肥西“紫蓬新城”項(xiàng)目（暫定）市場(chǎng)策劃方案

刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資肥西“紫蓬新城”項(xiàng)目合肥國(guó)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥國(guó)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 2 3 4 9 20 23刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資1刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)顯在的需求有三大類：一是旅游接待型需求；二是周邊科教基地教職工、高校學(xué)生、街道市鎮(zhèn)居民“城市生活”需求，包括日常居住與日常消費(fèi)；三是周邊區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的“灰領(lǐng)”階層的“城鎮(zhèn)化”需求。所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的需求有追求環(huán)境偏好，有閑階層的◆項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)供應(yīng)與需求不對(duì)等，但支撐房地產(chǎn)有效需求的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，需求容量不大，各種需求需要整◆房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有走向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，更偏向搶先滿足需求的特征。◆項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的利好因素比較客觀，入市早，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)較大，產(chǎn)品可發(fā)揮空間很多，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起到積極推動(dòng)的◆項(xiàng)目的劣勢(shì)與威脅相對(duì)可控，可以通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作適當(dāng)化解，以適合的產(chǎn)品與服務(wù)引領(lǐng)需求、滿足需求?！繇?xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想或者說(shuō)主題概念——?jiǎng)h除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資“紫蓬新城——新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”2刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資“紫蓬新城”項(xiàng)目位于合肥市肥西縣紫蓬山國(guó)家森林公園北、紫蓬鎮(zhèn)政府對(duì)面。項(xiàng)目所在地紫蓬鎮(zhèn)距合肥市約25新興市鎮(zhèn)，周邊環(huán)境資源豐富，旅游、科教等綠色產(chǎn)業(yè)已具該項(xiàng)目地塊近似長(zhǎng)方形，東沿森林大道邊長(zhǎng)約160北沿原上小路邊，正對(duì)紫蓬鎮(zhèn)政府，長(zhǎng)約400米，兩條主路交叉形成夾角，可以引入公共活動(dòng)空間，形成街道眼；項(xiàng)目西線長(zhǎng)約170米，南線長(zhǎng)約340米，可眺望紫蓬山公園。3.項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)已做了簡(jiǎn)易圍合。地塊呈東北高，西南低，落差約有2米，地形相對(duì)平坦，同時(shí)可以結(jié)合地勢(shì)規(guī)劃適宜的物業(yè)類型。4.項(xiàng)目規(guī)劃刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資3刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）從2002以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）從2002～2007年的年度均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，雖然從2007年月份以后，合肥市新建商品住宅的銷售價(jià)格出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，但是從全年成交均價(jià)來(lái)看，2007年與2006年相上漲幅度為6.73％，全年均價(jià)達(dá)到3489元/㎡。造成合隨著下半年成交量的不斷放大，供求關(guān)系相對(duì)緊張的局合肥市面貌、經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，是合肥市房?jī)r(jià)整體62007年年度新建商品住宅均價(jià)為3489元/㎡，比去年上漲6.73%刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資4刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）是新站區(qū)，但是不同區(qū)域又存在這么幾個(gè)特征：◆相對(duì)而言，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的樓盤較為熱銷，銷售占比大于供應(yīng)幅度為全市最高，這也造成了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在2007雖然供應(yīng)量不斷增加，但是仍然保持較為良好的銷售態(tài)勢(shì)。刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資5刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）與去年相比，2007年中小戶型的供應(yīng)比例有所增加，當(dāng)差距，可以預(yù)計(jì)在2008年，中小戶型的比例將會(huì)不斷增“70/90平米以下的占比”的硬性規(guī)定，導(dǎo)致合肥開發(fā)加，將增加到三戶、四戶甚至更高。刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資6刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資肥西縣城已與合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及濱湖新城連為一體，其房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)完全納入了合肥市整體發(fā)展之中，縣城房?jī)r(jià)已經(jīng)接近合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其購(gòu)房客戶群已經(jīng)超越了肥西縣城以及周邊鎮(zhèn)域城市化人口。據(jù)實(shí)地調(diào)研，肥西主要幾個(gè)在售新盤的購(gòu)房客戶基本上為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有較高置業(yè)實(shí)力的“白領(lǐng)”與“藍(lán)領(lǐng)”。據(jù)調(diào)研肥西縣是合肥市周邊市鎮(zhèn)城市化最快的地區(qū)，其轄域內(nèi)主要的青壯年都主動(dòng)或被動(dòng)選擇了進(jìn)城務(wù)工，而且由于合肥向南發(fā)展的大趨勢(shì)，給于他們提供了就近“轉(zhuǎn)移”的契機(jī)，其轄域內(nèi)新興市鎮(zhèn)的高速發(fā)展即是這種大環(huán)境所致。但是這些富裕起來(lái)的本地“打工仔”與小工商業(yè)者又較難承受迅速城市化的壓力，對(duì)于合肥市及肥西縣城的房?jī)r(jià)及其完全城市化的生活方式還不能完全適應(yīng)，新興市鎮(zhèn)就是他們“城市化”的過(guò)渡，也是目前潛在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。對(duì)于這一部分市場(chǎng)的客戶群體我們姑且可以概括稱為“灰領(lǐng)階層”。刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆項(xiàng)目所在區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品面向滿足旅游接待型客戶需求，尋找看好該種需求的商業(yè)投資者；◆項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)顯在的需求有三大類：一是旅游接待型需求；二是周邊科教基地教職工、高校學(xué)生、街道市鎮(zhèn)居民“城市生活”需求，包括日常居住與日常消費(fèi)；三是周邊區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的“灰領(lǐng)”階層的“城鎮(zhèn)化”需求。所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的需求有追求環(huán)境偏好，有閑階層的第二居所。◆項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)供應(yīng)與需求不對(duì)等，但支撐房地產(chǎn)有效需求的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，需求容量不大，各種需求◆房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有走向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，更偏向搶先滿刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資8刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資山下，整個(gè)區(qū)域?yàn)榇髣e山余脈，一直延伸到合肥市蜀山風(fēng)景區(qū)，是合肥市最好的環(huán)境區(qū)域，同時(shí)區(qū)域內(nèi)以紫蓬山為界，向東南合肥市中心方向約25分鐘車程距離土地平曠，是合肥打造“科技之城”的基地。2）產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目所在地向東南方向大部分片區(qū)都已整理完畢并有部分高新科技企業(yè)如制藥、電子等產(chǎn)業(yè)入住，是合肥科學(xué)城落實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目所在地周邊有徽商學(xué)院、文達(dá)學(xué)院、外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、農(nóng)興中心學(xué)校、農(nóng)興鎮(zhèn)政府、農(nóng)興集商業(yè)集散地等，科教人文氛圍較濃。項(xiàng)目所在地目前處于新興市鎮(zhèn)發(fā)展階段，穩(wěn)定的城市空間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未形成，但因合肥市城市總體規(guī)劃布局的原因，該項(xiàng)目所在地作為文教基地的雛型已經(jīng)出現(xiàn)，小城鎮(zhèn)建設(shè)勢(shì)在必行，將對(duì)周邊區(qū)域人刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資兩條主干道交匯處，也是該新興小城鎮(zhèn)通向合肥的必經(jīng)之9刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資條干道合攏的天然優(yōu)勢(shì)，該鎮(zhèn)居民生活配套將會(huì)逐漸東移。2.項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析◆區(qū)位優(yōu)勢(shì)－“明顯”。森林大道與農(nóng)興集通向合肥必經(jīng)的原上小路交匯處，周邊大學(xué)數(shù)個(gè)已經(jīng)建起，南面距離紫蓬山約1000米，地勢(shì)相對(duì)周邊較高符合人們筑高而居的追求；的供需不對(duì)位為該項(xiàng)目開發(fā)提供了契機(jī)，同時(shí)不大的市場(chǎng)容量也迫切要求“把握先機(jī)，快打慢◆產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)－“資源”。項(xiàng)目地塊所在位置具備整合旅游資源、科教資源、居住社交、商業(yè)配套等提供新興城鎮(zhèn)綜合體產(chǎn)品打造優(yōu)勢(shì)?！魻I(yíng)銷優(yōu)勢(shì)－“理念”。以“新興城鎮(zhèn)綜合體”為項(xiàng)目開發(fā)主題，賦于項(xiàng)目一個(gè)全新的概念，把握刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆區(qū)位劣勢(shì)－“偏遠(yuǎn)”。項(xiàng)目地塊距離合肥市域有約20分鐘車程距離，市內(nèi)需求者明顯減弱；在“起點(diǎn)”階段，做先行者必然承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；在“起點(diǎn)”階段，做先行者必然承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資處于起步階段，有限的市場(chǎng)容量與較低的客戶購(gòu)買力決定了其產(chǎn)品必須權(quán)衡性價(jià)比，以適應(yīng)市場(chǎng)收入與固有的生活觀、投資觀決定了該項(xiàng)目的營(yíng)3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）商地產(chǎn)需求成為可能，區(qū)位升值空間很大；場(chǎng)幾近空白，為該項(xiàng)目“首發(fā)”搶得先機(jī)；跑”新的生活方式、新的生活夢(mèng)想。4）項(xiàng)目威脅（T）刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆時(shí)機(jī)切入－“太早”？◆時(shí)機(jī)切入－“太早”？由于房地產(chǎn)政策的制約性刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆產(chǎn)品威脅－“競(jìng)爭(zhēng)”？不排除項(xiàng)目開發(fā)期間同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，以及現(xiàn)有物業(yè)類型的競(jìng)爭(zhēng)；◆營(yíng)銷威脅－“狐疑”？顯在與潛在的客戶群體對(duì)觀念對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣構(gòu)成威脅。3.項(xiàng)目分析結(jié)論◆項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的利好因素比較客觀，入市早，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)較大，產(chǎn)品可發(fā)揮空間很多，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)◆項(xiàng)目的劣勢(shì)與威脅相對(duì)可控，可以通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作適當(dāng)化解，以適合的產(chǎn)品與服務(wù)引領(lǐng)需求、滿足刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資該項(xiàng)目顯在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前有三處，一是兩處回遷小區(qū)，均距離項(xiàng)目所在地農(nóng)興鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，主要是回遷安置房，少部分剩余房源對(duì)外出售，回遷房性質(zhì)，對(duì)本項(xiàng)目威脅性?。欢亲吓钌缴虡I(yè)街項(xiàng)目，位于紫蓬山廣場(chǎng)正北，徽派風(fēng)格，三層大開間，宜租不宜售，主要服務(wù)于紫蓬山旅游開發(fā)需要，對(duì)新興城鎮(zhèn)的普通客戶群吸引力?。贿€有一處位于堰河沿岸，為旅游接待型酒店，主要服務(wù)于紫蓬山旅游開發(fā)如旅游觀2.潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不排除沿森林大道方向科學(xué)城基地有住宅小區(qū)開發(fā)的可能，如果開發(fā)將對(duì)本項(xiàng)目的威脅不小，但是2～3年內(nèi)科學(xué)城區(qū)域若想形成適宜居民生活消費(fèi)的可能性不大。單靠一兩個(gè)項(xiàng)目與一兩家開發(fā)企業(yè)無(wú)法完成如此龐大的生活配套，而借用紫蓬（農(nóng)興）鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的話，生活成本又過(guò)高，所以可以推測(cè)暫時(shí)不具備大型小區(qū)開發(fā)的條件。3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析結(jié)論刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為各大專院校的宿舍樓，會(huì)分流一部分單身青年教師，他們一旦結(jié)婚將會(huì)直接轉(zhuǎn)為目標(biāo)客戶。刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資項(xiàng)目客戶群來(lái)源調(diào)查圖示灰領(lǐng)階層其中，灰領(lǐng)階層（即進(jìn)城務(wù)工等準(zhǔn)備城鎮(zhèn)化的區(qū)域內(nèi)居民）占44％；區(qū)域內(nèi)小手工業(yè)、小商業(yè)者占20％；周邊2.客戶需求分析刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資/套～16萬(wàn)/套之間的中低檔收入群體；周邊單位：自住/投資面積在70～90㎡左右，總價(jià)在14萬(wàn)/套～18萬(wàn)/套之間的中檔收入群體，兼有投資升值的需求，條件優(yōu)越后會(huì)另?yè)Q居所。投資及其它：主要集中在商業(yè)投資出租以及住宅投資兼做第二居所的需求，這部分客戶群主要看中投資回報(bào)及保值升值潛力，比較理性，屬于中等偏上收入群體，不乏來(lái)自市區(qū)的投資客。這部分客源住宅需求量很小，對(duì)小型商業(yè)街及經(jīng)濟(jì)型酒店投資需求旺盛。2）客戶群定位從職業(yè)背景分析，以中低收入務(wù)工人員以及小工商業(yè)從文化層次來(lái)看，以高中以上文化為主，但大都是見過(guò)一定世面的人群；刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資從年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，以青年人三口之家為主，呈現(xiàn)家庭小型化趨勢(shì)，有擺脫農(nóng)村原有家族式生產(chǎn)關(guān)系的愿望。產(chǎn)品需求以三房為主。3.項(xiàng)目市場(chǎng)定位結(jié)論根據(jù)以上分析，可以大致描述“紫蓬新城”目標(biāo)客戶的◆以區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化生活要求強(qiáng)烈的青年人群為主；◆文化層次中等，但見過(guò)一定世面；◆追求便捷、交流、先進(jìn)的“城市化”生活方式；◆核心客戶是灰領(lǐng)階層及小工商業(yè)者，重要客戶周邊單位職工，次要客戶為各種目的的投資保值升值者；邊緣客戶為第二居所的旅游休閑者?；翌I(lǐng)階層及小工商業(yè)者周邊單位職工投資升值者旅游休閑者刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資項(xiàng)目指導(dǎo)思想是統(tǒng)帥項(xiàng)目的“靈魂”，是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的具體表現(xiàn)，是發(fā)展商賦于項(xiàng)目的一種生活方式。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和“紫蓬新城”項(xiàng)目的具體狀況，項(xiàng)目的總體指導(dǎo)思想或者說(shuō)是項(xiàng)目主題應(yīng)從以下四點(diǎn)入手：◆功能理念。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目能夠滿足市場(chǎng)需求的環(huán)境條件分析，該項(xiàng)目應(yīng)首先追求的是“城市◆社交理念。根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位，該項(xiàng)目應(yīng)追求目標(biāo)客戶群的社交理想，結(jié)合商業(yè)功能創(chuàng)新公共空間，提供社交硬件與軟件；◆發(fā)展理念。項(xiàng)目客戶群有強(qiáng)烈的追求發(fā)展的心理渴求，追求新的生產(chǎn)、生活方式。項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)當(dāng)迎合客戶群追求發(fā)展的信心，引領(lǐng)新的生產(chǎn)、生活方式；◆休閑理念。項(xiàng)目所在區(qū)的環(huán)境條件可以將目標(biāo)客戶群自然、生態(tài)的原生活方式的精髓與新城生活的休閑、社交刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資通過(guò)以上分析，“紫蓬新城”項(xiàng)目的總體指導(dǎo)思想或者說(shuō)是主題概念就躍然而出——“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”。◆“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”是指將新興城鎮(zhèn)居住、旅游、餐飲、娛樂、交通等三項(xiàng)以上商業(yè)功能進(jìn)行適從而形成一個(gè)多功能、高效率的商業(yè)綜合體?！羧鐝慕ㄖ?guī)劃上來(lái)看，一般用英文簡(jiǎn)稱來(lái)表述“城項(xiàng)以上功能的組合。◆新興城鎮(zhèn)的興起是目前國(guó)家加強(qiáng)城鄉(xiāng)互動(dòng)，加快發(fā)展中心城市周邊衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）和中心鎮(zhèn)，發(fā)揮衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）和中心鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用的大趨勢(shì)，走以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)的路子，通過(guò)完善和搞好小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，積極引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向中心城鎮(zhèn)集中……項(xiàng)目所在地非常符合這種大趨勢(shì)。刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資Micro-Micro-Hopsca刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資“紫蓬新城——新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”作為項(xiàng)目的宣傳主打語(yǔ)，應(yīng)該在這幾個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)，而非一句空口號(hào)。把“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”的理念精髓貫穿到概念設(shè)計(jì)中去，用具體的形式來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的內(nèi)涵。◆在項(xiàng)目的傳播過(guò)程中，要根據(jù)項(xiàng)目的內(nèi)外狀況，深入挖掘“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”豐富內(nèi)涵，使之落到實(shí)處。無(wú)論是媒體宣傳、現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓資料以及項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)，都要以這一概念主題為主線貫穿其中。刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資1）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。從項(xiàng)目地塊的規(guī)劃要點(diǎn)及周邊規(guī)劃◆效益最大化原則。在效益最大化原則下，項(xiàng)目地塊要盡可能擴(kuò)大商業(yè)部分的面積，特別不要浪費(fèi)◆人車分流、商住互補(bǔ)原則。地下車庫(kù)入口宜設(shè)在沿森林大道的項(xiàng)目南向盡頭；沿原上小路約400沿森林大道約160米宜設(shè)計(jì)為雙層商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)頂部建經(jīng)濟(jì)型酒店，內(nèi)街頂部建住宅騎樓；◆空間開放、商住分流原則。小區(qū)主入口宜設(shè)在兩路交匯處，退讓形成開放空間、社交廣場(chǎng)、入口處可以考慮架空，使兩條商業(yè)內(nèi)街連為一體；以兩條商業(yè)內(nèi)街作圍合形成商住分流內(nèi)格局；刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資20刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資◆規(guī)劃設(shè)計(jì)布局在東北做商業(yè)內(nèi)街半圍合住宅結(jié)構(gòu)；西、南方向做變形行列式布局，借紫蓬山◆小區(qū)出入口宜設(shè)在兩路交匯處，可以考慮架空設(shè)計(jì)，讓渡公共（商業(yè)）交流空間。◆整個(gè)小區(qū)基建面積設(shè)地下車庫(kù)，車庫(kù)進(jìn)出口可分別在森林大道南端及原上小路西端。2.項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議◆盡量采用目前暢銷小戶型，三室為主，二室為◆沿原上小路住宅建議不設(shè)北陽(yáng)臺(tái)；◆商業(yè)內(nèi)街鋪面建議設(shè)為雙層，單層建筑面積不宜大于20㎡，戶型設(shè)計(jì)建議商住兩用；2）戶型設(shè)計(jì)建議。占戶型比例60%;刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資21刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資3.項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議精致、休閑為原則。景觀設(shè)計(jì)必須同時(shí)體現(xiàn)“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”項(xiàng)目4.項(xiàng)目產(chǎn)品定位結(jié)論◆◆◆◆在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，以效益最大化、功能化和經(jīng)濟(jì)性為原則，貫穿Micro-Hopsca的理念；在戶型設(shè)計(jì)上采用暢銷的經(jīng)典小戶型，主力戶型為三房?jī)蓮d；在景觀設(shè)計(jì)上于社交參與和追求發(fā)展的人文內(nèi)涵上下工夫，體現(xiàn)新興城市綜合體的新生刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資