肥西“紫蓬新城”項目（暫定）市場策劃方案

刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資肥西“紫蓬新城”項目合肥國安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥國安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資 2 3 4 9 20 23刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資1刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆項目所在地房地產(chǎn)市場顯在的需求有三大類：一是旅游接待型需求；二是周邊科教基地教職工、高校學(xué)生、街道市鎮(zhèn)居民“城市生活”需求，包括日常居住與日常消費；三是周邊區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的“灰領(lǐng)”階層的“城鎮(zhèn)化”需求。所在地房地產(chǎn)市場潛在的需求有追求環(huán)境偏好，有閑階層的◆項目所在地房地產(chǎn)供應(yīng)與需求不對等，但支撐房地產(chǎn)有效需求的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，需求容量不大，各種需求需要整◆房地產(chǎn)市場還沒有走向產(chǎn)品競爭趨勢，更偏向搶先滿足需求的特征?！繇椖块_發(fā)建設(shè)的利好因素比較客觀，入市早，競爭機會較大，產(chǎn)品可發(fā)揮空間很多，對項目開發(fā)起到積極推動的◆項目的劣勢與威脅相對可控，可以通過項目運作適當(dāng)化解，以適合的產(chǎn)品與服務(wù)引領(lǐng)需求、滿足需求?！繇椖块_發(fā)的總體指導(dǎo)思想或者說主題概念——刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資“紫蓬新城——新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”2刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資“紫蓬新城”項目位于合肥市肥西縣紫蓬山國家森林公園北、紫蓬鎮(zhèn)政府對面。項目所在地紫蓬鎮(zhèn)距合肥市約25新興市鎮(zhèn)，周邊環(huán)境資源豐富，旅游、科教等綠色產(chǎn)業(yè)已具該項目地塊近似長方形，東沿森林大道邊長約160北沿原上小路邊，正對紫蓬鎮(zhèn)政府，長約400米，兩條主路交叉形成夾角，可以引入公共活動空間，形成街道眼；項目西線長約170米，南線長約340米，可眺望紫蓬山公園。3.項目現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)已做了簡易圍合。地塊呈東北高，西南低，落差約有2米，地形相對平坦，同時可以結(jié)合地勢規(guī)劃適宜的物業(yè)類型。4.項目規(guī)劃刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資3刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資以上數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）從2002以上數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）從2002～2007年的年度均價走勢來看，雖然從2007年月份以后，合肥市新建商品住宅的銷售價格出現(xiàn)了大幅上揚的態(tài)勢，但是從全年成交均價來看，2007年與2006年相上漲幅度為6.73％，全年均價達(dá)到3489元/㎡。造成合隨著下半年成交量的不斷放大，供求關(guān)系相對緊張的局合肥市面貌、經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，是合肥市房價整體62007年年度新建商品住宅均價為3489元/㎡，比去年上漲6.73%刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資4刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資以上數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）以上數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）是新站區(qū)，但是不同區(qū)域又存在這么幾個特征：◆相對而言，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的樓盤較為熱銷，銷售占比大于供應(yīng)幅度為全市最高，這也造成了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在2007雖然供應(yīng)量不斷增加，但是仍然保持較為良好的銷售態(tài)勢。刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資5刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資以上數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）以上數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（官方網(wǎng)）與去年相比，2007年中小戶型的供應(yīng)比例有所增加，當(dāng)差距，可以預(yù)計在2008年，中小戶型的比例將會不斷增“70/90平米以下的占比”的硬性規(guī)定，導(dǎo)致合肥開發(fā)加，將增加到三戶、四戶甚至更高。刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資6刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資肥西縣城已與合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及濱湖新城連為一體，其房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)完全納入了合肥市整體發(fā)展之中，縣城房價已經(jīng)接近合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其購房客戶群已經(jīng)超越了肥西縣城以及周邊鎮(zhèn)域城市化人口。據(jù)實地調(diào)研，肥西主要幾個在售新盤的購房客戶基本上為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有較高置業(yè)實力的“白領(lǐng)”與“藍(lán)領(lǐng)”。據(jù)調(diào)研肥西縣是合肥市周邊市鎮(zhèn)城市化最快的地區(qū)，其轄域內(nèi)主要的青壯年都主動或被動選擇了進(jìn)城務(wù)工，而且由于合肥向南發(fā)展的大趨勢，給于他們提供了就近“轉(zhuǎn)移”的契機，其轄域內(nèi)新興市鎮(zhèn)的高速發(fā)展即是這種大環(huán)境所致。但是這些富裕起來的本地“打工仔”與小工商業(yè)者又較難承受迅速城市化的壓力，對于合肥市及肥西縣城的房價及其完全城市化的生活方式還不能完全適應(yīng)，新興市鎮(zhèn)就是他們“城市化”的過渡，也是目前潛在的房地產(chǎn)市場需求。對于這一部分市場的客戶群體我們姑且可以概括稱為“灰領(lǐng)階層”。刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆項目所在區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)的產(chǎn)品面向滿足旅游接待型客戶需求，尋找看好該種需求的商業(yè)投資者；◆項目所在地房地產(chǎn)市場顯在的需求有三大類：一是旅游接待型需求；二是周邊科教基地教職工、高校學(xué)生、街道市鎮(zhèn)居民“城市生活”需求，包括日常居住與日常消費；三是周邊區(qū)域內(nèi)進(jìn)城務(wù)工的“灰領(lǐng)”階層的“城鎮(zhèn)化”需求。所在地房地產(chǎn)市場潛在的需求有追求環(huán)境偏好，有閑階層的第二居所。◆項目所在地房地產(chǎn)供應(yīng)與需求不對等，但支撐房地產(chǎn)有效需求的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，需求容量不大，各種需求◆房地產(chǎn)市場還沒有走向產(chǎn)品競爭趨勢，更偏向搶先滿刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資8刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資山下，整個區(qū)域為大別山余脈，一直延伸到合肥市蜀山風(fēng)景區(qū)，是合肥市最好的環(huán)境區(qū)域，同時區(qū)域內(nèi)以紫蓬山為界，向東南合肥市中心方向約25分鐘車程距離土地平曠，是合肥打造“科技之城”的基地。2）產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項目所在地向東南方向大部分片區(qū)都已整理完畢并有部分高新科技企業(yè)如制藥、電子等產(chǎn)業(yè)入住，是合肥科學(xué)城落實的基礎(chǔ)。項目所在地周邊有徽商學(xué)院、文達(dá)學(xué)院、外國語學(xué)院、農(nóng)興中心學(xué)校、農(nóng)興鎮(zhèn)政府、農(nóng)興集商業(yè)集散地等，科教人文氛圍較濃。項目所在地目前處于新興市鎮(zhèn)發(fā)展階段，穩(wěn)定的城市空間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未形成，但因合肥市城市總體規(guī)劃布局的原因，該項目所在地作為文教基地的雛型已經(jīng)出現(xiàn)，小城鎮(zhèn)建設(shè)勢在必行，將對周邊區(qū)域人刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資兩條主干道交匯處，也是該新興小城鎮(zhèn)通向合肥的必經(jīng)之9刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資條干道合攏的天然優(yōu)勢，該鎮(zhèn)居民生活配套將會逐漸東移。2.項目自身條件分析◆區(qū)位優(yōu)勢－“明顯”。森林大道與農(nóng)興集通向合肥必經(jīng)的原上小路交匯處，周邊大學(xué)數(shù)個已經(jīng)建起，南面距離紫蓬山約1000米，地勢相對周邊較高符合人們筑高而居的追求；的供需不對位為該項目開發(fā)提供了契機，同時不大的市場容量也迫切要求“把握先機，快打慢◆產(chǎn)品優(yōu)勢－“資源”。項目地塊所在位置具備整合旅游資源、科教資源、居住社交、商業(yè)配套等提供新興城鎮(zhèn)綜合體產(chǎn)品打造優(yōu)勢?！魻I銷優(yōu)勢－“理念”。以“新興城鎮(zhèn)綜合體”為項目開發(fā)主題，賦于項目一個全新的概念，把握刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆區(qū)位劣勢－“偏遠(yuǎn)”。項目地塊距離合肥市域有約20分鐘車程距離，市內(nèi)需求者明顯減弱；在“起點”階段，做先行者必然承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險；在“起點”階段，做先行者必然承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險；刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資處于起步階段，有限的市場容量與較低的客戶購買力決定了其產(chǎn)品必須權(quán)衡性價比，以適應(yīng)市場收入與固有的生活觀、投資觀決定了該項目的營3）項目機會（O）商地產(chǎn)需求成為可能，區(qū)位升值空間很大；場幾近空白，為該項目“首發(fā)”搶得先機；跑”新的生活方式、新的生活夢想。4）項目威脅（T）刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆時機切入－“太早”？◆時機切入－“太早”？由于房地產(chǎn)政策的制約性刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆產(chǎn)品威脅－“競爭”？不排除項目開發(fā)期間同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的出現(xiàn)，以及現(xiàn)有物業(yè)類型的競爭；◆營銷威脅－“狐疑”？顯在與潛在的客戶群體對觀念對項目的營銷推廣構(gòu)成威脅。3.項目分析結(jié)論◆項目開發(fā)建設(shè)的利好因素比較客觀，入市早，競爭機會較大，產(chǎn)品可發(fā)揮空間很多，對項目開發(fā)◆項目的劣勢與威脅相對可控，可以通過項目運作適當(dāng)化解，以適合的產(chǎn)品與服務(wù)引領(lǐng)需求、滿足刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask.刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資該項目顯在競爭對手目前有三處，一是兩處回遷小區(qū)，均距離項目所在地農(nóng)興鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，主要是回遷安置房，少部分剩余房源對外出售，回遷房性質(zhì)，對本項目威脅性小；二是紫蓬山商業(yè)街項目，位于紫蓬山廣場正北，徽派風(fēng)格，三層大開間，宜租不宜售，主要服務(wù)于紫蓬山旅游開發(fā)需要，對新興城鎮(zhèn)的普通客戶群吸引力小；還有一處位于堰河沿岸，為旅游接待型酒店，主要服務(wù)于紫蓬山旅游開發(fā)如旅游觀2.潛在競爭對手不排除沿森林大道方向科學(xué)城基地有住宅小區(qū)開發(fā)的可能，如果開發(fā)將對本項目的威脅不小，但是2～3年內(nèi)科學(xué)城區(qū)域若想形成適宜居民生活消費的可能性不大。單靠一兩個項目與一兩家開發(fā)企業(yè)無法完成如此龐大的生活配套，而借用紫蓬（農(nóng)興）鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的話，生活成本又過高，所以可以推測暫時不具備大型小區(qū)開發(fā)的條件。3.競爭對手分析結(jié)論刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆間接競爭對手為各大專院校的宿舍樓，會分流一部分單身青年教師，他們一旦結(jié)婚將會直接轉(zhuǎn)為目標(biāo)客戶。刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資項目客戶群來源調(diào)查圖示灰領(lǐng)階層其中，灰領(lǐng)階層（即進(jìn)城務(wù)工等準(zhǔn)備城鎮(zhèn)化的區(qū)域內(nèi)居民）占44％；區(qū)域內(nèi)小手工業(yè)、小商業(yè)者占20％；周邊2.客戶需求分析刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資/套～16萬/套之間的中低檔收入群體；周邊單位：自住/投資面積在70～90㎡左右，總價在14萬/套～18萬/套之間的中檔收入群體，兼有投資升值的需求，條件優(yōu)越后會另換居所。投資及其它：主要集中在商業(yè)投資出租以及住宅投資兼做第二居所的需求，這部分客戶群主要看中投資回報及保值升值潛力，比較理性，屬于中等偏上收入群體，不乏來自市區(qū)的投資客。這部分客源住宅需求量很小，對小型商業(yè)街及經(jīng)濟(jì)型酒店投資需求旺盛。2）客戶群定位從職業(yè)背景分析，以中低收入務(wù)工人員以及小工商業(yè)從文化層次來看，以高中以上文化為主，但大都是見過一定世面的人群；刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資從年齡結(jié)構(gòu)來看，以青年人三口之家為主，呈現(xiàn)家庭小型化趨勢，有擺脫農(nóng)村原有家族式生產(chǎn)關(guān)系的愿望。產(chǎn)品需求以三房為主。3.項目市場定位結(jié)論根據(jù)以上分析，可以大致描述“紫蓬新城”目標(biāo)客戶的◆以區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化生活要求強烈的青年人群為主；◆文化層次中等，但見過一定世面；◆追求便捷、交流、先進(jìn)的“城市化”生活方式；◆核心客戶是灰領(lǐng)階層及小工商業(yè)者，重要客戶周邊單位職工，次要客戶為各種目的的投資保值升值者；邊緣客戶為第二居所的旅游休閑者?；翌I(lǐng)階層及小工商業(yè)者周邊單位職工投資升值者旅游休閑者刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資項目指導(dǎo)思想是統(tǒng)帥項目的“靈魂”，是項目優(yōu)勢的具體表現(xiàn)，是發(fā)展商賦于項目的一種生活方式。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果和“紫蓬新城”項目的具體狀況，項目的總體指導(dǎo)思想或者說是項目主題應(yīng)從以下四點入手：◆功能理念。根據(jù)項目所在區(qū)市場需求和項目能夠滿足市場需求的環(huán)境條件分析，該項目應(yīng)首先追求的是“城市◆社交理念。根據(jù)項目目標(biāo)市場定位，該項目應(yīng)追求目標(biāo)客戶群的社交理想，結(jié)合商業(yè)功能創(chuàng)新公共空間，提供社交硬件與軟件；◆發(fā)展理念。項目客戶群有強烈的追求發(fā)展的心理渴求，追求新的生產(chǎn)、生活方式。項目開發(fā)應(yīng)當(dāng)迎合客戶群追求發(fā)展的信心，引領(lǐng)新的生產(chǎn)、生活方式；◆休閑理念。項目所在區(qū)的環(huán)境條件可以將目標(biāo)客戶群自然、生態(tài)的原生活方式的精髓與新城生活的休閑、社交刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資通過以上分析，“紫蓬新城”項目的總體指導(dǎo)思想或者說是主題概念就躍然而出——“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”?！簟靶屡d城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”是指將新興城鎮(zhèn)居住、旅游、餐飲、娛樂、交通等三項以上商業(yè)功能進(jìn)行適從而形成一個多功能、高效率的商業(yè)綜合體?！羧鐝慕ㄖ?guī)劃上來看，一般用英文簡稱來表述“城項以上功能的組合?！粜屡d城鎮(zhèn)的興起是目前國家加強城鄉(xiāng)互動，加快發(fā)展中心城市周邊衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）和中心鎮(zhèn)，發(fā)揮衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）和中心鎮(zhèn)的輻射帶動作用的大趨勢，走以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動的路子，通過完善和搞好小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，積極引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向中心城鎮(zhèn)集中……項目所在地非常符合這種大趨勢。刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資Micro-Micro-Hopsca刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資“紫蓬新城——新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”作為項目的宣傳主打語，應(yīng)該在這幾個方面體現(xiàn)出來，而非一句空口號。把“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”的理念精髓貫穿到概念設(shè)計中去，用具體的形式來體現(xiàn)項目主題的內(nèi)涵?！粼陧椖康膫鞑ミ^程中，要根據(jù)項目的內(nèi)外狀況，深入挖掘“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”豐富內(nèi)涵，使之落到實處。無論是媒體宣傳、現(xiàn)場包裝、售樓資料以及項目形象設(shè)計，都要以這一概念主題為主線貫穿其中。刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資刪除的內(nèi)容:fdc.21ask刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資1）規(guī)劃設(shè)計原則。從項目地塊的規(guī)劃要點及周邊規(guī)劃◆效益最大化原則。在效益最大化原則下，項目地塊要盡可能擴大商業(yè)部分的面積，特別不要浪費◆人車分流、商住互補原則。地下車庫入口宜設(shè)在沿森林大道的項目南向盡頭；沿原上小路約400沿森林大道約160米宜設(shè)計為雙層商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)頂部建經(jīng)濟(jì)型酒店，內(nèi)街頂部建住宅騎樓；◆空間開放、商住分流原則。小區(qū)主入口宜設(shè)在兩路交匯處，退讓形成開放空間、社交廣場、入口處可以考慮架空，使兩條商業(yè)內(nèi)街連為一體；以兩條商業(yè)內(nèi)街作圍合形成商住分流內(nèi)格局；刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資20刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資◆規(guī)劃設(shè)計布局在東北做商業(yè)內(nèi)街半圍合住宅結(jié)構(gòu)；西、南方向做變形行列式布局，借紫蓬山◆小區(qū)出入口宜設(shè)在兩路交匯處，可以考慮架空設(shè)計，讓渡公共（商業(yè)）交流空間?！粽麄€小區(qū)基建面積設(shè)地下車庫，車庫進(jìn)出口可分別在森林大道南端及原上小路西端。2.項目戶型設(shè)計建議◆盡量采用目前暢銷小戶型，三室為主，二室為◆沿原上小路住宅建議不設(shè)北陽臺；◆商業(yè)內(nèi)街鋪面建議設(shè)為雙層，單層建筑面積不宜大于20㎡，戶型設(shè)計建議商住兩用；2）戶型設(shè)計建議。占戶型比例60%;刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資21刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資3.項目景觀設(shè)計建議精致、休閑為原則。景觀設(shè)計必須同時體現(xiàn)“新興城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體”項目4.項目產(chǎn)品定位結(jié)論◆◆◆◆在規(guī)劃設(shè)計上，以效益最大化、功能化和經(jīng)濟(jì)性為原則，貫穿Micro-Hopsca的理念；在戶型設(shè)計上采用暢銷的經(jīng)典小戶型，主力戶型為三房兩廳；在景觀設(shè)計上于社交參與和追求發(fā)展的人文內(nèi)涵上下工夫，體現(xiàn)新興城市綜合體的新生刪除的內(nèi)容:刪除的內(nèi)容:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資