名為房屋買賣實為他人借貸債權(quán)擔保的認定-蔣某訴陳某、楊某某、呂某某房屋買賣合同糾紛案相關(guān)法律問題分析

名為房屋買賣實為他人借貸債權(quán)擔保的認定——蔣某訴陳某、楊某某、呂某某房屋買賣合同糾紛案相關(guān)法律問題分析編者按：近年來，民間借貸與房屋買賣捆綁的交易模式屢見不鮮。一些貸款公司假借代理售房、以房抵債、買賣擔保等名義，打著法律禁止流押的擦邊球，交易各方均面臨較大風險。本案通過穿透式審判思維，剖析真實法律關(guān)系，認定三方當事人就房屋買賣所達成的合意構(gòu)成通謀虛偽意思表示，應屬無效，并依照房屋買賣背后隱匿的真實債權(quán)擔保意思作出處理?，F(xiàn)予以刊登，供研究交流。

一、據(jù)以分析的案例原告蔣某訴稱：2017年11月14日，我與陳某簽訂了二手房買賣合同，約定陳某將其個人名下位于北京市西城區(qū)三廟街14-311房屋出售以400萬元的總價出售給我。次日，我按照合同約定以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付陳某定金100000元。同年12月雙方去建委做了資質(zhì)審核，審核通過后，陳某以種種借口不同意將房屋出售給我，并且拒絕退回我支付的定金，按照合同約定我有權(quán)向陳某要求雙倍返還定金。因陳某與楊某某是夫妻關(guān)系，且房屋買賣合同是陳某代表夫妻二人共同簽訂，故請求法院判令：1.請求法院判令解除蔣某與陳某簽訂的《二手房買賣合同》；2.請求法院判令陳某、楊某某返還蔣某定金100000元；3.請求人民法院判令陳某、楊某某依照買賣合同約定賠償原告定金100000元；4.本案訴訟費由陳某、楊某某承擔。陳某辯稱：我和蔣某沒有買賣房屋的真實意思，簽訂二手房買賣合同是為我向呂某某借款380萬提供擔保，事實上，蔣某從未向我提出過履行房屋買賣合同的請求，我向蔣某多次借過款，有用房屋買賣擔保借款履行的交易習慣，因此雙方簽訂的房屋買賣合同無效。我已于2018年1月18日向呂某某還清了借款，擔保也失去效力。而且，涉案房屋上有我向蔣某妻子劉某借款230萬的抵押登記和向銀行借款150萬的抵押登記，我向呂某某借款就是為了償還上述抵押借款，如果我與蔣某的房屋買賣是真實的，蔣某和劉某扣除借款后，再將剩余款項支付給我，我再償還銀行借款即可，沒必要還向呂某某借款。楊某某辯稱：對陳某簽訂借款合同和二手房買賣合同均不知情，也拒絕追認。2018年1月，陳某告訴我向蔣某借款把房子抵押了，為解抵押向某投資管理公司借款380萬元。呂某某述稱：我與陳某簽訂了380萬元的借款合同，為陳某償還銀行貸款做墊資，當時蔣某也在場，陳某支付給我墊資費99800元。陳某借款沒有提供擔保，我能給陳某貸款，是因為陳某與蔣某簽了房屋買賣合同，陳某賣了房，有了房款，就可以還我借款了。法院經(jīng)審理查明：坐落于西城區(qū)XX號房屋所有人為陳某，建筑面積50.74平方米。陳某與楊某某系夫妻關(guān)系。陳某、楊某某（甲方）與蔣某（乙方）簽訂《二手房買賣合同》，約定：甲方將涉案房屋出售給乙方，交易價格為單價每平方米78833元，總價400萬元，乙方于合同簽訂之日向甲方支付購房定金10萬元。第三條付款時間與辦法1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在繳交稅費當日支付首付款（含定金）10萬元給甲方，剩余房款380萬元申請銀行按揭。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在繳交稅費當日支付首付款（含定金）10萬元給甲方，剩余房款380萬元于產(chǎn)權(quán)交割完畢當日付給甲方。第四條甲方應于收到乙方全額房款之日起3天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。落款處有陳某和蔣某簽字，無簽署日期。2017年11月15日，蔣某通過銀行轉(zhuǎn)賬向陳某支付10萬元。2017年11月16日，呂某某與陳某、楊某某簽訂《借款合同》，約定借款金額為380萬元，借款期限30天，自2017年11月16日至2017年12月15日止，利息為月2%，陳某以涉案房屋抵押給甲方作為擔保。落款處有陳某和蔣某簽字。2017年12月12日，蔣某通過西城區(qū)房屋管理局服務大廳提交了購房資格核驗申請。同日，陳某與蔣某簽訂了《存量房買賣合同信息表（自行成交）》。呂某某、劉某某、尚某均為某投資管理公司員工。某投資管理公司出具資料交接表顯示：于2017年11月14日收到陳某交來的身份證、戶口本、房產(chǎn)證、二手房買賣合同、中國銀行卡及U盾等；2018年1月18日款已結(jié)清，以上資料已歸還，陳某。陳某與劉某某的微信聊天記錄顯示：2017年12月15日、12月17日、2018年1月6日，陳某表達希望劉某某幫忙寬限還款日期。2018年1月8日，劉某某發(fā)送微信，“咋回事，今晚沒結(jié)果，明天我們的貸后就要處置房產(chǎn)啦?！鄙心吃?018年1月18日的一份派出所詢問筆錄中稱：今天單位領導呂某某安排我陪陳某辦理房屋核驗注銷，錢到賬后把房產(chǎn)證等證件歸還，陳某的女兒轉(zhuǎn)了380萬給我們，但還有9萬多利息沒還，我沒給她房本，她報了警。涉案房屋上存在權(quán)利人為上海某銀行北京分行和劉某的抵押登記，上述抵押登記分別于2017年11月27日、11月20日注銷。蔣某與劉某系夫妻關(guān)系。陳某與蔣某之間有民間借貸往來。北京市西城區(qū)人民法院作出判決：一、本判決書生效之日起七日內(nèi)，陳某、楊某某返還蔣某100000元；二、駁回蔣某的其他訴訟請求。宣判后，雙方均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。法院生效判決認為：民事法律行為應當具備意思表示真實的條件。行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，蔣某持其與陳某、楊某某簽訂的《二手房買賣合同》，以陳某、楊某某收受定金后不履行合同義務為由，要求陳某、楊某某雙倍返還定金。陳某、楊某某主張涉案《二手房買賣合同》是陳某、楊某某向呂某某借款的擔保，應為無效，合同約定的內(nèi)容并非雙方當事人真實的意思表示。本院結(jié)合在案證據(jù)及雙方當事人陳述，對《二手房買賣合同》效力作出判斷如下：首先，付款方式作為二手房買賣合同的關(guān)鍵條款，合同既約定了陳某通過貸款方式支付，又約定了陳某以一次性付款方式支付，庭審中蔣某對此并未作出合理解釋，此外對于付款時間、過戶時間等重要事項均未作出約定，不符合正常的合同簽訂形式。此外，作為合同相對方的楊某某表示對陳某簽訂《二手房買賣合同》不知情，且明確表示對上述合同不予認可，沒有出售房屋給蔣某的意思表示；其次，陳某、楊某某于2017年11月16日向呂某某借款380萬元并于2017年11月15日預先向呂某某支付了99800元；而陳某與蔣某簽訂的《二手房買賣合同》雖然約定房屋交易價格為400萬元，但購房款組成是由首付款（含定金）10萬元及剩余房款380萬元組成，陳某向呂某某的還款金額與陳某出售涉案房屋的售房款金額，二者高度吻合，且陳某亦是在收到蔣某支付的10萬元當天向呂某某支付了99800元；再次，蔣某未提交證據(jù)證明涉案《二手房買賣合同》簽訂后，其要求過陳某履行合同義務，雙方雖然辦理了購房資格核驗和房源核驗，但辦理核驗的時間恰好是在陳某向呂某某借款到期，陳某表示無力還款希望能夠?qū)捪捱€款日期之時，且雙方此后再無履行其他合同義務，違背交易常理；最后，呂某某認可涉案《二手房買賣合同》是陳某向其借款的擔保。陳某向呂某某借款380萬元，并約定以涉案房屋作為抵押擔保，呂某某并未要求辦理抵押登記，而是在借款時收存了陳某與蔣某簽訂的《二手房買賣合同》，在借款到期陳某不能按時還款時，通過劉某某作出了如果不能還款就要處置房產(chǎn)的意思表示，并且在陳某還款后，呂某某安排尚某去辦理房屋核驗注銷，并將含《二手房買賣合同》在內(nèi)的收存文件退還給陳某；再行結(jié)合各方均認可蔣某的朋友劉某某系陳某向呂某某借款的介紹人，陳某和蔣某均認可在以往民間借貸關(guān)系中，二人有將房屋買賣作為借款擔保的交易形式。綜合上述情況，本院有理由相信，涉案《二手房買賣合同》的簽訂實際上是一種擔保呂某某債權(quán)實現(xiàn)的行為，涉案《二手房買賣合同》的約定是陳某與蔣某之間虛偽的意思表示，因此涉案《二手房買賣合同》本身作為偽裝行為應屬無效。蔣某要求解除涉案《二手房買賣合同》并要求陳某、楊某某承擔定金罰則加倍返還定金，本院不予支持。但合同無效后，陳某因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。同時，在無相關(guān)證據(jù)的情況下，該筆債務屬于夫妻共同債務由陳某、楊某某連帶返還，故本院對蔣某要求陳某、楊某某返還10萬元的訴訟請求予以支持。

二、評析意見出借人為保證資金安全尋求擔保本屬正當，但其出于非法目的，通過團伙協(xié)同、明確分工，將民間借貸與各類房屋買賣捆綁，意圖在借款到期后直接獲得借款人房產(chǎn)，采用違法形式快速收回本息并賺取超額利潤，則為法律所不允許?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第23條第1款規(guī)定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。然而，雖然司法解釋已經(jīng)對該類案件審理作出明確規(guī)定，但仍有一些貸款公司不斷“創(chuàng)新”交易模式、試探法律底線。本案例就是一種新浮現(xiàn)于司法實踐的交易設計模式—資金出借人、房屋買受人扮演不同角色，構(gòu)建利益相關(guān)鏈條，以借款人向買受人（借款人以外的第三人）出售房屋形式為出借人提供擔保。我們在審理該類案件時，不能機械適用合同相對性原則，將買賣合同和借款合同視為兩份獨立的合同進行裁判，而是應當貫徹穿透式審判思維，在抽絲剝繭厘清事實后，揭示三方當事人真實的法律關(guān)系并依法作出裁判。本文從三個方面對本案所涉及的法律爭點問題和裁判思路、方法論述如下：本案買受人蔣某依據(jù)其與出賣人陳某簽訂的房屋買賣合同，主張解除合同并要求陳某承擔定金罰則，而出賣人陳某出示了其作為借款人與出借人呂某簽訂的借款合同，抗辯其與蔣某簽訂的房屋買賣合同實為其向呂某借貸債權(quán)的擔保，并主張房屋買賣合同而并非雙方真實的意思表示無效。由此，本案爭議焦點應確定為涉案房屋買賣合同是否系借貸債權(quán)擔保。（一）對兩份合同訂立及履行的關(guān)聯(lián)性進行穿透審查

為解決爭點問題，首先要審查買受人蔣某、出賣人（借款人）陳某、出借人呂某三方當事人之間兩兩簽訂的、表面看起來完全獨立的兩份合同，在事實上能否穿透。所謂穿透，顧名思義就是對于某個事物的表面現(xiàn)象進行由表及里的追查，打開事物的外殼，對內(nèi)部的結(jié)構(gòu)進行逐層的剖析，并獲知其最終層次的構(gòu)造或相關(guān)安排。因此，在審理中不能被當事人之間簽訂的合同名稱所誤導，要跳出當事人兩兩之間簽訂的合同所展示的法律關(guān)系，著重對兩份合同的訂立和履行有無關(guān)聯(lián)關(guān)系進行審查，從而審視當事人之間真實的交易目的，發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易背后隱藏的法律關(guān)系，形成對案件實質(zhì)的正確判斷。本案中，首先，房屋買賣合同的約定內(nèi)容不符合正常房屋買賣交易安排。經(jīng)審查合同內(nèi)容，雙方對于交易價款、付款方式等房屋買賣合同的關(guān)鍵條款約定不明，既約定了交易價格為400萬元，又約定了付款金額為390萬元，在付款方式上既約定了通過貸款方式支付，又約定了一次性付款方式支付；另首付款支付時間約定為繳稅之日以及繳稅后申請銀行按揭的情況也與通常交易習慣不符；此外，雙方對合同簽訂時間、逾期交房、逾期付款、逾期過戶、抵押權(quán)解押等房屋交易關(guān)鍵環(huán)節(jié)及常規(guī)問題均未約定，據(jù)此，難以認定雙方系正常交易。其次，房屋買賣合同和借款合同在簽訂上存在依存關(guān)系。房屋買賣合同簽訂后，出賣人陳某將房屋買賣合同連同身份及房產(chǎn)證件一并押給借款人呂某所在的某投資管理公司，而后陳某作為借款人與出借人呂某與簽訂了借款合同，借款合同簽訂時，同時作為借款介紹人和房屋買受人的蔣某亦在場。另外需要引起注意的是借款合同中約定的借款金額與房屋買賣合同約定的付款金額高度吻合，借款合同中約定以涉案房屋作為抵押擔保，但并未辦理抵押登記。最后，房屋買賣合同和借款合同在履行上存在牽連關(guān)系。房屋買賣合同簽訂后，買受人蔣某雖然形式上向出賣人支付了定金，但自始至終雙方并未進行房屋買賣的實質(zhì)性交易，僅在借款合同約定的借款期限屆滿前進行了網(wǎng)簽信息填報。與此同時，陳某借款逾期后，出借人呂某通過某投資管理公司人員向借款人陳某作出了再不還款將處置房產(chǎn)的意思表示，這與借款期限屆滿后，貸款人未受清償時，通過實現(xiàn)擔保權(quán)受償?shù)奶卣飨辔呛?。并且，陳某還款后，出借人呂某安排某投資管理公司人員去辦理房屋登記注銷，此后買受人蔣某便未再提出過繼續(xù)履行房屋買賣交易，進一步佐證了房屋買賣交易之目的為向借貸提供擔保。通過對兩份合同進行穿透審查可知，本案所涉房屋買賣合同及借款合同系緊密連接、不可分割的整體，房屋買賣合同實質(zhì)是為借款合同項下借貸基礎債權(quán)的擔保，本案應穿透《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第23條規(guī)定進行適用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第23條第1款規(guī)定當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理。該條規(guī)定結(jié)合《中華人民共和國民法典》第146條規(guī)定進行理解，傳達著對所謂“名為實為”法律關(guān)系判斷時，應依據(jù)各方真實的意思表示確定法律關(guān)系的基本思想。因此應對“當事人”的主體范圍做擴大解釋，不能簡單基于表面文義，解釋為適用該司法解釋的前提限于買賣合同與借貸合同的相對人為同一。因此，本案查明的借款人系以向第三人出售房屋形式為出借人提供擔保也應穿透適用該司法解釋相關(guān)條款的處理原則。（二）涉案房屋買賣合同系借貸債權(quán)擔保的定性

《中華人民共和國民法典》第146條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。通謀虛偽行為，即行為人與相對人通謀以虛假的意思表示實施的民事法律行為，該行為意在以假意掩蓋真意。通謀虛偽行為包含兩個行為：一是偽裝行為，即行為人和相對人通謀表示虛假意思的行為；二是隱藏行為，即被偽裝行為所掩蓋的，代表行為人和相對人真實意思的行為。通謀虛偽行為應具備四個要件：一是須有意思表示，二是須表示與內(nèi)心目的不一，三是須有虛偽故意，四是須行為人與相對人通謀實施。根據(jù)前文的分析論證，本案三方當事人就房屋買賣所達成的合意構(gòu)成通謀虛偽意思表示，分析如下：1.偽裝行為房屋買賣合同之效力。本案中，買受人蔣某、出賣人（借款人）陳某、出借人呂某通過意思表示兩兩簽訂了房屋買賣合同和《借款合同》，滿足“須有意思表示”第一要件。陳某始終表示其簽訂房屋買賣合同之目的就是為向呂某借款提供擔保，顯然其表示與意思并不一致，且對此有明確認識。從呂某來看，其知曉涉案房屋上已存在380萬元的抵押登記，其再行設定抵押權(quán)作為己方債權(quán)的擔保已無實際意義，庭審中其亦認可房屋買賣合同是對其借貸債權(quán)的擔保，從呂某作為資金出借方的法律地位以及其在兩份合同履行過程中的主導作用來看，足以證明其對與陳某就以房屋買賣擔保借款債權(quán)的意思達成一致，且其系該交易模式的控制方。最后，蔣某雖然主張其與陳某是真實的房屋買賣合同關(guān)系，對陳某以出售房屋擔保借貸的意圖一無所知，但縱觀前述房屋買賣合同在細節(jié)設計上的諸多疑點，蔣某同時作為借款介紹人和買受人的雙重身份，以及蔣某在房屋買賣合同簽訂后借款合同約定的借款期限屆滿前并無房屋買賣的實質(zhì)性交易行為，再行結(jié)合蔣某與陳某既往民間借貸的交易習慣等證據(jù)，足以證明蔣某始終知悉房屋交易是否履行取決于陳某的借款償還情況，這與蔣某堅持的完全不知情的觀點顯然相悖，應當認定蔣某對陳某以房屋買賣擔保呂某借款債權(quán)的意思達成一致?？偨Y(jié)上述分析，在房屋買賣法律關(guān)系層面