房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)課件第三章城市地租與土地區(qū)位教案

第三章城市地租與土地區(qū)位第一節(jié)城市地租一、地租和地租理論（一）地租的含義地租首先是一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價(jià)，這種代價(jià)可以以貨幣的形式表現(xiàn)出來，也可以是非貨幣形式，或者由使用土地的一方交易者提供等價(jià)資產(chǎn)或勞動(dòng)。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式地租又是一個(gè)社會(huì)歷史范疇，在不同的社會(huì)形態(tài)下，由于土地所有權(quán)性質(zhì)的不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也有很大的差異（二）地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展過程1、古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論威廉·配第弗朗索瓦·魁奈亞當(dāng)·斯密大衛(wèi)·李嘉圖2、庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論薩伊托馬斯·馬爾薩斯3、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論阿爾弗雷德·馬歇爾保羅·薩繆爾森雷利·巴洛維（三）馬克思主義的地租理論馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉馬克思主義認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及到三個(gè)階級(jí)之間的關(guān)系。一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場(chǎng)主（資本家）；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。1、級(jí)差地租級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額，由于這種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租造成土地等級(jí)差異大致有三個(gè)原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率也有差異性馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租I。將由于在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租II。（1）級(jí)差地租I（2）級(jí)差地租II2、絕對(duì)地租馬克思把這種只要使用所有者的土地絕對(duì)需要支付的地租稱為絕對(duì)地租絕對(duì)地租的實(shí)體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤(rùn)，其來源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均有機(jī)構(gòu)成的條件下，絕對(duì)地租來源于土地產(chǎn)品價(jià)值高于其生產(chǎn)價(jià)格的差額二是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成趕上甚至超過工業(yè)的條件下，絕對(duì)地租只能來源于土地產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格高于其價(jià)值的差額3、壟斷地租壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過其價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。這時(shí)的壟斷價(jià)格只由購買者的購買欲望和支付能力決定二、城市地租及其形態(tài)（一）城市地租的含義所謂城市地租是指住宅經(jīng)營(yíng)者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場(chǎng)所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租（二）城市級(jí)差地租城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級(jí)不同。這種等級(jí)表現(xiàn)在土地位置距市場(chǎng)中心的遠(yuǎn)近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設(shè)施是否齊全等方面城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間的長(zhǎng)短和運(yùn)費(fèi)的高低城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場(chǎng)容量的大小商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度及其營(yíng)業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的城市土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級(jí)差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級(jí)差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為超額利潤(rùn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其分離，使這種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租I。城市土地和農(nóng)村土地一樣也可以進(jìn)行集約經(jīng)營(yíng)，即在同一塊土地上進(jìn)行連續(xù)追加投資，由于各次追加投資生產(chǎn)率的不同，形成了級(jí)差生產(chǎn)力，這種級(jí)差生產(chǎn)力也必然轉(zhuǎn)化為級(jí)差超額利潤(rùn)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租II（三）城市絕對(duì)地租和壟斷地租1、城市絕對(duì)地租城市同樣存在絕對(duì)地租。城市土地所有權(quán)由國(guó)家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對(duì)地租。城市絕對(duì)地租與農(nóng)村絕對(duì)地租相比具有不同的特點(diǎn)。城市絕對(duì)地租主要由使用城市土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供的，城市土地是作為二、三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所、基地、立足點(diǎn)和空間條件使用的，它的優(yōu)劣評(píng)價(jià)尺度主要由位置確定2、城市壟斷地租城市壟斷地租，是指城市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品的壟斷價(jià)格所形成的壟斷超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化來的地租壟斷地租是一種以真正的壟斷價(jià)格為基礎(chǔ)的地租，這種壟斷價(jià)格既不是由商品的生產(chǎn)價(jià)格決定，也不是由商品的價(jià)值決定，而是由購買者的需要和支付能力決定三、地租與城市房地產(chǎn)（一）地租與房地產(chǎn)價(jià)格1、地租與土地價(jià)格土地價(jià)格就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化2、地租和房地產(chǎn)價(jià)格地租對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著非常重大的影響?？梢哉f地租變動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格，引起房地產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。在其他條件不變時(shí)，地租水平提高，將使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，反之，地租水平降低，將使房地產(chǎn)價(jià)格下降（二）地租與城市房地產(chǎn)開發(fā)地租水平的高低，進(jìn)而土地價(jià)格的高低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素地租是城市土地使用者選擇用地的信號(hào)和指標(biāo)第二節(jié)城市土地區(qū)位一、土地區(qū)位和區(qū)位理論（一）區(qū)位概念及區(qū)位理論的發(fā)展關(guān)于區(qū)位概念，一般有狹義和廣義兩種用法狹義的區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系廣義的區(qū)位概念是指人類一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系區(qū)位理論就是研究地塊地理和經(jīng)濟(jì)空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說屠能韋伯克里斯塔勒奧古斯特·勒施（二）農(nóng)業(yè)區(qū)位理論中心內(nèi)容是：農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)集約化程度，不僅取決于土地的天然特性，而且更重要的是依賴于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平，其中尤其是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地（市場(chǎng)）的距離（三）工業(yè)區(qū)位理論韋伯的工業(yè)區(qū)位理論的主要思想是通過運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互關(guān)系的分析與計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。工業(yè)區(qū)位理論是以現(xiàn)代運(yùn)輸方式為前提的，尋求的是在原材料和消費(fèi)中心一定的情況下，工業(yè)企業(yè)的最佳分布點(diǎn)區(qū)位因素是指一個(gè)地理點(diǎn)上能對(duì)工業(yè)生產(chǎn)起積極作用和吸引作用的因素區(qū)位因素的特性分為自然－技術(shù)方面的區(qū)位因素和社會(huì)－文化方面的區(qū)位因素工業(yè)的區(qū)位選擇主要涉及三個(gè)因素：運(yùn)輸費(fèi)用、勞動(dòng)成本和集聚因素1、運(yùn)費(fèi)因素。韋伯認(rèn)為廠址應(yīng)選擇運(yùn)輸成本最低的地點(diǎn)運(yùn)費(fèi)決定于兩個(gè)因素：一是距離遠(yuǎn)近，與運(yùn)費(fèi)成正比；二是原料性質(zhì)，是常見性還是稀有性原料原料指數(shù)＝稀有性原料總重量/制成品總重量當(dāng)原料指數(shù)小于l時(shí)，即采用稀有純粹原料，其運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量小于運(yùn)出工廠產(chǎn)品的總重量，為節(jié)約運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)當(dāng)原料指數(shù)大于1時(shí)，即運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量大于運(yùn)出工廠產(chǎn)品的總重量，如金屬冶煉、食品加工等，為節(jié)省運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在稀有性原料產(chǎn)區(qū)附近當(dāng)原料指數(shù)等于l時(shí)，即采用純?cè)希溥\(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量與運(yùn)出工廠產(chǎn)品的總重量相等，工廠既可選擇原料產(chǎn)地，也可選擇消費(fèi)地或兩者之間的任何一點(diǎn)2、工資成本假定一個(gè)工廠，從運(yùn)輸成本出發(fā)，選擇某一區(qū)位作為理想的廠址，但發(fā)現(xiàn)別處的工資較低。于是需要把增加的運(yùn)輸成本和節(jié)約的工資對(duì)比如果每噸成本所增加的運(yùn)輸成本大于所節(jié)省的工資成本，不應(yīng)當(dāng)遷移；如果每噸成本所增加的運(yùn)輸成本小于所節(jié)省的工資成本，則應(yīng)把廠址遷至工資較低地區(qū)3、集聚因素當(dāng)工業(yè)的集聚和分散帶來的利益或節(jié)約超過離開運(yùn)輸成本最小或工資成本較低的位置而追加的費(fèi)用，則工業(yè)選址由集聚因素決定集聚經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生原因有：由于工廠企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大所帶來的大生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益或能節(jié)約的成本幾個(gè)工廠集中于一個(gè)地點(diǎn)能給各工廠帶來專業(yè)化的利益集聚因素帶來了外部經(jīng)濟(jì)利益的增長(zhǎng)（四）城市區(qū)位理論克里斯塔勒從城市或中心居民點(diǎn)的物資供應(yīng)、行政管理、交通運(yùn)輸?shù)戎饕毮艿慕嵌忍岢隽顺鞘袇^(qū)位理論，即在一定區(qū)域內(nèi)城市和城市職能、規(guī)模及空間布局的學(xué)說，并概括為六邊形城市空間分布模型。人口規(guī)模交通行政管理（五）市場(chǎng)區(qū)位理論奧古斯特·勒施提出了市場(chǎng)區(qū)位理論。他把生產(chǎn)區(qū)位和市場(chǎng)區(qū)位結(jié)合起來，把利潤(rùn)原則同產(chǎn)品的銷售范圍即同市場(chǎng)區(qū)位聯(lián)系起來，以利潤(rùn)來判斷企業(yè)區(qū)位選擇的方向勒施的市場(chǎng)區(qū)位理論，是通過對(duì)整個(gè)企業(yè)體系的考察，從總體均衡的角度揭示區(qū)位的分布和選擇問題。勒施從最大利潤(rùn)原則出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、需求、人口分布等多種因素進(jìn)行分析“市場(chǎng)圈”概念區(qū)域集聚和點(diǎn)集聚問題壟斷和自由競(jìng)爭(zhēng)最大利潤(rùn)原則二、決定城市土地區(qū)位的主要因素1、自然條件和環(huán)境大致包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨?？可降茸匀粭l件以及資源狀況(主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)2、交通和通訊城市內(nèi)部的交通和通訊城市對(duì)外部別的城市、地區(qū)以及國(guó)家的交通和通訊3、基礎(chǔ)設(shè)施指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會(huì)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等4、人口和經(jīng)濟(jì)集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流動(dòng)人口經(jīng)濟(jì)集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險(xiǎn)、咨詢、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸、旅游等行業(yè)發(fā)展程度居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況5、社會(huì)文化居民消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣居民文化道德水平、勞動(dòng)力素質(zhì)文化教育和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r上述五方面區(qū)位因素中，第二、三、四、五是經(jīng)濟(jì)區(qū)位因素，是長(zhǎng)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果這些因素可以歸結(jié)為：(1)運(yùn)輸距離(原材料、燃料采購、產(chǎn)品銷售)、運(yùn)輸時(shí)間、運(yùn)輸成本(2)市場(chǎng)容量及其發(fā)展?jié)摿?3)信息資源利用(4)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)技術(shù)的吸納采用(5)談判交易的方便最終可歸結(jié)為成本、交易費(fèi)用和利潤(rùn)三、城市土地利用的原則和功能分區(qū)（一）城市土地利用的原則在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源在各種競(jìng)爭(zhēng)性用途及競(jìng)爭(zhēng)者中進(jìn)行分配。競(jìng)爭(zhēng)性用途分配的結(jié)果形成了特定的城市功能分區(qū)和結(jié)構(gòu)現(xiàn)實(shí)生活中競(jìng)爭(zhēng)不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，必須予以適當(dāng)?shù)母深A(yù)，而干預(yù)的基本原則就是“最高最佳利用原則”（二）城市土地利用的功能分區(qū)1、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍2、工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)、污染狀況、占地面積等，可以分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圍工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)3、居住區(qū)居住區(qū)一般在中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，也可以設(shè)在內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圍工業(yè)區(qū)之間第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一、區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用區(qū)位理論為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了理論指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循土地區(qū)位規(guī)律區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二、土地區(qū)位和城市規(guī)劃（一）土地區(qū)位與城市土地利用規(guī)劃的相互關(guān)系城市土地利用規(guī)劃的實(shí)質(zhì)就是人類自覺地運(yùn)用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途的方向和規(guī)模，以獲取最大的效益。因?yàn)椋和恋氐南∪毙酝恋氐膮^(qū)位可變性土地的報(bào)酬遞減性土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性保護(hù)、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境從城市土地規(guī)劃角度看，必須要重視土地區(qū)位的地域差異。土地的自然特性決定了自然條件和包括土地在內(nèi)的自然資源的差異性，也就是不同地區(qū)的自然條件和資源條件是存在差異的，只有充分和合理地運(yùn)用當(dāng)?shù)氐母鞣N資源條件才會(huì)使土地配置達(dá)到最佳狀態(tài)區(qū)位經(jīng)濟(jì)差異是由自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件即人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一系列因素造成的，城市土地規(guī)劃只有符合土地區(qū)位規(guī)律，才會(huì)符合土地最優(yōu)利用的原則（二）住宅區(qū)位與城市規(guī)劃城市住宅建設(shè)的區(qū)位選擇要服從城市土地利用總體規(guī)劃和功能分區(qū)規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)主體、居民戶對(duì)距離市中心遠(yuǎn)近不同的地段、愿意或能夠支付的地租數(shù)額是不一樣的在城市級(jí)差地租杠桿的調(diào)節(jié)下，住宅用地的區(qū)位選擇有一定的向外移動(dòng)的特性（三）非住宅區(qū)位與城市規(guī)劃城市非居住用房發(fā)展規(guī)劃要服從城市土地利用規(guī)劃和城市發(fā)展總體規(guī)劃的基本要求城市非居住用房規(guī)劃必須體現(xiàn)綜合開發(fā)的原則城市非居住用房發(fā)展規(guī)劃要突出公共建筑設(shè)施配套功能三、土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資（一）工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)的宏觀空間布局決定的工業(yè)區(qū)位的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通和通訊條件、科學(xué)技術(shù)和勞動(dòng)力條件以及市場(chǎng)條件等通常根據(jù)區(qū)位因素影響的程度不同可以分為：原料指向能源指向市場(chǎng)指向原料與市場(chǎng)雙重指向科技指向（二）城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位是指每一個(gè)商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、事業(yè)機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)、居民戶等選擇自己所用房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位的問題房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)主要有：房屋本身要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟(jì)一面或二面要面臨街道或道路要交通及通訊方便；人口流量要大增值潛力大，周圍鄰地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃而居民戶選擇