無(wú)錫惠山賽維拉金融商貿(mào)苑項(xiàng)目定位分析報(bào)告

2無(wú)錫市惠山區(qū)位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“長(zhǎng)三角”腹地，南臨萬(wàn)頃太湖，北靠萬(wàn)里長(zhǎng)江，東接上海、蘇州，西鄰南京、常州。2000年12月21日，因無(wú)錫市建設(shè)特大城市的需要，正式建立“江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)”。全區(qū)現(xiàn)有區(qū)域面積327平方公里，下轄1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，5個(gè)建制鎮(zhèn)和2個(gè)街道，總?cè)丝?9.5萬(wàn)人，是無(wú)錫特大城市規(guī)劃藍(lán)圖中的副中心之一，“長(zhǎng)三角”國(guó)際制造業(yè)基地的重要板塊。惠山區(qū)的前身為名聞遐爾的“華夏第一縣”——江蘇省無(wú)錫縣，是著名的中國(guó)古代吳文化發(fā)源地，中國(guó)近代民族工業(yè)、當(dāng)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)祥地之一。八十年代初，江蘇省第一個(gè)億元鎮(zhèn)（前洲鎮(zhèn)）、第一個(gè)億元村（前洲西塘村）、江蘇省第一家中外合資企業(yè)（江海木業(yè)公司）均誕生在惠山區(qū)。建區(qū)五年來(lái)，惠山區(qū)緊緊圍繞“兩個(gè)率先”目標(biāo)，牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面生活水平逐年提高。2005年，全區(qū)完成地生產(chǎn)總值232億元，人均3GDP達(dá)到7500美元，人均財(cái)政收入在無(wú)錫市率先突破一萬(wàn)元，成為全省繼太倉(cāng)之后第二個(gè)實(shí)現(xiàn)人均財(cái)政收入突破一萬(wàn)元的縣（區(qū)并在無(wú)錫市率先通過(guò)小康指標(biāo)的考核，小康社會(huì)建設(shè)全面達(dá)標(biāo)；在2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)評(píng)選中獲得第7名；獲得民政部、全國(guó)紅十字總會(huì)、共青團(tuán)中央辦公廳中青辦授予的國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)2項(xiàng)，江蘇省委、省政府、省綜治委、省科協(xié)、省殘聯(lián)、省紅十字會(huì)等授予的省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)12項(xiàng)；“平安惠山”創(chuàng)建工作自2003年起連續(xù)三年蟬聯(lián)江蘇省“社會(huì)治安安全區(qū)”光榮稱號(hào)；在崗職工平均工資23554元，增長(zhǎng)18.8%；農(nóng)民人均年純收入8552元，增長(zhǎng)12.5%?！笆晃濉逼陂g，惠山區(qū)將不斷加快統(tǒng)籌發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)全面小康的基礎(chǔ)上，構(gòu)建和諧社會(huì)，樹(shù)立創(chuàng)新立區(qū)理念，力爭(zhēng)將惠山區(qū)建設(shè)成為無(wú)錫市最具有實(shí)力、最具活力、最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、現(xiàn)代新區(qū)、生態(tài)好區(qū)，到2010年率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。4今年以來(lái)我市商品房市場(chǎng)需求十分旺盛。1-9月市區(qū)累計(jì)成交各類(lèi)商品房375.23萬(wàn)平米，成交金額185.91億元，同比分別上漲36.44%和37.52%，其中住宅成交面積329.23萬(wàn)平米，成交金額153.96億元，同比分別上漲57.40%和61.82%。尤其是第三季度，住宅銷(xiāo)售極其火爆，成交面積達(dá)125.92萬(wàn)平米，成交金額61.40億元，同比分別上漲94.80%和125.16%。份均保持較好的銷(xiāo)售水平；由于房貸政策及傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的原因，9月市場(chǎng)成交尤為活躍，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)58.04萬(wàn)平米。1.2房?jī)r(jià)飆升，3月上漲195元今年以來(lái)的房?jī)r(jià)可以用“飆升”兩個(gè)字來(lái)形容。據(jù)《錫房指數(shù)報(bào)名》顯示，2007年三季度末，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為4712元/平米，同比上漲13.08%，環(huán)比上漲4.32%房市每平米均價(jià)上漲了195元，而此前半年里也只漲了202元。對(duì)于房?jī)r(jià)以如此迅猛的態(tài)勢(shì)繼續(xù)上漲，房管部門(mén)人士稱，這是在周邊城市房?jī)r(jià)快速上漲、本地頻頻推出高檔樓盤(pán)的標(biāo)桿效應(yīng)帶動(dòng)下的整體房?jī)r(jià)5增漲。在各行政區(qū)域中，南長(zhǎng)區(qū)增漲最快，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲8%，漲幅排全市七區(qū)之首。1.3加速開(kāi)發(fā)，供應(yīng)加大面對(duì)量?jī)r(jià)齊增的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商們紛紛加大了開(kāi)發(fā)投資力度，加快了商品房新增供給節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資190.92億元，同比增長(zhǎng)45.27%；市區(qū)商品房在建施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)24.78%、23.67%、38.26%，各項(xiàng)房地產(chǎn)投資指標(biāo)增幅比較顯著，商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)加大，使得后市商品房供應(yīng)進(jìn)一步增加。從商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，今年第三季度市區(qū)新批準(zhǔn)上市預(yù)售商品房面積163.89萬(wàn)平米，同比上漲57.92%，其中住宅124.79萬(wàn)平米，同比上漲45.61%，商品房新增供給節(jié)奏加快。1.4爭(zhēng)搶土地，再創(chuàng)地價(jià)新高土地，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最基本生產(chǎn)資料，自然也成為爭(zhēng)相搶購(gòu)的對(duì)象。今年1-9月我市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地337.95萬(wàn)平米，同比下降11.85%。雖然新增上市土地面積有所減少，但開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崾谐鲎屚恋仄骄貎r(jià)為173萬(wàn)元/畝，同比上漲86.29%。其中新生路西南側(cè)地塊以單價(jià)3473萬(wàn)元/畝出讓?zhuān)瑒?chuàng)本市地價(jià)新高。61.5二手房?jī)r(jià)，漲幅為5年最高在商品房成交屢創(chuàng)新高的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出極大的市場(chǎng)場(chǎng)成交活躍，累計(jì)成交各類(lèi)二手房73.01萬(wàn)平米，同比上漲35.78%；其中二手住房36萬(wàn)平米，同比上漲21.75%。二手房在增量的同時(shí)，價(jià)格也像坐上了直升梯?！跺a房指數(shù)報(bào)告》顯示，三季度市區(qū)二手住房加權(quán)均價(jià)為4695元/平米，同比上漲22.46%，環(huán)比上漲10.86%，漲幅為近五年來(lái)最高。這一跳躍式增漲，也使得二手房?jī)r(jià)幾乎接近于1.6供銷(xiāo)比例，首次倒掛大批放盤(pán)仍不及旺盛的需求。今年前三季度新增商品住房供銷(xiāo)比分別為1.02:1、0.98:1、0.99:1，市場(chǎng)首次出現(xiàn)年度供銷(xiāo)比小于1的現(xiàn)象。從成交量觀察，銷(xiāo)售量逐季增多，新增供應(yīng)及時(shí)得到消化，充分體現(xiàn)了今年住宅市場(chǎng)交量十分活躍、住宅市場(chǎng)正在消化部分存量從各行政區(qū)新增住房供銷(xiāo)比來(lái)看，由于商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況良好，至三季度末，大部分區(qū)域的供銷(xiāo)比均有明顯的下降，其中惠山區(qū)下降最為明顯，表明其價(jià)格優(yōu)勢(shì)與潛力逐漸被發(fā)覺(jué)，市場(chǎng)認(rèn)知度逐步區(qū)域新增住宅供應(yīng)不足，市場(chǎng)供不應(yīng)求；濱湖、錫山、惠山供銷(xiāo)比位7于1-1.2之間，供銷(xiāo)比較為均衡；南長(zhǎng)供銷(xiāo)比大于1.2，原因在于三季度新盤(pán)集中供給，但后期南長(zhǎng)的供銷(xiāo)比會(huì)逐步下降。1.7區(qū)位觀念，逐漸轉(zhuǎn)變隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，我市道路交通日趨完善、環(huán)境不斷美化，遠(yuǎn)郊區(qū)域的價(jià)格優(yōu)勢(shì)與潛力凸顯，購(gòu)房者的住房區(qū)位消費(fèi)觀念逐漸轉(zhuǎn)變。1-9月我市商品住房成交主要集中在東區(qū)、北區(qū)，分別占34.62%和33.44%，其中北區(qū)成交量大幅提高，所占份額比去年同期提高11.8%。而其他區(qū)域由于新增供應(yīng)量偏少，市場(chǎng)成交量所占份額不高。從成交面積段來(lái)看，2007年1-9月市區(qū)商品住宅戶均成交面積要集中在90-144平米，占商品住宅市場(chǎng)成交平米的中等戶型的房源最受市場(chǎng)歡迎，銷(xiāo)售率高。在購(gòu)買(mǎi)對(duì)象方面，本市購(gòu)房者占93.30%（含江陰、宜興），外地占6.70%。“商品房與二手房需求旺盛局面短期內(nèi)還不會(huì)改變?！睂?duì)于后期無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，房管部門(mén)人士表示。今年1-9月份市場(chǎng)需求極其旺盛，在改善型需求、前兩年受抵制需求集中釋放及投資需求上升等綜合因素的作用影響下，今年第四季度商品房市場(chǎng)需求將依然旺盛，這將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)加快上市節(jié)奏。預(yù)計(jì)第四季度市區(qū)商品房上市8總量在150萬(wàn)平米左右，主要集中在東區(qū)、北區(qū)及西南片區(qū)。此外，隨著拆遷改選力度的繼續(xù)加大，二手房需求也將保持比較活躍的勢(shì)目前我市中小戶型比例雖然有所增加，但與政策提出的90平米以下的中小戶型要達(dá)到70%這一要求相比仍有一定差距?！懊娣e結(jié)構(gòu)問(wèn)題依然存在，有待進(jìn)一步加大中小戶型建設(shè)力度?！狈抗懿块T(mén)人士稱，四季度我市商品房在供應(yīng)的戶型、價(jià)格結(jié)構(gòu)方面將有所調(diào)整。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的深入貫徹，中小戶型、中低價(jià)位商品住宅所占比例及建設(shè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，住宅供給結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到優(yōu)化。（二）無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析2.1無(wú)錫過(guò)去三年市區(qū)房地產(chǎn)概況2.2開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)信心指數(shù)分析9開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)信心指數(shù)=商品房新開(kāi)工面積/施工面積因?yàn)樾麻_(kāi)工面積反映了從現(xiàn)在起1－2年后市場(chǎng)預(yù)售供應(yīng)量以及2－3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量，新開(kāi)工面積占施工面積的比例高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心；從下圖可以看出，市區(qū)商品房開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭有所回落，2006年達(dá)到最低點(diǎn)，這與近兩年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控有關(guān)。但從商品住宅市場(chǎng)狀況看，2005年信心指數(shù)有所反彈，這也就導(dǎo)致了兩年后的現(xiàn)階段無(wú)錫市區(qū)商品住宅供應(yīng)量的持續(xù)增大，整體市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象的顯現(xiàn)。2006年該指數(shù)相對(duì)回落，這將有利于市場(chǎng)在未來(lái)1－3年的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，07年銷(xiāo)售量明顯上升，有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。2.3市場(chǎng)供求關(guān)系分析根據(jù)在建項(xiàng)目的實(shí)際情況，施工面積通常為竣工面積的3－4會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4倍時(shí)，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。就商品房供求情況看，2004年以來(lái)，無(wú)錫市區(qū)商品房供求指數(shù)雖然經(jīng)歷了2005年的快速攀升后有所反彈，但是三年的供求指數(shù)始終維持在4以上，這就說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)1－2年將處在供大于求的狀態(tài)下。就商品住宅情況看，其波動(dòng)雖然較整個(gè)商品房市場(chǎng)劇烈，但是也是始終維持在4以上，這就說(shuō)明整個(gè)商品住宅市場(chǎng)也將維持在供大于求的狀態(tài)下。2.4收益率指數(shù)收益率指數(shù)＝商品房銷(xiāo)售額/開(kāi)發(fā)投資額既反映該城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率不高，也表明空置率可能過(guò)高，同時(shí)將影響未來(lái)的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開(kāi)、竣工面積。從整個(gè)商品房市場(chǎng)看，2004年以來(lái)，無(wú)錫商品房市場(chǎng)收益率指數(shù)始終維持在1以下，雖然有所上升但幅度較緩，可見(jiàn)整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資收益相對(duì)處在較低水平。從商品住宅市場(chǎng)看，2004年以來(lái)，無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)收益率指數(shù)始終維持在1以上，而且進(jìn)入2005年上升幅度明顯，這就說(shuō)明商品住宅市場(chǎng)投資收益相對(duì)處在較高的水平。這從側(cè)面說(shuō)明了無(wú)錫非住宅物業(yè)形態(tài)如：商業(yè)、辦公等現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)收益率較低。2.5商品房市場(chǎng)宏觀分析2007年成為無(wú)錫商品房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)拐點(diǎn)，經(jīng)歷了2007年無(wú)錫商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：n商品房尤其是商品住宅的價(jià)格進(jìn)入快速上升的通道，房?jī)r(jià)n區(qū)域消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力正在穩(wěn)步釋放，但同時(shí)消費(fèi)者挑選余地明顯變大，好房好價(jià)、差房差價(jià)甚至滯銷(xiāo)已經(jīng)在局部區(qū)域局部個(gè)案上表現(xiàn)出來(lái)；n消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的釋放成為區(qū)域房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展最好的土壤，但這也要求發(fā)展商不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)造出高品質(zhì)的住房來(lái)贏得相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)。2.6市區(qū)成交價(jià)格分析從2004年－2006年無(wú)錫市區(qū)商品房以及商品住房成交情況看，商品住宅漲幅明顯高于商品房漲幅，2005年商品住房漲幅為743元/平方米，2006年在2005年基礎(chǔ)上漲幅為470元/平方米。這相對(duì)于同期商品房漲幅的615元/平方米和333元/平方米要分而2007年三季度無(wú)錫商品房均價(jià)已達(dá)到4712元/平方米，同比上漲13.08%，這也從市場(chǎng)層面反映了無(wú)錫市區(qū)商品住房進(jìn)入一個(gè)新的上升通道，與宏觀層面表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)相符合。2007年上半年惠山區(qū)成交商品房(含住宅及其他物業(yè))達(dá)58．67萬(wàn)平方米，其中商品住宅成交面積為54．54萬(wàn)平方米，商品住宅半山區(qū)的商品房成交量在七個(gè)區(qū)中都是第一名，4個(gè)月的總成交量達(dá)到53．83萬(wàn)平方米，與上半年58．67萬(wàn)平方米的總量相差僅有5萬(wàn)平方米左右。惠山區(qū)7—10月的成交量比位列第二的濱湖區(qū)的40．48量就達(dá)到112萬(wàn)平方米以上。而2006年全年，惠山區(qū)的商品房成交量為68．14萬(wàn)平方米，約占當(dāng)年無(wú)錫市區(qū)商品房成交總量的20％?？梢哉f(shuō)，惠山區(qū)今年的商品房成交量比去年高出100％已成定局。在商品房新批準(zhǔn)銷(xiāo)售方面，7—10月惠山區(qū)同樣獲得頭名。這4個(gè)月惠山區(qū)的新增供應(yīng)量為68．26萬(wàn)平方米，比第二名南長(zhǎng)區(qū)的60．48萬(wàn)平方米高出10％以上，同期濱湖區(qū)的新批準(zhǔn)預(yù)售量還不到30萬(wàn)平方2005年以來(lái)，惠山區(qū)的商品房供應(yīng)充足。在商品房供應(yīng)方面，2005年和2006年商品房核準(zhǔn)面積分別為100．61萬(wàn)和93．45萬(wàn)平方米，基本上占到當(dāng)年市區(qū)商品房供應(yīng)總量的25％左右，其中商品住宅分別占到當(dāng)年惠山區(qū)商品房核準(zhǔn)面積的95．1％和76．4％，所占的比例較大。2007年上半年惠山區(qū)商品房核準(zhǔn)面積為60．93萬(wàn)平方米，算上7—10月份的68．26萬(wàn)平方米，今年前10個(gè)月的供應(yīng)量的比例要達(dá)到85％以上?；萆絽^(qū)與其他板塊的差異是，商品房供應(yīng)以住宅為主，大型的集中商鋪和寫(xiě)字樓比較少。供應(yīng)充足和成交旺盛，讓惠山區(qū)成為今年錫城樓市的熱點(diǎn)板塊。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，惠山區(qū)成交量放大，主要原因是這個(gè)板塊的樓盤(pán)價(jià)格便宜，是當(dāng)今無(wú)錫少有的住宅價(jià)格低地。在其他板塊，每平方米5200元以下較難找到合適的樓盤(pán)，許多樓盤(pán)的價(jià)格都在每平方米5800元以上，而在惠山區(qū)，在惠山新城，在錢(qián)橋板塊、洛社板塊，每平方米3400元左右就可以購(gòu)買(mǎi)到住宅，價(jià)格比較高的樓盤(pán)，每平方米3800一4200元就可以購(gòu)買(mǎi)到。在有的樓盤(pán)40萬(wàn)元就可以購(gòu)買(mǎi)到95平方米的住宅，而在其他板塊，40萬(wàn)記現(xiàn)在只能購(gòu)買(mǎi)到55平方米?；萆絽^(qū)的好多樓盤(pán)讓中等收入家庭能夠圓自己的安居夢(mèng)想。中小套型供應(yīng)短缺近三年來(lái)，惠山區(qū)商品住宅供應(yīng)中，100平方米以下的中小套型供應(yīng)是市區(qū)七區(qū)中特別少的，這與錫山區(qū)相差很多。原因是這個(gè)板塊房?jī)r(jià)低，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得較大的套型總價(jià)也不高。2005年、2006年和2007年上半年，惠山區(qū)成交得最多的套型與市區(qū)總體是一樣的，那就是以120一144平方米的為主，上述三個(gè)時(shí)間段這種套型的成交比例分別達(dá)到44．41％、43．54％、45．74%,這種套型所占的比例比七區(qū)同期總的比例還要高，120—144平方米的套型供應(yīng)量是相當(dāng)大的。由于價(jià)位低，惠山區(qū)144—180平方米的大套型成交比例也很高，2005年和2007年上半年比例分別為21．35%和12．55都是列第二位；2006年所占比例為10．49列第三位?；萆絽^(qū)商品住宅中，100—120平方米的套型同樣是暢銷(xiāo)的，2006年成交比例達(dá)到21．92％，居第二位；2005年和2007年上半年比例分別為15．47％和11．25％，均為第三位。值得關(guān)注的是，惠山區(qū)2005年以來(lái)100平方米以下套型供應(yīng)很少，導(dǎo)致成交少。上述三個(gè)時(shí)間段，90一100平方米的套型成交所占比例分別為6．64％、8．13％、582％，低于全市平均水平。90平方米以下的套型成交所占比例更低。其中60平方米以下成交比例2005年為0，2006年僅為0．19％，2007年上半年更是下降到可以忽略不計(jì)的0．04％。也就是說(shuō)，2007年上半年惠山區(qū)成交商品住宅近55萬(wàn)平方米，60平方米以下的套型僅成交220平方米，以平均每套55平方米計(jì)算僅有4套。60—80平方米的套型成交比例同樣很低，2006年為0．782007年上半年為0．27％。80一90平方米套型成交比例稍高，2006年僅有4．442007年上半年則下降到3．51%。2006年和2007年上半年惠山區(qū)90平方米以下的套型成交比例低，僅有5．41％和3．82％，表明開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為，在惠山區(qū)建造住宅應(yīng)當(dāng)以康居為主，以本地居民的需求為主。這樣的套型供應(yīng)比例是適合當(dāng)時(shí)惠山區(qū)情況的。到這個(gè)區(qū)域購(gòu)房的人士外地人不是很多，用來(lái)出租的房源也不多。但將來(lái)惠山區(qū)的需求會(huì)發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)多開(kāi)發(fā)些90平方米以下的住宅。到2008年，一批需要執(zhí)行“90／70”新政策的房源將面市，其中會(huì)有小套型。而一些2006年6月以前出讓的地塊，開(kāi)發(fā)商也會(huì)考慮到市民對(duì)中小套型的需求，100平方米以下套型會(huì)逐步增多。商品房供應(yīng)仍將充裕近兩年來(lái)惠山區(qū)的土地出讓面積是比較多的，2006年惠山區(qū)的土地出讓面積約為320萬(wàn)平方米，2007年前10個(gè)月出讓面積達(dá)到230萬(wàn)平方米左右，同時(shí)這個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加大，2006年惠山區(qū)的房地產(chǎn)投入近36億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)40％；2007年前10個(gè)月惠山區(qū)房地產(chǎn)投人已經(jīng)達(dá)到36億元以上，超過(guò)去年全年的投入水使土地供應(yīng)不增加，在未來(lái)兩三年時(shí)間內(nèi)供應(yīng)也不會(huì)減少。復(fù)地·公園城、理想城市、百大春城、綠地世紀(jì)城、晴山藍(lán)城、天一城等樓盤(pán)的后續(xù)房源都將會(huì)陸續(xù)面市。在錢(qián)橋、洛社、玉祁等惠山區(qū)樓市的重要組成部分，也將會(huì)有多個(gè)大中型樓盤(pán)接連開(kāi)盤(pán)。有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，由于惠山區(qū)在將來(lái)兩三年內(nèi)都將會(huì)是錫城樓市的價(jià)格低地，會(huì)有更多本地和外地市民前來(lái)購(gòu)房。由于惠山區(qū)的樓盤(pán)在景觀和套型方面已經(jīng)為市民們所熟悉，中短期內(nèi)就難以出現(xiàn)需求激增的現(xiàn)象，需求將是平穩(wěn)增長(zhǎng)?；萆絽^(qū)2005年以來(lái)都是以本地居民購(gòu)買(mǎi)為主，2005年、2006年分別達(dá)到93．65％、91．59％；，今年也會(huì)在90％以上?；萆絽^(qū)目前大型商業(yè)企業(yè)和大型工業(yè)企業(yè)都不多，還沒(méi)有進(jìn)入外來(lái)高素質(zhì)人口導(dǎo)人的快速增長(zhǎng)期，因此，這個(gè)區(qū)商品住宅將來(lái)仍然以本地市民購(gòu)買(mǎi)為主。大多數(shù)購(gòu)房者為改善型自住需求，本地人與外地人購(gòu)買(mǎi)用來(lái)出租投資的比例較低，因?yàn)檫@個(gè)板塊的房屋租金便宜，投資的收益目前還不理想。商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上漲惠山區(qū)商品住宅吸引大量購(gòu)買(mǎi)力的重要原因就是價(jià)格低廉，而這個(gè)板塊商品住宅的價(jià)格將有可能迎來(lái)一輪升浪。惠山區(qū)到今年還有許多每平方米2500元以下的房源，2005年這個(gè)價(jià)位的房源占到總成交量的18．17％，2006年則下降到447%,2007年上半年又上升到14．59％。近三年來(lái)，每平方米3000—4000元的房源一直是惠山區(qū)成交的重頭，2005年、2006年、2007年上半年分別達(dá)到47．62％、74．24％、6296%,即單價(jià)“4字頭”房源的成交量是增長(zhǎng)的。每平方米5000—6000元的房源2005年沒(méi)有成交記錄，2006年和2007年上半年的成交比例可以忽略不計(jì)。到2007年第三季度，惠山區(qū)商品住宅平均價(jià)格也就是3700元左右，這與9月份洛社橄欖園大量房源在每平方米3130元附近成交有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，惠山區(qū)“3字頭”和“4字頭”的房源還有一定的剩余量，但新推出的房源“5字頭”和“6字頭”的比例會(huì)提高。部分“3字頭”“4字頭”的房源將自動(dòng)升格為“4字頭”“5字頭”，這是因?yàn)椴糠謽潜P(pán)前期為了聚集人氣低姿態(tài)開(kāi)盤(pán)，利潤(rùn)空間比較小，而到后期，小區(qū)的景觀已經(jīng)建造好，部分組團(tuán)已經(jīng)交付，加上版塊的認(rèn)可度大幅提升，新開(kāi)的房源價(jià)格就會(huì)高開(kāi)，高開(kāi)以后購(gòu)房者會(huì)比前開(kāi)的價(jià)格高出許多。百大春城，去年12月花園洋房開(kāi)價(jià)為每平方米3800元，現(xiàn)在的價(jià)格是4800元，將來(lái)再開(kāi)盤(pán)就是5000元以上。綠地世紀(jì)城，去年10月，波土頓公館花園洋房?jī)r(jià)格是每平方米4100一4500元，到明年花園洋房開(kāi)出，價(jià)格估計(jì)為每平方米5300—5500元。另一方面，部分樓盤(pán)推出的住宅形態(tài)不一樣，價(jià)格自然是高開(kāi)。比如前不久開(kāi)盤(pán)的奧林匹克花園，聯(lián)排別墅折合成每平方米有的達(dá)到9000元以上。部分樓盤(pán)新推出花園洋房、聯(lián)排別墅，起始價(jià)格就高，也會(huì)直接拉動(dòng)價(jià)格上行。惠山區(qū)的低價(jià)位房源將集中在普通的高層和多層里面。2007年上半年惠山區(qū)商品房供應(yīng)量為64.64萬(wàn)平米，成交量為59.27萬(wàn)平米新城北接江陰腹地，南連中心城區(qū)和錫東新城。規(guī)劃范圍東至惠山區(qū)與錫山區(qū)交界，南到北環(huán)路一線，西臨錫澄運(yùn)河，北至市區(qū)與江陰交界，總用地約76.75平方公里。現(xiàn)有人口約11萬(wàn)人，其中堰橋街道下轄3個(gè)社居委、16個(gè)村委、人口6.47萬(wàn)人；以外為惠山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；現(xiàn)狀城市化水平52.91%。功能定位：依托中心城區(qū)、服務(wù)惠山區(qū)、輻射江陰腹地、面向蘇北地區(qū)的無(wú)錫北部副中心；惠山區(qū)的行政文化經(jīng)濟(jì)中心；重要的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；市區(qū)北部交通樞紐和物流集散地；環(huán)境優(yōu)美宜人的都市化社區(qū)居住地。發(fā)展規(guī)模：惠山新城總用地76.75平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地61.64平方公里，占總用地的80.32%?？扇菁{居住人口約為40萬(wàn)人，就業(yè)崗位容量約為25萬(wàn)人?？臻g布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃惠山新城“一核三片、三帶六區(qū)”的結(jié)構(gòu)：——“一核”：惠山行政中心、吳文化公園和商業(yè)中心組成的具有較強(qiáng)輻射力的核心區(qū)域。——“三片”：堰橋、西漳、長(zhǎng)安三大都市化居住片。——“三帶”：滬寧、錫澄高速公路和錫北運(yùn)河生態(tài)綠帶?！傲鶇^(qū)”：堰橋工業(yè)配套區(qū)、新城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、錫北物流集聚區(qū)、惠東物流集聚區(qū)、錫澄物流集聚區(qū)和科創(chuàng)農(nóng)業(yè)園。頃。是集酒店、商業(yè)、餐飲、影城、娛樂(lè)、酒店式公寓為一體的綜合錫山高級(jí)中學(xué)堰橋校區(qū)南臨政和大道，北至堰新路，東靠堰橋河，西接金惠苑，總用地面積為31.7公頃。是布局合理、功能先進(jìn)、設(shè)施完備、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美的全省乃至全國(guó)一流的示范性高級(jí)中學(xué)。無(wú)錫市惠山區(qū)人民醫(yī)院處于惠山行政中心區(qū)北面，南到堰新路，北至研園路，東靠惠源路，西臨河道。該地塊規(guī)劃用地面積約53141.6平方米。為一所具有明顯專(zhuān)科特色的二級(jí)甲等綜合性現(xiàn)代化醫(yī)院，其直接服務(wù)人口約10-15萬(wàn)，醫(yī)療服務(wù)輻射人口約15-20萬(wàn)。1、地理位置：本項(xiàng)目位于無(wú)錫市惠山區(qū)，北臨政和大道，西臨錫澄路，南沿陸區(qū)路。2、交通狀況：本項(xiàng)目所處位置是整個(gè)惠山新城的行政中心，周邊道路情況良好，政和大道以及錫澄路均為高等級(jí)主干道，路況良好。3、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：94678.9㎡建筑類(lèi)型：小高層、多層醫(yī)療衛(wèi)生/建設(shè)中的惠山區(qū)人民醫(yī)院商業(yè)娛樂(lè)/天力商業(yè)廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)教育/錫山高級(jí)中學(xué)堰橋校區(qū)、天一中學(xué)百大春城、加州洋房、金都花園、華夏清水灣、中體奧林匹克花園、復(fù)地公園城、以及尚未開(kāi)盤(pán)的高山御花園和距離相對(duì)較遠(yuǎn)的綠地世紀(jì)城、華府莊園和順馳理想城市。本項(xiàng)目位于惠山區(qū)中心區(qū)板塊，面臨著來(lái)自惠山區(qū)眾多樓盤(pán)激烈競(jìng)爭(zhēng)，本地客源已被大量掠奪，因此我們需要通過(guò)詳細(xì)分析惠山區(qū)各同質(zhì)樓盤(pán)的情況，確定自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使本項(xiàng)目能夠在市場(chǎng)上占具一席之地（1）案名：加州洋房項(xiàng)目地址：文惠路吳韻路口開(kāi)發(fā)商：上海龍倉(cāng)機(jī)構(gòu)/無(wú)錫龍倉(cāng)置業(yè)代理商：新聚仁機(jī)構(gòu)產(chǎn)品定位:南加州風(fēng)情洋房加州·洋房，一種顛覆傳統(tǒng)的花園洋房，純正加州風(fēng)格建筑這是將洋房與別墅完美結(jié)合的新型住宅:退臺(tái)式群院花園洋房。220000㎡原味加州群院洋房特區(qū),加州風(fēng)格的群院花園洋房與群院電梯洋房,再現(xiàn)美國(guó)加州富人小鎮(zhèn)風(fēng)情高尚社區(qū)。作為區(qū)域的明星個(gè)案，加州洋房更是全面“高熱”，二期中央水景洋房8月18日全新公開(kāi)后僅二周銷(xiāo)售就逾80%以上。由于未來(lái)三期將不再規(guī)劃高層洋房，這也將是加州洋房絕版的高層電梯洋房。1、無(wú)錫首個(gè)南加州風(fēng)情洋房；2、戶型面積較合適；3、樓間距較大，主題景觀較好；4、區(qū)域未來(lái)規(guī)劃情況良好。銷(xiāo)售分析:一期多層洋房已售罄。二期電梯洋房適中得戶型以及前期良好得口碑都使得項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，在區(qū)域中屬于較有競(jìng)爭(zhēng)力和領(lǐng)先得項(xiàng)目。2007年1-11月加州洋房去化表140001400012000100008000600040002000012292122927596621054014536442226806714263396932502月3月4月5月6月7月8月9月銷(xiāo)售套數(shù)（套）4864397 u銷(xiāo)售面積（㎡）621067154014263396945364422759626803250銷(xiāo)售套數(shù)（套）銷(xiāo)售面積（㎡）項(xiàng)目客群以江陰、惠山區(qū)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主及惠山區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員為主，部分市區(qū)客群和投資客。（2）案名：華廈清水灣項(xiàng)目地址：無(wú)錫惠山區(qū)欣惠路開(kāi)發(fā)商：江蘇華廈融創(chuàng)置地集團(tuán)產(chǎn)品定位:案名定位于“清水灣”，由此延伸出一種高尚水岸生活方式，一種高品質(zhì)的生活理念，一種居住與自然和諧統(tǒng)一的生活狀態(tài)。該案位于無(wú)錫惠山區(qū)政府南面400米，總建面約12萬(wàn)平方米。周邊交通順暢，距市區(qū)約7公里。整個(gè)小區(qū)就像一個(gè)大公園，中央8000平方米湖泊區(qū)貫穿其中，亭廊水榭，曲橋通幽，使業(yè)主足不出戶便可領(lǐng)略到宜人的水景。小區(qū)充分利用周?chē)萆綕竦毓珗@的自然景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造了獨(dú)具特色的觀景視線。多層、小高層、疊加花園洋房、獨(dú)棟別墅多種建筑形態(tài)組合，可以滿足不同置業(yè)者的需求。1、小區(qū)景觀較好、靠濕地公園；2、單價(jià)較區(qū)域其他項(xiàng)目較低；3、未來(lái)區(qū)域規(guī)劃較好。銷(xiāo)售分析:華廈清水灣自今年以來(lái)，銷(xiāo)售勢(shì)頭持續(xù)上升，均價(jià)在4000左右，其大戶型低單價(jià)的定位也被購(gòu)房者所認(rèn)同，項(xiàng)目前期推出量也去化90%以上了，由于其體量較小得關(guān)系，未來(lái)銷(xiāo)售壓力也較小。2007年1-11月華廈清水灣去化表6000500040003000200010000a481140174017264211221122146 n186n:383"1464902月3月4月5月6月7月8月9月10月11月銷(xiāo)售套數(shù)（套）618213525887 u銷(xiāo)售面積（㎡）1343186146383490481140172642111612561122項(xiàng)目客群以江陰、惠山區(qū)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，部分市區(qū)客群。（3）案名：百大春城項(xiàng)目地址：文惠路與惠源路交叉處開(kāi)發(fā)商：江蘇百大實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：無(wú)錫金達(dá)利產(chǎn)品定位:原創(chuàng)洋房，純HOUSE，界定無(wú)錫洋房秩序。百大春城位于惠山新城政和大道與惠山大道交匯處，總建筑面積60萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率1.50，綠化率40%左右。17萬(wàn)平方米春城生態(tài)園、7萬(wàn)平方米湖泊、2公里沿河景觀層層環(huán)抱。百大春城一期6+1層電梯洋房，06年6月份開(kāi)盤(pán)，400套花園洋房已全部售磬。其二期6-1層花園洋房——純HOUSE位于項(xiàng)目核心區(qū)域，新澳洲風(fēng)情花園洋房獨(dú)兼生活品質(zhì)與情趣格調(diào)，層層退臺(tái)，超大面寬，前后雙花園，多樣化戶型組合，成為界定無(wú)錫洋房生活的新標(biāo)準(zhǔn)。1、洋房戶型較好，較獨(dú)特；2、先期開(kāi)盤(pán)價(jià)格較低，有一定的口碑效應(yīng)；3、未來(lái)區(qū)域規(guī)劃較好。銷(xiāo)售分析:目前二期洋房和小高層在售，洋房均價(jià)4700元/平米，小高層均價(jià)4300元/平米。自2007年10月加推兩批二期房源后，去化速度較快，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。其純正洋房的口碑已深入人心，對(duì)其未來(lái)三期的推出積蓄了足夠的市場(chǎng)人氣。2007年1-11月百大春城去化表200002000000銷(xiāo)售套數(shù)（套）079銷(xiāo)售面積（㎡）00銷(xiāo)售面積（㎡）項(xiàng)目客群以江陰、惠山區(qū)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主及惠山區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員為主，部分市區(qū)客群和投資客。（4）案名：復(fù)地公園城項(xiàng)目地址：錫澄公路與政和大道交匯處開(kāi)發(fā)商：復(fù)地集團(tuán)股份有限公司代理商：上海蓮花墅產(chǎn)品定位:秉承以人為本的理念，以純正自然清新的澳洲風(fēng)情為藍(lán)圖錫帶來(lái)全新的魅力澳洲生活。復(fù)地·公園城，50萬(wàn)㎡未來(lái)中心生活樣板區(qū)，緊鄰46.7公頃吳文化公園。其地處無(wú)錫惠山新區(qū)核心地段，東臨錫澄南路，南學(xué)等名校林立周邊，超大商場(chǎng)正建設(shè)當(dāng)中，交通體系四通八達(dá)，設(shè)施面面俱到。項(xiàng)目規(guī)劃總用地33.4萬(wàn)㎡，總建筑面積約50萬(wàn)㎡，集多層、小高層、高層、聯(lián)體別墅等多種住宅形態(tài)，并結(jié)合酒店式公寓、商業(yè)、幼兒園等建筑配套，攜澳大利亞BAU等國(guó)際團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂1、項(xiàng)目較大，物業(yè)形態(tài)較豐富；2、開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)；3、地理位置處于惠山新城入口處。銷(xiāo)售分析:目前，復(fù)地公園城精裝房均價(jià)在4900元/平米，毛坯房則在4000本消化完畢，作為有50多萬(wàn)平米得大項(xiàng)目，未來(lái)供應(yīng)量仍將繼續(xù)上5322007年1-11月復(fù)地公園城去化表532700060005000400030002000100006136475141843275366521782580254019027622月3月4月5月6月7月8月9月10月11月銷(xiāo)售套數(shù)（套）6202943502133264 u銷(xiāo)售面積（㎡）190276221783275475161362580254041843665532項(xiàng)目客群以堰橋當(dāng)?shù)鼐用?、學(xué)校老師等為主，及部分市區(qū)客群和（5）案名：奧林匹克花園項(xiàng)目地址：惠山大道與政和大道交匯處開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫生命置業(yè)有限公司213166.8㎡2557000㎡1778戶產(chǎn)品定位:人為本的準(zhǔn)則下，力圖創(chuàng)造一種運(yùn)動(dòng)型的、具有英式風(fēng)情的居住建筑環(huán)境，在充分利用基地東北側(cè)已建成的綠化景觀基礎(chǔ)上，創(chuàng)造園內(nèi)良好的景觀氛圍，成為惠山區(qū)集生態(tài)居住、運(yùn)動(dòng)休閑等功能為一體的精品小區(qū)之一。奧林匹克花園是由中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)開(kāi)創(chuàng)，并經(jīng)中國(guó)奧委會(huì)授權(quán)開(kāi)發(fā)的體育主題社區(qū)，主要是將奧林匹克精神和體育文化融入社區(qū)的建設(shè)，提倡一種健康的生活方式。無(wú)錫奧林匹克花園位于無(wú)錫惠山新城無(wú)錫生命科技園區(qū)西南部，東鄰惠山大道和S形景觀帶，南接?xùn)|西景地下5.4萬(wàn)平方米）。該項(xiàng)目主要由低層住宅、多層通廊式住宅、小高層單元式住宅、配套商業(yè)與公共建筑和地下車(chē)庫(kù)組成。13萬(wàn)平米的奧林匹克公園、擬建網(wǎng)球場(chǎng)，足球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，沙灘排球，高爾夫球場(chǎng)等多項(xiàng)熱門(mén)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館。此外還有老年人的健身設(shè)施以及兒童益智游樂(lè)設(shè)施等。1500平方的運(yùn)動(dòng)會(huì)所（包含瑜伽、有氧健美、恒溫游泳、器械健身、乒乓球等各種各樣的運(yùn)動(dòng)。）小區(qū)內(nèi)部還配套有英式風(fēng)情商業(yè)街，里面會(huì)有超市、餐飲、美容院、咖啡屋等等。后期還擬建有一個(gè)12班的私立幼兒園。1、項(xiàng)目產(chǎn)品和定位都比較新穎；2、開(kāi)發(fā)商實(shí)力和口碑都較好；3、項(xiàng)目配套齊全，賣(mài)點(diǎn)較多。銷(xiāo)售分析:目前，奧林匹克花園一期推出得六聯(lián)排別墅均價(jià)在9500元/㎡，一期推出共計(jì)110套，開(kāi)盤(pán)兩周至今已去化30%，開(kāi)盤(pán)情況良好。隨著產(chǎn)品的深入人心及品牌效應(yīng)的推廣，加之未來(lái)產(chǎn)品的多樣性推出，銷(xiāo)售前景看好。一期別墅客群主要以江陰、惠山區(qū)等當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主為主，后期小高層產(chǎn)品會(huì)增加惠山區(qū)及市區(qū)普通收入客群。（6）案名：綠地波士頓公館項(xiàng)目地址：惠山大道與金惠路交匯處東南面開(kāi)發(fā)商：上海綠地集團(tuán)無(wú)錫置業(yè)有限公司代理商：金石地產(chǎn)5875套產(chǎn)品定位:波士頓風(fēng)情的高品位城市生活社區(qū)該項(xiàng)目位于無(wú)錫市北，惠山新城行政中心東南，緊靠惠山大道，聯(lián)排別墅、花園洋房為主，以1.02的超低容積率自然營(yíng)造高尚私家生活靜地，建成后呈現(xiàn)別墅、情景洋房、小高層、高層及配套設(shè)施完美結(jié)合的高品位社區(qū)，凸顯“貴族、純正、涵養(yǎng)”的設(shè)計(jì)理念。該項(xiàng)目擁有最佳景觀資源和公共設(shè)施，無(wú)論地理、景觀、建筑、配置上都別具匠心。800平米中心湖，160平米水上花園，7000平米運(yùn)動(dòng)休閑俱樂(lè)部，15000平米風(fēng)情商業(yè)街，生活設(shè)施一應(yīng)俱全，氛圍溫馨典雅。項(xiàng)目一期——BOSSTOWN首府，氣質(zhì)非凡的新英格蘭風(fēng)格建筑，獨(dú)具匠心的社區(qū)規(guī)劃，靈活多樣的建筑一個(gè)微小細(xì)節(jié)體現(xiàn)主人的品位，打造城市中堅(jiān)專(zhuān)屬的格調(diào)生活領(lǐng)地。1、項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)在生活設(shè)施規(guī)劃一應(yīng)俱全；2、獨(dú)特的建筑風(fēng)格，波士頓風(fēng)情的景觀設(shè)計(jì)具備一定的吸引力；3、遠(yuǎn)期規(guī)劃中利好因素較多，輕軌，公交線路等使人們對(duì)該項(xiàng)目預(yù)4、產(chǎn)品豐富，適合各類(lèi)購(gòu)房者選擇；5、綠地品牌具備很強(qiáng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。銷(xiāo)售分析:就已先期全面展開(kāi)，因此其前期預(yù)約情況比較理想。同時(shí)綠地品牌在無(wú)錫已經(jīng)形成了比較大的影響力，對(duì)其銷(xiāo)售會(huì)有一定的推動(dòng)作用。并且綠地公司在銷(xiāo)售推廣方面，具備很強(qiáng)的實(shí)力，因此該項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況開(kāi)盤(pán)之后較為理想，先期推出的A、B二個(gè)花園洋房組團(tuán)銷(xiāo)售狀況穩(wěn)定，C組團(tuán)將在近期推出。2007年1-11月波士頓公館去化表1400014000120001000080006000400020000130771103566917960470223637826322810926802月3月4月5月6月7月8月9月銷(xiāo)售套數(shù)（套）642876381 u銷(xiāo)售面積（㎡）236378281096691110354702632279602680銷(xiāo)售套數(shù)（套）銷(xiāo)售面積（㎡）周邊企業(yè)中高層管理人員，認(rèn)同該區(qū)域的市區(qū)購(gòu)房人群。（7）案名：金都花園項(xiàng)目地址：惠山區(qū)西新路北端開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫金都房地產(chǎn)有限公司代理商：上海新馳420000㎡產(chǎn)品定位:新城中央高尚住宅區(qū)中環(huán)國(guó)際金都花園，位于惠山區(qū)政府行政中心市民廣場(chǎng)正南面，占據(jù)了惠山新城CPD、CBD、CLD三大中心。本項(xiàng)目規(guī)劃總面積42萬(wàn)平方，將建30萬(wàn)平方高檔住宅和12萬(wàn)平方商務(wù)辦公樓。計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃15.5萬(wàn)平方米商品住宅，主要由多層、小高層、高層住宅和商業(yè)步行街組成。有一條自然河流南北向穿越社區(qū)，形成了很強(qiáng)的水景支撐，使本項(xiàng)目具備了良好的宜居環(huán)景。1、位于惠山新城核心區(qū)的正中心位置，地理優(yōu)勢(shì)明顯；2、周?chē)鷳B(tài)環(huán)境良好，自然河流，大型廣場(chǎng)環(huán)布四周；3、規(guī)劃中的商業(yè)中心近在咫尺。銷(xiāo)售分析:該盤(pán)占據(jù)獨(dú)有的中心位置、具備較強(qiáng)的象征性，并且該域內(nèi)最先開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目之一，因此占有了很好的市場(chǎng)先機(jī)，一批周邊客戶很快被該項(xiàng)目利用，因此前期銷(xiāo)售狀況還是比較理想的，一期已經(jīng)8000600040002000107163529322983359574089978432007年1-1180006000400020001071635293229833595740899784302月3月4月5月6月7月8月9月銷(xiāo)售套數(shù)（套）803876 u銷(xiāo)售面積（㎡）95704082298997716352938433351銷(xiāo)售套數(shù)（套）銷(xiāo)售面積（㎡）惠山區(qū)公務(wù)員，惠山新區(qū)企業(yè)中高層管理人員。（8）案名：順馳理想城市項(xiàng)目地址：北環(huán)路與惠山大道交界處開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫順馳城市建設(shè)有限公司832000㎡產(chǎn)品定位:新城市中心大型綜合居住區(qū)該項(xiàng)目東至白屈港,西至惠山新城區(qū)惠山大道,南至南環(huán)路,北至胡長(zhǎng)路，規(guī)模龐大，整個(gè)地塊由綠地集團(tuán)和順馳聯(lián)合開(kāi)發(fā)，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃完善，幼兒園，學(xué)校，商業(yè)設(shè)施，養(yǎng)老院等等一應(yīng)俱全，周邊交通狀況良好，是惠山新城里最大的居住區(qū)，猶如一座衛(wèi)星城。該項(xiàng)目以“商業(yè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)“為理想生活核心，通過(guò)人性化具有濃郁生活氛圍的建筑分布、公共開(kāi)放空間-社區(qū)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)、半私密空間-組團(tuán)院落設(shè)計(jì)、合理的組團(tuán)分區(qū)，打破傳統(tǒng)住宅為核的貫用模式，共同構(gòu)筑一個(gè)柔性空間，帶來(lái)一個(gè)充滿人性化的和諧社區(qū)，使人們得到了一個(gè)伸展到街道上的公共宅間和內(nèi)部私密庭院空間之間的特殊聯(lián)系的體驗(yàn)。2、遠(yuǎn)期規(guī)劃中利好因素較多，且區(qū)域升值尚有潛力；3、順馳品牌實(shí)力雄厚；4、產(chǎn)品豐富，適合各類(lèi)購(gòu)房者選擇。銷(xiāo)售分析:從今年理想城市得銷(xiāo)售情況來(lái)看，項(xiàng)目已回本處于盈利階段馳沒(méi)參加07年得秋季房交會(huì)就足以證明銷(xiāo)售壓力正在逐漸減輕。且目前洋房?jī)r(jià)格也拉升至4500元/㎡，雖然周邊項(xiàng)目同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，卻銷(xiāo)售情況依然良好，前景看好。2007年1-11月理想城市去化表6000600050004000300020009548995489496435923365266621258823772496296202月3月4月5月6月7月8月9月銷(xiāo)售套數(shù)（套）54047 u銷(xiāo)售面積（㎡）237758835922496336526664964296254892129銷(xiāo)售套數(shù)（套）銷(xiāo)售面積（㎡）惠山新區(qū)企業(yè)中高管，長(zhǎng)期于此生活工作的人群，部分市區(qū)購(gòu)房Strength（優(yōu)勢(shì)）（一）惠山新城核心位置，地理優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目地處惠山區(qū)政和大道沿線，此處為惠山新城的核心區(qū)況良好，規(guī)劃傾向性明顯。此區(qū)塊正在逐漸成為名副其實(shí)的區(qū)域核心，遠(yuǎn)期價(jià)值優(yōu)勢(shì)較大。（二）新城為新開(kāi)發(fā)區(qū)域自然生態(tài)保持良好，項(xiàng)目景觀資源良好惠山新城為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，各種自然生態(tài)保持良好，加上政府打造的各市民廣場(chǎng)和生態(tài)公園，其自然生態(tài)價(jià)值及景觀價(jià)值在錫城各區(qū)中較為突出。項(xiàng)目在此可以借用良好的自然及景觀資（三）賽維拉品牌在全國(guó)經(jīng)營(yíng)多年，口碑較好賽維拉品牌在全國(guó)有多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目眾多，在無(wú)錫也曾成功開(kāi)發(fā)東亭賽維拉項(xiàng)目，在無(wú)錫賽維拉品牌已經(jīng)有一定的品牌基礎(chǔ)，在市民中有著良好的口碑。Weakness（劣勢(shì)）（一）惠山區(qū)配套設(shè)施缺乏，生活便利性有待提高惠山新城為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，商業(yè)氣氛匱乏，公共交通線路較少，整個(gè)區(qū)域內(nèi)僅有少量零星商業(yè)可供使用，短期內(nèi)生活便利性難（二）沒(méi)有完善的工業(yè)體系的支撐對(duì)于一個(gè)成熟的居住區(qū)域來(lái)說(shuō)，商業(yè)是為居住提供服務(wù)的，而工業(yè)體系是為居民導(dǎo)入的基礎(chǔ)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能將在南面工作的人吸引到北面來(lái)，所以就近而居是所以人購(gòu)房時(shí)必然會(huì)考慮的重要因素，人口導(dǎo)入首先就要提供相應(yīng)的工作崗位?；萆叫鲁谴笠?guī)模改造，將原有的污染企業(yè)全部遷走，這對(duì)改善居住環(huán)境是非常有利的，但同時(shí)也遷走了在這工作的人，遷走了客戶。所以一個(gè)完善的工業(yè)體系是一個(gè)區(qū)域所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的生存之本，但是本項(xiàng)目所屬區(qū)域在改造過(guò)程中確缺少了這一（三）個(gè)別戶型設(shè)計(jì)上存在一定缺陷，可能較不易去化本項(xiàng)目規(guī)劃的A-3、A-4兩大戶型，隨彌補(bǔ)了小戶型的不足，但是在設(shè)計(jì)上并不理想，A-4的兩衛(wèi)設(shè)計(jì)較為浪費(fèi)，如設(shè)計(jì)成套內(nèi)書(shū)房可能效果更佳，而A-3的布局也略顯過(guò)于緊張，而B(niǎo)-3戶型的設(shè)計(jì)使得其中一半的戶型徹底朝北，這部分房源在銷(xiāo)售上可能較難去化。Opportunity（機(jī)會(huì)）（一）惠山區(qū)規(guī)劃逐步深入，刺激當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展隨著惠山區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)的擴(kuò)展，各類(lèi)公建配套設(shè)施正在逐步完善，輕軌交通正在進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，規(guī)劃的利好正在刺激著當(dāng)?shù)貥牵ǘ╉?xiàng)目自身規(guī)劃合理，產(chǎn)品配置較貼近市場(chǎng)需求本項(xiàng)目產(chǎn)品配置較為合理，小面積三房產(chǎn)品更是近年來(lái)惠山區(qū)較為稀缺的，從歷史銷(xiāo)售情況來(lái)看，小戶型的產(chǎn)品在惠山區(qū)的銷(xiāo)售也是較為理想的，項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品面積控制較為合理，較為貼近現(xiàn)時(shí)期惠山區(qū)購(gòu)房群體。（三）惠山區(qū)整體性價(jià)比較市內(nèi)其他區(qū)域有一定吸引力由于惠山區(qū)的房?jī)r(jià)整體較之市區(qū)其他區(qū)域較低，而其產(chǎn)品品質(zhì)卻較高，較高的性價(jià)比是現(xiàn)時(shí)期惠山區(qū)最大的吸引力，從近幾月成交情況看，惠山區(qū)的高性價(jià)比正在被越來(lái)越多的人所接（四）本項(xiàng)目屬住宅、商業(yè)、辦公聯(lián)合體，對(duì)于可層有一定聯(lián)動(dòng)性一般而言凡是項(xiàng)目較大而且配置產(chǎn)品較為齊全的項(xiàng)目，都會(huì)產(chǎn)生客戶的聯(lián)動(dòng)性，本項(xiàng)目自身帶有辦公和商業(yè)而且所占比重不小，這部分的客戶由于購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣很有可能成為本項(xiàng)目住宅的重Threat（威脅）（一）惠山區(qū)實(shí)力開(kāi)發(fā)商眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈惠山區(qū)云集實(shí)力開(kāi)發(fā)商，大盤(pán)、好盤(pán)眾多，在此區(qū)域形成了較大的競(jìng)爭(zhēng)，此區(qū)域已漸漸成為無(wú)錫市場(chǎng)上廝殺最激烈的戰(zhàn)（二）本項(xiàng)目配置的辦公項(xiàng)目在惠山區(qū)尚屬首創(chuàng)市場(chǎng)前景不明辦公項(xiàng)目需要有成片的辦公氛圍支持，惠山有多個(gè)科技園，但是卻沒(méi)有相本項(xiàng)目規(guī)劃類(lèi)型的辦公產(chǎn)品，就市場(chǎng)角度而言，本項(xiàng)目的辦公類(lèi)產(chǎn)品顯得前途未卜。（三）隨著前期惠山眾多樓盤(pán)的運(yùn)作該區(qū)剛性需求正在減少近幾年惠山區(qū)的成交量逐年放大，本區(qū)域的剛性需求人群正在逐步減少，惠山區(qū)的各項(xiàng)目雖依靠各種方式從市區(qū)、江陰吸引客戶，但就現(xiàn)階段情況來(lái)看與龐大的后續(xù)開(kāi)發(fā)總量相比接市區(qū)及外來(lái)購(gòu)房者是下階段惠山樓市發(fā)展的一大問(wèn)題，也是本項(xiàng)目的一大問(wèn)題。（四）市民對(duì)該區(qū)域固有觀念短期內(nèi)較難改變，價(jià)格難有飛躍惠山新城現(xiàn)階段吸引市區(qū)購(gòu)房者多為兩類(lèi)，一為市區(qū)二次置業(yè)人群，二為市區(qū)較低收入剛性需求人群，由于惠山區(qū)在市民心目中的固有觀念問(wèn)題，該區(qū)域產(chǎn)品向來(lái)以性價(jià)比取勝，一旦價(jià)格跳躍發(fā)展，則這種性價(jià)比優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。（五）08年市場(chǎng)利空政策預(yù)期較大，可能影響后市發(fā)展隨著溫家寶總理“三防一緊”講話的發(fā)布，預(yù)示著中央管理層對(duì)于后市的基調(diào)已經(jīng)明顯，08年將是一個(gè)政策年，在這一年很可能有各類(lèi)限制性政策的出臺(tái)，這些政策將很可能對(duì)明年乃至今后幾年的樓市形成直接影響。結(jié)合目前市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目的定位需要與市場(chǎng)的主要需求特征相一致，尋找為市場(chǎng)主要消費(fèi)力量服務(wù)的機(jī)會(huì)，雖然這部分市場(chǎng)同時(shí)也是其他公司和項(xiàng)目正在供應(yīng)和進(jìn)入的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但從公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的地理位置和項(xiàng)目規(guī)模出發(fā)，必須找到市場(chǎng)的主要消費(fèi)力量。根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位，針對(duì)細(xì)分客戶的消費(fèi)需求和市場(chǎng)供應(yīng)情況，以及賽維拉金融商貿(mào)苑的全面市場(chǎng)形象的建設(shè)需要，對(duì)賽維拉金融商貿(mào)苑的市場(chǎng)定位如下：本項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)較多，且檔次較高、規(guī)模較大、規(guī)劃有致。如百大春城、復(fù)地公園城、加州洋房、華夏清水灣、金都花園、中體奧林匹克花園、綠地世紀(jì)城、理想城市等大大小小的樓盤(pán)，他們或是產(chǎn)品創(chuàng)新、或是苦心經(jīng)營(yíng)多年，或是活動(dòng)頻繁、或是先入為主，06年和07年這些樓盤(pán)都獲得了不錯(cuò)的成績(jī)，恰是利用了惠山新城各項(xiàng)規(guī)劃利好及產(chǎn)品高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作，令這帶樓盤(pán)銷(xiāo)售如虎添翼。細(xì)分析項(xiàng)目相鄰的樓盤(pán)（百大春城和復(fù)地公園城），本項(xiàng)目在品牌以及產(chǎn)品上都不遜于該區(qū)域內(nèi)任何對(duì)手，但無(wú)奈該區(qū)域開(kāi)發(fā)量實(shí)在太大，競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹(shù)一幟，決定其能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。綜合上面競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的立足點(diǎn)，我們不難看出本項(xiàng)目由于處在惠山新城核心位置雖競(jìng)爭(zhēng)激烈但遠(yuǎn)期價(jià)值空間明顯。唯此，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身的特點(diǎn)，建議塑造獨(dú)特的品牌形象——“新惠山行政區(qū)高端金融寓所”以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，將形成本區(qū)域最價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素根據(jù)對(duì)無(wú)錫新區(qū)樓盤(pán)的調(diào)查，價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格必須是慎重研究的。因此為賽維拉金融商貿(mào)苑這個(gè)樓盤(pán)制定一個(gè)既能達(dá)到利潤(rùn)最大化，又能符合市場(chǎng)需求的價(jià)格是當(dāng)前最緊要的問(wèn)題。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位采用以下基本思路：反推項(xiàng)目?jī)r(jià)格：類(lèi)比分析定價(jià)法（均價(jià)）為了科學(xué)地制定項(xiàng)目的整體售價(jià)，我們特定選擇以下幾個(gè)樓盤(pán)作為項(xiàng)目的比較標(biāo)準(zhǔn)，它們是百大春城、加州洋房、華夏清水灣三個(gè)比較性較強(qiáng)的樓盤(pán)（注：復(fù)地公園城由于洋房項(xiàng)目早已售罄，銷(xiāo)售運(yùn)作又不甚成功，故其雖與本案距離較近，但可比性較差），通過(guò)與這些樓盤(pán)的對(duì)比分析，逐個(gè)計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)比較均價(jià)，然后綜合測(cè)算項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)。整個(gè)定價(jià)策略本著公正、科學(xué)、實(shí)際的原則進(jìn)行制定，對(duì)本項(xiàng)目均價(jià)的制定具有很強(qiáng)的支撐能力。樣本必須有參考意義，我公司根據(jù)實(shí)踐總結(jié)出樣本選取的原則：①相似原則：只有地段相近，情況相似的樣本才會(huì)有更多的意義；②成功原則：只有成功的樓盤(pán)才具有參考意義。在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了眾多項(xiàng)目，最終選取其中具有參考價(jià)值的幾個(gè)個(gè)案作為本項(xiàng)目的比較對(duì)象。公寓房樣本樓盤(pán)樓盤(pán)名稱位置物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)售均價(jià)總建筑面積百大春城文惠路與惠源路交叉處加州洋房文惠路吳韻路口華夏清水灣無(wú)錫惠山區(qū)欣惠路3、所確定的可比樓盤(pán)分析：項(xiàng)目素質(zhì)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本素質(zhì)分為以下共12個(gè)類(lèi)別，并依據(jù)每個(gè)類(lèi)別的重要性給予評(píng)分，而這些類(lèi)別相加的總分為100分，而個(gè)體類(lèi)別的滿分依次為：建筑自身品質(zhì)指標(biāo)：10分；建筑規(guī)模：10分；景觀設(shè)計(jì)：10分；立面設(shè)計(jì)：5分；戶型設(shè)計(jì)：10分；物業(yè)管理：5分；智能化：5分；附加因素：5分；項(xiàng)目周?chē)h(huán)境指標(biāo)：10分；交通狀況：10分；周邊配套：10分；區(qū)域位置：10分。類(lèi)比分析比較表987897679886554599794444443455458788886877678769百大春城加州洋房華夏清水灣4000元/㎡（普通多層、小高層）比較樣本樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較修正后得出本項(xiàng)目