DB3308T 165-2024生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價指南

ICS13.020.10CCSZ023308DB33/T165—2024本標準按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本標準的某些內容可能涉及專利。本標準的發(fā)布機構不承擔識別專利的責任。本標準由衢州市發(fā)展和改革委員會提出并歸口。本標準起草單位：衢州市發(fā)展和改革委員會、浙江九州規(guī)劃設計咨詢有限公司、北京空間機電研究所。本標準主要起草人：劉紅飛、魏偉忠、朱師意、韋燚、呂亦澄、毛藍平、關羽、左欣、董希嘉。1DB3308/T165—2024生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價指南本標準給出了生態(tài)開發(fā)“標準地”核算流程、未開發(fā)狀態(tài)價值核算、配套后狀態(tài)價值核算、開發(fā)后狀態(tài)價值核算、核算應用、星級評價的指導性建議。本標準適用于生態(tài)開發(fā)“標準地”項目相關的地方政府及部門、第三方機構等開展地塊流轉經(jīng)營權價值評估及生態(tài)產(chǎn)品價值評估工作。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本標準必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅所注日期對應的版本適用于本標準；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本標準。GB/T28405農(nóng)用地定級規(guī)程GB/T28406農(nóng)用地估價規(guī)程GB/T28407農(nóng)用地質量分等規(guī)程GB/T31118土地生態(tài)服務評估原則與要求GB/T38582森林生態(tài)系統(tǒng)服務功能評估規(guī)范HJ1175全國生態(tài)狀況調查技術規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估DB33/T2274生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核算技術規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)TD/T1061自然資源價格評估通則3術語和定義DB33/T2274界定的以及下列術語和定義適用于本標準。3.1流轉經(jīng)營權價值valueoftransferofmanagementrights市場主體通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式從村集體處獲得包含林地、耕地、水域、宅基地等用地在內的生態(tài)開發(fā)“標準地”經(jīng)營權價值，以及由專業(yè)評估機構對其全部或部分權屬及其附屬物價值進行估價，對應項目核算期內的用益物權價值。3.2未開發(fā)狀態(tài)undevelopedstatus地塊已納入生態(tài)開發(fā)“標準地”項目庫，但未進行配套、開發(fā)方案設計的初始狀態(tài)。3.3配套后狀態(tài)aftermatchingstatus已明確地塊的生態(tài)資源開發(fā)方向，擬完成相應配套建設的準出讓狀態(tài)。2DB3308/T165—20243.4開發(fā)后狀態(tài)postdevelopmentstatus已明確經(jīng)營主體和方案后，地塊按開發(fā)方案完成建設后的擬完成狀態(tài)。3.5生態(tài)補償價值valueofecologicalrestorationcompensation為助力轄區(qū)內生態(tài)占補平衡，所需付出的生態(tài)補償工作量成本的價值。3.6收益法incomeapproach將項目未來各期正常年收益，以適當?shù)倪€原率還原，從而估算待估項目價格的方法。3.7市場比較法marketcomparisonapproach依據(jù)市場上與待估項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預期收益的方法。3.8成本法costapproach根據(jù)項目建設時的投資成本（或更新重置成本、或復原重置成本）測算項目可預期收益的方法，含維持特定生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標所需開展的生態(tài)補償成本。4核算流程4.1確定核算空間范圍與實施主體4.1.1界定核算單元在項目紅線范圍符合《全國生態(tài)狀況調查技術規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估》（HJ1175）要求的基礎上，統(tǒng)籌考慮實際核算時各類型生態(tài)資源的經(jīng)濟、自然、地理要素、資源開發(fā)情況等因素，適度擴大范圍。4.1.2明確實施主體生態(tài)開發(fā)“標準地”項目相關生態(tài)保護和經(jīng)營開發(fā)主體為實施主體。4.2確定時間范圍核算時段建議選擇建設項目開工前、施工期重要節(jié)點、運營后等重點時段，對應下文中未開發(fā)、配套后、開發(fā)后三個狀態(tài)，包括整個項目全生命周期至生態(tài)系統(tǒng)恢復穩(wěn)定。4.3收集數(shù)據(jù)資料4.3.1建議將實地調查數(shù)據(jù)、相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)、已批復的可行性研究報告等作為基礎數(shù)據(jù)來源，提高數(shù)據(jù)的權威性、準確性、時效性和可獲得性。4.3.2收集和利用核算區(qū)域內已有的常規(guī)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料，進行數(shù)據(jù)預處理以及參數(shù)本地化。3DB3308/T165—20244.4明確核算方法由市生態(tài)開發(fā)“標準地”數(shù)字化應用對開發(fā)經(jīng)營方案開展綜合性項目開發(fā)評估。生態(tài)產(chǎn)品實物量和價值量需通過核算獲得，核算方法參照《全國生態(tài)狀況調查技術規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估》（HJ1175）、《生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核4.5核算價值總量生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉經(jīng)營權價值兩部分組成，按式（1）計算。V=Vp+Vl（1）式中：V——生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；Vp——生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；Vl——生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值。5未開發(fā)狀態(tài)價值核算5.1未開發(fā)狀態(tài)價值核算范圍生態(tài)開發(fā)“標準地”未開發(fā)狀態(tài)價值核算的范圍為流轉經(jīng)營權及收益、地下地上附屬物及其他固定附屬設施等，不包含移動性附屬設施、機械設備等。5.2未開發(fā)狀態(tài)價值核算公式5.2.1未開發(fā)狀態(tài)價值總量計算公式未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉經(jīng)營權價值兩部分組成，按式（2）計算。V1=Vp1+Vl1（2）式中：V1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；Vp1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；Vl1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值。5.2.2未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)產(chǎn)品價值量未開發(fā)狀態(tài)的生態(tài)開發(fā)“標準地”內生態(tài)產(chǎn)品維持原狀不變，生態(tài)產(chǎn)品價值Vp1按照《生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核算技術規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)》來計算。5.2.3未開發(fā)狀態(tài)流轉經(jīng)營權價值量未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值，按式（3）計算。Vl1=pa×N×A+L（3）式中：Vl1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值；pa——土地年均價值；N——出讓期限；A——土地面積；4DB3308/T165—2024L——土地附屬物價值，包含種植、養(yǎng)殖附屬物和建構附屬物。5.2.3.1土地年均價值生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值中的土地年均價值核算參照《土地生態(tài)服務評估原則與要求》（GB/T31118）、《森林生態(tài)系統(tǒng)服務功能評估規(guī)范》（GB/T38582）。宜采用市場比較法，優(yōu)先選用市場環(huán)境下的實際交易案例，各比較案例的修正幅度不宜超過30%。5.2.3.2土地附屬物價值主要包括以下兩類：a）種植、養(yǎng)殖附屬物價值對于種植作物、養(yǎng)殖產(chǎn)物等收益，根據(jù)作物生產(chǎn)的正常定植標準、作物長勢、管理水平、市場行情等因素，評估作價。b）建構附屬物價值對于溫室大棚、水庫、設施用房等附屬物，根據(jù)建造價和折舊情況，評估作價。6配套后狀態(tài)價值核算6.1明確配套標準根據(jù)不同資源品類開發(fā)方向，明確地塊配套標準，并統(tǒng)計配套投資情況。6.2配套后狀態(tài)價值核算范圍配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算的范圍為配套建設完成后的生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值，包含地下地上附屬物及其他固定附屬設施等。6.3配套后狀態(tài)價值核算計算公式配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值，按式（4）計算。V2=（V1+I×F）×C式中：V2——配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；V1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；I——配套總投資額；F——配套建設價值系數(shù)；C——地塊分級定價系數(shù)。注：考慮配套建設對生態(tài)開發(fā)“標準地”項目開發(fā)起到積極作用，建議F的價值系數(shù)范圍為1~1.5。6.3.1地塊分級定價閑置耕地、胡柚林、油茶林、清水魚塘、中小水庫參照《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T28405）、《農(nóng)用地定級參照《農(nóng)村集體土地價格評估技術指引》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號）。6.3.1.1評價因子5DB3308/T165—2024選取自然因素、社會經(jīng)濟兩大主要因素，結合各資源品類特點細化評判因素，詳見附錄B。6.3.1.2評估打分由生態(tài)開發(fā)“標準地”數(shù)字化應用自動對地塊進行打分。7開發(fā)后狀態(tài)價值核算7.1選定最優(yōu)開發(fā)模式根據(jù)生態(tài)資源合理開發(fā)項目落地決策咨詢機制，對生態(tài)開發(fā)“標準地”項目方案在建設前開展項目評審，選定最優(yōu)開發(fā)模式。7.2開發(fā)后狀態(tài)價值核算公式開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉經(jīng)營權價值兩部分組成，按式（5）計算。V3=Vp3+Vl3（5）式中：V3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；Vp3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；Vl3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值。7.2.1開發(fā)后狀態(tài)流轉經(jīng)營權價值核算開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值，按式（6）計算。Vl3=式中：Vl3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉經(jīng)營權價值；Ai——生態(tài)開發(fā)“標準地”未來第i年的土地價值，第一年的土地價值等于當年配套后價值；r——生態(tài)開發(fā)“標準地”的年均土地價值增長率（來自市場調研數(shù)據(jù)n——生態(tài)開發(fā)“標準地”的經(jīng)營期。7.2.2開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)產(chǎn)品價值核算開發(fā)后生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算參照《土地生態(tài)服務評估原則與要求》（GB/T31118）、《森林生態(tài)系統(tǒng)服務功能評估規(guī)范》（GB/T38582）、《全國生態(tài)狀況調查技術規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估》（HJ1175宜選用收益法、成本法、市場比較法等核算方法，根據(jù)項目實際情況對不同類別生態(tài)產(chǎn)品的市場交換價格進行綜合核算。開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值由物質供給價值、文化服務價值、調節(jié)服務價值三部分組成，按式（7）計算。Vp3=Vm+Vc+Vr（7）式中：Vp3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；Vm——生態(tài)開發(fā)“標準地”物質供給價值；Vc——生態(tài)開發(fā)“標準地”文化服務價值；Vr——生態(tài)開發(fā)“標準地”調節(jié)服務價值。7.2.2.1物質供給價值重點聚焦農(nóng)林牧漁產(chǎn)品（工業(yè)化除外）等的增加值核算，建議選用收益法、市6DB3308/T165—2024場比較法、成本法。7.2.2.2文化服務價值重點聚焦自然景觀服務、旅游服務核算，建議選用收益法、成本法。7.2.2.3調節(jié)服務價值重點聚焦固定二氧化碳、水源涵養(yǎng)、洪水調蓄核算，建議選用收益法、成本法。7.3可得數(shù)據(jù)篩選按照《生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核算技術規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)》（DB33/T2274）文件中對生態(tài)產(chǎn)品價值核算的規(guī)定，依據(jù)數(shù)據(jù)可得性，結合衢州生態(tài)開發(fā)“標準地”的8大資源品類開發(fā)方向，推薦其中可得的生態(tài)產(chǎn)品價值數(shù)據(jù)，具體見下表。表1生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值核算可得數(shù)據(jù)表√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√8核算應用8.1生態(tài)占補平衡8.1.1生態(tài)平衡指標庫各縣（市、區(qū)）宜建立生態(tài)平衡指標庫，包含所有生態(tài)開發(fā)“標準地”的生態(tài)產(chǎn)品價值情況，統(tǒng)計全縣（市、區(qū)）生態(tài)產(chǎn)品價值總量。8.1.2生態(tài)積分換算8.1.2.1生態(tài)積分為建立健全生態(tài)占補平衡機制，形成保護優(yōu)先與合理開發(fā)良性互動局面，以生態(tài)積分的形式記錄生態(tài)開發(fā)“標準地”價值變化。8.1.2.2換算系數(shù)7DB3308/T165—2024生態(tài)積分換算系數(shù)利用上年度全市生態(tài)開發(fā)“標準地”項目的生態(tài)積分交易總量和生態(tài)總價值，按式（8）計算。pe=p/Va（8）式中：pe——生態(tài)積分換算系數(shù)；P——上年度全市生態(tài)開發(fā)“標準地”項目的生態(tài)積分交易總量；Va——上年度全市生態(tài)開發(fā)“標準地”項目的生態(tài)總價值。8.1.3開展生態(tài)占補平衡生態(tài)價值為負數(shù)的生態(tài)開發(fā)“標準地”項目將開展占補平衡，可由項目責任主體或屬地政府部門通過購買或配建相應價值量項目，以抵消原生態(tài)開發(fā)“標準地”擬造成的生態(tài)產(chǎn)品價值減損影響，生態(tài)補償價值總量需滿足式（9大于生態(tài)價值總損害量。Vd'?Vd≥0（9）式中：Vd'——生態(tài)開發(fā)“標準地”項目所需的生態(tài)補償價值總量，可由多個補償疊加；Vd——生態(tài)開發(fā)“標準地”項目擬開發(fā)將會造成的生態(tài)價值總損害量。8.1.4配套后階段生態(tài)占補平衡8.1.4.1配套后階段生態(tài)占補平衡價值量計算核算項目配套后狀態(tài)與未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)價值，按式（10）計算配套后平衡變量差值。?V1=V2?V1（10）式中：?V1——配套后平衡變量差值；V2——配套后狀態(tài)核算價值；V1——未開發(fā)狀態(tài)核算價值。8.1.4.2配套后階段生態(tài)占補平衡生態(tài)積分換算配套后階段生態(tài)占補平衡生態(tài)積分利用配套后平衡變量差值和生態(tài)積分換算系數(shù)，按式（11）計算。N1=?V1/pe（11）式中：N1——配套后階段生態(tài)占補平衡所需購買積分；?V1——配套后平衡變量差值；pe——生態(tài)積分換算系數(shù)。8.1.5開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡8.1.5.1開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡價值量計算核算項目開發(fā)后狀態(tài)與配套后狀態(tài)生態(tài)價值，按式（12）計算開發(fā)后平衡變量差值。?V2=V3?V2（12）式中：?V2——開發(fā)后平衡變量差值；V3——開發(fā)后狀態(tài)核算價值；V2——配套后狀態(tài)核算價值。8DB3308/T165—20248.1.5.2開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡生態(tài)積分換算開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡生態(tài)積分利用開發(fā)后平衡變量差值和生態(tài)積分換算系數(shù)，按式（13）計算。N2=ΔV2/pe（13）式中：N2——開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡所需購買積分；ΔV2——開發(fā)后平衡變量差值；pe——生態(tài)積分換算系數(shù)。8.2金融服務探索綜合評價生態(tài)開發(fā)“標準地”所處階段并出具生態(tài)產(chǎn)品價值評估報告，鼓勵金融機構創(chuàng)新綠色金融產(chǎn)品，開展抵押貸款、信用貸款等相關服務。9星級評價9.1明確評價標準9.1.1建設