治理處治理費支出預(yù)算表序號項目費用每月支出每年支出備注1人工費用〔246466元/月〕治理人員31900382800見附件1機電人員73660883920保安人員1006521207824保潔人員40254483048小計24646629575922治理人員服裝費〔2000元/月〕治理人員服裝費2000240003行政辦公費〔22700元/月〕行政辦公費227002724004保安物耗〔3000元/月〕保安物耗3000360005保潔材料費〔13964元/月〕保潔材料費139641675686垃圾清運費用〔8000元/月〕垃圾清運費用800096000外包7綠化養(yǎng)護費〔4000元/月〕綠化養(yǎng)護費400048000外包8設(shè)備設(shè)施愛護費〔59810元/月〕設(shè)備設(shè)施愛護費598107177209公共能耗費〔312408元/月〕公共能耗費312408374889610公眾責(zé)任險〔1500元/月〕公眾責(zé)任定資產(chǎn)折舊〔4153元/月〕固定資產(chǎn)折舊41534983612治理者酬金〔54171元/月〕治理者酬金〔7%〕5417165005213法定稅金〔41015元/月〕法定稅金〔5.3%〕41015.00492180.00合計77318792782443.3年度盈虧年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月＊附件1〝文化廣場〞治理處員人工費用明細表崗位名稱人數(shù)薪金〔元/人〕各項基金〔元/人〕月總支出〔元〕年總支出〔元〕治理處人工費用〔31900元/月〕治理處治理處經(jīng)理18000360011600139200經(jīng)理助理150002250725087000客戶服務(wù)225001125725087000財務(wù)140001800580069600小計5——31900382800機電人員費用〔73660元/月〕機電機電主管1600027008700104400修理工162800126064960779520小計17——73660883920保安人員費用〔100652元/月〕保安保安主管140001800580069600保安領(lǐng)班42500112514500174000保安36180043280352964224小計41——1006521207824保潔人員費用〔40254元/月〕保潔保潔主管130001350435052200保潔22130043238104457248小計23——40254483048合計86——2464662957592〝文化廣場〞治理處職員人工費明細測算說明：⑴以上人員年度工資費用是以12個月為基數(shù)運算得出；⑵月工資標(biāo)準(zhǔn)中差不多包括該崗位的各類津貼；⑶各項基金計提比例為45%，其中包含公司替職員交納的〝五金〞部分、節(jié)日加班費等。附件2：職員服裝及洗燙費用明細表部門人數(shù)降服配備內(nèi)容〔人〕降服費用洗燙費用物業(yè)治理處5西裝2套襯衫2件領(lǐng)帶1根10人×1200元/套×2套÷2年÷12月=1000元/月10人×30元/套×2次月=600元設(shè)備主管1監(jiān)控員4設(shè)備部16棉質(zhì)工作服2套電工鞋1雙16人×300元/套×2套÷2年÷12月=400元/月自行解決合計26—1400元/月600/月注：⑴降服每二年更換一次，每人每次發(fā)放2套計；⑵降服的洗燙按每人每月二次計，〔僅限行政治理人員及客戶服務(wù)部、保安部職員〕＊附件3〝文化廣場〞治理處行政辦公費用明細表序號項目月度費用〔元〕年度費用〔元〕備注1固定費60072002辦公用品900108003復(fù)印機修理費20024004法律事務(wù)及公共關(guān)系費用3000360005資料印刷費50060006節(jié)日布置費5000600007交通運輸費用250030000對外聯(lián)系8其他不可預(yù)見費用100001200009合計22700272400＊附件4、清潔耗材表序號名稱單位單價數(shù)量費用(元/月)備注1消毒型多功能清潔劑箱250.002500.002空氣幽香劑瓶30.0010300.003不銹鋼保養(yǎng)清潔劑箱250.000.5125.004玻璃清潔劑箱200.001.00200.005靜電除塵劑箱500.000.50250.006堿性清潔劑(脫油劑)箱250.000.50125.007馬桶清潔劑(除漬劑)箱200.000.50100.008洗手液瓶26.0030.780.009地板蠟箱400.001.400.0010去蠟水箱250.001.250.0011消毒劑瓶30.0012.360.0012噴潔蠟箱400.000.25100.0013卷紙卷1.007320.007320.00共計20層,每層男女洗手間蹲位以6個計,每天2卷；30.5天/月計14垃圾袋只0.4539041756.0020層,每層樓梯6個垃圾筒,加公共區(qū)域以8個計,每天1次，30.5天/月計15小垃圾袋只0.087320585.0020層,每層男女洗手間蹲位以6個計,每天更換2次；30.5天/月計16百潔布塊15.0025.00375.0017拖把頭個2.5025.0062.5018抹布塊2.50150.00375.00總計13963.50＊附件5設(shè)備設(shè)施愛護費用項目費用每月支出每年支出備注1房屋設(shè)備運行費〔7500元/月〕消防/給水管網(wǎng)83310000配套設(shè)施〔含公共設(shè)施〕333340000房屋建筑外立面愛護250030000道路養(yǎng)護83310000小計7500900002公共設(shè)備設(shè)施檢測費〔5400元/月〕高配間電試400048000房屋避雷檢測100012000高壓設(shè)備電試費400048000小計5400648003電梯系統(tǒng)〔16臺〕〔10587元/月〕電梯年檢及限速器檢測費98711840電梯設(shè)備維保費9600115200小計105871270404弱電系統(tǒng)〔7550元/月〕消防報警系統(tǒng)維保費233328000消防系統(tǒng)設(shè)備修理配件費2172600保安監(jiān)控系統(tǒng)維保費500060000小計7550906005空調(diào)系統(tǒng)〔22273元/月〕中央空調(diào)機組維保調(diào)箱維保費〔40個〕500060000風(fēng)機盤管〔641個〕427351280小計222732672806外墻清洗〔6500元/月〕外墻清洗650078000小計650078000小計59810717720三、其他費用1、物業(yè)前期介入及各時期物業(yè)服務(wù)費模式按照物業(yè)治理前期介入時刻，按直截了當(dāng)成本運算，物業(yè)公司不收取治理酬金1.1前期物業(yè)治理早期介入期籌備人員費用表序號項目費用每月支出每年支出備注1人工費用〔30450元/月〕項目經(jīng)理11600包含〝五金〝結(jié)構(gòu)工程師9425設(shè)備工程師9425小計304502稅金5.3%〔1614元/月〕稅金16143合計32064物業(yè)服務(wù)介入后期治理〔包括中標(biāo)及招商時期〕物業(yè)服務(wù)費模式1.2.1按照物業(yè)公司直截了當(dāng)發(fā)生的人工費用，，物業(yè)治理企業(yè)只收取人工費用、不可預(yù)見費、治理傭金；開發(fā)商支付其他運行費用。1.2.2物業(yè)按空房治理費用收取，2、前期物業(yè)空房治理費〔中標(biāo)及招商時期公共能耗及設(shè)備運行費〕序號租賃率%開發(fā)商予以物業(yè)補貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000說明：費用按照18元/㎡/月為運算基數(shù)。面積按照42757㎡運算3、開荒費用開荒標(biāo)準(zhǔn)按照開發(fā)商要求執(zhí)行，其中人工費用由物業(yè)承擔(dān)。發(fā)生開荒材料費用由開發(fā)商負(fù)責(zé)。開荒費用參考價格2.50元/㎡，42176×2.50=105440元其中人工費用約84352元；材料費用約21088元。3、前期物業(yè)治理招商時期費用序號項目費用每月支出每年支出備注1人工費用〔179109元/月〕治理人員〔3人〕31900382800見附件1機電人員〔10人〕73660883920保安人員〔33人〕1006521207824保潔人員〔15人〕40254483048小計〔61人〕17910921493082治理人員服裝費〔2000元/月〕治理人員服裝費2000240003行政辦公費〔13620元/月〕行政辦公費136201634404保安物耗〔1800元/月〕保安物耗1800216005保潔材料費〔2500元/月〕保潔材料費2500300006垃圾清運費用〔4000元/月〕垃圾清運費用4000480007綠化養(yǎng)護費〔4000元/月〕綠化養(yǎng)護費40004800010公眾責(zé)任險〔1500元/月〕公眾責(zé)任定資產(chǎn)折舊〔4153元/月〕固定資產(chǎn)折舊41534983612治理者酬金〔32503元/月〕治理者酬金〔7%〕3250339003613法定稅金〔41015元/月〕法定稅金〔5.3%〕12995.00155940.00合計2581803098160開辦費開辦費及固定資產(chǎn)費用由我物業(yè)公司承擔(dān)。序號項目數(shù)量單價金額備注工程修理工具及設(shè)備20,280.001鋁合金扶梯4300.001,200.002數(shù)字萬用表3350.001,050.003兆歐表1250.00250.004鉗形表2200.00400.005組合套筒工具2200.00400.00常用工具一批6手槍鉆3500.001,500.007應(yīng)急照明燈4220.00880.008管道疏通機21,000.002,000.00含保潔/工程使用9其他工具12,000.002,000.0010倉庫貨架61,000.006,000.0011拖線盤3200.00600.0012工具柜41,000.004,000.00保潔用品14,050.0013刮窗器8300.002,400.0014塵推8400.003200.0015拖線盤2200.00800.0016鋁合金扶梯3750.002,250.0017一般吸塵器31800.005,400.00保安用品50,900.0018耳麥對講機331,500.0049,500.0019警棍4250.001,000.0020充電電筒4100.00400.00辦公設(shè)備74,200.0021辦公桌椅12500.006,000.0022職員更衣箱13900.0011,700.0023塑封機1500.00500.0024考勤鐘11,500.001,500.0025驗鈔機2300.00600.0026微波爐2800.00800.0040027打印機3500.001,500.0028文件柜121,200.0014,400.0029機6200.001,200.0030辦公用品11,000.001,000.0031前期印刷費15,000.005,000.00用戶手冊、宣傳資料等37辦公用房裝修130,000.0030,000.00總計159,430.002、固定資產(chǎn)清單序號項目數(shù)量單價金額1電錘21500.003000.002擦地機16000.006000.003高速拋光機18000.008000.004干濕二用吸水機17000.007000.005電動升降機〔10米〕180000.0080000.006電腦54000.0020000.007復(fù)印機112000.0012000.008保險柜12500.002500.009簡易自動扶梯清潔機13,000.003,000.0010高壓水槍16,000.006,000.0011機12,000.002,000.00合計149,500.00三年折舊4152.77四.〝文化廣場〞治理處財務(wù)預(yù)算說明依照業(yè)主方提供的物業(yè)托付內(nèi)容，我們對整個項目商業(yè)占比較大比重的狀況，本著節(jié)約與保證并重的原那么作出物業(yè)費測算。。〝文化廣場〞治理處商業(yè)、娛樂用房占比較大比重，客流量大、營業(yè)時刻長，導(dǎo)至空調(diào)、照明設(shè)備運行費用明顯增加，公用部位電梯和噴泉全天候不間斷運行，將使公共能耗費用大大的增加，公共能耗費用是成本支出的重要部分，占較大比例。物業(yè)收費嚴(yán)格按照國家物業(yè)治理條例和上海市物業(yè)治理條例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。1號樓地下車庫費用未計入物業(yè)費用。由于〝文化廣場〞的招商定位未確定，本標(biāo)書中人員配置及運行費用僅作參考，具體按照實際情形調(diào)整。開辦費與固定資產(chǎn)費用由我物業(yè)公司投入。技術(shù)文件技術(shù)文件治理服務(wù)理念、目標(biāo)總體物業(yè)治理服務(wù)理念：以人為本針對綠地太倉新城的顯要、尊榮的設(shè)計理念和建筑特點，時刻愛護和保證業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營策劃，努力營造繁榮、先進的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價值，堅持服務(wù)以人為本，追求〝更加優(yōu)秀〞之立意及物業(yè)特點，結(jié)合物業(yè)治理各個要素，我們確定〝以人為本〞治理服務(wù)理念，以〝星級物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管〞的四項特色服務(wù)。盡管進駐〝文化廣場〞客戶行業(yè)范疇也比較廣泛，從業(yè)人員對物業(yè)治理的需求也會多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠勝于單一商務(wù)辦公類型的物業(yè)治理。如何適應(yīng)各類不同來賓的需求，提供盡可能多的服務(wù)，是本案物業(yè)治理工作的一個重要課題。1.1價值觀念：以安全為重〝安全乃企業(yè)立身之本〞，綜合商務(wù)樓的運行治理，應(yīng)當(dāng)保證完善的安全保證體系和安全治理網(wǎng)絡(luò)，任何治理工作上的疏漏都可能造成龐大的缺失，要求〝文化廣場〞的物業(yè)治理具有高度的打算性以及嚴(yán)格的安全治理工作。1.2服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：以效率為先高效率的治理不僅僅表達于節(jié)約時刻方面，更是表達于有效的組織結(jié)構(gòu)、明確的治理制度、良好的團隊精神、先進的推測技術(shù)和敏捷的反饋系統(tǒng)等，它是一種深層次的治理手段。1.3進展觀念：以科技為動力〝文化廣場〞裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化操縱系統(tǒng)等，物業(yè)治理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地把握并使用治理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確保〝文化廣場〞內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)治理工作的關(guān)鍵。1.4項目總體定位〝文化廣場〞物業(yè)治理的總體定位：客戶的任何需求，將作為我們一切工作的動身點，并爭取滿足并超越的期望；〝文化廣場〞將作為上海以后物業(yè)治理的標(biāo)志性項目，在各項資源的投入方面將不遺余力；〝文化廣場〞的物業(yè)治理將定位在星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，日常的治理與服務(wù)將充分表達上海市一流服務(wù)水平，為企業(yè)形象的樹立竭盡全力！2.物業(yè)治理目標(biāo)二年內(nèi)通過上海市〝物業(yè)治理優(yōu)秀大廈〞治理目標(biāo)；入住客戶顧客中意度指標(biāo)〔CST〕達到95%以上；力爭安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率為0；〝文化廣場〞物業(yè)成為高橋區(qū)域時尚地標(biāo)。〝文化廣場〞物業(yè)保值增值。2.1治理目標(biāo)確立的依據(jù)行業(yè)性質(zhì)：以全心全意為入駐〝文化廣場〞各單位服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容要符合業(yè)者的需求，服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理，真正做到〝零干擾〞、〝無埋怨〞。星級治理：治理方式和服務(wù)水準(zhǔn)〝以星級賓館〞作為參照，把星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、治理方式引進〞文化廣場〞，治理上實行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實行〝客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為〞，達到科學(xué)治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向〝星級化〞。超前服務(wù)：通過日常與業(yè)主和客戶的溝通，明白得他們的潛在需要，想客戶之所想，積極拓展服務(wù)領(lǐng)域，實現(xiàn)超前服務(wù)。以人性化、個性化、情感化、理性化服務(wù)，表達〝親人式〞服務(wù)的成效。領(lǐng)先水平：通過我們的努力，打造〝文化廣場〞物業(yè)治理的品牌，達到〝上海物業(yè)治理優(yōu)秀大廈〞的水平。物業(yè)治理機構(gòu)運作方式治理處組織架構(gòu)部門設(shè)置治理處共分六個職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶中意為物業(yè)治理的宗旨。〝文化廣場〞組織架構(gòu)上海上海XX物業(yè)〝〝文化廣場〞治理處經(jīng)理經(jīng)理1人、助理1人保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人工程主管1人保安主管1人保安主管1人客服員人員1人行政主管兼財務(wù)1客服員人員1人行政主管兼財務(wù)1人保安人員40人領(lǐng)班4人內(nèi)保4人巡邏8人地面崗8人監(jiān)控4人車管員12人保潔員22人內(nèi)保潔20人環(huán)境2人修理人員16人電梯保養(yǎng)〔專業(yè)公司〕綠化養(yǎng)護〔專業(yè)公司〕〝文化廣場〞治理處執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的治理處經(jīng)理責(zé)任制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式。由于治理處的編制精干、職責(zé)明確，因此日常工作由經(jīng)理直截了當(dāng)對各部門人員領(lǐng)導(dǎo)即指揮，便于經(jīng)理全面把握日常工作及人員狀況，減小失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由經(jīng)理直截了當(dāng)安排，各主管下屬人員直截了當(dāng)向其負(fù)責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直截了當(dāng)向治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。治理處運作方式及各部門職責(zé)1.運作機制與保證目標(biāo)治理體系在〝文化廣場〞的物業(yè)治理上，建立目標(biāo)治理體系，即由治理處全體職員參與目標(biāo)的制訂，在工作中實行自我操縱，并努力完成工作目標(biāo)。制訂出各部門直至每個職員的目標(biāo)，形成以總目標(biāo)指導(dǎo)分目標(biāo)、分目標(biāo)保證總目標(biāo)的一個目標(biāo)鏈。強調(diào)自我操縱，通過對動機的操縱達到對行為的操縱。注重工作成效目標(biāo)打算目標(biāo)打算分目標(biāo)打算實施體系反饋和檢查資源使用、操縱體系橫道圖成本操縱總目標(biāo)分解治理目標(biāo)監(jiān)督機制和自我約束機制圖業(yè)主或物業(yè)使用人業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)治理公司行業(yè)行政主觀部門〝文化廣場〞物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部職員監(jiān)督約束目標(biāo)責(zé)任人分解圖治理治理處部門班組治理員總目標(biāo)保證措施部門目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機制圖服務(wù)員服務(wù)員保安員保潔員修理工業(yè)主用戶上級指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理公布命令執(zhí)行命令〔相關(guān)人員〕治理處運作工作流程圖擬制擬制治理方案隊伍組織培訓(xùn)各種資料準(zhǔn)備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)同意與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常治理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備治理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運行。每年一次第三方顧客中意度調(diào)查。不定期顧客意見征詢，并及時將反饋意見落實。在內(nèi)部治理上，每周召開治理處例會和部門例會。每日及時完成當(dāng)日工作，發(fā)覺問題及時反饋。1.2監(jiān)督檢查體系1.2.1網(wǎng)絡(luò)化的物業(yè)治理監(jiān)控手段公司十分注重治理手段的現(xiàn)代化和科學(xué)化，引進〝網(wǎng)絡(luò)〞技術(shù)，開發(fā)物業(yè)治理軟件，建立遠程實時質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，不僅使物業(yè)治理質(zhì)量達到了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，而且達到了預(yù)算治理和打算治理。做到了治理、服務(wù)責(zé)任到人，同時實現(xiàn)了遠程服務(wù)質(zhì)量實時監(jiān)督，通過〝網(wǎng)絡(luò)〞隨時能夠檢查公司任何治理點的服務(wù)質(zhì)量、打算工作完成情形和設(shè)備運行狀況，有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)固和提高。1.2.2我們認(rèn)為〝文化廣場〞的各項物業(yè)治理制度、規(guī)范及流程只是作好日常治理服務(wù)工作的基礎(chǔ)，要使工作的開展達到標(biāo)準(zhǔn)及要求，必須建立有效的監(jiān)控體系，因此我們將采納〝文化廣場〞治理處自查、公司監(jiān)督及業(yè)主評估的完整體系來確保治理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn)，要緊手段包括：治理處每日常規(guī)例行檢查治理處每月二次夜間巡查治理處每月一次全面自查每年一次第三方客戶中意度評估公司季度治理服務(wù)工作評定檢查同意業(yè)主的質(zhì)量治理綜合考評同意第三方年度ISO9001質(zhì)量治理體系認(rèn)證審核參加行業(yè)評估及政府部門測評1.3質(zhì)量治理體系公司按ISO9001：2000質(zhì)量治理體系的要求建立、實施、堅持文件的質(zhì)量治理體系，并連續(xù)改善其有效性。公司建立的質(zhì)量治理手冊及文件化的程序是為了：確定質(zhì)量治理所需的過程及其順序和相互關(guān)系，編制相應(yīng)的程序文件并是其應(yīng)用于整個公司的相關(guān)領(lǐng)域；對過程的操作和操縱所需的準(zhǔn)那么和方法做出規(guī)定，以確定其有效；確保能夠獲得支持這些過程的操作和監(jiān)控、測量和分析；確保達到所打算的連續(xù)改進這些過程所需的措施能夠長期有效實施；當(dāng)某一能夠阻礙產(chǎn)品符合要求過程托付外包時，對這過程進行操縱。1.4治理報告制度每年度我們將向業(yè)主提交?年度治理報告?。要緊內(nèi)容包括：公共區(qū)域治理狀況分析；保安、清潔治理狀況分析；突發(fā)事件專項分析；保險及各項外包合同/協(xié)議執(zhí)行狀況分析；工程專項/修理及保養(yǎng)狀況分析；用戶中意度狀況分析；用戶及來賓投訴記錄匯總分析；職員培訓(xùn)打算及實施情形分析；上季度/年度打算完成情形及下季度/年度打算安排；1.5績效考評體系我們差不多建立了以治理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶中意度提高為判定依據(jù)，以連續(xù)改進、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績效考評體系。1.5.1每季度將由我們績效考評小組以部門?崗位目標(biāo)責(zé)任書?、?職位說明書?、?年度財務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件?、?年度經(jīng)濟指標(biāo)考核責(zé)任書?、?年度經(jīng)濟指標(biāo)確認(rèn)書?、部門?年度安全責(zé)任書?和?資產(chǎn)使用治理責(zé)任書?及我們組織的現(xiàn)場評定檢查為要緊依據(jù)，對治理處經(jīng)理實施考評。2.各部門職責(zé)◆治理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)管轄〝文化廣場〞物業(yè)治理的各項工作，履行打算、組織、監(jiān)督、和諧職責(zé)；制定及修訂有關(guān)〝文化廣場〞物業(yè)治理各項規(guī)章及制度，審批治理處人員編制；審核財務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟能力改善〝文化廣場〞的物業(yè)治理水平〔如提高職員素養(yǎng)、完善物業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等〕；執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及治理目標(biāo)，并按需要傳達至各級并督促執(zhí)行情形；與〝文化廣場〞的有關(guān)部門和當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑽飿I(yè)治理主管部門保持良好關(guān)系；定期向業(yè)主、公司匯報〝文化廣場〞物業(yè)治理狀況，并提出積極的建議；每季度匯編并提交治理報告，總結(jié)并打算各項治理工作；組織開展職員培訓(xùn)工作，嚴(yán)格監(jiān)督并操縱職職員作質(zhì)量，決定人員任免；年終年終對全體職員進行績效考核，總結(jié)年度工作并安排來年工作打算10、負(fù)責(zé)處理專門事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等；11、定時或不定時巡視治理區(qū)域，一監(jiān)督各項治理工作的質(zhì)量；12、關(guān)懷職員中意度，調(diào)動職職員作積極性；13、完成上級交辦的其他工作任務(wù)。◆行政客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)貫徹物業(yè)處經(jīng)理會議精神，并檢查督促落實，做好統(tǒng)籌和諧；組織抓好物業(yè)處年度工作打算、工作總結(jié)及各個時期的材料的撰寫工作，管好文秘工作，審核所有以物業(yè)處名義印發(fā)的文件、報告等；負(fù)責(zé)按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)的要求檢查各部的質(zhì)量體系的執(zhí)行情形；負(fù)責(zé)物業(yè)處各類會議的組織、落實；5、熱情做好客戶來信、來電、來訪接待工作，并依照行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)限期保質(zhì)、保量完成投訴事件及保修項目的核收與轉(zhuǎn)發(fā)工作，對修理質(zhì)量進行定期回訪。6、把握〝文化廣場〞治理的有關(guān)知識，樹立為客戶服務(wù)的指導(dǎo)思想；7、負(fù)責(zé)復(fù)印機、打印機、電腦、機等辦公設(shè)備的使用及治理；8、負(fù)責(zé)各類鑰匙的收發(fā)，做到收到鑰匙有記錄、發(fā)出鑰匙有簽收；9、負(fù)責(zé)辦理進場裝修手續(xù)、對違章裝修客戶做好違章記錄；10、熟悉〝文化廣場〞各項收費運算標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)〝文化廣場〞治理費的催繳工作，建立治理費收繳臺帳，完成公司下達的收繳指標(biāo)。11、熱情接待與定期走訪客戶，把客戶意見及時向治理處經(jīng)理匯報，和諧相鄰的客戶使用糾紛。12、負(fù)責(zé)客戶托付的其他事項，并做好相應(yīng)記錄；13、負(fù)責(zé)對客戶的投訴做好記錄，及時處理并做詳細記錄；14、負(fù)責(zé)辦理客戶入住手續(xù)，建立一戶一袋，及時做好客戶檔案變更工作，并做好借閱記錄。15、對分管部門負(fù)責(zé)人進行每月一次工作考核。16、積極配合當(dāng)?shù)卣块T、搞好〝文化廣場〞各項工作。17、治理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國家政、法部門因工作需要，在出示單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)治理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱?！舯０膊柯氊?zé)：1、在治理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，側(cè)重負(fù)責(zé)〝文化廣場〞安全防范工作，包括防火、防盜、防臺、防汛及停車治理等。同時，還應(yīng)做好部分服務(wù)工作。2、設(shè)立保安監(jiān)控崗，確保安全監(jiān)控和消防報警系統(tǒng)全天候運行，對〝文化廣場〞的安全狀況實行24小時監(jiān)控。3、巡邏崗應(yīng)定時對〝文化廣場〞公共部位進行巡邏，檢查各部位安全狀況，杜絕事故隱患。4、門衛(wèi)應(yīng)堅持大門的正常秩序，阻止無關(guān)人員擅自進入〝文化廣場〞或在大門口長時刻滯留。應(yīng)為進出〝文化廣場〞的客戶搬運行李及指點方向。5、停車場〔庫〕治理崗要指揮車輛有序進出或停放，保持道路暢通，保證停放車輛的安全，愛護停車場〔庫〕內(nèi)各種設(shè)施〔如消防器材、照明、標(biāo)識等〕的完整、完好。6、消防員應(yīng)按照消防安全治理制度檢查〝文化廣場〞防火安全情形及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的完好率；嚴(yán)格執(zhí)行動火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。配合客戶做好裝修治理工作。◆工程部職責(zé)2.3.1負(fù)責(zé)和制定〝文化廣場〞各類裝修和裝修治理規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)務(wù)裝修活動。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)裝修戶申請的有關(guān)事項，負(fù)責(zé)審批有關(guān)準(zhǔn)修申請表。2.3.2每日至少巡視四次轄區(qū)內(nèi)的全部裝修戶。做好每戶巡視的記錄。按有關(guān)規(guī)定對違章裝修戶進行恰當(dāng)?shù)奶幚怼?.3.3做好〝文化廣場〞房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護打算，對〝文化廣場〞的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進行修理和養(yǎng)護，并向客戶提供修理服務(wù)。2.3.4熟悉〝文化廣場〞各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主操縱位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。2.3.5經(jīng)常巡視〝文化廣場〞，把握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)覺有損壞、隱患或其他不正常的情形，應(yīng)及時組織人員搶修，確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。◆保潔保綠部職責(zé)1、保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；2、熟練把握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；3、在工作中發(fā)覺公共設(shè)施有損壞情形，應(yīng)及時報修；4、協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時向上級匯報；5、遇有客戶投訴，應(yīng)及時向上級匯報；6、不得向客戶提供私人服務(wù)及索取酬勞；7、提高自身工作知識及技巧，以達更佳成效；8、遵守上級指示，無異議地執(zhí)行一切合理的工作。工程部主管：制定本部門各項制度，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒服的生活和工作環(huán)境；制定工程年度預(yù)算打算與大修和設(shè)備安裝的打算；估量、估測、操縱人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能打算，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實，努力降低修理及能耗費用；制定工程部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；組織開展部門職員培訓(xùn)，培訓(xùn)職員良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度；處理下屬各崗位在安裝、修理及保養(yǎng)等工作中顯現(xiàn)的各種問題，假設(shè)遇重大疑難問題，應(yīng)趕忙趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的阻礙；安排人力保證客戶報修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運作正常；負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫存及零配件的消耗情形，假設(shè)發(fā)覺短缺，應(yīng)及時提出購買申請；10、定期向經(jīng)理匯報工程狀況，并提出合理化建議；11、做好安全生產(chǎn)及勞動愛護工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；12、年終對部門職員進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作打算；完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。保安部主管：1、制定本部門治安消防治理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施打算并監(jiān)督執(zhí)行；，保證〝文化廣場〞安全，為客戶提供安全、舒服的生活和工作環(huán)境；2、制定保安部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；3、負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；4、安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；5、主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運作正常；6、定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議；7、做好安全生產(chǎn)及勞動愛護工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；8、年終對部門職員進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作打算；9、完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。保潔保綠部主管：制定本部門保潔、保綠治理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施打算并監(jiān)督執(zhí)行；保證〝文化廣場〞清潔美觀，為客戶提供美觀、舒服的生活和工作環(huán)境；制定保潔部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；負(fù)責(zé)日常保潔保綠工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保潔服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保潔部各項工作運作正常；定期向經(jīng)理匯報保潔狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動愛護工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對部門職員進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作打算；9、完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。第三章治理服務(wù)人員配備治理處各崗位職員的任職要求崗位學(xué)歷年齡軀體條件素養(yǎng)條件技能條件其他條件治理員〔文員〕大專以上45歲以下軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級證書有二年物業(yè)治理崗位體會服務(wù)員中專以上30歲以下男1.75以上，女1.65以上，軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會務(wù)禮儀服務(wù)工作體會電工高中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)治理設(shè)備修理體會空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上三年以上物業(yè)治理設(shè)備修理體會電梯修理工高中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備修理體會泥、木、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書三年以上物業(yè)治理修理體會保安員高中以上45歲以下視力良好，身高1.70以上，軀體健康，無慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄，無不良嗜好消、監(jiān)控人員需明白電腦操作，持主管部門頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動作靈敏，軀體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄二、治理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項工作，有較強的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司隱秘。知識水平：熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)治理和國家有關(guān)法律法規(guī)，通過政府主管部門的崗位培訓(xùn)；了解公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，并善于將其分解為本部門的質(zhì)量目標(biāo)；熟悉本治理處各崗位的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量操縱規(guī)范，能在實踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及治理知識。政策法規(guī)知識：熟悉國家物業(yè)治理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉?勞動法?、?合同法?等相關(guān)法律法規(guī)；相關(guān)知識：公關(guān)知識，具有專門強的語言表達能力和文字組織能力；運算機知識，熟練使用辦公軟件；把握差不多的財務(wù)知識；有一定的行政人事工作體會，能進行檔案治理；工作能力：分析、判定能力：依照物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本治理處目標(biāo)，并對客戶和住戶的現(xiàn)實和潛在要求進行分析、判定，作出正確的決策并實施。開拓創(chuàng)新的能力：依照客戶和住戶需求的不斷變化，及時開發(fā)新的物業(yè)服務(wù)項目，提出有利于公司進展的新建議，積極為公司增加效益作出奉獻。組織和諧能力：有效地組織和諧和調(diào)動部門內(nèi)部和外部職員的積極性，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)治理；有效地處理客戶和住戶的意見，達到客戶和住戶中意。語言文字表達能力：能編制部門各類治理制度、規(guī)范、專題報告和工作總結(jié)，善于與客戶和住戶進行交流、溝通，得到客戶和住戶的信任和明白得；熟悉物業(yè)治理運算機網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用。學(xué)歷、經(jīng)歷、培訓(xùn)與健康：學(xué)歷：具備大專以上學(xué)歷，中級以上職稱；經(jīng)歷：從事過較長時刻的行政治理工作，并有成功治理的體會；.培訓(xùn)：通過政府主管部門培訓(xùn)合格，持證上崗；軀體：健康，精力充沛。治理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé)各部門各崗位人員配置打算1.1前期〔中標(biāo)-招商〕部門崗位人數(shù)要緊工作范疇治理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)〝文化廣場〞的全面物業(yè)治理工作經(jīng)理助理〔兼行政主管〕1協(xié)助〝文化廣場〞的全面物業(yè)治理工作，主管與業(yè)主及對外的聯(lián)系、和諧人事及其他行政事務(wù)客戶服務(wù)部〔1人〕財務(wù)1負(fù)責(zé)治理處財務(wù)工作客戶服務(wù)〔兼〕1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案治理、內(nèi)勤工程部〔9人〕工程主管1協(xié)助治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作〔弱電工程師〕BA/配電值班4BA室和配電室值班并同意夜間業(yè)主托付修理日常修理4〝文化廣場〞設(shè)備的操作和日常修理〔強電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項工〔泥、木、油漆、鉗工等〕保安部〔25人〕保安主管〔兼消防專管員〕1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，治理〞文化廣場〞各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作〔不脫產(chǎn)〕中控室424小時值班，四班二運轉(zhuǎn)門崗4負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏4車管8車輛治理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機動人員保潔部〔13人〕保潔主管1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工6大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計501.2招商時期部門崗位人數(shù)要緊工作范疇治理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)〝文化廣場〞的全面物業(yè)治理工作經(jīng)理助理〔兼行政主管〕1協(xié)助〝文化廣場〞的全面物業(yè)治理工作，主管與業(yè)主及對外的聯(lián)系、和諧人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部〔2人〕財務(wù)1負(fù)責(zé)治理處財務(wù)工作客戶服務(wù)1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案治理、內(nèi)勤工程部〔10人〕工程主管1協(xié)助治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作〔弱電工程師〕BA/配電值班4BA室和配電室值班并同意夜間業(yè)主托付修理日常修理4〝文化廣場〞設(shè)備的操作和日常修理〔強電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項工〔泥、木、油漆、鉗工等〕保安部〔33人〕保安主管〔兼消防專管員〕1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，治理〞文化廣場〞各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作〔不脫產(chǎn)〕中控室424小時值班，四班二運轉(zhuǎn)門崗8負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏8車管8車輛治理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機動人員保潔部〔15人〕保潔主管1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工8大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計621.2正式營運時期部門崗位人數(shù)要緊工作范疇治理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)〝文化廣場〞的全面物業(yè)治理工作經(jīng)理助理〔兼行政主管〕1協(xié)助〝文化廣場〞的全面物業(yè)治理工作，主管與業(yè)主及對外的聯(lián)系、和諧人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部〔3人〕財務(wù)1負(fù)責(zé)治理處財務(wù)工作客戶服務(wù)2負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案治理、內(nèi)勤工程部〔17人〕工程主管1協(xié)助治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作〔弱電工程師〕BA/配電值班8BA室和配電室值班并同意夜間業(yè)主托付修理日常修理8〝文化廣場〞設(shè)備的操作和日常修理〔強電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項工〔泥、木、油漆、鉗工等〕保安部〔41人〕保安主管〔兼消防專管員〕1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，治理〝文化廣場〞各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作〔不脫產(chǎn)〕中控室424小時值班，四班二運轉(zhuǎn)門崗16負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏8車管8車輛治理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機動人員保潔部〔23人〕保潔主管1協(xié)助治理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工12大樓公共區(qū)域樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計86備注：由于〝文化廣場〞的招商定位未確定、治理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)作參考，具體能夠按照實際情形調(diào)整。2、各崗位的職責(zé)：

工程部主管：1.制定本部門各項制度，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒服的生活和工作環(huán)境；2.制定工程年度預(yù)算打算與大修和設(shè)備安裝的打算；3.估量、估測、操縱人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能打算，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實，努力降低修理及能耗費用；4.制定工程部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；5.組織開展部門職員培訓(xùn)，培訓(xùn)職員良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度；6.處理下屬各崗位在安裝、修理及保養(yǎng)等工作中顯現(xiàn)的各種問題，假設(shè)遇重大疑難問題，應(yīng)趕忙趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的阻礙；7.安排人力保證客戶報修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜；8.主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運作正常；9.負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫存及零配件的消耗情形，假設(shè)發(fā)覺短缺，應(yīng)及時提出購買申請；10.定期向經(jīng)理匯報工程狀況，并提出合理化建議；11.做好安全生產(chǎn)及勞動愛護工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；12.年終對部門職員進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作打算；完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。

保安部主管：1、制定本部門治安消防治理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施打算并監(jiān)督執(zhí)行；，保證〝文化廣場〞安全，為客戶提供安全、舒服的生活和工作環(huán)境；2、制定保安部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；3、負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；4、安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；5、主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運作正常；6、定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議；7、做好安全生產(chǎn)及勞動愛護工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；8、年終對部門職員進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作打算；9、完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。

保潔保綠部主管：制定本部門保潔、保綠治理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施打算并監(jiān)督執(zhí)行；保證〝文化廣場〞清潔美觀，為客戶提供美觀、舒服的生活和工作環(huán)境；制定保潔部的年度及月度工作打算，安排本部門職員的工作；負(fù)責(zé)日常保潔保綠工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保潔服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保潔部各項工作運作正常；定期向經(jīng)理匯報保潔狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動愛護工作，監(jiān)督操縱部門職員的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對部門職員進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作打算；完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。

保安員崗位職責(zé)1〕巡邏保安全天候監(jiān)視和巡邏物業(yè)范疇，防止不安全事件發(fā)生，如門窗未關(guān)好、車輛未按要求停放、各種設(shè)備設(shè)施故障和災(zāi)難隱患、值班、守護不到位或不認(rèn)真等；細心留意各類機房、垃圾房等隱藏地點，以確保無任何可疑人物隱藏在內(nèi)伺機犯案。＊關(guān)于形跡可疑的人進行證件檢查，必要時可查詢所帶的物品；＊禁止〝文化廣場〞內(nèi)的打架斗毆事件；＊檢查和禁止在〝文化廣場〞內(nèi)飼養(yǎng)牲畜；嚴(yán)格操縱寵物在〝文化廣場〞內(nèi)對其他客戶造成的干擾及隨便便溺，應(yīng)及時要求其主人予以禁止；＊禮貌禁止〝文化廣場〞內(nèi)人士的大聲喧嘩吵鬧行為、阻礙其他客戶；專門是在夜間，保安員應(yīng)趕忙禮貌地禁止此等干擾性行為；＊接到客戶報警，應(yīng)趕忙向值班室匯報，并趕忙到現(xiàn)場處理；＊看管好客戶停放的車輛，防止撬窈事件的發(fā)生；＊指揮車輛按規(guī)定行駛、停放、禁止在步行街行駛、停放；＊對〝文化廣場〞內(nèi)煤氣管道、電器線路等，進行安全檢查，及時消滅火災(zāi)隱患；＊在巡邏路線中預(yù)設(shè)之打更鐘上按規(guī)定打鐘；＊留意所有公共設(shè)施、設(shè)備的運行狀況，如發(fā)覺有損壞或正常情形，須登記于故障記錄表內(nèi)，然后交于上級作跟進工作；＊問答訪客的咨詢，需要時為其向?qū)?；＊協(xié)助客戶解決其他問題；＊細心巡查，確?？蛻魶]有違反公司條例、客戶守那么、租約或治理公約。2〕公寓內(nèi)保＊當(dāng)值時，應(yīng)服裝整齊，精神飽滿，提高小心；＊注意大門出入人士，識別客戶和訪客，關(guān)于來訪客人，核對其所訪單元及客戶姓名，再通過對講機與用戶核對后，方可讓其登記進入，盡可能認(rèn)識客戶，并應(yīng)主動禮貌問候；＊嚴(yán)禁外來閑雜離人員進內(nèi)，尤以推銷人員；＊接到任何投訴，應(yīng)以禮相待，認(rèn)真記錄并予以解決，如非本人所能解決、處理，應(yīng)即時上報保安主管或治理處；＊對物資家具的出入，須倍加留意，除按指示處理處，亦應(yīng)查詢求證；＊每班之交接，應(yīng)點清各種物件，交待一切重要情況。專門要交待清上一班尚未解決之情況；＊當(dāng)值時不得大聲喧鬧、玩耍；＊遵從上級指示，無異議地執(zhí)行一切合理的工作。

保潔員崗位職責(zé)在治理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，依照保潔工作打算，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)〝文化廣場〞公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建〝文化廣場〞文雅、整潔、舒服的環(huán)境。＊保持共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的潔凈整潔。＊定時收集各樓層的垃圾，集中清運。＊搞好〝文化廣場〞樓層、車庫及周邊的環(huán)境衛(wèi)生。＊定時疏通、清洗下水道。＊依照客戶的需要，提供其他有償保潔服務(wù)。＊保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；＊熟練把握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；＊在工作中發(fā)覺公共設(shè)施有損壞情形，應(yīng)及時報修；＊協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時向上級匯報；＊遇有客戶投訴，應(yīng)及時向上級匯報；＊不得向客戶提供私人服務(wù)及索取酬勞；＊提高自身工作知識及技巧，以達更佳成效；遵守上級指示，無異議地執(zhí)行一切合理的工作。財務(wù)出納崗位職責(zé)遵守國家有關(guān)的現(xiàn)金治理制度，熟悉財務(wù)出納工作程序，并具有相關(guān)的專業(yè)知識。負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊。把握各類費用開支的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，報銷時應(yīng)認(rèn)真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據(jù)報銷手續(xù)是否齊全，發(fā)覺問題及時提出，并向有關(guān)部門經(jīng)理匯報。收付現(xiàn)金時，應(yīng)當(dāng)面點清，辦妥簽收，并依照工作需要，及時做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。

修理電工崗位職責(zé)照修理電工領(lǐng)班的工作安排，主動認(rèn)真地進行各類電氣設(shè)備的日常巡視檢查和修理保養(yǎng)工作，確保電氣設(shè)備始終處于良好運行狀態(tài)。服從工作安排，每天對物業(yè)電氣設(shè)備進行認(rèn)確實巡視檢查，發(fā)覺問題，及時檢修。及時做好報修登記，隨報隨修，隨時清理修理場地，工作完畢即領(lǐng)班匯報并回班組待命，同時做好修理記錄。熟練把握物業(yè)所有電氣設(shè)備的原理及修理技術(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。非經(jīng)主管工程師同意，不得隨意更換原接線方式和工作原理，不得破壞裝飾格調(diào)。保持每層樓面配電室的整潔潔凈。堅守工作崗位，遵守〝文化廣場〞治理處的各項規(guī)章制度。

弱電工崗位職責(zé)對弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項規(guī)定和制度。負(fù)責(zé)BA系統(tǒng)的值班工作，每天依照實際需要調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)和運行時刻程序。負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的運行治理和修理保養(yǎng)。負(fù)責(zé)安保系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)的運行、愛護的配合工作。認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練把握弱電設(shè)備的原理及實際操作與修理技術(shù)，做到判定故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時。按時按質(zhì)保量完成設(shè)備定期檢查與修理工作。定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，緊密注意其運行情形，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、修理、保養(yǎng)記錄。發(fā)生事故時，保持頭腦平復(fù)，嚴(yán)格按規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報。

空調(diào)工崗位職責(zé)熟悉〝文化廣場〞的空調(diào)及其操縱系統(tǒng)．把握操作程序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運行。服從工作安排，定期對設(shè)備做好保養(yǎng)、修理等工作，發(fā)覺問題及時解決。及時、保質(zhì)、保量的完成客戶的報修。保持所有設(shè)備房和操縱室的整潔、潔凈。依照季節(jié)、氣候的變化，及時調(diào)整空調(diào)設(shè)備的運行，滿足客戶的需要。遵守各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性。認(rèn)真做好樓面、機房的巡視工作并做好記錄。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接班手續(xù)。治理處新職員的培訓(xùn)方案及打算職員培訓(xùn)打算1.1培訓(xùn)思路我們認(rèn)為物業(yè)治理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項專業(yè)工作的開展必須要通過特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效完善直截了當(dāng)關(guān)系到治理服務(wù)水平成效。我們將培訓(xùn)工作上遵循以下原那么：培訓(xùn)范疇全員性治理水平的提高需要依靠全體職員的共同努力，大量具有共性的內(nèi)容如制度、意識、理念等需要全體職員共同遵循。包括管、服務(wù)樓宇的差不多情形和差不多要求，以及專門要注意的事項。培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性各項治理工作需要專業(yè)知識技能，同時也離不開其他相關(guān)知識和能力。例如保安員除了要把握安全保衛(wèi)業(yè)務(wù)技能以外，還應(yīng)了解工程有關(guān)知識。同樣，工程技術(shù)職員也不應(yīng)該局限于本人專業(yè)領(lǐng)域。培訓(xùn)工作需著眼于提高職員精專項、另的兩項、會三項的綜合技能。培訓(xùn)組織層次性由于職員崗位有區(qū)別，且個人能力素養(yǎng)不同，要求培訓(xùn)組織工作要依照職員崗位職責(zé)及同意能力的不同分層次進行。1.2培訓(xùn)方式：1.3入職培訓(xùn)由公司辦公室負(fù)責(zé)，對新招職員進行的培訓(xùn)。1.3.1新職員公共培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天2禮儀知識常用禮儀知識6課時形體訓(xùn)練職員行為語言規(guī)范3服務(wù)意識職業(yè)道德教育3課時客戶溝通和諧技巧受理及處理客戶投訴4企業(yè)文化企業(yè)進展史及差不多情形介紹3課時企業(yè)理念與宗旨職員手冊與勞動人事規(guī)章制度5物業(yè)治理知識物業(yè)治理基礎(chǔ)知識6課時物業(yè)治理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時入伙與二次裝修治理服務(wù)要求與技巧3課時典型物業(yè)治理案例6課時6質(zhì)量治理ISO9002質(zhì)量治理體系6課時7安全防范知識消防知識6課時治安防范知識與技巧8〝文化廣場〞情形〝文化廣場〞差不多情形介紹3課時9帶班實行7天1.4上崗前培訓(xùn)由治理處負(fù)責(zé)，對新到崗職員上崗前進行的培訓(xùn)。要緊內(nèi)容包括：崗位職責(zé)；專業(yè)技能操作規(guī)程；言行舉止訓(xùn)練。1.5外送培訓(xùn)要緊是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。第四章物業(yè)治理用房及相應(yīng)治理設(shè)施的配置1、治理用房我公司在物業(yè)治理用房的使用上，以簡單有用、不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)為原那么，除了治理處經(jīng)理、客戶服務(wù)部、財務(wù)部的辦公用房外，其余用房均可利用地下室邊角或者余外的空間，物業(yè)治理用房大致有以下幾個部分：物業(yè)用房名稱要緊用途大約建筑面積說明辦公室物業(yè)治理處經(jīng)理、財務(wù)、客戶服務(wù)部辦公室100平方米設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)層工程部辦公室工程部辦公20平方米應(yīng)設(shè)在標(biāo)層依照情形，部門辦公室也可合并一處合并面積在50平米左右。保安部辦公室保安部辦公20平方米清潔部辦公室清潔部辦公、存放常用清潔用品20平方米職員更衣室職員更衣60--80平方米可利用地下室邊角房間或余外空間工程部倉庫用于存放設(shè)施設(shè)備的常用和應(yīng)急配件20—30平方米工程部工場用于工程修理20--25平方米合計300平方米左右2、物業(yè)治理辦公用房由開發(fā)商提供，其他任何單位和個人不得侵占，使用的物業(yè)治理單位不能擅自改作他用。物業(yè)治理公司進行交接時，應(yīng)一并移交物業(yè)治理用房。3、物業(yè)經(jīng)理辦公室、財務(wù)、客戶服務(wù)部裝修鋪設(shè)地板、墻壁涂料以整潔、大方一樣性為主。其他物業(yè)用房以簡單裝修地面鋪地磚、墻壁涂料即可。2、治理設(shè)施的配置依照物業(yè)治理的需要，相應(yīng)所需配置的設(shè)施要緊有：、、電腦、打印機、辦公桌椅、保險柜、工具、更衣箱等，詳細所需物品的清單在開辦費用中列出。2.1物資清單序號項目數(shù)量單價金額備注工程修理工具及設(shè)備20,280.001鋁合金扶梯4300.001,200.002數(shù)字萬用表3350.001,050.003兆歐表1250.00250.00常用工具一批4鉗形表2200.00400.005組合套筒工具2200.00400.006手槍鉆3500.001,500.007應(yīng)急照明燈4220.00880.008管道疏通機21,000.002,000.00含保潔/工程使用9其他工具12,000.002,000.0010倉庫貨架61,000.006,000.0011拖線盤3200.00600.0012工具柜41,000.004,000.00保潔用品35,850.0013刮窗器8300.002,400.0014塵推12400.004,800.0015拖線盤2200.00400.0016鋁合金扶梯3750.002,250.0017高壓水槍16,000.006,000.0018高空清潔腳手架18,000.008,000.0019一般吸塵器33,000.009,000.0020簡易自動扶梯清潔機13,000.003,000.00保安用品50,900.00211耳麥對講機331,500.0049,500.0022警棍4250.001,000.0023電筒4100.00400.00辦公設(shè)備77,300.0024辦公桌椅12500.006,000.0025職員更衣箱13900.0011,700.0026塑封機1500.00500.0027保險箱11,500.001,500.0028考勤鐘11,500.001,500.0029驗鈔機2300.00600.0030微波爐1400.00400.0031打印機3500.001,500.0032機12,000.002,000.0033文件柜121,200.0014,400.0034機6200.001,200.0035辦公用品11,000.001,000.0036前期印刷費15,000.005,000.00用戶手冊37辦公用房裝修130,000.0030,000.00總計184,330.002.2固定資產(chǎn)清單序號項目數(shù)量單價金額1電錘21,500.003,000.002檫地機16,000.006,000.003高速拋光機18,000.008,000.004干濕二用吸水機17,000.007,000.005電動升降機〔10米〕180,000.0080,000.006電腦54,000.0020,000.007復(fù)印機112,000.0012,000.008保險柜12,500.002,500.00合計138,500.00三年折舊3847.22第五章物業(yè)治理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾為了實現(xiàn)所提出的總目標(biāo)，我們在各時期和各個環(huán)節(jié)都設(shè)立了具體的物業(yè)治理服務(wù)分項標(biāo)值：分項標(biāo)準(zhǔn)治理承諾序號項目承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率98%服務(wù)外觀無破舊，立面整潔，無改變使用功能，無亂搭建，公共設(shè)施及通道無隨意占用檢查時按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)覺5處不符合扣1分，不符合之處不能超過10個2房屋零修和急修及時率100%接到修理單后，在承諾時刻內(nèi)到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修只是夜零修、急修全部符合時限要求3修理工程質(zhì)量合格率及回訪率99%提高修理人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理修理工作，并按?修理回訪制度?進行回訪，以確保修理質(zhì)量。全年不合格修理項目/全年總計修理項目≤0.5%4大型及重要機電設(shè)備完好率99%定期檢查及修理保養(yǎng)。實行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無損及正常運行。確保物業(yè)水、電供應(yīng)正常。重大故障次數(shù)/365天≤0.5%5緊急保證設(shè)備完好率100%定期檢測及修理保養(yǎng)。實行巡查，建檔制度，確保應(yīng)急發(fā)電機等緊急保證設(shè)備隨時運行。始終處于完好狀態(tài)6智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查修理保養(yǎng)。實行巡查制度，建檔記錄，確保智能化系統(tǒng)完好無損正常運行。重大故障次數(shù)/365天≤0.5%7公共區(qū)域照明完好率99%照明燈完好無損，定期檢查、愛護、保養(yǎng)、保持潔凈。檢查時損壞/總數(shù)≤0.5%8道路車場完好率100%地面通暢無隨意占用，無損壞，標(biāo)識齊備。始終處于完好狀態(tài)9治安案件操縱率0.1%以下全天候安全巡邏，防止事故發(fā)生。加強消防安全宣傳，建立安全義務(wù)消防隊。勤檢查，排除隱患。全年工作疏漏率≤0.1%10消防設(shè)施設(shè)備完好率100%定期檢查及愛護保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進行專項檢查。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺、排放暢通。故障累計天數(shù)/365天≤1%12檔案建立與保管完好率100%制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋n案治理制度，文檔治理員由專人負(fù)責(zé)，做到條理清晰、資料齊備。檔案治理始終符合制度要求13清潔保潔率98%公共區(qū)域衛(wèi)生潔凈衛(wèi)生，設(shè)施完備，環(huán)境無污染不符合之處不能超過10個14綠化完好率100%指定綠化員負(fù)責(zé)愛護，實行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保公共綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露現(xiàn)象花草樹木正常生長并及時補充缺株15安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率0治理處實行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演戲，加強宣傳，發(fā)覺隱患及時處理，并通知治理處，以確保安全。16違章發(fā)生率違章處理及回訪率0.1%以下100%建立巡視制度，跟蹤治理，及時發(fā)覺及時處理并加強宣傳工作，取得客戶的明白得，杜絕違章事件發(fā)生，建立記錄對發(fā)覺的違章情形全部妥善處理無遺漏17顧客有效投訴率0.2%以下提高從業(yè)人員素養(yǎng)，盡可能滿足業(yè)主和來賓的合理要求，加強溝通，定期進行意見征詢，對發(fā)覺的問題及時整改。確保業(yè)主來賓中意度。中意率/總項≥85客戶中意度9518業(yè)主投訴處理率100%認(rèn)真對待業(yè)主的投訴，及時處理并做記錄，處理終止后回訪。對業(yè)主的投訴全部及時處理19租金治理費收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費，做到取之于民，用之于民。急修、小修承諾指標(biāo)序號類別線路狀況上海指標(biāo)治理指標(biāo)1A類修理專門緊急項目開始修理時刻30分鐘10分鐘2B類修理緊急項目開始修理時刻24小時30分鐘3C類修理阻礙一樣性活動開始修理時刻24小時2小時4D類修理不阻礙一樣性活動開始修理時刻72小時24小時A類：變配電系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、地下車庫道閘系及門禁系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。B類：電梯、程控交換機、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。C類：空調(diào)系統(tǒng)、自動移動門、衛(wèi)星有線電視系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。D類：涉及要緊專門零部件等。注：電氣、水溫順修理不超過24小時，土建的修理不超過5天。第六章物業(yè)的修理養(yǎng)護治理、保潔、保安、護綠工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供修理服務(wù)的措施1、業(yè)主報修的范疇：報修范疇適用于用戶提出的任何修理服務(wù)要求的處理。2、報修的工作程序：2.1接到用戶報修時及時推行?報修記錄單?2.2接到?報修記錄單?修理人員10分鐘到達現(xiàn)場〔如用戶預(yù)約修理時刻，修理人員應(yīng)在預(yù)約的時刻提早到達現(xiàn)場〕2.3有償服務(wù)項目，修理人員應(yīng)按照?修理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)?收費，并在收費單上注明應(yīng)收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認(rèn)。2.4修理完成后，修理人員應(yīng)請業(yè)主檢查使用合格后在?報修記錄表上簽名確認(rèn)。?二、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的修理措施1.公用設(shè)施設(shè)備的愛護治理〝文化廣場〞在建設(shè)中在智能化方面的配置標(biāo)準(zhǔn)也是達到一個相當(dāng)高的水準(zhǔn)，它配置了樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車庫治理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計量及計費系統(tǒng)等。〝文化廣場〞建筑設(shè)備運行的特點將是時刻專門長，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長時刻的運行狀態(tài)。針對如此的客戶群體，不管在辦公環(huán)境和條件方面依舊生活設(shè)施保證方面，工程部的運作將以保證能夠適應(yīng)用戶的專門要求為首要目標(biāo)。我司對〝文化廣場〞工程治理實施以服務(wù)為主、治理為輔的運行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精深，后備力量雄厚并能及時提供技術(shù)支持的特點，設(shè)備運行治理與修理保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、治理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為〝文化廣場〞制造一個安全、高效、舒服、便利的辦公和生活環(huán)境。1.1設(shè)備設(shè)施治理總體目標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表序號項目目標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)1房屋建筑和裝飾完好率99％鋼構(gòu)件油漆完好，無銹蝕。外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。屋架、柱、梁、樓板無裂縫變形。墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂。屋頂隔熱層完好無損；避雷帶無間斷。幕墻內(nèi)不松動、不漏風(fēng)、平坦、美觀，接縫嚴(yán)密。地坪平坦、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。2動力供電系統(tǒng)正常率99％燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。打算外停電每年不多于1次。開關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。3空調(diào)系統(tǒng)合格率99％按照設(shè)計數(shù)據(jù)提供舒服的室內(nèi)溫度，誤差值±1℃4照明系統(tǒng)正常率99.5％公共區(qū)域照明燈具損壞時刻不長于24小時，所有燈具故障操縱在總燈具數(shù)0.5％以內(nèi)。5排水系統(tǒng)完好率98％各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。排水泵運行與操縱正常有效。各排水橫管無倒返水，排水暢通。6消防報警系統(tǒng)完好率99.5％報警探測器可靠、正常。警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要求。系統(tǒng)聯(lián)動無失控的現(xiàn)象。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％監(jiān)控圖像清晰穩(wěn)固。云臺攝像機動作靈活。操縱鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％各點操縱正確，達到節(jié)能與舒服成效。DDC各電接點連接可靠。操縱箱內(nèi)、外觀清潔。輸入／各傳感器，數(shù)據(jù)信號傳輸正確。2.設(shè)備設(shè)施分項治理要求設(shè)備治理的綜合要求設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺賬，項目齊全、名目清晰、治理完善，可隨時查閱。制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、修理保養(yǎng)、運行記錄治理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大治理責(zé)任事故。設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，修理和操作人員持證上崗。供電系統(tǒng)保證24小時正常運行，顯現(xiàn)故障，趕忙排除。限電、停電按規(guī)定提早通知用戶，排除無打算停電。配電室治理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運行。制定臨時用電治理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。所有電工均有國家規(guī)定的上崗資格。修理保養(yǎng)嚴(yán)格按打算執(zhí)行。電梯系統(tǒng)電梯按規(guī)定時刻運行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。顯現(xiàn)運行故障后，修理人員能迅速到達現(xiàn)場。星級賓館空調(diào)箱工作噪音操縱在標(biāo)準(zhǔn)范疇內(nèi)；溫控開關(guān)及各種閥門、操縱部分正常完好，做好節(jié)能工作。給排水系統(tǒng)按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的治理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。遇有事故，修理人員在規(guī)定時刻內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時刻停水事故。對飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過濾、反沖洗、消毒，符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。對所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。加強用水治理，用水有打算，按時抄錄水表讀數(shù)。發(fā)覺專門，及時找出多用水的緣故，及時整改。弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，修理及時率99％以上，調(diào)試合格率100％。做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時完成周期檢測。配備專業(yè)電腦治理人員，對中心內(nèi)智能化設(shè)置進行治理和保養(yǎng)，發(fā)覺故障及時排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。對重要的智能化治理點采取定點監(jiān)控，記錄運行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。消防系統(tǒng)消防操縱中心及消防器材配備齊全，完好無損，可隨時啟用。配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識及法規(guī)宣傳教育。制訂突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)難應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。無火災(zāi)及其它安全隱患。8.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)運行治理方案◆冷水機組及水泵運行治理方案按時運行冷凍機組，依照負(fù)載的變化情形，隨時調(diào)劑開機數(shù)量。每周對每臺機組的運行時刻進行統(tǒng)計，平穩(wěn)每臺機組的平均運行時刻。定時抄錄運行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范疇內(nèi)。循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。每年三、四月份進行一次開機前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：啟動器運行，空調(diào)水系統(tǒng)運行(包括冷凍水泵、水流開關(guān)、閥門等)；微電腦操縱中心的設(shè)定值：測試運行操縱和安全操縱功能；啟動熱泵機組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄運行參數(shù)；分析運行記錄，處理機組問題。每年十一、十二月份進行一次停機后檢查和保養(yǎng)：檢查電機組件(記錄電壓、測試記錄電機繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)；(依照需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查油泵、密封和油泵電機，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項操作，檢查電機啟動器；(檢查操縱面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平穩(wěn)狀態(tài)；整修保溫層)。進行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機和啟動器運行；運行參數(shù)分析，確認(rèn)機組運行正常。檢查主接觸器觸點是否磨蝕，操縱柜是否清潔。水泵、電機和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要對調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件全面的檢查、修理、保養(yǎng)、捉漏。冷熱季節(jié)轉(zhuǎn)換時對所有的冷凍水和冷卻水管道的閥門進行檢查、捉漏、加油，必要時更換。檢測繞性接管的變形程度，超出額定值趕忙更換。每年保養(yǎng)膨脹水箱，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護層。5月到10月的冷凍機運行期間，每天巡視冷卻塔，清除垃圾雜物，疏通噴頭。給水系統(tǒng)治理方案定時巡視水泵房設(shè)備和生活蓄水池，觀看電流壓力等數(shù)據(jù)是否在額定范疇之內(nèi)。每月檢查、清潔一次水泵。檢查其運行情形、流量、揚程等要緊參數(shù)，電機絕緣測試，電流檢測。每季度對水泵進行加油潤滑、捉漏保養(yǎng)；滴水每分鐘低于2滴。清洗過濾器一次。每年對水泵全面愛護保養(yǎng)一次，內(nèi)容為：軸承清潔添加二硫化鉬油脂、泵體潤滑油更換，必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、校驗壓力表等。生活水管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)校驗一次，保養(yǎng)內(nèi)容為清洗、捉漏、加油。每年二次保養(yǎng)電子除垢儀，保養(yǎng)內(nèi)容為清潔除塵，除接觸件上的氧化物。每周一次對管道中的隔污裝置進行反沖洗排污。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。每年4月和10月對蓄水池進行清洗、消毒，并將水樣送防疫站檢樣，假設(shè)水樣不合格將趕忙進行整改。清洗同時對液位操縱裝置進行保養(yǎng)。供電和動力系統(tǒng)治理方案每2小時巡視一次各變壓器房和開關(guān)設(shè)備，巡視情形應(yīng)作如實記錄并簽名，記錄的真實、完整和可靠性由巡視者負(fù)責(zé)。雷雨、臺風(fēng)季節(jié)或設(shè)備有專門情形時，應(yīng)進行特巡及夜間熄燈巡視。每天巡視各層強電機房和主機房的動力操縱柜、配電箱、照明箱等，發(fā)覺有專門現(xiàn)象趕忙處理。每月檢查、除塵清掃動力操縱柜、配電箱、照明箱，并對箱體內(nèi)的標(biāo)識、指示燈進行檢查，并對雙電源