土地戰(zhàn)略投資拓展策略

目錄01頂層設計Top

design02拓展模式Expansion

mode03操作流程Operation

procedure04實施保障Actualization

GuaranteeCONTENTS01頂層設計Top

design企業(yè)核心文化及愿景；了解企業(yè)戰(zhàn)略整體規(guī)劃；未來3-5年落實戰(zhàn)略目標；企業(yè)愿景企業(yè)擅長及涉足行業(yè)端口；企業(yè)為社會、行業(yè)創(chuàng)造價值；企業(yè)在建、投入運維成功案例；企業(yè)價值企業(yè)資源社會、行業(yè)榮譽及公信力；行業(yè)、產業(yè)技術掌握空間；行業(yè)、產業(yè)掌握資源平臺；Top

design頂層設計Top

design頂層設計企業(yè)核心價值整合資源平臺企業(yè)財務狀況公司治理水平戰(zhàn)略投資發(fā)展企業(yè)核心價值：柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；硬性產品：技術、能力、專業(yè)、規(guī)

模、產品；整合資源平臺：地產開發(fā)本體上下游資源整合；地產+【科技、智能、文創(chuàng)、旅游、生藥、文體、文旅、康養(yǎng)等】政府主管部門&協(xié)會、企業(yè)、機構、科研院所、高校智庫等企業(yè)財務狀況：企業(yè)現有財務是否良性，資信用等級，融、投、并、購能力；企業(yè)治理水平：規(guī)范化、制度化、體系化公司管理，建立科研與實操技術團隊，人才階梯培養(yǎng)機制等Top

design頂層設計企業(yè)價值經濟效益獲取價值開發(fā)用地資源平臺產能轉換技術品牌輸出資產土地金融

管理產業(yè)服務園區(qū)經營匠心打造樣板項目工程，實現輕重資產同步運營，穩(wěn)定企業(yè)現金流，資產運作擴大企業(yè)融資渠道；按照國家政策、法規(guī)指導，涉獵產業(yè)用地，落實經營與銷售土地，實現土地溢價。Top

design頂層設計居住配套2運維服務3金融投資4輕資產輸出5產能平臺園區(qū)管理地產+【科技+環(huán)保+智能+生物+醫(yī)藥+文化+

體育+文旅+.......】產品核心1土地溢價固定資產資本運營品牌、技術、工藝、工法、裝備、規(guī)范商業(yè)模式.......02拓展模式Expansion

mode產業(yè)勾地撇脂政府需求產業(yè)導入基建綠隔功能配套租售置換條件5:5—3:7辦公或商業(yè)與居住比2:8合作開發(fā)一二L級OR聯(lián)E動M開發(fā)滲透自持銷售開發(fā)進度2:3并LO購R開EM發(fā)政府需求資源互補自持銷售比4:6產業(yè)：商業(yè)+住宅比

3.5：6.5政府需求產業(yè)導入城市三規(guī)“國民經

濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土

地利用規(guī)劃”基建綠隔功能配套框架性簽署定向拍定投產業(yè)+住宅用地市場研判盡職調查風控法務把控并購項目自持經營

年收益超過18%，

銷售收益超過22%，凈收益不低于15%自持銷售配比4:6自持銷售比5:5起凈利潤13%-18%實時性依據政府開發(fā)進度提交成果逐步推進置換產業(yè)+住宅用地自持：銷售比1:2Expansion

mode拓展模式拓展模式Expansion

mode拿地十六種模式買地購買股權投資分立其他方式招 拍 掛不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛。直接買地。（實際是買項目）購買股權創(chuàng)造境外賣股權設立特殊目的公司轉讓股權吸收合并有地企業(yè)股權并購有地企業(yè)企業(yè)股權吸收非地產公司投資地產公司股權投資到新公司，然后賣股權。（適用已經運營項目產業(yè)園商業(yè)、酒店）部分先分立，再賣股權先分立，然后合并先用貨幣資金投資，再讓產贖股合作建房1003+36+48模式國稅函、國稅發(fā)、財稅委托代建一手項目公開招拍掛舊改城市更新勾地—

級

開

發(fā)二手項目股權收購委托開發(fā)在建工程轉讓資產轉讓拓展模式Expansion

modeExpansion

mode拓展模式一手項目土地信息掛牌公告熟悉城市了解區(qū)位項目概況拜訪政府了解競品航拍影像項目踏勘項目研判營銷市調設計強排投資測算材料準備集團評估拿地程序城市分析區(qū)域分析市場分析項目分析競品分析產品建議戶型配比售價建議方案排布規(guī)劃指標投資營銷成本財務可研性分析報告凈利潤IRR自由資金投入獲取授權價招拍掛Expansion

mode拓展模式二手項目土地信息項目踏勘項目研判盡職調查價值判斷投資測算合同談判集團評估拿地程序集團推薦合作方推薦個人自愿城市排查熟悉城市了解區(qū)域項目概況拜訪合作方了解競品航拍影像城市分析區(qū)域分析市場分析項目分析債務風險核查土地風險核查股權風險核查財務盡調報告法務盡調報告交易路徑及資金安排營銷/高管調研報告規(guī)劃設計方案市政調研報告運營計劃安排合作協(xié)議初稿投資營銷成本財務確認對價合同確認稿確認認購模式凈利潤IRR自有資金投入收并購Expansion

mode拓展模式二手土地獲取資本市場（收

購）土地市場（招拍掛）直接轉讓股權收購......駕馭等劃撥用地轉讓軍隊用地轉讓企業(yè)國有產權轉讓建設項目回報用地.......拓展模式Expansion

mode脫貧攻堅經濟持續(xù)發(fā)展企業(yè)創(chuàng)新活力勞動就業(yè)環(huán)保治理財政稅收政府【產能轉換&開發(fā)建設】聚焦企業(yè)戰(zhàn)略投資聚

焦地方政府政策支持減、免、退稅政策；產業(yè)扶持政策；特殊優(yōu)惠政策等；地方投資環(huán)境政府支持力度，營商環(huán)境；政府對接、督辦幫扶程度；綠色辦事窗口等；導入產能資源平臺能量是否可以釋放轉化；項目估算、概算、決算是否能夠達到項目利潤預期等微信公眾號：房地產干貨資料項目經營收益落地項目是否符合地域、地緣區(qū)域城市經濟發(fā)展；政府主導力度產投&建投軟硬環(huán)境；政府協(xié)助背書及站臺深度；地方政府產業(yè)金融扶持力度等；Expansion

mode

e拓展模式03操作流程Operation

procedure操作流程Operation

procedure從戰(zhàn)略到拿地的流程戰(zhàn)略目標差距分析資源分析投資戰(zhàn)略思路城市選擇尋找項目機會項目篩選項目可研項目決策獲取項目操作流程Operation

procedure退出管理收益管理財務指標投后管理經營管理公司治理投資拓展內維度公司管理技能能力人才建設財務狀況企管水平經營管理研發(fā)能力產品組成資源平臺成本管控收益管理盈利模式運維能力經營狀態(tài)收益狀況財務指標風控評估融資能力回款指標稅務籌劃投后管理風控能力運維水平經營狀況現金狀況退出管理債權債務資本收益股權期權法務風險Operation

procedure操作流程投資拿地投資拓展中心營銷策劃營銷策劃中心產品策劃設計研發(fā)中心融資策劃財務管理中心規(guī)劃設計設計研發(fā)中心成本管理中心施工管理工程管理中心成本管理中心招標采購中心產品交付客戶服務中心法務風控中心物業(yè)服務物業(yè)管理中心銷售實現營銷策劃中心融資實現財務管理中心計劃運營中心協(xié)助配合職能中心人力資源中心投資拓展中心【前期部】財務管理中心【資管部】市場公開信息各地政府土地、建委土地入市信息；國家、省部、市屬產業(yè)發(fā)展土地信息；居間合作信息個服務機構土地開發(fā)信息個人掌握且資源主導土地開發(fā)信息微信公眾號：房地產干貨資料資源整合信息各個合作產業(yè)機構土地信息產業(yè)聯(lián)盟合作土地開發(fā)信息金融機構合作業(yè)務合作獲取土地開發(fā)信息融信合作獲取土地合作開發(fā)信息資本市場信息外部市場資本運作股份獲取土地信息外部債權并購獲取土地信息微信公眾號：房地產干貨資料內部員工推薦內部獎勵員工推薦土地合作信息企業(yè)合作供方庫獲取土地合作信息；內部土地信息獲取外部土地信息獲取Operation

procedure操作流程信息來源判斷信息來源并獲取相關土地開發(fā)基礎資料，盡調風控判斷；摸清合作商務條件、建筑規(guī)劃條件；明確是否具備土地開發(fā)資質，用地性質；未來合作開發(fā)深度與強度階段成果踏勘項目出據規(guī)劃定位報告、可行性研究報告；確定踏勘土地可開發(fā)產品類型；模擬開發(fā)進度及經營運維周期項目財務分析及收益明確立項準備上投資決策會審批實地踏勘確定項目所在區(qū)域、地緣經濟、人口、城市產業(yè)發(fā)展計劃規(guī)模；提供開發(fā)土地四止，周邊環(huán)境與配套；對標參照開發(fā)項目市場情況及判斷產業(yè)發(fā)展未來預期；用地條件規(guī)劃范圍是否符合項目開發(fā)落地；Operation

procedure操作流程土地信息甄別獲取Operation

procedure操作流程產業(yè)方案結構產業(yè)方案是與政府溝通的敲門磚，方案要兼具專業(yè)性、可行性，要通過方案給政府呈現一個值得期待的愿景，方案內容要體現處政府對經濟、政績、環(huán)保、扶貧、就業(yè)、稅收、城市形象等核心訴求，方案不能只是資源的展示，還需要產業(yè)發(fā)展中所需要的各類要素的準備，最好是與產業(yè)資源方一并完成這個工作。宏觀背景區(qū)域政策行業(yè)狀態(tài)區(qū)域稟賦產業(yè)定位產業(yè)平臺發(fā)布產業(yè)發(fā)展路徑功能分區(qū)及配套產能資源儲備2月-3月【規(guī)劃、法務、風控、產業(yè)合作方】操作流程Operation

procedure1月-1.5月【多部門聯(lián)合作業(yè)】項目信息談判獲取&資料收集項目實地探勘【投發(fā)、營銷、規(guī)劃、財務】甄別評估項目【投發(fā)、營銷、財務、風控】項目定位及可研【投發(fā)、營銷、成本、財務】報審決策方案【投發(fā)、財務、法務】15天【財務、設計、法務配合】上報決策會議匯報項目定位及可研答疑審核提交方案及歷史談判文案會議紀要等未通過審核落實未解決問題或者停止過審核落起草項目合作協(xié)議及土地出讓合同等文本微信公眾號：房地產干貨資料預約上會匯報方案談判未通過雙反協(xié)商，形成一致意見修改方案或終止按照統(tǒng)一意見修改，再次上會匯報，報呈合作協(xié)議及確定土地出讓流程確定土地出讓流程，報審及審核土地出讓合同。1月【法務、財務】雙方審核并確認土地出讓合同，按照土地出讓商務約定準備繳存土地出讓金確定雙方簽約日期，簽署土地出讓合同簽約日期，按約定支付土地出讓費用，同時匯總保存項目拓展及簽約所有文本、方案、合同【紙質、電子版】等04實施保障Actualization

Guarantee戰(zhàn)略投拓清晰、明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略認同企業(yè)文化及發(fā)展理念技術創(chuàng)新、管理規(guī)范建設能效壁壘，形成藍海戰(zhàn)略熟悉企業(yè)資源平臺規(guī)范、標準操作流程擴大信息來源渠道具備寬度&深度知識基礎強大學習能力Actualization

Guarantee實施保障目標獎懲執(zhí)行管理目標緊密按照企業(yè)文化及發(fā)展戰(zhàn)略有序開展工作確保企業(yè)開發(fā)貨量及收益預期，同時應拓展具有建立標桿示范樣板項目工程管理按照公司目前制度及未來工作強度不斷完善工作操作手冊及流程，規(guī)范制度與體系化建設；重視理論與實操結合，做好人才梯隊建設執(zhí)行市場產品監(jiān)控機制建立，形成差異化經營；按照年度任務工作指標，排布一、二、三級工作計劃執(zhí)行；落實每個階段工作任務，績效考核，優(yōu)勝劣汰；獎罰按照年度計劃指標，獎勵節(jié)點獎勵機制，調動團隊人員工作積極性按照績效KPI進行業(yè)績考核，建立升職獎勵與業(yè)績淘汰機制Actualization

Guarantee實施保障加強自身能力水平學習；增強職業(yè)操手培養(yǎng)；加大外拓資源渠道擴大人脈交際圈層微信公眾號：房地產干貨資料勤練內功通力合作按照投資拓展工作流程階段，提前告知合作部門