浩創(chuàng)梧桐郡年度營(yíng)銷方案

2017年9月浩創(chuàng)·梧桐郡

年度營(yíng)銷方案項(xiàng)目分析02營(yíng)銷策略03營(yíng)銷推廣執(zhí)行04目錄市場(chǎng)環(huán)境分析01市場(chǎng)環(huán)境分析01市場(chǎng)環(huán)境分析01根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，以城市主干道棗鄉(xiāng)大道、建設(shè)路、人民路、金星大道將內(nèi)黃房地產(chǎn)分為南部板塊、老城區(qū)板塊和北部新城區(qū)板塊。北部新城區(qū)：眾恒翡翠城翰林華府水木蘭亭圣達(dá)尚品御園金桂公館棗鄉(xiāng)貴園內(nèi)黃建業(yè)城目前，內(nèi)黃的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)位于北部新城區(qū)，老城區(qū)及南部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的項(xiàng)目偏少。老城區(qū)板塊概況：老城區(qū)板塊的特征為區(qū)域配套成熟但老舊，同時(shí)土地供應(yīng)少，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，整體品質(zhì)一般，體量較小。產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)傳統(tǒng)老城區(qū)北部新城區(qū)人民路建設(shè)路金星大道棗鄉(xiāng)大道內(nèi)黃房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分市場(chǎng)環(huán)境分析01板塊概況：區(qū)域內(nèi)政策導(dǎo)向性強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目比較集中，主要集中在人民路以北，品牌開發(fā)商有建業(yè)集團(tuán)等，項(xiàng)目有眾恒翡翠城、水木蘭亭、棗鄉(xiāng)貴園、金桂公館、圣達(dá)尚品御園、翰林華府等。市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況內(nèi)黃建鄴城金桂公館本案圣達(dá)尚品御園水木蘭亭翰林華府棗鄉(xiāng)貴園翡翠城市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—金桂公館位置人民路與經(jīng)二路交叉口向北200米路東開發(fā)商安陽(yáng)市飛翔置業(yè)有限公司開盤時(shí)間/

開發(fā)周期兩期（目前在售二期）物業(yè)9層電梯洋房、18層小高層建筑風(fēng)格新古典主義配套2000㎡景觀綠化，建筑小品、雕塑、陶藝均價(jià)高層3100元/㎡小高層3200元/㎡小高層樓王5#3400元/㎡戶型113㎡-134㎡三房145㎡四房交房時(shí)間2018年5月備注小高層3-9F捆綁儲(chǔ)藏室銷售，儲(chǔ)藏室10-30㎡，1600元/㎡市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—金桂公館主力戶型113㎡-134㎡三房145㎡四房總價(jià)范圍35萬(wàn)-47萬(wàn)交房時(shí)間2018年5月優(yōu)惠政策買房單價(jià)優(yōu)惠30元/㎡價(jià)格分析高層3100元/㎡小高層3200元/㎡小高層樓王5#3400元/㎡銷售速度去化較慢賣點(diǎn)一：工程進(jìn)度，區(qū)域內(nèi)最快賣點(diǎn)二：新汽車站旁，新區(qū)核心賣點(diǎn)三：人民醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)二小近在咫尺賣點(diǎn)四：2000㎡景觀綠化，建筑小品、雕塑、陶藝賣點(diǎn)五：9層電梯洋房，低容積率小高層1T2戶，送地暖，開口費(fèi)60元/㎡，非集中供暖，小高層3-8F捆綁儲(chǔ)藏室銷售，1600元/㎡，面積10-30㎡。市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—金桂公館三室115㎡三室114㎡三室134㎡四室145㎡金桂公館的戶型主要是113-134㎡的三房，面向人群主要是婚房或者偏改善型居住人群。市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—圣達(dá)尚品御園位置繁陽(yáng)一路與經(jīng)三路交匯處開發(fā)商內(nèi)黃圣達(dá)置業(yè)顧有限公司占地面積110畝建筑面積14萬(wàn)㎡物業(yè)9層電梯洋房、18層小高層建筑風(fēng)格新古典主義配套高檔會(huì)所、綠化均價(jià)預(yù)計(jì)3400戶型110-140㎡三房150㎡四房總套數(shù)約590套交房時(shí)間2018年年底市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—圣達(dá)尚品御園三室148㎡三室136㎡三室116㎡三室130㎡三室125㎡賣點(diǎn)一：創(chuàng)建安陽(yáng)市園林小區(qū)賣點(diǎn)二：雙路供電/地暖系統(tǒng)/環(huán)小區(qū)跑道/品牌電梯/旗艦會(huì)所賣點(diǎn)三：周邊教育、醫(yī)療配套賣點(diǎn)四：9層電梯洋房賣點(diǎn)五：高綠化率38%，百米樓間距圣達(dá)尚品的戶型主要是110-140㎡的三房，150㎡四房，面向人群主要是首改人群或者改善型人群。市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—棗鄉(xiāng)貴園位置棗鄉(xiāng)大道與繁陽(yáng)二路交匯處東南角開發(fā)商內(nèi)黃縣天圣置業(yè)建筑風(fēng)格ART-Dcel主觀價(jià)值點(diǎn)65畝物業(yè)形態(tài)二期7棟（一期清盤）項(xiàng)目定位城市新生活A(yù)RT-Dcel風(fēng)情品質(zhì)生活配套醫(yī)療、教育、商業(yè)、餐飲、娛樂均價(jià)預(yù)計(jì)3200元優(yōu)惠政策交1千排號(hào)，目前已認(rèn)籌260組左右戶型110-143㎡市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—棗鄉(xiāng)貴園三室118㎡三室138㎡三室142㎡四室143㎡項(xiàng)目位于繁陽(yáng)二路，位置偏北，區(qū)域價(jià)值一般；項(xiàng)目主打配套，醫(yī)療、教育、商業(yè)、餐飲、娛樂；通過科技配套增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力（紅外線報(bào)警系統(tǒng)，出入口智能門禁系統(tǒng)、24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、單元門智能刷卡系統(tǒng)）。位置棗鄉(xiāng)大道與繁陽(yáng)一路交匯處東北角開發(fā)商內(nèi)黃天圣置業(yè)占地面積65畝開盤時(shí)間最快2018年年底物業(yè)形態(tài)小高層，共計(jì)648戶項(xiàng)目定位主流小眾高品質(zhì)宜居社區(qū)配套醫(yī)院、水系、霧森系統(tǒng)、人工降雨系統(tǒng)均價(jià)預(yù)計(jì)3400元優(yōu)惠政策未開始，預(yù)計(jì)月底認(rèn)籌5千抵1萬(wàn)戶型127-159㎡項(xiàng)目體量較小，主打水系為賣點(diǎn)；西側(cè)為中醫(yī)院；目前項(xiàng)目剛?cè)胧?，預(yù)計(jì)月底啟動(dòng)認(rèn)籌，優(yōu)惠5千抵1萬(wàn)。市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—水木蘭亭市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—水木蘭亭三室139㎡三室127㎡三室137㎡四室159㎡通過增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套提升競(jìng)爭(zhēng)力（霧森系統(tǒng)、人工降雨系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)）產(chǎn)品均為小高層9層，1T2戶設(shè)計(jì)，貫穿南北大門的通長(zhǎng)水系；戶型產(chǎn)品主要以改善型為主。位置棗鄉(xiāng)大道與緯一路交叉口西北角開發(fā)商林州眾恒置業(yè)有限公司占地面積184.5畝建筑面積30萬(wàn)㎡容積率2.49綠化率39%車位數(shù)地上：300地下：2999總戶數(shù)1800（三期500套）開盤時(shí)間預(yù)計(jì)10月份，價(jià)格預(yù)計(jì)3500元/㎡配套教育配套齊全，緊鄰內(nèi)黃一中銷售動(dòng)態(tài)VIP會(huì)員辦理中，交5000抵1萬(wàn)，目前排號(hào)300個(gè)左右項(xiàng)目位于城市發(fā)展的主干道上，本著“先景觀，后建筑、低密度、以水系園林”的理念，打造為內(nèi)黃改善樓盤。二期基本售罄，三期認(rèn)籌階段，10月份開盤。市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—眾恒翡翠城市場(chǎng)環(huán)境分析01競(jìng)品分析—眾恒翡翠城三室118㎡三室126㎡三室133㎡眾恒翡翠城一方面項(xiàng)目開發(fā)商在內(nèi)黃已經(jīng)有成熟翡翠城項(xiàng)目并取得良好口碑，客戶有一定認(rèn)知度，因此更容易接受；其次項(xiàng)目工程/景觀進(jìn)度相對(duì)較快，客戶的防備心理較弱，更能打動(dòng)客戶并能與客戶更好的溝通。賣點(diǎn)一：眾恒品牌值得信賴，已有項(xiàng)目口碑賣點(diǎn)二：工程進(jìn)度快，景觀先行，增加客戶購(gòu)買信心賣點(diǎn)三：產(chǎn)品特質(zhì)：景觀園林社區(qū)主推戶型主要為舒適型三房大部分房源捆綁地下室銷售市場(chǎng)小結(jié)01內(nèi)黃項(xiàng)目市調(diào)表序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址樓棟層高價(jià)格戶型面積主要賣點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)度及優(yōu)惠備注1翰林華府繁陽(yáng)一路與繁陽(yáng)大道交叉口西南角共21棟11層預(yù)計(jì)均價(jià)3500元110-150送壁掛爐、子母門、斷橋鋁、音樂噴泉、霧森系統(tǒng)、兩梯兩戶未出±0、預(yù)計(jì)10月份開盤、交1萬(wàn)抵2萬(wàn)，交5萬(wàn)抵7萬(wàn)可直接定房源18年年底交房，緊鄰霄河公園和縣一中2翡翠城棗鄉(xiāng)大道與緯一路交匯處西北角共33棟、3期8棟11-18層預(yù)計(jì)均價(jià)3500元100-130一期已經(jīng)入住，二期馬上交房，小區(qū)綠化做的不錯(cuò)、一梯兩戶認(rèn)籌階段，交5千低1萬(wàn)、10份開盤18年年底交房，大部分房源捆綁地下室3水木蘭亭棗鄉(xiāng)大道與緯一路交匯處東北角10棟住宅、2棟公共服務(wù)房9層電梯洋房預(yù)計(jì)均價(jià)3400元127-15965畝地一共10棟住宅、直飲水、霧森系統(tǒng)、一梯兩戶、小區(qū)通長(zhǎng)水系8月1號(hào)認(rèn)籌，5千抵1萬(wàn)18年年底交房4棗鄉(xiāng)貴園棗鄉(xiāng)大道與繁陽(yáng)二路交匯處東南角二期7棟9-11層預(yù)計(jì)均價(jià)3200元110-143價(jià)格相比周邊項(xiàng)目要低、緊鄰中醫(yī)院、旁邊規(guī)劃有中原公園交1千排號(hào)，目前已認(rèn)籌260組左右二期推售房源530套，18年年底交房，一期中醫(yī)院團(tuán)購(gòu)5萬(wàn)洋國(guó)際棗鄉(xiāng)大道與緯一路交匯處西北角住宅最快今年年底入市，暫無(wú)其他詳細(xì)信息目前主推商鋪，住宅預(yù)計(jì)年底或18年年初推出。目前沒有詳細(xì)信息6金桂公館人民路與經(jīng)二路交叉口向北200米路東二期6棟4棟9層2棟18層均價(jià)3200元樓王3500元113㎡-134㎡三房1T2戶，送地暖（個(gè)人）目前在售二期，優(yōu)惠30元/㎡小高層3-8層捆綁儲(chǔ)藏室銷售，1600元/㎡，10-30㎡7盛達(dá)御園繁陽(yáng)一路與經(jīng)三路交匯處二期8棟6棟9層2棟18層預(yù)計(jì)3400元110-140㎡三房150㎡四房1T2戶，地暖系統(tǒng)/環(huán)小區(qū)跑道/首層入戶車庫(kù)/旗艦會(huì)所目前排號(hào)，交100元，每周簽到優(yōu)惠1000元，最高8000元頂層送閣樓，1樓送庭院競(jìng)品樓盤中，僅金桂公館在售，其他樓盤均在9-10月份以后銷售。競(jìng)品項(xiàng)目以小高層高層為主價(jià)格集中于3200-3500元/㎡產(chǎn)品以110-140㎡為主競(jìng)品項(xiàng)目通過增加內(nèi)部配套提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力（霧森系統(tǒng)、人工降雨系統(tǒng)、地暖、產(chǎn)品附加等）項(xiàng)目分析02項(xiàng)目分析02區(qū)位分析地塊位于內(nèi)黃縣新老交界處，政府主力發(fā)展方向，北側(cè)為人民路，西側(cè)為二帝大道，項(xiàng)目距離高速路口6公里，約需要10分鐘。項(xiàng)目周邊分布有內(nèi)黃縣人民醫(yī)院，內(nèi)黃縣人民政府、公安局、縣汽車站等政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位，目前隨著內(nèi)黃縣城的北向發(fā)展，該地塊新區(qū)核心位置愈發(fā)明顯。主流發(fā)展方向新老城過渡區(qū)交通樞紐中心項(xiàng)目分析02周邊配套生活配套完善，居住氛圍濃厚目前區(qū)域內(nèi)生活購(gòu)物、餐飲、教育、休閑、醫(yī)療配套完善；周邊中小學(xué)環(huán)繞，具有一定的學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)；縣人民醫(yī)院、縣人民政府、縣公安局、縣檢察院、縣地稅局、客運(yùn)站等市政單位位于項(xiàng)目北側(cè)人民路沿線，為片區(qū)提供一定的客群支撐；縣第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)縣第一中學(xué)內(nèi)黃縣人民政府內(nèi)黃縣人民醫(yī)院領(lǐng)秀城臨街底商內(nèi)黃公園項(xiàng)目分析02項(xiàng)目區(qū)位：位于人民路南，緯二路北，顓頊大道東，新華路西；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積約150畝，總建面近30萬(wàn)方；備注：現(xiàn)在用地指標(biāo)未完全明確。地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：區(qū)域內(nèi)知名品牌大盤，但相對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)品容積率偏高本體指標(biāo)地塊編號(hào)占地面積容積率建筑面積建筑高度車位占比總套數(shù)A46666.92.930萬(wàn)m2100米1:0.82269B51283.22.9產(chǎn)品戶型以100-120㎡三房為主地上30萬(wàn)方建筑面積，涵蓋小高層及高層產(chǎn)品，主力戶型100-120㎡面積區(qū)間，與市場(chǎng)暢銷戶型面積相比產(chǎn)品面積偏小。地上住宅25.9萬(wàn)方+商業(yè)3.3萬(wàn)方+地下7.8萬(wàn)方=37萬(wàn)方產(chǎn)品戶型項(xiàng)目分析02戶型配比項(xiàng)目分析02項(xiàng)目戶型占比匯總產(chǎn)品戶型面積區(qū)間產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)占比三房經(jīng)濟(jì)三房90-105m266029.18%舒適三房105-120m2102445.26%四房輕奢四房120-130m235815.83%闊綽四房130-145m22209.73%A地塊戶型比產(chǎn)品戶型面積區(qū)間產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)占比三房經(jīng)濟(jì)三房90-105m231829.09%舒適三房105-120m247343.28%四房輕奢四房120-130m221419.58%闊綽四房130-145m2888.05%B地塊戶型比產(chǎn)品戶型面積區(qū)間產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)占比三房經(jīng)濟(jì)三房90-105m234229.26%舒適三房105-120m255147.13%四房輕奢四房120-130m214412.32%闊綽四房130-145m213211.29%區(qū)域：政府北擴(kuò)發(fā)展方向，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域；交通：區(qū)位交通便利，路網(wǎng)四通八達(dá)，距離高速口僅約6公里；環(huán)境：緊鄰內(nèi)黃公園，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越投資潛力大；品牌：浩創(chuàng)地產(chǎn)，內(nèi)黃縣開發(fā)體量最大品牌開發(fā)房企，置業(yè)信心強(qiáng)；配套：商超、學(xué)校、內(nèi)黃人民醫(yī)院、人民政府等周邊配套完善。本體小結(jié)02營(yíng)銷策略03營(yíng)銷策略03月均認(rèn)購(gòu)133套市場(chǎng)競(jìng)品樓盤月均去化套數(shù)20-30套，至2017年12月份本案認(rèn)購(gòu)目標(biāo)400套營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷策略03策略總綱營(yíng)銷階段推廣主題推廣階段銷售動(dòng)作營(yíng)銷目標(biāo)客戶召集項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)推廣渠道推廣活動(dòng)10月11月12月1月2月4月5月開盤開盤入市活動(dòng)期項(xiàng)目導(dǎo)入期集中引爆期入市活動(dòng)期項(xiàng)目導(dǎo)入期集中引爆期籌備期認(rèn)籌期開盤期籌備期認(rèn)籌期開盤期年底認(rèn)購(gòu)目標(biāo)：400套。售樓部開放認(rèn)籌開始二批認(rèn)籌現(xiàn)在的生活是你想要的嗎？線上：軟文炒作、戶外、電臺(tái)線下：電開、拓客、巡展”幸福生活一桶金”糧油、車載垃圾桶、車載空氣凈化器全城免費(fèi)送，倡導(dǎo)健康生活1、電call啟動(dòng)，告知項(xiàng)目即將入市信息2、商圈巡展開始3、單頁(yè)派發(fā)開始圈入認(rèn)籌客戶350組15年蓄勢(shì)再發(fā)讓生活照進(jìn)現(xiàn)實(shí)線上：渠道全覆蓋線下：電開、拓客、巡展1、新客戶接待，入會(huì)2、老業(yè)主的維護(hù)，促進(jìn)老帶新3、認(rèn)籌客戶釋放開盤節(jié)點(diǎn)圈入認(rèn)籌客戶200組在這里擁有你想要的生活線上：戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)線下：電開、拓客、巡展開盤活動(dòng)世界在左，我在右我的生活在內(nèi)黃1、未成交客戶的梳理2、釋放熱銷信息3、老業(yè)主的維護(hù)，促進(jìn)二批次銷售去化70%留取重點(diǎn)推廣渠道，保持市場(chǎng)聲音浩創(chuàng)·梧桐郡高品質(zhì)生活獻(xiàn)給懂得生活的人項(xiàng)目一批次剩余房源去化未成交客戶梳理新客戶導(dǎo)入線上：軟文炒作、戶外、電臺(tái)線下：電開、回訪老業(yè)主、拓客一票抵萬(wàn)金線上：加大報(bào)廣/軟文/網(wǎng)絡(luò)推廣力度線下：電開/回訪老業(yè)主/拓客持續(xù)不斷線上線下全媒體渠道全面配合“你的健康、我來(lái)守護(hù)”浩創(chuàng)·梧桐郡花樣奔跑健康節(jié)1、新客戶接待，入會(huì)2、老業(yè)主的維護(hù)，促進(jìn)老帶新3、認(rèn)籌客戶釋放開盤節(jié)點(diǎn)生活源于品質(zhì)浩創(chuàng)·梧桐郡你的理想生活家恐龍展/萌寵浩創(chuàng)梧桐郡全城認(rèn)籌盛大開啟新售樓部開放去化剩余房源圈層活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)、開盤活動(dòng)營(yíng)銷策略03項(xiàng)目信息準(zhǔn)備及釋放9.2011.30認(rèn)購(gòu)選房完成目標(biāo)10.1宣傳物料定稿12.31客戶圈定蓄客期61天目標(biāo)沖刺

由于市場(chǎng)下半年住宅投放量大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，為確保400套房源年底認(rèn)購(gòu)的銷售任務(wù)順利完成，需盡快對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群進(jìn)行鎖客圈定，因此建議將項(xiàng)目售樓部開放即啟動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)籌活動(dòng)節(jié)點(diǎn)定為10月1日，利用事件營(yíng)銷活動(dòng)宣傳造勢(shì)，深度釋放產(chǎn)品銷售信息，保證項(xiàng)目市場(chǎng)熱度，11月30日進(jìn)行客戶收籌，認(rèn)購(gòu)后繼續(xù)釋放項(xiàng)目信息，利用認(rèn)籌升級(jí)噱頭，塑造宣傳項(xiàng)目熱銷信息形象.營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)9.26宣傳物料出街售樓部開放項(xiàng)目認(rèn)籌營(yíng)銷策略03按照從10月1日至12月31日將400套房源認(rèn)購(gòu)進(jìn)行分解，保守測(cè)算需求量有效來(lái)訪約1989組。房源認(rèn)購(gòu)任務(wù)分解時(shí)間2017.10.1—2017.11.302017.12.1—12.31天數(shù)（天）6131銷售形式散籌+集中解籌集中銷售銷售目標(biāo)35050認(rèn)籌目標(biāo)58083來(lái)訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌比例3:1總來(lái)訪量1740249日均來(lái)訪量28.58日均到訪22組，日均成交4.3套目標(biāo)分解營(yíng)銷策略03項(xiàng)目啟動(dòng)認(rèn)籌優(yōu)惠建議：5000抵10000元優(yōu)惠；設(shè)置客戶門檻，提高項(xiàng)目認(rèn)籌質(zhì)量讓客戶心理從認(rèn)不認(rèn)籌？轉(zhuǎn)移到是5000認(rèn)籌還是1萬(wàn)認(rèn)籌？銷售政策營(yíng)銷策略03認(rèn)籌策略：籌帶籌老帶新的縮小版，認(rèn)籌客戶介紹新客戶認(rèn)籌，圈入大量的購(gòu)房客戶，擴(kuò)大認(rèn)籌基數(shù)，認(rèn)籌過的客戶可領(lǐng)取認(rèn)籌獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值100元禮品一份。銷售政策：老帶新政策涵蓋人群：籌帶籌解籌轉(zhuǎn)成交客戶，開盤老帶新未認(rèn)籌客戶成交，開盤后老客戶帶新客戶成交獎(jiǎng)勵(lì)辦法：100㎡以下獎(jiǎng)勵(lì)1000元/套，100㎡以上獎(jiǎng)勵(lì)1500元/套（暫定）；客戶成功認(rèn)購(gòu)簽訂合同發(fā)放50%，銀行放款后發(fā)放剩余50%。2017年下半年如何實(shí)現(xiàn)跑贏競(jìng)品、實(shí)現(xiàn)快銷？營(yíng)銷策略執(zhí)行04現(xiàn)狀及核心問題：項(xiàng)目周邊競(jìng)品較多，如何快速搶奪區(qū)域客戶？鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶分布不集中，如何進(jìn)行客戶挖掘？年底項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)售條件，如何進(jìn)行產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)、持續(xù)強(qiáng)銷？營(yíng)銷策略執(zhí)行04執(zhí)行綱領(lǐng)廣眾樹形象，窄眾蓄客戶廣眾渠道——戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、公交車體等覆蓋范圍廣泛，但相對(duì)而言針對(duì)客戶群體不明顯的渠道；重要性：廣眾渠道作為傳播最為廣泛的渠道，具有傳播性性強(qiáng)、受眾范圍廣；對(duì)于項(xiàng)目形象建立、擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知、宣傳品牌形象等作用尤為明顯。窄眾渠道——主要包括拓展（企業(yè)宣講、拓客）、短信、派單等針性強(qiáng)的渠道；重要性：窄眾渠道具有信息釋放靈活性強(qiáng)，費(fèi)用較低、針對(duì)客群明顯等優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷策略執(zhí)行04推廣渠道策略渠道類型購(gòu)買競(jìng)品項(xiàng)目客戶資源電話CALL客縣城區(qū)域內(nèi)進(jìn)行派單拓客派單/拓客高速公路出入口、縣城主干道戶外大牌根據(jù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)集會(huì)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行集會(huì)巡展及拓客巡展村莊主要交通路段、入口，視野較開闊的墻體墻體廣告內(nèi)黃來(lái)往安陽(yáng)、鶴壁和濮陽(yáng)等公交車體和座椅墊公交車廣告與縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)沿街代銷點(diǎn)、KTV、酒店等個(gè)體戶合作商家聯(lián)盟營(yíng)銷策略執(zhí)行04道路燈桿旗西環(huán)路、繁陽(yáng)一路、黃池路、建設(shè)路浩創(chuàng)·梧桐郡售樓部開放及項(xiàng)目認(rèn)籌活動(dòng)盛大開啟活動(dòng)目的：品牌效應(yīng)，借力借勢(shì)，提高公司知名度與項(xiàng)目整體形象；活動(dòng)對(duì)象：市場(chǎng)高端客群、意向客戶，老客戶及其朋友；活動(dòng)時(shí)間：10月1日活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓部活動(dòng)內(nèi)容：領(lǐng)導(dǎo)講話+節(jié)目表演+認(rèn)籌活動(dòng)+現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)營(yíng)銷策略執(zhí)行04營(yíng)銷活動(dòng)策略營(yíng)銷策略執(zhí)行04營(yíng)銷活動(dòng)策略內(nèi)黃縣首屆恐龍展浩創(chuàng)·梧桐郡營(yíng)銷中心全城盛啟活動(dòng)時(shí)間：2017年10月1日-10月8日活動(dòng)目的：傳播項(xiàng)目知名度，吸引客戶到訪，促進(jìn)客戶認(rèn)籌上量活動(dòng)地點(diǎn)：領(lǐng)秀城售樓部活動(dòng)對(duì)象：老客戶、來(lái)訪客戶、意向客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、通過展覽活動(dòng)吸引路人眼球，以全新的形象震撼登場(chǎng)，宣告浩創(chuàng)新盤盛大開啟。2、以展覽為噱頭，吸引客戶關(guān)注度，增加到訪量，促進(jìn)客戶認(rèn)籌。喜樂大奔，健康行走浩創(chuàng)·梧桐郡首屆嘉年華歡樂來(lái)襲活動(dòng)時(shí)間：2017年11月4、5、25、26日活動(dòng)目的：吸引客戶到訪，促進(jìn)客戶認(rèn)籌，活動(dòng)地點(diǎn)：內(nèi)黃縣人民公園活動(dòng)對(duì)象：意向客戶+老客戶活動(dòng)內(nèi)容：1、健康行走、跑跑卡丁車等形式，提高客戶體驗(yàn)；2、客戶參與度較高，同過活動(dòng)直接維系老客戶，促進(jìn)老帶新，讓老客戶?；丶铱纯?。營(yíng)銷策略執(zhí)行04營(yíng)銷活動(dòng)策略劉老根大舞臺(tái)客戶答謝會(huì)活動(dòng)目的：增加客戶粘性、以成交客戶為核心的活動(dòng)，保持銷售氛圍，維持市場(chǎng)熱度活動(dòng)對(duì)象：意向客戶，老客戶及其朋友；活動(dòng)時(shí)間：12月23—24日活動(dòng)地點(diǎn)：某大型酒店活動(dòng)內(nèi)容：1、項(xiàng)目活動(dòng)派票，增加客戶到訪項(xiàng)目次數(shù)；2、維護(hù)老業(yè)主和認(rèn)籌客戶的關(guān)系，增加業(yè)主轉(zhuǎn)介客戶數(shù)量。營(yíng)銷策略執(zhí)行04營(yíng)銷活動(dòng)策略年貨狂歡節(jié)——瘋狂購(gòu)物城活動(dòng)目的：維護(hù)老客戶，挖掘新客戶，加速項(xiàng)目產(chǎn)品快速去化?；顒?dòng)時(shí)間：2018年1月27—28日活動(dòng)地點(diǎn)：三期售樓部活動(dòng)內(nèi)容：1、瘋狂購(gòu)物城：年貨半價(jià)購(gòu)、限時(shí)免費(fèi)搶年貨；2、現(xiàn)場(chǎng)精美餐點(diǎn)+精彩的節(jié)目表演；營(yíng)銷策略執(zhí)行04營(yíng)銷活動(dòng)策略暖場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷策略執(zhí)行04為保證每周周末案場(chǎng)人氣，營(yíng)造良好的營(yíng)銷氛圍，案場(chǎng)每周周末都有暖場(chǎng)活動(dòng)，以兒童和中老年人為主，吸引客戶參與，滯客時(shí)間長(zhǎng)，案場(chǎng)人氣足活動(dòng)時(shí)間：2017年10月-12月，每周周六周日活動(dòng)目的：營(yíng)造案場(chǎng)氛圍，聚攏人氣，促進(jìn)客戶參與活動(dòng)地點(diǎn)：浩創(chuàng)·梧桐郡營(yíng)銷中心活動(dòng)對(duì)象：到訪新老客戶，全區(qū)域客戶活動(dòng)內(nèi)容：手工、美食、民俗為主行銷精準(zhǔn)拓客——【進(jìn)】掃街掃樓根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶居住及工作區(qū)域，項(xiàng)目主要到訪交通主干道、社區(qū)，劃分項(xiàng)目拓客地區(qū)，前期進(jìn)行大范圍拓客，在客戶拓展的同時(shí)也達(dá)到項(xiàng)目宣傳的作用；拓客形式：派單、拉訪、插車、陌拜營(yíng)銷策略執(zhí)行04行銷精準(zhǔn)拓客—【拓】企業(yè)深入公司、企事業(yè)單位、幼兒園、培訓(xùn)班、愛好團(tuán)體等舉辦項(xiàng)目推介會(huì)、邀約其到訪項(xiàng)目；通過陌拜、種子客戶嫁接、推介會(huì)等形式走進(jìn)企事業(yè)單位，商會(huì)、團(tuán)體，登記客戶資料，贈(zèng)送小禮品。通過贊助活動(dòng)形式植入；聯(lián)合舉辦項(xiàng)目，為項(xiàng)目批量導(dǎo)入客戶；（企事業(yè)單位、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)）

營(yíng)銷策略執(zhí)行04行銷精準(zhǔn)拓客—【截】客流①商超攔截②路口攔截③競(jìng)品攔截區(qū)域商超，主要交通路口周邊在售項(xiàng)目客戶覆蓋，競(jìng)品客戶將成為本案直接潛在客戶；營(yíng)銷策略執(zhí)行04行銷精準(zhǔn)拓客—【跨】行業(yè)保險(xiǎn)公司銀行等行業(yè)聯(lián)動(dòng)，鎖定客戶

凡是購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)產(chǎn)品等投資產(chǎn)品客戶，在本案均享受額外優(yōu)惠，最大限度吸納投資客群；凡是車主來(lái)售樓部即可領(lǐng)取免費(fèi)洗車券，轉(zhuǎn)發(fā)案場(chǎng)活動(dòng)集贊也可獲得一定金額油卡；汽修站中國(guó)銀行工商銀行人壽保險(xiǎn)華夏保險(xiǎn)平安保險(xiǎn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)太平洋保險(xiǎn)眾康保險(xiǎn)人民保險(xiǎn)