2009年8月盛澤金倫國(guó)際家居廣場(chǎng)招商策劃報(bào)告

/盛澤.金倫國(guó)際家居廣場(chǎng)招商策劃報(bào)告----盛澤城市檔次最高、規(guī)模最大、現(xiàn)代化的家居時(shí)(2009年8月——2009年底開(kāi)業(yè))(一)項(xiàng)目整體定位(二)招商策略二、招商計(jì)劃(一)統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容(二)招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表(三)媒體計(jì)劃表實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)招商90%,力爭(zhēng)100%。為步行街開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第一部分招商策劃(一)統(tǒng)一宣傳口徑(二)招商定位(三)業(yè)態(tài)定位(開(kāi)放式shoppingmall),滿足各界人士的消費(fèi)需求。主力店(大店)占50%左右，餐飲娛樂(lè)休閑(小店)占30%左右，品牌專(zhuān)賣(mài)店占20%左右。(三)為客戶度身訂做開(kāi)店全面解決方案(四)人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化"整合宣傳推廣策略"(五)招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制第二部分招商計(jì)劃一、統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容(一)招商階段劃分、招商目標(biāo)和時(shí)間安排2、截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。力爭(zhēng)8月底，確保9月份一定開(kāi)街。(二)招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì)一個(gè)10人左右(不含招商中心人員)的專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)。5、招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)(語(yǔ)言藝術(shù)、招商制度說(shuō)明和合同解讀等)。副總裁副總裁營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)招商總監(jiān)盛天代理公司商部招二(1)招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人(2)招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂(lè)的招商工作：3人(3)招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類(lèi)別的招商工作：2人(4)招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類(lèi)招商工作：2人(5)策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文(6)此架構(gòu)為開(kāi)業(yè)前期的組織，開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備期和開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)期的架構(gòu)，屆時(shí)提前3(1)招商人員獎(jiǎng)勵(lì)政策的建立(2)招商人員處罰政策的建立(3)招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等1、一般人員：1500——2500元/月(月薪)2、主管：3000元/月(月薪)3、經(jīng)理(暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔)4000元/月(月薪)二、人員獎(jiǎng)勵(lì)方案(建議)1、整個(gè)招商中心按年租金手入的4%提取獎(jiǎng)金。(四)相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備(1)招商手冊(cè)(已有)和招商說(shuō)明書(shū)(2)租賃合同(3)委托經(jīng)營(yíng)合同(4)定租確認(rèn)書(shū)(5)招商委托書(shū)(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申請(qǐng)表等(9)授權(quán)委托書(shū)等(五)招商方式、目標(biāo)客戶的確定(七)招商政策的制定(八)媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行造勢(shì)就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣(九)大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行播)宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。6、工程重要節(jié)點(diǎn)(封頂、竣工等)完成及開(kāi)業(yè)慶典會(huì)(十)招商費(fèi)用預(yù)算招商總費(fèi)用為年租金的10%,約為230萬(wàn)左右。其中，招商人員提成4%,差旅招待2%,廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。(十一)租金建議方案東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表面積日租金年租金超市342萬(wàn)元地上一層557.33萬(wàn)元地上二層336.33萬(wàn)元地上三層281萬(wàn)元地上四層176.16萬(wàn)元地上五層34.6萬(wàn)元百貨234萬(wàn)元家電100.4萬(wàn)元數(shù)碼廣場(chǎng)120.15萬(wàn)元總計(jì)：2181.97萬(wàn)元(十二)招商政策建議方案(1)小商鋪：首付定金(三個(gè)月租金),租賃合同簽定支付其余全部租金。(2)小商鋪半年一付，押一個(gè)月，下次付款須提前1個(gè)月支付。二、招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表(2006年——2007年開(kāi)業(yè)前后)招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表項(xiàng)目明細(xì)階段劃分時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)責(zé)任部門(mén)(5月—6月)(5月—6月)籌備階段1、人員招聘人事部2、人員培訓(xùn)3、架構(gòu)和機(jī)制建立副總裁、招商總監(jiān)4、招商資料準(zhǔn)備策劃部、招商中心5、招商計(jì)劃制定策劃部、招商中心6、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?月初1、人員招聘和培訓(xùn)2、招商政策的制定招商中心、策劃部3、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?、家電賣(mài)場(chǎng)目標(biāo)客戶深度洽招商中心談，選擇一家5、各媒體聯(lián)系洽談策劃部6、具體媒體計(jì)劃出臺(tái)策劃部7、招商方式的確定招商中心8、目標(biāo)客戶資料的收集招商中心(6月—9月)(6月—9月)(6月—9月)(6月—9月)主1、各種業(yè)態(tài)全面開(kāi)始招商招商中心2、宣傳文案、廣告設(shè)計(jì)完成策劃部3、媒體宣傳集中攻勢(shì)展開(kāi)策劃部擇一家招商中心5、構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)招商中心、策劃部6、家電賣(mài)場(chǎng)簽約招商中心7、主題百貨目標(biāo)客戶洽談?wù)猩讨行?、肯德基正式簽約前談判招商中心9、大型中餐開(kāi)始招商招商中心策劃部、招商中心全體1、肯德基正式簽約入駐招商中心2、超市正式簽約招商中心3、家電賣(mài)場(chǎng)正式簽約招商中心4、按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳策劃部5、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心6、大型娛樂(lè)深入洽談?wù)猩讨行恼猩讨行?、各種品牌特色店開(kāi)始招商招商中心3、主題百貨深度洽談?wù)猩讨行?、大型中餐確定意向招商中心5、數(shù)碼廣場(chǎng)深入洽談?wù)猩讨行娜w1、大型中餐完成簽約招商中心全面招商階段(9月-開(kāi)業(yè))月招商中心招商中心4、完成小商鋪50%以上招商中心5、招商成果展示會(huì)招商中心、策劃部6、媒體宣傳策劃部7、主題百貨簽約招商中心8、建筑封頂慶典活動(dòng)舉行全體1、小商鋪完成到90%,力爭(zhēng)完成到100%招商中心2、完成項(xiàng)目商業(yè)面積招商的90%,力爭(zhēng)總完成100%招商中心3、開(kāi)業(yè)慶典的策劃籌備舉行全體4、媒體宣傳策劃部運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段(開(kāi)業(yè)后)開(kāi)業(yè)后1、繼續(xù)跟蹤較好商家招商中心2、密切關(guān)注已進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)招商中心招商中心4、引進(jìn)新的商家招商中心5、繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造品牌步行街，促進(jìn)整體運(yùn)營(yíng)和后續(xù)招商策劃部各媒體投放計(jì)劃表(2006年6月—2007年開(kāi)業(yè))媒體名稱(chēng)媒體具體名稱(chēng)投放金額投放方式投放時(shí)間報(bào)紙現(xiàn)代快報(bào)(金樓市)待定軟文、硬廣告、專(zhuān)題06、6—開(kāi)業(yè)揚(yáng)子晚報(bào)待定硬廣告、專(zhuān)訪06、6—開(kāi)業(yè)新聞晨報(bào)(上海)待定軟文、硬廣告06、6—開(kāi)業(yè)吳江日?qǐng)?bào)待定軟文、硬廣告、專(zhuān)訪、專(zhuān)題06、6—開(kāi)業(yè)電視蘇州電視臺(tái)待定5秒、10秒廣告專(zhuān)訪06年7月、8月、12月07年2月、3月網(wǎng)絡(luò)阿里巴巴待定誠(chéng)信通會(huì)員、廣告長(zhǎng)三角地產(chǎn)網(wǎng)等待定軟文、廣告06、6—開(kāi)業(yè)戶外工地廣告、橫幅待定噴繪廣告墻7月制作發(fā)布其它待定待定待定待定四、附錄：共八份文件甲方：乙方：甲乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，現(xiàn)就場(chǎng)地租賃經(jīng)營(yíng)事宜達(dá)成意向如下：1、甲方自愿租賃位于區(qū)層號(hào)商鋪，該商鋪建筑面積大約為平方米。(正式合同的面積以測(cè)量部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn))2、甲方同意接受如下租賃條件：1)租賃期限年月日至年月日止；2)該位置僅適用于經(jīng)營(yíng)下列范圍內(nèi)的商品：3)租金元/天/m2(建筑面積);4)本租金及物業(yè)管理費(fèi)不含水、電、氣、電話、空調(diào)等費(fèi)用，該費(fèi)用自營(yíng)部分的由甲方自理；公共部分的由甲方按面積分?jǐn)偂?)根據(jù)合同規(guī)定支付保險(xiǎn)費(fèi)用。3、付款約定在簽定本確定書(shū)的天內(nèi)，支付訂金元，上述訂金須匯款至：公司名稱(chēng)：開(kāi)戶銀行：同時(shí)將匯款憑證傳真至乙方招商中心，逾期本確定書(shū)自動(dòng)失效。4、相關(guān)約定2)甲方如違背本確認(rèn)書(shū)條款或放棄租賃上述場(chǎng)地(甲方必須在收到乙方書(shū)面簽約通知后十(1)調(diào)整或取消預(yù)訂商鋪位置(2)修改租金，管理費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)(3)增加其他與承租相關(guān)的費(fèi)用乙方：(二)商業(yè)房屋租賃合同 1、由承租人自行裝修該房屋(包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具),但承租人需以1)該房屋主體結(jié)構(gòu)部分發(fā)生非承租人或承租人顧客原因而損壞由出租人負(fù)責(zé)進(jìn)行維修并承擔(dān)費(fèi)用。如因承租人或承租人顧客原2)電以電表及控制箱為界，靠該房屋一側(cè)管路由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，電表及控制箱子以外(含水表及控制箱)管路由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用?？刂葡湟酝?含控制箱)管路由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用；該房屋內(nèi)部消防設(shè)施由(6)其他違反合同的行為。 地址： 受委托人： 委托人(簽章):受委托人：(三)商業(yè)房屋租賃合同1、出租人將,租賃給承租人經(jīng)營(yíng)。 ,以后各年以此類(lèi)推。 2、由承租人自行裝修該房屋(包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具),但承租人需以少于千瓦。但如承租人的實(shí)際使用量(經(jīng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況衡量)與以上2)水以水表為界，靠該房屋一側(cè)的管路由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，水表以外(含水表)第八條：承租人在簽訂本合同是，應(yīng)向出租人提交有關(guān)的法律文件。如：營(yíng)業(yè)執(zhí)照(6)其他違反合同的行為。 年 委托人 委托人(簽章):合同編號(hào)商鋪位置單名稱(chēng)法人姓名身份證號(hào)碼電話通訊地址郵編面積租賃期月租金租金支付方式領(lǐng)用物品(資料)鑰匙管理公約用戶手冊(cè)領(lǐng)用人簽名費(fèi)用明細(xì)租賃定金租賃保證金水電費(fèi)押金裝修押金施工押金金額財(cái)務(wù)部蓋章歸還金額財(cái)務(wù)部蓋章(四)商業(yè)房屋租賃合同租賃(娛)NO. 1)遞增比例2)第二年度租金3)第三年度租金4)第四年度租金5)第五年度租金 承租人同意按該房屋面積承擔(dān)合理的水、電損耗費(fèi)用以及按該房屋面積合理分?jǐn)偟?、由承租人自行裝修該房屋(包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具),但承租人需以11、出租人同意按承租人提供的圖紙安裝2間衛(wèi)生間(詳見(jiàn)附件五)。衛(wèi)生間的設(shè)持，并在承租人認(rèn)可情況下支付和承擔(dān)出租人組織促銷(xiāo)活動(dòng)所支付的部分合理費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)。若承租人在承租的房屋內(nèi)陳列或銷(xiāo)售的商品發(fā)生侵犯他人的商標(biāo)專(zhuān)用1)該房屋主體結(jié)構(gòu)部分發(fā)生非承租人或承租人顧客原因而損壞由出租人負(fù)責(zé)進(jìn)行維2)水以水表為界，靠該房間一側(cè)的管路由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，水表以外(含水表)由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用。3)電以電表及控制箱為界，靠該房屋一側(cè)管路由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，電表及控制箱子以外(含水表及控制箱)管路由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用。4)污水管路到該房屋外第一個(gè)窖井前(含該窖井)由承租人維修并承擔(dān)費(fèi)用，第一5)煤氣由承租人與約定相互責(zé)任。控制箱以外(含控制箱)管路由出租人維修并承擔(dān)費(fèi)用；該房屋內(nèi)部消防設(shè)施由(6)承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改變經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的。(7)其他違反合同的行為。1、本合同有效期內(nèi)發(fā)生訴訟糾紛，雙方確認(rèn)向?qū)υ摲课菟诘胤ㄔ浩鹪V解決爭(zhēng)附件二：場(chǎng)地位置圖(用紅線標(biāo)明)附件三：甲乙雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)執(zhí)照及許可證等(復(fù)印件)附件四：承租人身份證復(fù)印件(以個(gè)人名義簽約) 的土地使用權(quán)(證書(shū)號(hào)為：)及其地面建筑物的合法擁有者。委托人(簽章):合同名稱(chēng)簽約雙方甲乙擬定人打印人校對(duì)人財(cái)務(wù)部意見(jiàn)：工程部意見(jiàn)：審核律師意見(jiàn)：招商總監(jiān)意見(jiàn)：總經(jīng)理審批：備注：蘇州市東盛步行街商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)函部門(mén)：時(shí)間：抄送部門(mén)：部門(mén)負(fù)責(zé)人：經(jīng)辦人：日期：簽復(fù)意見(jiàn)：簽復(fù)負(fù)責(zé)人：經(jīng)辦人：日期：(五)退房申請(qǐng)表(租賃)退房申請(qǐng)人房號(hào)租金租期聯(lián)系地址聯(lián)系電話退房理由婚姻狀況(六)委托經(jīng)營(yíng)合同書(shū)本合同雙方當(dāng)事人法定電話：法定地址：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方?jīng)Q定將自己所有的商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該商鋪”)長(zhǎng)期委托乙方經(jīng)營(yíng)，具體委托事項(xiàng)約定如下：第一條：委托經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地——商鋪情況該商鋪?zhàn)湮恢茫涸撋啼伩們r(jià)款(人民幣):元整。第二條：委托經(jīng)營(yíng)方式甲方同意在本合同有效期內(nèi)將涉及該商鋪經(jīng)營(yíng)管理的一切事項(xiàng)全部委托給乙方處理，并同意乙方以乙方名義從事該商鋪經(jīng)營(yíng)管理的一切活動(dòng)。第三條：具體委托經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)：1、自行確定、調(diào)整該商鋪經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)模式。2、在保證甲方既定收益的前提下，獨(dú)立處理一切與該商鋪經(jīng)營(yíng)有關(guān)內(nèi)外事務(wù)。第四條：委托經(jīng)營(yíng)期限：1、本合同約定該商鋪委托經(jīng)營(yíng)期限為年。自年月日開(kāi)始2、雙方約定：在年月日以前，該商鋪處于籌備階段，在此期間甲方不向乙方收取任何費(fèi)用。第五條：本合同的生效時(shí)間：本合同在簽訂之日起生效。第六條：雙方權(quán)利義務(wù)：1、甲方在該商鋪委托經(jīng)營(yíng)期間定期向乙方收取該商鋪經(jīng)營(yíng)回報(bào)收益。具體如下：1)經(jīng)營(yíng)回報(bào)收益以貨幣(人民幣)方式收取；每季度該商鋪回報(bào)收益=總價(jià)款(甲方為購(gòu)買(mǎi)該商鋪向支付的房?jī)r(jià)款)×計(jì)人民幣元(含稅)。房?jī)r(jià)款如有調(diào)整，則以交付該2)甲方自本合同約定委托經(jīng)營(yíng)期限開(kāi)始日起每季度末10日內(nèi)向乙方收取該商鋪當(dāng)季3)該商鋪經(jīng)營(yíng)回報(bào)收益由甲方憑稅務(wù)局認(rèn)可的房屋出租發(fā)票、到甲方催函5個(gè)工作日內(nèi)未支付的，逾期每日甲方可按該商鋪經(jīng)營(yíng)回報(bào)利益的0.3%向乙方3、委托經(jīng)營(yíng)期間雙方必須遵守誠(chéng)信原則，除本條第1、2項(xiàng)約定賠償情形外，任何一甲方(簽字):乙方(蓋章):代理人(簽字):代理人(簽字):(七)招商流程表(商管部)商家進(jìn)場(chǎng)裝修流程填寫(xiě)進(jìn)場(chǎng)裝修申請(qǐng)表提供平填寫(xiě)進(jìn)場(chǎng)裝修申請(qǐng)表提供平(企劃部)東盛步行街管理公司(企劃招商中心(招商詳細(xì)內(nèi)容)財(cái)務(wù)部(錢(qián)款收繳情況)商管部(水、電、煤、及一切有關(guān)被租賃房屋內(nèi)部有必要的情況說(shuō)明)副總經(jīng)理(意見(jiàn))總經(jīng)理(意見(jiàn))每天上班時(shí)間為：早8:00——晚17:00。4、病假、事假(1)病假一天以內(nèi)部門(mén)經(jīng)理審批，一天以上者由總監(jiān)審批，獲批準(zhǔn)后(2)事假手續(xù)須提前一天書(shū)面申請(qǐng)，一天以內(nèi)部門(mén)主管審批，一天以二、紀(jì)律管理市調(diào)報(bào)告二、市調(diào)地點(diǎn)三、市調(diào)目的四、市調(diào)內(nèi)容五、市調(diào)分析區(qū)域市場(chǎng)名稱(chēng)人員時(shí)間一、客戶情況1、市場(chǎng)管理人員聯(lián)系情況：二、物流情況2、物流公司接洽的情況：三、新聞發(fā)布會(huì)情況1、媒體選擇、聯(lián)系人、電