某某大型商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第八部分：結(jié)束語本項(xiàng)目是XX公司在XX市最大的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要保證良好的銷售外，項(xiàng)目還被寄予更大的期望：即塑造XX地區(qū)的知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，在整個(gè)XX地區(qū)范圍內(nèi)掀起專業(yè)市場的投資熱潮，樹立XX公司良好的市場形象與強(qiáng)有力的品牌。對項(xiàng)目整體性策劃之前，開展深入而系統(tǒng)的市場調(diào)查研究是非常必要的。本次市場調(diào)研以項(xiàng)目及XX公司品牌為核心，通過對項(xiàng)目環(huán)境、當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域?qū)I(yè)市場的供求狀況、周邊競爭對手的現(xiàn)狀、XX地區(qū)專業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀與前景、投資客的購買行為、經(jīng)營商戶的各方面需求等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)研分析，為項(xiàng)目進(jìn)行地塊的總體規(guī)劃、形象定位、產(chǎn)品定位及市場定位提供市場一線現(xiàn)實(shí)依據(jù)。本調(diào)查報(bào)告是項(xiàng)目開發(fā)的重要組成部分與指導(dǎo)思想，是制定項(xiàng)目1、綜合環(huán)境調(diào)查位于廣西正中部，紅水河貫穿其中，是珠江流域的腹心地帶，屬市距廣西首府南寧160公里，距柳州市60公里。新成立的地級XX市轄四縣一市一區(qū)，包括忻城縣、象州縣、武宣縣、金秀瑤族自治縣和新設(shè)的興賓區(qū)(即原XX縣),代管合山市(縣級)?？偯娣e1.34萬平方公里，居住著壯、漢、瑤、苗等10多個(gè)民族，人口240萬，少數(shù)民族人口占74.64%,城區(qū)人口約為30萬人。1.3人文環(huán)境XX市地處廣西中部，仍保留著十分豐富的盤古文化，其中包括盤文化體系與群落。包括光熱之城合山市，世界瑤都、“中國八角之鄉(xiāng)”金秀瑤族自治縣、重晶石和優(yōu)質(zhì)米基地象州縣，壯鄉(xiāng)故宮莫氏土司衙署所在地忻城縣，洪秀全稱王處、百崖大峽谷所在地武宣縣、麒麟山人的故鄉(xiāng)。2002年12月，廣西又一個(gè)新的地級市——XX市正式掛牌，標(biāo)志著廣西繼百色市、河池市、賀州市之后又一個(gè)新地級城市誕生。XX恰好處于西南、華中各省與華南沿海的連接帶上，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，湘柳鐵路、桂海高速公路貫穿境內(nèi)，三條國道四條省道縱橫全境，連接珠江水系的紅水河與柳江河流流經(jīng)境內(nèi)，百噸船舶可直達(dá)穗、港、澳，是大西南出海通道的重要樞紐。既是廣西重點(diǎn)開發(fā)的紅水河經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，又是南寧--柳州--桂林產(chǎn)業(yè)帶的中心XX盛產(chǎn)大米、蔗糖、茶葉、水果、毛竹、靈香草、絞股蘭、八角、還有三華李、龍眼、香米、金銀花、板栗等名優(yōu)土特產(chǎn)品。這里自然資源優(yōu)勢十分明顯，金秀為廣西最大的水源林保護(hù)區(qū)，擁有“中國八角之鄉(xiāng)"、“立體資源寶庫”和“桃源仙境”的美譽(yù)。甘蔗、水果、蔬高產(chǎn)高糖良種蔗就達(dá)120多萬畝，優(yōu)質(zhì)水果面積達(dá)50多萬畝，優(yōu)質(zhì)蔬菜40多萬畝，桑蠶基地近20萬畝。XX市有廣西最大的特合金生產(chǎn)基地和廣西自營出口創(chuàng)匯大戶--產(chǎn)量占全世界銦產(chǎn)量的1/4,是全國著名的錫錠生產(chǎn)基地和世界最大的銦冶基地，市屬13家大中型糖廠，日榨能力5萬噸，蔗糖產(chǎn)量居1.7能源充足種達(dá)20多種，其中，重晶石、煤、錳等7種礦藏居廣西首位，象州“萬寶山”之稱。二1.8旅游資源目前亞洲現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的土司建筑群，有著“中南第一溫泉”美稱的象州花池溫泉，是休養(yǎng)度假的絕好去處。和尋覓太平天國遺址的好去處。金秀瑤族自治縣是全國瑤族支系最多的縣份，是廣西最大的水源林區(qū)也是全國重要的天然植物園和物種基因庫，堪稱廣西的“香格里興賓區(qū)內(nèi)蘊(yùn)含麒麟山人遠(yuǎn)古歷史的廟山巖遺址、雞籠山遺址和堪與桂林七星巖媲美的都鱗巖、樓梯巖及國際地質(zhì)界研究二疊紀(jì)剖面的“金釘子”--蓬萊洲……都是觀光旅游的佳境。1.9城市地位級城市，處于南寧市與柳州市的交匯處，可以共享兩市充分的資源。宣傳與推廣。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.1國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值113.48億元，同比增長11.1%;比2002年增長率提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)政收入完成11.31億元，增長10.6%;全社會固定資產(chǎn)投資完成34.92億元，增長44.8%;農(nóng)民人均純收入增加158元，增長8.9%;GDP增速比全國高4.7個(gè)百分點(diǎn)，比廣西高3.2個(gè)百分點(diǎn)。億元，同比增長31.0%;完成現(xiàn)價(jià)增加值21.30億元，增長業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額5.44億元，增長72.2%,創(chuàng)歷史最高水平。2003年XX市全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值約67.30億元，增“三田”面積12萬畝，茶葉、食用菌、金銀花、藥材等高■投資需求與外貿(mào)進(jìn)出口增長迅速。2003上半年，全社會固定資產(chǎn)投資完成9.21億元，比上年同期增長42.5%。外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)4479萬美元，同比增長29.2%。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的抽樣調(diào)查資料顯示，2003年1至10月份，廣西城年1至10月份，廣西城市居民人均可支配收入與去年同期相比增長市6699.98元、賀州市6613.50元、桂林市6612.76元、防城港市6573.20元、貴港市6413.12元、百色市6029.75元、欽州市5945.17元、梧州市5872.73元、崇左市5258.97元。元，增長8.9%;職工平均工資11350元，增長13.6%。年人均純收1、2003年僅上半年，XX市水產(chǎn)畜牧業(yè)總產(chǎn)值13.96億元，同比增長5.8%;冶煉廠銦冶項(xiàng)目每年銦產(chǎn)量占全世界銦產(chǎn)量的1/4;市屬13家大中增長11.1%,比2002年增長率提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)全面增長，其中第一產(chǎn)業(yè)增長6.0%,第二產(chǎn)業(yè)增長17.4%(工業(yè)增加值增長14.9%),第三產(chǎn)業(yè)增長11.0%。2003年XX市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為36.4:34.1:29.5,與上年相比，一產(chǎn)比重下降2.0個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)比重提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)比重非公經(jīng)濟(jì)占全市GDP比重提高到34.0%,比2002年提高4.1個(gè)百分2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖2.5經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景正利用優(yōu)勢，朝集商貿(mào)、能源、糖業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主的新興工>—國內(nèi)生產(chǎn)總值增長10.0%(第一產(chǎn)業(yè)增長5.5%、第二產(chǎn)業(yè)增長14.2%,其中工業(yè)增加值增長11.8%,第三產(chǎn)業(yè)增長11.0%);>—財(cái)政收入增長10.0%以上(按可比口徑);>—社會消費(fèi)品零售總額增長12.0%左右；2、XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，平均每年都以兩位數(shù)的增長輻度增長，高于全國經(jīng)濟(jì)的增長速度，顯示出XX市的發(fā)展?jié)摿κ禽^大的。良性的發(fā)展的方向。2.6小結(jié)二、三次產(chǎn)業(yè)，均以兩位的增長速度加快XX市的經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)出了XX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。3XX市城市發(fā)展規(guī)劃3.1城市化進(jìn)程的發(fā)展方向按照城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，加快城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中心城區(qū)現(xiàn)代化和縣郊城市化的水平，推動中心城區(qū)綜合改造，加速舊城區(qū)成片成套改造。推進(jìn)市級中心和一批各具特色的公共活動中心的建設(shè)。重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)城鎮(zhèn)體系建設(shè)。強(qiáng)化對縣郊城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)與管理，鼓勵工業(yè)向市級工業(yè)區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的工業(yè)園集中，重點(diǎn)發(fā)展各具特色、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅的新城和中心鎮(zhèn)，加快推進(jìn)縣郊的工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程。3.3城市規(guī)劃發(fā)展定位依法治市”的發(fā)展戰(zhàn)略，決心把XX建成新型的綠色生態(tài)工業(yè)城市和3.4城市規(guī)劃功能區(qū)劃分興賓區(qū)是XX市的主要商業(yè)中心區(qū)，但XX市政府為了拓寬XX市的框架。加快XX市城北新區(qū)建設(shè)，開工建設(shè)市行政中心辦公樓，完快城北新區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)。XX市政府未來的行政區(qū)與城區(qū)住宅社區(qū)將向城北新區(qū)移動。3.5城市各類用地規(guī)劃、供應(yīng)情況■“雙百工程”完成112個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的前期工作)的實(shí)施帶動了XX市社會固定資產(chǎn)投資。108個(gè)項(xiàng)目大部分按時(shí)開工建設(shè)，其中已開工74個(gè)，完成投資17億多元，占全年計(jì)劃投資的51.02%;準(zhǔn)備開工項(xiàng)目32個(gè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料得知，2003年1至10月，全市社會固定資產(chǎn)投資完成22.96億元，同比增長53.67%,其中“雙百工程”所完成的投資占了74.67%?！鰸撛诟偁帉κ质潜卷?xiàng)目的主要潛在競爭對手，如下表：規(guī)模總投資工程進(jìn)度XX華僑建材市占地266畝，建筑12800萬元規(guī)劃階段場面積135000m2XX華僑家具市占地200畝，建筑9260萬元規(guī)劃階段場面積85000m2二2003年XX市的三次產(chǎn)業(yè)全面增長，其中第一產(chǎn)業(yè)增長6.0%,第二產(chǎn)業(yè)增長17.4%(工業(yè)增加值增長14.9%),第三產(chǎn)業(yè)增長11.0%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，2003年我市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為36.4:高1.6個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)比重提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。從XX市的三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，政府將主要的建設(shè)力度放在第二、三產(chǎn)業(yè)方面，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均呈增長態(tài)勢，第一產(chǎn)業(yè)反而下降了兩個(gè)百分點(diǎn)。這說明政府意識到了第二、三產(chǎn)業(yè)對一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。第二、三產(chǎn)業(yè)也將是XX市重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，XX市經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)將會保持一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。市正利用西部大開發(fā)的大好機(jī)遇結(jié)合東盟博覽會的良好契機(jī)，大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)施農(nóng)、工、牧、4、XX市商業(yè)市場的發(fā)展機(jī)會消息為廣西的貿(mào)易、投資、旅游帶來新的發(fā)展機(jī)遇，尤其是剛剛起步的物流業(yè)，其意義更是非同尋常。針對XX市的地理、資源優(yōu)勢及“中國-東盟”給整個(gè)廣西帶來色生態(tài)工業(yè)城市和區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)。2003年，眾多來自廣西區(qū)內(nèi)外的知名企業(yè)與XX市簽訂投資項(xiàng)目217個(gè)左右，合同資金總額5427億元，其中197個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始實(shí)建市同期相比，分別增長33.9%、70.1%。個(gè)(增加該項(xiàng)目事件對對XX的利弊影響進(jìn)行分析)柳州義烏小商品批發(fā)市場義烏市擁有中國乃至亞洲最大的工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場中國小商品城，每年舉辦的義烏小商品博覽會成交額逾50億元。如果原計(jì)劃在柳州市建立的義烏小商品批發(fā)市場不能實(shí)現(xiàn)的話，義烏小商品出去的一個(gè)新的地級城市，距離柳州市只有60公里的路程。而且，本項(xiàng)目正好處于高速路旁，交能極為方便，可以通過政府行為將義烏的知名度。4.3、南寧十大廣東街的建設(shè)廣西壯族自治區(qū)政府想進(jìn)一步提升廣西在大西南甚至全國的城綜合競爭力。XX市距離南寧市只有160公里，南寧市建成十大廣東街之后，

(增加該項(xiàng)目事件對對XX的利弊影響進(jìn)行分析)從XX市的整個(gè)商業(yè)市場來看，其商業(yè)市場還是屬于一塊未被開素的存在，因此，XX市商業(yè)開發(fā)機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存，更要一切都必須5.1XX市城市區(qū)位分析而且，在整個(gè)廣西壯族自治區(qū)的知名度也不高。有不少人對XX市都只是一個(gè)很初步的了解，這個(gè)因素會導(dǎo)致很多投資者對XX只是持一種觀望的態(tài)度，不敢貿(mào)然進(jìn)入。因?yàn)閄X的整個(gè)宏觀環(huán)境并不能給到投資者一個(gè)很強(qiáng)的投資信心，XX的主要產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)，整個(gè)城市并沒69公里，南距廣西首府南寧市152公里。湘桂鐵路復(fù)線經(jīng)過縣城縱貫境內(nèi)6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)長達(dá)105公里，北上直通北京，南下可達(dá)北海等出?？?。桂林至北海高速公路在XX境內(nèi)長達(dá)78公里，并有3個(gè)出入口。322國道貫穿縣境南北。紅水河流經(jīng)縣境11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西XX市港口發(fā)展規(guī)劃出臺，擬在未來7年內(nèi)，重點(diǎn)建設(shè)XX港、武宣港、象州港、合山港和忻城港，興建19個(gè)300至1000噸級不等的泊位。到2010年，力爭港口貨物吞吐量達(dá)到350萬噸，躋身廣西并與越南鐵路相連。柳州公路四通八達(dá)，國道209、322、323線貫穿場，可滿足MD—82及波音737、757飛機(jī)全天候起降，目前已開通的柳江(西江水系)可直通梧州、廣州、港澳等地，全年可通航250噸級船只。柳州港鷓鴣江作業(yè)區(qū)年吞吐量120萬噸，規(guī)劃建設(shè)27個(gè)泊5.3貴港市城市區(qū)位分析處在華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南，交通十分便利。黎湛鐵路、324和209國道、南(寧)梧(州)高級公路、西江航道交匯貫通全境，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，千噸船只可沿江直達(dá)港澳出海。貴港已成為華南地區(qū)重要的水陸交通樞紐，是連接我國東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)的橋梁和紐帶，是大西南出海最便捷的通道之一。貴港市已建成富有特色和優(yōu)勢的區(qū)域工業(yè)新格局，是廣西新興的工業(yè)基地。形成了制糖、造紙、建材等支柱產(chǎn)業(yè)以及機(jī)電、化工、冶金、紡織、醫(yī)藥、皮革、食品、印刷等10多個(gè)門類的地方工業(yè)體系。貴港自古就是繁榮的商埠，是廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心。全市形成了市(縣)、鄉(xiāng)、村三級市場網(wǎng)絡(luò)，共有大中小市場200多個(gè)，其中綜合市場150個(gè)，專業(yè)市場30個(gè)，總面積達(dá)80多萬平方米。擁有廣西著名的煤炭、建材、藥材、食品、五金、糧食、畜禽等大型專業(yè)批發(fā)市場。年集市貿(mào)易成交額達(dá)30億元以上。5.4南寧市城市區(qū)位分析南寧，廣西省會城市，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接?xùn)|南沿海與西南內(nèi)陸的重要樞紐，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省區(qū)唯一沿海的省會城市。在國家實(shí)施西部大開發(fā)和建立中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)之際，具有承東啟西，連南接北的區(qū)位優(yōu)勢，是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新區(qū)域和外商投資的新熱點(diǎn)。作為華南、西南、東南亞三大經(jīng)濟(jì)圈的交匯中心，沿海與腹地的經(jīng)濟(jì)區(qū)域結(jié)合部，擁有規(guī)模完善的水陸空立體的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。以南寧為中心的全區(qū)公路網(wǎng)四通八達(dá)，國道、省道把南寧與全區(qū)各地市相連接，構(gòu)成了廣西公路網(wǎng)的主骨架。目前，南寧市已形成以公路為骨干，鐵路、水運(yùn)和民用航空共同組成的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。高速公路由南寧可直達(dá)桂林、柳州、北海等地，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油面公路，農(nóng)村公路珠海、香港和澳門等地，上行可通龍州、百色等地；民用航空已開通多條國際、國內(nèi)航線，通達(dá)國內(nèi)各主要大中城市，國際航班可直達(dá)泰國、越南等東盟國家；經(jīng)過南寧的鐵路有湘桂線、南防線、南昆線，縱橫貫通的鐵路網(wǎng)可直達(dá)全國各大中城市。南寧，作為廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息中心，是全區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力及外向程度最高的城市，在整個(gè)大西南扮演著很重要的角色。努力把南寧建成為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和開發(fā)潛能的中心城產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力調(diào)整優(yōu)質(zhì)區(qū)域布局和品種結(jié)構(gòu)，引進(jìn)、開發(fā)、推廣了一批農(nóng)業(yè)新品種和先進(jìn)實(shí)用技術(shù)，實(shí)施了一批綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)二產(chǎn)品開拓市場。興賓區(qū)建立了10萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。主要品種有：白菜、大中城市。工業(yè)快速增長。大力實(shí)施“工業(yè)立市”戰(zhàn)略，工業(yè)生產(chǎn)成為拉動億元，增長72.2%,創(chuàng)歷史最高水平。優(yōu)勢企業(yè)改革改組成效顯著,遷糖集團(tuán)與廣東東糖集團(tuán)成功實(shí)現(xiàn)增資擴(kuò)股，一批工業(yè)技改、新建項(xiàng)目陸續(xù)竣工投產(chǎn)，為工業(yè)生產(chǎn)注入新活力。先進(jìn)行列?！雎糜螛I(yè)武宣縣百崖大峽谷，長約10公里，是人們尋幽探險(xiǎn)享受大自然(增加小結(jié)部分)第四部分：XX各地區(qū)專業(yè)市場調(diào)查分析6.1建材行業(yè)專業(yè)市場的市場特點(diǎn)6.1.1建材批發(fā)業(yè)流通模式隨著樓市的興旺，裝飾建材市場也日漸繁榮和規(guī)范。目前，建材模式和業(yè)態(tài)，大致可分為5種類型：◆建材大賣場一般單體面積很大，以出租攤位、自營或混合經(jīng)營方式，實(shí)行市二◆品牌專賣店只銷售一類產(chǎn)品，或只經(jīng)營一個(gè)品牌。在同類商品品牌存在差異的情況下，消費(fèi)者一般需經(jīng)過一番比較方能得出結(jié)論。因此，品牌單一、規(guī)模不夠成為限制專賣店的因素，不少◆專業(yè)及綜合建材批發(fā)市場(包括市場群、專業(yè)街)一般規(guī)模較大，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，商品種類集中、◆小型獨(dú)立門店這類門店規(guī)模較小，主要是夫妻店，一般設(shè)在住宅區(qū)附近，方便家庭少量需求。經(jīng)營商品一般為五金、玻璃、水泥等。目前，在中小城市建材市場還占有不少的份額。從目前裝飾建材市場的組織形式看，建材超市、品牌專賣店、小型獨(dú)立門店類屬于獨(dú)立經(jīng)營型；建材大賣場、專業(yè)批發(fā)市場類屬于集合型。目前，后者占有優(yōu)勢。但從未來發(fā)展趨勢看，專業(yè)型、集合型市場對XX市是很有發(fā)展前景的。6.1.2、建材行業(yè)流通特點(diǎn)建材行業(yè)的流通特點(diǎn)分別有以下兩方面：一是傳統(tǒng)的集貿(mào)市場、6.1.3、建材批發(fā)行業(yè)特征建材批發(fā)與零售市場所覆蓋的范圍相對較小，一般只在100公里6.2廣西及XX地區(qū)的建材專業(yè)市場調(diào)查分析6.2.1、貴港市建材專業(yè)市場調(diào)查分析◆貴港市永達(dá)市場項(xiàng)目名稱永達(dá)市場規(guī)模5600平方米配套設(shè)施少量倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍木地板、大理石材、廚廁陶瓷(鋼)潔具、燈飾輻射范圍貴港及周邊縣城貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶以貴港當(dāng)?shù)厝藶橹髯饨鹚?0-25元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況一般經(jīng)營狀況良好2、供貨主要針對城區(qū)部分零散客戶及周邊城鄉(xiāng)居民；4、本市場由于規(guī)模及配套的局限性，致使其競爭力受限。◆貴港市建材市場項(xiàng)目名稱貴港市建材市場規(guī)模約22000平方米配套設(shè)施少量倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)、部分磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍鋼材、木地(墻)板、管材、廚廁陶瓷(鋼)潔具、燈飾輻射范圍百色、賓陽、玉林等貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶福建、浙江、廣東租金水平15-25元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況一般經(jīng)營狀況良好1、貴港市新興的大型建材專業(yè)市場，部分商鋪還在施工中；3、本市場在規(guī)劃上較為合理，總體設(shè)14個(gè)組團(tuán)，分布有序，84、本項(xiàng)目地處貴港主干道旁，擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為外地購5、本市場旁邊有一在建項(xiàng)目(德寶建材專營街),預(yù)計(jì)本市場6.2.2、柳州建材專業(yè)市場調(diào)查分析◆XX竹木市場項(xiàng)目名稱XX竹木市場規(guī)模約為5000平方米配套設(shè)施無商鋪類型簡單鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍木材、竹桿等其他建筑材料輻射范圍以柳州當(dāng)?shù)厥袌鰹橹?，南寧、XX等周邊城市為貨源廣西各縣市經(jīng)營商戶柳州及周邊縣城租金水平10-15元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)約60間人流狀況較差經(jīng)營狀況較差1、本市場主要是原竹、木材，非加工產(chǎn)品，主要供建筑施工◆市南方裝潢專業(yè)市場項(xiàng)目名稱市南方裝潢專業(yè)市場規(guī)模約6萬平方米配套設(shè)施倉庫、配送中心商鋪類型簡單的鐵架結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍瓷磚、潔具等各類裝飾材料輻射范圍柳州城區(qū)及周邊各縣市貨源廣東、上海、浙江、成都等地的品牌經(jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝?、溫州人等租金水?5-30元/平方米空置率約60%開間與進(jìn)深8m×8m(以60平方米左右的大面積為主)人流狀況較少經(jīng)營狀況一般◆柳州市紅衛(wèi)生產(chǎn)資料市場項(xiàng)目名稱紅衛(wèi)生產(chǎn)資料市場(柳州市)總體規(guī)模約42000平方米配套設(shè)施倉庫，吊裝機(jī)商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)組團(tuán)紅衛(wèi)建材市場，紅衛(wèi)鋼材市場項(xiàng)目組團(tuán)紅衛(wèi)建材市場紅衛(wèi)鋼材市場經(jīng)營范圍木地(墻)板、廚廁陶瓷(鋼)潔具鋼材、管材、鋼產(chǎn)品輻射范圍周邊縣城、柳州市區(qū)桂林、象州、鹿寨、柳州市貨源廣東、福建、浙江廣東、浙江經(jīng)營商戶福建、浙江福建、浙江、部分當(dāng)?shù)刈饨鹚?0-25元/平方米10-25元/平方米開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)空置率經(jīng)營狀況較差良好1、本專業(yè)市場分兩部分：建材市場與鋼材市場，雖然分為兩部分同在一區(qū)域經(jīng)營，但經(jīng)營狀況卻截然不同。鋼材市場經(jīng)營較好，空置率僅為10%,而建材市場經(jīng)營差，空置率高；2、鋼材市場輻射較廣，除滿足本地市場需求，更輻射至象州等地；建材市場主要供往本地及周邊城鎮(zhèn)?！袅菔邪咨呈袌鲰?xiàng)目名稱白沙市場規(guī)模約18000平方米配套設(shè)施少量倉庫、加工場商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)、部分磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍鋼材、石材、木地(墻)板、廚廁陶瓷(鋼)潔具、燈飾輻射范圍河池、桂林、象州、鹿寨等貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶福建、廣東租金水平15-25元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況人流較多經(jīng)營狀況良好1、在本市場經(jīng)營戶福建省商戶占80%;2、過道約5米，鋪面整潔，管理較好；3、整體形象良好?！鲂〗Y(jié)：從柳州建材市場的經(jīng)營狀況、經(jīng)營商戶及輻射的范圍分析得出，廣東人及溫州人等，進(jìn)貨渠道較多。一般是從外地批發(fā)進(jìn)來的建材，所輻射的范圍只是柳州當(dāng)?shù)丶爸苓吀骺h市。6.2.3、南寧市建材專業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目名稱區(qū)建材市場規(guī)模約17萬平方米配套設(shè)施倉庫、配送中心商鋪類型簡單的鐵皮屋結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍各類潔具、地板磚，各類裝潢材料等輻射范圍以南寧當(dāng)?shù)貫橹?，周邊各縣市為輔貨源廣東、福建、上海、重慶等地經(jīng)營商戶南寧當(dāng)?shù)厝?、廣東人、溫州人、福建人等租金水平15-30元/平方米空置率開間與進(jìn)深5m×8m,8m×8m(單間以45平方米為主)人流狀況一般經(jīng)營狀況良好項(xiàng)目名稱廣西市家飾材料市場規(guī)模約97000平方米配套設(shè)施倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)、部分磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍鋼材、石材、木地(墻)板、廚廁陶瓷(鋼)潔具、裝飾材料等輻射范圍玉林、合山、百色等貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶廣東、福建租金水平20-40元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較少經(jīng)營狀況一般1、南寧市新興大型建材市場，布局有序；2、部分組團(tuán)正在施工，招商同步進(jìn)行；3、處于南寧市環(huán)市干道旁，大規(guī)模，合理的布局，將有巨大的發(fā)4、項(xiàng)目的交通規(guī)劃比較合理，適合貨物配送要求。3)南寧建筑裝飾材料市場項(xiàng)目名稱南寧建筑裝飾材料市場規(guī)模100多畝配套設(shè)施倉庫、加工場商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)、部分磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍鋼材、石材、木地(墻)板、廚廁陶瓷(鋼)潔具、門窗等輻射范圍玉林、合山、百色、博白等貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶廣東、福建、浙江、四川租金水平10-50元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況人流量多經(jīng)營狀況良好1、市場具有一定規(guī)模，經(jīng)營狀況良好；2、過道約8米，適合配送要求；3、管理較好，門面整潔。6.2.4、玉林市建材市場調(diào)查分析項(xiàng)目名稱玉林市建材市場規(guī)模6萬平方米配套設(shè)施經(jīng)營范圍輻射范圍博白、北流等及玉林當(dāng)?shù)刎浽磸V東、福建、浙江經(jīng)營商戶廣東、福建、浙江、廣西等地的經(jīng)營戶100多戶租金水平15-30元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)經(jīng)營門店500多間人流狀況1萬多人經(jīng)營狀況良好，年交易量6億多元小結(jié)：由于以上建材專業(yè)市場的經(jīng)營狀況來看，因?yàn)榻ú漠a(chǎn)品的特點(diǎn)與消費(fèi)者的需求，建材市場所覆蓋的范圍較小，而且，對于交通的便利度與運(yùn)輸系統(tǒng)的要求比較高。1、市場現(xiàn)狀XX市的建材市場主要分布在北二路、柳來路的街道兩邊，雖然也形成一定的市場，但從整體上來看，XX市的建材市場的經(jīng)營產(chǎn)品較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需要，導(dǎo)致不少的消費(fèi)者要到柳州或其他地方去購買。流通中心。進(jìn)程進(jìn)一步拓展，居民住宅的需求不斷擴(kuò)大。從而，住宅的建設(shè)就會6.5廣西及XX地區(qū)建材專業(yè)市場狀況及共性查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有11個(gè)，其中貴港2個(gè)，柳州4個(gè)，南寧3個(gè)，玉林1個(gè)。南寧，52%-玉林，11%-■貨源主要以外地為主，其中主要以廣東、福建、浙江等省市產(chǎn)品為主?！鼋Y(jié)構(gòu)以鋼架式為主，其中部分磚混結(jié)構(gòu)。根據(jù)建材產(chǎn)品的特性，鋪面40-80平方米，簡單裝修?！雠涮滓螅簜}庫、配送中心、加工場所?！鼋ú氖袌觯瑢τ诮煌ǖ谋憷扰c運(yùn)輸系統(tǒng)的依賴性強(qiáng)?！鲚椛浞秶援?dāng)?shù)丶爸苓吙h市為主。7.1農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的市場特點(diǎn)7.1.1、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)業(yè)流通模式■現(xiàn)代化新興流通渠道“生產(chǎn)者或代理商—農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)銷公司—超市—消費(fèi)者”的現(xiàn)代■傳統(tǒng)流通渠道“生產(chǎn)者或代理商”—農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一社區(qū)菜市場(向生鮮超市過渡—消費(fèi)者)的規(guī)范化傳統(tǒng)流通渠道，是今后一定時(shí)期內(nèi)農(nóng)產(chǎn)7.1.2、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)行業(yè)特征■單個(gè)農(nóng)戶分散銷售，批量小，交易規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！鲆赞r(nóng)民個(gè)體小規(guī)模自發(fā)進(jìn)入流通領(lǐng)域?yàn)橹黧w，農(nóng)戶市場信息■農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場交易的組織化程度低，致使交易主體的交易費(fèi)用高。7.2廣西及XX地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場特性分析1)柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目名稱柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)模約8萬平方米配套設(shè)施倉庫、配送中心商鋪類型簡陋的鐵架棚經(jīng)營范圍各類水果批發(fā)輻射范圍貴州、南寧、XX、柳州當(dāng)?shù)丶爸苓吀骺h市等貨源廣西當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝丝罩寐书_間與進(jìn)深人流狀況較多經(jīng)營狀況較好柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場商鋪雖然簡陋，但整個(gè)市場的經(jīng)營效果較7.2.2、玉林市農(nóng)副產(chǎn)品市場調(diào)查分析1)玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場項(xiàng)目名稱玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場規(guī)模100畝(66670平方米)配套設(shè)施3500平方米倉庫，工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，并根據(jù)市場的經(jīng)營特點(diǎn)設(shè)置了停車場、地磅、倉儲、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。商鋪類型商住式門店和主體市、簡易式攤位經(jīng)營范圍糧食、蔬菜和水果輻射范圍玉林及周邊縣市貨源來自全國各地的糧食、蔬菜和水果經(jīng)營商戶外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營戶1000多戶空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)固定門店場500多間人流狀況每日人流量達(dá)到2萬多人經(jīng)營狀況年成交額5億多元項(xiàng)目名稱玉林市新城副食品專業(yè)市場規(guī)模70畝(46669平方米)配套設(shè)施無商鋪類型磚混式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍耳、大米等副食品和日用百貨輻射范圍等省區(qū)，交易活躍貨源廣西經(jīng)營商戶玉林、周邊縣市租金水平15-25元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)固定門店220間，固定攤位150多個(gè)人流狀況良好經(jīng)營狀況年銷售額超3.5億元玉林市新城副食品專業(yè)市場是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副二食品市場，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。7.3.1、XX市優(yōu)勢農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力調(diào)整優(yōu)質(zhì)區(qū)域布局和品種結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)科技含金量，以高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品開拓市場?！鏊疽曰浵阏?、八桂香等品種為主。還盛產(chǎn)蔗糖、玉米、花生、木薯等農(nóng)產(chǎn)品。XX市建立了10萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。主要品種有：白菜、辣椒、西紅柿、茄子、苦瓜、蓮藕、節(jié)瓜、四季豆、南瓜、長豆角、香芋、菜花、大蒜、黃瓜、絲瓜等品種。這些產(chǎn)品大部分銷往省外各大中城市。興賓區(qū)水果栽培面積發(fā)展到40萬畝左右，初步形成以龍眼、黃草莓等新產(chǎn)品，將建成一個(gè)新興的亞熱帶水果生產(chǎn)基地，把水果生產(chǎn)培植成為興賓區(qū)的第二大經(jīng)濟(jì)支柱。XX市的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場只是很原始的地?cái)偸搅闵⑴l(fā)，集中的需求。7.3.3、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場的前景分析基于XX市農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場目前的情況，無論從經(jīng)營環(huán)境、量別在為農(nóng)副產(chǎn)品尋找一個(gè)更好的出口。因此，XX市的農(nóng)副產(chǎn)品走專7.4廣西及XX地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場狀況及共性■副射范圍較廣，除滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吙h市，玉林農(nóng)副產(chǎn)品市場的產(chǎn)品更是銷往其他省市(廣東、海南、貴州、云南、湖南等)的主要窗口?！鼋?jīng)營商戶以廣西當(dāng)?shù)厝藶橹鳌?、XX及周邊城鎮(zhèn)汽配專業(yè)市場分析8.1汽配行業(yè)專業(yè)市場的市場特點(diǎn)8.1.1、汽配批發(fā)業(yè)流通模式現(xiàn)代流通有兩種典型模式：一種是大型流通企業(yè)帶動眾多中小生產(chǎn)企業(yè)；另一種是大型生產(chǎn)企業(yè)帶動眾多分銷機(jī)構(gòu)。連鎖經(jīng)營將勢在必行，面對外來勢力形成的競爭壓力，整合將是汽配8.1.2、汽配行業(yè)流通特點(diǎn)一、授權(quán)方不參與市場銷售，不向體系外的任何團(tuán)體和個(gè)人銷售二、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的市場零售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，消除價(jià)格惡性競爭，固化區(qū)域客戶群體；統(tǒng)一二級市場的操作原則，利用授權(quán)經(jīng)銷商的地域優(yōu)勢，促進(jìn)區(qū)域授權(quán)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)的建立和發(fā)展。8.1.3、汽配批發(fā)行業(yè)特征>批發(fā)價(jià)格較高；>針對性較強(qiáng)；>技術(shù)要求較高。8.2XX地區(qū)的汽配專業(yè)市場特性分析項(xiàng)目名稱柳州摩托車商城規(guī)模約12000平方米配套設(shè)施倉庫(3181.88平方米)商鋪類型鋼架工結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍摩托車配件、摩托車等輻射范圍桂林、周邊縣城等貨源河北、河南、廣東、浙江經(jīng)營商戶福建、浙江、湖南、四川租金水平25-30元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較多經(jīng)營狀況良好1、本市場共有12個(gè)組團(tuán)；3、目前經(jīng)營狀況良好，但隨著柳州市摩托車不準(zhǔn)上牌的規(guī)定8.2.2、南寧汽配專業(yè)批發(fā)市場1)汽車配件市場項(xiàng)目名稱園湖路汽車配件市場規(guī)模約8000平方米配套設(shè)施無商鋪類型磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍中高檔小汽車各類零配件輻射范圍南寧當(dāng)?shù)厥袌鲐浽凑憬?、上海、廣東等地經(jīng)營商戶南寧當(dāng)?shù)厝思爸苓叧鞘械娜俗饨鹚?5-40元/平方米空置率開間與進(jìn)深4.5m×8m(臨街商鋪，以35平方米為主)商鋪數(shù)量(間)人流狀況良好經(jīng)營狀況良好2)中華摩配市場項(xiàng)目名稱中華摩配市場規(guī)模5500平方米配套設(shè)施部分倉庫商鋪類型磚混式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍各類摩托車的零配件輻射范圍南寧當(dāng)?shù)匾约爸苓吀骺h市貨源廣東、重慶、天津、浙江等地經(jīng)營商戶南寧當(dāng)?shù)厝藶橹髯饨鹚?5-30元/平方米空置率開間與進(jìn)深5m×8m(封閉式的臨街商鋪)商鋪數(shù)量(間)人流狀況良好經(jīng)營狀況較好3)南寧市正培五金機(jī)電市場、五里亭五金機(jī)電商城項(xiàng)目名稱南寧市正培五金機(jī)電市場、五里亭五金機(jī)電商城占地面積約1500平方米配套設(shè)施銀行、配送中心商鋪類型封閉式臨街鋪經(jīng)營范圍農(nóng)機(jī)配件、各類五金器械批發(fā)與零售輻射范圍南寧各縣市以及周邊城市貨源張家港、柳州、江蘇常州、杭州、上海、南昌等地經(jīng)營商戶以南寧當(dāng)?shù)厝藶橹髯饨鹚?0-40元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較多經(jīng)營狀況良好項(xiàng)目名稱南寧市物資機(jī)電產(chǎn)品市場占地面積約40000平方米配套設(shè)施倉庫(3181.88平方米)商鋪類型磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍業(yè)設(shè)備等輻射范圍博白、賓陽、玉林、百色等貨源福建、浙江、湖南經(jīng)營商戶福建、浙江、湖南租金水平25元/平方米、45元/平方米、50元/平方米、60元/平方米空置率二開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較好經(jīng)營狀況良好1、租金水平分四個(gè)檔次，一次性交五年，押金2000元，管理費(fèi)27元/鋪；2、自97年交付使用，至今已形成南寧地區(qū)的成熟機(jī)電市場，并新增10套商鋪；3、過道6-7米，總體規(guī)劃布局有序；4、經(jīng)營狀況良好，是南寧市機(jī)電產(chǎn)品的集中區(qū)域，緊鄰有另兩個(gè)小規(guī)模機(jī)電產(chǎn)品市場?！鲂〗Y(jié)：南寧市的汽配專業(yè)市場相對集中，而且，消費(fèi)群也較有針對性。同時(shí)，南寧的汽配市場幾乎沒有空置的，機(jī)動車的不斷增加，零配件的需求與專業(yè)的修理服務(wù)顯然要同步發(fā)展，說明了專業(yè)的汽配市場會越來越受廣大消費(fèi)者的關(guān)注。8.2.3、玉林市摩托車和配件專業(yè)市場項(xiàng)目名稱玉林市摩托車和配件專業(yè)市場占地面積4萬平方米二配套設(shè)施無商鋪類型磚混式結(jié)構(gòu)、鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍摩托車及配件輻射范圍玉林及周邊城鄉(xiāng)貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶玉林、福建、湖南租金水平15-30元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)300多間人流狀況1萬多人經(jīng)營狀況5億多元點(diǎn)評：玉林市摩托車和配件專業(yè)市場是廣西最大的摩托車市場，以品種全、規(guī)模大、品質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等特點(diǎn)，吸引了區(qū)內(nèi)外的100多個(gè)廠家、商家進(jìn)入市場經(jīng)營，匯集全國名牌廠家近1200多種款式的摩托車，完全滿足城鄉(xiāng)各階層消費(fèi)者的需求，市場一片樂觀。8.3.1、市場現(xiàn)狀市的交通工具主要是拖拉機(jī)、摩托車，只是有少量的小二的汽配專業(yè)市場，只有大概20來家零散的機(jī)動車配件及修理店，這隨著XX市民生活水平的逐步提高，機(jī)動車數(shù)量的穩(wěn)步上升，特8.4廣西及XX地區(qū)汽配專業(yè)市場狀況及共性■通過對柳州、南寧、玉林、XX建材專業(yè)市場的實(shí)地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有4個(gè)，其中柳州1個(gè)，南寧2個(gè)，玉林1個(gè)。A■摩托車配件市場貨源主要來自廣東、浙江、福建等周邊省市?！鲋饕獫M足于廣西當(dāng)?shù)厥袌觥！鲭S著南寧、柳州兩市停止摩托車上牌的規(guī)定，南寧、柳州兩市經(jīng)營摩托車的商戶將會轉(zhuǎn)移至周邊市縣進(jìn)行經(jīng)營。9、XX及周邊城鎮(zhèn)家具專業(yè)市場分析9.1家具行業(yè)專業(yè)市場的市場特點(diǎn)9.1.1、家具行業(yè)流通模式1)貿(mào)易集散銷售場館；2)大型家具生產(chǎn)企業(yè)的分銷網(wǎng)絡(luò)；3)家具展覽會；4)家具專賣店；5)戶型情景陳設(shè)店等。9.1.2、家具行業(yè)流通特點(diǎn)9.1.3、家具批發(fā)行業(yè)特征1)家具批發(fā)價(jià)格較高，資金壓力較大；2)批發(fā)量不大，運(yùn)輸要求較高。9.2XX地區(qū)的家具專業(yè)市場特性分析9.2.1、貴港市家具專業(yè)市場調(diào)查分析1)貴港市中山豪華家私城項(xiàng)目名稱中山豪華家私城占地面積約5500平方米配套設(shè)施倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)的開放式攤位經(jīng)營范圍床、柜、桌、沙發(fā)等中檔家具輻射范圍玉林、賓陽、XX、百色等貨源廣東、福建、及當(dāng)?shù)貜S商經(jīng)營商戶廣東、福建及當(dāng)?shù)厣虘糇饨鹚?2元/平方米空置率商鋪數(shù)量(間)人流狀況較旺經(jīng)營狀況良好3、貨源當(dāng)?shù)卣?2%,廣東、福建一帶占38%。2)貴港市中山商貿(mào)城(家私)項(xiàng)目名稱中山商貿(mào)城占地面積約7000平方米配套設(shè)施倉庫、加工場商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍床、柜、桌、沙發(fā)等中低檔家具輻射范圍賓陽、XX、百色、貴港及周邊縣城等貨源貴港經(jīng)營商戶貴港及周邊縣城租金水平10-15元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較少經(jīng)營狀況一般1、整體經(jīng)營狀況一般，空置率高；2、主要銷往貴港及周邊縣城；3、整體形象差，鋪面陳舊。9.2.2、柳州家具專業(yè)市場調(diào)查分析1)柳州市東駿家私城項(xiàng)目名稱東駿家私城占地面積約7000平方米配套設(shè)施倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍床、柜、桌、沙發(fā)等中高檔家具及辦公家具輻射范圍桂林、象州、宜州、柳州及周邊縣城等貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶浙江、福建、柳州租金水平20-22元/平方米空置率開間與進(jìn)深4m×6m、8m×8m(開放式攤位)商鋪數(shù)量(間)人流狀況良好經(jīng)營狀況良好1、整體經(jīng)營良好，布局合理；2、整體形象、檔次良好；項(xiàng)目名稱柳州市XX家私城占地面積約22000平方米配套設(shè)施倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍床、柜、桌、沙發(fā)等中高檔家具及辦公家具輻射范圍桂林、象州、宜州、柳州及周邊縣城等貨源廣東、福建、浙江經(jīng)營商戶浙江、福建、柳州、廣東租金水平20-30元/平方米空置率開間與進(jìn)深4m×6m、8m×8m、8m×12m(開放式攤位)商鋪數(shù)量(間)人流狀況良好經(jīng)營狀況良好1、柳州市最大的家私市場，與東駿家私城共同形成了該區(qū)域最有影響力的家私零售、批發(fā)市場；2、供貨范圍廣泛；3、布局合理，燈光充足，場內(nèi)鋪面整潔有序；4、整體形象良好，貨品上檔次。9.2.3、南寧家具專業(yè)市場調(diào)查分析1)南國之都家具博覽城項(xiàng)目名稱南國之都家具博覽城規(guī)模共有四層，總建筑面積約25000平方米配套設(shè)施無商鋪類型磚混式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍各類家具、床上用品等輻射范圍南寧城區(qū)及周邊各縣市貨源廣東、香港經(jīng)營商戶南寧及周邊縣市租金水平12-25元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較少經(jīng)營狀況較差9.3.1、市場現(xiàn)狀大概有40間家具門面，但規(guī)模都是較小的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足當(dāng)?shù)厥袌龅乃?，而且，都是賣一些中低檔的家具，并不能滿足部分中、高端消費(fèi)者的需求。同時(shí)，家具市場的單一性不再滿足現(xiàn)代消費(fèi)者的需橋頭華鑫家具城項(xiàng)目名稱橋頭華鑫家具城規(guī)模負(fù)一層與地上一層，共兩層，約15000平方米配套設(shè)施倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍中高檔家具輻射范圍XX市區(qū)或周邊的縣城及農(nóng)村貨源廣東順德樂從為主經(jīng)營商戶XX市區(qū)或周邊的縣城及農(nóng)村租金水平15元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較差經(jīng)營狀況一般優(yōu)勢分析：①、項(xiàng)目已經(jīng)營多年，已擁有了一群固定的消費(fèi)群，而且，也在市民的心目中形成了一定的知名度與影響力。②、地理位置較好，處于XX的河?xùn)|與河西之間，同時(shí)可以方便城市兩岸的消費(fèi)者。③、項(xiàng)目規(guī)模較大，各類家具與辦公設(shè)備都比較齊全，可以很大程度地滿足消費(fèi)者的需求。劣勢分析：①、沒有專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，只是零散的個(gè)體戶經(jīng)營，形成不了品牌效應(yīng)。②、地理位置并不是很理想，因?yàn)橄鄬τ谛〕鞘械南M(fèi)習(xí)慣一般都是喜歡聚堆的購物行為，橋頭華鑫家具城在河?xùn)|的邊角落，人流并不多。③、整個(gè)家具城的裝飾檔次較低，里面的燈光較差。點(diǎn)評：①、橋頭華鑫家具城是XX市當(dāng)?shù)刈畲蟮募揖呱坛?，以零售為主，主要的客戶群體只限于XX市當(dāng)?shù)鼐用?。二②、商城沒有設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理與商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，只是設(shè)置很簡單的管理處，同時(shí)，管理處連基本的管理職能都沒有發(fā)揮出來，③、因?yàn)樗囊?guī)模與檔次，在當(dāng)?shù)剡€是具有一定的影響力，經(jīng)營的各種類別分別包括：各類沙發(fā)、辦公桌、辦公椅、各類家具等。主要是從廣東順德樂從等地方進(jìn)貨，一般都只是XX市區(qū)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者或周邊縣城及農(nóng)村的消費(fèi)者前來購買，所輻射的地區(qū)并不大。9.3.2、發(fā)展家具專業(yè)市場的前景分析目前，雖然XX市還沒出現(xiàn)家具的專業(yè)批發(fā)市場，但是家具的需求量并不是很大。同時(shí)，家具的使用年限與特點(diǎn)，以舊換新的期限較長，市場的需求量并不會出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的態(tài)勢。而且，XX市距離柳州只有60公里的路程，并不遠(yuǎn)，中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)XX當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，也不可能支撐得起一個(gè)高檔的家具城。因此，從XX未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與速度，家具專業(yè)市場還不能形成很好的競爭態(tài)勢。9.4廣西及XX地區(qū)家具專業(yè)市場狀況及共性1、通過對柳州、南寧、貴港、XX建材專業(yè)市場的實(shí)地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有6個(gè)，其中柳州2個(gè)，南寧1個(gè)，貴港二A當(dāng)?shù)貫橹鳌?0、XX及周邊城鎮(zhèn)小商品批發(fā)專業(yè)市場分析10.1小商品批發(fā)行業(yè)專業(yè)市場的市場特點(diǎn)1)廠家直銷2)總代理3)二級批發(fā)市場4)個(gè)體批發(fā)零售1)流通現(xiàn)代化總體水平較低；2)百貨商店、個(gè)體商戶以及集貿(mào)市場是最主要的零售經(jīng)營形式；3)流通組織化程度低，單體分散經(jīng)營的流通主體所占比重較高；4)流通頻率較高。10.1.3、小商品批發(fā)行業(yè)特征1)小商品生產(chǎn)的發(fā)展歷史悠久，品種多，可以滿足各行各業(yè)的2)小商品價(jià)格便宜，批發(fā)量較大。3)適應(yīng)能力比較強(qiáng)，如果市場發(fā)生變化了，小商品生產(chǎn)調(diào)整比較容易。4)小商品的體量較小，較易流通。10.2XX地區(qū)的小商品批發(fā)專業(yè)市場特性分析10.2.1、貴港小商品專業(yè)市場調(diào)查分析1)貴港工藝品市場項(xiàng)目名稱貴港工藝品市場占地面積約6000平方米配套設(shè)施部分倉庫商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍家具、家電、電腦等輻射范圍貴港、周邊縣城等貨源福建、廣東經(jīng)營商戶貴港、福建租金水平10-15元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較差經(jīng)營狀況較差1、商鋪空置率高，僅有靠入口處部分商家正常經(jīng)營；2、輕管理，重經(jīng)營；3、整體經(jīng)營效果較差，場內(nèi)人流極少；4、定位不明確，沒有形成一定的規(guī)模，無法提升整體形象。項(xiàng)目名稱興港副食城占地面積約3000平方米配套設(shè)施無商鋪類型磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍副食品、糖果、文具等輻射范圍貴港、周邊縣城等貨源貴港、周邊縣城經(jīng)營商戶貴港、周邊縣城租金水平10-15元/平方米空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況一般經(jīng)營狀況良好2、場內(nèi)光線不足，通道較窄，只有1.5-2米。項(xiàng)目名稱賓陽商貿(mào)城占地面積約20000平方米配套設(shè)施無商鋪類型鋼架式結(jié)構(gòu)經(jīng)營范圍小商品、針織品、服裝等輻射范圍賓陽、周邊縣城等貨源福建、浙江經(jīng)營商戶賓陽、周邊縣城租金水平1000-3000元/半年空置率開間與進(jìn)深商鋪數(shù)量(間)人流狀況較多經(jīng)營狀況一般1、本市場貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；2、場內(nèi)光線良好，燈光設(shè)置較好；3、通道規(guī)劃較小，只有1.5-2米左右，不利于人流暢通；4、管理較差，貨物亂擺放，存在消防隱患。10.2.3、柳州專業(yè)市場的調(diào)查與分析1)紅光批發(fā)(床上用品)項(xiàng)目名稱紅光批發(fā)(床上用品)占地面積約為1800平方米配套設(shè)施無商鋪類型門面式的封閉式商鋪經(jīng)營范圍輻射范圍貨源廣東、溫州、浙江等經(jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝?、溫州人等空置率開間與進(jìn)深單間商鋪面積一般都是25平方米左右。商鋪數(shù)量(間)約110家人流狀況較多經(jīng)營狀況一般項(xiàng)目名稱紅光市場占地面積約18萬平方米配套設(shè)施物流配送中心、倉庫商鋪類型開放式攤位與封閉式門面經(jīng)營范圍鞋、包箱、家電、小商品、百貨商品等輻射范圍柳州、南寧、XX、云南、貴州及廣西各地等貨源溫州、浙江、云南、廣東等經(jīng)營商戶南寧人、廣東人、柳州當(dāng)?shù)厝恕刂萑说茸饨鹚?50元/平方米空置率開間與進(jìn)深一般是15平方米左右人流狀況日均2萬人次經(jīng)營狀況良好3)飛鵝市場飛鵝路區(qū)域有約70萬平方米的商業(yè)面積正陸續(xù)推出，僅飛鵝路一帶在建四大商貿(mào)城，營業(yè)面積就達(dá)53萬平方米，其中江南新天地15萬平方米，溫州商貿(mào)城3.1萬平方米，新時(shí)代商業(yè)港11萬平方米，國際商貿(mào)城24萬平方米，以及現(xiàn)有的銀興商業(yè)城、魚峰商業(yè)城、東風(fēng)商城和即將推出龍城路五星商業(yè)步行街等近20萬平方米商業(yè)面產(chǎn)業(yè)聚集。柳州家電、服裝等消費(fèi)品的批零銷售大部分集中在該市場前景。預(yù)計(jì)年交易額在6-10億美元以上。招商引資。國內(nèi)外大型零售、批發(fā)商，家電、服裝、化妝品、日2)飛鵝大型箱包城項(xiàng)目名稱飛鵝大型箱包城占地面積約12萬平方米配套設(shè)施無商鋪類型鋼架結(jié)構(gòu)的開放式小商鋪經(jīng)營范圍輻射范圍柳州城區(qū)、南寧、XX等周邊各縣市及貴州、云南等周邊城市的零售商貨源溫州、浙江、廣東、貴州等經(jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝?、南寧人、溫州人等空置率開間與進(jìn)深首層的商鋪一般為4~5平方米，負(fù)一層的一般為15平方米左右封閉式的商鋪人流狀況較多經(jīng)營狀況較好項(xiàng)目名稱豐臺燈具裝飾城配套設(shè)施無商鋪類型商場內(nèi)鋪經(jīng)營范圍各類燈飾品輻射范圍柳州地區(qū)及周邊城鎮(zhèn)貨源廣東、浙江經(jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝恕⒛蠈幦说瓤罩寐噬啼伱娣e單間面積約10-20m2人流狀況一般經(jīng)營狀況一般項(xiàng)目名稱五交化機(jī)電市場占地面積約10000平方米配套設(shè)施物流配送中心、倉庫商鋪類型封閉式的門面經(jīng)營范圍輻射范圍以柳州當(dāng)?shù)厥袌鰹橹?，南寧、XX等周邊城市為輔貨源以廣東為主經(jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝?、南寧人、溫州人、廣東人等空置率人流狀況較多經(jīng)營狀況良好項(xiàng)目名稱順達(dá)通綜合批發(fā)市場占地面積10000平方米左右配套設(shè)施倉庫、配送中心商鋪類型封閉式的門面經(jīng)營范圍輻射范圍柳州當(dāng)?shù)丶爸苓吀骺h市貨源廣西當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝?、玉林人、南寧人等空置率較高人流狀況一般經(jīng)營狀況一般漸成氣候。確定了柳州在XX的城市地位是很具影響力的。柳州的各種批發(fā)市場1)華西路副食、小商品、化工用品、日常用品、五金批發(fā)一條街規(guī)模：約2公里臨街商鋪二主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：副食批發(fā)包括：食用調(diào)料、餅干、米粉等各類食品的批發(fā)，約有90家，其中包括南寧副食品商場。北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當(dāng)?shù)氐氖袌鰹橹?，外地為輔。2)新和平商城項(xiàng)目名稱新和平商城占地面積約60000平方米配套設(shè)施飲食街、瓜子行、配送運(yùn)輸中心商鋪類型商場內(nèi)鋪經(jīng)營范圍輻射范圍南寧城區(qū)、南寧周邊各縣市以及南寧周邊其他城市貨源廣東、溫州等地經(jīng)營商戶空置率人流狀況較多經(jīng)營狀況較好項(xiàng)目名稱南寧藥材批發(fā)中心占地面積約5000平方米配套設(shè)施物流配送中心、倉庫商鋪類型磚混獨(dú)立鋪面經(jīng)營范圍西藥、中藥輻射范圍南寧城區(qū)以及南寧周邊城市、少量外地零售商貨源浙江、廣東、廣西、江蘇、四川等地經(jīng)營商戶以玉林、博白經(jīng)銷商為主空置率商鋪面積單間8-15m2人流狀況一般經(jīng)營狀況一般4)花鳥市場項(xiàng)目名稱花鳥市場規(guī)模約25000平方米商鋪類型開放式商鋪經(jīng)營范圍各類花草、鳥類、各類寵物、古玩、小商品等輻射范圍南寧城區(qū)為主貨源南寧周邊各城市及縣市經(jīng)營商戶南寧當(dāng)?shù)厝藶橹?，周邊縣市小商戶等空置率人流狀況較多經(jīng)營狀況良好小商品市場覆蓋的范圍較廣，產(chǎn)品的流通性比10.3XX市小商品批發(fā)專業(yè)市場分析XX市的小商品市場只是處于很原始的狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)成行成高端消費(fèi)群。10.3.2、發(fā)展小商品批發(fā)專業(yè)市場的隨著人們生活水平的逐步提高，人們對小商品的質(zhì)量要求與數(shù)量也在逐步提升，同時(shí)，XX市的小商品經(jīng)營商戶一般都是要到柳州或南寧等地去進(jìn)貨，為了為XX當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營商戶或消費(fèi)者提供一個(gè)全方二位的小商品供貨渠道，開發(fā)一個(gè)小商品專業(yè)批發(fā)市場是目前XX商場10.4廣西及XX地區(qū)小商品專業(yè)市場狀況及共性有規(guī)模及一定影響的市場共有12個(gè)，其中柳州6個(gè)，南寧3個(gè)，貴港2個(gè)，賓陽1個(gè)。2、貨源大部分來自其它省市(其中以廣東、福建、浙江為主),(五)總結(jié)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會是同時(shí)存在的。由于XX市到目前為止，還沒有一個(gè)真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個(gè)空白，這也是本項(xiàng)目的機(jī)會所在。11、XX市區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)查分析XX市是2002年從柳州剝離出來的一個(gè)獨(dú)立縣級市，因?yàn)槭且粋€(gè)最大，甚至整個(gè)XX地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)因?yàn)檫@么大的體量，是否有那么多的潛在投資者和經(jīng)營者，而且，XX的當(dāng)市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機(jī)、拖拉機(jī)等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內(nèi)，相信XX機(jī)、拖拉機(jī)都還是占有很大的比例。而且，XX市暫時(shí)只是存在一些二機(jī)配件還是一個(gè)很重要的專業(yè)市場，也還是XX市的一個(gè)市場空白點(diǎn)。11.1、XX市商業(yè)市場存在的問題：1、滿足不了消費(fèi)者的需求。目前，XX市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地達(dá)不到消費(fèi)者多元化的需求，導(dǎo)致不少的消費(fèi)者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就2、專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成品牌效應(yīng)，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費(fèi)者前來XX市進(jìn)行消費(fèi)；3、市場秩序比較混亂。因?yàn)閄X市的商業(yè)市場發(fā)展剛起步，市場的一切都是一種很原始的經(jīng)營狀態(tài)，各個(gè)商戶都是各自為陣，無論從管理還是從整體的經(jīng)營形象都顯得比較混亂，暫時(shí)還沒形成很強(qiáng)的經(jīng)營陣容；4、重經(jīng)營，輕管理。橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當(dāng)?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇?，但只是注重?jīng)營，沒有意識到管理的重要1)中南路中南路是XX的主要商業(yè)街道，商業(yè)氣氛較濃，有較多的人流量。主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食二其中，農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場是一些比較零散的小批發(fā)商的地?cái)偸降臄偽?，農(nóng)產(chǎn)品的主要來源是來自于當(dāng)?shù)氐目h城及XX周邊的城市，采取的經(jīng)營方式是批發(fā)與零售結(jié)合，經(jīng)營商戶以XX當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民為主，主要的消費(fèi)者是XX市本地的居民與周邊縣城的居民，輻家具一條街主要是以零售為主，大概有40家家具店鋪，面積一般都是40～50平方米/間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營商戶是XX的當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費(fèi)者是以XX當(dāng)?shù)氐木用駷橹?。家具的貨源主要是來自廣東順德等地。中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費(fèi)品為主，并不能從多方面滿足消費(fèi)者的需要。2)柳來路柳來路是XX市的主要干道，車流較多，路的兩邊有較多的專業(yè)商鋪，分別有約16家建筑材料商鋪，73家左右裝飾材料商鋪，28家摩托配件商鋪，18家農(nóng)機(jī)配件商鋪，6家家電鋪。平均的租金是30~40元/平方米·月，其他費(fèi)用自負(fù)，經(jīng)營商戶一般都是以XX當(dāng)?shù)厝?)北二路北二路是XX市的一條主干道，兩邊都有些零散的專業(yè)商鋪、士二多店、大排檔等，專業(yè)商鋪分別有五金、建材、摩配、家電等。臨街商鋪的平均租金價(jià)格為43元/平方米·月。4)XX市河西XX市河西是XX市紅水河的另一邊，河西與河?xùn)|是XX市兩個(gè)完全不一樣的兩個(gè)區(qū)域，河西的商業(yè)氣氛遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上河?xùn)|。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有20多家五金、建材的商鋪。以河西的居民為主要消費(fèi)群體。市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍(lán)鷹大酒店、XX賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。隨著XX城市的發(fā)展，將會吸引更多的投資人士與旅游人士前來XX進(jìn)行商務(wù)活動與旅游，酒店客房的需求量逐漸擴(kuò)大，提高檔次。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。1)藍(lán)鷹大酒店位于柳來路中段，酒店擁有各種客房63間。集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)。建筑面積14000平方米，共15層。地處XX中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、健身等功能于一體，三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)。二3)國際大酒店1、XX市作為新生城市，在城市化進(jìn)程及城市的商務(wù)活動逐漸增2、隨著XX市城市建設(shè)步伐的加快，將會加快XX市對外的交流速度，將會為XX的酒店業(yè)，帶來充足的人流與更多的商機(jī)。二12.1、項(xiàng)目的區(qū)位分析12.2、項(xiàng)目的交通條件分析本項(xiàng)目位于高速公路旁，同時(shí)，政府也同意將專業(yè)市場的主要通道直接與高速公路進(jìn)行銜接，大大的增強(qiáng)了本項(xiàng)目的交通便利度，對項(xiàng)目的未來發(fā)展極為有利。交通的便利，將會為經(jīng)營者與消費(fèi)者帶來更多的物流方便。正所謂路通財(cái)通，這一點(diǎn)是商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展之中最重要的因素。二12.3、項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場的SWOT分析優(yōu)勢(S):2、位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。本項(xiàng)目位于高速公路兩旁，將XX與柳州、南寧等城市的時(shí)間距離近一步縮短；3、政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集劣勢(W):1、商業(yè)氣氛太差。項(xiàng)目區(qū)域暫時(shí)還沒有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，4、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。因?yàn)殚_發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，機(jī)會(0):市只是存在上些零散的專業(yè)店鋪，產(chǎn)品較為落后，規(guī)模較小，不注重管理，商品類別較少，不能滿足消費(fèi)者的需要。2、大型專業(yè)市場可以為消費(fèi)者提供一站式的購物模式，一次滿足消費(fèi)者的多種需要，同時(shí)，大型專業(yè)市場也還是XX市場的一片空3、一個(gè)專業(yè)化、集約化、大規(guī)模的專業(yè)市場將會替代原有傳統(tǒng)零散的專業(yè)店鋪而備受市場的歡迎。1、規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。2、項(xiàng)目區(qū)域還沒被開發(fā)，沒有形成一定的商業(yè)氣氛，市場有待培育，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。3、城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費(fèi)承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。12.4、項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場的機(jī)會判定a)發(fā)展建材專業(yè)市場的機(jī)會判定隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時(shí)，目前，XX市還沒有出現(xiàn)一個(gè)專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。因此，相對于XX建材市場的空白，在XX發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整b)發(fā)展家具專業(yè)市場的機(jī)會判定XX市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)XX當(dāng)?shù)匾虼耍瑥腦X未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與速度以及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)c)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機(jī)會判定XX市是廣西農(nóng)業(yè)十強(qiáng)縣之一，當(dāng)?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也d)發(fā)展汽配專業(yè)市場的機(jī)會判定交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需要。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機(jī)動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成e)發(fā)展小商品批發(fā)市場的機(jī)會判定XX市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲?，需求量將會隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。目前，XX市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強(qiáng)的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。f)結(jié)論根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，XX市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，XX市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來XX市進(jìn)行批發(fā)或購買。目前，XX市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的零售及配套服務(wù)于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的二根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行性，我們建議就只開發(fā)建材專業(yè)市場、小商品專業(yè)市場、汽配專業(yè)市場。議(一)項(xiàng)目總體定位細(xì)調(diào)查了解，我們初步建議將本項(xiàng)目建成集酒店、餐飲、娛樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目的總體定位：定位闡釋：我們建議在本項(xiàng)目地塊高速公路的一邊建造一幢星級酒店，為前來飲、居住及商務(wù)于一體的星級酒店，滿足中、高端消費(fèi)群的多種需求。眼球，更是樹立XX城市的新形象的象征。市場主要集中在柳州與南寧地區(qū)，所輻射的范圍遍及周邊的各省市。二高XX專業(yè)批發(fā)市場知名度與市場形象，本項(xiàng)目必須要的批發(fā)市場提到同一平臺上，讓市場提起XX的柳州、南寧專業(yè)批發(fā)1、專業(yè)市場1)專業(yè)市場經(jīng)營行業(yè)定位本項(xiàng)目經(jīng)營行業(yè)的定位大方向?qū)⒏鶕?jù)項(xiàng)目的自身特性及市場空XX市內(nèi)經(jīng)營較為成熟的行業(yè)，作為該行業(yè)的補(bǔ)充及提升；XX內(nèi)較為稀缺的行業(yè)，切入市場空白點(diǎn)；我們對調(diào)查的五個(gè)行業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣對比分析，確定本項(xiàng)目經(jīng)營行行業(yè)該行業(yè)對本項(xiàng)目發(fā)展的有利之處該行業(yè)對本項(xiàng)目發(fā)展的不利之處行業(yè)判斷二建材項(xiàng)目的銷售專業(yè)市場適合本項(xiàng)目的發(fā)展汽配1、市場需求大，有利于項(xiàng)目的銷售2、南寧、柳州開始限制摩托車上牌，原來這方面的經(jīng)營者需要尋找新的經(jīng)營場所，給本項(xiàng)目帶來機(jī)會對環(huán)境有一定的影響適合本項(xiàng)目的發(fā)展批發(fā)1、市場需求大，有利于項(xiàng)目的銷售2、目前XX還沒有同類專業(yè)市場3、有利于提升項(xiàng)目的檔次適合本項(xiàng)目的發(fā)展批發(fā)1、目前XX還沒有同類專業(yè)市場1、對項(xiàng)目的經(jīng)營檔次影響較大；2、不利于吸引商鋪投資客目前不適合本項(xiàng)目的發(fā)展家具1、目前XX還沒有同類專業(yè)市場引商鋪投資客目前不適合本項(xiàng)目的發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)營行業(yè)定位是一個(gè)重大的決策，必須綜合權(quán)衡各方面的因素，不僅要考慮所經(jīng)營的行業(yè)是否能回籠資金，也要考慮到是否有利于其長期經(jīng)營。作為產(chǎn)權(quán)式的商鋪，我們認(rèn)為本項(xiàng)目更應(yīng)著重考慮經(jīng)營定位是否有利于項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。從上表的分析判斷，由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)限制使這兩個(gè)行業(yè)并不利于項(xiàng)目吸引投資者，不利于產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營行業(yè)排除農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)，初步設(shè)定為建二材、汽配和小商品批發(fā)三個(gè)行業(yè)。1)建材專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：水泥、瓷磚、建筑鋼材、油漆、五金交電、消防器材、篩網(wǎng)塑膠、電動工具、木地(墻)板、管材、廚廁陶瓷(鋼)潔具、燈飾等。2)小商品批發(fā)市場，經(jīng)營種類包括：勞保用品、水暖器材、化工、家電、服裝、化妝品、日用品、食品等。3)汽配專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：機(jī)電燈具、摩托車零配件、摩托車市場、機(jī)械設(shè)備、電線電纜、機(jī)電產(chǎn)品、專用工農(nóng)業(yè)設(shè)備等。4)產(chǎn)品定位考慮三種行業(yè)的經(jīng)營特性、對場地要求的特點(diǎn)，本項(xiàng)目專業(yè)市場可建設(shè)框架結(jié)構(gòu)和鋼架結(jié)構(gòu)兩種產(chǎn)品形態(tài)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，比較適合中小規(guī)模的商戶經(jīng)營，如裝飾材料經(jīng)營商、汽配經(jīng)營商、小商品經(jīng)營鋼架結(jié)構(gòu)產(chǎn)品可以滿足大跨度的經(jīng)營商戶，如建材經(jīng)營商等，但這類產(chǎn)品不利于對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。因此，從本項(xiàng)目商戶經(jīng)營及商鋪銷售回收資金的角度考慮，本項(xiàng)目商鋪的產(chǎn)品類型可以以框架結(jié)構(gòu)為主，鋼架結(jié)構(gòu)為輔。各部分專業(yè)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排如下：二市場類型產(chǎn)品形態(tài)比例建材市場框架結(jié)構(gòu)鋼架結(jié)構(gòu)汽配市場框架結(jié)構(gòu)鋼架結(jié)構(gòu)—小商品市場框架結(jié)構(gòu)鋼架結(jié)構(gòu)—2、星級酒店定位由于目前XX市成為地級市只有兩年的時(shí)間，百業(yè)待興，各方面的人事均前來XX市進(jìn)行經(jīng)商、辦公，對商務(wù)酒店的需求極其旺盛。而目前XX市內(nèi)僅有三間能有一定檔次的酒店，并不能滿足十分有必要的。酒店的定位：XX首屈一指的精英商務(wù)酒店定位釋義：精英商務(wù)酒店：以商務(wù)型為主的酒店，為為前來XX的旅游人士、二檔次定位：三星—四星級，以XX市目前最高產(chǎn)品定位：所不同：產(chǎn)品形態(tài)經(jīng)營定位目標(biāo)客戶主體酒店酒店、居住旅游、商務(wù)人士酒店附樓商務(wù)辦公、酒店居住、酒店公寓外來進(jìn)駐企業(yè)、企業(yè)辦公別墅酒店、辦公XX市高等級的客戶接待、大型企業(yè)總部規(guī)模定位：根據(jù)目前現(xiàn)有的三間賓館的房間數(shù)計(jì)算共有約400間，為使?jié)M足需求，本項(xiàng)目的酒店部分規(guī)模可定為400間酒店房間，按每間60平方米計(jì)算，建筑面積為：400×60=24000平方米。附樓可按主樓的70%面積設(shè)置，則建筑面積為24000×50%=12000別墅按高等級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，由于在XX市場接受程度較為有限，因此數(shù)量可控制在20間以內(nèi)，每套別墅設(shè)定在400平方米，則建筑面積為400×20=8000。合計(jì)三部分的建筑面積，酒店部分的總建筑面積規(guī)模在24000+12000+8000=44000平方米。大規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場并不現(xiàn)實(shí)。根據(jù)商業(yè)市場的發(fā)展軌跡與科學(xué)性的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)分析：1)經(jīng)營面積3000平方米以下商業(yè)規(guī)模，可以支持1萬以下人次2)經(jīng)營面積3000~10000平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持1~5萬人次消費(fèi)；3)經(jīng)營面積1~3萬多平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持10-30萬人次消費(fèi)；4)經(jīng)營面積3萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持30萬人次以上消費(fèi)，屬于市級商業(yè)配套；5)經(jīng)營面積3~5萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持50萬人次消6)經(jīng)營面積6萬平方米以上的商業(yè)規(guī)模，可以支持70萬人次消費(fèi)，可以覆蓋整個(gè)城市范圍。根據(jù)以上科學(xué)性的商業(yè)規(guī)劃及我們操作商業(yè)地產(chǎn)的多年經(jīng)驗(yàn)，我們建議可將項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模界定為如下，并以0.7的容積率算出各個(gè)類別占地面積建筑面積(平方米)星級酒店100畝(66670平方米)建材專業(yè)市場90畝(60030平方米)汽配專業(yè)市場50畝(33350平方米)小商品專業(yè)批發(fā)市場30畝(20001平方米)配套設(shè)施用地60畝(40020平方米)加油站50畝(33335平方米)合計(jì)380畝3、各專業(yè)市場的輻射影響力定位根據(jù)各種專業(yè)市場的流通特點(diǎn)、行業(yè)特征及XX市的城市區(qū)位等因素的制約，我們建議各專業(yè)市場的輻射影響力為：建材專業(yè)市場的輻射范圍：XX市及周邊各縣鎮(zhèn)汽配專業(yè)市場的輻射范圍：XX市及周邊各縣鎮(zhèn)小商品專業(yè)批發(fā)市場的輻射范圍：柳州、XX市及周邊各縣鎮(zhèn)4、各專業(yè)市場的客戶定位根據(jù)各專業(yè)市場的經(jīng)營者與終端消費(fèi)群的特點(diǎn)，我們將各專業(yè)市二場的客戶定位為：建材專業(yè)市場的客戶定位：XX城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的建材零售商、批發(fā)商、終端消費(fèi)者。汽配專業(yè)市場的客戶定位：柳州、南寧地區(qū)、XX城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的汽配零售商、批發(fā)商、有車一族的消費(fèi)者。鎮(zhèn)的小商品批發(fā)商、零售商、終端消費(fèi)者。5、各專業(yè)市場經(jīng)營發(fā)展定位以各專業(yè)市場的批發(fā)行業(yè)特征、流通特點(diǎn)、經(jīng)營的模式與特點(diǎn)，我們初步將各專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位為：1)建材專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：根據(jù)XX當(dāng)?shù)丶爸苓叧擎?zhèn)的消費(fèi)市場，普遍購買力并不強(qiáng)，本項(xiàng)目的建材專業(yè)市場比較適合走大眾化的產(chǎn)品路經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了滿足XX及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營模式發(fā)展定位必須要以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主，不但可以滿足周邊城鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)銷商，也可以滿足單個(gè)的2)汽配專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：目前，XX及周邊城鎮(zhèn)還是以摩托車或拖拉機(jī)作為主要的交通工具，根據(jù)城市的發(fā)展軌跡，在一定的階段內(nèi)，至少是5-10年內(nèi)，摩托車作為主要的交通工具還不能被替代，小汽車的數(shù)量也是在很慢的增長中。因此，汽配專業(yè)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位是以摩托車配件、農(nóng)機(jī)配件為主，少量的小汽車配件。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了使柳州與南寧摩托車配件、農(nóng)機(jī)配件、小汽車配件的經(jīng)營商戶尋找一個(gè)更好發(fā)展空間。同時(shí)，為了滿足XX及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營模式發(fā)展定位應(yīng)該是以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主。不但滿足了周邊城鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)銷商，也可以滿足單個(gè)的目標(biāo)客戶的需要。3)小商品專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：為了結(jié)合XX當(dāng)?shù)嘏c周邊城鎮(zhèn)以及外地的部分消費(fèi)者的需要，吸引更多的經(jīng)營商戶與目標(biāo)消費(fèi)群，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位應(yīng)走“中低檔”大眾化的路線。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐南M(fèi)群體整體購買力不強(qiáng)，所以，大眾化的產(chǎn)品比較適合該市場的需要。經(jīng)營模式發(fā)展定位：目前，XX城區(qū)的小商品市場只是處于剛起步的階段，商品的種類遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了目前消費(fèi)群體的需要。同時(shí)，為了吸引周邊城鎮(zhèn)及外地的經(jīng)銷商前來XX進(jìn)行批發(fā)或零售，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場采用“批發(fā)+零售”的經(jīng)營發(fā)展模式經(jīng)營，以批發(fā)為主，零售為輔，更大程度地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的多元化需要。6、各專業(yè)市場價(jià)格定位二基于XX的整體購買力并不強(qiáng)，而且，城市地位在XX地區(qū)也并不突出，對項(xiàng)目的各專業(yè)市場的價(jià)格定位不能盲目虛高，根據(jù)市場的現(xiàn)狀，高價(jià)位對本項(xiàng)目的發(fā)展并不現(xiàn)實(shí)。我們建議采用租售同步的銷售模式，低開高走的價(jià)格策略。首先對項(xiàng)目進(jìn)行低價(jià)租售，對市場進(jìn)行一段期間培育，營造良好的商業(yè)氣氛，再采用一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格進(jìn)行項(xiàng)目售賣，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。市內(nèi)店鋪?zhàn)鈨r(jià)的范圍在25—45元/平方米·月，根據(jù)地塊的未來升值空間、城市規(guī)劃的有利政策影響之下，我們初步將商鋪的價(jià)格制定在10—20元/平方米·月。(三)配套項(xiàng)目定位1、配套項(xiàng)目的規(guī)模定位為了便于本項(xiàng)目專業(yè)市場的經(jīng)營商戶存貨與流通貨物，本項(xiàng)目必須配套設(shè)置存貨的倉庫與物流配送中心。物流配送中心不但為了經(jīng)營商戶的進(jìn)貨方便，更是為了目標(biāo)消費(fèi)群體的購買方便。根據(jù)本項(xiàng)目專業(yè)市場的總體規(guī)模與貨流量的需要，我們初步將倉庫與物流配送中心的總體規(guī)模占地為50畝。2、配套項(xiàng)目的客戶定位倉庫與物流配送中心是為本項(xiàng)目的專業(yè)市場的經(jīng)營商戶與目標(biāo)消費(fèi)者專門配套的。因?yàn)楸卷?xiàng)目所在的區(qū)域還沒有形成一定的商業(yè)氣氛，也沒有任何的商業(yè)設(shè)施配套。專門的倉庫與物流配送中心為了滿足本項(xiàng)目的經(jīng)營商戶與目標(biāo)消費(fèi)群所需，所以，倉庫與物流配送中心的目標(biāo)客戶是針對本項(xiàng)目的經(jīng)營商戶與目標(biāo)消費(fèi)群。3、配套項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展定位倉庫與物流配送中心全程是為了滿足本項(xiàng)目的經(jīng)營商戶與目標(biāo)消費(fèi)群的貨物運(yùn)輸與流通，以服務(wù)本項(xiàng)目的專業(yè)市場為基點(diǎn)，拓展到整個(gè)XX地區(qū)的物流配送范疇。4、配套項(xiàng)目產(chǎn)品定位從項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營檔次和日后項(xiàng)目銷售的角度考慮，配套部分的產(chǎn)品建議以框架結(jié)構(gòu)為主。5、配套項(xiàng)目價(jià)格定位倉庫與物流配送中心是本項(xiàng)目專業(yè)市場的必須配套服務(wù)，由于各類貨物的流通特點(diǎn)的限制，而且，也是為了全面滿足本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的所需，所以，配套項(xiàng)目的價(jià)格定位是以專業(yè)市場的租售價(jià)為基二、項(xiàng)目發(fā)展策略建設(shè)和完善CI系統(tǒng)，規(guī)范及延伸企業(yè)VI系統(tǒng)、提升企業(yè)理念、傳播企業(yè)文化。整合職能部門機(jī)構(gòu)，優(yōu)化職能部門功能，嚴(yán)格職能部門機(jī)制；引進(jìn)優(yōu)秀人才，培育中層骨干，健全用人機(jī)制，建立學(xué)習(xí)型組織，從產(chǎn)品經(jīng)營過度到品牌經(jīng)營。2、營銷戰(zhàn)略：與專業(yè)營銷策劃公司結(jié)成較固定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，融合服務(wù)營銷與關(guān)系營銷的特點(diǎn)，構(gòu)建特色鮮明的營銷戰(zhàn)略體系，并持之以恒地將之貫徹實(shí)行到每一期新開發(fā)的項(xiàng)目之中。最終形成新的地產(chǎn)營銷3、融資戰(zhàn)略：擴(kuò)大融資渠道，提高融資能力。采取銀行借貸、合作等多種方式融合民資及社會閑散資金，擴(kuò)大貴司的資本規(guī)模，以鞏固貴司在本地及XX地區(qū)的地位，以實(shí)現(xiàn)有足夠的資金支持本項(xiàng)目的滾動開發(fā)。4、開發(fā)戰(zhàn)略：以長遠(yuǎn)的目光打造城市名片和差異化開發(fā)路線，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，與各地的企業(yè)合作，保證本項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。(一)分片、分期開發(fā)策略本項(xiàng)目總用地830畝，分成南、北兩片，南片380畝，北片450畝。根據(jù)項(xiàng)目各類專業(yè)市場的市場容量及規(guī)模，項(xiàng)目目前適宜開發(fā)的規(guī)模在300-400畝之間，因此項(xiàng)目的830畝用地適宜進(jìn)行兩個(gè)階段進(jìn)行開發(fā)。結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，項(xiàng)目南片的位置、開發(fā)條件較為優(yōu)越，因此可先開發(fā)南片用地。北片用地適宜留作將來發(fā)展之用。同時(shí)，項(xiàng)目南片用地也達(dá)到380畝，如果作為商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展而言規(guī)模較大。為了保證開發(fā)商有充足的資金回籠運(yùn)作，有利于滾動投資開發(fā)，不能盲目追求大規(guī)模，大投入的運(yùn)作模式，避免造成資金的沉淀，不利于開發(fā)商的再投資。如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，對于每一期的開發(fā)都必須要謹(jǐn)慎，項(xiàng)目的分期開發(fā)必須要建立在項(xiàng)目資金回收的速度快慢之上。我們建議首先開發(fā)周期短，投資成本不大，資金回收速度快的項(xiàng)目；然后，再開發(fā)資金回收周期長，投資成本較大的項(xiàng)目，有利避免開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金壓力問題。(二)各部分開發(fā)順序?yàn)榱擞欣谂嘤麄€(gè)地塊的商業(yè)氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注，提升整個(gè)地塊的商業(yè)價(jià)值。同時(shí)，在充分考慮項(xiàng)目的資金回收周期上，保證開發(fā)商可以快速回收資金，有利于開發(fā)商的滾動開發(fā)。因此，我們建議本項(xiàng)目各部分的開發(fā)順序?yàn)椋盒羌壘频辍ú膶I(yè)市場→倉庫及物流配送中心→汽配專業(yè)市場→小商品批發(fā)市場。由于目前XX的酒店需求極其旺盛，而未來兩年內(nèi)新增酒店不多，市場缺口較大，發(fā)展酒店就必須抓住這極佳的市場機(jī)會，盡快的開發(fā)，因此可安排在項(xiàng)目的首期開發(fā)。XX未來幾年內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)投資額在30億元以上，會產(chǎn)生極大的建材需求，建材市場的出現(xiàn)可以滿足市場的需求。因此，在滿足市場需求的前提下建議建材市場在首期開發(fā)。倉儲物流配送作為項(xiàng)目的配套部分，需要在專業(yè)市場建設(shè)的過程中同步建設(shè)，以滿足客戶的需求?；赬X商業(yè)市場容量的考慮，汽配、小商品市場可以在建材市場形成規(guī)模令本項(xiàng)目在市場產(chǎn)生一定的影響力后再發(fā)展，因此可安排在項(xiàng)目的二、三期開發(fā)。(三)各部分開發(fā)計(jì)劃各部分的開發(fā)規(guī)模是建立在市場需求的基礎(chǔ)上，因?yàn)槭袌霾攀琼?xiàng)目開發(fā)的最有力依據(jù)，贏利才是最好的經(jīng)營之道。根據(jù)我們所操作的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與各類商業(yè)輻射范圍客觀因素。按照各類型專業(yè)市場的規(guī)模及XX商業(yè)市場的發(fā)展容量，建議本項(xiàng)目第一階段(南片部分)的發(fā)展分三期進(jìn)行。各期發(fā)展內(nèi)容包括：發(fā)展類型產(chǎn)品首期二期三期酒店酒店主樓√酒店附樓√別墅√建材專業(yè)市場√√汽配專業(yè)市場√小商品專業(yè)市場√√加油站√第八部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析部分15.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)單位備