2009年8月盛澤金倫國際家居廣場招商策劃報告

/盛澤.金倫國際家居廣場招商策劃報告----盛澤城市檔次最高、規(guī)模最大、現(xiàn)代化的家居時(2009年8月——2009年底開業(yè))(一)項目整體定位(二)招商策略二、招商計劃(一)統(tǒng)籌計劃內(nèi)容(二)招商計劃執(zhí)行時間表(三)媒體計劃表實現(xiàn)開業(yè)招商90%,力爭100%。為步行街開業(yè)運營奠定堅實的基礎(chǔ)。第一部分招商策劃(一)統(tǒng)一宣傳口徑(二)招商定位(三)業(yè)態(tài)定位(開放式shoppingmall),滿足各界人士的消費需求。主力店(大店)占50%左右，餐飲娛樂休閑(小店)占30%左右，品牌專賣店占20%左右。(三)為客戶度身訂做開店全面解決方案(四)人員、媒體、大型主題活動立體化"整合宣傳推廣策略"(五)招商進度、質(zhì)量、費用統(tǒng)一控制第二部分招商計劃一、統(tǒng)籌計劃內(nèi)容(一)招商階段劃分、招商目標和時間安排2、截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。力爭8月底，確保9月份一定開街。(二)招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團隊一個10人左右(不含招商中心人員)的專業(yè)化團隊。5、招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)(語言藝術(shù)、招商制度說明和合同解讀等)。副總裁副總裁營銷總監(jiān)招商總監(jiān)盛天代理公司商部招二(1)招商一部主要負責主力店的招商工作：1人(2)招商二部主要負責餐飲、娛樂的招商工作：3人(3)招商三部主要負責百貨、服飾類別的招商工作：2人(4)招商四部主要負責綜合類招商工作：2人(5)策劃部暫定員兩名，主要負責招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文(6)此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準備期和開業(yè)運營期的架構(gòu)，屆時提前3(1)招商人員獎勵政策的建立(2)招商人員處罰政策的建立(3)招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等1、一般人員：1500——2500元/月(月薪)2、主管：3000元/月(月薪)3、經(jīng)理(暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔)4000元/月(月薪)二、人員獎勵方案(建議)1、整個招商中心按年租金手入的4%提取獎金。(四)相關(guān)招商資料的準備(1)招商手冊(已有)和招商說明書(2)租賃合同(3)委托經(jīng)營合同(4)定租確認書(5)招商委托書(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申請表等(9)授權(quán)委托書等(五)招商方式、目標客戶的確定(七)招商政策的制定(八)媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行造勢就是運用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣(九)大型主題招商活動的策劃執(zhí)行播)宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。6、工程重要節(jié)點(封頂、竣工等)完成及開業(yè)慶典會(十)招商費用預(yù)算招商總費用為年租金的10%,約為230萬左右。其中，招商人員提成4%,差旅招待2%,廣告公關(guān)禮品費4%。(十一)租金建議方案東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表面積日租金年租金超市342萬元地上一層557.33萬元地上二層336.33萬元地上三層281萬元地上四層176.16萬元地上五層34.6萬元百貨234萬元家電100.4萬元數(shù)碼廣場120.15萬元總計：2181.97萬元(十二)招商政策建議方案(1)小商鋪：首付定金(三個月租金),租賃合同簽定支付其余全部租金。(2)小商鋪半年一付，押一個月，下次付款須提前1個月支付。二、招商計劃執(zhí)行時間表(2006年——2007年開業(yè)前后)招商計劃執(zhí)行時間表項目明細階段劃分時間事項明細責任部門(5月—6月)(5月—6月)籌備階段1、人員招聘人事部2、人員培訓(xùn)3、架構(gòu)和機制建立副總裁、招商總監(jiān)4、招商資料準備策劃部、招商中心5、招商計劃制定策劃部、招商中心6、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?月初1、人員招聘和培訓(xùn)2、招商政策的制定招商中心、策劃部3、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?、家電賣場目標客戶深度洽招商中心談，選擇一家5、各媒體聯(lián)系洽談策劃部6、具體媒體計劃出臺策劃部7、招商方式的確定招商中心8、目標客戶資料的收集招商中心(6月—9月)(6月—9月)(6月—9月)(6月—9月)主1、各種業(yè)態(tài)全面開始招商招商中心2、宣傳文案、廣告設(shè)計完成策劃部3、媒體宣傳集中攻勢展開策劃部擇一家招商中心5、構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺招商中心、策劃部6、家電賣場簽約招商中心7、主題百貨目標客戶洽談?wù)猩讨行?、肯德基正式簽約前談判招商中心9、大型中餐開始招商招商中心策劃部、招商中心全體1、肯德基正式簽約入駐招商中心2、超市正式簽約招商中心3、家電賣場正式簽約招商中心4、按計劃進行媒體宣傳策劃部5、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心6、大型娛樂深入洽談?wù)猩讨行恼猩讨行?、各種品牌特色店開始招商招商中心3、主題百貨深度洽談?wù)猩讨行?、大型中餐確定意向招商中心5、數(shù)碼廣場深入洽談?wù)猩讨行娜w1、大型中餐完成簽約招商中心全面招商階段(9月-開業(yè))月招商中心招商中心4、完成小商鋪50%以上招商中心5、招商成果展示會招商中心、策劃部6、媒體宣傳策劃部7、主題百貨簽約招商中心8、建筑封頂慶典活動舉行全體1、小商鋪完成到90%,力爭完成到100%招商中心2、完成項目商業(yè)面積招商的90%,力爭總完成100%招商中心3、開業(yè)慶典的策劃籌備舉行全體4、媒體宣傳策劃部運營調(diào)整階段(開業(yè)后)開業(yè)后1、繼續(xù)跟蹤較好商家招商中心2、密切關(guān)注已進商家的經(jīng)營理念和經(jīng)營業(yè)績招商中心招商中心4、引進新的商家招商中心5、繼續(xù)進行宣傳，打造品牌步行街，促進整體運營和后續(xù)招商策劃部各媒體投放計劃表(2006年6月—2007年開業(yè))媒體名稱媒體具體名稱投放金額投放方式投放時間報紙現(xiàn)代快報(金樓市)待定軟文、硬廣告、專題06、6—開業(yè)揚子晚報待定硬廣告、專訪06、6—開業(yè)新聞晨報(上海)待定軟文、硬廣告06、6—開業(yè)吳江日報待定軟文、硬廣告、專訪、專題06、6—開業(yè)電視蘇州電視臺待定5秒、10秒廣告專訪06年7月、8月、12月07年2月、3月網(wǎng)絡(luò)阿里巴巴待定誠信通會員、廣告長三角地產(chǎn)網(wǎng)等待定軟文、廣告06、6—開業(yè)戶外工地廣告、橫幅待定噴繪廣告墻7月制作發(fā)布其它待定待定待定待定四、附錄：共八份文件甲方：乙方：甲乙雙方通過友好協(xié)商，現(xiàn)就場地租賃經(jīng)營事宜達成意向如下：1、甲方自愿租賃位于區(qū)層號商鋪，該商鋪建筑面積大約為平方米。(正式合同的面積以測量部門實測面積為準)2、甲方同意接受如下租賃條件：1)租賃期限年月日至年月日止；2)該位置僅適用于經(jīng)營下列范圍內(nèi)的商品：3)租金元/天/m2(建筑面積);4)本租金及物業(yè)管理費不含水、電、氣、電話、空調(diào)等費用，該費用自營部分的由甲方自理；公共部分的由甲方按面積分攤。5)根據(jù)合同規(guī)定支付保險費用。3、付款約定在簽定本確定書的天內(nèi)，支付訂金元，上述訂金須匯款至：公司名稱：開戶銀行：同時將匯款憑證傳真至乙方招商中心，逾期本確定書自動失效。4、相關(guān)約定2)甲方如違背本確認書條款或放棄租賃上述場地(甲方必須在收到乙方書面簽約通知后十(1)調(diào)整或取消預(yù)訂商鋪位置(2)修改租金，管理費及保險費(3)增加其他與承租相關(guān)的費用乙方：(二)商業(yè)房屋租賃合同 1、由承租人自行裝修該房屋(包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具),但承租人需以1)該房屋主體結(jié)構(gòu)部分發(fā)生非承租人或承租人顧客原因而損壞由出租人負責進行維修并承擔費用。如因承租人或承租人顧客原2)電以電表及控制箱為界，靠該房屋一側(cè)管路由承租人維修并承擔費用，電表及控制箱子以外(含水表及控制箱)管路由出租人維修并承擔費用。控制箱以外(含控制箱)管路由出租人維修并承擔費用；該房屋內(nèi)部消防設(shè)施由(6)其他違反合同的行為。 地址： 受委托人： 委托人(簽章):受委托人：(三)商業(yè)房屋租賃合同1、出租人將,租賃給承租人經(jīng)營。 ,以后各年以此類推。 2、由承租人自行裝修該房屋(包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具),但承租人需以少于千瓦。但如承租人的實際使用量(經(jīng)實際運營情況衡量)與以上2)水以水表為界，靠該房屋一側(cè)的管路由承租人維修并承擔費用，水表以外(含水表)第八條：承租人在簽訂本合同是，應(yīng)向出租人提交有關(guān)的法律文件。如：營業(yè)執(zhí)照(6)其他違反合同的行為。 年 委托人 委托人(簽章):合同編號商鋪位置單名稱法人姓名身份證號碼電話通訊地址郵編面積租賃期月租金租金支付方式領(lǐng)用物品(資料)鑰匙管理公約用戶手冊領(lǐng)用人簽名費用明細租賃定金租賃保證金水電費押金裝修押金施工押金金額財務(wù)部蓋章歸還金額財務(wù)部蓋章(四)商業(yè)房屋租賃合同租賃(娛)NO. 1)遞增比例2)第二年度租金3)第三年度租金4)第四年度租金5)第五年度租金 承租人同意按該房屋面積承擔合理的水、電損耗費用以及按該房屋面積合理分攤的6、由承租人自行裝修該房屋(包括道具、照明設(shè)備及其他用品用具),但承租人需以11、出租人同意按承租人提供的圖紙安裝2間衛(wèi)生間(詳見附件五)。衛(wèi)生間的設(shè)持，并在承租人認可情況下支付和承擔出租人組織促銷活動所支付的部分合理費明碼標價。若承租人在承租的房屋內(nèi)陳列或銷售的商品發(fā)生侵犯他人的商標專用1)該房屋主體結(jié)構(gòu)部分發(fā)生非承租人或承租人顧客原因而損壞由出租人負責進行維2)水以水表為界，靠該房間一側(cè)的管路由承租人維修并承擔費用，水表以外(含水表)由出租人維修并承擔費用。3)電以電表及控制箱為界，靠該房屋一側(cè)管路由承租人維修并承擔費用，電表及控制箱子以外(含水表及控制箱)管路由出租人維修并承擔費用。4)污水管路到該房屋外第一個窖井前(含該窖井)由承租人維修并承擔費用，第一5)煤氣由承租人與約定相互責任。控制箱以外(含控制箱)管路由出租人維修并承擔費用；該房屋內(nèi)部消防設(shè)施由(6)承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改變經(jīng)營內(nèi)容的。(7)其他違反合同的行為。1、本合同有效期內(nèi)發(fā)生訴訟糾紛，雙方確認向?qū)υ摲课菟诘胤ㄔ浩鹪V解決爭附件二：場地位置圖(用紅線標明)附件三：甲乙雙方營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)執(zhí)照及許可證等(復(fù)印件)附件四：承租人身份證復(fù)印件(以個人名義簽約) 的土地使用權(quán)(證書號為：)及其地面建筑物的合法擁有者。委托人(簽章):合同名稱簽約雙方甲乙擬定人打印人校對人財務(wù)部意見：工程部意見：審核律師意見：招商總監(jiān)意見：總經(jīng)理審批：備注：蘇州市東盛步行街商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)函部門：時間：抄送部門：部門負責人：經(jīng)辦人：日期：簽復(fù)意見：簽復(fù)負責人：經(jīng)辦人：日期：(五)退房申請表(租賃)退房申請人房號租金租期聯(lián)系地址聯(lián)系電話退房理由婚姻狀況(六)委托經(jīng)營合同書本合同雙方當事人法定電話：法定地址：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方?jīng)Q定將自己所有的商鋪(以下簡稱“該商鋪”)長期委托乙方經(jīng)營，具體委托事項約定如下：第一條：委托經(jīng)營場地——商鋪情況該商鋪座落位置：該商鋪總價款(人民幣):元整。第二條：委托經(jīng)營方式甲方同意在本合同有效期內(nèi)將涉及該商鋪經(jīng)營管理的一切事項全部委托給乙方處理，并同意乙方以乙方名義從事該商鋪經(jīng)營管理的一切活動。第三條：具體委托經(jīng)營事項：1、自行確定、調(diào)整該商鋪經(jīng)營范圍及經(jīng)營模式。2、在保證甲方既定收益的前提下，獨立處理一切與該商鋪經(jīng)營有關(guān)內(nèi)外事務(wù)。第四條：委托經(jīng)營期限：1、本合同約定該商鋪委托經(jīng)營期限為年。自年月日開始2、雙方約定：在年月日以前，該商鋪處于籌備階段，在此期間甲方不向乙方收取任何費用。第五條：本合同的生效時間：本合同在簽訂之日起生效。第六條：雙方權(quán)利義務(wù)：1、甲方在該商鋪委托經(jīng)營期間定期向乙方收取該商鋪經(jīng)營回報收益。具體如下：1)經(jīng)營回報收益以貨幣(人民幣)方式收?。幻考径仍撋啼伝貓笫找?總價款(甲方為購買該商鋪向支付的房價款)×計人民幣元(含稅)。房價款如有調(diào)整，則以交付該2)甲方自本合同約定委托經(jīng)營期限開始日起每季度末10日內(nèi)向乙方收取該商鋪當季3)該商鋪經(jīng)營回報收益由甲方憑稅務(wù)局認可的房屋出租發(fā)票、到甲方催函5個工作日內(nèi)未支付的，逾期每日甲方可按該商鋪經(jīng)營回報利益的0.3%向乙方3、委托經(jīng)營期間雙方必須遵守誠信原則，除本條第1、2項約定賠償情形外，任何一甲方(簽字):乙方(蓋章):代理人(簽字):代理人(簽字):(七)招商流程表(商管部)商家進場裝修流程填寫進場裝修申請表提供平填寫進場裝修申請表提供平(企劃部)東盛步行街管理公司(企劃招商中心(招商詳細內(nèi)容)財務(wù)部(錢款收繳情況)商管部(水、電、煤、及一切有關(guān)被租賃房屋內(nèi)部有必要的情況說明)副總經(jīng)理(意見)總經(jīng)理(意見)每天上班時間為：早8:00——晚17:00。4、病假、事假(1)病假一天以內(nèi)部門經(jīng)理審批，一天以上者由總監(jiān)審批，獲批準后(2)事假手續(xù)須提前一天書面申請，一天以內(nèi)部門主管審批，一天以二、紀律管理市調(diào)報告二、市調(diào)地點三、市調(diào)目的四、市調(diào)內(nèi)容五、市調(diào)分析區(qū)域市場名稱人員時間一、客戶情況1、市場管理人員聯(lián)系情況：二、物流情況2、物流公司接洽的情況：三、新聞發(fā)布會情況1、媒體選擇、聯(lián)系人、電