天津市房地產(chǎn)開發(fā)分析報告

1房地產(chǎn)企業(yè)全國化的戰(zhàn)略嘗試，很早就在進行了，最早在海南房地產(chǎn)市場虛熱時，萬科城市房地產(chǎn)市場的激烈競爭和開發(fā)用地的減少，迫使越來越多的地產(chǎn)商將眼近兩年，隨著天津土地市場的緊縮以及開發(fā)用地的減少，天津的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始了向全國進軍的行程。隨著市場競爭的加劇，期望從高房價中獲得高利潤已經(jīng)越來越困難。而二三線城市的土地價格比大城市的要低，再加之這些城市擁有優(yōu)惠的招商政策，因此開發(fā)成本就比較低。市場的規(guī)模效益和土地成本的有效降低是獲取利潤合理且長期有效的策例如，天津中僑投資公司和安吉置業(yè)在山東圈地，同時，天津樂康置業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在山東將水木天成項目成功運作的經(jīng)驗運用于其他城市住宅項目的開發(fā)，因為生態(tài)、健康住宅是全專家指出，房地產(chǎn)全國市場已基本形成，隨著土地市場的逐步規(guī)范，通過拍賣及投標使土地成本更趨透明，以前跨區(qū)域拓展顧慮的競爭公平性問題在淡化；國家的住宅產(chǎn)業(yè)化政策減少了地域性項目運作的差異；大中城市經(jīng)濟增長迅速，需求相對穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)走向全國化已經(jīng)成為整個行業(yè)的發(fā)展趨勢，其意義在于，首先是落后地區(qū)能借鑒和利用先進地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗與有效的開發(fā)模式，在整體上迅速提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)水平，同時，有實力的房地產(chǎn)企業(yè)也可以借此打造全國性房地產(chǎn)品牌，快速實現(xiàn)“做房價：2003年上漲10%2004年未知拆遷：1994年—2003年累計1869萬平方米2003年450萬平方米22004年300萬平方米新建：1994年—2003年累計4965萬平方米投資：2003年210億2004年255億單價1500元／平方米以下低價的商品住宅交易量占總量的4.81%。單價1500至2000元／平方米的低價商品住宅交易量占總量的15.92%。單價2000至2500元／平方米的中價商品住宅交易量占總量的17.54%。單價2500至3500元／平方米的中價商品住宅交易量占總量的37.24%。單價3500至4500元／平方米的高價商品住宅交易量占總量的14.91%。單價4500元／平方米以上的高價商品住宅交易量占總量的9.58%。3◆三是外地投資商大量來津，帶動了全國房地產(chǎn)投資向天津市流動。2003年，共有長的主要因素之一。拆遷帶來了安置型需求的增長。旺盛的市場需求有力地拉動了◆二是居民收入提高使居民住房消費預(yù)期增強。2003年天津人均居民可支配收入◆一是隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增加，2004年居民可支配收入指標將繼續(xù)保持◆三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率將達到44%，比2003年提高2.5個百4進行了海河開發(fā)和大規(guī)模土地整理，為房地產(chǎn)市場提供了相對充足的土地供應(yīng)，特別是海河開發(fā)正在成為全市乃至全國開發(fā)企業(yè)關(guān)注的熱點，去年海河基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)范化運作，土地市場公開運作有利于開發(fā)項目縮短開發(fā)周期，減少資金占壓，實◆四是住宅產(chǎn)業(yè)化步伐將進一步加快。2004年天津市在住宅產(chǎn)業(yè)化方面將推出一系列重要舉措。要以鋼結(jié)構(gòu)住宅體系為主，發(fā)展中高層住宅。推廣應(yīng)用復(fù)合式保溫材料，推行三步節(jié)能。建立自來水和中水分質(zhì)供水體系，實行雙管入戶。實行成品房5拍賣和掛牌方式供地成為房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的唯一形式，開發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，帶動總成本上升4－5%。成本上升的另商品房，達到調(diào)控市場規(guī)模、平抑價格的目的。去年四季度以來，天津積極落實項通過適度調(diào)控拆遷規(guī)模，將安置型需求控制在合理范圍內(nèi)，通過調(diào)整市場對中低價位商品房的需求規(guī)模，減少中低價位商品房價格的上漲的壓力，保持市場供求總量高導(dǎo)致地價居高不下。天津考慮在城市周圍地價較低地區(qū)新征部分土地用于商品房開發(fā)，通過土地出讓金、配套費調(diào)控手段，嚴格控制調(diào)整土地成本，通過增加低價土地供應(yīng)，降低全市開發(fā)項目平均土地成本，降低開發(fā)企業(yè)價格預(yù)期，起到調(diào)控土但由于近兩年國家將實行嚴格的保護耕地和征地制度，采取第三項擴大新的土地供應(yīng)橋、蚌埠橋，完成北安橋、金湯橋等4座橋梁的改造，建成思源公園、會師公園等臨6河公園，積極推動6個商貿(mào)節(jié)點的建設(shè)。2大項和146個子項的建設(shè)。40個重點工程項目確保年內(nèi)竣工20項。按計劃完空氣質(zhì)量天數(shù)達到80%的奮斗目標。高標準搞好街景燈光工程建設(shè)。◆加快住宅建設(shè)，年內(nèi)確保住宅竣工800萬平方米。加快社會保障住房和小城鎮(zhèn)住宅◆政策：天津土地供應(yīng)市場的規(guī)范性堪稱全國之最，以市場化的方式獲得土地，大家就◆規(guī)劃：天津比較熱的幾個板塊，如華苑、麗苑、梅江南、瑞景等，聚焦了市場上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)大盤，這幾個板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。包括海河改造工程，規(guī)劃面積修課之一，就是安排銷售人員在各拆遷區(qū)設(shè)點宣傳，畢竟，數(shù)百口。比如某樓盤，地點不佳，品質(zhì)也的確夠嗆，銷售一直處于半當，今年拆遷工程啟動后，該樓盤好似枯木逢春，想在這個樓盤7熱點不斷涌現(xiàn)，海河綜合開發(fā)、地鐵一號線、輕軌、東南半環(huán)道路拓寬、奧運場館建設(shè)等等一系列工程將進一步刺激天津樓市的活躍，與此相關(guān)的房地產(chǎn)項目將受惠非淺，特別是天津表的位于西南部的華苑居住區(qū)；以太陽城為代表的位于東部的原萬松居住區(qū)；以奧林匹克花園和順馳翡翠城為代表的位于西北部的瑞景居住區(qū)；以萬科水晶城為代表位于西南部的梅江談到具體的區(qū)域，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士則更看好天津東南部和西南部的房地產(chǎn)發(fā)展。仁愛房地產(chǎn)公司的宋斌認為隨著天津工業(yè)的整體東移，工業(yè)布局將重新調(diào)整，東部地區(qū)工業(yè)設(shè)施的集中也為該地區(qū)的商用物業(yè)及住宅開發(fā)提供新的機遇。特別是濱海新區(qū)的飛速發(fā)展，其經(jīng)濟的地鐵一號線的部分車站也將通過東南部地區(qū)，其中輕軌工程的完工已經(jīng)指日可待，輕軌沿中原物業(yè)公司的房寶復(fù)也認為東南部地區(qū)房地產(chǎn)市場將會有更大的起色。東南半環(huán)的道路拓寬、海河大橋年底通車、黑牛城道的改造將大大改善東南部地區(qū)的交通狀況，提升該區(qū)域的梅江及雙林居住區(qū)的整體居住環(huán)境，并使周圍土地升值帶動房價上升。此外天津開發(fā)建泰置業(yè)的成軍總經(jīng)理說，本市政府部門今年對海河等基礎(chǔ)市政設(shè)施重點工程的加大投入，將引導(dǎo)開發(fā)商將投資重點轉(zhuǎn)移到這些熱點地區(qū)。海河開發(fā)帶動的不再是一般的住宅開發(fā)，而是住宅、商業(yè)中心、酒店、辦公樓等多類別的物業(yè)綜合開發(fā)并伴隨著大量道路及公建設(shè)施的改造。他分析隨著海河開發(fā)首期項目的不斷深入，部分道路的改造和拓寬將拉近東南部地區(qū)和市中心的距離，市中心的商業(yè)輻射范圍將向外拓展，使人們對東南部地區(qū)的傳統(tǒng)距離概念逐漸淡化，這將有利于東南部地區(qū)樓盤的整體銷售。同時海河開發(fā)過程中的一些配套8西南部由于梅江、華苑兩個大型中高檔居住區(qū)和奧運板塊的存在，一直也是本市房地產(chǎn)開發(fā)的重點地區(qū)。去年至今，區(qū)域內(nèi)新的高檔樓盤如仁愛豪景莊園、城市別墅、萬科水晶城等項目不斷推出，這一區(qū)域的樓市狀況進一步走好，其中梅江更是熱中之熱。據(jù)紅勘公司總經(jīng)理宗志強介紹，因為歷史沿革，該地區(qū)人文、經(jīng)濟和配套等條件與其他區(qū)域比較一直處于優(yōu)勢位置。隨著順馳藍水園、華夏芳水園、紅勘香水園和玉水園的開發(fā)逐步成型，周邊配套設(shè)施的逐步完善，以及梅江南地區(qū)的開發(fā)啟動，梅江區(qū)域樓市的整體形象已經(jīng)確立，梅江的銷售形勢也越來越被看好，梅江作為西南部房地產(chǎn)的開發(fā)熱點毫無疑問，從紅勘的兩個項目的銷售業(yè)績中已經(jīng)印證了這種趨勢。他指出，梅江的區(qū)域優(yōu)勢及市場定位使其輻射能力不僅僅限于本地區(qū)，更多的其他地區(qū)的客戶正在向梅江轉(zhuǎn)移，這也將會促使今年梅江的樓盤銷型社區(qū)經(jīng)多年營造已經(jīng)成熟，并且距離大學(xué)城和天津的奧運板塊非常近，是一個中高檔樓盤對于西南部地區(qū)奧運板塊的概念，范小沖認為目前其最大的功效就是在于引發(fā)購房者對于該區(qū)域未來發(fā)展空間的想象。奧運場館、賓館、酒店、商業(yè)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和周圍道路城市發(fā)展定位。作為北方的歷史名城，傳統(tǒng)的工商業(yè)中心和新的國際世紀的發(fā)展將更多地融入大北京經(jīng)濟圈，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)已經(jīng)步發(fā)、地鐵、輕軌、舊城改造等項目的啟動，使天津迎來了最好的發(fā)展一家外地房地產(chǎn)公司，正是看到了天津?qū)⑹墙衲耆珖鴺鞘械臒狳c，天居和平衛(wèi)津路新宅4950元/平方米天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)心和平紫竹林地區(qū)天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司和平濱江道附近麥購房地產(chǎn)投資發(fā)展有限和平解放北路場和平榮業(yè)大街（食品街北樓和平多倫道與3800元/平方米廈宅4900元/平方米天津鑫達房地產(chǎn)開發(fā)公司廈宅天津鑫達房地產(chǎn)開發(fā)公司廈和平新華路與天津市津房房地產(chǎn)發(fā)展有權(quán)售字187號寓和平西康路西宅天津建工集團房地產(chǎn)發(fā)展權(quán)售字177號廈和平南京路35號7100元/平方米天津津港亞太房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)售字018號廈和平貴州路與4600元/平方米和平西康路與宅天津市和平區(qū)建設(shè)開發(fā)公司號和平云南路12號宅5200元/平方米2001)津房權(quán)售字第122號宅5000元/平方米天津市萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有售字第215號心和平衛(wèi)津路與5600元/平方米天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展寓和平衛(wèi)津路與5025元/平方米號園和平貴陽路與宅5200元/平方米廈和平天津市和平區(qū)營口道與宅天津鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限和平福安大街4500元/平方米天津市雙寅實業(yè)發(fā)展有限津房權(quán)售字和平氣象臺路宅天津萬科興業(yè)（集團）有售字第283號苑西青楊柳青鎮(zhèn)宅1950元/平方米西青楊柳青鎮(zhèn)南居住工業(yè)新區(qū)宅天津開發(fā)區(qū)綠天利房地產(chǎn)西青西青道與宅2100元/平方米天津榮嘉置業(yè)發(fā)展有限公司號西青西青區(qū)中北鎮(zhèn)外環(huán)線七宅天津市華西房地產(chǎn)開發(fā)公司都旺新城北辰果園北路與高峰路交口金角起天津大潮房地產(chǎn)開發(fā)有限北辰丁字沽三號起天津市正繼房地產(chǎn)開發(fā)有北辰引河里北道均北辰京津公路與均天津市金潤房地產(chǎn)開發(fā)有富山東晶北辰丁字沽三號2450元/平方米均大通綠島北辰南倉道與津2700元/平方米均燕宇藝術(shù)城北辰丁字沽三號2450元/平方米均北辰新宜白大道均萬科花園北辰新宜白大道3450元/平方米高大港北環(huán)路地球6800元/平方米均均1天江格調(diào)3880元/平方米均天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)（2003）津房華苑新城南開華苑賓水西道3100元/平方米均天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展有限（2000）津房權(quán)售字第137號南開紅旗路元陽2628元/平方米均天津六建中達房地產(chǎn)開發(fā)（2000）津房權(quán)售字第177號3680元/平方米均天津亞德置業(yè)發(fā)展有限公司南開華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)3300元/平方米均天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地南開華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)5880元/平方米均天津華苑科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)建金廈新都南開衛(wèi)津路與雙4700元/平方米均檸檬星座南開津淶公路附近3850元/平方米均南開保山道108號2800元/平方米均天津金重房地產(chǎn)開發(fā)有限南開復(fù)康路立交2048元/平方米起2800元/平方米均天津市興建房地產(chǎn)開發(fā)公司3000元/平方米均(2001)津房權(quán)南開黃河道與津3800元/平方米均南開南開區(qū)芥園均南開南開區(qū)水上5150元/平方米均(2000)津房權(quán)南開南門外大街與多倫道延長線4050元/平方米均南開南開區(qū)復(fù)康4000元/平方米均(1998)津房權(quán)南開紅旗路與鞍3450元/平方米均天津市萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有南開南開區(qū)密云均南開南門外大街4000元/平方米均天津萬達宏順投資有限公司南開長江道與咸2750元/平方米均南開南門外大街4000元/平方米均（2002）津房均浩天·天嬌源7600元/平方米均天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限(2002)津房權(quán)南開黃河道與臨2800元/平方米均天津亞克房地產(chǎn)開發(fā)有限寓·天津印象南開東門內(nèi)大街4400元/平方米均蒙地卡羅南開復(fù)康路與外天津市鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有（1995）津房公里（西苑別墅泰達國際7500元/平方米起翠湖溫泉南開霞光道、士英路及水上公園5152元/平方米起天津金昌房地產(chǎn)發(fā)展有限南開紅旗南路南2800元/平方米起天津華勝房地產(chǎn)開發(fā)有限（1998）津房權(quán)售字第258號南開南開區(qū)衛(wèi)津7130元/平方米均水上國際村南開紅旗南路與3600元/平方米起天津市寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司(2000)津房權(quán)南開衛(wèi)津南路云3000元/平方米起南開南開區(qū)廣開四馬路與西市大4150元/平方米高天津市開發(fā)區(qū)建隆置業(yè)有南開世紀花園售3060元/平方米起南開南開區(qū)鞍山西道與南豐道交口4500元/平方米均南開南開區(qū)東門6400元/平方米均寧發(fā)陽光4800元/平方米均南開迎水道與中2960元/平方米均南開萬德莊大街4300元/平方米均天津運通房地產(chǎn)開發(fā)有限(2002)津房權(quán)麗苑居住河?xùn)|衛(wèi)國道與沙經(jīng)濟適用房2150元/平方米均縈東溫泉河?xùn)|大橋道原木2350元/平方米均河?xùn)|八緯路102號5500元/平方米均2900元/平方米均東城座標2800元/平方米均河?xùn)|六緯路與中3630元/平方米起河?xùn)|大直沽中路3450元/平方米均宮前園小區(qū)河?xùn)|大直沽五號2980元/平方米起天津市希望房地產(chǎn)建設(shè)開河?xùn)|東興立交橋下2850元/平方米均天津金字塔房地產(chǎn)開發(fā)公司河?xùn)|李公樓立交3200元/平方米均(2001)津房權(quán)河?xùn)|中環(huán)線東風2700元/平方米均(2001)津房權(quán)河?xùn)|河?xùn)|區(qū)富民路2500元/平方米均(2000)津房權(quán)河?xùn)|河?xùn)|區(qū)華昌大街與王