新形勢下房企招標采購策略及供應商管理

新形勢下房企招標采購策略及供應商管理采購實務新形勢下房地產(chǎn)招標（一）落實開展招標采購活動的條件（二）調(diào)研潛在供方市場（三）分析招標項目的標段劃分及采購要求（四）編制進度計劃（五）研究以往采購經(jīng)驗（六）編制評標辦法（一）實地調(diào)研法（二）網(wǎng)絡搜索法（三）檔案資料研究法（四）分析對比法新形勢下房地產(chǎn)招標采購實務新形勢下房地產(chǎn)招標采購實務第三部分商務談判一、商業(yè)采購沖突的解決方案二、商務談判的概念三、商務談判的目的四、談判時機選擇五、談判氛圍營造六、談判專家心態(tài)營造步驟七、商務談判的準備七、談判目標八、談判地位與角色九、談判籌碼十、談判對手分析十一、談判模式十二、談判策略十三、談判戰(zhàn)術(shù)十四、推動談判與結(jié)束談判十五、簽約與合同跟蹤十六、談判案例分享新形勢下房地產(chǎn)招標采購實務第四部分供應商管理一、供應商管理的概念二、供應商管理目的三、采購策略四、供應商分類五、供應商尋源六、供應商管理內(nèi)容七、供應商審核程序八、供應商激勵九、采購風險管理十、案例分享新形勢下房地產(chǎn)招標采購實務第五部分招標采購策略一、營改增對招投標的影響二、營改增對工程造價的影響三、招標團隊建設四、如何建設適應自身企業(yè)的招標制度五、招標準備工作與招標過程資料六、如何編制招標文件七、如何管控招標流程關(guān)鍵點八、如何規(guī)避潛規(guī)則九、標桿房地產(chǎn)公司招標采購管理制度分享第一部分采購策劃一、招標策劃的內(nèi)容（一）落實開展招標采購活動的條件項目審批手續(xù)和資金來源是招標項目進行招標前必須具備的兩項基本條件。按照《工程建設項目申報材料增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》的要求，招標活動應嚴格按照審批或核準的工程建設項目可行性研究報告或資金申請報告、項目申請報告說明招標范圍、招標組織形式（自行招標或委托招標）、招標方式（公開招標或邀請招標）等開展。第一部分采購策劃潛在供貨市場調(diào)研是了解有能力且有意愿參與招標采購項目的潛在投標人的競爭狀況，包括潛在投標人的數(shù)量、規(guī)模實力、人員資質(zhì)、技術(shù)裝備、供貨業(yè)績等。通過對潛在投標人規(guī)模實力、人員資質(zhì)、技術(shù)裝備、供貨業(yè)績等信息進行收集并對比分析，預判潛在投標人的技術(shù)方案優(yōu)劣、供貨能力高低、投標報價策略科學與否等，可以為確定采購項目的標段劃分或組包、采購要求、評標辦法（合格投標人須具備的條件、詳細評審方法的選擇及評分細則的確定等）等提供可靠充分的依據(jù)。第一部分采購策劃招標項目標段劃分是指將若干同類或類似項目合并成一個項目拆分成不同項目實施招標采購。標包劃分對潛在投標人參與爭的意愿、投標報價、招標成本等有重要影響。一個工程項目劃第一部分采購策劃建設項目的需要。招標采購進度計劃以招標策劃作為起始時第一部分采購策劃（五）研究以往采購經(jīng)驗采購經(jīng)驗一般包括以往招標采購活動所采用的招標方式、標人、各投標人的報價及投標方案的特點、開評標活動是否否決投標等情況發(fā)生、合同簽訂后執(zhí)行情況及其他投標人在那么采購經(jīng)驗反饋就是招標采購的結(jié)束并對其已發(fā)生的過第一部分采購策劃（六）編制評標辦法評標辦法是招標人在遵守招標投標法律法規(guī)的前提下，根據(jù)招標采購項目的特點編制的用于評標委員會評價投標人提交的投標文件的規(guī)則、方法和程序。評標辦法要明確評標工作內(nèi)容、初步評審的標準、詳細評審所采用的方法（經(jīng)評審的最低投標價法、綜合評估法或法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他評標方法）。第一部分采購策劃二、招標策劃的方法（一）實地調(diào)研法能力的潛在投標人處進行技術(shù)交流，對技術(shù)裝備、人員資質(zhì)、供貨業(yè)績等做實地了解；也可以通過網(wǎng)絡搜索或電話咨詢，了解潛在投標人的情況及其他公司、組織或人員對其的評價。第一部分采購策劃這樣的招標信息搜索引擎采用全自動的方式進行招標信息的第一部分采購策劃政策或團體的記錄、書籍、雜志、個人信件第一部分采購策劃第一部分采購策劃招標策劃成果是指經(jīng)過認可的以書面形式固化的招標策劃委員會按照招標文件規(guī)定的評分辦法進行評第一部分采購策劃案例分享：第二部分合約規(guī)劃一、概述二、合約規(guī)劃的目的三、合約規(guī)劃需考慮的因素四、何時做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃六、合約規(guī)劃的運用七、案例分享一、概述橋梁采購管理規(guī)劃實施采購二、合約規(guī)劃目的（招標!合約規(guī)劃內(nèi)容：合約模式、界面劃分、計價方式、招標方式、內(nèi)部主導部門權(quán)限劃分等三、合約規(guī)劃需考慮的因素*考慮設計（包括*考慮設計（包括圖紙和技術(shù)條件的確定）的狀態(tài)*合約的分類不宜過于復雜*合約*考慮項目的實際情況*不違背法律法規(guī)的比如不得肢解發(fā)包工程*考慮某些專業(yè)工程的市場發(fā)育程度及其競爭性五、如何做合約規(guī)劃5、企業(yè)主導部門職責（權(quán)限劃分）1、合約分類未包含咨詢服1、合約分類未包含咨詢服務類合同（勘察、設計和監(jiān)理）五、如何做合約規(guī)劃發(fā)包模式合同類別說明總承包施工總承包合同指定分包指定分包工程是屬于總承包工程的一部分，原則上需與發(fā)包方及總承包方簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務。獨立分包由于與總包作業(yè)交叉較少，僅要求總包承擔協(xié)調(diào)責任指定供應對于材料的品牌、品質(zhì)或價格進行約定，采購合同由承包方與供應商直接簽訂發(fā)包方采購提供給承包方使用，屬于構(gòu)成工程實體的材料五五、如何做合約規(guī)劃①直接和業(yè)主簽（獨立分包類、甲供材類）②跟總包簽（指定分包類、指定供應類）④三方合同（發(fā)包方+總包+專業(yè)承包人/供應商）五、如何做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃合約結(jié)構(gòu)五、如何做合約規(guī)劃其他分包之間總承包與其他分包之其他分包之間總承包與其他分包之間界面劃分的同也就清晰了總包單位負責按照建筑、結(jié)構(gòu)施工圖在室外地坪以上的建筑立面上預留鋁合金門窗鋁合金門窗承包單位完成鋁合金門窗安裝，如有鋼附框由專業(yè)承包單位施工，總包單位對洞口周邊墻面進行粉刷、內(nèi)外墻裝飾；總包尚需負責對門窗防雷設計的防雷五、如何做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃①純粹的單價合同②分部分項為單價但其他相對總價③有條件的固定總價合同④總價包干合同⑤費率合同（基于某種定額體系）⑥（理論上還有）成本+酬金合同利弊及適用①對發(fā)包方來講，總價合同風險相對?、诘牵瑢嵭泄潭們r合同需要一定的前提條件③計價規(guī)范只默認單價合同，但行業(yè)標準文件有突破五五、如何做合約規(guī)劃▲定標原則：技術(shù)標合格前提下，經(jīng)濟標：合理最低價中標▲招標策略：充分引入競爭，吸引新的合作伙伴，在適當?shù)那闆r下選用三家及以上單位進場，采用新老結(jié)合的方式降低風險，嚴格執(zhí)行招標管理流程。▲集團戰(zhàn)略合作伙伴：防水工程、電梯供安、外墻涂料、可視對講、潔具、櫥柜、壁紙、瓷片、石材、成品木作選用集團戰(zhàn)略合作伙伴，直接（議標）發(fā)包。五、如何做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃前述內(nèi)容中對項目的主要合約安排思路做了說明，下一步就是根據(jù)成本科目對應合同分類，進一步將合同工作內(nèi)容、界面劃分、發(fā)包方式、計價方式、合同關(guān)系等一一列明，形成適合項目發(fā)展的合約細目表。五、如何做合約規(guī)劃五、如何做合約規(guī)劃逐級分解的方式分解為合逐級分解的方式分解為合輸出合約清單確認確認合約合約規(guī)劃采購計劃采購計劃合約金額合約金額支撐成本測算成本測算進度計劃進度計劃六、合約規(guī)劃的運用六、合約規(guī)劃的運用1、成本控制的管理抓手1、成本控制的管理抓手合同執(zhí)行——變更（簽證）精細合同執(zhí)行——變更（簽證）精細管控合同付款——精細核量核價、付款有理有據(jù)合同簽訂——無規(guī)劃不合同高六、合約規(guī)劃的運用六、合約規(guī)劃的運用付款計劃調(diào)整銷售回款計劃2、支撐資金計劃動態(tài)預測付款計劃調(diào)整銷售回款計劃提前根據(jù)已發(fā)生合同及待發(fā)生合約規(guī)劃形成明晰的月度付款計劃付款計劃項目的動態(tài)現(xiàn)金流六、合約規(guī)劃的運用六、合約規(guī)劃的運用3、指導后期采購工作3、指導后期采購工作橋梁七、案例分享案例分享：某地產(chǎn)公司合約規(guī)劃報告編制工作指引第三部分商務談判第三部分商務談判第三部分商務談判第三部分商務談判第三部分商務談判二、商務談判的概念商務談判是指不同的經(jīng)濟實體各方為了自身的經(jīng)第三部分商務談判三、商務談判的目的發(fā)包人希望進一步就招標內(nèi)容、投標內(nèi)容及合同內(nèi)容與承包人進行談判的原因第三部分商務談判4、對擬中標人標價中被認4、對擬中標人標價中被認為不合理的價格進行核查和合理調(diào)整，使標價合理55、將過去雙方業(yè)已達成的協(xié)議進一步確認和具體化。66、發(fā)包人可能提出要求承包人降價，在雙方自愿的基礎(chǔ)上就價格進行調(diào)整。第三部分商務談判四、談判時機選擇很多時候我們?yōu)槭裁床挥酶偁幮哉袠硕貌少徴勁心?采第三部分商務談判五、談判氛圍營造第三部分商務談判六、談判專家心態(tài)營造步驟第三部分商務談判第三部分商務談判七、商務談判的準備組建談判小組組建談判小組確定基本談判方針認真準備提交的文件談判的心理準備認真準備提交的文件談判的心理準備第二部分商務談判應熟悉建設工程合同條款，熟悉招標文件的商務和技術(shù)條款同時還要熟悉擬中標人頭標文件的內(nèi)容。由參加了該項目招標文件編制的技術(shù)人員和商務人員組成應熟悉建設工程合同條款，熟悉招標文件的商務和技術(shù)條款同時還要熟悉擬中標人頭標文件的內(nèi)容。由參加了該項目招標文件編制的技術(shù)人員和商務人員組成小組負責人應具有商務談判經(jīng)驗，良好的協(xié)調(diào)能力和社交經(jīng)驗了解業(yè)務，熟悉合同文本聘請熟悉合同法的專業(yè)律師參加談判小組聘請熟悉合同法的專業(yè)律師參加談判小組第二部分商務談判一3、確定基本談判方針2、事先了解談判對手3、確定基本談判方針2、事先了解談判對手?知己知彼，百戰(zhàn)不殆?知己知彼，百戰(zhàn)不殆價值觀念不同，思維方式不同，在談判中采取的方法也不盡相?收集信息，分析擬中標人方面可能提出的問題，并對其認真進行研究和分析?應盡量收集其他潛在競爭對手的投標情況并進行分析；對關(guān)鍵問題制定出希望達到的上、中、下目標。?一般情況下，如果擬中標人首先提出了談判要點，發(fā)包人應就此準備一份書面材料進行答復。第三部分商務談判商務談判是一個艱苦的過程對此一定要有充分的心理準備，為達到自己的既定目標要有力爭成功的執(zhí)著信念還要有足夠的“韌性”,準備。樹立談判勇氣，敢于談判，有理、有利、有節(jié)。5商務談判是一個艱苦的過程對此一定要有充分的心理準備，為達到自己的既定目標要有力爭成功的執(zhí)著信念還要有足夠的“韌性”,準備。樹立談判勇氣，敢于談判，有理、有利、有節(jié)。5、談判的心理準備不必懼怕談判失敗而失去中標人，因為談判一旦失敗，擬中標人也會浪費時間和金錢而造成被動。第三部分商務談判八、談判目標第三部分商務談判九、談判地位與角色第三部分商務談判十、談判籌碼第三部分商務談判第三部分商務談判堆的SingleSource替換成Mul在它們之間平衡取合、您是否弄清楚value-f第三部分商務談判爭者進入的能力、替代品的替代能力、行業(yè)內(nèi)競爭第三部分商務談判十一、談判對手分析第三部分商務談判第三部分商務談判挽弓當挽強合作伙伴要找業(yè)界的領(lǐng)導、領(lǐng)先或者至少與本司規(guī)模相匹配的企業(yè)）用箭當用長。（合作伙伴要用其具有核心競爭力的產(chǎn)品或服務）射人先射馬必須抓住對手的核心需求并扼其利益要害,從而獲得談判擒賊先擒王。（必須找到對手的決策部門及決策人員）殺人亦有限確立明確的談判目標）列國自有疆。（弄清楚對手的談判底線,以及當事人的授權(quán)）茍能制侵陵達成協(xié)議,互惠雙贏是根本目標,別把對手逼死了）豈在多殺傷。（知足不辱,知止不殆,可以長久）第三部分商務談判十二、談判模式第三部分商務談判過友好真誠的協(xié)商拿出解決方案,努力達成協(xié)議。在實第三部分商務談判談判模式第三部分商務談判十三、談判策略一般來說談判策略有以下幾種:贏、和、輸、破、拖。贏第三部分商務談判第三部分商務談判第三部分商務談判√蠶食術(shù)(Salami-tactics)第三部分商務談判第三部分商務談判十五、推動談判與結(jié)束談判第三部分商務談判十六、簽約及合同跟蹤第三部分商務談判取法》、《反回扣法》、《反不正當競爭法》、《防止貸款中的傭美國絕大多數(shù)州還有自己的反商業(yè)賄賂立法。根據(jù)這些立法,商業(yè)賄會面臨民事賠償、市場禁入、罰款乃至最高5年的監(jiān)禁。我們經(jīng)?？吹谌糠稚虅照勁泄旧套u、人格魅力、雙贏合作的態(tài)度、解決問題的能力。真正第三部分商務談判十七、談判實戰(zhàn)技巧（案例分享）第三部分商務談判第四部分房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理一、供應商管理的概念二、供應商管理目的三、采購策略四、供應商分類五、供應商尋源六、供應商管理內(nèi)容七、供應商審核程序八、供應商激勵九、采購風險管理十、案例分享房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理一、供應商管理的概念資格評審、現(xiàn)場查核、季度年度考核、供應商晉升淘汰、供應商理、供應商投訴、供應商合格名錄管理、供應商檔案管理等房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理二、供應商管理目的房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理二、采購策略房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理二、采購策略房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理1、采購管理策略制定的決策房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理自產(chǎn)的優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理需要控制的程度中需要控制的程度中需要控制的程度高建立伙伴關(guān)系外購需要控制外購需要控制的程度低 外購風險高房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理四、供應商分類企業(yè)的供應商可分為戰(zhàn)略、優(yōu)先、考察、一般和淘汰供應商房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理五、供應商尋源主要生產(chǎn)設備與檢測設備先進水平、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)力、主要產(chǎn)品技術(shù)指標、主要用戶使用情況房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理四、供應商管理內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理信息來源包括現(xiàn)有收集到的各類供應商信息、供應商往的采購檔案、通過商業(yè)信息收集獲得行業(yè)競爭者的供應商房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理能力、質(zhì)量管理能力、物流與交貨能力、原材料采購能力房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理①選擇施工單位時，要問“3個誰”誰是真正的老板？誰是真正的駐場項目經(jīng)理？誰供貨渠道是否清楚？生產(chǎn)能力是否足夠？行業(yè)口碑？誰是老板？老房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理度評價平均得分、評審得分:Zn=日常評價平均得分Y1×0.75+評審房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理3、合同管理動態(tài)化、系統(tǒng)化的合同管理包括合同的簽訂準備合同的目的是降低綜合采購成本、減小管理風險、提高采的內(nèi)容是對采購總額比例、采購價格、產(chǎn)品質(zhì)量、售中售房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理合同履行后的管理主要是及時收集物資使用和供應商房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理六、供應商的審核程序（一）供應商資格預審的主要內(nèi)容3、擬派本項目主場項目經(jīng)理情況（業(yè)績、經(jīng)驗、資格）房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理八、供應商的評估（一）對供應商三級評估房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理）：房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理八、供應商激勵房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理價值需求轉(zhuǎn)化為供應商的原材料和零部件的質(zhì)量與供應商投訴是指供應商對企業(yè)季度、年度評級結(jié)果不認同并進行投房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理（一）采購中存在的風險格的突然上漲使企業(yè)采購成本的突然增加。二是當企業(yè)采購認為理情況下,批量采購,但該種物資可能出現(xiàn)跌價而引起采購房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理工產(chǎn)品未達到質(zhì)量標準,或給用戶造成經(jīng)濟、技術(shù)、人身安全、企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理采購時間、運輸計劃、使用計劃、質(zhì)量計劃是否房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理其次對所需的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)量、用戶情況、價格、付款期、售后服房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理第四部分房地產(chǎn)企業(yè)供應商管理十、案例分享第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略營業(yè)稅一般由服務的提供方或者無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方承擔。而有必要在合同中約定價外費用以及價外費用金額是否包第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略招標文件中對計價依據(jù)、計稅方法（一般計稅法、簡易計量清單、報價表格及格式、“稅率”變更為“增值稅第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略但一般納稅人通常不能轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人或轉(zhuǎn)換第五部分招標采購策略3、營改增的計價規(guī)則是“價稅分離”第五部分招標采購策略根據(jù)建標辦[2016]4號文“住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略5、如何處理營改增后的“甲供”與“專業(yè)分包”在原有的稅制下，大宗材料“甲供”是雙刃劍，并不一定有利于甲方或乙方，對甲乙雙方都是利弊相當，因為不存在可抵扣進項稅額的規(guī)定。營改增后，誰采購進貨誰就能獲得可抵扣的進項稅額，所以，它就是利益，寸土必爭。大宗材料如果是甲供，建設單位可以享受抵扣此進項稅，而承包商失去這塊利益。所以，以后承包合同對甲供必然成為博弈的焦點。如果鋼筋和混凝土甲供，建企幾乎沒有什么進項稅可抵。至于專業(yè)分包，就是建設單位的利益平衡，是行業(yè)通行做法，建企很無奈。其實，肢解分包是違反《建筑法》的，但大家都習慣了，且法不責眾。如門窗等工程，難道總承包沒有能力做嗎?難道總承包不會找專業(yè)的門窗公司?營改增對建企不利，對房企有利。根據(jù)現(xiàn)在的承發(fā)包模式，工程肢解，造價也被肢解。說是總承包，實際只做結(jié)構(gòu)，其他一般均采用專業(yè)分包形式，甚至土建的樁基工程、土方工程、門窗工程、防水工程、保溫工程、外墻涂料或面飾工程、金屬欄桿等均分包，這樣，建企可抵扣的進項稅沒多少，而房企的可抵扣的進項稅很多。營改增后，因涉及抵扣進項稅，所以，專業(yè)分包這些潛規(guī)則將改寫或重新約定總包費率。第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略案例：某工程勞務費100萬(含稅)如勞務公司是小規(guī)模納稅人，征稅率3%，不含稅勞務費稅額建企不能抵扣。如果勞務公司是一般納稅人，增值稅率11%，不含稅勞務費額建企可以抵扣。同樣的勞務費支出，僅僅因為勞務公司的納稅人類型不同，而對建企的利潤產(chǎn)生重大的影響，占勞務費約9.9%。對于造價人員來說，其復雜性在于造價中的工人費不等于實際分包的勞務費。人工費=定額人工含量×信息價人工費(或投標人工單價)而勞務費一般是根據(jù)市場行情和雙方約定，按每平方多少價格簡易計價。這就是定額計價模式本身的缺陷，與市場嚴重脫節(jié)。人工費不含稅如何處理?根據(jù)目前的情況只能在信息價上作處理，價稅分離，是否還得分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。營改增企業(yè)稅負增加，造價人員工作難度增加。第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略零工的人工成本和建企員工的人工成本難以取得可抵扣的進項工程成本中的機械使用費和外租機械設備一第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略——螞蟻軍團第五部分招標采購策略良好的職業(yè)素養(yǎng)較強的社交能力良好的職業(yè)素養(yǎng)較強的社交能力扎實的專業(yè)知識扎實的專業(yè)知識科學的研究方法科學的研究方法稅法、索賠、保函等其他知識稅法、索賠、保函等其他知識第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略1）透明公正：招標過程必須有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應依據(jù)授權(quán)和分工在招標工作小組或招標決策委員會內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作；2）充分競爭：每項招標應有適當數(shù)量與實力檔次的投標人參與，集團鼓勵投標單位積極展開公平競爭，并保證招標具有充分的競爭性；職權(quán)之便謀求私利。任何個人不得干擾招標工作小組和招標決策委員會進行客觀公正的評價；第五部分招標采購策略4）維護信譽：招投標是集團窗口性工作之一，要求在選擇投標人、評定標時客觀公正，以樹立并維護集團良好的企業(yè)信譽和形象；不得泄露或作不當承諾；杜絕串標；6）可追溯性：所有招標過程資料須真實的記錄全過程情況。要求及時收集、整理，并依照各管理辦法規(guī)定歸檔備案。確保上級或監(jiān)察審計部門可隨時、全面調(diào)檔審查。第五部分招標采購策略（1）招標采購工作是集團重要的投資活動，所有參與人員必須嚴格執(zhí)行國家和地區(qū)法律、法規(guī)和本管理規(guī)定；（2）公司倡導“公平競爭、健康有序”的交易模式，拒絕任何商業(yè)賄賂行為。對招標工作紀律的人員，公司將根據(jù)情節(jié)嚴重情況給予罰款、調(diào)崗、降職、撤職、辭退、提交司法機關(guān)追究其法律責任等處罰措施。第五部分招標采購策略一制度建設的意義和必要性二制度體系三制度建設四流程建設五指引建設六制度與企業(yè)的契合度第五部分招標采購策略（一）制度建設的意義和必要性從中國最古老《尚書》開始，就有了對制度的記載。制度是一個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范地說，它是決定人們的相互關(guān)系的系列約束。制度是由非正式約束（道德的約束、禁忌、習慣、傳統(tǒng)和行為準則）和正式的法規(guī)（憲法、法令、產(chǎn)權(quán)）組成的?！敝贫鹊谋举|(zhì)是人類利益博弈的一種均衡。從制度的發(fā)生過程看，制度體現(xiàn)的是一種博弈，是不同利益主體相互博弈的結(jié)果。從制度的功能看，制度為人們的行為提供了一種準則，并進而使人們形成不同的行為預期，并提供了不同的激勵。從制度的具體表現(xiàn)看，制度體現(xiàn)為人類合作的一種共同知識。第五部分招標采購策略利益的持有者，在房地產(chǎn)公司的股東是利益的持有者或他們的代言人，在以維護股東權(quán)益最大化為主旨目標前提下制定制度。制度是約束執(zhí)行者行為規(guī)范的行動指南及衡量正確與否的標準。是股東以外的各級管理者及員工。第五部分招標采購策略規(guī)范性規(guī)范性執(zhí)行者的行為規(guī)范標準性執(zhí)行者的行標準性執(zhí)行者的行約束制定者為了維護自身利益對執(zhí)行者的行為約束第五部分招標采購策略5)房地產(chǎn)企業(yè)招投標制度的意義管手管手效然段。企理發(fā)。續(xù)礎(chǔ)持基業(yè)的企展,約市爭行的現(xiàn)競當度實分正制以充不過可化止。通束場防為的相公合度以、擇。制可平選位過束公的單通約對正作第五部分招標采購策略6)制度建設的必要性建立公平競爭的有效平臺。建立相互制約管理機制，規(guī)避建立公平競爭的有效平臺。建立相互制約管理機制，規(guī)避企業(yè)風險。規(guī)范招投標行為，規(guī)避職務風險。建立科學有效的管理體系。建立有效的監(jiān)督管理機制。建立有效的監(jiān)督管理機制。第五部分招標采購策略?圍繞公司整體運行各大系統(tǒng)內(nèi)部及系統(tǒng)之間的制成全面系統(tǒng)、相互支撐的制度體個層面的工作逐步導向規(guī)范化。第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略2、制度體系的結(jié)構(gòu)層次度往往并不能得到深層原因體現(xiàn)在：制度非現(xiàn)實、完美理論、執(zhí)行者能力。主要是指在一定時期內(nèi)相對穩(wěn)定的、具有戰(zhàn)略性批準。如考核管理制度、薪資福利政策、年度經(jīng)營主要是指跨部門的、以流程為紐帶、調(diào)整某一范主要是指跨部門的、以流程為紐帶、調(diào)整某一范第五部分招標采購策略3、《招標采購管理制度》不同企業(yè)規(guī)模，采用一級或二級管理模式1、1、10億以上規(guī)模，建議二級管理，集團與區(qū)域公司或項目公2、2、10億以下規(guī)模，建議一級管理，招采工作集中管理。第五部分招標采購策略（1）年銷售額10億以內(nèi)的企業(yè)（一級管理制度）集團設招標采購部，所有招標工作由集團組織統(tǒng)一完成，區(qū)域或項目公司為參與或配合部門，保證組織部門與參與部門的權(quán)力制衡集團設招標領(lǐng)導小組（決策委員會為定標決策機構(gòu)，保證招標組織工作與決策工作的平衡；標的或合同執(zhí)行為區(qū)域或項目公司，保證招標組織、定標決策，合同執(zhí)行的權(quán)力制衡。第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略制度制定與執(zhí)行建議實行三級制度制定與執(zhí)行建議實行三級集團與區(qū)域公司實行二八法公司實行二八法則第五部分招標采購策略招標采購策略第五部分招標采購策略（五）指引建設名稱要點1、《資格預審管理細則》2、《招標信息發(fā)布管理細則》公開招標、邀請招標、議標3、《投標保證金管理細則》保證金或銀行保涵4、《招標文件編制管理細則》標準化第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略（六）制度與企業(yè)的契合度（六）制度與企業(yè)的契合度充分客觀真實面對企業(yè)真充分客觀真實面對企業(yè)真實現(xiàn)狀??企業(yè)管理能力?管理者的監(jiān)督能力包括對制度的理解能力?執(zhí)行者的執(zhí)行力包括對制度的理解能力制度不追求完美，追求量制度不追求完美，追求量身定做?忽略了企業(yè)管理的寄希望于通過一套完美的制度改變所有認識到制度執(zhí)行對企業(yè)行為改善是一個循序漸進的過執(zhí)行和效能產(chǎn)生懷的實際操作性差。企業(yè)在制度體系建設中的企業(yè)在制度體系建設中的遇到的常見問題?制度體系的建設與?制度體系的建設與管理沒有明確組織分工。?制度管理職能錯位。?系統(tǒng)化不足。操作性不強。第五部分招標采購策略一一招標準備工作的內(nèi)容二二招標過程形成的文件資料招標過程形成的文件資料三三投標過程形成的文件資料四四開標所需要的文件材料開標所需要的文件材料五五評標所需要的文件材料評標所需要的文件材料六六定標過程所需的文件材料七如何操作？第五部分招標采購策略（一）招標準備工作的內(nèi)容在招標工作開始之前，招標工作將有一整體清晰的目標及安排，包括招標方式、標段劃分、招標計劃、投標單位資質(zhì)要求、工程技術(shù)要求、界面劃分、定標原則、計價模式、付款方式、合同條款要點等，其全過程的資料準備、收集和整理非常重要。第五部分招標采購策略招標采購機構(gòu)在組織項目實施前所編制的招標采購機構(gòu)在組織項目實施前所編制的采購方案和所歸集的項目資料項目的分析論證資料采購人委托項目時所提交的與項目有關(guān)的資料第五部分招標采購策略經(jīng)審查資格合格的供應商名單和資格不合格供應商名單及其理由說明和文件證明材料招標組織機構(gòu)因?qū)φ袠宋募M行修改、澄清、補正所形成的補充招標文件招標組織機構(gòu)因?qū)φ袠宋募M行修改、澄清、補正所形成的補充招標文件第五部分招標采購策略招標階段之后，所要進行的是投標，即投標供應商編制投標文件并向招標組織機構(gòu)遞交投標文件。招標組織機構(gòu)對投標疑問的有關(guān)內(nèi)容作出書面答復投標單位向招標組織機構(gòu)遞交投標文件、交納投標保證金，招標組織機構(gòu)要接收投標文件并向投標單位出招標組織機構(gòu)對投標疑問的有關(guān)內(nèi)容作出書面答復投標單位向招標組織機構(gòu)遞交投標文件、交納投標保證金，招標組織機構(gòu)要接收投標文件并向投標單位出具簽收證明等開標前，必須注意收集這些文件材料，并進行歸集整理，以備開標時之用以上這些書面的文字記載集中起來，就形成了投標階段的文件材料第五部分招標采購策略對供應商提對供應商提交的投標文件要妥為保管，以防投標文件遺失或者投標信息泄露最重要的就是投標供應商遞交投標文件時的記錄，供應商遞交投標文件時的簽名，招標組織機構(gòu)在接收投標文件時的書面記錄、向投標供應商出具的簽收投標文件的證明、收取投標保證金的收據(jù)等第五部分招標采購策略不要遺漏：1、準備講話稿2、監(jiān)督或監(jiān)證時所使用的相不要遺漏：1、準備講話稿2、監(jiān)督或監(jiān)證時所使用的相關(guān)文件材料3、開標前到會人員的簽到冊4、準備必要的書面文件、材料等開標會場紀律開標議程監(jiān)督人員和工作人員以及參加開標的領(lǐng)導和來賓等有關(guān)人員名單第五部分招標采購策略（五）評標過程所需要的文件材在開標前把承諾書格式如準備齊要求評委會成員簽訂。已載入招標文已載入招標文件責評標辦法、評評標辦法、評第五部分招標采購策略（六）定標過程所需的文件材料招標組織機構(gòu)將評委會的評招標組織機構(gòu)將評委會的評標結(jié)果報告提交給采購人，由采購人根據(jù)評標結(jié)果報告確定中標人有些地方，規(guī)定由采購人委托評標委員會直接確定中標人，或者委托招標組織機構(gòu)根據(jù)評委會的評標結(jié)果報告直接確定中標人不論采用哪一種方式，都必須在不論采用哪一種方式，都必須在開標前將定標所需的文件材料準備齊備第五部分招標采購策略（七）如何操作？（9）制度流程做保證，周密計劃安排、明確技術(shù)要求及現(xiàn)場管理要求、合理嚴謹?shù)暮贤瑮l款、全面完整的價格信息。（10）招標準備工作細致全面，將為后續(xù)招標順利進行打下良好基礎(chǔ)。第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略招標采購策略第五部分招標采購策略u投標須知及投標須知前附表u合同條件及合同格式u工程建設標準u投標文件格式第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略項目質(zhì)量標準國家強制性的質(zhì)量標準為“合格”，省優(yōu)工程獎。國家級優(yōu)質(zhì)工程獎為“魯班”獎。招標范圍就是本次招標的范圍，是整個項目還只是其中的一部分，含不含樁基？含不含土方開挖？含不含電梯的采購和安裝等都要填寫清楚。工期定額工期。如個別招標項目的工期要求因特殊原因小于定額工期則應在招標文件中明確告知投標人報價時考慮必要的趕工措施費。資金來源填寫投資的主體和構(gòu)成。是國有投資還是民營投資？是全額國有投資還是國有投資只占其中的一部分比例？比例是多少？第五部分招標采購策略項目投標人資質(zhì)等級要求包括行業(yè)類別、資質(zhì)類別、資質(zhì)等級三部分。如是房建行業(yè)還是園林綠化行業(yè)。是總承包資質(zhì)還是專業(yè)承包資質(zhì)，是一級還是二級。資格審查方式分資格預審和資格后審。資格評審應在技術(shù)標和商務標的評審之前進行。工程計價方式綜合單價法，如為修繕工程也可以采用預算定額法。投標有效期一般是60-20天中標公示時間建設部建市[2005]208號文件規(guī)定中示時間最短應當不少于兩個工作日第五部分招標采購策略項目投標保證金投標擔保金額不應超過工程總額的2%,且總價不得超過80萬元。履約擔保和支付擔保招標文件的發(fā)售預審文件和招標文件可適當收費，但預審文件最高不超過300元招標文件最高不得超過800元。第五部分招標采購策略第五部分招標采購策略◆承包范