中旗地產(chǎn)2010年6月濟(jì)寧市泗水縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

泗水縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2010年6月目錄 3 3二、調(diào)研方法及信息來(lái)源 4三、調(diào)研時(shí)間 5 5 5 5 6 7 7 二、在售重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)查與分析 未來(lái)可能住宅供給篇 住宅需求篇 結(jié)束語(yǔ) 前言調(diào)查泗水縣各主要商業(yè)點(diǎn)消費(fèi)者的人口特征、消費(fèi)習(xí)慣、消調(diào)查泗水縣各主要商業(yè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及潛在的需發(fā)展商介紹網(wǎng)絡(luò)信息的收集2010年05月27日～2010年06月01日，為期6天。五、調(diào)研對(duì)象非代表性在售商業(yè)項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目華代表性在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)終端消費(fèi)者抽樣非住宅需求者抽樣被訪者問(wèn)卷形式訪問(wèn)時(shí)間總樣本量有效樣本分布泉源大道青年路文化路君泰步行街人民路光明路泗河路健康路消費(fèi)者街頭攔截分鐘43被訪者問(wèn)卷形式訪問(wèn)時(shí)間總樣本量有效樣本分布有效泉源大道青年路文化路君泰步行街人民路光明路泗河路健康路泗水步行街經(jīng)營(yíng)者街頭攔截分鐘66被訪者問(wèn)卷形式訪問(wèn)時(shí)間總樣本量有效樣本分布有效府前花園圣源居花園君泰小區(qū)華聯(lián)超市財(cái)富廣場(chǎng)居民路人入戶街頭攔截分鐘9七、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法市調(diào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析來(lái)驗(yàn)證市調(diào)前所作假設(shè)的正確與一、泗水縣概況縣境南北長(zhǎng)50.6公里，東西寬52公里，面積1091.8平方公里，在省州州坊市五蓮縣-聊城市盤肥城市臺(tái)的盤汝上聶巨野縣一愿祥縣魚臺(tái)目成武縣輞城區(qū)兩市蒙陰目曲早市臻州市山亭區(qū)全縣轄2個(gè)街道處，8鎮(zhèn)(金莊鎮(zhèn)、泗張鎮(zhèn)、泉林鎮(zhèn)、苗館鎮(zhèn)、星村鎮(zhèn)、柘溝鎮(zhèn)、中冊(cè)鎮(zhèn)、楊柳鎮(zhèn))3鄉(xiāng)(圣水峪鄉(xiāng)、大黃溝鄉(xiāng)、高峪鄉(xiāng)),592個(gè)行政村，615445人，其中城鎮(zhèn)人口162868人。口中，每年保持著20萬(wàn)左右的在外務(wù)工人員。由于泗水縣的貧困和國(guó)內(nèi)較大的水泥生產(chǎn)基地。泗水優(yōu)質(zhì)花崗巖儲(chǔ)量50億立方米以上，優(yōu)質(zhì)蘋果、板栗、大桃、山楂、核桃等農(nóng)副產(chǎn)品的年種植面積達(dá)4010多萬(wàn)噸，產(chǎn)品暢銷銷日本、韓國(guó)、美國(guó)、新加坡以及臺(tái)灣、香港如夢(mèng)，噴涌不息，孔子曾有“逝者如斯夫，不舍晝夜”之慨嘆。泗水近幾年泗水縣又開(kāi)辟鳳仙山、龍門山、圣公山、大云寺、賀莊、龍灣套等旅游風(fēng)景區(qū)，新發(fā)展了萬(wàn)畝板栗園、石榴園、桃園、銀杏園等觀光工農(nóng)業(yè)區(qū)。悠久的歷史文化和眾多的旅游資源為泗水旅游業(yè)的發(fā)展3.交通情況泗水縣有日菏鐵路、327國(guó)道、日菏高速公路橫貫東西，034國(guó)道縱穿南北，東連日照海港，西接京福高速公路、濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)，形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。全縣公路長(zhǎng)度664.5公里，其中國(guó)道、省道90公里。4.城市道路網(wǎng)絡(luò)泗水縣城區(qū)以中興路為界，往西至西外環(huán)為新城區(qū)，中興路以東則為老城區(qū)。老城區(qū)由東西向泉源大道(即G327泗水段)和三條主2002年7月，山東省城市規(guī)劃建設(shè)管理工作會(huì)議召開(kāi)，確定實(shí)7.小結(jié)◆泗水城區(qū)面積不大，自身的城市交通網(wǎng)絡(luò)較完整，并還在不上年增長(zhǎng)2.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值21.53億元，增長(zhǎng)1.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值39.46億元，下降0.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值27.44億元，增增長(zhǎng)13.3%;批零貿(mào)易業(yè)增加值4.6億元，增長(zhǎng)3.3%;金融業(yè)增加值1.02億元，增長(zhǎng)23%;房地產(chǎn)業(yè)增加值5.15億元，增長(zhǎng)28.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為24.3:44.6:31.1,與年初相比，第一產(chǎn)業(yè)提高0.6泗水縣三產(chǎn)數(shù)據(jù)泗水縣三產(chǎn)數(shù)據(jù)2009年，全縣共有各類學(xué)校122所，在校生6.17萬(wàn)人。其中高級(jí)中學(xué)4所，在校生0.67萬(wàn)人；普通初中17所，在校生1.63萬(wàn)人；職業(yè)中學(xué)3所，在校生0.35萬(wàn)人；小學(xué)及教學(xué)點(diǎn)129所，在校生3.52萬(wàn)人；特殊教育學(xué)校1所，在校生76人；幼兒園149所，在園幼兒增長(zhǎng)1.3%。七處生產(chǎn)基地通過(guò)國(guó)家綠色食品A級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，泗元，森林覆蓋率達(dá)到31.6%,比上年提高個(gè)1.2百分點(diǎn)。畜牧業(yè)產(chǎn)值達(dá)到150100萬(wàn)元，占農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到37.4%,比上年現(xiàn)漁業(yè)總產(chǎn)值2151萬(wàn)元。降。2009年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值36.1億元，下降3.7%業(yè)達(dá)到220個(gè)，比年初減少9個(gè)；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值30億元，下降10.7%,工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入112億元，下降9.14%,工業(yè)總產(chǎn)值升。2009年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅13.17億元，增長(zhǎng)1.98%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)9.6億元，增長(zhǎng)6.98%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為148.02%,比上年增加13.9個(gè)百分點(diǎn)，總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率達(dá)到34.91%,比上年提高1.35個(gè)百分點(diǎn)，成本費(fèi)用利潤(rùn)率達(dá)到9.43%,增加1.49個(gè)百分點(diǎn)。好。2009年全縣資質(zhì)以上建筑業(yè)企業(yè)7家，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值6.4億58.93%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.26個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)新高。居民消費(fèi)需求旺盛，出口受阻。2009年，全縣認(rèn)真貫徹實(shí)施汽產(chǎn)投資總額達(dá)到34.24億元，比上年下降22.9%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)6.人均收入據(jù)城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10713元，比上年增長(zhǎng)3.7%。據(jù)農(nóng)村居民抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2009年農(nóng)民人均純收入為4791元，在4457元可支配收入中，工資性收入1766元，家庭經(jīng)營(yíng)收入2345元，分別占39.6%和52.6%。年份城鎮(zhèn)居民可支配收入/元全國(guó)山東省濟(jì)寧市泗水縣2009年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收為15781元，泗水縣的城鎮(zhèn)居民◆盡管泗水的經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，但其經(jīng)濟(jì)支撐已從第一產(chǎn)業(yè)跨向◆泗水內(nèi)外貿(mào)易的絕對(duì)值很低，增長(zhǎng)幅度也不大，支撐商業(yè)的◆泗水固定資產(chǎn)投資存在波動(dòng)，進(jìn)而房地產(chǎn)的發(fā)展也存在波一、在營(yíng)重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)查與分析項(xiàng)目名稱華聯(lián)超市聯(lián)系電話項(xiàng)目地址泉源大道與健康路交界路口西南角開(kāi)發(fā)商臨沂市黎明商貿(mào)有限公司管理公司泗水華聯(lián)超市有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年8月總體規(guī)劃共3層，共13395m2、每層4465m2、門前廣場(chǎng)470m2經(jīng)營(yíng)主題門面鋪規(guī)格場(chǎng)內(nèi)鋪規(guī)格電梯數(shù)量扶手梯1對(duì)垂直貨梯1個(gè)入口數(shù)量2個(gè)裝修檔次裝修為中低檔場(chǎng)內(nèi)燈光燈光暗淡租金大多為聯(lián)營(yíng)，以扣點(diǎn)方式為主，點(diǎn)數(shù)在20～25%左右出租/在營(yíng)率基本滿租經(jīng)營(yíng)促銷優(yōu)惠卡，購(gòu)滿1100元折扣為96折配套餐飲、住宿、人民醫(yī)院、汽車站……樓層業(yè)態(tài)1F:華聯(lián)超市、金銀飾品、化妝品、鐘表、數(shù)碼產(chǎn)品、茶葉、小家電；2F:服裝男裝、女裝、皮鞋、皮包；3F:小型兒童游樂(lè)場(chǎng)、家電及數(shù)碼產(chǎn)品、童裝、內(nèi)衣、家紡、運(yùn)動(dòng)服飾；主要品牌1F:華聯(lián)超市、香港嘉華珠寶、銀匠世家、世紀(jì)緣、中國(guó)黃金、雅芳、步步高；2F:男裝有才子、愛(ài)登堡、以純，森馬、美特斯邦威、真維斯、貴老爺車、夢(mèng)特嬌、棒球手、達(dá)芙妮、千百惠、周末有約；3F:家電有美的、海爾、九陽(yáng)、格蘭仕，運(yùn)動(dòng)品牌有李寧、安踏、361、特步，家紡有明超家紡、水星家紡；經(jīng)營(yíng)狀況良好，已進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期，年銷售額過(guò)6000萬(wàn)元人流統(tǒng)計(jì)東門一—5月27日17:15—17:18進(jìn)：11人/3分鐘出：8人/3分鐘東門——5月28日20:11—20:14進(jìn)：32人/3分鐘20:14—20:17出：26人/3分鐘20:17—20:20進(jìn)：43人/3分鐘20:20—20:23出：42人/3分鐘北門——5月27日17:20—17:23進(jìn)：9人/3分鐘出：7人/3分鐘17:24—17:27進(jìn)：7人/3分鐘出：18人/3分鐘隨機(jī)觀察——上午十一點(diǎn)左右、晚上二十點(diǎn)左右，是兩個(gè)人流高峰。綜合評(píng)價(jià)該商場(chǎng)為泗水首家綜合性購(gòu)物商場(chǎng)，屬于泗水商業(yè)發(fā)展歷程中具有代表性的標(biāo)志商業(yè)，其開(kāi)業(yè)至今，一直是泗水商業(yè)的該商場(chǎng)無(wú)論是單層規(guī)模還是總規(guī)模，都明顯偏小，也明顯小于泗水商業(yè)另一龍頭財(cái)富廣場(chǎng)，這種體量在其開(kāi)業(yè)初期還可以強(qiáng)力支撐起龍頭地位(因?yàn)楫?dāng)時(shí)泗水還沒(méi)有這樣的商業(yè)形態(tài)),但在七年后的今日，其體量已然落伍，無(wú)論是自我經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張的需要、還是彌補(bǔ)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的劣勢(shì)的需要、又或是繼續(xù)占據(jù)泗水商業(yè)龍頭地位的需要，該商場(chǎng)現(xiàn)有的體量已然無(wú)法滿足——據(jù)市調(diào)組獲悉，該商場(chǎng)有原址附近擴(kuò)張的計(jì)劃，詳見(jiàn)下文。該商場(chǎng)的主力店華聯(lián)超市為全國(guó)品牌超市，品牌影響力大，這是該商場(chǎng)相對(duì)于泗水其它商業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)。理論上，這種優(yōu)勢(shì)、尤其是相對(duì)于財(cái)富廣場(chǎng)的蘇果超市，應(yīng)很明顯，但實(shí)際上卻并不那么突出。這有兩個(gè)方面的原因：一是，該商場(chǎng)未在華聯(lián)這個(gè)品牌上著力推廣、經(jīng)營(yíng)，而停留在相對(duì)初期的商品經(jīng)營(yíng)階段，華聯(lián)品牌沒(méi)有深入消費(fèi)者內(nèi)心；二是，華聯(lián)超市自身運(yùn)營(yíng)時(shí)沒(méi)注重品牌維護(hù)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少對(duì)其商品、服務(wù)員素質(zhì)等的不利議論，負(fù)面的評(píng)價(jià)降低了其應(yīng)有的品牌榮譽(yù)。該商場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)商品中，有一定比例的品牌，盡管其品牌層次還不是很高，但相對(duì)于泗水商業(yè)市場(chǎng)、以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手財(cái)富廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，已然屬于最高檔，且數(shù)量也較多，建立了明顯的優(yōu)勢(shì)，捍衛(wèi)了其泗水商業(yè)的龍頭地位。僅能靠商品本身來(lái)吸引消費(fèi)者而不能靠品牌吸引消費(fèi)者。該商場(chǎng)每天早上7點(diǎn)50分開(kāi)始，全體銷售人員于門口的廣場(chǎng)在背景音樂(lè)下集體做操，然后在廣場(chǎng)東北角舉行升國(guó)旗儀式，需強(qiáng)調(diào)的是，其有專門的5人國(guó)旗隊(duì)。國(guó)旗隊(duì)為統(tǒng)一白色軍裝的女生。這一整套舉措無(wú)疑是一個(gè)很好的廣告，即能聚集關(guān)注，又主動(dòng)展示了良好的自我形象，值得肯定，是其經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)用心的體現(xiàn)。遺憾的是，這套活動(dòng)未能與華聯(lián)這個(gè)品牌有很緊密的聯(lián)系。該商場(chǎng)的電梯、照明、通道、柜臺(tái)等的設(shè)置在七年前應(yīng)該處于較先進(jìn)的水平，但在七年后的今天來(lái)看，該商場(chǎng)的硬件配套已與現(xiàn)代綜合購(gòu)物商場(chǎng)相去甚遠(yuǎn)。這是該商場(chǎng)繼續(xù)占據(jù)泗水商業(yè)龍頭地位最需要改進(jìn)的地方。但是，硬件的改造往往是很困難的，受先天條件的多重限制，想要完全改造到符合現(xiàn)代綜合購(gòu)物商場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，幾乎不可能。從這一點(diǎn)來(lái)看，該商場(chǎng)的龍頭地位是不穩(wěn)固的。首層超市、金飾、化妝品，二層服裝為主，三層運(yùn)動(dòng)服飾、滿足不同級(jí)別消費(fèi)者的需求。該商場(chǎng)以扣點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方式為主，這是綜合購(gòu)物商場(chǎng)采用的比較多的一種收益模式，有利于管理者與商家真正的捆綁為一體，令商家對(duì)經(jīng)營(yíng)有信心，也是管理者對(duì)有能力做好運(yùn)營(yíng)的自信體現(xiàn)。項(xiàng)目名稱財(cái)富廣場(chǎng)聯(lián)系電話項(xiàng)目地址泉源大道中段，縣核心商業(yè)地段開(kāi)發(fā)商山東佳園財(cái)富購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司管理公司每層各一個(gè)管理方開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年年底總體規(guī)劃總建筑面積30000m2,共4層，單層營(yíng)業(yè)面積在8000m2左右。經(jīng)營(yíng)主題綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)門面鋪規(guī)格僅有一個(gè)門面鋪約10×8場(chǎng)內(nèi)鋪規(guī)格開(kāi)放式鋪位2～40m2不等電梯數(shù)量扶手梯1對(duì)入口數(shù)量3裝修檔次中低檔次場(chǎng)內(nèi)燈光場(chǎng)內(nèi)燈光較明亮售價(jià)不售只租租金一層：約6元/m2/日二層：約2元/m2/日三層：0.6元/m2/日出租/在營(yíng)率首層有兩個(gè)撤場(chǎng)鋪位、同時(shí)有一個(gè)新裝修鋪位，二層、三層基本滿場(chǎng)招商形式成熟經(jīng)營(yíng)的時(shí)期，未有特別的招商舉措，僅設(shè)立招商辦公室經(jīng)營(yíng)促銷廉價(jià)促銷，節(jié)日促銷周邊配套2路、3路公交車樓層業(yè)態(tài)分布小食專區(qū)2F:女裝、男裝、休閑服裝、童裝、鞋、床上用品3F:家具、電玩游戲4F:管理公司自用主要品牌餐飲：開(kāi)心湯姆服裝：無(wú)品牌人流狀況5月27日，主入口15:54—15:57進(jìn)：3人/3分鐘出：0人/3分鐘5月28日，主入口20:12—20:15進(jìn)：49人/3分鐘出：37人/3分鐘5月28日，二樓樓梯口20:25—20:28上：21人/3分鐘下：14人/3分鐘5月30日，主入口9:13—9:16入：30人/3分鐘出：21人/3分鐘隨機(jī)觀察綜合評(píng)價(jià)本商場(chǎng)與華聯(lián)超市為泗水兩大綜合商場(chǎng)，屬于泗水的龍頭商水最核心的商業(yè)區(qū)域，是泗水縣城人流及商氣最大的片區(qū)，商業(yè)價(jià)值也因此處于泗水的最高端。該商場(chǎng)僅設(shè)有一個(gè)首層門面鋪，為開(kāi)心湯姆。從其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容地位來(lái)看，應(yīng)屬于該商場(chǎng)的一個(gè)主力品牌店(類似于肯德基、來(lái)看，該店未發(fā)揮出主力品牌店的作用。這可能是因?yàn)椋菏紫?，開(kāi)心湯姆的品牌影響力低，雖在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上與肯德基、麥當(dāng)勞相似，但品牌影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到后兩者的高度，無(wú)法建立對(duì)廣泛消費(fèi)群體的凝聚力；另外，開(kāi)心湯姆的商品價(jià)其次，在品牌影響力高度不夠的情況下，商品價(jià)格則應(yīng)大眾化一點(diǎn)。藏該商場(chǎng)的業(yè)態(tài)種類組合、業(yè)態(tài)平層水平分配與現(xiàn)代綜合商場(chǎng)下的無(wú)奈之舉。這種組合不僅不利于兩類業(yè)態(tài)的共榮，還可能有不利的影響——電玩的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和家具的經(jīng)營(yíng)環(huán)境格格致管理方停運(yùn)了二樓到三樓的自動(dòng)步級(jí)扶梯),其原因很大程藿水平交通組織方面，該商場(chǎng)的首層存在一定混亂，東北角位是蘇果超市的出口，卻幾乎形成了一個(gè)人流死角，可見(jiàn)其交通布置的不合理(這一定程度上導(dǎo)致了兩個(gè)專柜的撤場(chǎng))。而于城市道路的斷頭路),人流必須折返流動(dòng)——通常消費(fèi)者不愿意做折返流動(dòng)；二是電玩部分無(wú)明顯入口，而是在一家具店鋪后面，非常隱蔽，不利于人流的達(dá)到，甚至可能無(wú)法被發(fā)現(xiàn)。藿該商場(chǎng)主入口廣場(chǎng)電動(dòng)車停放隨意，堵住了大門口，人流出入非常不便利，這是其管理上嚴(yán)重疏忽，長(zhǎng)時(shí)間如此則證明其管理方缺乏應(yīng)有的商業(yè)意識(shí)。該商場(chǎng)06年底開(kāi)業(yè)，不到20天即因不明原因而關(guān)門，給當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)極大的負(fù)面影響，這是其運(yùn)營(yíng)部署上的嚴(yán)重失誤，是其缺乏運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的體現(xiàn)。作為一個(gè)龍頭商業(yè)，不項(xiàng)目名稱泗水步行街街區(qū)走向東西向項(xiàng)目地址泉源大道向南約200米，街區(qū)東端在健康路，西端在人民路。總體布局開(kāi)間約3.6米，進(jìn)深約8米，大部分商鋪占有兩間鋪位。街區(qū)寬度在15米左右。租金大多按間來(lái)計(jì)租金，相對(duì)集中于3500～5000元/月。在營(yíng)率基本在營(yíng)，僅個(gè)別閑置鋪位招商形式自行租賃業(yè)態(tài)男女服飾、童裝、內(nèi)衣、鞋、精品飾品、家紡、化妝品、婦嬰用品、運(yùn)動(dòng)服飾主要品牌特步、意爾康、雅芳、恒源祥、才子人流狀況6月1日16:13—16:16由西向東11人/3分鐘由東向東15人/3分鐘20:09—20:12由西向東24人/3分鐘由東向東26人/3分鐘隨機(jī)觀察平時(shí)人流很少，節(jié)假日稍多一些，但仍明顯低于華綜合評(píng)價(jià)男女服飾是該商業(yè)街的絕對(duì)主流業(yè)態(tài)，占有的比例超過(guò)一業(yè)形態(tài)，該街區(qū)是消費(fèi)者消費(fèi)行為的主要目的地之一。無(wú)論是平時(shí)還是周末，無(wú)論是白天還是晚上，該商業(yè)街的人善，相信商業(yè)價(jià)值應(yīng)有明顯提升。卷該街區(qū)有一定數(shù)量的品牌商家，但這樣的商家數(shù)量不多，且優(yōu)勢(shì)——甚至還不及人民路北段。我們認(rèn)為，這不符合其泗水步行街的身份。作為一個(gè)由政府層面主導(dǎo)的理應(yīng)在泗水城市商業(yè)體系中占有很重要的位置，但是該的一環(huán)。該街區(qū)商鋪的租金以間來(lái)計(jì)算，則租金水平較為集中，這屬鋪面積明顯大一點(diǎn)、或明顯小一些，都不在考慮該街區(qū)沒(méi)能在泗水商業(yè)體系中占據(jù)到應(yīng)有地位，其主要原因的消費(fèi)需求，從而無(wú)法集聚更多的消費(fèi)群體。項(xiàng)目名稱君泰步行街街區(qū)形式復(fù)合式街區(qū)項(xiàng)目地址青年路和人民路交匯的西南處總體布局兩條東西向和七條南北向街道組成的復(fù)合式街主街寬10m,次街寬有6m、4m。租金租金按間來(lái)計(jì)，10000～13000元/年在營(yíng)率未營(yíng)業(yè)鋪位有16個(gè)，但大多用作倉(cāng)儲(chǔ)，并招商形式自行租賃業(yè)態(tài)服裝為主，鞋包、飾品、美容、副食品、網(wǎng)吧、家紡、裝飾、主要品牌無(wú)任何品牌周邊配套縣人民醫(yī)院第一門診人流狀況5月28日，東入口19:40—19:43進(jìn)：11人/3分鐘出：9人/3分鐘5月28日，北入口19:50—19:53進(jìn)：12人/3分鐘出：14人/3分鐘隨機(jī)觀察綜合評(píng)價(jià)卷泗水已有一條由政府力主打造的步行街，經(jīng)營(yíng)狀況并不很開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)顯然要“打敗”原步行街。那么,開(kāi)發(fā)商采取了怎樣的應(yīng)對(duì)措施?規(guī)劃的角度，如上一點(diǎn)分析，該街在這方面體現(xiàn)出了一點(diǎn)“超越”原步行街的“野心”,而同該街區(qū)是有內(nèi)部環(huán)境打造的，但僅于中心位置做一個(gè)花臺(tái)是二、在售重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)查與分析項(xiàng)目名稱舜和街聯(lián)系電話項(xiàng)目地址圣源酒店?yáng)|面該街南端在泉源大道，北端在文化路，呈南北走向開(kāi)發(fā)商濟(jì)南三發(fā)置業(yè)有限公司總體規(guī)劃總建筑面積40000m2,由2~3層的獨(dú)立街鋪組成。整個(gè)項(xiàng)目由南北兩段，及中間的圓弧段組成。業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、美容美體、香薰SPA……項(xiàng)目定位泗水首席復(fù)古式商業(yè)綜合體廣告主題泗水最具投資價(jià)值綜合性商業(yè)新區(qū)財(cái)富商業(yè)航母，贏運(yùn)泗水第一金街一條街，領(lǐng)航一城發(fā)展一條街，贏賺一世財(cái)富商鋪面積200~400平方米居多，這是三層合計(jì)的面積。售價(jià)前期6580元/平方米的均價(jià)，新的商鋪價(jià)格未銷售情況周邊配套圣源酒店，若干新的大型社區(qū)。綜合評(píng)價(jià)建筑布局有一定特色，中段兩個(gè)弧形的設(shè)計(jì)，即增大了可項(xiàng)目所處的新區(qū)中，其它項(xiàng)目的商業(yè)都是以該項(xiàng)目雖然在形式上實(shí)質(zhì)也為臨街鋪，但商業(yè)集中性要突對(duì)該項(xiàng)目的銷售情況，不同的調(diào)查人員獲得了差別很大的職業(yè)素質(zhì)低，有“挑客”的情況，這對(duì)項(xiàng)目形象不利，也存在流失真實(shí)客戶的可能；另外就是，上述兩個(gè)信息都可能都不真實(shí)，即不是未開(kāi)賣，也不是賣完那么多了。從銷售員有明確的前期價(jià)格來(lái)看，應(yīng)該是開(kāi)售過(guò)，不理想而改變銷售策略，現(xiàn)暫停銷售，待現(xiàn)樓完成之銷售或招商。成，據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商正在與銀座接洽，擬引入到項(xiàng)著該項(xiàng)目所處的舜和家園規(guī)模較大，周邊也有數(shù)個(gè)大規(guī)模新社區(qū)，將來(lái)片區(qū)人口數(shù)量理論上是很可觀的，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，作為片區(qū)內(nèi)唯一的集中度較高的商業(yè)，其商業(yè)前項(xiàng)目名稱中興新城聯(lián)系電話項(xiàng)目地址泉源大道與中興路交匯處西南角開(kāi)發(fā)商兗礦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總體規(guī)劃合改為了商場(chǎng)的形式，例如蘇果超市),總建筑面積在5萬(wàn)平方米左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃方向項(xiàng)目定位傾力打造一站式購(gòu)物社區(qū)廣告主題金角旺鋪新地標(biāo)投資興業(yè)聚寶盆至尊寶地龍頭旺鋪引領(lǐng)泗水商業(yè)潮流打造泗水超市航母商鋪面積三層合計(jì)的話，250~300m2居多。售價(jià)均價(jià)：5000元/平方米銷售情況銷售員未明確給出銷售情況的信息。市調(diào)人員分批了解的情況是，大量的、各個(gè)位置的商鋪都還未售出，由此可以判斷該項(xiàng)目銷售率很低。綜合評(píng)價(jià)素，我們認(rèn)為其這一規(guī)劃是失敗的。一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，業(yè)形態(tài)，例如小型的商業(yè)中心，與獨(dú)立街鋪該項(xiàng)目如此規(guī)劃，可發(fā)展方向很小，一是做專業(yè)類批發(fā)市場(chǎng)；二是做主題商業(yè)街，例如拿一條街出來(lái)全部招商做餐飲街等等。第一種發(fā)展方向，顯然不在開(kāi)發(fā)商考慮范圍之內(nèi)；第二種發(fā)展方向則還未被發(fā)展商意識(shí)到。因此，我們判斷，按照現(xiàn)在的營(yíng)銷模式，就這樣想賣一間鋪就算一間卷蘇果超市購(gòu)入了該項(xiàng)目臨泉源大道的商鋪打算自營(yíng)，這一超市的進(jìn)入也算是該項(xiàng)目的一個(gè)利好，應(yīng)該能吸引到一定的市場(chǎng)關(guān)注，理論上其它部分的商業(yè)價(jià)值也但以我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，蘇果超市對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的支撐是單薄的，不足以令整個(gè)項(xiàng)目重?fù)Q生機(jī)。因?yàn)樘K果超市的品牌度、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念等等還不足以在這一不成熟地段產(chǎn)生足夠的吸引力。該項(xiàng)目的成功還應(yīng)有其它業(yè)態(tài)的引入——三、重點(diǎn)商業(yè)街道調(diào)查與分析泉源大道臨街商鋪(東西走向)泉源大道以健康路和中興路為分界點(diǎn)，分成三段，其中西段因商業(yè)極少不在下文分析中；泉源大道東段北面有141間商鋪，南面有135間商鋪；泉源大道中段北面有143間商鋪，南面有191間商鋪；商鋪?zhàn)饨?0~40m2左右的鋪，年租金在5000元上下，個(gè)別高達(dá)10000元。即，高位在0.7元/平方米/日左右。100m2甚至更大的鋪，年租金1.3~2萬(wàn)元，即單價(jià)為0.45元/平方米/日左右。商鋪空置街面有少量空置商鋪，少量倒閉商鋪；泉源大道東段北面五間空鋪，三間倒閉商鋪，南面有五間空鋪，一間倒閉商鋪；泉源大道中段北面一間空鋪，四間倒閉商鋪，南面四間空鋪，兩間倒閉商鋪；商鋪大小泉源大道東段北面，開(kāi)間6.7m,進(jìn)深6.3m為中數(shù)；泉源大道東段南面，開(kāi)間6m,進(jìn)深6.4m為中數(shù)；泉源大道中段北面，開(kāi)間4.5m,進(jìn)深6m為中數(shù)；泉源大道中段南面，開(kāi)間5.4m,進(jìn)深6.6m為中數(shù)；商家品牌堂大酒店、蘇果超市便利店、吉利汽車專賣、長(zhǎng)安汽車等；泉源大道東段南面：潤(rùn)豐潤(rùn)滑油、動(dòng)感地帶KTV、江淮汽車、天潤(rùn)汽車銷售中心、萬(wàn)通汽車等；影、意爾康服飾、雅迪電動(dòng)車、小鳥(niǎo)電動(dòng)車、宇豐超市等；順達(dá)廚柜總匯、長(zhǎng)城潤(rùn)滑油等；人流狀況5月27日10:32—10:35人民路路口東向西32人/3分鐘；14:03—14:06人民路路口東向西28人/3分鐘隨機(jī)觀察重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)財(cái)富廣場(chǎng)和華聯(lián)超市這兩個(gè)泗水商業(yè)龍頭、以及商貿(mào)城均臨泉源大道，因此人民路與健康路之間的泉源大道路段可謂泗按普遍規(guī)律，一個(gè)城市核心商業(yè)地帶最大比例的業(yè)態(tài)是什源大道中心地帶必將出現(xiàn)以服飾類業(yè)態(tài)為主流農(nóng)藥、種子這類業(yè)態(tài)較多之外，該路段以汽配、汽修為絕對(duì)直至西段的圣源酒店。但是，除了圣源酒店之外，其它如泗水賓館、洪源旅社、海華商務(wù)賓館、金康賓館等等，檔次都很低，屬于很低級(jí)的住宿業(yè)態(tài)。這兩個(gè)鮮明的特點(diǎn)源自同一主因：泉源大道屬于327國(guó)道的一段。之所以，汽配、汽修類業(yè)態(tài)沒(méi)有與泉源大道其它路段集中起來(lái)，我們認(rèn)為，泉源大道東段為泗水重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，現(xiàn)階段工作已拆遷后的再建設(shè)為主，考慮到新城的街容街貌，而規(guī)避了此類業(yè)態(tài)。而中段則是商業(yè)路段、及居住社區(qū)，也不宜集中分布汽配、汽修業(yè)態(tài)。于是在西段相對(duì)集中起來(lái)。對(duì)于住宿業(yè)態(tài)，下文將單獨(dú)闡述。另外，作為國(guó)道的一段，在分布了住宿和汽修業(yè)態(tài)，但餐飲類業(yè)態(tài)卻很少，我們認(rèn)為這是泉源大道的一個(gè)業(yè)泉源大道各個(gè)商家的招牌形式很明顯都是統(tǒng)一制作的，僅個(gè)別不一樣，各個(gè)路段也有底色的區(qū)分。這顯然是政府主導(dǎo)的是，這種招牌除了比較統(tǒng)一之外，無(wú)論是材質(zhì)、顏色、字體還是大小等等并不能起到拉升商鋪形象的作用——我們認(rèn)為整條街的形象還是很低。從租金水平來(lái)看，此路段即使高位租金在泗水也處于中端水平，而其某一段為泗水商業(yè)的核心地帶，租金水平與商業(yè)地還存在明顯的提升空間。青年路臨街商鋪(東西走向)青年路與健康路、人民路、光明路、中興路、珍珠泉路相交。商鋪大小健康路以東，私人自建臨街鋪較多，鋪位以120m2及以上大面積為主。健康路至人民路段：50-100m2較多；人民路至光明路段：90-120m2較多；光明路至泗河路段：100-110m2較多；泗河路至中興路段：100-150m2較多；商鋪?zhàn)饨鹕啼伩罩媒置嬗?家空置鋪面商家品牌健康路至人民路段：踏浪電動(dòng)車、花樣年華KTV、沂蒙老鄉(xiāng)、清泉茶莊、江南茶莊人民路至光明路段：黃山茶莊、齊良思泗水總經(jīng)銷、瀘州老窖光明路至泗河路段：第四藥店、正宗蘭州拉面、永興酒店泗河路至中興路段：新天地足浴城、清源浴池、天籟新聲KTV、健康路至人民路段：食品、電動(dòng)車維修、煙酒、茶、餐飲、電動(dòng)車、KTV人民路至光明路段：煙酒、茶、電動(dòng)車配件、餐飲、數(shù)碼、美容、臺(tái)球泗河路至中興路段：KTV、網(wǎng)吧、沐足、酒樓人流狀況5月27日9:59—10:02健康路路口西向東35人/3分鐘；11:06—11:09健康路路口西向東22人/3分鐘隨機(jī)觀察健康路至君泰小區(qū)是該路段人流相對(duì)較多，實(shí)驗(yàn)中學(xué)門口也有重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)路路段人流明顯較多，沿線臨街鋪也分享了其帶來(lái)的人流。來(lái)看，集中效果不明顯?？拷c健康路交匯處、路南(農(nóng)行西邊)的花樣年華KTV是當(dāng)?shù)刂容^高的一個(gè)娛樂(lè)場(chǎng)所，受到較多的年輕人的親睞。文化路臨街商鋪以健康路為分界點(diǎn)，文化路東段南面有8間商鋪，北面有17間商鋪；文化路中段至人民路南面有25間商鋪，北面有13間以人民路為界點(diǎn)至豐收路南面有41間商鋪，北面是府前花園小商鋪?zhàn)饨饐螐淖饨饠?shù)值來(lái)看，此路段租金普遍較高，甚至有年租金十萬(wàn)以上的。但這些高租金的店鋪業(yè)態(tài)均為家私類，而其它類業(yè)態(tài)家私類業(yè)態(tài)的店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)大約在1元/平方米/日的水商鋪空置中西段街面無(wú)空置鋪面；東段為農(nóng)業(yè)局、財(cái)政局等政府機(jī)關(guān)，臨街鋪面空置70%。商鋪大小文化路東段北面，開(kāi)間7m、進(jìn)深4m;文化路東段南面，開(kāi)間7m、進(jìn)深4m;文化路中段北面，開(kāi)間5-36m不等、進(jìn)深8-10m不等文化路中段南面，開(kāi)間3-15m不等、進(jìn)深3-5m不等；文化路西段北面，開(kāi)間3-10m不等、進(jìn)深5m;文化路西段南面，開(kāi)間4-20m不等、進(jìn)深5-10m不等；商家品牌文化路中段：李寧、勁霸男裝、利郎男裝、九陽(yáng)豆?jié){機(jī)、海爾洗文化路中段：男裝、運(yùn)動(dòng)服裝、餐飲、家具、家電、電動(dòng)車、人流狀況5月27日11:03-11:06三聯(lián)門前東向西5人/3分鐘；11:20-11:23百貨超市門前東向西3人/3分鐘；5月28日16:05-16:10百貨超市門前東向西1人/3分鐘；17:10-17:15三聯(lián)門前東向西20人/3分鐘；隨機(jī)觀察重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)兩類業(yè)態(tài)為絕對(duì)主流，是泗水縣城此兩類業(yè)態(tài)集中地之一?？赡苄苑浅４?。健康路臨街商鋪(南北走向)總體健康路北段西側(cè)共46家店鋪，共3間空鋪，東側(cè)共70間店鋪，無(wú)空鋪；健康路南段西側(cè)共59間店鋪，共6間空鋪，東側(cè)54間店鋪，1間空鋪；商鋪?zhàn)饨?0~20m2左右的鋪位，年租金在5000~6000元左右；30平方米左右的鋪位，年租金在8000元左右；80平方米左右的鋪位，年租金在8000元以上；商鋪空置健康路北段：空置鋪面3間；健康路南段：轉(zhuǎn)讓鋪面7間；商鋪大小為中數(shù)；健康路北段東側(cè)，開(kāi)間以4-6m,進(jìn)深6m為中數(shù)；健康路南段西側(cè)，開(kāi)間以4m,進(jìn)深6m為中數(shù)；健康路南段東側(cè)，開(kāi)間以3m,進(jìn)深6m為中數(shù)；商家健康路北段：天馬服裝城、大富豪超市、國(guó)美電器、百信鞋城、品牌陽(yáng)光100摩登百貨、富貴源服裝城、迎春電器、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、海瀾之家、格力空調(diào)專賣…健康路南段：貝因美、五羊本田、嬰之谷、圣康大藥店、DELL專賣、美佳美家具廣場(chǎng)、志高空調(diào)…業(yè)態(tài)健康路北段：通訊、服飾、鞋子、家電、餐飲、副食、百貨；健康路南段：醫(yī)藥、服飾、餐飲、洗化用品；重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)限華聯(lián)超市，再加上宇豐超市、天馬服裝城、大富豪超市、國(guó)美家電、百姓鞋城等等業(yè)態(tài)的集中，健康路靠近泉源大道的路段儼然一個(gè)商業(yè)旺地。此十字路路口是泗水縣僅有的兩個(gè)有交警執(zhí)勤的十字路路口之一(另一處是中興路交警大隊(duì)自己門口),由此也可想見(jiàn)這一位置的重要程度。健康路北段，靠近泉源大道位置，分布了天馬服裝城、凱幕獅羽絨、湯氏服裝城、陽(yáng)光100摩登百貨、富貴源服裝城、陽(yáng)光服裝店等等大大小小的服飾門店，其中如富貴源服裝城的規(guī)模還比較大，超過(guò)1000平方米。此處為泗水縣服飾類業(yè)態(tài)的一個(gè)中地，而且全面來(lái)看，也是唯一集中地。健康路北段分布有兩家品牌男裝：海瀾之家、希努爾男裝。盡管該路段分布了較多服飾，但都是很低檔次的，兩家品牌男裝的出現(xiàn)，仍不免有一點(diǎn)突兀的感覺(jué)。對(duì)這一現(xiàn)象，下文將有針健康路南段，近泉源大道處，分布了三家婦嬰用品店，這三家店雖然數(shù)量不多，但分外引人注目。其店面形象明顯好于其它店鋪，因此有脫穎而出的效果。另外，周邊店鋪所經(jīng)營(yíng)商品基本都是層次較低的，而這三家的的商品層次則明這也是其一下子引起了我們注意的一個(gè)原因。服健康路南段靠近青年路處，連續(xù)分布了三家藥店，這源于縣人泗水縣人民路臨街商鋪以青年路為分界點(diǎn)，人民路南段西面有30間商鋪，東面有32間商鋪；人民路中段至泉源大道，西面有65間商鋪，東面有41間商鋪；商鋪?zhàn)饨鹑嗣衤纷饨鸹驹?00-600元/m2,租金以年來(lái)計(jì)算收取。商鋪空置商鋪大小人民路南段西面，開(kāi)間5-25m不等、進(jìn)深8-12m不等；人民路南段東面，開(kāi)間5-25m不等、進(jìn)深8-12m不等；人民路中段西面，開(kāi)間4-10m不等、進(jìn)深5m;人民路中段東面，開(kāi)間4-10m不等、進(jìn)深5-10m不等；人民路北段西面，開(kāi)間4-10m不等、進(jìn)深5m;人民路北段東面，開(kāi)間5-10m不等、進(jìn)深5m;商家品牌人民路南段：米蘭春天婚紗攝影人民路中段：美的空調(diào)、九陽(yáng)豆?jié){機(jī)、國(guó)人西服、達(dá)芙妮、紅蜻蜓、蜘蛛王、金帝貝爾、意爾康、人民路南段；餐飲、家電、家居裝飾、美容美發(fā)、婚紗攝影人民路中段：家具、餐飲、家電、副食雜貨、玩具、文具、女裝、童裝、服裝、鞋、五金人民路北段：家具、家電、服裝、鞋、箱包、旅館、美容美發(fā)人流狀況5月28日17:12—17:15韋辰家電門口南往北方向23人/3分鐘5月29日17:21-17:24金麥商務(wù)賓館門口南往北方向31人/3分鐘5月30日17:27-17:30花樣年華門口南往北方向13人/3分鐘重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)段，分布有森馬、李寧、特步、以純、全友、美特斯邦威、代表。在我們看來(lái)，同樣是有突兀的感覺(jué)?？梢越忉尩氖牵奕嗣衤纺隙?青年路與建設(shè)路之間的路段)為泗水餐飲業(yè)態(tài)集中地之一。白天這里人流不多，晚飯時(shí)間，人光明路光明路北起泉源大道，與健康路交叉商鋪?zhàn)饨鸪闃恿私?、估算，店面租金?.4~0.9元/m2/日商鋪空置街面有3家空置鋪面商鋪大小泉源大道至建興路段：20~50m2居多。商家品牌泗水商貿(mào)城、新豪門布藝生活館、捷安特電動(dòng)車、美特美家窗簾、八喜飯莊、饞張嘴飯店泉源大道至青年路段：裝飾、家居、建材、廣告、百貨、餐飲、電動(dòng)車、銀行青年路至建興路段：煙酒、副食品、裝飾、建材人流狀況6月1日16:34—16:37光明鋁合金門前南往北方向21人/三分鐘重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)相對(duì)其它路段，光明路在業(yè)態(tài)分布上沒(méi)有明顯7.泗河路業(yè)態(tài)：餐飲較多，共有大大小小餐飲商鋪77家，絕對(duì)數(shù)量上是量皆在5間以內(nèi)。泉興路以北路段有一些家庭作坊式的石材加工門泉興路以北路段有自發(fā)形成的集市，餐飲類商鋪有30多家，營(yíng)2、我們還看到，泗水的餐飲業(yè)態(tài)在人民路南段非常密集，青年6、除了極少數(shù)餐飲還勉強(qiáng)可以，泗水大部分的餐飲在店面形是泗水作為一個(gè)人口流出城市而非人口流入城市的一個(gè)體2.住宿3.品牌服飾核心地帶的品牌商家嚴(yán)重偏少，存在一定的空白。女裝類存在明顯供應(yīng)空白點(diǎn)。那么,這一不合理的原因可能1、泗水的超市屈指可數(shù)：華聯(lián)、蘇果(財(cái)富廣場(chǎng))、宇豐、大富豪、蘇果(農(nóng)貿(mào)局)、圣源、百貨?？傄?guī)模在8000~9000平方米范圍內(nèi)，而在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，單單一個(gè)品牌超市的單層面積就能有如此規(guī)模。2、華聯(lián)是國(guó)內(nèi)品牌，蘇果是區(qū)域性品牌(江蘇品牌超市，全國(guó)部分省份有布局),除此之外，泗水其它超市都無(wú)品牌度，比較低端。外來(lái)品牌超市還未出現(xiàn)在泗水商業(yè)市場(chǎng)，是市場(chǎng)3、華聯(lián)超市真實(shí)的管理方是臨沂的公司，其以加盟的形式借用了華聯(lián)的品牌，嚴(yán)格意義上不能算是真正的品牌超市。這一意義上來(lái)說(shuō)，泗水超市品牌度又降低了一個(gè)層次。4、我們認(rèn)為，從規(guī)模、商品豐富度、商品價(jià)格、商品的陳列擺放等等全方面來(lái)看，最接近現(xiàn)代意義超市的僅有華聯(lián)和蘇果財(cái)富廣場(chǎng)店。尤其是文化路上的圣源超市和百貨超市，規(guī)模很小，無(wú)法令人與現(xiàn)代意義的超市概念相聯(lián)系。以此來(lái)看，除開(kāi)這些，泗水超市的地域分布是很集中的：泉源大道中段5、泉源大道段，超市業(yè)態(tài)已出現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的一幕——宇豐超市正因經(jīng)營(yíng)壓力而逐漸減小超市營(yíng)業(yè)面積而改做其它。相對(duì)于對(duì)街的華聯(lián)、以及北面的大富豪超市，宇豐明顯不具競(jìng)爭(zhēng)力。這樣的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)其實(shí)不僅體現(xiàn)在宇豐身上，泗水整體上各個(gè)超市都存在明顯的不足(見(jiàn)個(gè)案分析表),一旦有品牌更響一點(diǎn)的超市進(jìn)駐，泗水現(xiàn)有的超市都將岌岌可危。6、市場(chǎng)傳聞，西部的新城區(qū)將有這樣或那樣的大超市進(jìn)駐(在各個(gè)項(xiàng)目里未得到驗(yàn)證),我們對(duì)此持強(qiáng)烈的懷疑。大品牌5.家電是需要很大的展示面積的，這兩個(gè)商場(chǎng)目前難以做到這點(diǎn)，2、人民路北段的偉辰家電和三聯(lián)家電是泗水兩個(gè)相對(duì)較大的家電專業(yè)賣場(chǎng)，在家電紛紛從百貨大樓走進(jìn)專業(yè)賣場(chǎng)的今3、上述兩個(gè)家電賣點(diǎn)都分布在老的商業(yè)核心地帶，而新的商業(yè)核心地帶內(nèi)沒(méi)有家電專業(yè)賣場(chǎng)——健康路的迎春電器位于2、泗水家私類業(yè)態(tài)的租金普遍較高(總價(jià)和單價(jià)),各自在所在路段均處于高端水平——事實(shí)上全國(guó)很多地方的家私業(yè)態(tài)3、泗水如此多的家私店、家私賣場(chǎng)，能告訴我們什么信息?第的商家即將淘汰一—這一判斷來(lái)源于家私賣場(chǎng)門可羅雀的私(三葉家私判斷應(yīng)該不是正宗的三葉),相對(duì)來(lái)說(shuō)，品牌商商業(yè)供給綜述篇聚集的人民路北段應(yīng)是泗水原來(lái)的商業(yè)核心地帶。在華聯(lián)超市、后，這兩家商場(chǎng)所在的泉源大道段成為了泗水新的商業(yè)核心地帶。但是，目前還不能說(shuō)新的核心已經(jīng)完全取代了舊的核心?！龈鶕?jù)普遍規(guī)律，新、舊的取代這一趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)；■完成新、舊的取代需要一些條件，例如：品牌服飾商戶的全面轉(zhuǎn)移，或新核心地帶出現(xiàn)足以抗衡舊核心的品牌泗水的商業(yè)形態(tài)涵蓋了綜合購(gòu)物商場(chǎng)(華聯(lián)、財(cái)富廣場(chǎng))、步和街)、綜合市場(chǎng)(泗水商貿(mào)城)、臨街商業(yè)、專業(yè)賣場(chǎng)(偉辰家電)等類型。就經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)、也無(wú)特色產(chǎn)業(yè)的內(nèi)陸縣級(jí)行政區(qū)域的城市現(xiàn)狀而言，泗水商業(yè)業(yè)態(tài)可算是多樣。這一點(diǎn)，在全國(guó)同類型城市來(lái)看，不算落后，應(yīng)屬中等發(fā)展水平。在較為多樣的商業(yè)形態(tài)之中，我們同時(shí)看到，泗水明顯缺乏專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)商業(yè)街的供給。泗水至少在三個(gè)業(yè)態(tài)上具備誕生專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)商業(yè)街的可能：家私、電動(dòng)車、餐飲。如前文所態(tài)自發(fā)的呈現(xiàn)了相對(duì)集中分布的局面，已十分貼近專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)街的形態(tài)模式，但這種自發(fā)而形成的分布，難免被打斷，又或建筑形式非常不統(tǒng)一進(jìn)而形象不具有統(tǒng)一性，又或缺乏集中管理而難以抱拳經(jīng)營(yíng)，等等?？偠灾?，這種自發(fā)的集中分布，相對(duì)真正的專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)街存在明顯的不足。一旦出現(xiàn)了相應(yīng)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)供給，這種不足將凸顯出來(lái)，在一定條件下，新的供給形態(tài)就將取代現(xiàn)有的街鋪模式。當(dāng)然，不僅僅是這三類業(yè)態(tài)沒(méi)有專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)街的供給，泗水其它業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)街也是供給空白。另外，泗水商業(yè)還有一個(gè)明顯的形態(tài)供給空白點(diǎn)就是：主題商場(chǎng)/主題商街。在這里，有一個(gè)供給空白應(yīng)引起我們的充分關(guān)注。泗水的商品和服務(wù)全部包含在這之內(nèi)了，而其它的商品和服務(wù)檔次都很點(diǎn)論述，我們應(yīng)該能夠清晰的感受到泗水商業(yè)整體的層次較除了上一點(diǎn)提到的業(yè)態(tài)供給結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)出來(lái)的以低檔次商品和服務(wù)為絕對(duì)主流之外，泗水商業(yè)還在其它方面顯示了較低的層都存在規(guī)模不夠、硬件落伍、管理缺位、業(yè)態(tài)品牌不足的問(wèn)題。來(lái)。圣源酒店就在各個(gè)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了泗水其它所有住宿類業(yè)建立了泗水家電領(lǐng)先者的地位(知名度方面也必定會(huì)超越三聯(lián)家電),基本接近了現(xiàn)代家電賣場(chǎng)的水準(zhǔn)。泗水商業(yè)發(fā)展亟需改善之處，重點(diǎn)在以下兩個(gè)方面：■龍頭商業(yè)規(guī)模偏小，在豐富業(yè)態(tài)方面，明顯受到局限(從下文未來(lái)可能供給中，我們看到，華聯(lián)超市已然開(kāi)始了擴(kuò)張舉措);■除個(gè)別之外，絕大部分商戶都不注重店面內(nèi)外形象的裝5.建筑規(guī)劃水平參差不齊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的今天，商業(yè)項(xiàng)目自身的建筑形式、建筑組成、建筑布局等等已愈來(lái)愈重要，建筑規(guī)劃的好與壞已成為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成敗的前提條件之一了。泗水各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在建筑規(guī)劃上體現(xiàn)了較明顯的優(yōu)劣區(qū)分。已建成、在營(yíng)項(xiàng)目中，三聯(lián)家電的建筑規(guī)劃很差，尤其是作為需要相對(duì)開(kāi)敞空間的家電賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商品的陳列與展示很受建筑格局的局限。華聯(lián)與財(cái)富廣場(chǎng)在很多方面與現(xiàn)代購(gòu)物中心存在落差，沒(méi)有中庭的設(shè)計(jì)就是其中一個(gè)方面。另外，這兩個(gè)項(xiàng)目都是將電動(dòng)步梯與人行步梯集中在一處，這可以降低垂直交通所占用的面積，但同時(shí)卻降低了人流垂直交通組織的效率。如果將這兩類梯分區(qū)布置，則將垂直交通由單循環(huán)改為了復(fù)循環(huán)，更有利于人流的交通組織，也減小了平層中出現(xiàn)交通死角的概率。君泰步行街則在建筑規(guī)劃中體現(xiàn)了較好的水平。其內(nèi)部道路寬度，各個(gè)鋪位的間隔、層高等等，都很契合該項(xiàng)目街區(qū)型步行街的形態(tài)在建、在售項(xiàng)目中，中興新城的建筑規(guī)劃非常差(詳見(jiàn)個(gè)案表的點(diǎn)評(píng)),除非開(kāi)發(fā)商采取必要的補(bǔ)救措施，否則這個(gè)項(xiàng)目如泗水的在售項(xiàng)目有兩個(gè)(圣融庭苑和府前花園的商業(yè)僅剩極少貨量):中興新城和舜和街。這兩個(gè)都是純銷售項(xiàng)目，而都沒(méi)有招商(舜和街所在的舜和盛世名門等也有商業(yè)部分的規(guī)劃，從其獨(dú)立鋪位的建筑形態(tài)來(lái)解為各個(gè)發(fā)展商缺乏招商提升商業(yè)價(jià)值、帶動(dòng)項(xiàng)目銷售的意城區(qū)除了部分在營(yíng)住宅底商之外，很難見(jiàn)到其它在營(yíng)的商業(yè)(即使算上在營(yíng)的圣源酒店，總量也不大),這是顯而易見(jiàn)的，不予未來(lái)可能商業(yè)供給篇一、未來(lái)可能供給的商業(yè)項(xiàng)目1.大富豪酒店處項(xiàng)目【項(xiàng)目占地】據(jù)稱60畝，即4萬(wàn)平方米；【項(xiàng)目總建】未獲知數(shù)據(jù)，容積率可能在2.5左右，總建約在102.華聯(lián)超市拓展項(xiàng)目【項(xiàng)目總建】約12849平方米，共5層(由最初的6層改為5層),地下停車場(chǎng)為1800平方米以上；3.某星級(jí)酒店項(xiàng)目一【項(xiàng)目占地】據(jù)稱30畝，即2萬(wàn)平方米；【項(xiàng)目總建】未獲知數(shù)據(jù)，容積率可能在2.0左右，總建在4萬(wàn)4.某星級(jí)酒店項(xiàng)目二5.民族超市項(xiàng)目【項(xiàng)目總建】7540平方米；◆華聯(lián)超市察覺(jué)到了自身的不足已不適應(yīng)時(shí)代的需求、不適應(yīng)命華聯(lián)超市的擴(kuò)張，無(wú)疑加劇了泗水新商業(yè)核心地帶的競(jìng)爭(zhēng)；◆大富豪所在地的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的入市，也將使新核心商業(yè)地帶商業(yè)需求篇2010年5月27、28日，我司對(duì)泗水消費(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)心明路、泗河路，以及重點(diǎn)的在營(yíng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。共抽樣120次，成功完成問(wèn)卷120份，其中有效問(wèn)卷為100份，樣本有效率83%。1.有效樣本基本情況1.1地域來(lái)源來(lái)自泗水下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者僅占14%,從這一比例來(lái)看，目前來(lái)了這種現(xiàn)象?可能包括：●泗水縣城商業(yè)層次太低，可能與下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)都區(qū)別不外地到泗水購(gòu)物的消費(fèi)者僅有6%,這顯然是一個(gè)很小的比例。考慮到泉源大道同時(shí)也是G327的因素，我們估計(jì)，極有可能這6%我們完全可以得出結(jié)論，泗水商業(yè)對(duì)包含周邊區(qū)域在內(nèi)的外地消費(fèi)者●抽樣的幾個(gè)主要路段上，因業(yè)態(tài)(文化路的家私及電動(dòng)車、人民路北段的男性品牌服飾、泉源大道的五金)的原因，男●抽樣的步行街、華聯(lián)、財(cái)富廣場(chǎng)等場(chǎng)所則明顯女性消費(fèi)者多1.3年齡51-60歲41-50歲36-40歲31-35歲21-25歲61歲以上分布了第二多消費(fèi)群體的為“21～25歲”和“20歲以下”兩個(gè)的數(shù)量比例又不是很高?為什么?找到這個(gè)原因，就要考慮泗水的城市屬性了——人口輸出性，泗水外出打工的人口為20萬(wàn)，顯然其中30歲以上年齡段的消費(fèi)者合計(jì)占有37%的比例，超過(guò)三分之一。費(fèi)。尤其是31~40歲年齡段的消費(fèi)者，子女年齡還不大，作1.4家庭收入抽樣樣本全家平均每月收入分布10000元以上10000元以上1001-2000元1000元以下從上圖我們能夠看到，家庭月收入4000元是一條分界線，絕大多一的消費(fèi)者家庭月收入在4000元以上。從這里，我們可以明顯感受實(shí)力低。這一占泗水絕大部分比例的消費(fèi)者有怎樣的消費(fèi)理念呢?他2.1購(gòu)物場(chǎng)所傾向三成受訪者喜歡到蘇果(財(cái)富廣場(chǎng))購(gòu)物，喜歡到人民路北段購(gòu)物的占5%,泗水步行街和君泰步行街則不受消費(fèi)者青睞，僅有4%的受從數(shù)據(jù)中我們可以明顯看出華聯(lián)在泗水商業(yè)中的絕對(duì)龍頭地位。華聯(lián)對(duì)消費(fèi)者的吸引力到底在哪里?我們認(rèn)為，至少包含以下幾個(gè)方●華聯(lián)是泗水最早的新型綜合購(gòu)物中心，先入為主的贏得了消●三樓兒童游樂(lè)設(shè)施的設(shè)置，有利于吸引到有子女的父母的關(guān)同樣是泗水商業(yè)龍頭，蘇果超市(財(cái)富廣場(chǎng))受消費(fèi)者青睞度則場(chǎng)所。喜歡到泗水步行街和君泰步行街購(gòu)物的消費(fèi)者僅占4%,這說(shuō)都安市●距離泗水近、交通方便，只需40分鐘左右的車程；26%的受訪者從不外地購(gòu)物，完全將消費(fèi)留在泗水縣城本地的消的受訪者占20%,到濟(jì)南購(gòu)物的受訪者占8%。水能存活現(xiàn)有這樣規(guī)模的商業(yè)，那么,假設(shè)留住一點(diǎn)外流消費(fèi)的話，泗水商業(yè)規(guī)模是不是應(yīng)該明顯要比現(xiàn)在更大一些呢!假的提升空間。2.3選擇外地購(gòu)物的原因外出順便購(gòu)物分布零敞品牌不豐離此圖清晰的告訴了我們，站在消費(fèi)者的角度，泗水商業(yè)所存在的明顯不足。其中，最大的不足就是商品種類不齊全，以及商品品牌不商業(yè)分布零散、外出順便購(gòu)物、泗水消費(fèi)場(chǎng)所檔次不夠則是消費(fèi)者外流的另外三個(gè)次要的原因。從這里，我們得到的信息就是，要想在留住泗水外流的消費(fèi)，最重要的兩點(diǎn)，也是必須做到的兩點(diǎn)，則是盡可能的提供更豐富種類的商品，并注重商品品牌所蘊(yùn)含的價(jià)值。2.4消費(fèi)力501-1000元 301-500元 101-200元 從此圖中，我們能清晰的看到，單次消費(fèi)300元是一條明顯的分應(yīng)充分考慮到300元這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這可能是絕大多數(shù)消費(fèi)者愿意承受的單次消費(fèi)在100元以下的，合計(jì)所占比例為49%,近一半。那么100元以下價(jià)格的商品或服務(wù)可能包含哪些種類呢?通常來(lái)說(shuō)，日常一成多一點(diǎn)比例的消費(fèi)者單次消費(fèi)水平在300元以上，這可能是2.5泗水消費(fèi)者的購(gòu)物頻率逛街購(gòu)物頻率逛街購(gòu)物頻率少于一個(gè)月1欣一星期1-2次一星期3欣以上一個(gè)月1欣兩星期1炊一星期逛街3次以上的消費(fèi)者，與一星期逛街1～2次的消費(fèi)者合計(jì)所占比例接近七成(69%)。泗水大部分消費(fèi)者的逛街頻率還是較高的。購(gòu)買什么樣的商品才會(huì)用如此高的購(gòu)物頻率呢?通常的規(guī)律來(lái)說(shuō)，購(gòu)買日常生活用品是比較頻繁的，這里又再次證實(shí)了上文中的判泗水消費(fèi)者逛街頻繁的另外一個(gè)因素可能是，作為一個(gè)并不發(fā)達(dá)的城市，泗水消費(fèi)者的工作沒(méi)有發(fā)達(dá)城市那么緊張，其它活動(dòng)、聚會(huì)、玩樂(lè)等打發(fā)時(shí)間的方式、渠道又不如發(fā)達(dá)城市那么多，因此逛街成了他們一個(gè)主要的休閑活動(dòng)。其它不發(fā)達(dá)內(nèi)陸城市往往也存在這樣的情這對(duì)我們有何啟示呢?我們首先要問(wèn)的是，消費(fèi)者逛街比較頻繁的話，他們是在做什么?顯然，是在“看”、在“想湊熱鬧”。所以，泗水的商業(yè)場(chǎng)所要吸引最大化的人流就要在此做文章了，要讓逛街的消費(fèi)者有東西可看，有熱鬧可以湊。具體到擬發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該如何操作，策劃報(bào)告相應(yīng)篇章會(huì)有針對(duì)性的闡述。2.6泗水消費(fèi)者購(gòu)物優(yōu)先考慮的場(chǎng)所購(gòu)物時(shí)優(yōu)先考慮場(chǎng)所購(gòu)物時(shí)優(yōu)先考慮場(chǎng)所街邊店步行街綜合市場(chǎng)超市非常明顯，超過(guò)六成的消費(fèi)者優(yōu)先考慮的購(gòu)物場(chǎng)所中包含了超這不僅是超市的商品相對(duì)豐富、購(gòu)物環(huán)境相對(duì)好、挑選商品自由度高等特點(diǎn)造成的，我們認(rèn)為，超市提供了大量的日常生活用品、契合了泗水消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)性才是其具有極大吸引力的主因。超市帶來(lái)的人流和商氣，我們?cè)谌A聯(lián)和財(cái)富廣場(chǎng)能深切感受到，設(shè)置了超市的主力店也應(yīng)該是華聯(lián)和財(cái)富廣場(chǎng)一舉擊敗原百貨大樓的一個(gè)重要原因。超是否有超市作為主力店是泗水將來(lái)綜合性商業(yè)物業(yè)能否具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的前提條件。反面來(lái)看，上圖顯示，優(yōu)先購(gòu)物場(chǎng)所中包含了“商場(chǎng)”的消費(fèi)者僅有14%,比例較低，這證明泗水消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)這個(gè)商業(yè)形態(tài)并不是那么感興趣。然而，現(xiàn)實(shí)觀測(cè)到的事實(shí)確實(shí)，無(wú)論是華聯(lián)還是財(cái)富廣場(chǎng)，其除了超市之外的其它部分也還是有較多的人流的，這就存在矛盾了。其原因在哪里?我們認(rèn)為，就是超市充分發(fā)揮了主力店的帶動(dòng)作用，因?yàn)槌械拇嬖?，盡管消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)并不感興趣，但依然會(huì)去不等到確實(shí)之后再宣傳?為什么不選擇其它的配套來(lái)宣傳?就是因優(yōu)先考慮的購(gòu)物場(chǎng)所中包含專賣店的消費(fèi)者有30%,這點(diǎn)告訴我牌店等商戶的優(yōu)勢(shì)(如價(jià)格相對(duì)透明、質(zhì)量相對(duì)可靠、售后相對(duì)有保障等等)。由此，我們可以斷言，此類商業(yè)的供給將因消費(fèi)者的需求24%的消費(fèi)者將“步行街”作為了優(yōu)先購(gòu)物場(chǎng)所的考慮對(duì)象，聯(lián)至于可能的不滿意之處，上文有專門的對(duì)兩條步行街不足的分對(duì)“綜合市場(chǎng)”的選擇，有24%的消費(fèi)者，這是泗水商貿(mào)城相對(duì)僅2%的消費(fèi)者選項(xiàng)中包含了街邊鋪，我們看到，剔除了專賣店3.消費(fèi)信息來(lái)源直傳條幅親戚朋友介紹報(bào)紙此圖相當(dāng)直觀，不用過(guò)多的分析，它直接告訴了我們，在泗水運(yùn)營(yíng)購(gòu)物場(chǎng)所應(yīng)如何選擇宣傳渠道。4.泗水最缺何種消費(fèi)場(chǎng)所酒店KTV、皮總會(huì)拱牌館農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市上圖顯示，選擇專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)和綜合購(gòu)物中心的比例較高。但●有可能是選擇這兩類購(gòu)物場(chǎng)所的消費(fèi)者對(duì)這兩類購(gòu)物場(chǎng)所的專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)。那么,可能不滿意在哪些方面呢?結(jié)合前文中的個(gè)案分析，我們健康路與文化路交界處西北角的影劇院已經(jīng)變更為家私經(jīng)營(yíng)場(chǎng)很多(例如電腦下載等等),而走進(jìn)電影院除了看電影本身，也是為了求無(wú)法支撐相應(yīng)的供給。那么,是不是泗水消費(fèi)者就無(wú)法本地解決看電影的需求了呢?我們擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否考慮引入此類業(yè)態(tài)呢?這圖中所示，被樣本選擇的比例接近10%,或者更低的購(gòu)物/消費(fèi)的原因是對(duì)應(yīng)的商業(yè)場(chǎng)所不被廣大消費(fèi)者所關(guān)注，酒店就是一個(gè)典上述圖標(biāo)有些是直觀的告訴了我們樣本所代表的泗水消費(fèi)者的泗水存在比較明顯的消費(fèi)外流現(xiàn)象，證明泗水商業(yè)整體上還不能滿足消費(fèi)者日益提升的需求，商業(yè)供給存在提升空間；如果按25歲以下、25～30歲、30歲以上三個(gè)年齡段對(duì)泗水泗水消費(fèi)者家庭收入較低，4000元/月是一條分界線，絕大■超市是泗水消費(fèi)者極其喜愛(ài)的購(gòu)物場(chǎng)所，但對(duì)華聯(lián)和蘇果泗水消費(fèi)者期待娛樂(lè)、休閑類業(yè)態(tài)在檔次、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)三、經(jīng)營(yíng)群體的調(diào)研2010年5月29、30日，我司對(duì)泗水經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為、經(jīng)營(yíng)心樣120次，成功完成問(wèn)卷120份，其中有效問(wèn)卷110分，有效率92%。1.有效樣本基本資料1.1地域來(lái)源外省城的經(jīng)營(yíng)者，占95%。其余5%的經(jīng)營(yíng)戶則來(lái)自濟(jì)寧其它縣市、地區(qū)，女抽樣數(shù)據(jù)顯示，泗水經(jīng)營(yíng)者中，男性占53%,女性占47%。男1.3年齡26-30歲抽樣數(shù)據(jù)告訴我們，超過(guò)三分之一(34%)的經(jīng)營(yíng)者年齡在26～30歲，比其它年齡段的都多。再加上21～25歲、及20歲以下這兩個(gè)年齡段的經(jīng)營(yíng)者，則占到了總樣本52%的比例。30歲以下的經(jīng)營(yíng)者在●屬于80后的他們對(duì)新事物的接受力普遍很強(qiáng)，也會(huì)主動(dòng)通抽樣顯示，36～40歲年齡段的經(jīng)營(yíng)者在泗水第二多，超過(guò)了五分之一的比例。向下兼容31～36歲年齡段的經(jīng)營(yíng)者，則合計(jì)超過(guò)了40歲以上的經(jīng)營(yíng)者合計(jì)有一成多的比例(12%),這部分經(jīng)營(yíng)者基接受調(diào)查的情況偏多一些，那么,結(jié)合實(shí)地觀察的情況來(lái)看，泗水經(jīng)2.樣本目前經(jīng)營(yíng)情況不滿意8%-2%泗水商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)即意味著泗水的商業(yè)整體供需至少3.樣本目前經(jīng)營(yíng)商鋪情況(6%+5%=11%)。大多的是以租鋪為主，接近八成(75%+3%=78%)。租鋪的經(jīng)營(yíng)戶中，向開(kāi)發(fā)商租賃的僅3%,比例很低，這緣于泗11%的經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是自建的，根據(jù)城鎮(zhèn)土地歸全民所有由國(guó)家代管的法律常識(shí)，我們可以判斷，這11%的經(jīng)營(yíng)者很可能并不擁有其所經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，那么,他們的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是不穩(wěn)定的。對(duì)于75%的經(jīng)營(yíng)戶都是從私人租賃來(lái)的，我們重點(diǎn)分析如下：●這部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要么是私人從開(kāi)發(fā)商購(gòu)買得來(lái)然后出租給●第一種情況中的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所擁有者可以將其歸屬為商鋪投資●第二種情況的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所擁有者也同樣存在并不擁有產(chǎn)權(quán)的八到九成的比例，第二種情況則一到兩成(必須說(shuō)明的是，●即樣本中，有60%左右比例的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是投資者從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買而來(lái)，然后出租給經(jīng)營(yíng)戶，而15%左右比例的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所●將60%的為投資者從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買鋪位、“向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買”的比例為6%、“向開(kāi)發(fā)商租賃”租賃的比例為3%這三個(gè)比例聯(lián)系來(lái)看，我們可以知道，商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中絕大部分都是銷售給了投資客，較少的銷售給了自營(yíng)買家，而招商(開(kāi)發(fā)●顯然，泗水存在一定數(shù)量的商鋪投資群體。3.2商鋪面積而根據(jù)市調(diào)走訪的情況來(lái)看，這樣面積鋪位其實(shí)不多，我們估計(jì)是樣本計(jì)算了兩層的面積。那么單層面積在40～50m2的區(qū)間，這一面積第二多的商鋪區(qū)間為31～40m2,占有了19%的比例。將上一面積區(qū)間的比例計(jì)入，合計(jì)占到了42%的比例。相對(duì)其它面積區(qū)間，則明顯占有了相當(dāng)大的比例，再考慮到41～60m2的對(duì)應(yīng)所占比例，我們可知，泗水商鋪的面積供給主流在31～50m2這一區(qū)間，約占一半3.2商鋪?zhàn)饨?5001-40000元抽樣顯示，泗水商鋪?zhàn)畛Ｒ?jiàn)的年租金在5001～10000元這一區(qū)間。我們還能看到，20000元的年租金是一條分界線，年租金在20000元以上的僅四分之一多一點(diǎn)(3%+13%+7%+4%=27%),而大部分的、四分之三的商家所承受的年租金在2萬(wàn)元以下。這是我們從此圖中能得到信息，除此之外，我們無(wú)法獲知更多。為什么這樣說(shuō)?因?yàn)樽饨鹚降母吲c低，應(yīng)與對(duì)應(yīng)的商鋪面積掛鉤，換算成每平方米的單價(jià)租金，才成能體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值水平等信息。而泗水的商家基本上對(duì)此是模糊的，甚至基本上沒(méi)有商家能準(zhǔn)確說(shuō)出自己經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的面積數(shù)值，因此我們也無(wú)法計(jì)算出精確的租金單價(jià)。從這里，我們也能看出，泗水商家對(duì)租金總價(jià)相對(duì)敏感，而對(duì)商他們是比較關(guān)注的，而商鋪的大小，在滿足其經(jīng)營(yíng)的條件下，具體是多少面積(也可以說(shuō)是租金單價(jià)水平),不在其考慮之列。4.樣本購(gòu)鋪意愿特征不一定其他原因沒(méi)合適店鋪資金問(wèn)題有所增長(zhǎng)，也就是說(shuō)未來(lái)泗水商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自營(yíng)類買家將逐漸增那么,表示不會(huì)買鋪的商家是否在將來(lái)完全沒(méi)有可能購(gòu)鋪呢?我5.樣本經(jīng)營(yíng)習(xí)慣和想法5.1意向位置汽車站附近商貿(mào)城君蘇步行街四水步行街中興路古城路四河路能康路人民路文化路 3%選擇文化路的經(jīng)營(yíng)者所占比例(14%)排在了第三位，文化路被經(jīng)化路由于業(yè)態(tài)的聚集度很高，接近于專業(yè)街/專業(yè)市場(chǎng)的模式，做出選擇西城區(qū)的經(jīng)營(yíng)者竟然有13%的比例，我們分析應(yīng)該有兩方面選擇到泗水步行街的經(jīng)營(yíng)者占10%,相對(duì)選擇君泰步行街的經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)者意向經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)小區(qū)底商專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)綜合型購(gòu)物中心商業(yè)步行街兼具了獨(dú)立臨街鋪位和集中性商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，是一種現(xiàn)代的，而且被很多消費(fèi)者所能輕易接受、甚至喜愛(ài)的商業(yè)形態(tài)，泗水有最多比例的經(jīng)營(yíng)者選擇了這一選項(xiàng)，可以看出這一經(jīng)營(yíng)者對(duì)泗水出選項(xiàng)中包含了綜合購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者第二多，較多的泗水經(jīng)營(yíng)者是認(rèn)可這種最現(xiàn)代、最先進(jìn)、最有時(shí)代特征的商業(yè)形態(tài)的，聯(lián)系到上一個(gè)圖來(lái)看，選擇華聯(lián)的經(jīng)營(yíng)者又極少。這一矛盾現(xiàn)象告訴我們，在這部分經(jīng)營(yíng)者來(lái)看，華聯(lián)(乃至財(cái)富廣場(chǎng))與真正的綜合購(gòu)物中心是存在差距的，華聯(lián)和財(cái)富廣場(chǎng)都沒(méi)有達(dá)到他們心中綜合購(gòu)物中心的標(biāo)選擇其它商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)者都不多，我們注意到，其中包括專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)。這和前文中，經(jīng)營(yíng)者已然認(rèn)識(shí)到了專業(yè)街/專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生了矛盾。我們認(rèn)為原因有兩個(gè)個(gè)問(wèn)題的選項(xiàng)“專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)”理解有誤，以為是泗水商貿(mào)城那樣的批零市場(chǎng)；二是，經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可的是那種業(yè)態(tài)集中的效應(yīng)，還沒(méi)有把這種效應(yīng)與“專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)”這樣的定義聯(lián)系起來(lái)。這一點(diǎn)提示我們，假設(shè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有“專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)”的形態(tài)組成，那么必須將5.3看好的經(jīng)營(yíng)類別金銀首飾煙酒五金家電鞋男裝個(gè)業(yè)態(tài)是泗水商業(yè)市場(chǎng)中的較新面孔，由于出現(xiàn)的還不久，數(shù)量也就不多，市場(chǎng)需求大于供給的可能性非常大。這應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為這兩個(gè)經(jīng)營(yíng)類比容易賺錢的原因。我們也可以認(rèn)為，泗水的這兩類業(yè)態(tài)還18%的經(jīng)營(yíng)者選項(xiàng)中包含了女裝這個(gè)經(jīng)營(yíng)類別。對(duì)于這一點(diǎn)，前文中已有闡述，需要強(qiáng)調(diào)的是，我們認(rèn)為，品牌女裝供給相對(duì)空白。接下來(lái)是手機(jī)、金銀首飾、電腦及配件、婦嬰用品、五金等，經(jīng)營(yíng)者選擇這樣的排序，對(duì)我們擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位將是有力的參考依據(jù)。策劃定位報(bào)告中將引用這樣的市調(diào)數(shù)據(jù)。5.4商業(yè)信息來(lái)源逛街時(shí)發(fā)現(xiàn)路牌廣告親戚朋友介紹報(bào)紙傳單超過(guò)四成的經(jīng)營(yíng)者獲取商鋪等商業(yè)信息的媒介中包含了電視，比親朋介紹也是泗水經(jīng)營(yíng)者獲取商鋪等商業(yè)信息的主要途徑和媒介。在這之后的是報(bào)紙和宣傳車也能影響到一定比例的經(jīng)營(yíng)者。條幅、廣播5.5對(duì)市場(chǎng)供給空白的認(rèn)識(shí)泗水最缺何種消費(fèi)場(chǎng)所泗水最缺何種消費(fèi)場(chǎng)所拱牌/茶樓專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)百貨公司體閑會(huì)館超市綜合型購(gòu)物中心KTV.夜總會(huì)高檔食府商業(yè)街、步行街經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為泗水最缺乏的消費(fèi)場(chǎng)所是綜合型購(gòu)物中心，45%的受訪者的選項(xiàng)中有這一商業(yè)場(chǎng)所。與對(duì)消費(fèi)者的抽樣了解情況類似，這說(shuō)明泗水大部分經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)為現(xiàn)有的華聯(lián)、財(cái)富廣場(chǎng)達(dá)到了真正綜合購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)。又或者，看到了華聯(lián)、財(cái)富廣場(chǎng)的人流集聚能力，認(rèn)為泗水商業(yè)發(fā)展應(yīng)該多出現(xiàn)這樣的購(gòu)物場(chǎng)所。無(wú)論從消費(fèi)者的角度，還是經(jīng)營(yíng)者的角度，我們都可得知：真正的綜合購(gòu)物中心是泗水商業(yè)市場(chǎng)供給的一個(gè)最大的空白點(diǎn)。選項(xiàng)中包含了專業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者也較多，有四成的比例。證明了泗水經(jīng)營(yíng)者普遍認(rèn)可了這一商業(yè)形態(tài)。這點(diǎn)印證了前文中的分析。從這里，我們也可以知道，在前文中意向經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇中，經(jīng)營(yíng)者極少選擇這一選項(xiàng)，更有可能是分析中第一點(diǎn)和第三點(diǎn)。而且，與消費(fèi)者同一問(wèn)題的答案及分析一樣，泗水經(jīng)營(yíng)者也有對(duì)泗水商貿(mào)城不滿意的地方，比如業(yè)態(tài)不夠豐富，經(jīng)營(yíng)者希望還有其他類業(yè)態(tài)的專6.樣本購(gòu)買店鋪考慮因素面積付放方式經(jīng)營(yíng)者在購(gòu)買店鋪時(shí)將地段考慮在內(nèi)的占77%,毋庸置疑決定商業(yè)價(jià)值最重要的因素即是地段，泗水經(jīng)營(yíng)者做出這樣的選擇無(wú)疑是正排在第二位的因素是價(jià)格，有近7成的調(diào)查樣本購(gòu)買鋪位時(shí)將這一因素考慮在內(nèi)。這提示我們，如果擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將經(jīng)營(yíng)者作為目標(biāo)客戶群體之一，那么銷售價(jià)格顯然不能與其期望值有很懸殊的差距，否則這一群體將極可能拒絕。另外，將銷售價(jià)格進(jìn)行各種方式、各種渠道的說(shuō)明是一件必要的工作，必須令這部分目標(biāo)客戶接受這個(gè)價(jià)格是合適的、甚至低廉的。人流量的因素排在第三多的位置，這也屬正常，不贅述。有三成的調(diào)查樣本會(huì)考慮店鋪面積這一因素，根據(jù)前文所述我們知道，經(jīng)營(yíng)者關(guān)注的面積不是具體的多少平方，而是其大小是否滿足自己的經(jīng)營(yíng)需求，是一個(gè)面積區(qū)間，他們可能有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不能小于多少平方，同時(shí)面積過(guò)大也沒(méi)有必要。抽樣數(shù)據(jù)還顯示，增值潛力、硬件配套這樣現(xiàn)代化商業(yè)很重要的因素僅有極低比例的經(jīng)營(yíng)者會(huì)考慮，這告訴我們泗水經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)意識(shí)目前還普遍處于較低的認(rèn)識(shí)水平。又或者，即便他們有一定的認(rèn)識(shí)，但泗水還缺乏綜合質(zhì)素很好的商業(yè)物業(yè)，普遍層次都還較低，在這個(gè)整體環(huán)境下，考慮這些因素沒(méi)有什么實(shí)際意義，因此他們沒(méi)有做出選擇。這與我司在其它城市的商業(yè)調(diào)研有很大不同?！胥羲?jīng)營(yíng)者絕大部分都是泗水(包含下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn))本地人，極少泗水的經(jīng)營(yíng)者中，年輕人比例較大，中段(31～40歲)的群體●對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不滿意的經(jīng)營(yíng)者很少，僅一成的比例。泗水經(jīng)營(yíng)●泗水經(jīng)營(yíng)者買鋪?zhàn)誀I(yíng)的比例很低，僅一成。大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)●大多數(shù)泗水經(jīng)營(yíng)者目前所承受的年租金在2萬(wàn)元以下?！胥羲?jīng)營(yíng)者普遍對(duì)租金總價(jià)敏感，而對(duì)租金單價(jià)沒(méi)什么認(rèn)泗水經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始逐漸深入認(rèn)識(shí)到商鋪的保值、升值功能，而●泗水經(jīng)營(yíng)者對(duì)人民路、泉源大道的商業(yè)價(jià)項(xiàng)目名稱三發(fā)舜和家園銷售熱線項(xiàng)目地址新舊城結(jié)合部，泉興路、中心街、泉濟(jì)路城市主干道交匯處開(kāi)發(fā)商濟(jì)南三發(fā)置業(yè)有限公司物業(yè)公司濟(jì)南三發(fā)物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)山東省中大建筑設(shè)計(jì)院總體規(guī)劃占地總面積23萬(wàn)多平方米，建筑總面積30萬(wàn)平方米，居住總戶數(shù)2000多戶；圖分為南北兩區(qū)，南區(qū)占地16萬(wàn)平方米，北區(qū)占地7萬(wàn)平方里南區(qū)建筑面積20萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)1300余戶；由16萬(wàn)m2住宅區(qū)及4萬(wàn)m2舜和商街組成；南區(qū)住宅區(qū)分A、B兩地塊，A地塊為多層住宅，預(yù)計(jì)2010年底交付使用，B地塊舜和帝景，由6棟17層高層、2棟11層小高層及1棟花園洋房組成；里北區(qū)建筑面積10萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)700余戶，有10棟多層住宅和3棟小高層住宅組成；配套內(nèi)部舜和商業(yè)街，舜和家園名流會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園外部洙泗小學(xué)，圣源中學(xué)，泗水一中、郵政局建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約開(kāi)盤時(shí)間2009年5月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯交樓時(shí)間北區(qū)2009年底交房，南區(qū)預(yù)計(jì)2010年底戶型結(jié)構(gòu)在售為南區(qū)A地塊90～148m2的兩、三房多層、小高層住宅；舜和帝景36～60m2精品小戶型廣告訴求點(diǎn)愛(ài)家的男人住舜和生活、生意零距離自住、投資兩不誤銷售價(jià)格2200元/平方米左右銷售狀況北區(qū)多層住宅現(xiàn)已售罄，小高層基本售罄南區(qū)A區(qū)1、2、3、6號(hào)樓已售75%。促銷手段小高層，交5萬(wàn)元抵6萬(wàn)元的優(yōu)惠南區(qū)舜和帝景35~60m2小戶型，交3萬(wàn)抵3萬(wàn)5多層特惠房源，簽約客戶享受總房款1萬(wàn)元的優(yōu)惠綜合點(diǎn)評(píng)◆該項(xiàng)目屬于西城新區(qū)，但與老城區(qū)僅隔了一條中興路，相對(duì)西城新區(qū)其它項(xiàng)目則能更便捷的享受到老城區(qū)的成熟?！艟臀鞒切聟^(qū)各個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，該項(xiàng)目是最靠近泗水一中的，教◆該項(xiàng)目的規(guī)劃方案，尤其是南區(qū)A地塊的規(guī)劃方案已多次調(diào)加大市場(chǎng)高層供給，引導(dǎo)消費(fèi)需求的決心。該小區(qū)極少內(nèi)部環(huán)境的打造，僅能滿足居住者最基本的居住該項(xiàng)目在銷售上采取了控制推貨的手法，一次推兩百套左右，這一實(shí)質(zhì)屬于“捂盤”的行為是不被主管部門和市場(chǎng)認(rèn)可的，但從營(yíng)銷的角度來(lái)說(shuō)，可算是一個(gè)較先進(jìn)的手法，造成了貨量緊缺、供不應(yīng)求的效果，同時(shí)還有利于控制價(jià)格的走高。利于銷售的。更為重要的是，售樓部基本沒(méi)有特意的裝修，層次。該項(xiàng)目個(gè)別銷售人員在對(duì)自身項(xiàng)目的理解上體現(xiàn)了較高的水準(zhǔn)，這反應(yīng)銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)在專業(yè)技能這一方面是比較到位的。但是，與其它項(xiàng)目一樣，該項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)很低。項(xiàng)目名稱龍城知春銷售熱線項(xiàng)目地址泉源大道路南，圣源酒店對(duì)面開(kāi)發(fā)商九巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司物業(yè)公司九巨龍物業(yè)公司建筑設(shè)計(jì)山東建筑設(shè)計(jì)研究院總體規(guī)劃曲占地800多畝，總建筑面積60萬(wàn)平方米，由六個(gè)組團(tuán)組成；4萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)中心、濱河綠地、城市公園；多層、小高層、高層產(chǎn)品都有，還規(guī)劃有別墅產(chǎn)品；配套內(nèi)部龍城中學(xué)、龍城小學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園；4萬(wàn)平方米商業(yè)中心；外部圣源酒店、美食街；戶型結(jié)構(gòu)廣告訴求點(diǎn)教育配套三年崛起一座城發(fā)展商的品牌銷售價(jià)格整體：起價(jià)1580元/m2,均價(jià)1900元/m2多層最低價(jià)約1400元/平方米左右(打完折扣，扣除優(yōu)惠之后),最高價(jià)在2400元/平方米左右；小高層一般2200元/平方米以上，最高價(jià)超過(guò)了2500元/平方米(打完折扣，扣除優(yōu)惠之后);銷售狀況已推部分，銷售率在80%左右；無(wú)論多層還是小高層都有較好的銷售率；促銷手段在泗水縣城各個(gè)地方舉辦各種類型的活動(dòng)吸引關(guān)注，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)車位情況未對(duì)外公布車位配套的情況綜合點(diǎn)評(píng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；有，而且從其宣傳的內(nèi)容來(lái)看，學(xué)校的級(jí)別很高(省級(jí)示范中學(xué)),硬件配套也很現(xiàn)代化，這一優(yōu)勢(shì)無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)有巨大的吸引力；◆該項(xiàng)目的發(fā)展商大力宣傳其09年濟(jì)寧市銷售額第一名的業(yè)商，在這一方面，該項(xiàng)目也成為了泗水的領(lǐng)先者；◆該項(xiàng)目宣稱配套先行，實(shí)際上也是這樣去做的，尤其是在項(xiàng)打造中去，是非常有魄力、有開(kāi)發(fā)思想的表現(xiàn)，我們對(duì)此十分認(rèn)可；該項(xiàng)目將地塊臨泉源大道段的部分專門用作項(xiàng)目景觀區(qū)，包含水系、各種植被等的構(gòu)成，現(xiàn)正施工，雖然我們還看不到其實(shí)際的內(nèi)容，但我們能肯定這樣的景觀在泗水目前的項(xiàng)目中是絕無(wú)僅有的，這將大大提高項(xiàng)目的價(jià)值；該項(xiàng)目頻繁做活動(dòng)、送禮品的做法在集聚關(guān)注、吸引人氣方面取得了明顯的效果，市調(diào)期間，分批走訪該項(xiàng)目都見(jiàn)到了較多的客流，現(xiàn)場(chǎng)人氣僅次于開(kāi)盤的盛世名門；該項(xiàng)目有面積為40m2的小戶型產(chǎn)品，這在泗水住宅市場(chǎng)也是獨(dú)一無(wú)二的。我們判斷，該項(xiàng)目設(shè)置這樣的產(chǎn)品是倚靠了教育資源的賣點(diǎn)，希望享受這樣的教育資源但又對(duì)大戶型無(wú)支付能力的客戶應(yīng)是這樣戶型的目標(biāo)客戶群，另外在這些學(xué)校教書的年輕老師也可能就近購(gòu)買這樣的戶型，還有就是看到該項(xiàng)目有租賃市場(chǎng)的投資客，這樣項(xiàng)目的客戶群就擴(kuò)展開(kāi)來(lái)了；但是，我們必須清醒的認(rèn)識(shí)的，在一個(gè)縣城布局這種產(chǎn)品是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，有例如教育資源這樣的配套支撐是基礎(chǔ)前提；◆該項(xiàng)目設(shè)置了樣板房，此舉措也成為了泗水的領(lǐng)先者，對(duì)項(xiàng)目形象有巨大的提升作用；該項(xiàng)目售樓部面積也偏小，客流稍大即顯得非常混亂，這是我們認(rèn)為其一個(gè)不足之處；◆該項(xiàng)目臨泉源大道處在施工，場(chǎng)面也較為混亂，帶給人負(fù)面印象，如果進(jìn)行合理的、具有美感的圍蔽應(yīng)該會(huì)要好很多；據(jù)市調(diào)走訪的情況來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的施工質(zhì)量存在一定的質(zhì)疑，不少準(zhǔn)買家對(duì)該項(xiàng)目現(xiàn)在是持否定態(tài)度，現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理不到位是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的失誤之處，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行專項(xiàng)的危機(jī)公關(guān)。項(xiàng)目名稱海情圣地銷售熱線項(xiàng)目地址泉源大道與圣安路交匯處，圣源麗都南面開(kāi)發(fā)商青島亞星集團(tuán)子公司泗水海情置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)據(jù)稱由四家外國(guó)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行總體規(guī)劃曲率38.3%,建筑密度22.8%,容積率1.53;規(guī)劃商業(yè)總建筑面積2.7萬(wàn)平方米；一期由13棟230~300m2的洋房和6幢280~350m2的聯(lián)排別墅組成；商鋪面積200~300m2。配套內(nèi)部幼兒園、2.7萬(wàn)平方米商業(yè)面積外部無(wú)建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)情開(kāi)盤時(shí)間2010年7月工程進(jìn)度土地平整物管收費(fèi)未定裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯交樓時(shí)間2010年底戶型結(jié)構(gòu)230~300m2洋房、280~350m2聯(lián)排別墅廣告訴求點(diǎn)國(guó)家康居示范小區(qū)西班牙風(fēng)情銷售價(jià)格宣稱4000~4500元/平方米綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為青島的上市企業(yè)，具有一定的品牌度，這牌效應(yīng)的領(lǐng)先者；該項(xiàng)目2010年3月通過(guò)國(guó)家康居示范工程評(píng)審，并在市行政中心舉行了評(píng)審會(huì)，這無(wú)疑是一次非常獨(dú)到問(wèn)題，大大提升了項(xiàng)目在市場(chǎng)的價(jià)值認(rèn)可。該項(xiàng)目主導(dǎo)西班牙風(fēng)情，是泗水第一個(gè)有建筑風(fēng)格、有主題到清晰的主題開(kāi)發(fā)階段；與推廣的進(jìn)展沒(méi)有配合好；據(jù)悉，該項(xiàng)目將在泗水的唯一四星級(jí)酒店——圣源酒店設(shè)置道，泗水其它項(xiàng)目的售樓部都是臨建或底商鋪位；該項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品的規(guī)劃，作為一種頂級(jí)的住宅產(chǎn)品類型，無(wú)疑能樹(shù)立項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象；◆該項(xiàng)目將別墅產(chǎn)品放在第一期銷售，這不符合常理，但我們認(rèn)同該項(xiàng)目這樣的營(yíng)銷安排。別墅是產(chǎn)品組合里價(jià)值最高值，就該項(xiàng)目而言，得大于失；該項(xiàng)目還未正式開(kāi)售，現(xiàn)在對(duì)外宣稱的價(jià)格在4000~4500元/平方米之間，在泗水均價(jià)兩千多一點(diǎn)的市場(chǎng)環(huán)境里，這種價(jià)格無(wú)疑是驚人的高。即便在上述各項(xiàng)鋪墊之下，該項(xiàng)目具備了一定的賣出高價(jià)的基礎(chǔ)，但這樣過(guò)于懸殊的高價(jià)，恐怕市場(chǎng)一時(shí)還無(wú)法反應(yīng)過(guò)來(lái)、無(wú)法接受。所以，我們認(rèn)為，這只是開(kāi)發(fā)商探測(cè)市場(chǎng)的價(jià)格，屆時(shí)真實(shí)的價(jià)格估計(jì)應(yīng)明顯低于這個(gè)數(shù)字，但也肯定遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的市場(chǎng)均價(jià)，可能在3200元/平方米左右——泗水第一個(gè)突破3000元單價(jià)的住宅項(xiàng)二、其它個(gè)案情況項(xiàng)目名稱樓型戶型面積濱河水苑城中偏東20多萬(wàn)多層小高層高層兩房三房1800元/平米府前花園城中余4萬(wàn)方左右多層兩房三房均價(jià)2050元/平米圣融庭院城中約18萬(wàn)多層小高層兩房三房均價(jià)2000元/平米恒興家園城中偏西10萬(wàn)多層小高層高層兩房三房多層2050元/平米中興新城西城新區(qū)約50萬(wàn)多層小高層高層兩房三房1900元/平米圣源麗都12.5萬(wàn)多層小高層兩房三房均價(jià)2100元/平米圣源新天地近10萬(wàn)小高層三房1950元/平米三、住宅供給狀況綜述分都較大，僅龍城知春這一個(gè)60萬(wàn)平方米的項(xiàng)目就幾乎可2.產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)以多層占絕對(duì)主流，有部分小高層產(chǎn)品在售，現(xiàn)無(wú)