上海綠地集團(tuán)南京項(xiàng)目定位及可行性報(bào)告

21.1近年整體房地產(chǎn)與區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析 2 3 4 61.5供應(yīng)產(chǎn)品的建筑類(lèi)型及風(fēng)格、戶(hù)型面積配置特征、住宅品質(zhì)特征 7 2.1項(xiàng)目周邊自然環(huán)境狀況 2.2項(xiàng)目交通便利性狀況 2.3項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況 2.5區(qū)域規(guī)劃及前景 3、區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析 3.1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究 3.2、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 223.3、邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。 5.2、六合片區(qū)分套型供、銷(xiāo)、潛在需求對(duì)比分析 6、項(xiàng)目定位 6.1、項(xiàng)目基地概況 6.4、地段價(jià)值分析 6.5、項(xiàng)目定位分析 6.6、目標(biāo)客群定位 6.7、項(xiàng)目定位 7.1、總體規(guī)劃 7.2、產(chǎn)品規(guī)劃 8.3項(xiàng)目單價(jià)建議 8.4項(xiàng)目總價(jià)建議 9.1、成本估算 499.2、項(xiàng)目收益部分模擬 11、項(xiàng)目具有很好的地段優(yōu)勢(shì)，地段是本案的核心賣(mài)點(diǎn)；2、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為金寧廣場(chǎng)，但本案在其后面開(kāi)發(fā)，可以避免該項(xiàng)目遇到的問(wèn)題，完3、其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要對(duì)本案形成分流作用，但是本案完全可以通過(guò)自身產(chǎn)品的塑造尋找本4、由于六合目前的住宅市場(chǎng)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，潛在購(gòu)房者主要以首次購(gòu)房和改善居住條件為主，所以本案住宅以中小面積實(shí)用戶(hù)型和中等面積改善功能型產(chǎn)品為主，優(yōu)化戶(hù)型、合理控制面積是在擴(kuò)大消費(fèi)群體的同時(shí)提升項(xiàng)目單價(jià)的最重要手段；5、本案的立面為新古典主義，在住宅市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)的六合，新古典主義的樓盤(pán)風(fēng)格會(huì)給人以耳目一新的視覺(jué)影響和莊重、大氣的高貴質(zhì)感，必能受到市場(chǎng)的關(guān)注，如江寧的市政天元城、麒麟的銀河灣以及城東的御水灣等項(xiàng)目都在特定的階段取得了很好的市場(chǎng)表6、本案一期均價(jià)3100元/平米左右，開(kāi)盤(pán)價(jià)格應(yīng)低于對(duì)面金寧廣場(chǎng)，以取得良好的開(kāi)端，并隨著產(chǎn)品逐漸呈現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升，在項(xiàng)目中期超越金寧廣場(chǎng)；7、本案商業(yè)建筑面積約2.5萬(wàn)平米，其余均為住宅及配套建設(shè)；8、本案商業(yè)由三層綜合性商業(yè)和沿河步行街組成；綜合超市以及餐飲、休閑、娛樂(lè)構(gòu)成，步行街體現(xiàn)休閑功能；12、本案商業(yè)在銷(xiāo)售的同時(shí)應(yīng)提前完成一定的招商，以投資者以信心利于擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源總而言之，本案能否成功并不依賴(lài)于外部條件，而是項(xiàng)目本身的塑造，包括產(chǎn)品、建筑風(fēng)格、面積控制、商業(yè)運(yùn)作等各方面。21、全市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析1.1近年整體房地產(chǎn)與區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析近年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然兩旺的態(tài)勢(shì)，雖然調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，但是對(duì)市場(chǎng)信心層面影響不大。2月以來(lái)，全市上市量保持平穩(wěn)上升走勢(shì)，銷(xiāo)售量也逐步走高，分別在二季度和四季度達(dá)到2個(gè)銷(xiāo)售高峰，潛在購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控的心理適應(yīng)能力增強(qiáng)、購(gòu)房需求持續(xù)、穩(wěn)步釋放以及房源充足是出現(xiàn)2006年南京樓市旺銷(xiāo)的最主要原因；06年全市除城北板塊外度的上升，其中，城中板塊房?jī)r(jià)上漲最多，全年均價(jià)較去年全年上漲超過(guò)1000元/平米，城東、城南和仙西板塊價(jià)格上漲幅度也在7%-9%左右，而江寧和江北板塊價(jià)格漲幅也達(dá)到6%-7%左右；從價(jià)格上漲的幅度來(lái)看，主城區(qū)各板塊明顯超過(guò)新城區(qū)板塊，由于住宅可開(kāi)發(fā)用在全市的八個(gè)板塊中，江北板塊表現(xiàn)活躍，近幾個(gè)月置，尤其是去年11、12月和今年1月，江北板塊的住宅銷(xiāo)售量又邁上一個(gè)新臺(tái)階，并再次刷新了銷(xiāo)售的最高紀(jì)錄，銷(xiāo)售量占到全市的近30%,成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的主流板塊。板塊內(nèi)以橋北為領(lǐng)跑者，橋北片區(qū)、珠江鎮(zhèn)片區(qū)和浦將給六合房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力，促進(jìn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3圖05年1月至06年12月全市住宅分季度供銷(xiāo)情況0三季度四季度06年一季度二季度三季度四季度圖05年1月至06年12月各區(qū)域住宅成交量的占比情況5.00%城南圖六合逐年供銷(xiāo)量占比情況05年1.2區(qū)域住宅供應(yīng)、銷(xiāo)售走勢(shì)近兩年江北樓市的發(fā)展突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的支撐區(qū)域，作為江北片區(qū)之一的六合，商品住宅的供銷(xiāo)市場(chǎng)也逐漸開(kāi)始活躍起來(lái)。上市量各季度表現(xiàn)不一，05年二季度和06年三季度出現(xiàn)集中上市；銷(xiāo)售量隨著時(shí)間的推移呈一路上漲的走勢(shì)。由于05年初明發(fā)濱江和天潤(rùn)城兩個(gè)大盤(pán)的集中上市，,累計(jì)供銷(xiāo)比曾一度達(dá)到9.52,但經(jīng)過(guò)兩年的消化，其銷(xiāo)售壓力不斷降低，截至06年底，其累計(jì)供銷(xiāo)比為1.59,銷(xiāo)售壓力4圖05年1月至06年12月六合住宅分季度供銷(xiāo)情況50萬(wàn)平米05年一季度二季度三季度四季度06年一季度二季度三季度四季度圖六合累計(jì)供銷(xiāo)比走勢(shì)5005年一季度二季度三季度注：起始日期為05年1月三季度1.3產(chǎn)品供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)變化及趨勢(shì)圖分面積段累計(jì)供銷(xiāo)情況(05年與06年累計(jì)數(shù)據(jù))上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)—上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)—◆供銷(xiāo)比03210余2.75圖04、05年、06年供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖04、05年、06年供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)比□04年占比平米平米平米平米平米平米平米平米□05年占比圖05年與06年銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)對(duì)比平米120平米144平米□05年占比口06年占比160性的重要手段。圖六合待售體量各建筑類(lèi)型面積占比◆成交均價(jià)6應(yīng)與潛在需求產(chǎn)生了較大的差距，一方面，現(xiàn)有面積套型產(chǎn)品不能夠完全滿(mǎn)足潛在購(gòu)買(mǎi)者的需要，例如單套面積過(guò)大等原因，另一方面該面積段產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額超過(guò)了潛在需求的承載能力，因此去化速度放慢。圖待售體量各面積段套數(shù)占比平米1.4區(qū)域房?jī)r(jià)水平由于中心地段的供銷(xiāo)量較小，因此六合的房?jī)r(jià)基本上以周邊的大盤(pán)為參照系，成交價(jià)格十分平穩(wěn)，隨著橋北、浦珠路沿線(xiàn)及珠江鎮(zhèn)片區(qū)價(jià)格的輪番上漲，被排擠出上述區(qū)域的潛在購(gòu)房者會(huì)選擇疏散到江寧、橋北購(gòu)房，同樣，橋北片區(qū)本土客群中難以承受高昂房?jī)r(jià)時(shí)，也會(huì)選擇向周邊疏散，因此客觀(guān)上會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，六合的情況也不例外。而且由于土地供應(yīng)邊緣化影響，目前六合樓盤(pán)由中心鎮(zhèn)向周邊擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯，整體房?jī)r(jià)雖然十分平穩(wěn)，但觀(guān)圖05年1月至06年12月全市及六合住宅分季度成交均價(jià)情況0三季度四季度06年一季度二季度7圖05年1月至06年12月六合住宅分面積段成交均價(jià)情況1.5供應(yīng)產(chǎn)品的建筑類(lèi)型及風(fēng)格、戶(hù)型面積配置特征、住宅品質(zhì)特征六合產(chǎn)品建筑類(lèi)型整體供銷(xiāo)情況類(lèi)別建筑類(lèi)型累計(jì)上市量目前可售量面積(萬(wàn)平米)面積占比面積(萬(wàn)平米)面積占比多層住宅高層住宅4.11%小高層住宅注：數(shù)據(jù)為納入網(wǎng)上房地產(chǎn)至2006年12月的數(shù)據(jù)戶(hù)型與面積配置特征平米54.90%136.62131.268.58%08供應(yīng)產(chǎn)品建筑風(fēng)格及品質(zhì)特征的主要思想，因此頗受當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的喜愛(ài)。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑風(fēng)格樓盤(pán)總評(píng)價(jià)萬(wàn)匯秀林水苑歐式風(fēng)格六合大盤(pán)，品質(zhì)一般，全部為多層建筑。一期銷(xiāo)售接近尾聲，二期2007年5-6月份推出。星河楓園現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著天賜家園現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格整體品質(zhì)較好，外立較為新穎。9樓盤(pán)名稱(chēng)建筑風(fēng)格樓盤(pán)總評(píng)價(jià)龍海*新加坡花園城現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格六合在售規(guī)模較大的樓盤(pán)，樓盤(pán)品質(zhì)較高，由于開(kāi)發(fā)較早，已經(jīng)形成一定的規(guī)模。龍庭世家簡(jiǎn)歐風(fēng)格項(xiàng)目總建筑面積約6萬(wàn)m2,由14幢多層住宅以及部分沿街商鋪組成。戶(hù)型以90—100m2小三房為主。景觀(guān)以含蓄、溫婉的蘇州園林為主。龍池翠洲現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格新區(qū)代表性樓盤(pán)，品質(zhì)一華歐國(guó)際友好城現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格豐富，有多層、小高層、知名度1.6未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)需求將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序的土地今年會(huì)不斷增多，使得商品住宅市場(chǎng)商業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域價(jià)值和居住功能將得到進(jìn)一步提高；>超級(jí)大盤(pán)、價(jià)格盆底成為江北樓市的特征，雖然江北樓市出現(xiàn)熱銷(xiāo)之勢(shì)，但是江北各項(xiàng)>產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將被開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注，由于居住習(xí)慣和消費(fèi)理念等原因，區(qū)域小戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)份額較小，未來(lái)1-2年80-144平米的戶(hù)型仍占市場(chǎng)絕對(duì)主力。>區(qū)域市場(chǎng)的特征較為明顯，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的背景之下，必須保持價(jià)格盆底的優(yōu)勢(shì)，方可成為橋北等高速發(fā)展片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)分流區(qū)域。2、項(xiàng)目自身調(diào)研分析2.1項(xiàng)目周邊自然環(huán)境狀況項(xiàng)目基地情況描述本項(xiàng)目地塊地處六合區(qū)雄州鎮(zhèn)中心地段，緊鄰龍津路項(xiàng)目本地塊占地面積約為6萬(wàn)平米，地表地勢(shì)平坦，目前為目前地塊正處于拆遷階段，地塊地塊東端和北端為已建住宅小區(qū)；南端為滁河，目前滁河沿岸正在治理，將成為一條景觀(guān)河；西端直抵雄州鎮(zhèn)主干道：龍津路，并與素有六合“新街口”和“湖南路”之稱(chēng)的長(zhǎng)江路和2.2項(xiàng)目交通便利性狀況由于項(xiàng)目地塊緊鄰雄州鎮(zhèn)主干道龍津路，因此交通狀況良好，本項(xiàng)目距離長(zhǎng)江路商業(yè)街200米左右距離南門(mén)汽車(chē)站1.5公里左右距離距離鳳凰山公園1.5公里左右；距離六合區(qū)人民醫(yī)院約500米左右；距離六合區(qū)第一中學(xué)約1.5公里；地區(qū)的聯(lián)系也非常緊密，與南京主城連接：中六線(xiàn)(中山南路-六合北站)六合北站—方舟廣場(chǎng)--園林--鳳凰山公園--六合車(chē)站—棠城廣場(chǎng)-蔣灣--六合開(kāi)發(fā)區(qū)-毛許--槽坊--方巷--常家營(yíng)--雍莊--葛塘--四周村--丁解--泰山新村-鹽倉(cāng)橋--草場(chǎng)門(mén)--漢中門(mén)北站--漢中門(mén)--朝天宮--中山南路首班車(chē)4:20末班車(chē)20:00玉六線(xiàn)(玉橋市場(chǎng)-六合北站)六合北站--方舟廣場(chǎng)--園林--鳳凰山公園--六合車(chē)站--棠城廣場(chǎng)--蔣灣--六合開(kāi)發(fā)區(qū)--毛許--槽坊--方巷--常家營(yíng)--雍莊-曉莊--玉橋市場(chǎng)首班車(chē)4:15末班車(chē)20:30區(qū)域內(nèi)線(xiàn)路：六馬線(xiàn)大圣—談墩一馬集一尖山一黃崗—平山一盛崗—馬鞍—七里—湯營(yíng)一六合北站—民政局—北大街—園林—鳳凰山公園一六合車(chē)站一六合聯(lián)社一政務(wù)中心一寶潤(rùn)家具城六東線(xiàn)東王一青龍一平莊一燕王一東華—崗陳—四合—唐公—?jiǎng)⒓⑿蹘X—八百北站一八百橋一八百西站—長(zhǎng)山一沈橋一新光—陳營(yíng)一黃趙一汪洋收費(fèi)站—洪廟朱一方州廣場(chǎng)一園林—鳳凰山公園一六合車(chē)站—六合聯(lián)社—政務(wù)中心一六合南站六冶線(xiàn)冶山一姚墩—屠莊—葉莊一四合一唐公—?jiǎng)⒓挥⑿蹘X—八百北站一八百橋一八百西站一長(zhǎng)山一沈橋一新光—黃趙一汪洋收費(fèi)站—洪廟朱—方州廣場(chǎng)一園林—鳳凰山公園一六合車(chē)站—政務(wù)中心一六合南站六樊線(xiàn)樊集一萬(wàn)山—陳莊一吳營(yíng)—鐵牛一金牛山一揚(yáng)莊一官塘—八百北站一八百橋—八百西站一長(zhǎng)山—沈橋一新光一黃趙一汪洋收費(fèi)站—洪廟朱一方州廣場(chǎng)一園林—鳳凰山公園一六合車(chē)站—政務(wù)中心—六合南站首班車(chē)6:00末班車(chē)19:002.3項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況項(xiàng)目地塊所在為雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域，目前區(qū)域居民居住比較集中，所以相關(guān)配套也相對(duì)集中，解決居民平時(shí)的實(shí)際生活需要不成問(wèn)題，但從整個(gè)雄州鎮(zhèn)的商業(yè)布局來(lái)看，大型購(gòu)物中心和餐飲業(yè)十分匱乏，教育配套：六合區(qū)中心小學(xué)、六合雙語(yǔ)學(xué)校、六合第一中學(xué)等商業(yè)：長(zhǎng)江路商業(yè)街、國(guó)美電器、五星電器、人民商場(chǎng)等金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)工商銀行，信用合作聯(lián)社等醫(yī)療機(jī)構(gòu)：六合區(qū)人民醫(yī)院、六合區(qū)中醫(yī)院其他機(jī)構(gòu)：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信等，各種人文和自然景點(diǎn)(鳳凰山公園、萬(wàn)壽宮、文廟)2.4可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素1.六合區(qū)商業(yè)中心的打造，會(huì)對(duì)項(xiàng)目住宅體量有限制作用2.項(xiàng)目周邊建筑形態(tài)凌亂，整體環(huán)境不佳，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)形象和定位有一定影響3.項(xiàng)目西端的金寧廣場(chǎng)，地段和物業(yè)形態(tài)與本項(xiàng)目有很大的類(lèi)似性，從而對(duì)本項(xiàng)目造成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)2.5區(qū)域規(guī)劃及前景南京市對(duì)外交通門(mén)戶(hù)，現(xiàn)代化濱江新城。而作為六合區(qū)絕對(duì)中心的雄州鎮(zhèn)組團(tuán)，將承擔(dān)行政、商貿(mào)、生活、生產(chǎn)等綜合性的功能，其現(xiàn)狀人口規(guī)模8.2萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模8.7平方公里，規(guī)劃期內(nèi)人口規(guī)模發(fā)展至30萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)展至29.4平方公里。按照南京市整體規(guī)劃精神，六合區(qū)正著手對(duì)全區(qū)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃。除了擁有深厚的文化底蘊(yùn)外，六合優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境也日益受到人們的矚目，是作為宜居新區(qū)的一大優(yōu)勢(shì)。相關(guān)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響：1、本項(xiàng)目地處雄州鎮(zhèn)核心區(qū)域，相關(guān)的市政、公共交通配套對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)為得天獨(dú)厚，對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)說(shuō)具有絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、由于目前有關(guān)六合區(qū)雄州鎮(zhèn)規(guī)劃尚沒(méi)有詳細(xì)的方案，項(xiàng)目周邊公共市政配套仍處在不確定、不明確階段，因此本項(xiàng)目的整體定位仍然需要和政府方面斡旋。3、單從目前雄州鎮(zhèn)的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，周邊其他項(xiàng)目均以商業(yè)住宅混合建設(shè)為主，商業(yè)在整體項(xiàng)目中所占的比重也相對(duì)較多，建筑形態(tài)以低層商業(yè)裙樓上加蓋住宅為最常見(jiàn)。按照雄州鎮(zhèn)目前商業(yè)分布地區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)江路和泰山路沿線(xiàn)將被打造為雄州鎮(zhèn)的商業(yè)中心，而本地塊正處于這個(gè)商業(yè)帶內(nèi)，因此，如何處理好商業(yè)和住宅的比例和格局分布將成為該項(xiàng)目首要應(yīng)該解決的問(wèn)題。3、區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析3.1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究3.1.1、板塊分布A)核心板塊地域范圍：雄州鎮(zhèn)是六合目前的經(jīng)濟(jì)政治中心，也是通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，有多條直通南京主城區(qū)的線(xiàn)路以及到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的各路公交。是消費(fèi)者和集中和分散的核心地帶。板塊內(nèi)項(xiàng)目主要分布在龍津路附近和園林東路兩側(cè)。生活配套：雄州鎮(zhèn)是六合的經(jīng)濟(jì)政治中心，各星、蘇寧、國(guó)美為代表的電器大賣(mài)場(chǎng)；以蘇果為說(shuō)非高檔商品的需求區(qū)域均能提供。這也是本案住宅檔次：早期區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)主要以拆遷安置房、中低價(jià)較低的影響很難做出中高端住宅，目前住宅發(fā)展水平在南京各區(qū)內(nèi)相對(duì)落產(chǎn)品狀況：主要以多層為主，部分小高層。客群特征：主要是六合城區(qū)原有的居民，包括公務(wù)員以及鄉(xiāng)下各鎮(zhèn)的居民(主要以在鎮(zhèn)上做生意的小私營(yíng)業(yè)主、鎮(zhèn)上的郵局、電信、銀行、信用社等具有穩(wěn)定職業(yè)的人群、外地做大學(xué)畢業(yè)在六合機(jī)關(guān)事業(yè)單位的年輕人年齡多在40-50歲之間的中年人和20-30歲之間的年青人。消費(fèi)特征：作為第一居所的比例很高，投資和第二居所較少，需求需要引導(dǎo)。體的水平將在2年左右的時(shí)間提升一個(gè)水平。該板塊目前銷(xiāo)售的產(chǎn)品主要以中等戶(hù)型的舒適性住宅為主，體現(xiàn)了購(gòu)買(mǎi)者心態(tài)的相似性，隨著市場(chǎng)的逐漸成熟以及消費(fèi)客群的擴(kuò)大，雄州的產(chǎn)品線(xiàn)將逐漸的豐富起來(lái)。在整個(gè)江寧區(qū)被市場(chǎng)定位為“市區(qū)中低收入普通居民疏散居住B)次級(jí)板塊與項(xiàng)目關(guān)系：從地緣角度來(lái)看，位于基地的南側(cè)，距離雄州鎮(zhèn)約3公里。型的原有小鎮(zhèn)的生活配套，隨著新入住人口的增加，商業(yè)急需改善。將，其產(chǎn)品屬于南京2000年左右的水平。產(chǎn)品狀況：以多層為主，在龍池周邊有部分別墅?？腿禾卣鳎糊埑匕鍓K的主要客戶(hù)群體為來(lái)源比較廣泛，區(qū)域分布也比較大，基本上以投資者、南京的客戶(hù)以及六合附件中老年養(yǎng)老的群體。早期購(gòu)房者除了作為第二居所外，另有為數(shù)不少的投資者。消費(fèi)者心理主要以景觀(guān)作為其購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)，以低價(jià)作為買(mǎi)點(diǎn)，主力客群為30-45歲的投資者以及50歲以上的老年人。消費(fèi)特征：中年人主要作為第二居所和投資，老年人作為第一居所。所以百龍池地區(qū)的發(fā)展空間：龍池板塊主要以龍池湖和六合區(qū)政府的入駐為主要賣(mài)點(diǎn)，目前龍池湖的四周已經(jīng)被四個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本包圍，區(qū)域的未來(lái)限，整體而言對(duì)本案的影響主要以分流為主。地域范圍：主要以大橋附近的大型住宅樓盤(pán)為主，主要分流項(xiàng)目有明發(fā)濱江、天潤(rùn)城、威尼斯水城以及大華錦繡華城為主。橋北對(duì)于本案而言，主要分流了部分六合地區(qū)的客源。區(qū)域主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為離主城區(qū)較近，有進(jìn)入城區(qū)的感覺(jué)。但是隨著大橋附近項(xiàng)目?jī)r(jià)格的不斷攀升，其競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)逐漸變?nèi)酢Ｅc項(xiàng)目關(guān)系：從地緣角度來(lái)看，區(qū)域和本案在地緣上沒(méi)有很大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于六合本地居民對(duì)于南京城區(qū)的偏好，橋北作為近城板塊，對(duì)本案形成一定的沖擊。生活配套：區(qū)域生活配套目前相對(duì)短缺，但是未來(lái)預(yù)期相當(dāng)好，各類(lèi)大型配套都將在短期之內(nèi)進(jìn)駐橋北，改善居民的基本生活。住宅檔次：中檔產(chǎn)品為主。產(chǎn)品狀況：目前以小高層為主?？腿禾卣鳎褐饕浅潜笔姓ㄔO(shè)疏散型居民，中低收入的普通工薪階層；六合、大廠(chǎng)的居民以及安徽、蘇北等地在南京做小生意或者有一定積蓄想進(jìn)入南京的人群；浦口本地拆遷戶(hù)和本地人口。六合區(qū)域的人購(gòu)買(mǎi)大橋附近主要意圖是為了離城區(qū)更近，改善目前的居住環(huán)境和品位。消費(fèi)特征：前期投資者較多，隨著價(jià)格的上揚(yáng)，第一居所的比例將逐漸提高發(fā)展空間：近期政府對(duì)于江北的規(guī)劃逐漸實(shí)施，市場(chǎng)利好較多，也進(jìn)一步的促進(jìn)了市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步攀升。但是從現(xiàn)狀而言，過(guò)江交通仍然不發(fā)達(dá)，特別是在上下班期間的擁堵有目共睹，至少現(xiàn)在可橋北和主城區(qū)還有很長(zhǎng)的距離，特別是時(shí)間和心理距離。雄州鎮(zhèn)的絕大部分項(xiàng)目和橋北項(xiàng)目相比，在價(jià)格上已經(jīng)有很大的差距，但是由于本案位置處于雄州鎮(zhèn)的核心地段，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。對(duì)于希望改善居住環(huán)境，追求繁華的消費(fèi)者而言，大橋未來(lái)商業(yè)、教育等各方面的預(yù)期并不比六合主城區(qū)差，對(duì)于想擁有良好配套的購(gòu)房者而言，橋北也是不錯(cuò)的選擇，所以橋北對(duì)本案形成一定的沖擊。C)邊際板塊地域范圍：大廠(chǎng)主要以原有的大廠(chǎng)區(qū)為行政區(qū)域，由于有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，目前房?jī)r(jià)略高于六合，同時(shí)在配套方面也較為完善。與項(xiàng)目關(guān)系：從地緣角度來(lái)看，主要的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于六合和大廠(chǎng)之間的客戶(hù)群體。生活配套：目前相關(guān)配套較為成熟，大型超市、賣(mài)場(chǎng)、大型商業(yè)齊全，居民日常的生活需求能夠完全滿(mǎn)足。住宅檔次：以中檔產(chǎn)品為主。產(chǎn)品狀況：多層和小高層為主，有部分高層。客群特征：主要以大廠(chǎng)產(chǎn)業(yè)為支撐的中端消費(fèi)者。(高收入者在本地有分配的住宅，二次置業(yè)普遍近城)消費(fèi)特征：二次置業(yè)中青年客群(35-50):尚在企業(yè)上班，沒(méi)有精力進(jìn)入主城區(qū)中老年客群(40-60):經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，安享晚年發(fā)展空間：大廠(chǎng)主要的通過(guò)產(chǎn)業(yè)支撐房地產(chǎn)業(yè)，目前成熟的配套也支撐著區(qū)域的房?jī)r(jià)，但是由于區(qū)域污染產(chǎn)業(yè)集中，高端人群流失，不利于區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展。對(duì)本案而言，主要競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在六合老城區(qū)和大廠(chǎng)老城區(qū)之間的居民。區(qū)域3.1.2、區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列表華歐友好城龍池翠州龍庭世家珍港花苑江蘇艾驊哲集團(tuán)有限公司南京騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京龍創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司南京珍港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占地(畝)60畝建面(萬(wàn)目前上市10萬(wàn)目前上市5.29萬(wàn)6目前上市2.29萬(wàn)總戶(hù)數(shù)(戶(hù))(目前上市面積比例面積比例面積比例面積比例目前產(chǎn)品一房9二房110以上躍層////別墅//////價(jià)格(元/m2)住宅2200,裝修2800別墅3800銷(xiāo)售情況近70%二期住宅銷(xiāo)售50%整體銷(xiāo)售30%左右，銷(xiāo)售壓力較大上市部分銷(xiāo)售70%左右整體銷(xiāo)售80%左右居民及六合城區(qū)部分老年人主要以周邊人群為主六合部分居民以及周邊拆遷戶(hù)項(xiàng)目第一期共20立別墅，均價(jià)5800目前即將推出部分小戶(hù)型目前在售的是6棟6F公寓全部為多層金寧廣場(chǎng)萬(wàn)匯秀林水苑龍海一新加坡花園城天賜佳園南京太湖世家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京萬(wàn)匯置業(yè)有限公司龍海土地開(kāi)發(fā)有限公司南京新城意象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地(畝)建面(萬(wàn)總戶(hù)數(shù)(戶(hù))面積比例面積比例面積比例面積比例二房8三房四房////55(一房)躍層4//價(jià)格(元/銷(xiāo)售情況目前銷(xiāo)售率在進(jìn)度較慢一期房源只剩不到10套目前二房的房源均已經(jīng)售完只剩余三房的房源一期的銷(xiāo)售已經(jīng)接近尾聲投資群體占據(jù)很大比列做生意的小老板六合本地人遷戶(hù)少量的做生意的老板當(dāng)?shù)赜薪?jīng)濟(jì)實(shí)力老板、少量的拆遷戶(hù)六合部分居民拆遷戶(hù)地處長(zhǎng)江路號(hào)核心地位雄州鎮(zhèn)最佳的地理位置雄州鎮(zhèn)的中心所在地處園林東路前期開(kāi)發(fā)的百合園已經(jīng)入住周面居住氛圍較佳項(xiàng)目的客戶(hù)群均為有經(jīng)濟(jì)的人群地處雄州鎮(zhèn)園林東路向東規(guī)劃為大規(guī)模的居住用地康爾富花園龍達(dá)佳苑金域豪庭華爾新苑江蘇華夏置業(yè)發(fā)展有限公司南京?；脴I(yè)東太置業(yè)有限公司(未上市)華爾集團(tuán)(投資商)(未上市)9建面(萬(wàn)137總戶(hù)數(shù)(戶(hù))面積比例面積比例面積比例面積比例二房三房四房/躍層價(jià)格(元/m2)項(xiàng)目底層為商業(yè)體量少銷(xiāo)售收尾階段客群主要為六合地區(qū)小老板，投資者主要為六合本地居民備注項(xiàng)目靠近長(zhǎng)江路樓做商業(yè)，2-6樓為聯(lián)排別墅面積段190-250平米均價(jià)在3500元/平米廣告推廣語(yǔ)為英國(guó)皇家花園尊邸3.1.3、公寓產(chǎn)品特征由于項(xiàng)目的整體容積率高達(dá)2.24,所以項(xiàng)目必然以小高層和高層為主，而目前六合的小高層和高層處于起步階段，需要一定的適應(yīng)期?！隹陔S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)技術(shù)的成熟，主城區(qū)消費(fèi)者已經(jīng)完全接受小高層產(chǎn)品，小高層、高層產(chǎn)品已經(jīng)成為了市區(qū)公寓的主流?！觥?005年后小高層產(chǎn)品在六合出現(xiàn)，先是在華歐友好城出現(xiàn)，由于該項(xiàng)目的客群部分為城區(qū)投資和度假消費(fèi)者，大多有過(guò)居住小高層的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的抗性不大，愿意接■□目前六合的小高層價(jià)格要高于普通住宅的價(jià)格，所以項(xiàng)目必須以高端的形象面世，而項(xiàng)目位于雄州鎮(zhèn)中心，完全有機(jī)會(huì)塑造成功。但是前期的宣傳必須到位，在宣傳過(guò)程中使消費(fèi)者逐漸接受?！疚飿I(yè)類(lèi)型比較】接受總價(jià)接受單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)程度大較高25萬(wàn)左右激烈小高層略小一般30萬(wàn)左右一般【小高層物業(yè)的預(yù)期】目前六合小高層逐漸推向市場(chǎng)，存在一定的壓力，但是根據(jù)江寧、橋北等區(qū)域的發(fā)展歷程可以看出，受城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，小高層住宅的發(fā)展速度非?？欤?年左右的時(shí)間基本能夠被市場(chǎng)認(rèn)可，而項(xiàng)目目前仍處于拆遷階段，上市以后小高層抗性將逐漸消失，建筑類(lèi)型也將以小高層為主，為此我們對(duì)于小高層住宅還是比較樂(lè)觀(guān)的?！拘〗Y(jié)】:■口城市化進(jìn)程，加速了土地用地價(jià)值的升級(jí)，資源的稀缺性與需求無(wú)限擴(kuò)大化之間的矛盾進(jìn)一步凸現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在有限的土地上集約最大化的使用土地資源，建筑■口政府對(duì)“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃，城市正向郊區(qū)發(fā)展，為了更有效地對(duì)土地利用，使之更經(jīng)濟(jì)，且豐富的城市輪廓線(xiàn)有助于城市形象的■口而在城市現(xiàn)代化過(guò)程中，小高層住宅的分布又會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化特征，由主城區(qū)分布將呈現(xiàn)，城市核心區(qū)將向商務(wù)功能的兼容轉(zhuǎn)住宅的居住功能，市場(chǎng)將按照螺旋式上升的軌跡前行。■口小高層迅猛發(fā)展的另一個(gè)原因來(lái)自于產(chǎn)品質(zhì)素的提高和居民居住消費(fèi)觀(guān)念的改變。時(shí)下的小高層，除了發(fā)揮固有的方便性、景觀(guān)好等優(yōu)安全等頑疾正被逐漸克服，較多層的產(chǎn)品更加豐富，也被越來(lái)越被成熟的消費(fèi)市場(chǎng)所接受。3.2、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析3.2.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍設(shè)定本項(xiàng)目所處的區(qū)域市場(chǎng)屬于六合現(xiàn)有的行政經(jīng)濟(jì)中心。其競(jìng)爭(zhēng)主要分布在江北區(qū)域，由于板塊屬于典型的人口導(dǎo)出性區(qū)域，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要考慮本地消費(fèi)者可能購(gòu)房的區(qū)域，當(dāng)然主城區(qū)由于房?jī)r(jià)的高昂不在本案研究的競(jìng)爭(zhēng)范圍之內(nèi)。目前南京的市場(chǎng)布局已形成了同心圓分級(jí)層次，同一層次的同層次的消費(fèi)呈梯級(jí)分布。本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要分布在雄州鎮(zhèn)周邊、龍池湖附近，以及可能分流作用比較明顯的橋北和大廠(chǎng)區(qū)域?！隹诤诵母?jìng)爭(zhēng)圈——區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：雄州鎮(zhèn)片區(qū)■口邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈——同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)：龍池板塊以及雄州鎮(zhèn)板塊■口泛競(jìng)爭(zhēng)圈層——分流競(jìng)爭(zhēng)：大廠(chǎng)和橋北片區(qū)3.2.2核心競(jìng)爭(zhēng)圈住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析首先對(duì)各個(gè)區(qū)域進(jìn)行初步的了解■口市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域依次為橋北、雄州鎮(zhèn)、大廠(chǎng)、龍池，從價(jià)格分布來(lái)看橋北價(jià)格偏高、其次是大廠(chǎng)、雄州及龍池?！隹谛壑莸臉潜P(pán)在總價(jià)檔次上已達(dá)到了中檔的標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)合整體市場(chǎng)來(lái)看，由于地段差別較大，單價(jià)的跨度較大。行初步的分析1、區(qū)域產(chǎn)品的面積段分布從下圖可以看出，雄州鎮(zhèn)普通住宅的面積段主要80-90的二房以及110-120和120-144平米的三房，其中三房為絕對(duì)的主力，這和雄州目前的住宅發(fā)展現(xiàn)狀以及消費(fèi)偏好的單一性有關(guān)，但是從下圖可以看出，雖然70-100平米的產(chǎn)品所占的市場(chǎng)份額不大，但市場(chǎng)認(rèn)可度較高，銷(xiāo)售率達(dá)到了95%以上，銷(xiāo)售速度和其它產(chǎn)品拉開(kāi)了很大的差距。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)雄州主要項(xiàng)目成交住宅的面積分布0面積段2、區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)從下圖可以看出，整體而言，江北06年的房?jī)r(jià)上漲幅度也達(dá)到了10%,而且由于其價(jià)格基礎(chǔ)較低，上漲的幅度相對(duì)比較容易被消化，目前由于高于其它項(xiàng)目，所以本案的價(jià)格在大環(huán)境上基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。雄州鎮(zhèn)價(jià)格走勢(shì)ll月份3、區(qū)域的住宅消化速度觀(guān)察06年的銷(xiāo)售速度走勢(shì)，可以看出，銷(xiāo)售量在不斷擴(kuò)大，特別是四季度大幅放量，快速發(fā)展階段邁進(jìn)。在快速發(fā)展階段，區(qū)域放量雄州鎮(zhèn)主要項(xiàng)目季度消化量5432104、未來(lái)上市量預(yù)測(cè)目前雄州一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量普遍不大，但是龍海新加坡城單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量達(dá)到了70萬(wàn)平米，其開(kāi)發(fā)周期最少在8年左右，所以雖然未來(lái)可上市面積可以達(dá)到110萬(wàn)平米左右，但其不可能集中上市，實(shí)際的年度上市量并不會(huì)大幅增長(zhǎng)，區(qū)域存在較大的可開(kāi)發(fā)空間。本案在六合可以算中等偏上規(guī)模的樓盤(pán)，處于雄未來(lái)供應(yīng)類(lèi)型未來(lái)上市面積上市結(jié)轉(zhuǎn)量6萬(wàn)已上市項(xiàng)目未來(lái)上市量75萬(wàn)新增項(xiàng)目30萬(wàn)3.3、邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈分析龍池片區(qū)1、區(qū)域產(chǎn)品的面積段分布(普通住宅)從下圖可以看出，龍池目前面臨較大的銷(xiāo)售壓力，各類(lèi)面積段銷(xiāo)售率均低于70%,特別是大戶(hù)型產(chǎn)品，銷(xiāo)售情況很不樂(lè)觀(guān)，說(shuō)明區(qū)域的消費(fèi)人群能力有限，非高端多次置業(yè)客戶(hù)，區(qū)域認(rèn)可度有待提高，從總量看，2年多的時(shí)間區(qū)域普通住宅銷(xiāo)售面積7萬(wàn)平米，低于其它區(qū)域單個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售面積。龍池雖然有龍池湖的景觀(guān)資源作為依托，但目距，目前仍停留在一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的水平，區(qū)域單價(jià)又高于其它鄉(xiāng)龍池片區(qū)04年7月至今按面積供銷(xiāo)情況龍池片區(qū)04年7月至今按面積供銷(xiāo)情況0*O2、區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)從下圖可以看出，龍池片區(qū)價(jià)格雖然有一定變化導(dǎo)致價(jià)格的波動(dòng)，實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于江北平均漲幅。價(jià)格提升壓力體現(xiàn)了區(qū)域的銷(xiāo)售壓力，在沒(méi)有大從未來(lái)市場(chǎng)看，兩年內(nèi)龍池區(qū)域的價(jià)格不會(huì)前的銷(xiāo)售速度還需要多年的消化，供過(guò)于求的局面不改善，價(jià)格不可能上漲。和雄州鎮(zhèn)的價(jià)格比較看，06年兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格相差100元/平米左右，而目前則達(dá)到了300元/平米以上，說(shuō)明普通的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民還是比較向往中心區(qū)的配套設(shè)施和便捷的生活，尚左左2006年1月至今月度銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)右的兩房?jī)蓮d、91-110平米的小三房?jī)蓮d或三室一廳是需求主流，總價(jià)承受能力在21-35萬(wàn)元之間，購(gòu)房影響關(guān)鍵因素主要是周邊生活配套是否完善；由于地理位置優(yōu)越，受訪(fǎng)者對(duì)本案的意向率很高，對(duì)產(chǎn)品的指向是91-110平米的三室一廳一衛(wèi)占絕對(duì)多數(shù)，但平均意向總價(jià)僅為26.92萬(wàn)元，平均意向單價(jià)為3000元/平米，由于目前該地段周邊房?jī)r(jià)已超過(guò)3000元/平米，因此本項(xiàng)目入市價(jià)位初步預(yù)測(cè)不低于3200元/平米后，套均面積為84.13平米。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際成交總價(jià)超出預(yù)購(gòu)總價(jià)10%左右，仍可為80%以上的購(gòu)房者接受的話(huà)，則本案套均總價(jià)可達(dá)29.61萬(wàn)元，除以一期均價(jià)3200元/平米，則套均面積可達(dá)92.53平米，因此本案應(yīng)以實(shí)用三房和舒適兩房為產(chǎn)品主打，配置部分經(jīng)濟(jì)兩房，以達(dá)到合理控制總價(jià)，有效提升性現(xiàn)狀，小戶(hù)型產(chǎn)品的上市量和銷(xiāo)售量都非常有限，而從潛在購(gòu)房需求和普通消費(fèi)者投資意向調(diào)查來(lái)看，對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品比較感興趣，如果加以適當(dāng)引導(dǎo)，應(yīng)該可以取得不錯(cuò)的市場(chǎng)效果。部分予以設(shè)置，醫(yī)療和學(xué)?？山柚景钢苓叺默F(xiàn)分的業(yè)態(tài)、業(yè)種合理搭配予以滿(mǎn)足。5、供求關(guān)系研究5.1、六合片區(qū)不同面積段供、銷(xiāo)、潛在需求對(duì)比分析從截至到目前六合地區(qū)商品住宅分面積段的供銷(xiāo)和潛在需求對(duì)比看來(lái)，110平米以下尤其是90-100平米面積段的房源需求非常旺盛，而該面積段目前市場(chǎng)可售量非常少。110平米以上，尤其是120-144平米面積段的住宅處于嚴(yán)重的產(chǎn)品積壓狀態(tài)，市場(chǎng)需求很少，但是待售量很大?？梢?jiàn)當(dāng)前六合地區(qū)的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求呈現(xiàn)嚴(yán)重脫鉤的現(xiàn)象。六合片區(qū)分面積段供、銷(xiāo)、潛在需求對(duì)比分析71-80平米81-90平米91-100平米平米平米平米平米平米目累計(jì)已售目前待售■未來(lái)需求5.2、六合片區(qū)分套型供、銷(xiāo)、潛在需求對(duì)比分析從分套型的供銷(xiāo)以及潛在需求對(duì)比分析來(lái)看，三室一廳的戶(hù)型處于嚴(yán)重的供需失衡狀態(tài)，當(dāng)?shù)貥潜P(pán)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以三室二廳為多，購(gòu)房者只能購(gòu)源積壓較多。另外，二室一廳的戶(hù)型潛在需求也較大，但是缺，待售量寥寥無(wú)幾。六合片區(qū)分套型供、銷(xiāo)、潛在需求對(duì)比分析二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳自累計(jì)已售目前待售■潛在需求5.3未來(lái)各產(chǎn)品可能供應(yīng)量分析區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)仍將以本地消費(fèi)群體為主，消費(fèi)習(xí)慣很難改變，對(duì)于區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)而言，在近幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的變化，整體而言，仍以三房為主。而本地屬于年輕高學(xué)歷人口流出的區(qū)域，小戶(hù)型產(chǎn)品缺乏高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，容量有限。同時(shí)，近期加息行為、交易費(fèi)用增加、政策不確定、投資渠道的增加等都打擊了投資者對(duì)于投資小戶(hù)型的熱情。當(dāng)然，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，產(chǎn)品線(xiàn)的完善是必然的趨勢(shì)。政策影響，90%以下產(chǎn)品的供應(yīng)量肯定有所增加，同時(shí)也將誘發(fā)小戶(hù)型產(chǎn)品的供應(yīng)。2002年5月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，原六合縣與原大廠(chǎng)區(qū)合并成立新的六合區(qū)，全區(qū)轄5個(gè)街道、14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，人口87萬(wàn)，土地面積1500平方公里。場(chǎng)僅1個(gè)小時(shí)行車(chē)路程，到上海2個(gè)小時(shí)左右，處在華東1小時(shí)都市圈內(nèi)；西氣東輸工程橫穿區(qū)內(nèi)東西35公里，并設(shè)有2個(gè)分輸站；沿江擁有長(zhǎng)江深水岸線(xiàn)45公里，可供建萬(wàn)噸級(jí)深6.1、項(xiàng)目基地概況心區(qū)域。項(xiàng)目目前處于拆遷進(jìn)行中，地勢(shì)平坦，被紫霞街分為南北兩個(gè)部分。6.2、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀(紫霞街：地塊入口)(地塊狀況：拆遷現(xiàn)場(chǎng))(地塊北側(cè)小區(qū))權(quán)比優(yōu)良一般較差差土地級(jí)別★自然景觀(guān)★環(huán)境保護(hù)★交通情況★生活配套★社會(huì)人文★地理位置★發(fā)展前景南京六合南京六合雙語(yǔ)學(xué)校師生紀(jì)念館敬學(xué)路人民醫(yī)院泰紊山棠沒(méi)兩公園南路乘城路泰山路；距離南門(mén)汽車(chē)站1.5公里左右，南門(mén)汽車(chē)站有通往南京市區(qū)及六合周邊縣鎮(zhèn)的班車(chē)若干距離鳳凰山公園1.5公里左右，鳳凰山公園是六合區(qū)六大城市綜合性公園之一，是雄州鎮(zhèn)中心公園，現(xiàn)占地13.8公頃，規(guī)劃面積為22公頃，擬按城市街區(qū)實(shí)施改造，建成開(kāi)放式距離六合區(qū)人民醫(yī)院約500米左右，六合區(qū)人民醫(yī)院為江北地區(qū)公立規(guī)模最大、功能齊全，優(yōu)勢(shì)突出、集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健、康復(fù)、急救為一體的二級(jí)綜合性醫(yī)院；距離六合區(qū)高級(jí)中學(xué)約1.5公里，1980年被省教育廳確認(rèn)為全省首批辦好的95所重點(diǎn)中學(xué)之一，1991年通過(guò)省重點(diǎn)中學(xué)驗(yàn)收。2002年4月被確認(rèn)為江蘇省"國(guó)家級(jí)示范高中"。2004年3月轉(zhuǎn)評(píng)為江蘇省四星級(jí)高中。6.4.2、六合區(qū)雄州鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃在《六合區(qū)雄州組團(tuán)東北片控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，提出將六合區(qū)雄州組團(tuán)東北片(即原雄州古鎮(zhèn)所在地)建成：服老城與新區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、具有獨(dú)特濱水景觀(guān)和人文特色的現(xiàn)代化城區(qū)。在總體布局上，遵循強(qiáng)化中心、更新老城、拓展新心、二軸、六組團(tuán)”的空間布從規(guī)劃圖上可以看出，地動(dòng)力是其城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，在城市化進(jìn)程的初期，人口必然有一個(gè)快速增長(zhǎng)的過(guò)程，人口的集中增長(zhǎng)必然要求房地產(chǎn)業(yè)提供更多的居住場(chǎng)所，而本項(xiàng)目處于六合雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域，符合當(dāng)?shù)厝说牡囟纹?，在地段和配套上擁有?yōu)■項(xiàng)目區(qū)域在城市居住結(jié)構(gòu)中的地位項(xiàng)目近13萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)體量，在六合地區(qū)不算大盤(pán)，新加坡龍海花園城、萬(wàn)匯秀林水苑等樓盤(pán)較本案更具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其它中小項(xiàng)目也塊效應(yīng)。但從其營(yíng)銷(xiāo)范圍來(lái)看，仍具有一定的狹隘性，客區(qū)。本地塊在區(qū)位上要優(yōu)于六合地區(qū)目前在售的其他樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少(除與地塊相鄰的金寧廣場(chǎng))外，建成后將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成一定的影響?！龅囟斡∠蠓治鲈O(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)置水平低，城市功能不健部幾乎無(wú)完整的綠地，而地塊周邊已有小區(qū)大多破舊，質(zhì)量差，規(guī)模小，環(huán)境亟待改善?！鰵v史文脈分析雄州古鎮(zhèn)內(nèi)有鳳凰山、護(hù)城六合雄州鎮(zhèn)地區(qū)的快速發(fā)展與其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相輔相成的，隨著雄州鎮(zhèn)城市功能的日益完善，處于雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域的樓盤(pán)，日后升值空間將大增。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、相對(duì)完善的配套以及深厚的文化底蘊(yùn)將有利于將項(xiàng)目打造成六合地區(qū)的標(biāo)桿樓盤(pán)，并可形成當(dāng)?shù)匦碌膬r(jià)格風(fēng)向標(biāo)?！鰠^(qū)域發(fā)展趨勢(shì)■區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)六合城市化進(jìn)程推進(jìn)各項(xiàng)配套不斷完善對(duì)中心區(qū)域的認(rèn)同區(qū)域房地產(chǎn)漸成規(guī)模區(qū)域特征表現(xiàn)出相對(duì)的成熟性和高度成長(zhǎng)性，區(qū)域形象定位為-六合雄州鎮(zhèn)中心高檔生活區(qū)，六合房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)桿樓盤(pán)。充分利用項(xiàng)目本體資源，強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)區(qū)域價(jià)值劣勢(shì)，立足產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)打造高素質(zhì)高檔產(chǎn)品，建立雄州鎮(zhèn)乃至六合地區(qū)的標(biāo)桿樓盤(pán)。6.5、項(xiàng)目定位分析S(優(yōu)勢(shì))●地理位置優(yōu)越；●具有一定的景觀(guān)資源；●區(qū)域城市化進(jìn)程加快，拉動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展；W(劣勢(shì))●當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況不佳，居民收入普遍不高，對(duì)高檔樓盤(pán)的高房?jī)r(jià)承受能力有限；●周邊小區(qū)布局混亂，檔次低，影響項(xiàng)目形象；0(機(jī)會(huì))●六合地區(qū)城市化進(jìn)程加快，帶來(lái)大量新增人口，成為潛在消費(fèi)群；●區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，可競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)少；●地處核心區(qū)域，符合當(dāng)?shù)厝速?gòu)房?jī)A向(傾向于在中心地帶購(gòu)房)。T(威脅)●與項(xiàng)目地塊一街之隔的金寧廣場(chǎng)在物業(yè)形態(tài)等方面和本項(xiàng)目有相似之處，會(huì)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；●項(xiàng)目地塊周邊項(xiàng)目參差不齊的品質(zhì)和價(jià)格給本項(xiàng)目的定位帶來(lái)難題。6.5.2、項(xiàng)目定位市場(chǎng)依據(jù)和支撐條件本項(xiàng)目定位最主要的難點(diǎn)在于考慮到項(xiàng)目的綜合性及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，建議本項(xiàng)目定位向以下方向發(fā)展：強(qiáng)化項(xiàng)目自身配套設(shè)施規(guī)劃——提升項(xiàng)目總體形象；萃取住宅產(chǎn)品的品質(zhì)感——樹(shù)立項(xiàng)目產(chǎn)品形象，卓越品質(zhì)觀(guān)；挖掘消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住宅的向往——超越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)，上升競(jìng)爭(zhēng)層面；因此，如何利用項(xiàng)目資源有效整合，塑造領(lǐng)先市場(chǎng)的魅力產(chǎn)品，,是本案成功定位的關(guān)鍵。6.5.3、項(xiàng)目定位出發(fā)點(diǎn)——滿(mǎn)足客戶(hù)潛在需求戶(hù)外環(huán)境——良好的生活配套環(huán)境；理想的生活方式——提倡先進(jìn)的生活理念；交通樞紐——周邊交通便利，出行方便，是區(qū)域交通的核心。高性?xún)r(jià)比的精致型產(chǎn)品——低門(mén)檻、高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品■□需規(guī)避的劣勢(shì)并非房地產(chǎn)發(fā)展的主流板塊，區(qū)域性市場(chǎng)的特征顯著。因此，本項(xiàng)目定位的突破點(diǎn)在于：6.6、目標(biāo)客群定位根據(jù)區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景分析，同時(shí)參照目前在售項(xiàng)目客群構(gòu)成，分析得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)構(gòu)成外部特征描述核心客戶(hù)雄州鎮(zhèn)及其周邊中高端客戶(hù)(約占50%)■年齡：25-45歲；■職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主，地私企、外資企業(yè)管理人員；口之家為主；置業(yè)需求：改善性置業(yè)、重要客戶(hù)六合周邊地區(qū)潛在客戶(hù)(約占45%)六合撤縣設(shè)區(qū)后，安徽、合為踏入南京的門(mén)檻；■首次置業(yè)為主。游離客戶(hù)純投資客(約占5%)■區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?；景?.6.1、目標(biāo)客群價(jià)值取向(1)他們熱愛(ài)自己所從事的事業(yè)，對(duì)自己的事業(yè)有一種自豪感，工作是他們自我超越和發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心，事業(yè)有進(jìn)一步發(fā)展空間；(2)注重家庭生活、家庭倫理，看重天倫之樂(lè)；(3)對(duì)繁華生活有著較強(qiáng)的眷念與要求；對(duì)生活充滿(mǎn)夢(mèng)想和激情，追求高品質(zhì)生活，并且(4)有激情，開(kāi)放心態(tài)，工作和生活兩不誤；(5)他們重視性?xún)r(jià)比，重視實(shí)用和綜合價(jià)值；(6)家也許不大，但求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的家；(7)他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論第一層次向第二層次和第二層次向第三層次轉(zhuǎn)6.6.2、目標(biāo)客群財(cái)富特征(1)自住型家庭現(xiàn)有資產(chǎn)：存款不多，一般需要通過(guò)貸款來(lái)買(mǎi)房；(2)收入水平：現(xiàn)階段收入不高，但是比較穩(wěn)定，月收入足以還貸；(3)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)承受力有限，但是具有較大的發(fā)展?jié)摿?，高度關(guān)注房屋價(jià)格。(4)部分退休養(yǎng)老及拆遷居民。力，他們是區(qū)域發(fā)展的中堅(jiān)力量，有著強(qiáng)大潛在消費(fèi)力的客群。但目前市場(chǎng)上針對(duì)這一客群的項(xiàng)目，只有價(jià)格定位，少有形象與市場(chǎng)定位，更無(wú)品牌定位。這使本案生態(tài)人居示范社區(qū)——居住——開(kāi)放的居住理念，營(yíng)造和諧的友鄰生活空間；生態(tài)——尊重自然的體驗(yàn)，詩(shī)意的棲息之地；健康——注重健康生活品質(zhì)；商業(yè)——完善便利的交通網(wǎng)絡(luò)及成熟的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)；交通——城市與生活零距離，安居樂(lè)業(yè)就在城市中體驗(yàn)；服務(wù)——國(guó)際化物業(yè)管理水準(zhǔn)，人性化的關(guān)懷之本。7、產(chǎn)品定位7.1、總體規(guī)劃7.1.1、規(guī)劃原則——實(shí)用、舒適、完善、協(xié)調(diào)的全局規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則從總體定位出發(fā)，以最大限■口景觀(guān)環(huán)境的均好性本案規(guī)劃強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享，對(duì)于住區(qū)內(nèi)部的景觀(guān)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要盡可能讓所有住戶(hù)均勻享受；其次要強(qiáng)調(diào)歸屬領(lǐng)域的均好■□居住功能的實(shí)用性私、動(dòng)靜分區(qū)明確，使用順當(dāng)?！隹趹?hù)型設(shè)計(jì)的舒適性從尊重人性的角度出發(fā)，對(duì)某些家庭諸如老齡人居住空間，設(shè)計(jì)時(shí)考慮無(wú)障礙設(shè)施。此組合、不同朝向廳臥的布置等以供市場(chǎng)多種選擇。■□住區(qū)配套設(shè)置的完善性有效性、實(shí)用性、安全性、低干擾性等特征。■□與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性建筑風(fēng)格的采用，在具有創(chuàng)新意識(shí)的同時(shí)，得建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境以及區(qū)域大環(huán)境能夠協(xié)調(diào)地融合于一體?！隹谧鹬厣鷳B(tài)環(huán)境，合理利用現(xiàn)有資源，營(yíng)造舒適宜人的景觀(guān)環(huán)境；■口體現(xiàn)“以人為本”的思想，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)促進(jìn)人與環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系，創(chuàng)造舒適、安全、■口強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受型與7.1.3、建筑空間布局建議建議控制商業(yè)開(kāi)發(fā)體量，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。濱河大道旁宜設(shè)置多層景觀(guān)洋房，一方面，可以充分利用沿河景觀(guān)資源；另一方面，提升項(xiàng)目整體的形象和檔次。C地塊由于占地面較小，地塊不方整，建議開(kāi)發(fā)小戶(hù)型商住產(chǎn)品，群樓設(shè)置部分商業(yè)。7.2、產(chǎn)品規(guī)劃8.2.1、六合產(chǎn)品建筑類(lèi)型整體供銷(xiāo)情況類(lèi)別建筑類(lèi)型累計(jì)上市量目前可售量面積(萬(wàn)平米)面積占比面積(萬(wàn)平米)面積占比多層住宅高層住宅4.11%小高層住宅注：數(shù)據(jù)為納入網(wǎng)上房地產(chǎn)至2006年12月的數(shù)據(jù)多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)的主流，小高層和高層住宅存在一定的市場(chǎng)抗性。7.2.2、六合戶(hù)型與面積配置特征小面積戶(hù)型(單室)、兩室一廳、兩室兩廳和三室一廳戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)量較小，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。115平方米左右的三室兩廳戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)量最大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。四室以上戶(hù)型由于區(qū)域客群的消費(fèi)能力有限，此面積段以上的戶(hù)型市場(chǎng)機(jī)會(huì)較小。7.2.3分面積段累計(jì)供銷(xiāo)情況(05年與06年累計(jì)數(shù)據(jù))0平米平米平米平米平米平米平米平米321040-50平方米、60-80平方米、90-100平方米等面積段基本處在供銷(xiāo)平衡的狀態(tài)，100-110平方米、120-144平方米以上面積段供大于求。7.2.4、典型項(xiàng)目戶(hù)型面積分析分面積段供銷(xiāo)分析圖N通過(guò)典型項(xiàng)目分析可以看出，80-90平方米、90-100平方米、110-120平方米面積段顯示出供不應(yīng)求。對(duì)本案來(lái)說(shuō)，中小面積戶(hù)型的市場(chǎng)機(jī)會(huì)應(yīng)該比較大?！窘Y(jié)論】:通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析，可以得出：●精致實(shí)用型產(chǎn)品是目前區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn)，能有效地區(qū)隔市場(chǎng)；●依靠適中的單位價(jià)格、魅力產(chǎn)品的塑造、以居住舒適門(mén)檻低，高性?xún)r(jià)比、高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)贏(yíng)得市場(chǎng)的需要。根據(jù)上述市場(chǎng)研究分析，可以明顯判斷：精致實(shí)用型產(chǎn)品是本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)戶(hù)型面積建議建筑類(lèi)別套型面積產(chǎn)品形態(tài)組合產(chǎn)品類(lèi)型總量占比一梯多戶(hù)組合參考戶(hù)型多層30%標(biāo)準(zhǔn)兩房一梯二戶(hù)小三房標(biāo)準(zhǔn)三房二廳二衛(wèi)一梯二戶(hù)小高層65%標(biāo)準(zhǔn)兩房一梯四戶(hù)一梯三戶(hù)小三房一梯三戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)三房二廳二衛(wèi)一梯二戶(hù)小戶(hù)型公寓5%一房一廳一衛(wèi)一廚建筑立面及戶(hù)型產(chǎn)品示意圖■建筑立面建議項(xiàng)目立面風(fēng)格選取新古典主義的風(fēng)格。新古典主義建筑是十八世紀(jì)60年代到十九世紀(jì)流行于歐美一些國(guó)家的，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓畔ＥD、古羅馬形式的建筑，又稱(chēng)古典復(fù)興建筑。當(dāng)時(shí)，人們受啟蒙運(yùn)動(dòng)的思想影響，崇尚古代希臘、羅廣場(chǎng)、凱旋門(mén)和記功柱等紀(jì)念性建筑成為效法的榜樣。當(dāng)希臘、羅馬建筑藝術(shù)珍品大量出土，為這種思想的實(shí)現(xiàn)提供了良好的條件。新古典主義的建筑風(fēng)格其實(shí)就是經(jīng)過(guò)改良的古典對(duì)生活的需求相結(jié)合，將古典的繁雜雕飾經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)化，并與現(xiàn)參考戶(hù)型圖(2房1衛(wèi)80-85m2)見(jiàn)見(jiàn)，言。參考戶(hù)型圖(三房?jī)蓮d雙衛(wèi)約120m2)8、價(jià)格定位建議8.1價(jià)格制定依據(jù)的初步判斷；定位的參考依據(jù)。8.2總體價(jià)格策略■分期定價(jià)的原則；8.3項(xiàng)目單價(jià)建議圖05年1月至06年12月全市及六合住宅分季度成交均價(jià)情況005年一季度二季度四季度06年一季度二季度格缺乏強(qiáng)力的拉升動(dòng)力。2005年以來(lái)，六合區(qū)域累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為2270元/平方米。8.3.2、分面積段成交均價(jià)圖05年1月至06年12月六合住宅分面積段成交均價(jià)情況08.3.3、典型在售項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)回價(jià)格回價(jià)格0