合肥房地產(chǎn)市場月度研究報告

HFHHAH-2012/10-SCYB安徽公司市場研究部2012年11月版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸合富輝煌（中國）所有，未經(jīng)合富輝煌（中國）書面許可，不得擅自向其他任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分和全部內(nèi)容。2012年10月合肥房地產(chǎn)市場月度研究報告2012年10月合肥房地產(chǎn)市場月度研究報告宏觀環(huán)境政策環(huán)境——10月PMI重回枯榮線，全國經(jīng)濟呈現(xiàn)回升勢頭發(fā)景氣指數(shù)突破零界點100的景氣區(qū)間，房地產(chǎn)開發(fā)投資信心明顯增強——土地交易開發(fā)監(jiān)測范圍擴至縣級，違法違規(guī)用地查處力度——全國多地集中松動公積金政策，上調(diào)貸款額度與放寬貸款限制成主方向宏觀環(huán)境/經(jīng)濟大勢10月PMI繼續(xù)回升，重新回到臨界點，經(jīng)濟逐步呈現(xiàn)趨勢性回升。為50.2%，比上月上升0.4個百分點，重新回到臨界點之上在連續(xù)兩個月處于萎縮水平之后，10月份PMI顯示出制造業(yè)活動開始擴張的跡象，明確發(fā)出宏觀經(jīng)濟在9月觸底后10月開始反彈的信號；10月下旬，銀行業(yè)資金面一度很緊張，市場利率大幅度上升，央行緊急逆回購釋放大量資金。在銀行業(yè)資金面緊張的背景下，10月銀行業(yè)信貸增長大約只有6000億元左右，預(yù)計11月包括12月，銀行業(yè)貸款都是收縮期。3宏觀環(huán)境/房地產(chǎn)開發(fā)景氣分析第三季度房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為108.0，明顯超過景氣臨界點100的景氣區(qū)間，開發(fā)商投資開工信心明顯增強。受歐債危機蔓延、國際市場需求減弱及國內(nèi)產(chǎn)能過剩矛盾突出等因素影響，三季度企業(yè)景氣指數(shù)有所回落，但該指數(shù)仍處于明顯超過景氣臨界點100的景氣區(qū)間，也說明目前經(jīng)濟總體上看還是處于正常狀態(tài)；預(yù)期企業(yè)景氣指數(shù)高于即期企業(yè)景氣指數(shù)5.1點，說明企業(yè)家對未來的預(yù)期相對積極。4政策環(huán)境/中央政策國土部：土地交易開發(fā)監(jiān)測范圍擴至縣級，繼續(xù)加大違法違規(guī)用地整改查處力度，加強房地產(chǎn)用地調(diào)控，嚴(yán)格落實住房供地計劃，做好地價動態(tài)監(jiān)測，確保土地市場穩(wěn)定。有關(guān)部門對土地交易和開發(fā)情況的監(jiān)測范圍已擴展到所有縣級及以上城市，每宗地塊從有關(guān)部門對土地交易和開發(fā)情況的監(jiān)測范圍已擴展到所有縣級及以上城市，每宗地塊從土地出讓、土地交易到項目開竣工等整個環(huán)節(jié)都被納入監(jiān)測；以來的逐季遞增的態(tài)勢，地價將保持環(huán)比穩(wěn)中略升的走勢。房地產(chǎn)調(diào)控仍處于敏感期，部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目房地產(chǎn)調(diào)控仍處于敏感期，部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目政策環(huán)境/金融政策多地集中松動公積金政策，上調(diào)貸款額度與放寬貸款限制是最主要的兩個方向。武漢：10月20日起，武漢市民可以使用公積金購買二手房，貸款最高限額由原來的40萬元提高到60萬元；深圳：9月28日起，深圳市也將住房公積金貸款限額由原來的80萬元提高到90萬元。放寬貸款限制：鎮(zhèn)江：11月1日起，執(zhí)行公積金政策，支持首套房貸款，對中低收入家庭購買普通自住房首貸公積金貸款的，不再考慮月繳存額的限制。子女買房可以使用父母的公積金。武漢：職工使用商業(yè)貸款購買武漢市區(qū)以外自住房的，可以提取在武漢市繳存的公積金用于償還該房屋的商業(yè)貸款。異地公積金互貸：廣州：2009年，廣州與周邊7個城市一起簽訂了《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，在任一城市繳存住房公積金，均可在其他7個城市申請住房公積金貸款。從10月20日開始，廣東省內(nèi)公積金互貸的城市增加到了9個，除原來珠三角八城之外，茂名市也歸入其中。南京：南京公積金尚不支持異地貸款，但南京人到外地買房，卻可以支取還貸。62012年10月合肥房地產(chǎn)市場月度研究報告2012年10月合肥房地產(chǎn)市場月度研究報告全國市場——全國土地市場持續(xù)升溫，住宅樓面均價達(dá)年度峰值——全國多數(shù)城市新建商品住宅庫存去化速度加快，監(jiān)測的40個城市中半數(shù)成交量環(huán)比上漲，10個重點城市中漲跌各半——中國百城新建住宅價格連續(xù)5個月環(huán)比上漲，攀升至土地市場10月全國多個城市相繼推出了供地計劃，土地市場持續(xù)升溫，北京、上海、廣州等10個主要城市土地出讓金合計406億，其中住宅用地出讓金則高達(dá)326億，基本與9月持平n據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：2012年10月中國300城市出讓住宅用地總計1119宗，出讓面積總計4986萬方，均為本年度最高值；成交總宗數(shù)和成交總面積分別為608宗和2635萬方，僅次于9月的637宗和2988萬方，為本年次高值n據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：2012年10月中國300城市住宅用地成交樓面均價為1744元/㎡，環(huán)比增長36.6%，達(dá)本年峰值數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院市場成交據(jù)2012年10月中國主要城市住宅市場交易情報顯示，本月監(jiān)測的40個城市成交量環(huán)比漲跌各半n供應(yīng)情況10月多數(shù)城市庫存有所減少，本月除北京存量增加，其余城市庫存均有不同程度減少，廣州本月庫存去化加快，商品住宅可售面積下降58.14萬方。上海、南京、蘇州、南充和廈門庫存降幅都超過10萬方n市場成交本月監(jiān)測的40個城市中，半數(shù)城市成交量環(huán)比上漲，其中哈爾濱漲幅最大，達(dá)到178.85%；而蘇州降幅最大，下降了43.36%，10個重點城市，上海、重慶、深圳、廣州、武漢成交環(huán)比上漲，而深圳漲幅最大，環(huán)比上漲34.04%,其余5城市環(huán)比皆下降，杭州、成都降幅超過20%，總體而言,10月市場出現(xiàn)一二線城市成交環(huán)比下降相對較多，而三四線城市成交環(huán)比增長占多數(shù)的局面n成交價格本月40個監(jiān)測城市成交價格穩(wěn)中有升，其中汕頭環(huán)比漲幅最大為18.81%，10個重點城市價格均小幅波動，其中天津環(huán)比下降4.34%，重慶環(huán)比上漲5.83%房價走勢本月全國百城市（新建）住宅平均價格為8768元/平方米，環(huán)比9月上漲0.17%，自今年6月止跌后連續(xù)第5個月環(huán)比上漲數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院n另外，據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，與今年9月相比，10月全國100個城市（新建）住宅中，有56個城市環(huán)比上漲，42個城市環(huán)比下跌，2個城市持平。與去年同期相比，全國100個城市住宅均價連續(xù)第7個月下跌，跌幅為1.00%，比9月縮小0.40個百分點。n2012年10月十大城市住宅均價為15625元/平方米，環(huán)比上月上漲0.33%。具體來看，廣州、北京分別上漲1.04%、0.77%，漲幅相對較高，深圳、南京、杭州、成都、重慶（主城區(qū)）、武漢漲幅在0.1%-0.5%之間，天津、上海漲幅在0.1%以內(nèi)。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院合肥市場合肥市場——10月份土地僅出讓了137.565畝，僅肥西一宗5住宅地塊——11月土地市場迎來近3532畝供地高潮，新站區(qū)成為推地主力——住宅市場成交量價齊升，銀十成色不錯——成交均價環(huán)比上漲1.37%，優(yōu)惠悄然取消帶動價位上漲——新增房源的縮水，對于減少庫存壓力有一定的緩解土地市場10月份，合肥土地市場僅出讓了137.565畝土地，僅肥西一宗53.603畝的純住宅地塊。地塊地址用地性質(zhì)占地面積（畝）容積率成交總價成交價（萬元/畝）開發(fā)商包河區(qū)合肥城建投資控股有限公司花園大道以南居住（公租房）廬江縣廬城城西大道以北、廬江六中西側(cè)商業(yè)、辦公廬江縣海鴻投資管理有限公司肥西縣肥西縣桃花工業(yè)園丹霞路與青龍?zhí)堵方豢跂|南側(cè)舒城縣長城工貿(mào)有限責(zé)任公司（聯(lián)合競買）居住廬江縣23#廬江縣23#S1208地塊肥西[2012]18號S1208地塊肥西[2012]18號土地市場/未來供應(yīng)11月合肥土地市場爆發(fā)，將迎來近3532畝供地高潮，新站區(qū)成為推地主力手。地塊地址用地性質(zhì)占地面積（畝）容積率參考價格保證金（萬元/畝）肥西肥西縣柏堰科技園香樟大道與蘆花路交口東北側(cè)居住80.774000肥西縣上派鎮(zhèn)站前路與潭沖路交口西北側(cè)居住96.831包河區(qū)包河區(qū)蕪湖路與寧國路交商業(yè)、居住新站區(qū)大禹路以東、淮海大道以南商業(yè)、辦公895.335000銅陵北路以東、淮海大道商業(yè)辦公969.640000新蚌埠路以東、淮海大道以南地塊商業(yè)、辦公759.125000濱湖新區(qū)位于武漢路與四川路交口商業(yè)23.382000位于紫云路與華山路交口商業(yè)，居住82.1941020000土地市場/未來供應(yīng)地塊地址用地性質(zhì)（畝）容積率參考價格保證金（萬元/畝）瑤海區(qū)瑤海區(qū)鐘油坊路以西，和平路以北商業(yè)、居住293.52長豐崗集鎮(zhèn)境內(nèi)CF201207居住68.94水湖鎮(zhèn)境內(nèi)CF201206居住47.77水湖鎮(zhèn)境內(nèi)CF201205商業(yè)、居住雙鳳開發(fā)區(qū)境內(nèi)CF201204商業(yè)、居住8000新站區(qū)XZQTD145新站區(qū)XZQTD145新站區(qū)XZQTD146新站區(qū)XZQTD144住宅市場/供應(yīng)分析10月新增入網(wǎng)面積49.33萬方，環(huán)比下跌54.29，同比下跌12.0%；新入市房源較9月明顯大幅下跌，庫存壓力有所緩解。7006005004003002000 59350045150037630729429420005000100%50%-50%住宅市場/成交分析/全市成交銀十備案再續(xù)7字頭，合肥10月樓市量價齊升。0 09月份合肥九區(qū)商品住宅共計成交7801套，比今年7月份增加329套，環(huán)比增加6.07%，同比增加41.99%。2012年1-10月，合肥九區(qū)商品住宅成交面積累計612萬方；10月份合肥市九區(qū)商品住宅成交均價為6541.08元/住宅市場/成交分析/區(qū)域成交合肥九區(qū)商品住宅成交4升5降，廬陽區(qū)成交最多1450套，環(huán)比上漲13.46%。20000合肥住宅市場分區(qū)成交套數(shù)及環(huán)比情況單位：套100%-50%-100% 住宅市場/成交分析/戶型配比2012年10月合肥住宅市場成交中，80-110平占比最高為63%，剛需產(chǎn)品仍然是戶型成交的主力。16.9%70-90㎡30.3%17.9%90-110㎡28.9%3000250020001500100050060㎡以下060㎡以下 256419616756351035113167563561260561260560-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡面積段70㎡以下90-110㎡114㎡以上套數(shù)493住宅市場/存量分析截止10月份合肥住宅庫存量為52616套，庫存量已連續(xù)11個月過5萬套，存量去化周期約11個月。60000550005000045000400003500030000近一年合肥住宅市場存量情況11-11-11-11-12-12-12-12-12-12-12-12-12-12-0910111201020304050607080910n10月份新入市房源較9月明顯大幅下跌，自金三銀四以來新入市房源最少的一月。10月新增房源的縮水住宅市場/價格分析10月份合肥商品住宅成交均價為6541.08元/㎡，環(huán)比上漲1.37%。住宅市場/成交排名本月經(jīng)開區(qū)兩項目領(lǐng)銜銷售榜首，濱湖新區(qū)僅萬科城一個項目入圍排名項目套數(shù)成交均價（元/平方米）1經(jīng)開區(qū)綠地濱湖國際花都61002經(jīng)開區(qū)御湖觀邸60003廬陽區(qū)恒盛皇家花園4瑤海區(qū)京冠萬城華府5高新區(qū)優(yōu)山美地廣場6廬陽區(qū)華潤橡樹灣73007蜀山區(qū)中海原山61008瑤海區(qū)柏莊春暖花開63009瑤海區(qū)恒大城濱湖新區(qū)濱湖萬科城7400推盤情況本月推貨樓盤較多，成交較上月有所增長，但成交價格略有上升。項目名稱推出套數(shù)主力戶型(m2)成交均價(元/m2)豐盛華庭蜀山區(qū)10月20日65、43、327000東方早城肥東縣10月20日82、94、1034700綠地濱湖國際花都經(jīng)開區(qū)10月20日78-130春暉園濱湖新區(qū)10月20日60、887500國貿(mào)天琴灣政務(wù)區(qū)10月20日88-1577100御龍灣政務(wù)區(qū)10月21日300多89、97、127、1317800淮礦東方藍(lán)海濱湖新區(qū)10月21日41092-1336180-6480京冠萬城華府瑤海區(qū)10月21日87、99大富綠洲廬陽區(qū)10月21日約21086、95、1096780高速翡翠湖畔經(jīng)開區(qū)10月14日87-1706000融僑上院蜀山區(qū)10月13日125-2389000恒大城瑤海區(qū)10月1日10月27日89、92、17492.28、135.384800-5600中國鐵建國際城廬陽區(qū)10月1日85.72、87、906200推盤情況項目名稱推出套數(shù)主力戶型(m2)成交均價(元/m2)公園道1號蜀山區(qū)10月1日39-716100城建琥珀名城瑤海區(qū)10月1日17#86、965600-6000百協(xié)大溪地蜀山區(qū)10月1日91—1287600江南美林苑肥西縣10月2日80-834300圣地亞哥瑤海區(qū)10月26日4900北環(huán)陽光廬陽區(qū)10月27日88-1286000淮礦和平盛世瑤海區(qū)10月27日8000恒盛皇家花園廬陽區(qū)10月28日80-104中海原山蜀山區(qū)10月28日6200恒泰風(fēng)格城市廬陽區(qū)10月28日69挑高6400iCAR汽車中合體瑤海區(qū)10月27日60-1504980金宇天地城肥西縣10月28日開盤預(yù)告11月份合肥共有36家樓盤有推盤意向，其中近10家為純新盤入市。項目名稱開盤主力面積（㎡）11月部分開盤純新盤統(tǒng)計價格及優(yōu)惠春天里蜀山區(qū)37、46、54、76、844580元/平米起，均價5000元/平米合院廬陽區(qū)555-562雙拼別墅，908-1311獨棟倍數(shù)，高層420別墅10000元/平米，高層8000元/平米中國鐵建國際城廬陽區(qū)72-906300元/平米新慧金水岸廬陽區(qū)78-1203000元/平米城改美景人家廬陽區(qū)90-1335600元/平米合作經(jīng)濟廣場廬陽區(qū)3#、4#100-100015200元/平米臨湖雅苑廬陽區(qū)85-953900元/平米國強幸福彼岸廬陽區(qū)4889-963900元/平米彩虹新城瑤海區(qū)4300元/平米麗水天錦苑瑤海區(qū)70-115待定昊天園新站區(qū)5988元/平米數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場部監(jiān)測開盤預(yù)告11月部分開盤純新盤統(tǒng)計項目名稱開盤主力面積（㎡）價格及優(yōu)惠金潛廣場包河區(qū)83-1400待定萬振城市廣場包河區(qū)47550-58公寓，86-124住宅待定原樹提香經(jīng)開區(qū)聯(lián)排雙拼別墅待定綠地濱湖國際花都經(jīng)開區(qū)6100元/平米禹洲天境經(jīng)開區(qū)71-775300元/平米建業(yè)時光原著經(jīng)開區(qū)91-1036200元/平米翡翠花園湖景苑經(jīng)開區(qū)90-1305300元/平米觀瀾華庭經(jīng)開區(qū)87-1135500元/平米御景前程經(jīng)開區(qū)79、99、1055700元/平米東海精工社經(jīng)開區(qū)36-627000元/平米優(yōu)活華庭高新區(qū)30-120待定中海嶺湖墅高新區(qū)247-263一房一價藍(lán)鼎海棠灣高新區(qū)115-2048500元/平米新城國際/項目簡介開發(fā)商安徽基石置業(yè)有限公司產(chǎn)品類型寫字樓項目位置合肥市東流路與潛山路交匯處容積率公攤總建面建筑層高A/B樓100米、C樓128.3米、D樓209米產(chǎn)品明細(xì)A號樓23層、B號樓23層、C號30層、D號樓48層銷售現(xiàn)狀在售C座寫字樓，305平米自由組合戶型，整層1800平米，均價12000元/平米，租金40-70元每平每月項目簡介：l項目分為A號樓，設(shè)計層數(shù)為23層、地上40944.68平方米，其中地下兩層建筑面積9010.59平方米;東南地塊為lB號樓，設(shè)計層數(shù)為23層、地上40944.68平方米，其中地下兩層建筑面積9010.59平方米;lC號樓，是一棟超百米寫字樓構(gòu)成，在地塊的東側(cè)，設(shè)計層數(shù)為地上30層，地下3層，總建筑面積68000平方米；lD號樓，設(shè)計成超高層地標(biāo)性寫字樓，設(shè)計層數(shù)為地上48層，地下4層、總建筑面積約15萬平方米。A座地上23層，地下2層；總戶數(shù)：276戶；面積區(qū)間：110-170平單程面積：A座地上23層，地下2層；總戶數(shù)：276戶；面積區(qū)間：110-170平單程面積：1800-2000平目前已投入使用地上設(shè)計48層，地下4層；地上