法律資料房屋專項(xiàng)維修資金使用管理法規(guī)及案例分析

房屋專項(xiàng)維修資金管理法規(guī)及使用備案辦理提綱一、我市目前房屋專項(xiàng)維修資金的根本情況二、房屋專項(xiàng)維修資金的概念三、相關(guān)規(guī)章和法律要求四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點(diǎn)解讀五、維修資金備案辦理的要點(diǎn)六、資金使用備案必備的資料及辦理流程七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因八、資金使用案例及分析九、影響業(yè)主意見形成的相關(guān)因素十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點(diǎn)建議一、我市維修資金的根本情況

成立了專門的管理機(jī)構(gòu)：“成都市住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理辦公室〞隸屬于成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，專項(xiàng)負(fù)責(zé)全市房屋專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作。一、我市維修資金的根本情況

成都市人民政府于2004年4月1日正式公布?成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行方法?，即成都市人民政府令第103號。一、我市維修資金的根本情況2004年4月初，根據(jù)?成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行方法?，我市在學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)城市管理經(jīng)驗(yàn)的根底上，全面啟動了房屋專項(xiàng)維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作，市局黨組和局領(lǐng)導(dǎo)始終高度重視房屋專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作，要求不斷拓展和延伸資金的保障覆蓋范圍，提高資金的快速保障能力，把房屋專項(xiàng)維修資金利民、便民、惠民的政策落到實(shí)處；同時要求加大對房屋維修資金相關(guān)課題的研究，采取相應(yīng)的對策和措施，確保全市房屋使用平安和房屋使用功能的正常。一、我市維修資金的根本情況

維修資金的建立和使用情況：截至2021年12月，全市先后有5208個物業(yè)區(qū)域建立了房屋專項(xiàng)維修資金，歸集和繳存房屋專項(xiàng)維修資金的業(yè)主達(dá)148.22萬戶，建立房屋專項(xiàng)維修資金的物業(yè)區(qū)域占新建物業(yè)區(qū)域的百分比100%；其中已有1419個物業(yè)區(qū)域使用了維修資金，幫助業(yè)主即時維修、改造、更新地震和其它原因而損壞的房屋共用設(shè)施設(shè)備和共用部位達(dá)1648件次，受到廣闊業(yè)主和國家建設(shè)部的好評，房屋專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作在全國處于領(lǐng)先行列。

二、房屋專項(xiàng)維修資金的概念概念：房屋專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。是保障房屋使用平安和房屋使用功能正常的必備專項(xiàng)資金。成因：〔1〕是我國住房制度改革以及房屋商品化開展的必然產(chǎn)物?！?〕是建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的根本保障?！?〕是確保房屋使用平安和房屋使用功能正常的客觀需要。三、相關(guān)規(guī)章和法律要求一、1998年7月3日?關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知?二、2003年6月8日國務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?07年根據(jù)物權(quán)法重新修改三、2004年4月1日?成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行方法?〔成都市人民政府令第103號〕四、2007年10月1日?物權(quán)法?五、2007年10月30日?住房專項(xiàng)維修資金管理方法?〔建設(shè)部、財政部165號令〕四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點(diǎn)解讀規(guī)章和法律明確規(guī)定了專項(xiàng)維修資金使用的根本條件：〔1〕限定了資金的使用范圍：明確規(guī)定專項(xiàng)維修資金的使用范圍只能用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修，更新、改造，不得挪作他用；〔2〕明確必備業(yè)主同意意見：?物權(quán)法?第76條明確了專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由此可見專項(xiàng)維修資金的使用范圍和三分之二以上的業(yè)主意見是資金使用備案辦理的前置法規(guī)條件。五、維修資金備案辦理

的要點(diǎn)

專項(xiàng)維修資金的使用備案辦理分為三個階段：一、使用啟動階段：二、使用辦理階段：三、備案終結(jié)階段：一、啟動階段：〔1〕提出方案：由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)提出維修?方案?〔2〕明確內(nèi)容：維修?方案?應(yīng)當(dāng)明確維修內(nèi)容和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。〔3〕選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的專有部位的業(yè)主審議通過?！?〕業(yè)主意見：維修?方案?及施工單位的選擇必須經(jīng)專有部位三分之二以上的業(yè)主同意?！?〕業(yè)主意見形成方式：可采用業(yè)主親筆簽字、民主投票表決、公示等符合法定程序且充分表達(dá)專有部位三分之二以上業(yè)主的真實(shí)意愿，具備存檔要求的文字、圖片等資料。五、維修資金備案辦理

的要點(diǎn)

二、使用辦理階段：〔1〕業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)持專有部位三分之二以上業(yè)主審議通過的?方案或資料?至轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金使用管理單位登記備案?！?〕轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門受理?方案或資料?后，只要確認(rèn)資料齊備一個工作日內(nèi)即辦理登記備案。五、維修資金備案辦理

的要點(diǎn)五、維修資金備案辦理

的要點(diǎn)

三、備案形成階段：〔1〕市維修資金監(jiān)督管理辦公室根據(jù)轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門的備案意見，在三個工作日內(nèi)撥付不超過百分之七十的預(yù)算使用資金?！?〕業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表全體專有部位的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)理工程維修的內(nèi)容，負(fù)責(zé)維修工程的竣工驗(yàn)收并形成書面意見?！?〕業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主同意竣工驗(yàn)收意見和相關(guān)資料，到市維修資金監(jiān)督管理辦公室撥付尾款和進(jìn)行財務(wù)清算?！?〕市維修資金監(jiān)督管理辦公室留存?zhèn)浒皋k理資料存檔。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程二、使用辦理階段：4、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主屢次向物業(yè)效勞企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)效勞企業(yè)在屢次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費(fèi)。五、維修資金備案辦理

的要點(diǎn)十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點(diǎn)建議〔2〕個別物業(yè)管理企業(yè)利用工程維修之機(jī)剝蝕維修資金，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)缺乏根本的信任。房屋緊急維修的申報流程1、積極做好業(yè)主對維修資金使用的政策宣傳，充分利用物業(yè)區(qū)域內(nèi)的小播送、板報、墻報等大力宣傳和普及維修資金使用的政策法規(guī);一、我市維修資金的根本情況103號令第三十三條：“因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴。四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點(diǎn)解讀專項(xiàng)維修資金的使用備案辦理分為4、房屋專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偯骷?xì)；發(fā)生緊急維修工程，物業(yè)管理企業(yè)或被選定的維修施工單位應(yīng)到立即告知物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)提交?成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔緊急維修〕?。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋專項(xiàng)維修資金使用備案流程

準(zhǔn)備資料登陸網(wǎng)上填報申報信息所在區(qū)縣分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案至市維修資金監(jiān)管辦備案完成資金劃撥手續(xù)一、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔工程預(yù)算〕〔一式四份〕；房屋緊急維修的申報流程房屋專項(xiàng)維修資金使用備案所需資料三、備案終結(jié)階段：八、資金使用案例及分析22萬戶，建立房屋專項(xiàng)維修資金的物業(yè)區(qū)域占新建物業(yè)區(qū)域的百分比100%；六、房屋專項(xiàng)維修資金使用方案〔包括維修施工單位的選擇方式、維修施工單位根本情況〔營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)等〕、施工方案及施工時間、工程預(yù)算書及工程合同、工程驗(yàn)收及決算方式、房屋專項(xiàng)維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞剑?、電梯、消防、平安監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運(yùn)行；2、如何應(yīng)對此類情況22萬戶，建立房屋專項(xiàng)維修資金的物業(yè)區(qū)域占新建物業(yè)區(qū)域的百分比100%；案例中物業(yè)效勞企業(yè)在發(fā)現(xiàn)房屋或其設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)維修的情況下，有義務(wù)及時報告所在地房產(chǎn)管理部門，由房產(chǎn)管理部門催促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修。103號令第三十三條：“因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴。五、公示情況影像資料的電子文檔；成都市人民政府于2004年4月1日正式公布?成都市城市二、使用辦理階段：六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋專項(xiàng)維修資金使用備案所需資料預(yù)算資料一、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔工程預(yù)算〕〔一式四份〕；二、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案業(yè)主意見證明〔工程預(yù)算〕；三、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案業(yè)主意見表〔工程預(yù)算〕；四、房屋專項(xiàng)維修資金使用備案意見的公示〔工程預(yù)算〕；五、成都市房屋專項(xiàng)維修資金劃撥情況說明〔一式兩份〕；六、房屋專項(xiàng)維修資金使用方案〔包括維修施工單位的選擇方式、維修施工單位根本情況〔營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)等〕、施工方案及施工時間、工程預(yù)算書及工程合同、工程驗(yàn)收及決算方式、房屋專項(xiàng)維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞?；七、物業(yè)效勞合同〔復(fù)印件〕等；八、如由業(yè)委會委申請人托辦理的，需提供委托書.咨詢:86279908六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋專項(xiàng)維修資金使用備案所需資料決算資料一、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔工程決算〕〔一式四份〕；二、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案業(yè)主意見證明〔工程決算〕；三、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案業(yè)主意見表〔工程決算〕；四、房屋專項(xiàng)維修資金使用備案意見的公示〔工程決算〕；五、公示情況影像資料的電子文檔；六、工程現(xiàn)場鑒證單；七、工程竣工驗(yàn)收單；八、工程決算書及費(fèi)用結(jié)算清單；資金使用備案辦理咨詢:86279908;政策法規(guī)科咨詢:86279199六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程

房屋緊急維修的實(shí)施經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修的，以及發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安緊急情況的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即告知業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報告，及時組織進(jìn)行維修，同時向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送相關(guān)維修資料申請備案。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估后，由市監(jiān)管辦書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安的，是指以下一些緊急情況：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險；2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水；4、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；5、電梯、消防、平安監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運(yùn)行；6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；7、其他屬于危險性急修工程。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋緊急維修的申報流程發(fā)生緊急維修工程，物業(yè)管理企業(yè)或被選定的維修施工單位應(yīng)到立即告知物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)提交?成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔緊急維修〕?。在組織維修的同時，向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送以下資料申請備案：1、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔緊急維修);2、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案表〔工程預(yù)算);3、房屋專項(xiàng)維修資金使用方案；4、房屋專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偯骷?xì)；5、成都市房屋專項(xiàng)維修資金劃撥情況說明。六、資金使用備案必備

的資料及辦理流程房屋緊急維修的申報流程

市監(jiān)管辦根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報告，書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項(xiàng)維修資金。工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修施工單位應(yīng)當(dāng)書面征求業(yè)主意見，經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，憑決算備案資料向市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)備案，辦理決算手續(xù)。七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因隨著全市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造逐量增加，房屋專項(xiàng)維修資金使用保障中存在的缺乏和問題凸現(xiàn)：一、個別物業(yè)區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備急待維修、改造同專有部位三分之二以上業(yè)主意見難以快速形成的矛盾突出；原因：〔1〕業(yè)主異地投資置業(yè)長期聯(lián)系不上?！?〕部份業(yè)主淡薄房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理意識。

七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因

二、個別物業(yè)管理企業(yè)面對“急、難、險〞的維修改造情況，“重病亂投醫(yī)〞不按規(guī)定程序辦理維修資金的使用，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾加?。辉颍骸?〕個別物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定要求啟動維修資金的使用備案程序，擅自代替業(yè)主簽名使用維修資金，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益?！?〕個別物業(yè)管理企業(yè)利用工程維修之機(jī)剝蝕維修資金，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)缺乏根本的信任。〔3〕個別物業(yè)管理企業(yè)平時管理不當(dāng)，維護(hù)保養(yǎng)不到位，業(yè)主對此強(qiáng)烈反感。講座七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因

三、有的物業(yè)區(qū)域維修資金的使用備案辦理不暢，有的滯后、有的那么無法辦理，從而影響了業(yè)主的居住平安。原因：〔1〕個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于各自的利益和述求存在差異，業(yè)主之間缺乏相應(yīng)的溝通和理解?！?〕個別物業(yè)管理企業(yè)不僅欠缺和業(yè)主的交流和溝通，同時又侵占物業(yè)區(qū)域的共公收益等等，激起廣闊業(yè)主的公憤。八、資金使用案例及分析

案例一：某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)效勞企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞局部，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。八、資金使用案例及分析

分析：1、物業(yè)效勞企業(yè)違法行為及后果物業(yè)效勞企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)矛盾激化、上升為群體性事件、形成極大的不穩(wěn)定因素，造成了惡劣的社會影響。在現(xiàn)實(shí)操作中，應(yīng)當(dāng)堅決杜絕此類行為發(fā)生。八、資金使用案例及分析

2、物業(yè)效勞企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任物業(yè)效勞企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報案，假設(shè)經(jīng)查實(shí)，那么應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處分。因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依照103號令第三十三條、?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第三條第一款的規(guī)定，依法向人民法院起訴。八、資金使用案例及分析103號令第三十三條：“因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴。〞?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第三條第一款：“物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。八、資金使用案例及分析3、如何應(yīng)對此類情況〔1〕物業(yè)效勞企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資金，在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)效勞企業(yè)先行墊付維修工程所需資金?！?〕維修完畢后，物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)效勞企業(yè)墊付的資金。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委員會進(jìn)行催促，也可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋引導(dǎo)工作?！?〕假設(shè)業(yè)主拒不完善投票程序，物業(yè)效勞企業(yè)可向人民法院提起民事訴訟，要求業(yè)主進(jìn)行賠付。經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修的，以及發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安緊急情況的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即告知業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報告，及時組織進(jìn)行維修，同時向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送相關(guān)維修資料申請備案?！?〕個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主在城市化快速推進(jìn)過程中，存在“其舊有觀念與現(xiàn)代物業(yè)的形成和管理不相適應(yīng)的短期綜合癥〞，部份業(yè)主認(rèn)為維修資金屬于個人所有，因而維修應(yīng)該僅限于與自己利益攸關(guān)的部份。假設(shè)協(xié)商無果，可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。國務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?07年根據(jù)物權(quán)法重新修改房屋專項(xiàng)維修資金使用備案所需資料〔3〕選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的專有部位的業(yè)主審議通過。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委員會進(jìn)行催促，也可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋引導(dǎo)工作。四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點(diǎn)解讀三、備案形成階段：八、資金使用案例及分析二、成都市房屋專項(xiàng)維修資金使用備案業(yè)主意見證明〔工程決算〕；八、資金使用案例及分析〔3〕選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的專有部位的業(yè)主審議通過。成都市人民政府于2004年4月1日正式公布?成都市城市八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析

案例二：某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主屢次向物業(yè)效勞企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)效勞企業(yè)在屢次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費(fèi)。八、資金使用案例及分析

分析：1、業(yè)主責(zé)任業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意見，并非物業(yè)效勞合同中約定的物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)，業(yè)主拒不繳納物管費(fèi)，屬于合同違約行為。物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同，并收取違約金。假設(shè)協(xié)商無果，可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。八、資金使用案例及分析

2、如何應(yīng)對此類情況103號令第二十八條規(guī)定：“經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修房屋或其設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主或者業(yè)主委員會提出維修建議并報告所在地區(qū)〔市〕縣房產(chǎn)管理部門；區(qū)〔市〕縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)催促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修，逾期不維修的，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)維修，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。八、資金使用案例及分析物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。〞屋面作為整幢建筑物的共用部位，在保修期滿后應(yīng)當(dāng)使用維修資金進(jìn)行維修。案例中物業(yè)效勞企業(yè)在發(fā)現(xiàn)房屋或其設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)維修的情況下，有義務(wù)及時報告所在地房產(chǎn)管理部門，由房產(chǎn)管理部門催促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修。同時，可以充分發(fā)揮社區(qū)街道辦事處的基層協(xié)調(diào)作用，做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作。八、資金使用案例及分析

案例三：某物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人的選舉不透明，業(yè)主分為兩種不同意見類別的群體，其中一個類別的業(yè)主群體無意中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的個別人利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修繕，以巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，此后物業(yè)區(qū)域維修資金的使用其業(yè)主意見難以形成，嚴(yán)重影響了維修資金的正常使用。八、資金使用案例及分析分析：1、涉案人員的法律責(zé)任涉案人員通過巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，侵犯了業(yè)主的維修資金所有權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成職務(wù)侵占罪。業(yè)主應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報案，經(jīng)查實(shí)后由涉案人員賠償業(yè)主直接經(jīng)濟(jì)損失并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2、如何應(yīng)對此類情況物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和日常監(jiān)督，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)維修資金繳存、使用的流程，防止此類情況的發(fā)生。一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時自查，限期改正，假設(shè)涉及違反刑法，將依法追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。九、影響業(yè)主意見形成

的相關(guān)因素

房屋專項(xiàng)維修資金使用中存在的問題其原因雖然是多方面的，通過相關(guān)案例可以發(fā)現(xiàn)聚焦點(diǎn)在于：〔1〕部份業(yè)主對維修資金使用管理的規(guī)章和法律缺乏深度的了解和認(rèn)識；〔2〕個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主在城市化快速推進(jìn)過程中，存在“其舊有觀念與現(xiàn)代物業(yè)的形成和管理不相適應(yīng)的短期綜合癥〞，部份業(yè)主認(rèn)為維修資金屬于個人所有，因而維修應(yīng)該僅限于與自己利益攸關(guān)的部份。〔3〕個別物業(yè)管理企業(yè)由于侵占業(yè)主的利益，誘發(fā)業(yè)主對維修資金的使用不放心，助推業(yè)主對維修資金的使用持惜用和觀望的態(tài)度。八、資金使用案例及分析?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第三條第一款：“物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。八、資金使用案例及分析某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主屢次向物業(yè)效勞企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)效勞企業(yè)在屢次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修的，以及發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安緊急情況的，