xx花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 5 9 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一.項(xiàng)目背景規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)XX房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高XX集團(tuán)人的工作生為股東創(chuàng)造回報(bào)--以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)XX集團(tuán)股東。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件(2)國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(3)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要(4)武漢市2001、2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)(5)武漢市城市總體規(guī)劃大綱(2000—2020年)(6)東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃(7)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額(8)《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》(9)武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料(10)投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)(11)編制《報(bào)告》的委托合同(12)其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(尤其住宅經(jīng)濟(jì))是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資，的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。二.項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3000萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼?hù)數(shù)996戶(hù)，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。開(kāi)發(fā)"現(xiàn)代花園",致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題1.供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”,其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6.電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從8314.項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬(wàn)元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))稅金及附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為3906.08萬(wàn)元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶(hù)平均每戶(hù)建筑面積平方米平均每戶(hù)居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車(chē)庫(kù)面積平方米停車(chē)位個(gè)考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶(hù)多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為2017.31元/m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看，全市各區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上，住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在21--30萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31--40萬(wàn)的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示，武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬(wàn)之間，比例占到總量的60%以上，可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度2002年第四季度武珞路沿線樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷(xiāo)量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體——高校教職工在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷(xiāo)售量在1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷(xiāo)量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤·半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷(xiāo)量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn)別墅化、大戶(hù)型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷(xiāo)售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷(xiāo)量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷(xiāo)售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷(xiāo)售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%,施工面積達(dá)到958.2萬(wàn)平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長(zhǎng)15.4%,占總投資的75%,經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷(xiāo)售投資比率來(lái)看，98年銷(xiāo)售額只占到投資額的43.78%,99年上升到60%,在2002年，全市銷(xiāo)預(yù)售總面積為759.32萬(wàn)m2(其中住宅銷(xiāo)售面積393.13萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)17.17%;總銷(xiāo)售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。虹景花園、華城家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。三.價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%,從原因上看，主要有四：2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采用3.購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷(xiāo)售大約每平方米1800—2200元。四.競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于“光谷”,靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周2)收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3)文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4)對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)要求也比較高。性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。一.建設(shè)規(guī)模考慮到自有資金的有限(3000萬(wàn)元),現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米。總居住戶(hù)數(shù)996戶(hù)，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2)小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。現(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表：樓型戶(hù)型面積(m2)數(shù)量(套)①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)1.外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。5.門(mén)：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。6.廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭)、抽油煙機(jī)。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車(chē)、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)(可接入Internet)、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車(chē)場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車(chē)和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住戶(hù)數(shù)戶(hù)居住人數(shù)人戶(hù)均人口人總建筑面積1.住宅建筑面積2.公建面積住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%用地平衡表小區(qū)規(guī)劃用地1.住宅用地2.公建用地3.道路用地4.公共綠地其他用地眼下人們買(mǎi)房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿(mǎn)足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個(gè)位置(詳見(jiàn)附圖1:場(chǎng)址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。擬建于華中科技大學(xué)西一門(mén)外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類(lèi)土(沙礫堅(jiān)土),地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排政府部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤(pán)有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。3.周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周?chē)猩?0所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。1.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行"統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。向土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門(mén)核定“紅線圖”,發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門(mén)發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2.對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見(jiàn)投資開(kāi)發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。三.建設(shè)條件以就進(jìn)排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。千伏安。5.供氣宅建設(shè)同步進(jìn)行。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。四.建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬(wàn)平方米，總建筑面積12.9萬(wàn)平方米(其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米),總戶(hù)數(shù)996戶(hù)，地下停車(chē)場(chǎng)4820平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”,中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行…………五.環(huán)境保護(hù)1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán)境敏感地段。地下停車(chē)場(chǎng)廢氣主要為汽車(chē)尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2.污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道?，F(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶(hù)不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器);電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。一.環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”,較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”,只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)裝修、安裝階段電鉆沖擊機(jī)電錘空壓機(jī)手工鉆打樁機(jī)無(wú)齒鋸底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵多功能木工刨振搗器混凝土攪拌機(jī)電據(jù)云石機(jī)電焊機(jī)多角磨光機(jī)空壓機(jī)交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類(lèi)型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車(chē)、載重車(chē)輕型載重卡車(chē)(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB(A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段結(jié)構(gòu)階段裝修階段禁止施工(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”,環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音?，F(xiàn)代花園建有240個(gè)停車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，地下車(chē)庫(kù)面積4820,層高約3.9m。停車(chē)場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車(chē)庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h,平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h,996戶(hù)居民共用天然氣2420000立方米。擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類(lèi)型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四.公眾參與解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周?chē)木用?，?xiàng)目咨詢(xún)專(zhuān)家。擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類(lèi)，易燃、易爆、有毒氣體類(lèi)，易燃液體類(lèi)，易燃固體類(lèi)，氧化劑和過(guò)氧化物類(lèi)，毒害品類(lèi)，腐蝕品類(lèi)，輻射物質(zhì)類(lèi)，以及工業(yè)粉塵類(lèi)等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2.安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開(kāi)采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，1.火災(zāi)危險(xiǎn)性分析2.調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況3.消防措施和設(shè)施及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方一.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1人，副董事長(zhǎng)2人，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會(huì)任聘，.各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng).高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘.監(jiān)理會(huì)由股東代表2人和職工代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖：物業(yè)管理部物業(yè)管理部售后服務(wù)部銷(xiāo)部工程部采購(gòu)部保安部財(cái)務(wù)部人事部辦公室監(jiān)理會(huì)營(yíng)董事會(huì)辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備4.其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開(kāi)工報(bào)告。C辦理2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”滿(mǎn)足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)任。管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部3737運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部采購(gòu)部工程部5227銷(xiāo)售管理其中：營(yíng)銷(xiāo)部售后服務(wù)部物業(yè)管理部217113647合計(jì)1.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員2.在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西(如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等),對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專(zhuān)任講師授課或主徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。5.培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)培修學(xué)習(xí)(包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱(chēng)及其他資格證書(shū)考試、培訓(xùn)等);形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿(mǎn)三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)(畢業(yè))證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部6.培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。7.培訓(xùn)信息公布和查詢(xún).人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年登錄到公司主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2003年7月開(kāi)工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示時(shí)間時(shí)間2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程中住宅面積約12651.4平方米，商業(yè)用房建筑面積約6060平方米，其他用房建筑面積約100平方米),總戶(hù)數(shù)116戶(hù)，綠化面積約3898.6平方米，容積率1.799。為商業(yè)、高尚住宅為一體的綜合建筑體。主要由3棟住宅及附屬商業(yè)用房(1～2層為商業(yè)，3～7層為住宅，結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu))構(gòu)成。整個(gè)地塊成不規(guī)則南該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本(包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi))為：(1)拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a.居民安置費(fèi)：戶(hù)居民每戶(hù)萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)萬(wàn)人民幣。b.房屋拆除費(fèi)：以每平方米元計(jì)算，共拆除房屋面積平方米共計(jì)萬(wàn)人民幣。人民幣。(2)土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)萬(wàn)人民幣。線引入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入8000千伏安。均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”,其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹(shù)木，安裝路燈。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米住宅建筑面積平方米商業(yè)建筑面積平方米其他用房(物管)建筑面積平方米居住居數(shù)戶(hù)平均每戶(hù)建筑面積平方米平均每戶(hù)居住人數(shù)人容積率綠化率%根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng)金額(萬(wàn)元)1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)2建筑工程費(fèi)3安裝工程費(fèi)4其他投資費(fèi)5項(xiàng)目管理費(fèi)6不可遇見(jiàn)費(fèi)7建設(shè)期利息8總投資序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱(chēng)金額(萬(wàn)元)1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)2建設(shè)工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)3其他投資費(fèi)4項(xiàng)目管理費(fèi)5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6建設(shè)期利息7項(xiàng)目投資總額一.資金的渠道與方式1.籌措和利用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周2.用銀行貸款5002.61萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房一種是預(yù)售，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”,指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)屋預(yù)售金可達(dá)5879.50萬(wàn)元。序號(hào)小計(jì)1投資分年計(jì)劃建設(shè)投資建設(shè)期利息小計(jì)2資金籌措自有資金貸款銷(xiāo)售款收入運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題：主要包括以下幾個(gè)方面a.由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。b.注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c.當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。d.銀行借款的成風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng)災(zāi)難性嚴(yán)重性1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金6政策7▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。一.設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表(見(jiàn)附表6)2.損益和利潤(rùn)分配表(新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目)(見(jiàn)附表7)3.財(cái)務(wù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率投資回收期借款償還期投資利潤(rùn)率=平均利潤(rùn)總額/總投資額×100%=47.95%銷(xiāo)售利潤(rùn)率=平均利潤(rùn)總額/銷(xiāo)售收入×100%=30.66%投資回收期=4.27年(根據(jù)現(xiàn)金流量表)3)流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算表(見(jiàn)附表5)二.敏感性分析編制敏感性分析表(見(jiàn)附表13)、繪制敏感性分析圖(見(jiàn)附圖5)三.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境(包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境),本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的化面積達(dá)到45%,由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來(lái)居中企資料網(wǎng)—WWW.ZQZL.CN—中國(guó)最大的資料下載網(wǎng)站機(jī)會(huì)。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿(mǎn)足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。三.社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)敏感性分析表(見(jiàn)附表13)敏感性分析圖(見(jiàn)附圖5)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、2.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。5.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、6.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴(lài)于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：1.通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。3.通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度一.推薦方案的總體描述二.推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述1.優(yōu)點(diǎn)1)項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇2)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性*項(xiàng)目總建筑面積：12.9萬(wàn)平方米*項(xiàng)目總投資：14828.67萬(wàn)元*項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：5701.73萬(wàn)元*項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：27.50%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。3)項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)*在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少*現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大*公司的資金具有優(yōu)勢(shì)*項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境(包括自然、人文、交通等環(huán)境)*項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2.存在問(wèn)題1)項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2)項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，或采取委托銷(xiāo)售的方式。3.主要爭(zhēng)論與意見(jiàn)分歧通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷(xiāo)售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案(1)為大面積開(kāi)發(fā)，方案(2)為小面積開(kāi)發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為5年。大面積開(kāi)發(fā)的貸款多于小面積開(kāi)發(fā)。根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測(cè)，前兩年需求量較高的概率為0.7,需求量較低的概率為0.3,后三年需求量較高的概率為0.9,需求量較底的概率為0.1在這種情況下用決策樹(shù)分析計(jì)算知：1.結(jié)論研，了解客戶(hù)的需求，目前部分單元已有意向性客戶(hù)提前預(yù)定，銷(xiāo)售前景看好。提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)作用。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問(wèn)題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影縱觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開(kāi)發(fā)方案是完全可行的。2.建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。(1)實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。(2)公司各部門(mén)緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。(3)要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。(4)項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。(5)注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。附圖1《場(chǎng)址位置圖》附圖2《小區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷(xiāo)售情況圖》附圖5《敏感性分析圖》附表1《建筑工程費(fèi)用估算表》附表2《國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表》附表3《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5《流動(dòng)資金估算表》附表6《銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算表》附表7《損益和利潤(rùn)分配表》附表8《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9《主要單項(xiàng)工程投資估算表》附表10《資金來(lái)源與運(yùn)用表》附表11附表12《借款償還計(jì)劃表》附表13《敏感性分析表》