《寫字樓概述》（第一分冊(cè)）

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 商業(yè)樓宇項(xiàng)目部PAGEPAGE142002年12月寫字樓概述目錄TOC\o"1-2"\h\z1．概念 21.1概念解釋 21.2起源 22．寫字樓發(fā)展趨勢(shì)，分為四個(gè)方面 22.1向高層發(fā)展 22.2向智能化發(fā)展 62.3向綜合性發(fā)展 102.4向靈活性發(fā)展 123.國(guó)內(nèi)現(xiàn)代辦公樓的發(fā)展 124.寫字樓功能分析 134.1功能構(gòu)成：收益功能、非收益功能 134.2特殊用途房間的各種條件（見附表） 145.寫字樓的分類 155.1按使用方式分： 155.2按使用性質(zhì)分： 155.3其他分類標(biāo)準(zhǔn)： 16

《寫字樓概述》1．概念1.1概念解釋寫字樓：一般可定義為辦公大樓，主要承載辦公空間的功能。辦公室是腦力勞動(dòng)者管理和生產(chǎn)信息的部門，一個(gè)企業(yè)中近乎有一半的工作人員是從事辦公室工作的。1.2起源歷史上辦公室起源于產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期，那時(shí)的辦公室是隨著已成為社會(huì)生產(chǎn)基礎(chǔ)的工廠而出現(xiàn)的一個(gè)附屬物。今天，辦公室作為生產(chǎn)和處理各種商務(wù)活動(dòng)的信息場(chǎng)所，而正在成為社會(huì)生產(chǎn)的基礎(chǔ)。目前，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況都在發(fā)生著激烈的變化，在這種變化中，企業(yè)自身也必須進(jìn)行變革。為了適應(yīng)這種社會(huì)的發(fā)展需求，也要求辦公室在形態(tài)和功能上要多樣化。特別是近幾年信息化技術(shù)的快速發(fā)展，更加速了這種變化的趨勢(shì)。先進(jìn)的寫字樓設(shè)計(jì)水平，從一個(gè)側(cè)面反映這個(gè)國(guó)家的科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。2．寫字樓發(fā)展趨勢(shì)，分為四個(gè)方面2.1向高層發(fā)展2.1.1物質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì)，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年電話問世，改變了人們必須面對(duì)面的談話方式；1879年發(fā)明電燈，為辦公樓從自然采光向人工采光創(chuàng)造了條件，使辦公樓的進(jìn)深再不受自然光的限制；1870年在高層建筑中首次使用電梯，電梯的應(yīng)用為辦公建筑向空中發(fā)展創(chuàng)造了條件，這些都是辦公樓向高層發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。2.1.2社會(huì)原因由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場(chǎng)所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備；樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實(shí)力的手段。根據(jù)1994年的統(tǒng)計(jì)：世界上每年建造的高層建筑中有75%是辦公建筑，當(dāng)前世界上最高的30余幢建筑幾乎都是辦公建筑或綜合性的辦公建筑。在1945年第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后高層建筑如雨后春筍大量興建，如美國(guó)紐約的世界貿(mào)易中心大廈、芝加哥的西爾斯大廈等。除美國(guó)外，其他國(guó)家一般是在50年代發(fā)展到20-30層，到70年代超過50層。許多高層辦公樓以其特有的形象成為世界有名的建筑：德國(guó)慕尼黑市BMW公司辦公樓、日本東京都新宿住友大樓、香港匯豐銀行、俄羅斯莫斯科經(jīng)互會(huì)辦公樓等。2.1.3知名項(xiàng)目舉例美國(guó)—帝國(guó)大廈:位于紐約，建于1931年，高102層（實(shí)際85層），建設(shè)周期僅19個(gè)月，該記錄保持了約40年；美國(guó)—世界貿(mào)易中心：位于美國(guó)紐約，建于1972年，高412米，由兩座同樣高達(dá)的110層的大廈組成，2001年9月11日,遇到恐怖襲擊被毀；美國(guó)—西爾斯大廈：位于芝加哥，建于1974年，高442米，共109，是當(dāng)時(shí)世界最高建筑；馬來西亞—雙塔：中國(guó)—金茂大廈2.1.4附件西爾斯大廈（SearsTower） 美國(guó)芝加哥的一幢辦公樓，SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，1974年建成,高443米，是當(dāng)今世界最高建筑物之一?？偨ㄖ娣e418000平方米，地上110層，地下3層。底部平面68.7×68.7米,由9個(gè)22.9米見方的正方形組成。在這些正方形的范圍內(nèi)都不另設(shè)支柱，租用者可按需要分隔。整個(gè)大廈平面隨層數(shù)增加而分段收縮。在51層以上切去兩個(gè)對(duì)角正方形，67大廈結(jié)構(gòu)工程師是1929年出生于達(dá)卡的美籍建筑師F.卡恩。他為解決像西爾斯大廈這樣的高層建筑的關(guān)鍵性抗風(fēng)結(jié)構(gòu)問題，提出了束筒結(jié)構(gòu)體系的概念并付諸實(shí)踐。整幢大廈被當(dāng)作一個(gè)懸挑的束筒空間結(jié)構(gòu)，離地面越遠(yuǎn)剪力越小，大廈頂部由風(fēng)壓引起的振動(dòng)也明顯減輕。頂部設(shè)計(jì)風(fēng)壓為305千克力／米2，設(shè)計(jì)允許位移（振動(dòng)時(shí)允許產(chǎn)生的振幅）為建筑總高度的1/500，即900毫米，建成后最大風(fēng)速時(shí)實(shí)測(cè)位移為460毫米大廈的造型有如9個(gè)高低不一的方形空心筒子集束在一起，挺拔利索,簡(jiǎn)潔穩(wěn)定。不同方向的立面,形態(tài)各不相同，突破了一般高層建筑呆板對(duì)稱的造型手法。這種束筒結(jié)構(gòu)體系是建筑設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)創(chuàng)新相結(jié)合的成果。西爾斯大廈用鋼材76000噸,每平方米用鋼量比采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系的帝國(guó)州大廈降低20％，僅相當(dāng)于采用5跨框架結(jié)構(gòu)的50％。這種束筒結(jié)構(gòu)體系概念的提出和應(yīng)用是高層建筑抗風(fēng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的明顯進(jìn)展。大廈采用了當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的在房間內(nèi)和各種管井、管道內(nèi)普遍裝設(shè)煙感器、報(bào)警器和電子控制的消防中心的消防系統(tǒng)。樓內(nèi)的自動(dòng)噴水裝置在火警發(fā)生時(shí)可將水自動(dòng)噴灑于任何地點(diǎn)。位于大廈不同高度上的屋頂平臺(tái)在火警時(shí)可用于安全疏散。大廈中安裝了102部電梯。一組電梯分區(qū)段停靠,從底層有高速電梯分別直達(dá)第33層和66層，再換乘區(qū)段電梯至各層；另一組從底層至頂層每層都可?？?。世界上300米以上摩天大廈簡(jiǎn)析與展望隨著世界高樓迭起，如今高度為100米至200米的大廈已不算稀奇。高度在300米以上的大廈，包括已建成及正在建設(shè)的，已有21座之多。可以看出，在世界21座最高建筑中，東南亞地區(qū)與美國(guó)平分秋色，各占10座。東南亞地區(qū)中包括中國(guó)3座，馬來西亞2座，香港2座，臺(tái)灣、泰國(guó)、朝鮮各1座。另一座在德國(guó)，它排名最末，是歐洲最高樓。上述事實(shí)從一個(gè)側(cè)面說明了，由于環(huán)太平洋西岸各國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)飛躍發(fā)展，在建筑業(yè)發(fā)展方面也開始向太平洋彼岸的高層建筑的故鄉(xiāng)進(jìn)行嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)；而另一方面，歐洲姍姍來遲，其步伐顯然已望塵莫及。由附表還可以看到，在當(dāng)今世界21座最高建筑中，建成于30年代者2座、60年代者1座、70年代4座、80年代2座、而建成或?qū)⒔ǔ捎?0年至98年的達(dá)到12座。這也就是說，在世界高樓向高度發(fā)展的歷史中，最近的短短八、九年超過了以往的數(shù)十年。眾所周知，世界第一高樓的桂冠已被馬來西亞首都吉隆坡的佩重納斯雙塔大廈（451米）一舉摘取，它取代了自1974年以來在雄居世界高樓冠軍長(zhǎng)達(dá)22年之久的美國(guó)芝加哥的西爾斯大廈（443米）。令人振奮的是，盡管我國(guó)剛封頂?shù)淖罡邩菞椛虾＝鹈髲B在附表中排名第4，但上海浦東陸家嘴正在緊鑼密鼓地籌建95層的環(huán)球金融中心大廈，它高達(dá)460米，換言之，它不久即將刷新世界紀(jì)錄，并從馬來西亞的佩重納斯大廈的手中摘取世界第一高樓的桂冠。應(yīng)當(dāng)指出，隨著結(jié)構(gòu)計(jì)算越來越精確，建筑材料越來越高強(qiáng)，施工技術(shù)也越來越成熟。建造400米以上的大廈已不是太困難的事。與此同時(shí)，利用人工智能，進(jìn)一步提高結(jié)構(gòu)構(gòu)件對(duì)靜載、風(fēng)載、地震及其他各種內(nèi)外力的感知和應(yīng)變能力，建造800米以至1000米以上的大廈也已成為可能，面并非妄想。據(jù)報(bào)道，日本東京附近擬建造一座千年摩天大廈，它高達(dá)840米，為多功能大廈，位于風(fēng)景頻繁的大海中，離陸地約定2公里，將以自動(dòng)鐵路和公路與之相聯(lián)。最近日本還宣布已設(shè)計(jì)出一系列超級(jí)巨廈，包括高2000米的空中城國(guó)，赤坂城樓，乃至高達(dá)4000米的富士山大廈。英、美等國(guó)不甘示弱，據(jù)聞也已有了數(shù)千米高大廈的藍(lán)圖。摩天大廈是經(jīng)濟(jì)、科技和文化發(fā)展到鼎盛時(shí)代的產(chǎn)物。它們宏大美妙的身軀炫耀著經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、社會(huì)和平穩(wěn)定，和高科技的充分發(fā)揮。建造得高些、更高些，似將是未來世界建筑發(fā)展的趨勢(shì)棗欲與天公試比高！附記：1本文資料主要源自《世界建筑9702》并根據(jù)新的信息作了補(bǔ)充；2建筑高度指人行道邊至建筑頂部，不包括電視電線桅桿或旗桿的高度，此計(jì)算法為國(guó)際高層建筑委員會(huì)統(tǒng)一規(guī)定。世界21座最高摩天大廈排名表（建成及在建）附表排序建筑名稱建造地址建成年代高度層數(shù)用途結(jié)構(gòu)1佩重納斯大廈1號(hào)樓吉隆坡199645295多功能S+C2佩重納斯大廈2號(hào)樓吉隆坡199645495多功能S+C3西爾斯大廈芝加哥1974443110辦公S+C4金茂大廈上海199842088多功能S+C5世界貿(mào)易中心1號(hào)大廈紐約1972417110辦公S6世界貿(mào)易中心2號(hào)大廈紐約1973415110辦公S7帝國(guó)大廈紐約1931381102辦公S8中環(huán)廣場(chǎng)大廈香港199237478辦公S9中國(guó)銀行大廈香港198936972辦公S+C10T/C大廈高雄199734785多功能S11阿摩珂大廈芝加哥197334680辦公S12約翰.漢考克大廈芝加哥1969344100辦公S13地王大廈深圳199632581辦公S+C14中天大廈廣州199632280多功能C15BAIYOKE大廈曼谷199732090辦公C16克萊斯勒大廈紐約193031977辦公S17國(guó)家銀行廣場(chǎng)大廈亞特蘭大199231255辦公S+C18第一洲際世界中心洛杉磯199031075辦公S+C19德克薩斯商業(yè)大廈休斯頓198230575辦公S+C20柳京大旅館平壤1995300105旅館C21商業(yè)銀行總部大廈法蘭克福199730053辦公S+C2.2向智能化發(fā)展2.2.1智能化寫字樓（IntelligentBuilding）智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計(jì)算機(jī)的發(fā)展和普及，實(shí)現(xiàn)了人工智能型管理，為情報(bào)通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競(jìng)爭(zhēng)的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。2.2.2智能化寫字樓的概念“使其用戶發(fā)揮最高效率，同時(shí)又以最低的保養(yǎng)成本，最有效地管理其本身資源的建筑”，智能化寫字樓應(yīng)提供“反應(yīng)快、效率高和有支持力的環(huán)境，使機(jī)構(gòu)能達(dá)到其業(yè)務(wù)目標(biāo)”——?dú)W洲智能建筑集團(tuán)TheEuropeanIntel“通過對(duì)建筑物的四個(gè)要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理，及其相互關(guān)系的最優(yōu)考慮，為用戶提供一個(gè)高效率的和有經(jīng)濟(jì)效益的環(huán)境”——美國(guó)智能建筑學(xué)會(huì)AmericaIntelligentBuildingInstitute比喻：給有重厚長(zhǎng)大的骨骼和肌肉的傳統(tǒng)建筑加上聰明的頭腦和靈敏的神經(jīng)系統(tǒng)。體現(xiàn)在：建筑物能知道建筑內(nèi)外發(fā)生的一切；建筑物能確定最有效的方式，為用戶提供方便、舒適和富有創(chuàng)造力的環(huán)境；建筑物能迅速響應(yīng)用戶的要求；2.2.3智能化寫字樓的發(fā)展2.2.3.1物質(zhì)基礎(chǔ)技術(shù)背景：20世紀(jì)最后的20年，是信息技術(shù)飛速發(fā)展的年代。信息技術(shù)是在微電子、計(jì)算機(jī)和現(xiàn)代通信技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門高技術(shù)。在20世紀(jì)90年代，美國(guó)，信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值已占工業(yè)總產(chǎn)值的15%，占高技術(shù)領(lǐng)域產(chǎn)值的50%以上。全球出現(xiàn)信息革命的高潮，表現(xiàn)出信息技術(shù)智能化、信息網(wǎng)絡(luò)全球化、國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化三大特點(diǎn)。信息革命對(duì)人類的社會(huì)、文化、日常生活乃至思維方式都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。技術(shù)如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，智能化寫字樓實(shí)際上是信息技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，也是信息產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張市場(chǎng)的一個(gè)橋頭堡；經(jīng)濟(jì)背景：由于信息技術(shù)的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起。在發(fā)達(dá)國(guó)家特別是在一些經(jīng)濟(jì)中心城市中，第三產(chǎn)業(yè)無論是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動(dòng)生產(chǎn)率的工作環(huán)境和工作條件。而第三產(chǎn)業(yè)中，從事金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、綜合技術(shù)服務(wù)的人員比重逐年提高。即便是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中，規(guī)劃、調(diào)研、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、廣告、設(shè)計(jì)、咨詢等非定型業(yè)務(wù)據(jù)增，白領(lǐng)工作人員的比例也在增加。為這些人提供工作場(chǎng)所就形成了很大的需求壓力。80年代中期以來，世界經(jīng)濟(jì)區(qū)域集團(tuán)化趨勢(shì)日益明顯，各國(guó)經(jīng)濟(jì)日益被納入世界經(jīng)濟(jì)體系?，F(xiàn)在，很難找到一個(gè)國(guó)家或一個(gè)企業(yè)會(huì)將自己置身于世界大市場(chǎng)之外。世界金融市場(chǎng)已經(jīng)跨越國(guó)界趨向全球化；跨國(guó)公司的擴(kuò)張已使生產(chǎn)和科技國(guó)家化，加速了資金、技術(shù)、商品和人才的國(guó)際流動(dòng)。在世界的主要大都市里，到處可以看見國(guó)際知名大企業(yè)的子公司和辦事處。企業(yè)要取得跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的成功，先決條件是信息的通暢和辦公設(shè)施的完善。經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，為智能化寫字樓的建設(shè)提供了廣闊的買方市場(chǎng)。2.2.3.2社會(huì)原因：70年代石油危機(jī)以來，發(fā)達(dá)國(guó)家開始把原來由政府壟斷經(jīng)營(yíng)的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉(zhuǎn)為民營(yíng)或股份制經(jīng)營(yíng)，以扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)虧損；許多發(fā)展中國(guó)家為解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項(xiàng)目，向民間和國(guó)外開放，出現(xiàn)BOT方式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）；特別是，90年代以后，冷戰(zhàn)結(jié)束，大批高技術(shù)軍工企業(yè)的投入，使得信息技術(shù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，出現(xiàn)專門為智能化寫字樓建設(shè)的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)而廣泛的基礎(chǔ)。2.2.4智能化寫字樓的發(fā)展歷史美國(guó)、日本最早的智能化寫字樓：美國(guó)1984年1月，美國(guó)康涅狄格州哈特福德市建設(shè)的CityPlace(都市辦公大樓)，被譽(yù)為世界上最早的智能型大樓。當(dāng)時(shí)，這幢建筑的投資者與設(shè)計(jì)者并沒有刻意要?jiǎng)?chuàng)造事后被如何大量宣傳的所謂智能化寫字樓。真正促成這種形勢(shì)的創(chuàng)造者，是該樓住戶之一的“聯(lián)合技術(shù)建筑系統(tǒng)”（UTBS）公司，當(dāng)初該公司承包大廈的空調(diào)、電梯及防災(zāi)設(shè)備等工程，并且將計(jì)算機(jī)與通訊設(shè)施連接，廉價(jià)地向大廈內(nèi)其他住戶提供計(jì)算機(jī)服務(wù)和通訊服務(wù)。主要具有以下特點(diǎn)：最明顯和吸引人的是住戶不必自購(gòu)，而以分租的形式獲得昂貴的現(xiàn)代化設(shè)備的使用權(quán)，既節(jié)省空間，又節(jié)省人力；這幢大廈內(nèi)擁有計(jì)算機(jī)、專用數(shù)字交換機(jī)和局域網(wǎng)，能為住戶提供話音通信、文字處理、電子郵件、情報(bào)資料檢索和科技計(jì)算等服務(wù)；大樓內(nèi)的建筑設(shè)備實(shí)現(xiàn)了綜合管理自動(dòng)化，采用了新型空調(diào)系統(tǒng)、防災(zāi)設(shè)備和最新型的電梯。這些產(chǎn)品節(jié)約能源、可使住戶減少租金，而且這些設(shè)備使住戶得到安全、舒適和方便；日本日本最早的智能化大樓是1985年2月的東京三井新二號(hào)館，另一幢是1985年8月的東京本田青山大樓，以青山大樓為例，其智能化功能主要表現(xiàn)在：山下班簽到、食堂記帳、進(jìn)出門戶等都使用ID卡自動(dòng)打卡記錄；使用電子郵件、錄象機(jī)等，減少桌上的文書，提高辦公效率；大樓安全性能高，能應(yīng)付多種災(zāi)害，確保樓內(nèi)人員安全；節(jié)約能源，如水循環(huán)利用，自然能源的有效利用，排熱的回收利用等；每層沒有柱子和固定的隔墻，保持最大的彈性空間，便于對(duì)應(yīng)多種用途使用。各國(guó)智能化寫字樓的發(fā)展歷程： 美國(guó)：智能化大廈的概念源于美國(guó)，美國(guó)一直處于智能化大廈建設(shè)的領(lǐng)先地位，主要是由于美國(guó)較早的開放了信息技術(shù)市場(chǎng)。在80年代末期，美國(guó)占據(jù)了世界信息技術(shù)市場(chǎng)43%的市場(chǎng)份額，西歐為29%，日本僅為18%。特別是，90年代以來，美國(guó)開始實(shí)施信息高速公路計(jì)劃，繼續(xù)保持了技術(shù)領(lǐng)先的勢(shì)頭。但美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退，阻礙了智能化大廈的進(jìn)一步發(fā)展。為了加速回收投資和提高回報(bào)率，房地產(chǎn)商不愿意在樓內(nèi)安裝復(fù)雜而高級(jí)的智能化設(shè)備。經(jīng)濟(jì)衰退使大量辦公用房空置，需求不足有使得寫字樓租金大幅度下降。近年來，美國(guó)新建和改建的寫字樓中有近70%為智能化大廈。日本：與美國(guó)不同，日本智能化大樓的建設(shè)中政府起了舉足輕重的作用。日本制定了四個(gè)層次的發(fā)展計(jì)劃：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能設(shè)備。由于日本城市擁擠、辦公場(chǎng)所狹窄、地價(jià)高昂、資源稀少，使日本大企業(yè)對(duì)智能化寫字樓的建設(shè)異常積極。日本的智能化大樓，多用于企業(yè)自用或部分自用的辦公樓。亞太地區(qū)：作為世界經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，亞太地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)了一批高標(biāo)準(zhǔn)的智能化大樓。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，帶動(dòng)了辦公樓需求的旺盛。東京和香港是世界上房?jī)r(jià)和租金最高的城市，加之城市熟練白領(lǐng)工作人員的工資水平高，企業(yè)不得不大量采用辦公自動(dòng)化設(shè)備，以提高工作效率，減少雇員和辦公面積；中國(guó)：智能化大廈在中國(guó)大陸的出現(xiàn)是改革開放后尤其是90年代以后的新生事物。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，迫切需要進(jìn)入信息化階段。信息產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，通訊基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，這些都是智能化大樓的興建提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使中心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)的比例升高；跨國(guó)公司、外資企業(yè)的進(jìn)入以及國(guó)內(nèi)眾多外貿(mào)公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司和企業(yè)集團(tuán)都形成了對(duì)智能化大廈的需求。上海市頒布了第一個(gè)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，提高我國(guó)智能化大樓的技術(shù)水平無疑是十分有意義的。2.2.5智能化大樓的內(nèi)容：2.2.5.1辦公自動(dòng)化（OfficeAutomation,OA）局域網(wǎng)（LAN）連接的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺(tái)工作站或終端個(gè)人電腦，便可完成所有的業(yè)務(wù)工作：共享打印機(jī)、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器、傳真、收發(fā)電子郵件、進(jìn)入國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等；通過電腦網(wǎng)絡(luò)和電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)處理和文件傳遞的無紙化、自動(dòng)化；通過數(shù)據(jù)庫(kù)、專家系統(tǒng)、綜合設(shè)計(jì)系統(tǒng)、電子出版系統(tǒng)、可視圖文信息系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，提高業(yè)務(wù)處理效率，進(jìn)而優(yōu)化工作成果。OA系統(tǒng)可以處理數(shù)據(jù)信息，文字信息，多媒體信息，通過網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)和電腦操作平臺(tái)，構(gòu)成一個(gè)有事務(wù)處理機(jī)能，管理機(jī)能和決策機(jī)能的完整機(jī)構(gòu)。使辦公業(yè)務(wù)的規(guī)范化程度、復(fù)雜程度和對(duì)信息資源的依賴程度加強(qiáng)了。供共用OA系統(tǒng)；2.2.5.2建筑自動(dòng)化（BA,BuildingAutomation）系統(tǒng)：建筑自動(dòng)化系統(tǒng)包括：環(huán)境能源管理系統(tǒng)：安保管理系統(tǒng)；物業(yè)管理系統(tǒng)BA系統(tǒng)采用集散式的計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)（CDCS），一般具有三個(gè)層次：最下層是現(xiàn)場(chǎng)控制機(jī)。中間層是系統(tǒng)監(jiān)督控制器。最上層是中央管理系統(tǒng)（MIS）。具有以下功能：數(shù)據(jù)采集運(yùn)行參數(shù)和狀態(tài)顯示歷史數(shù)據(jù)管理運(yùn)行記錄報(bào)表遠(yuǎn)動(dòng)控制功能控制指導(dǎo)能源統(tǒng)計(jì)和計(jì)量功能定時(shí)功能2.2.5.3先進(jìn)的通訊系統(tǒng)（AdvancedTelecommunication）是以大樓數(shù)字專用交換機(jī)（DPBX，DigitalPrivateBranchExchange）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會(huì)議系統(tǒng)和多媒體聲象服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)外與廣域網(wǎng)（WANS）或城域網(wǎng)（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊，DPBX還應(yīng)具有最低成本路由管理功能和自動(dòng)計(jì)費(fèi)功能。2.2.5.4智能建筑管理系統(tǒng)上述系統(tǒng)，綜合到智能建筑管理系統(tǒng)（IBMS），是利用國(guó)際上最先進(jìn)的分布式控制理論而設(shè)計(jì)的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務(wù)管理系統(tǒng)集成在一起，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理、酒店管理等全面自動(dòng)化。2.2.5.5綜合布線系統(tǒng)如此復(fù)雜的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)布線，是通過綜合布線系統(tǒng)PDS（PremisesDistributionSystem）來實(shí)現(xiàn)的。PDS系統(tǒng)提供開放式的標(biāo)準(zhǔn)通訊接口，能支持多廠商的不同類型設(shè)備的數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)，采用標(biāo)準(zhǔn)材料例如光纖和非屏蔽雙絞線作為傳輸介質(zhì)。在智能化大樓中，綜合布線系統(tǒng)幾乎包容了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字等信號(hào)。2.2.5.6智能化內(nèi)容補(bǔ)充：環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)（空調(diào)、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）安保管理系統(tǒng)：防災(zāi)系統(tǒng)（火災(zāi)、煤氣）、防范系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等物業(yè)管理系統(tǒng)：計(jì)量系統(tǒng)、維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)具備有先進(jìn)的通信系統(tǒng)（IntelligentBuildingCommunicationNetworkIBCN），數(shù)據(jù)交換機(jī)及通信線路，并提供各種通信服務(wù)；智能化大樓基本起點(diǎn)是具有BA中的環(huán)境能源管理系統(tǒng)和消防安保系統(tǒng)。根據(jù)《上海智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，凡具備這兩個(gè)基本系統(tǒng)的可定為丙級(jí)智能化大樓，不具備的定為無級(jí)。2.3向綜合性發(fā)展2.3.1什么是向綜合性發(fā)展？是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能，而且還承擔(dān)了如購(gòu)物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能2.3.2產(chǎn)生的原因：需求的因素：?jiǎn)渭兊霓k公大樓上下班時(shí)人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購(gòu)物、休息、居住等要求。為了克服這個(gè)問題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮2.3.3同一棟建筑的功能分配.舉例說明：芝加哥的漢考克大廈–位于商業(yè)和旅館區(qū)，占地1.4萬平方米，–建筑面積260000平方米–是一棟逐漸向上縮小的近百層的矩形塔樓。–功能分配：由于土質(zhì)不好，設(shè)計(jì)了滿堂的潛筏基礎(chǔ)，因此將可容納1200輛車的車庫(kù)布置在6-12層；6層以下、44-45層的“高空門廳”為商店和游泳池、臺(tái)球房；13-41層為辦公室；46-92層為700個(gè)單元的公寓；93-97層為餐廳、了望及電視臺(tái)。不少辦公人員就近居住在上面的公寓，免除了上下班奔波之苦。這類綜合性大廈在國(guó)外實(shí)例很多，它為人們工作、生活、娛樂提供了很大的方便，可以節(jié)約城市用地，節(jié)省城市市政設(shè)施投資，縮短交通聯(lián)系路程。2.3.4建筑綜合體定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體；優(yōu)勢(shì)：各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互為裨益，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀于環(huán)境設(shè)計(jì)高科技、高智能設(shè)施的使用全天候服務(wù)周期設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)互補(bǔ)的功能設(shè)計(jì)，滿足城市生活多功能的交疊功能構(gòu)成：辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通2.4向靈活性發(fā)展2.4.1產(chǎn)生原因伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會(huì)時(shí)代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)，就必須在設(shè)計(jì)的時(shí)候具有高度的靈活性；可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使用時(shí)的空間、設(shè)備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設(shè)備的調(diào)整2.4.2解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國(guó)外興建的高層辦公樓應(yīng)變能力較強(qiáng)，有相當(dāng)一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內(nèi)容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個(gè)大空間，以適應(yīng)現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢(shì)必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內(nèi)形成“場(chǎng)”的感受。網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動(dòng)化設(shè)備用的接電口，有的按一定間距設(shè)置地插銷；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計(jì)算機(jī)房那樣的架空地板，為未來增添各種設(shè)備用電留有更大的可變余地。3.國(guó)內(nèi)現(xiàn)代辦公樓的發(fā)展多年來按我國(guó)的體制管理習(xí)慣，往往是各單位自成體系，圍墻圈地獨(dú)門獨(dú)院，配套設(shè)施一應(yīng)俱全，作到“萬事不求人”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)分工越來越細(xì)，新的機(jī)構(gòu)和管理部門大量涌現(xiàn)，辦公管理人員大量增加，再象過去那樣，各自管理、分片經(jīng)營(yíng)、建造大量多層建筑，勢(shì)必占用大量土地，加劇城市用地的緊張局面。而且舊城改造、大量拆遷，需拆去很多辦公單位，不可能在拆遷后仍然給那些單位各自建一幢樓甚至獨(dú)院。由于各單位自建辦公樓沒有這樣大的財(cái)力、物力、基建人力、土地等條件，所以不可能建造水平較高的辦公樓，于是不少單位愿意出錢買房或租房來解決辦公及綜合服務(wù)。這類