光明地產(chǎn)海博西郊評估報告

說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第2392號東洲評報字【2024】第2392號-1-一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使四、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估五、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報告特別七、我們與本資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負(fù)責(zé)?！本?、我們已對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，并對所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了核查驗證，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對評估結(jié)論有重大影響的事項在本資產(chǎn)評估報告中進(jìn)行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。但我們僅對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的價值發(fā)表意見，我們無權(quán)對它們的法律權(quán)力也未接受委托對上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)技術(shù)檢測和鑒定，我們的評估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)。如果這些評估對象的內(nèi)在質(zhì)量存在瑕疵，本東洲評報字【2024】第2392號-2- 1 2 3 7 7 7 8 10 10 10 10 11 13 13 14 14 16 16 17 17 18 18 19 31 31 32 32 33 34 34 東洲評報字【2024】第2392號-3-報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。上海東洲資產(chǎn)評估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博西郊物流有東洲評報字【2024】第2392號-4-如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，并按相關(guān)規(guī)定需履行國有資產(chǎn)管理部門備案、核準(zhǔn)程序的，本評估報告需經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案后方可正式使用，且評估結(jié)論僅房地產(chǎn)已對外抵押，本次評估未考慮該抵押事項對評估結(jié)論的影響。具體明細(xì)詳見下123456789冷凍:3.5/托;冷藏:3.5/托;常溫:1.7/托;6工具間:6505/月;東洲評報字【2024】第2392號-5-考慮冷庫行業(yè)的租賃特點，收費(fèi)方式的多樣化，且租約期內(nèi)的各租戶到期日不相12本次專項審計對集團(tuán)內(nèi)大額往來款項未計提壞賬，評估按照賬面值確認(rèn)評估值，以上特別事項可能對本評估結(jié)論產(chǎn)生影響，提請評估報告使用人在實施本次經(jīng)濟(jì)東洲評報字【2024】第2392號-6-行為時予以充分關(guān)注；此外，評估報告使用人還應(yīng)關(guān)注評估報告正文中所載明的評估東洲評報字【2024】第2392號-7-上海東洲資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估對光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博西郊物流有限公司股權(quán)所涉及的上海室東洲評報字【2024】第2392號-8-經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)）；）；1東洲評報字【2024】第2392號-9-一出資股東上海海博股份有限公司名稱變更為光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司。變更后1東光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司對其進(jìn)行增資，增資后公司股東的出資額和持股比例1資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第2392號東洲評報字【2024】第2392號-10-根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同約定，本資產(chǎn)評估報告使用人為委托人、相關(guān)管理及監(jiān)管產(chǎn)評估報告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)評估報告而成為本資產(chǎn)評根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博西郊物流有限公司100%海海博西郊物流有限公司股權(quán)。本次評估目的是反映上海海博西郊物流有限公司股東評估對象為被評估單位股東全部權(quán)益價值。評估對象與擬實資產(chǎn)評估報告東洲評報字【2024】第2392號東洲評報字【2024】第2392號-11-評估范圍為被評估單位全部資產(chǎn)及全部負(fù)債，具體包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)及本資產(chǎn)評估報告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合本次評估范圍中委估資產(chǎn)主要為流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)，其中非流動資產(chǎn)主要包本次納入評估范圍的房屋建筑物類包括房屋建筑物、構(gòu)筑本次納入評估范圍的房屋建筑物系被評估單位擁有的位于上海市青浦區(qū)華徐公路1庫2345層6東洲評報字【2024】第2392號-12-789111214.在建工程東洲評報字【2024】第2392號-13-其中123公12122326納入本次評估范圍的土地，主要是固定資產(chǎn)—房屋建筑物和在建工程—土建工程相應(yīng)的土地使用權(quán)，位于上海市青浦區(qū)華徐公路3699號，出讓商業(yè)用地，賬面值為東洲評報字【2024】第2392號-14-考慮到本次評估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評“公平交易”是指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)評估基準(zhǔn)日是在綜合考慮經(jīng)濟(jì)行為實施的需要、會計期末資料提供的便利，以及4.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》（財政部令第86號發(fā)布，財政部令第97號東洲評報字【2024】第2392號-15-）；7.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》（2008年10月28日第十一屆全國人民代表）；8.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國務(wù)院令第378號，國務(wù)院令第709號修12.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán)）；13.《上市公司國有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》（國資委、證監(jiān)會、財政部令第36號）；17.《上海市企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》）；）；東洲評報字【2024】第2392號-16-24.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告25.《中華人民共和國民法典》（2020年5月28日十三屆全國人大三次會議表決通2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評協(xié)[2017]30號）；3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估委托合同》（中評協(xié)[2017]33號）；4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報告》（中評協(xié)[2017]35號）；5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2017]38號）；6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評協(xié)[2017]39號）；7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估報告》（中評協(xié)[2018]35號）；8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估程序》（中評協(xié)[2018]36號）；9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估檔案》（中評協(xié)[2018]37號）；1.企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記表；東洲評報字【2024】第2392號-17-1.全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場報價利率（LPR）；3.《上海市建筑和裝飾工程概算定額（2020）》；7.房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺掛牌信息；1.被評估單位及其管理層提供的評估基準(zhǔn)日會計報表、賬冊與憑證以及資產(chǎn)評估2.《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》（機(jī)械工業(yè)出版社2011年版）；）；東洲評報字【2024】第2392號-18-5.上海東洲資產(chǎn)評估有限公司技術(shù)統(tǒng)計資料；收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。對企業(yè)市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，可能存在并非每項資產(chǎn)和負(fù)債都可以被充分識別并單獨(dú)評估價值資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是按現(xiàn)行條件重建或重置被評估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。本評估項目能滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估所需的條件，即被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史經(jīng)營資料。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法可以滿足本次評估東洲評報字【2024】第2392號-19-由于被評估單位近年經(jīng)營均處于虧損狀態(tài)，其主營業(yè)務(wù)貿(mào)易及冷鏈?zhǔn)杖胧墚?dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢的影響，未來年度的經(jīng)營收益與風(fēng)險在基準(zhǔn)日時點尚難以可靠地估計，并且考慮到被評估單位的核心資產(chǎn)為房地產(chǎn)，本次評估在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中已經(jīng)對于企其中一期收益法的評估過程即模擬了企業(yè)的經(jīng)營模式，已經(jīng)從資產(chǎn)獲利能力的角度去拍、掛的用地成本也很難估計，因此項目開發(fā)完成之后企業(yè)的可持續(xù)性有較大的不確經(jīng)查詢與被評估單位同一行業(yè)的國內(nèi)上市公司，在產(chǎn)品類型、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)交易案例的經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)等信息無法從公開渠道獲得，信息的不完整導(dǎo)致本次不具備資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求2.應(yīng)收款項類應(yīng)收款項類具體主要包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款等，在對應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項在扣除評估風(fēng)險損失后，按預(yù)計可能收回的數(shù)額確定不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的東洲評報字【2024】第2392號-20-現(xiàn)狀等，參照財會上壞賬準(zhǔn)備的核算方法，估計出評估風(fēng)險損失作為扣除額后得出應(yīng)4.不動產(chǎn)執(zhí)行不動產(chǎn)評估時應(yīng)根據(jù)具體情況分析市場法、收益法和成本法三種基本評估方本次主要采用收益法進(jìn)行房地合一評估，另采用成本法進(jìn)行房地分估，其中房屋運(yùn)營成本費(fèi)用資料容易收集掌握，故可采用收益法計算房地合一評估。另建筑物為企業(yè)自建廠房、屬于為個別用戶專門建造的工程，重置成本基本能夠體現(xiàn)其房屋的市場收益法某宗房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從收益法是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。具體思路是預(yù)測估價對象的未來正常收東洲評報字【2024】第2392號-21-nFiΣiΣi易案例，經(jīng)綜合分析案例房地產(chǎn)各因素與委評房地產(chǎn)對應(yīng)因素的差異后確定首年租金租金水平的變化和房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系、通貨膨脹等因素有關(guān)，一般通空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，它代表委評房地產(chǎn)的客觀需求水平，一般可選取行業(yè)相關(guān)分析資料結(jié)合委評房地產(chǎn)自身特點經(jīng)綜合分析后得管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。收益法中涉及的管理費(fèi)用主要包括相關(guān)出租管理人員的工資、社會保險、為洽談出租業(yè)務(wù)而發(fā)生的交通費(fèi)、餐費(fèi)、管理人員工作場所的使用費(fèi)或者委托具有資質(zhì)的中介公司進(jìn)行招租工作而應(yīng)支付的中介費(fèi)等。根據(jù)社會平均水平，管理費(fèi)率一般為租賃收入東洲評報字【2024】第2392號-22-主要包括房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的大中小修。維修費(fèi)率一般為建筑保險費(fèi)用是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者為使自己的房地產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，出租性房地產(chǎn)必須按照租金收入計征市維護(hù)建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種。它是以納稅人實際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計稅依據(jù)。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)房地產(chǎn)的收益年限一般取決于兩個因素，即房屋建筑物耐用年限和土地使用權(quán)可建筑物耐用年限一般根據(jù)建筑物的建成年月、建筑物的建筑結(jié)構(gòu)以及建筑勘查日土地使用權(quán)可使用年限一般為房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，劃撥東洲評報字【2024】第2392號-23-a.對土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)按土地年限確定收益年限，建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限到期后考慮增加維修費(fèi)用，以使建筑物使用b.對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收c.對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按d.對建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按建折現(xiàn)率是將資產(chǎn)的凈收益還原為資產(chǎn)的價值的一種比率，一般用相對數(shù)來表示。折現(xiàn)率是影響資產(chǎn)評估價值的一個重要因素，其本質(zhì)應(yīng)該是一種投資回報率（投資收安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率即無風(fēng)險報酬率，可選用同一時期的國債年利率或中國人民銀行公布的定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值即風(fēng)險報酬率，應(yīng)根據(jù)估價nFii東洲評報字【2024】第2392號-24-成本法是指以現(xiàn)時條件下按照重建或者重置被評估對象房屋建筑物、構(gòu)筑物的思=重置成本×成新率算的工程量，各地方和行業(yè)定額標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)取費(fèi)文件以及參照基準(zhǔn)日的人工及主要材的有關(guān)房屋建筑物的建筑安裝工程造價，或評估實例的建筑安裝工程造價，經(jīng)修正調(diào)資金成本按照被評估單位固定資產(chǎn)投資合理建設(shè)工期或建（構(gòu)）筑物的合理建設(shè)東洲評報字【2024】第2392號-25-根據(jù)評估目的和評估對象的特點和實際情況，以及收集資料分析，委評對象屬于倉儲用地，位于上海市青浦區(qū)，本次采用市場法和基準(zhǔn)地價修正法對其土地使用權(quán)價a.適用評估方法的理由：委評地塊周邊有同類型及同級別土地的成交案例較多，b.不適用評估方法的理由：成本逼近法主要反映的是土地取得成本，未能充分體現(xiàn)土地在未來利用中所產(chǎn)生的收益，故不適合采用成本逼近法進(jìn)行評估；另企業(yè)已在市場法市場法是根據(jù)市場中的替代原理，將委評土地與具有替代性的，且在評估基準(zhǔn)日條件與委評土地使用權(quán)進(jìn)行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定委評土地使土地評估值＝比較實例宗地價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域東洲評報字【2024】第2392號-26-和一定的穩(wěn)定性，是對市場交易價產(chǎn)生制約和引導(dǎo)作用的一種土地價格標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價修正法是依據(jù)基準(zhǔn)地價級別范圍，按不同用途對影響地價的區(qū)域因素和個別因素等5.設(shè)備類資產(chǎn)通過對被評估單位所涉及的各類設(shè)備特點、用途以及資料收集▲成本法：根據(jù)現(xiàn)行時點條件下按照重建或者重置被評估對象設(shè)備的思路，即基東洲評報字【2024】第2392號-27-對價值量較小的電子及其他設(shè)備，無需安裝（或安裝由銷售商負(fù)責(zé)）以及運(yùn)輸費(fèi)用較般納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項稅額，可憑增值稅專用發(fā)票，海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。故本次評估中對于符合上述+安裝調(diào)試費(fèi)（不含增值稅）+前期工程及其他費(fèi)用（不對大型關(guān)鍵設(shè)備，通過向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商咨詢評估基準(zhǔn)日有效的市場價格，或參考評估基準(zhǔn)日近期同類設(shè)備的合同價格確定；對中小設(shè)備通過查詢評估基準(zhǔn)日的設(shè)備報價信息確定；對沒有直接市場報價信息的設(shè)備，主要通過參考同成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）東洲評報字【2024】第2392號-28-按評估基準(zhǔn)日的運(yùn)輸車輛設(shè)備的市場價格，并根據(jù)《中華人民共和國車輛購置稅參考表”推算確定的運(yùn)輸車輛尚可經(jīng)濟(jì)使用年限和尚可經(jīng)濟(jì)行駛里程數(shù)，并以年限計算結(jié)果作為車輛基礎(chǔ)成新率，同時以車輛的實際行使里程數(shù)量化為車輛利用率修正系車輛牌照費(fèi)按上海國際商品拍賣有限公司公布的評估基準(zhǔn)日當(dāng)月上海市單位非營6.在建工程考慮到項目后續(xù)的未付工程款尚不能確定，且委評項目也是為公司量身定做的項目，從目前的市場分析，同一供需圈內(nèi)與委評資產(chǎn)類似的在建工程的交易案例和租金案例極少發(fā)生，故不具備采用市場法和收益法的條件，本次對在建工程的評估主要采東洲評報字【2024】第2392號-29-成本法一般應(yīng)按照正常情況下在評估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置全價，當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實體性陳舊貶值、功能性用項目及金額根據(jù)評估基準(zhǔn)日尚在執(zhí)行的有關(guān)部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)和實際存在的現(xiàn)行價格評估人員在了解工程狀況的基礎(chǔ)上，對在建工程賬面價值所包含的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查了解，對價值構(gòu)成中的工程款的合理性進(jìn)行分析，并按確認(rèn)后的工程實際發(fā)生金額加7.負(fù)債負(fù)債主要包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債。在清查核實的基礎(chǔ)上，以各項負(fù)債在評估我們根據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則以及國家資產(chǎn)評估的相關(guān)原則和規(guī)定，實施了本項目1.接受本項目委托后，即與委托人就本次評估目的、評估基準(zhǔn)日和評估對象范圍2.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查，指導(dǎo)并協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)的申報工作，以及準(zhǔn)備東洲評報字【2024】第2392號-30-（5）對設(shè)備、房屋建筑物及土地使用權(quán)類資產(chǎn)，了解管理制度和實際執(zhí)行情況，2.對被評估單位的歷史經(jīng)營情況、經(jīng)營現(xiàn)狀以及所在行業(yè)的現(xiàn)實狀況進(jìn)行了解，對現(xiàn)場評估調(diào)查階段收集的評估資料進(jìn)行必要地分析、歸納和整理，形成評定估算成果；并在確認(rèn)評估資產(chǎn)范圍中沒有發(fā)生重復(fù)評估和遺漏評估的情況下，匯總形成在前述工作基礎(chǔ)上，編制初步資產(chǎn)評估報告，與委托人就初步評估報告內(nèi)容溝通東洲評報字【2024】第2392號-31-1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估師根據(jù)評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行價值評估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是假設(shè)被評估單位在現(xiàn)有的資產(chǎn)資源條件下，在可預(yù)見的未來經(jīng)營期限內(nèi)，其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，其經(jīng)營狀況不會發(fā)資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將按當(dāng)前的使用用途持續(xù)使用。首先假定被評估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途和使用方式還將繼續(xù)使用1.本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日后國家現(xiàn)行有關(guān)法律、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會發(fā)生不可預(yù)見的重大不利變化，亦無其他人力不可抗拒及不可預(yù)東洲評報字【2024】第2392號-32-2.本次評估沒有考慮被評估單位及其資產(chǎn)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及3.假設(shè)被評估單位所在地所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財稅政4.被評估單位現(xiàn)在及將來的經(jīng)營業(yè)務(wù)合法合規(guī)，并且符合其營業(yè)執(zhí)照、公司章程根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，我們本著獨(dú)立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對企業(yè)股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，得出被評估單位在評估基準(zhǔn)評估基準(zhǔn)日，被評估單位所有者權(quán)益賬面值-4,222.79萬元，評估值59,890.68萬評估值314,445.24萬元，評估增值64,113.47萬元，增值率25.61%。總負(fù)債賬面值評估基準(zhǔn)日：2024年7月31日金額單位：萬元AB東洲評報字【2024】第2392號-33-建筑物密不可分的設(shè)備估值在房屋建筑物中統(tǒng)一考慮，在機(jī)器設(shè)備中評估為零，致使評估是依據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)耐用年限結(jié)合設(shè)備的實際狀況確定成新率的，比較客觀地反映鑒于被評估單位本身為非上市公司，本次評估對象為股東全部權(quán)益價值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中未考慮控制權(quán)和流動性的影響，最終評估結(jié)論未考慮控制權(quán)和流動性東洲評報字【2024】第2392號-34-依據(jù)現(xiàn)行評估準(zhǔn)則規(guī)定，本評估報告揭示的評估結(jié)論在本報告載明的評估假設(shè)沒才可以使用本評估報告結(jié)論，即評估結(jié)論有效期自評估基準(zhǔn)日2024年07月31日至2025超過上述評估結(jié)論有效期時不得使用本評估報告評估基準(zhǔn)日以后的評估結(jié)論有效期內(nèi)，如果評估對象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)2.當(dāng)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時評估報告使用人在使用本評估報告時，應(yīng)關(guān)注以下特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生本次評估資產(chǎn)權(quán)屬資料基本完整，資產(chǎn)評估師未發(fā)現(xiàn)存在明顯的產(chǎn)權(quán)瑕疵事項。執(zhí)行本次評估業(yè)務(wù)過程中，我們通過合法途徑獲得了以下專業(yè)報告，并審慎參考東洲評報字【2024】第2392號-35-本資產(chǎn)評估報告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)立信會計師事務(wù)所（特殊普通合ZA14338號。該審計報告的意見為：“我們稱貴公司)財務(wù)報表，包括2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的公司司所有者權(quán)益變動表以及相關(guān)財務(wù)報表附注。我們認(rèn)為，后附的財務(wù)報表在所有重大方面按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定編制，公允反映了貴公司2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的財務(wù)狀況以及2022年度、2023年度及2024年1-7月的公司經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量”。資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)所采用的評估方法對財務(wù)報表的使用要求對