光明地產(chǎn)海博西郊評(píng)估報(bào)告

說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-1-一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別七、我們與本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)?！本?、我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，并對(duì)所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了核查驗(yàn)證，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。但我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見，我們無(wú)權(quán)對(duì)它們的法律權(quán)力也未接受委托對(duì)上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)技術(shù)檢測(cè)和鑒定，我們的評(píng)估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)。如果這些評(píng)估對(duì)象的內(nèi)在質(zhì)量存在瑕疵，本東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-2- 1 2 3 7 7 7 8 10 10 10 10 11 13 13 14 14 16 16 17 17 18 18 19 31 31 32 32 33 34 34 東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-3-報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博西郊物流有東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-4-如本評(píng)估項(xiàng)目涉及國(guó)有資產(chǎn)，并按相關(guān)規(guī)定需履行國(guó)有資產(chǎn)管理部門備案、核準(zhǔn)程序的，本評(píng)估報(bào)告需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案后方可正式使用，且評(píng)估結(jié)論僅房地產(chǎn)已對(duì)外抵押，本次評(píng)估未考慮該抵押事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。具體明細(xì)詳見下123456789冷凍:3.5/托;冷藏:3.5/托;常溫:1.7/托;6工具間:6505/月;東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-5-考慮冷庫(kù)行業(yè)的租賃特點(diǎn)，收費(fèi)方式的多樣化，且租約期內(nèi)的各租戶到期日不相12本次專項(xiàng)審計(jì)對(duì)集團(tuán)內(nèi)大額往來(lái)款項(xiàng)未計(jì)提壞賬，評(píng)估按照賬面值確認(rèn)評(píng)估值，以上特別事項(xiàng)可能對(duì)本評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人在實(shí)施本次經(jīng)濟(jì)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-6-行為時(shí)予以充分關(guān)注；此外，評(píng)估報(bào)告使用人還應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告正文中所載明的評(píng)估東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-7-上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估對(duì)光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博西郊物流有限公司股權(quán)所涉及的上海室東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-8-經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)）；）；1東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-9-一出資股東上海海博股份有限公司名稱變更為光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司。變更后1東光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司對(duì)其進(jìn)行增資，增資后公司股東的出資額和持股比例1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-10-根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為委托人、相關(guān)管理及監(jiān)管產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本資產(chǎn)評(píng)根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海海博西郊物流有限公司100%海海博西郊物流有限公司股權(quán)。本次評(píng)估目的是反映上海海博西郊物流有限公司股東評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估對(duì)象與擬實(shí)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-11-評(píng)估范圍為被評(píng)估單位全部資產(chǎn)及全部負(fù)債，具體包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合本次評(píng)估范圍中委估資產(chǎn)主要為流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)，其中非流動(dòng)資產(chǎn)主要包本次納入評(píng)估范圍的房屋建筑物類包括房屋建筑物、構(gòu)筑本次納入評(píng)估范圍的房屋建筑物系被評(píng)估單位擁有的位于上海市青浦區(qū)華徐公路1庫(kù)2345層6東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-12-789111214.在建工程?hào)|洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-13-其中123公12122326納入本次評(píng)估范圍的土地，主要是固定資產(chǎn)—房屋建筑物和在建工程—土建工程相應(yīng)的土地使用權(quán)，位于上海市青浦區(qū)華徐公路3699號(hào)，出讓商業(yè)用地，賬面值為東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-14-考慮到本次評(píng)估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)“公平交易”是指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無(wú)關(guān)評(píng)估基準(zhǔn)日是在綜合考慮經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施的需要、會(huì)計(jì)期末資料提供的便利，以及4.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第86號(hào)發(fā)布，財(cái)政部令第97號(hào)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-15-）；7.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表）；8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)修12.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)）；13.《上市公司國(guó)有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部令第36號(hào)）；17.《上海市企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》）；）；東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-16-24.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告25.《中華人民共和國(guó)民法典》（2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào)）；3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào)）；4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào)）；5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)）；6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào)）；7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào)）；8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào)）；9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào)）；1.企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記表；東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-17-1.全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）；3.《上海市建筑和裝飾工程概算定額（2020）》；7.房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)掛牌信息；1.被評(píng)估單位及其管理層提供的評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)與憑證以及資產(chǎn)評(píng)估2.《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》（機(jī)械工業(yè)出版社2011年版）；）；東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-18-5.上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司技術(shù)統(tǒng)計(jì)資料；收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。對(duì)企業(yè)市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，可能存在并非每項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被充分識(shí)別并單獨(dú)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是按現(xiàn)行條件重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。本評(píng)估項(xiàng)目能滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估所需的條件，即被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史經(jīng)營(yíng)資料。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法可以滿足本次評(píng)估東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-19-由于被評(píng)估單位近年經(jīng)營(yíng)均處于虧損狀態(tài)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)貿(mào)易及冷鏈?zhǔn)杖胧墚?dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，未來(lái)年度的經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)在基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)尚難以可靠地估計(jì)，并且考慮到被評(píng)估單位的核心資產(chǎn)為房地產(chǎn)，本次評(píng)估在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估過(guò)程中已經(jīng)對(duì)于企其中一期收益法的評(píng)估過(guò)程即模擬了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)從資產(chǎn)獲利能力的角度去拍、掛的用地成本也很難估計(jì)，因此項(xiàng)目開發(fā)完成之后企業(yè)的可持續(xù)性有較大的不確經(jīng)查詢與被評(píng)估單位同一行業(yè)的國(guó)內(nèi)上市公司，在產(chǎn)品類型、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)交易案例的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等信息無(wú)法從公開渠道獲得，信息的不完整導(dǎo)致本次不具備資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求2.應(yīng)收款項(xiàng)類應(yīng)收款項(xiàng)類具體主要包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款等，在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)在扣除評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后，按預(yù)計(jì)可能收回的數(shù)額確定不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-20-現(xiàn)狀等，參照財(cái)會(huì)上壞賬準(zhǔn)備的核算方法，估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為扣除額后得出應(yīng)4.不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估方本次主要采用收益法進(jìn)行房地合一評(píng)估，另采用成本法進(jìn)行房地分估，其中房屋運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用資料容易收集掌握，故可采用收益法計(jì)算房地合一評(píng)估。另建筑物為企業(yè)自建廠房、屬于為個(gè)別用戶專門建造的工程，重置成本基本能夠體現(xiàn)其房屋的市場(chǎng)收益法某宗房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從收益法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。具體思路是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-21-nFiΣiΣi易案例，經(jīng)綜合分析案例房地產(chǎn)各因素與委評(píng)房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)因素的差異后確定首年租金租金水平的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系、通貨膨脹等因素有關(guān)，一般通空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，它代表委評(píng)房地產(chǎn)的客觀需求水平，一般可選取行業(yè)相關(guān)分析資料結(jié)合委評(píng)房地產(chǎn)自身特點(diǎn)經(jīng)綜合分析后得管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。收益法中涉及的管理費(fèi)用主要包括相關(guān)出租管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、為洽談出租業(yè)務(wù)而發(fā)生的交通費(fèi)、餐費(fèi)、管理人員工作場(chǎng)所的使用費(fèi)或者委托具有資質(zhì)的中介公司進(jìn)行招租工作而應(yīng)支付的中介費(fèi)等。根據(jù)社會(huì)平均水平，管理費(fèi)率一般為租賃收入東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-22-主要包括房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的大中小修。維修費(fèi)率一般為建筑保險(xiǎn)費(fèi)用是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者為使自己的房地產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，出租性房地產(chǎn)必須按照租金收入計(jì)征市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。它是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)房地產(chǎn)的收益年限一般取決于兩個(gè)因素，即房屋建筑物耐用年限和土地使用權(quán)可建筑物耐用年限一般根據(jù)建筑物的建成年月、建筑物的建筑結(jié)構(gòu)以及建筑勘查日土地使用權(quán)可使用年限一般為房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，劃撥東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-23-a.對(duì)土地使用權(quán)剩余期限超過(guò)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)按土地年限確定收益年限，建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限到期后考慮增加維修費(fèi)用，以使建筑物使用b.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收c.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按d.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按建折現(xiàn)率是將資產(chǎn)的凈收益還原為資產(chǎn)的價(jià)值的一種比率，一般用相對(duì)數(shù)來(lái)表示。折現(xiàn)率是影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一個(gè)重要因素，其本質(zhì)應(yīng)該是一種投資回報(bào)率（投資收安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，可選用同一時(shí)期的國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值即風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)nFii東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-24-成本法是指以現(xiàn)時(shí)條件下按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象房屋建筑物、構(gòu)筑物的思=重置成本×成新率算的工程量，各地方和行業(yè)定額標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)取費(fèi)文件以及參照基準(zhǔn)日的人工及主要材的有關(guān)房屋建筑物的建筑安裝工程造價(jià)，或評(píng)估實(shí)例的建筑安裝工程造價(jià)，經(jīng)修正調(diào)資金成本按照被評(píng)估單位固定資產(chǎn)投資合理建設(shè)工期或建（構(gòu)）筑物的合理建設(shè)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-25-根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，以及收集資料分析，委評(píng)對(duì)象屬于倉(cāng)儲(chǔ)用地，位于上海市青浦區(qū)，本次采用市場(chǎng)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)其土地使用權(quán)價(jià)a.適用評(píng)估方法的理由：委評(píng)地塊周邊有同類型及同級(jí)別土地的成交案例較多，b.不適用評(píng)估方法的理由：成本逼近法主要反映的是土地取得成本，未能充分體現(xiàn)土地在未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益，故不適合采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估；另企業(yè)已在市場(chǎng)法市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將委評(píng)土地與具有替代性的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日條件與委評(píng)土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例加以修正，從而確定委評(píng)土地使土地評(píng)估值＝比較實(shí)例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-26-和一定的穩(wěn)定性，是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)產(chǎn)生制約和引導(dǎo)作用的一種土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍，按不同用途對(duì)影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素等5.設(shè)備類資產(chǎn)通過(guò)對(duì)被評(píng)估單位所涉及的各類設(shè)備特點(diǎn)、用途以及資料收集▲成本法：根據(jù)現(xiàn)行時(shí)點(diǎn)條件下按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象設(shè)備的思路，即基東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-27-對(duì)價(jià)值量較小的電子及其他設(shè)備，無(wú)需安裝（或安裝由銷售商負(fù)責(zé)）以及運(yùn)輸費(fèi)用較般納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可憑增值稅專用發(fā)票，海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。故本次評(píng)估中對(duì)于符合上述+安裝調(diào)試費(fèi)（不含增值稅）+前期工程及其他費(fèi)用（不對(duì)大型關(guān)鍵設(shè)備，通過(guò)向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商咨詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日有效的市場(chǎng)價(jià)格，或參考評(píng)估基準(zhǔn)日近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定；對(duì)中小設(shè)備通過(guò)查詢?cè)u(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)備報(bào)價(jià)信息確定；對(duì)沒有直接市場(chǎng)報(bào)價(jià)信息的設(shè)備，主要通過(guò)參考同成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-28-按評(píng)估基準(zhǔn)日的運(yùn)輸車輛設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅參考表”推算確定的運(yùn)輸車輛尚可經(jīng)濟(jì)使用年限和尚可經(jīng)濟(jì)行駛里程數(shù)，并以年限計(jì)算結(jié)果作為車輛基礎(chǔ)成新率，同時(shí)以車輛的實(shí)際行使里程數(shù)量化為車輛利用率修正系車輛牌照費(fèi)按上海國(guó)際商品拍賣有限公司公布的評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月上海市單位非營(yíng)6.在建工程考慮到項(xiàng)目后續(xù)的未付工程款尚不能確定，且委評(píng)項(xiàng)目也是為公司量身定做的項(xiàng)目，從目前的市場(chǎng)分析，同一供需圈內(nèi)與委評(píng)資產(chǎn)類似的在建工程的交易案例和租金案例極少發(fā)生，故不具備采用市場(chǎng)法和收益法的條件，本次對(duì)在建工程的評(píng)估主要采東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-29-成本法一般應(yīng)按照正常情況下在評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置全價(jià)，當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性陳舊貶值、功能性用項(xiàng)目及金額根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日尚在執(zhí)行的有關(guān)部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際存在的現(xiàn)行價(jià)格評(píng)估人員在了解工程狀況的基礎(chǔ)上，對(duì)在建工程賬面價(jià)值所包含的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查了解，對(duì)價(jià)值構(gòu)成中的工程款的合理性進(jìn)行分析，并按確認(rèn)后的工程實(shí)際發(fā)生金額加7.負(fù)債負(fù)債主要包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，以各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估我們根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則以及國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)原則和規(guī)定，實(shí)施了本項(xiàng)目1.接受本項(xiàng)目委托后，即與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估對(duì)象范圍2.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查，指導(dǎo)并協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)的申報(bào)工作，以及準(zhǔn)備東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-30-（5）對(duì)設(shè)備、房屋建筑物及土地使用權(quán)類資產(chǎn)，了解管理制度和實(shí)際執(zhí)行情況，2.對(duì)被評(píng)估單位的歷史經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及所在行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行了解，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估調(diào)查階段收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要地分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算成果；并在確認(rèn)評(píng)估資產(chǎn)范圍中沒有發(fā)生重復(fù)評(píng)估和遺漏評(píng)估的情況下，匯總形成在前述工作基礎(chǔ)上，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與委托人就初步評(píng)估報(bào)告內(nèi)容溝通東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-31-1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是假設(shè)被評(píng)估單位在現(xiàn)有的資產(chǎn)資源條件下，在可預(yù)見的未來(lái)經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，其經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì)發(fā)資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將按當(dāng)前的使用用途持續(xù)使用。首先假定被評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途和使用方式還將繼續(xù)使用1.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大不利變化，亦無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-32-2.本次評(píng)估沒有考慮被評(píng)估單位及其資產(chǎn)將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及3.假設(shè)被評(píng)估單位所在地所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財(cái)稅政4.被評(píng)估單位現(xiàn)在及將來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)合法合規(guī)，并且符合其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，我們本著獨(dú)立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位所有者權(quán)益賬面值-4,222.79萬(wàn)元，評(píng)估值59,890.68萬(wàn)評(píng)估值314,445.24萬(wàn)元，評(píng)估增值64,113.47萬(wàn)元，增值率25.61%?？傌?fù)債賬面值評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年7月31日金額單位：萬(wàn)元AB東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-33-建筑物密不可分的設(shè)備估值在房屋建筑物中統(tǒng)一考慮，在機(jī)器設(shè)備中評(píng)估為零，致使評(píng)估是依據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)耐用年限結(jié)合設(shè)備的實(shí)際狀況確定成新率的，比較客觀地反映鑒于被評(píng)估單位本身為非上市公司，本次評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估過(guò)程中未考慮控制權(quán)和流動(dòng)性的影響，最終評(píng)估結(jié)論未考慮控制權(quán)和流動(dòng)性東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-34-依據(jù)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告揭示的評(píng)估結(jié)論在本報(bào)告載明的評(píng)估假設(shè)沒才可以使用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論，即評(píng)估結(jié)論有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年07月31日至2025超過(guò)上述評(píng)估結(jié)論有效期時(shí)不得使用本評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日以后的評(píng)估結(jié)論有效期內(nèi)，如果評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2.當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)評(píng)估報(bào)告使用人在使用本評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生本次評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬資料基本完整，資產(chǎn)評(píng)估師未發(fā)現(xiàn)存在明顯的產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)。執(zhí)行本次評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，我們通過(guò)合法途徑獲得了以下專業(yè)報(bào)告，并審慎參考東洲評(píng)報(bào)字【2024】第2392號(hào)-35-本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合ZA14338號(hào)。該審計(jì)報(bào)告的意見為：“我們稱貴公司)財(cái)務(wù)報(bào)表，包括2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的公司司所有者權(quán)益變動(dòng)表以及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附注。我們認(rèn)為，后附的財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制，公允反映了貴公司2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的財(cái)務(wù)狀況以及2022年度、2023年度及2024年1-7月的公司經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量”。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)所采用的評(píng)估方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用要求對(duì)