天目湖溫州國際廣場項目開發(fā)可行性分析報告(修改版)

1項目開發(fā)可行性分析報告2一、市場論證篇(1)項目自身市場分析(2)項目周邊市場分析(3)項目輻射市場分析4、行業(yè)(產(chǎn)業(yè))宏觀發(fā)展分析(1)萬達廣場(2)白鷺島生態(tài)旅游度假村(3)其它參考業(yè)態(tài)借鑒案例(4)其它參考借鑒產(chǎn)品3三、投資論證篇(1)項目的市場規(guī)劃(2)項目的經(jīng)營思路(3)項目運營資源配置(4)項目運營成本(1)分期開發(fā)資金分析(2)資金回籠分析4天目湖天目湖鎮(zhèn)位于溧陽市省南郊，距溧陽8公里，鎮(zhèn)廣公路與241省道穿境而過，寧杭高速道口近在咫尺，面積238.97平方公里，人口6.5萬人(08年統(tǒng)計)。天目湖是首批國家4A級風景區(qū)，是江蘇省省級旅游度假區(qū)，被譽為“江南明珠、綠色仙景”是中歐論壇永久性指定會址。2006年天目湖共接待游客340萬人次，2007年達到400萬人次，2008年達到438萬人次，實現(xiàn)旅游收入38.6億元人民幣，人均旅游收入59344元(理論收入)。天目湖已成為集研發(fā)、人居、旅游為一體的溧陽城市副中心，天目湖現(xiàn)已由觀光旅游向休閑度假的旅游深度轉(zhuǎn)型。目前住宅均價2800——3300元/m2,商鋪售價4000元—6000元/m2,商業(yè)租金最低為0.2元—0.4元/m2.天，最高為1.4元/m2.天。5天目湖市場調(diào)研對象一、天目國際村五、聆湖翠谷七、中華茶博園6天目國際村地址：天目湖燕山風景區(qū)開發(fā)商：江蘇金燕地產(chǎn)占地面積：526畝，約347000m2容積率：0.3綠化率：70%項目總規(guī)劃：280戶建筑類別：以獨立別墅為主，共200多棟，二期規(guī)劃了52幢獨立別墅。開盤時間：2008年1月1日價格：開盤時7000元/m2,目前8500元/m2(此項目基本售完)。戶型：每戶面積約300m2—400m2,坡地別墅、緩坡別墅和水景別墅，樓盤特色：天目湖國際村社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境獨特，以三座山及2萬m2自然水面形成三山抱一水的格局，小區(qū)內(nèi)以原生態(tài)為主題，擁有70%的綠化率，屬于景觀設(shè)計：美國泛亞易道建筑類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排商業(yè)環(huán)境：VIP生活館、精品商業(yè)街、南師大附屬雙語幼兒園7天目星城開工時間：05年9月1日交付時間：06年10月戶型面積：住宅124m2—137m2,商鋪約100m2總戶數(shù)：500戶容積率：1.3建筑面積：15萬m2價格：住宅2200元/m2(2006年11月1日)商鋪3200元/m2(最低)——4370元/m2(最高)8天目湖商業(yè)中心用地面積：24149.5m2(30畝，其中附征地2760m2)容積率：1.3建筑密度：41.2%綠化率：20%停車位：地面76個、地下200個交通：9路公交車業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、超市、賓館(百味堂)、快捷酒店、娛樂、名品街、土特產(chǎn)專賣等。售價：一樓均價5950元/m2,二樓均價4700元/m2租售狀況：項目面臨10月份開業(yè)，目前已售52%9沒有進駐，項目整體招商不足60%原因：1、項目缺乏應(yīng)有的營銷推廣；2、項目定位不清析，缺乏應(yīng)有的競爭力；3、經(jīng)營戶對項目本來發(fā)展與運營狀況缺乏信心；4、整體規(guī)模不夠，難以形成商業(yè)綜合體的規(guī)模效應(yīng)，從而缺乏核心的市場支撐；5、項目缺乏足夠亮點，難以打動外來投資者；6、對于天目湖特定的市場來分析，別墅、公寓、酒店類產(chǎn)品仍是市場的主力產(chǎn)品，項目業(yè)態(tài)眾多，但缺乏真正的核心，與市場需求有所偏離。涵田度假村開發(fā)商：前沿控股集團地址：天目湖旅游度假區(qū)東園路88號開業(yè)時間：2008年9月28日(實際情況目前仍處于試業(yè)階段，功能配置仍不完善，多處設(shè)施未能交付使用，涵田度假村酒店(號稱白金五星級酒店)人氣極差，房價較低250元—600元。會所、高爾夫練習(xí)場等22種度假功能，是中歐論壇指定會址。目前別墅酒店正在建設(shè)，涵田酒店正在試營業(yè)。別墅售價1.2萬元/m2。建筑類型：獨棟別墅有雅致中式、簡約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式四種主體建筑風格。涵田私屬酒店，別墅：戶數(shù)：59棟，由湖景、坡地、森林別墅組成，并提供管家式服務(wù)，業(yè)主可獨立享有產(chǎn)權(quán)。金橋國際社區(qū)東區(qū)開發(fā)商：溧陽市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：9萬m2一期有46幢純別墅總戶數(shù)：200戶物業(yè)類別：酒店+別墅售價：最高價1600萬元/套，最低價450萬元/套均價：1.1萬元/m2物業(yè)管理費：3元/m2.月建筑類別：雙拼別墅、花園洋房西區(qū)開發(fā)商：溧陽市楓林置業(yè)有限公司占地面積：28.02公傾，其中娛樂城用地面積5.334公傾建筑密度：15.9%容積率：0.276建筑類別：40戶純獨棟別墅(楓林區(qū)16幢)均價：8000元—10000元/m2綠化率：60%大戶型558m2,中戶型398m2,小戶型338m2,三種戶型指的是純地上面積，地下均有100多平米，楓林區(qū)的戶型為298m2(純地上面積)。聆湖翠谷物業(yè)類別：別墅(聯(lián)排、雙拼共25席高端、城市別墅)建筑密度：20%開盤時間：2008年9月入住時間：2009年8月綠化率：50%周邊配套：天目湖小學(xué)、醫(yī)院、菜場、賓館、交通9路直達物業(yè)類型：精裝修公寓、酒店式公寓、別墅(一期別墅已全部售完)價格：住宅(公寓部分)最低4000元/m2,最高6000元/m2(07年7月13日執(zhí)行價格),酒店式公寓(多層),均價3000/m2,19萬元/套(06年4月1日執(zhí)行價格),別墅100萬元/套(06年11月1日執(zhí)行價格)。建筑面積：3萬m2開工日期：03年6月18日峻工日期：08年8月28日建筑類別：116棟獨立、雙拼與聯(lián)排別墅組成二期開工時間：2006年3月8日二期峻工日期：07年4月30日二期占地面積：17萬m2總戶數(shù)：700戶地下停車位：212個二期主力戶型：別墅(獨立、雙拼)、酒店式精裝修公寓、別墅式公寓銷售狀態(tài)：目前正在推出少量50m2酒店式公寓，8萬元首付，售價27萬元/套，均價：5670元/m2注：整個園區(qū)占地250畝，有近百棟獨立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及600多套別墅式公寓休閑度假物業(yè)組成。中華茶博園(別名天目湖金盛國際茶文化城)總戶數(shù)：90戶一期開工時間：2006年9月1日峻工時間：2007年10月30日建筑面積：3萬m2,其中商業(yè)面積15000m2,匯濱廣場面積12200m2,園內(nèi)茶園面積約1000畝。停車位：300價格：商鋪5500元m2(2009年8月7日)目前其在網(wǎng)站上(09年8月7日),雖然有最新資訊及售房信息，但由蘇園(待建項目)規(guī)劃面積：占地300畝籌備狀況：計劃2010年動工天目湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀消費市場分析天目湖目前正處于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級、自身品牌建設(shè)提升、外部市場深化開發(fā)、促使綜合創(chuàng)收能力培植，走增值綜合板塊發(fā)展的市場戰(zhàn)略階段。2006年，天目湖到訪游客達340萬人次，旅游收入15.4億元，2007年到訪380萬人次，旅游收入25.4億元，2008年，天目湖到訪游客達430萬人次，旅游收入30多億元，旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)見好，天目湖目前常住人口6.5萬人(戶籍加暫住人口),人均旅游收入4.87萬元，旅游拉動經(jīng)濟及其它產(chǎn)業(yè)的綜合效應(yīng)得到強力體現(xiàn)。天目湖房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了05年——07年的快速發(fā)展期，其時無論開發(fā)品種、建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品梯次都有不同程度的跨越，再加上當時相關(guān)政策的鼓勵與驅(qū)使，開發(fā)商都獲得了初始的一定積累，2008年，隨著全球經(jīng)濟的負面影響，受到行業(yè)市場的調(diào)整深入，隨著消費市場的沉淀及萎縮，房地產(chǎn)業(yè)在天目湖更多的體現(xiàn)為自我調(diào)整與市場深層探索階段，相關(guān)產(chǎn)品與規(guī)模得到了一定的抑制，有的受到開發(fā)資格問題受到審查而被迫停止(中華茶博園),有的受到市場低迷與資金鏈制約陷于停頓(涵田度假村),有的因缺乏對市場、消費深刻認識及相對盲目開發(fā)，導(dǎo)致項目競爭力與生存力挑戰(zhàn)被迫降價銷售(天目湖商業(yè)中心),天目湖房產(chǎn)市場同國內(nèi)大格局一樣，表現(xiàn)為對市場觀望與行業(yè)理智探索階段。進入09年，中國經(jīng)濟逆勢上揚，受大環(huán)境的拉動，中國房地產(chǎn)市場由1—3月的低迷，到4—6月的強勢上揚，為開發(fā)商提供了必要的足夠的信心，小區(qū)域市場更是如此，許多項目的發(fā)展較08年末都有加快，價格有不同幅度的上揚，開發(fā)商融資渠道變得更為寬廣，受此綜合影響，市場催生了許多新的項目，如金橋國際楓林社區(qū)(已開始銷售),蘇園(待建，目前已進入市場定位及前期籌備階段),新競爭格局已在深化，天目湖房地產(chǎn)市場的競爭核心體現(xiàn)在是對消費者的深刻把握、對開發(fā)產(chǎn)品的準確定位、與對消費潛在市場的清晰認識上，產(chǎn)品生產(chǎn)者只有發(fā)現(xiàn)了市場的空白，推出受到消費者歡迎的產(chǎn)品、滿足需求的同時，賦予消費者應(yīng)有的價值體現(xiàn)，才能夠獲得真正的成功，新競爭格局下決勝之道在于產(chǎn)品的綜合設(shè)計及深度定位。天目湖目前住宅市場均價為2800元—3300元，市場消費及需求相對一般，主要受眾是當?shù)鼐用窦耙恍┏Ｗ〉闹械褪杖肴巳?，產(chǎn)品的綜合附加值不大，隨著社會進步與經(jīng)濟發(fā)展，大部分人群選擇到城市去居住，小鎮(zhèn)上傳統(tǒng)住宅市場份額正逐年受到壓縮。天目湖酒店公寓、花園洋房、別墅等度假性主力產(chǎn)品目前正處于上升階段，市場需求進步擴大，消費品味進一步提升，對產(chǎn)品的要求越來越高，消費者投資不僅僅局限于物業(yè)的回報、價值體現(xiàn)與性價比綜合評估上面，更多的體現(xiàn)于對區(qū)域市場及推出產(chǎn)品的理智分析上，所以，這類產(chǎn)品雖有良好的市場潛力與前景，但如何開發(fā)推出什么?營銷戰(zhàn)略如何制訂，將是開發(fā)者運營者的頭等課題。天目湖目前中、高檔酒店式公寓、別墅均價在8000元/m2—10000元/m2,部分高于10000元/m2,如金橋國際聆湖翠苔、涵田度假村都達到了11000元/m2及1.2萬，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去化量并一理想，究其原因，可以分為以下幾個方面：1、開發(fā)商推出的數(shù)量有限，以為憑稀缺資源及獨特口味能羸得價格的的獨棟別墅總價在300萬元/套——400萬元/套，部分在600萬元/套——800萬元/套，更有甚者價格在1600萬元/套以上，這個價格與面積在香港也不過如此，別人拿來干什么?真正的富豪來到這里干什么?再加上相關(guān)的功能設(shè)施配套都不完善，服務(wù)標準與內(nèi)函無法同真正的頂級別墅社區(qū)相匹配，造成競爭極度弱化的局面，因此，對于高價別墅目前的狀況仍處于有價無市的局面，這說明開發(fā)商的前期功課沒有做好，對市場消費者缺乏足夠的認識，僅憑自我推斷、創(chuàng)造產(chǎn)品從而形成如今的進退兩難的境地。天目湖的旅游市場開發(fā)正處于深層發(fā)展階段，但目前有關(guān)度假產(chǎn)品的品牌、度假文化的開發(fā)未能得到中高端消費者的認可。居住、休閑、度假本制賣點”去烤熱市場無疑于杯水車薪，當市場成熟度未達到之前，盲目推出天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場所，但相關(guān)購物、休閑、美食、娛樂等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相匹配，從而造成消費者的望而卻步。天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍處于中國八九十年的臨街商鋪及拉閘門形態(tài)的初舊商業(yè)市場階段，僅有的兩個稍大一點超市，一個是樂購，只有45m2,另一個是華聯(lián)超市也不足400m2,天目湖商業(yè)從規(guī)模、產(chǎn)品種類、功能配置、價格競爭等方面還處于商業(yè)發(fā)展的萌芽期，沿街的飲食、服務(wù)及其它支持商業(yè)大多暴露出衛(wèi)生狀況、服務(wù)理念、經(jīng)營者素質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)、價格、物流配送等綜合一系列問題，現(xiàn)有的菜市場完全是“臟、亂、差”的集中體現(xiàn)場所，消費者處于非常不愿意但又不得不與之打交道的尷尬局面，即使天目湖商業(yè)中心的農(nóng)貿(mào)市場及菜市場明年開業(yè)，在商業(yè)管理者與經(jīng)營者素質(zhì)兩方面短時期內(nèi)也不可能真正提升，實際問題將會再次暴露。解決辦法：1、規(guī)劃綜合型商業(yè)廣場。具有綜合的、一站式購物功能的、并能夠形成互補業(yè)態(tài)(諸如休閑、娛樂、美食、養(yǎng)生、體驗等)的、具有一定品位的多功能商業(yè)體，從定位、業(yè)態(tài)與經(jīng)營服務(wù)水平上解決消費者出行難、購物難、心理落差大的根本問題；服務(wù)質(zhì)量，要打造核心的品牌文化，創(chuàng)建一個有較高人氣、充滿商機、口碑極佳的綜合商業(yè)社區(qū)。3、圍繞綜合商業(yè)社區(qū)開發(fā)相關(guān)酒店、公寓及花園洋房，滿足市場需求的同時深化項目的綜合市場影響力，體現(xiàn)項目的綜合商業(yè)價值。售價：一樓均價5700元/m2,二樓均價4700元/m2,平均價格5300元/m2;租金：一樓均價0.32元/m2/天，二樓均價0.20元/m2/元，其它均價0.17元/m2/天。常州簡稱“?！?別稱“龍”城，是江蘇省13個直轄市之一，處于長江常都市圈，全市面積4383平方公里，戶籍人口357萬人，常住人口近4002008年常州全市GDP達到2202.2億元，比上年增長12.4%,2008年中元。全市2008年實現(xiàn)服務(wù)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))836.4億元，增速比GDP高出1.3個百分點，服務(wù)業(yè)對全市經(jīng)濟的增長的貢獻份額達44%,08年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額758..2億元，比上年增長24.1%,增速同比提高5.7個百分點，高于全省0.8個百分點，其中批零貿(mào)易額業(yè)實現(xiàn)零售額659億元，增長23.6%,住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額90.6億元，同比增長13.3%。多年來，常州均被評為“全國綜合實力50強城市、全國投資環(huán)境40優(yōu)城市、國家衛(wèi)生城市，福布斯2007年最佳商業(yè)城市第9名、2008年第8名，中國城市競爭力前30名，2008年常州入選全球城市競爭力500強。2009年1——7月常州房地產(chǎn)銷售狀況一月份1、全市批準預(yù)售21.39萬m2,同比下降70.04%,環(huán)比下降50.80%;2、成交均價4972元/m2,環(huán)比下降6.37%;3、銷售45.72萬m2,同比下降11.89%,環(huán)比下降25.13%4、余量：較去年12月少24.33萬m21、全市批準預(yù)售49.60萬m2,同比增長83.09%,環(huán)比上升8.49%;2、成交均價4383元/m2,環(huán)比下降11.85%;3、新增量25.92萬m2,環(huán)比增長4.55萬m24、余量：較1月少23.68萬m21、銷售面積24.27萬m2,同比上升51.26%,環(huán)比上升49.24%2、新增50.31萬m2,同比升85%,環(huán)比上升94%;3、成交均價4789元/m2,環(huán)比上升9.26%;4、余量：較2月少23.96萬m21、銷售面積74.22萬m2,同比上升65.52%,環(huán)比持平；2、全市批準預(yù)售44.49萬m2,同比下降36.62%,環(huán)比下降11.57%;3、成交均價4584元/m2,同比上升2.87%,環(huán)比下降4.28%;4、余量：較3月少29.73萬m21、銷售面積86.16萬m2,同比上升70.85%,環(huán)比上升16.09%;2、全市批準預(yù)售38.93萬m2,同比下降62.92%,環(huán)比下降12.50%;3、成交均價5014元/m2,環(huán)比升12.50%;4、余量：較4月少47.23萬m2。1、銷售面積84.66萬m2,同比上升95.66%,環(huán)比下降1.74%;2、全市批準預(yù)售47.44萬m2,同比下降3.44%,環(huán)比下降21.86%;3、成交均價5182元/m2,環(huán)比升3.35%;4、余量：較5月少37.22萬m2。1、銷售面積96.50萬m2,同比上升133.09%,環(huán)比上升13.99%;2、全市批準預(yù)售54.22萬m2,同比下降41.71%,環(huán)比上升14.29%;3、成交均價4948元/m2,環(huán)比下降4.52%;4、余量：較6月少42.28萬m2天雋峰(大潤發(fā))香江華廷(大潤發(fā))銀河灣(歐尚)怡康花園(怡康機電專業(yè)市場)南大街商業(yè)廣場(沃爾瑪)時代購物中心(在建)和平國際商業(yè)廣場(在建)凱納商業(yè)廣場(在建)新天地商業(yè)廣場(在建)銅鑼灣一太陽城(在建)新世界購物中心(在建)地址：鐘樓區(qū)懷德南95號綠化率：30%物業(yè)管理費：1元/m2.月開盤時間：09年6月20日交付時間：2010年6月銷售價格：住宅7500元/m2,商鋪價格待定配套設(shè)施。招商狀況：大潤發(fā)已進駐裝修，預(yù)計09年10月份營業(yè)怡康花園建筑面積：11萬m2,其中商業(yè)2萬m2開盤時間：2003年10月入住時間：2004年9月物業(yè)管理費：2元/月/m2租金：一樓3元/m2.天，二樓1.2—1.73元/m2.天，三樓1元/m2.天；銷售：住宅5400元/m2(2004年—2005年價格),商業(yè)15000—30000元/江蘇國際塑化城建筑面積：46.6萬m2開盤時間：05年7月18日交付時間：06年4月28日銷售價格：30萬元(當時價，3529元/m2)租金：12萬元/年—15萬元/年、11.7—14.7元/m2.月物業(yè)管理費：1.2元/m2.月建筑類別：獨立雙層商鋪面85m2,獨立三層商鋪120—150m2現(xiàn)狀：已全部售完(剩余少量自己經(jīng)營，大約12%),招商完成93%,人氣相銀河灣星苑物業(yè)類別：商業(yè)、住宅地址：晉陵北與北環(huán)路交匯處開發(fā)商：常州華光房地產(chǎn)有限公司開盤時間：07年6月30日交付時間：08年8月30日周邊環(huán)境：都市桃園、永寧花園、歐尚購物中心建筑面積：11萬m2,其中住宅9.6萬m2,商業(yè)約1.4萬m2租金：20元——40元/m2物業(yè)費：商業(yè)2元/m2,住宅0.70元/m2容積率：2.73目前商業(yè)與住宅基本已全部售完，周圍人氣較旺，與周邊相關(guān)社區(qū)聯(lián)動正形成都市核心綜合社區(qū)。羅溪湯商貿(mào)中心地址：新北區(qū)溪湯莊人民路89號銷售價格：6000元/m2開盤時間：08年6月6日交付時間：09年12月綠化率：20%容積率：1.0租金：30元/m2.月物業(yè)管理費：1.5元/m2完成70%,招商完成82%。保納商業(yè)廣場(在建)地址：黃山路511號建筑面積：6萬m2綠化率：45%物業(yè)管理費：1.8元/m2項目于2008年12月開工，2010年5月交付使用，共分二期開發(fā)，一期公寓為主，二期復(fù)合體(商業(yè)+商住)新天地不夜城物業(yè)類別：商鋪、商務(wù)辦公、公寓地址：廣電中路和花園街交匯處銷售價格：1萬元——2萬元/m2租金：90元/m2.月物業(yè)管理費：2元m2業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、健身、辦公商務(wù)、購物等現(xiàn)狀：新天地不夜城物業(yè)的出租率較高，目前已無空閑商鋪，人氣較旺，平均有16人/分的人流量。凱納華僑城(在建)物業(yè)類別：酒店式公寓(精裝修)進址：通江南路1號容積率：4.2入住時間：2011年6月地址：延陵西路15號入住時間：06年8月30日建筑面積：5萬m2銷售價格：8500元/m2(當時價)租金：45元/m2.月(均價)物業(yè)管理費：3.6元/m2業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、酒店、飲食、服務(wù)、娛樂、休閑、購物等地址：戚區(qū)東方中路8號開盤時間：07年1月12日交付時間：08年1月12日租金：70元/m2.月(均價)經(jīng)營現(xiàn)狀：銷售目前已完成了65%,招商進度完成了90%,尚有少量空鋪待售待租，人氣相對較好(周六、日),其它時間一般。萬泰商務(wù)廣場售價：住宅3800元/m2、商業(yè)4300元/m2開盤時間：09年6月28日入住時間：2011年8月28日綠化率：15%容積率：3.5租金：45元/m2.月物業(yè)管理費：0.5元/m2.月中央花園建筑面積：50萬m2,其中住宅46萬m2,商業(yè)3萬m2,綠化率：40%物業(yè)管理費：1.2元/m2價格：住宅5800元—6500元/m2,商業(yè)1.1萬元—1.5元/m2交付時間(竣工時間):2011年12月樓盤現(xiàn)狀：1—10樓已全部售完，正在接受11號樓預(yù)約，6600元/m2起價，溧陽總?cè)丝?7.8萬人(截止2009年1月),面積1535平方公里，距上海、杭州200公里左右，距南京祿口機場80公里，距常州機場60公里，距2004年全國綜合發(fā)展百強縣第67位，2008年前45位，全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣第44位，國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、省級文明城市、福布斯2007年中國大陸最佳商業(yè)城市榜排名前50,2008年排名前45,中國十佳休閑生態(tài)城市。2008年溧陽人均收入21778元，略低于江蘇省2008年人均收入23782元的標準，排名江蘇省第14位，經(jīng)濟總量占常州的14%,工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主要組成部分，旅游業(yè)發(fā)展較快，08年天目湖、南山竹海等等著名景區(qū)共接待游客450萬人次，收入46.5億元，同比增長17.83%,人均收入水平增速高于22%的GDP增速，消費市場潛力巨大。溧陽目前土地價格：商業(yè)用地20—60萬元/畝、商住用地20—30萬元/畝、商鋪均價8000—10000元/m2。溧陽2009年7月住宅成交均價4636元/m2。溧陽項目調(diào)查對象平陵廣場(沃爾瑪)陽光城市(家樂福)金谷廣場錦匯廣場(大潤發(fā))福田中心南大街商業(yè)街(溧陽文化公園商業(yè)街)嘉豐廣場華地廣場美景天成地址：溧陽市平陵中路(城市中心區(qū)域)營業(yè)面積：1.5萬m2經(jīng)營品種：3.5萬種以上市人流量：周一——周五17人/分鐘左右，周六、日24人/分鐘租金：1、平陵中路與西大街結(jié)合點租金最高(沿街商鋪),512元/m2/年，2、從華地百貨西街向西端延伸是溧陽主要的沿街商貿(mào)街，主要鋪面在30——100m2,租金價格在496元/m2/年左右，3、平陵中路、華地百貨向西媒建路延伸，主要以五金為主，主力店面在15——50m2左右，租金價格均價430元m2/年。福田中心地址：平陵路與天目湖交匯處(大潤發(fā)對面)建筑類別：高層(28層)綠化率：15%建筑密度：35%占地面積：23215m2總戶數(shù)：4700戶停車位：4000多個交通狀況：1、3、6路公交車經(jīng)營現(xiàn)狀：本項目自2008年10月初開業(yè)，又于2009年1月停業(yè)，目前除坑蒙拐騙偷的人群集結(jié)地，同是又偽劣產(chǎn)品的銷售場所，習(xí)慣不去車站購物，“車站商業(yè)”在全國都為房地產(chǎn)行難題，常州車站2、該項目開發(fā)時間為07年，房地產(chǎn)市場2006年供求失衡，市場競爭趨于白熱化，社會傳聞將有70%中小開發(fā)商被淘汰，房地產(chǎn)進入了行業(yè)最后的瘋狂，此狀況造成投資購房者信心不足，自用購房者等待價格下挫的觀望心態(tài)較為普遍；3、該項目非城市中心地帶，只是規(guī)劃的副中心，常駐人口少，人氣較差，一個城市的副中心若順利形成也至少5-6年或更長時間，而溧陽為小城市，城市集聚效應(yīng)差，所謂旅游業(yè)在蘇杭的遮罩下4、該項目近鄰競爭對手錦匯商業(yè)廣場，錦匯商業(yè)廣場對該項目具有規(guī)模優(yōu)勢，又有知名連鎖超市大潤發(fā)進駐，且經(jīng)營狀況良好，但是錦匯商業(yè)廣場商鋪租賃狀況不甚理想，空置率仍未達到成熟商業(yè)的要求，類似大型超市進駐只賺人氣不賺商機的情況：沈陽大連萬達引入沃爾瑪已有例了(2007年6月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報道),錦匯商業(yè)廣場商鋪的慘淡經(jīng)營狀況，對該項目有很大的負面影響；5、該項目前期已經(jīng)定位為購物中心，規(guī)劃及媒體發(fā)布都已心廣泛傳播，欲退不能；6、該項目前期銷售狀況不理想，且前期推出的即為優(yōu)質(zhì)房源，而購買者對項目前景不看好，并反映價格偏高，但房地產(chǎn)項目價格下7、項目前期銷售資金回籠少，必定造成開發(fā)商資金鏈緊張；8、溧陽房地產(chǎn)市場上同質(zhì)項目較多，競爭激烈，且操作手法容易跟進抄襲；9、購房者經(jīng)過數(shù)年的市場洗禮，已逐漸走向成熟，對于該項目面臨的狀況能夠進行冷靜分析，不會盲目投資；10、項目定位購物中心，且經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，忽略了溧陽城市自身屬性(溧陽真正的商業(yè)中心在平陵中路華地廣場)與溧陽消費者的消費習(xí)慣與消費行為(消費者已經(jīng)習(xí)慣于到華帝購物進行中高檔消費，可以達到一站式采購，購物方便、性價比更好)沒有對市場需求與項目定位、經(jīng)營思想、運作手法作出正確的分析判斷與合理的選擇。業(yè)態(tài)定位：購物、休閑、酒店、娛樂、辦公建筑類別：28層商住辦公樓+4層主體商業(yè)銷售價格：住宅4300元/m2,商鋪19000元/m2(10000元—30000元/m2)包裝、招商，企圖東山再起。錦匯廣場綠化率：37%容積率：1.02商鋪開間與進深：4米×12米或14米管理。(與該項目一街之隔的商鋪因單套總價超過400萬元，銷售困難)。租金：均價60元—70元/m2.月，商鋪售價：9000—22000元/m2,均價8600元/m2注：大潤發(fā)南面商街商鋪面積約為80m2,西南售價1.5萬/m2,租金3.6萬元/年，出租回報率3%;中段售價1.2萬元/m2,租金3.2萬元/年出租回報率3.3%,;東西面售價1.3萬/m2,租金2.8萬元/年，出租回報率2.5%。溧陽文化公園商業(yè)廣場(南大街商業(yè)街，文化公園商業(yè)街)地址：溧陽市南大街(城市南片新區(qū)內(nèi)，北起臺港路，南至龍亭路，東起錢家路，西臨體育路)建筑面積：6萬m2,其中住宅4萬m2,商業(yè)2萬m2開盤時間：2006年4月占地面積：47畝(31190m2)容積率：1.17物業(yè)管理費：0.6元/m2價格：住宅部分開盤時3500m2,最高時售價5100元/m2;商業(yè)部分開盤時8000元/m2,最高3萬元/m2;整體均價19000元/m2?，F(xiàn)狀：住宅、別墅已全部售完，商業(yè)主力部分也已售完，只余20%左右的尾鋪(二層商業(yè)與少量三層，其中三層部分買二送一),這部分現(xiàn)在均價5000元/m2(開發(fā)商欲清盤出售，價格下調(diào)同時也是由于招商進度緩慢而帶來的壓力)。的形式、開發(fā)商承諾6年經(jīng)營權(quán)，每年固定投資回報分紅7.5%,整體發(fā)展。金谷廣場占地面積：近10萬m2規(guī)劃：20幢建筑、460多戶、400m2商業(yè)街、3個大型商業(yè)廣場大廈、客運中心開盤時間：2002年6月商鋪戶型：300m2—400m2/間，可自由分割，兩層建筑(8×12)。銷售價格：6500元/m2,寫字樓3500元/m2—3200元/m2;住宅均價：1800元/m2—2500元/m2商鋪售價：沿街(燕山中路)96m2,5000元/m2;沿街(錢家路)84m2,4800元/m2目前租金：沿街(燕山中路)3.4萬/年，29.5元/m2.月沿街(錢家路)2.8萬/年，28元/m2.月出租回報率沿街(燕山中路)沿街(錢家路)美景天城地址：溧陽市溪遂路與天目路交匯處物業(yè)類型：住宅、商鋪、別墅開發(fā)公司：溧陽市峰達置業(yè)有限公司三房二衛(wèi)，三者比例5:3:2,小區(qū)規(guī)劃總共1200戶。銷售狀況：目前兩房銷售率較高，已基本售完，三房兩衛(wèi)銷售較慢。建筑類別：多層、小高層停車位：1:1比例交通狀況：9路公交車占地面積：12萬m2銷售價格：住宅均價2800元/m2、商鋪均價4000元/m2(已售完，只余兩套230m2左右的尾鋪)物業(yè)管理費：0.80元/m2優(yōu)勢：1、區(qū)位優(yōu)勢顯著,位于寧杭高速出口南，與東尼中央花園、天目星城共同構(gòu)筑了溧陽南公寓生活片，同時交通便利；2、低價位，有潛在消費市場。開發(fā)商：豐聯(lián)(香港)有限公司項目總投資：10億元總建筑面積：25.1萬m2,其中地上(五層)17.13萬m2、地下(二層)7.98萬m2,商業(yè)面積1.282m2,約918間商鋪。公寓：3.9萬m2,小戶型412套，30層高，大戶型88套開工時間：09年4月10日峻工時間：2011年3月茶座等。銷售：住宅公寓部分現(xiàn)為以4800元/m2為基價，商鋪25萬元預(yù)約，沿街的5——6萬元/m2,一層4萬元/m2,二層2萬/m2,三層1.5萬元/m2,層1萬元/m2,五層6000元/m2,負一層2.5萬元/m2,負二層停車場。項目分析：橢圓形雙子樓，主要功能為辦公及餐飲共30層，建筑高度98.4m2,住宅7—24層陽光城市商業(yè)廣場開發(fā)商：江蘇萬恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：多層、小高層商業(yè)150000m2,地下車庫及其它配備16600m2。容積率：2.0綠化率：35%建筑密度：25%業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、步行街、超市、休閑、娛樂、商務(wù)、辦公、酒店、公總戶數(shù)：2300戶左右停車位：1:1比例交通：公交7路物業(yè)管理費：0.3元/m2.月銷售狀況：住宅5300元—5500元/m2,頂樓6500元—7200元/m2。商鋪均價：17500元/m2,銷售一般商鋪回報：5%/年低首付(8萬元起)招商情況：零售巨頭家樂福入住合同已簽，其它招商對象：中央百貨、新天地步行街、中都百貨、臺灣迪諾——超大室內(nèi)主題游樂園，、美國兒童樂園、屈臣氏、千色店、麥當勞、星巴克、耐克、阿迪達、大食代、新華書店等一線品牌已簽意向協(xié)議，整體招商進展順利。定位：集購物、娛樂、休閑、和餐飲為一體的現(xiàn)代生活空間。溧陽市中心品質(zhì)較高的商住綜合體。嘉豐廣場地址：溧陽市羅灣路302號物業(yè)類型：商業(yè)、住宅(別墅)建筑面積：38萬m2規(guī)劃面積：34.25公傾綠化率：50%商業(yè)面積：8.1萬m2銷售：住宅，一二期已售完，三期住宅均價4280元/m2;別墅335萬元—350萬元/套，面積約325m2——340m2;商鋪均價1萬元—1.2萬之間，最高1.2萬元/m2,最低7000元/m2。項目分析：項目緊臨文化公園，自然環(huán)境優(yōu)越，項目自身配備8.1萬m2聯(lián)體銷售，面積大致在130m2左右，總價大致在100—150萬元/套，目前銷售不甚理想，尚有一定積余，同時招商力度與營銷不太到位，招商未達到55%,尚有大量空置鋪位，入住的商業(yè)大多為休閑、娛樂、服務(wù)業(yè)，未有一溧陽目前對別墅、酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)房產(chǎn)、消費者市調(diào)查溧陽城市商業(yè)地產(chǎn)分析(一)商業(yè)地產(chǎn)售價較住宅相比有更高的利潤空間，操作方式也相對靈活，商業(yè)同住宅相比，價格一般為同地區(qū)住宅的1.4—1.85倍。市中心商業(yè)售價：底層：5萬—5.5萬/m2;二層2萬—2.5萬元/m2三層1萬—1.3萬元/m2;四、五層4000—6000元/m2次中心商業(yè)售價：一、二層綜合均價：1.5萬—1.8萬/m2之間城郊結(jié)合部商業(yè)售價：一、二層綜合均價：2800元—4300元/m2之間郊縣商業(yè)售價：底層：5500元—6000元/m2二層：4500元—5000元/m2三層：3600元—4000元/m2租金：市中心商業(yè)：底層43元/m2、1.43元/m2/天二層32元/m2、1.1元/m2/天三層22元/m2、0.73元/m2/天次中心商業(yè)：一、二層均價26元/m2、0.87元/m2/天城郊結(jié)合部：一、二層均價15元/m2、0.5元/m2/天郊縣(鎮(zhèn))商業(yè)：底層10元/m2、0.33元/m2/天二層7.5元/m2、0.25元/m2/天三層5元/m2、0.17元/m2/天溧陽商業(yè)地產(chǎn)分析(二)溧陽目前的商業(yè)地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，從規(guī)模上看，講究綜合規(guī)模，大體量優(yōu)勢，希望能夠形成大項目的影響力與競爭力，從業(yè)態(tài)規(guī)劃看，貼近生活，領(lǐng)導(dǎo)潮流、追逐消費者偏好，主次業(yè)態(tài)布局趨于清晰合理化，重視商業(yè)經(jīng)營中的品牌效應(yīng)，從經(jīng)營手法上看，能夠保證自身的特色，品位與市場空白的把握正越來越成熟；從運作看，逐漸切入與時代，知名項目都已為項目找到合適的商業(yè)運營管理公司進行經(jīng)營，這些不僅有利于項目自身的生存與發(fā)展，同時也為品牌創(chuàng)立打下基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)料，溧陽商業(yè)地產(chǎn)競爭的格局已經(jīng)形成，競爭的核心將集中展現(xiàn)在品質(zhì)、品牌、服務(wù)與消費購物舒適度與綜合性價比上，因此商業(yè)地產(chǎn)的最終競爭就是對消費市場的最終比拼。金壇金壇同溧陽一樣，亦為常州下轄縣級市，全縣總面積975.49平方僅公里，總?cè)丝?4萬人(2008年戶籍人口),全市2008年GDP263億元，人均GDP48257元，人均可支配收入4000美元，折合人民幣27402元。金壇市7月份住宅銷售均價3420元/m2。金壇房地產(chǎn)(主要為商住綜合體)調(diào)研對象：左鄰右里左鄰右里占地面積：15萬m2綠化率：40%銷售價格：一、二期3000元/m2(已售完)三期3500元/m2,09年9月開始四期未定，2010年9月開始商業(yè)2011年9月開始親親家園開盤時間：2007年10月1日入住時間：2008年9月1日建筑面積：22萬m2,其中住宅19.6萬m2、商業(yè)及其它2.4萬m2價格：13層以下3600——4200元/m2,13層以上4400元/m2,商鋪15000元/m2(已售完)只余9樓戶型較大的幾套(200m2)及13層以上部分。該項目是金壇反映良好的知名項目，無論從開發(fā)、入住到商業(yè)運營目前一切良好。占地面積：15畝物業(yè)類別：購物中心(四層)、商住樓(32層)價格：商住樓5500元/m2起價、商鋪一樓均價3.7萬元/m2二層均價1.82萬元/m2、三層均價1萬元/m2四層均價5500元/m2租金：一層8元/m2/天、二層6元/m2/天三層4元/m2/天、四層1.5元/m2/天萬象城商業(yè)總面積2萬m2左右，位于金壇市的已售完，項目2008年12月開盤，預(yù)計09年10月前開業(yè)，目前餐飲巨頭肯華城商業(yè)廣場地址：城東東大門街109號開盤時間：08年4月9日交付時間：2010年2月28日建筑面積：9.6萬m2占地面積：3萬m2綠化率：22%銷售價格：住宅3700元/m2、商業(yè)二層聯(lián)體2.4萬/m2宜興宜興為無錫下轄縣級市，全市總面積2038.7平方公里，總?cè)丝?06萬人，人口綜合素質(zhì)較高，有“中國教授之鄉(xiāng)”的美譽。2008年，宜興生產(chǎn)總值600億元，同比增長13.3%,人均GDP達56386元，同比增長13.5%,宜興經(jīng)濟發(fā)展主要得力于第二與第三產(chǎn)業(yè)，分別占GDP61.%與32%,縣域經(jīng)濟基本競爭力蟬聯(lián)全國第7名，人均可支配收入為30752元。2009年7月宜興住宅銷售均價為5460元/m2。2008年全國縣域經(jīng)濟百強排名第十位。宜興房地產(chǎn)市場高調(diào)研對象馬德利花園蛟橋步行街君悅、逸品尚東龍澤苑中星湖濱城君悅府邸海德名園荊溪人家沈溪國際中心地址：宜興市沈北路1111號占地面積：650畝建筑面積：95萬m2住宅，20萬m2商業(yè)銷售價格：聯(lián)排別墅6500元/m2、高層住宅5400元/m2銷售狀況：中星湖濱城項目2007年一期開工，2008年4月竣工；目前君悅府邸地址：宜興市人民路98號銷售價格：住宅4600—5500元/m2、商鋪均價3.2萬/m2海德名園物業(yè)類別：住宅、別墅建筑類型：高層、多層、小高層、別墅建筑面積：15.8萬m2規(guī)劃：別墅45套(歐式)、6幢多層住宅、2幢商住樓、3幢高層住宅、2幢商住樓、五星級酒店一座。銷售價格：4600元/m2銷售狀況：已售完荊溪人家建筑面積：133270.5m2,其中商業(yè)48347m2、住宅70388m2、公建3835建筑密度：29.2%銷售價格：別墅9000元/m2、住宅5200元/m2、商業(yè)部分暫未確認沈溪國際中心開發(fā)商：上每農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)有限公司地址：團沈湖東側(cè)開盤時間：05年7月交付時間：06年6月銷售價格：住宅3800元/m2、商鋪2.1萬元/m2(05年)現(xiàn)在已全部售完，租金：一層230元/m2/月、二層160元/m2/月現(xiàn)有少量二手商鋪銷售均價4.7萬。地址：宜興市東沈湖畔物業(yè)類別：住宅、商業(yè)綠化率：33%容積率：2.5開發(fā)商：宜興市君悅置業(yè)發(fā)展有限公司開盤時間：2008年12月入住時間：2009年12月價格：住宅6000元/m2、商業(yè)25000元/m2項目現(xiàn)狀：項目目前基本完工，正進入最后裝修階段，住宅銷售情況良好，商業(yè)部分銷售較慢。地址：宜興市振興東路352號菊花仙大轉(zhuǎn)盤東側(cè)開盤時間：2008年11月交付時間：2009年12月銷售價格：住宅均價3800元/m2、商鋪暫未確定占地面積：4.5萬m2建筑面積：9萬m2綠化率：33.6%容積率：1.58規(guī)劃戶型：400余戶目前銷售平淡。蛟橋步行街項目地址：宜興市解放西路市中心物業(yè)類別：商鋪、商住開發(fā)時間：2005年8月交付時間：2006年6月容積率：0.78開發(fā)商：無錫華京置業(yè)有限公司銷售價格：10000元/m2(1、2樓均價),所有出售商鋪為精裝修項目現(xiàn)狀：項目商鋪目前已全部售完，運營效果不太理想，主要表現(xiàn)為：2、招商力度不夠，目前仍有5—7%的商鋪空余；3、租金價位較低同解放路相比，租金低約30.4%;4、人氣較差。開盤時間：2004年9月交付時間：2005年9月售價：住宅(小高層)5500元/m2,別墅6000元/m2,商鋪(臨主干道)15000元/m2,其它8500元/m2。蘇州蘇州市總面積8488平方公里，市區(qū)總面積1650平方公里，2008年全市戶籍人口437萬人，暫住及外來人口616人，全市2008年GDP達到6698.26億元人民幣，總量居中國大陸第五位(僅次于上海、北京、廣州、和深圳),華東地區(qū)第二位(僅次于上海),中國地級市第一位，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為78236元(超過1萬美元),列中國大陸第三位(僅次于深圳和廣州),華東地區(qū)第一位(已超上海)。觀前街(步行街)石路(步行街)蘇州萬達廣場蘇州萬達廣場坐落于蘇州平江區(qū)新城內(nèi)，位于312國道與人民路北延段交匯處，項目西鄰蘇州市區(qū)南北向主干道人民路北沿段，南臨312國道，北側(cè)為金民東路，東側(cè)為河道及規(guī)劃綠地，地處“平江新城”核心商務(wù)區(qū)的中心位置(平江新城被蘇州市政府定位為“蘇州城市副中心”)。項目開工時間：2008年10號預(yù)計交付時間：2009年7月開業(yè)時間：2009年9日建筑面積：45萬m2定位：集購物、休閑、娛樂、商務(wù)、辦公于一體的城市綜合體行街、寫字樓、城市公寓、商務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)。蘇州水晶之戀浴城水晶之戀是蘇州分店最多、品位最高的沐浴連鎖企業(yè)，目前擁有9家分店，總營業(yè)面積達7萬m2。經(jīng)營現(xiàn)狀：口碑較好、人氣較好、但消費偏高價位：人均150元(浴資38元)觀前街業(yè)態(tài)：集商業(yè)、娛樂、飲食、銷售于一體的消費場所，總長度約600米。亮點：業(yè)態(tài)組合合理，人氣火爆，已成為蘇州人休閑及外地客人觀光的一個首推去所?！坷ド嚼ド绞翘K州下轄縣級市，總面積928平方公里，2008年全市總?cè)丝?64萬人，其中戶籍人口69萬人，外來暫住人口95萬人，2008年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1500億元，達1500.26億元，全年完成第一產(chǎn)業(yè)增加值12.37億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值978.81億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值509.08億元，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重34%,人均(按戶籍)地區(qū)生產(chǎn)總值達120882元(17687美元),2008年全國縣域經(jīng)濟百強縣排行榜第二名。水文化代表：在水一方溫泉浴場(高檔)、維也那(中高檔)浴城維多利亞浴城(中檔)、海闊天空(中檔)浴城在水一方溫泉浴場地址：昆山市朝陽西路8號目前有兩家分店，一個是朝陽店，另一個是水中央店，地址在環(huán)北路10號，是昆山目前首家連鎖浴場。朝陽店：營業(yè)面積5700m2,五層配置，其中一樓為男、女賓浴區(qū)，二樓為免費配套服務(wù)區(qū)，包括演藝休息大廳、小吃廣場，三樓休閑域，四、水中央：營業(yè)面積6100m2,共設(shè)120余個車位，五層配置。亮點：1、裝修豪華、文化氣息濃郁，雕塑及園藝配合得到恰到好處；2、業(yè)態(tài)合理、功能完善服務(wù)良好；3、產(chǎn)品設(shè)計到位：獨立影視，可調(diào)式移動豪華沙發(fā)，24小時三餐自助服務(wù)，休閑種類齊全，包括男士美容香熏護理，女士的精神排毒，精油瘦身，等各種養(yǎng)生美容美體項目：直至國外人員提供的異國人士雅，而這種建筑上文化賦予的差異直接帶來裝飾及居所風格的演變包括異國風情洗浴。5、經(jīng)營有道：在夏季，可免費入標房價格：人均消費80元(其中浴資38元起)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀：知名度較高，口碑良好，超高人氣，顧客素質(zhì)普遍較高，目前朝陽店為了迎接旺季到來，已在裝修。昆山市新世界維多利亞浴場地址：玉山鎮(zhèn)人民路42號，坐落于商圈核心位置價位：90人以上(28元浴資)經(jīng)營現(xiàn)狀：超高人氣十分火爆亮點：中低檔浴資張家港位于江蘇省東南部，南邁太湖，東臨常熟西接江陰，北濱長江，距上海98公里，距南京200公里，是沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市，2008年全國縣域經(jīng)濟百強縣競爭力第三位，獲得聯(lián)合國人居城市",“中國優(yōu)秀旅游城市",“國際花園城市”,“全國文明城市”等90多項國家級、100多項省級榮譽稱號，全市總面積998.5平方公里，總戶籍人口98萬人，外來暫住人口64萬人。香港城(在建)地址：張家港長安南路279號項目狀況：1990年開業(yè)，2003年裝修，目前擁有度假式客房308套。項目簡介：項目占地93380m2,建筑面積28016m2,有超過70%的綠化率，運營狀況：年接待游客邁6萬人次，大多在旅游季節(jié)高峰期及淡季的周末。張家港香港城業(yè)態(tài)規(guī)則：一站式來購物、休閑、娛樂、養(yǎng)生、度假、住宿等為一體的大型項目地址：張家港市東二環(huán)路與乘航西路交叉口占地面積：260畝總投資：11.8億元人民幣斯3萬m2,麥當勞600m2,招商完成9開工時間：2006年2月交付時間：2007年10月運營現(xiàn)狀：法國歐尚每天營業(yè)額100萬元以上(2008年11月26日開業(yè))。奧萊斯特購物中心2008年8月28日開業(yè)，到訪顧客為蘇州、無錫、江陰、常熟、南通當?shù)?，營運一般，人氣較差。麥當勞“得來速”于2006年12月30日開業(yè)，節(jié)假日日營業(yè)額高達8萬元以上，正常情況也能每天達4萬元，目前項目已啟動營業(yè)面積88000m2,免費停車位2500個，日均人流量在3000—4000人次，泊車約6000輛/輛約占40%,二期規(guī)劃：數(shù)碼、電器廣場、星級酒店，奧特萊斯二期，高檔酒吧，電影響院、健身房、兒童樂園、老年休閑廣場、餐飲一條街等。東方威尼斯休閑養(yǎng)生會館開業(yè)時間：2008年11月16日業(yè)態(tài)：泰式健身、SPA美體、酒吧、網(wǎng)吧、多功能演藝、娛樂廳、超市、沖浪浴場、游泳館、賓館客房、商務(wù)休閑、美食、娛樂等。項目定位：是張家港目前設(shè)施最全、裝修最豪華、檔次最高的、規(guī)模最大的一站式休閑會所。價格：人均消費80元(浴資38元)香港城城航西路美食街地址：張家港城航西路，香港城對面業(yè)態(tài)：大排檔、小吃類、薈集中國主力菜系與傳統(tǒng)特色小吃類亮點：大眾化需求，經(jīng)濟實惠，極具特色，能夠滿足不同地區(qū)的消費需求。規(guī)模：沿路約600米長的食街，直至與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道連接。經(jīng)營現(xiàn)狀：運營良好，人氣較旺。不足：1、沿街衛(wèi)生條件有待改善，未有統(tǒng)一物業(yè)；2、缺乏統(tǒng)一的推廣與統(tǒng)一的管理，無法形成品牌優(yōu)勢。常熟常熟東臨太倉，距上海100里，南連昆山，西臨無錫，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”的美譽。全市總面積1266平方公里，含長江界屬水面，總?cè)丝?04萬，是中國第一個獲得“國際花園城市”稱號殊榮的縣級市。常熟位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域——上海經(jīng)濟圈中心，邁20年經(jīng)濟增長一直保持15%此上，2008年全國縣域經(jīng)濟百強縣排行榜第四位。常熟考察對象沙家浜旅游度假村蘆葦蕩常熟中國國際服裝城蘆葦蕩調(diào)研核心是生態(tài)文化與紅色旅游的經(jīng)典結(jié)合借鑒，常熟中國國際際服裝城作為中國目前最大的綜合服裝交易、批發(fā)、展示、信息交流中心，不僅在主產(chǎn)業(yè)上極為成功，在配套產(chǎn)業(yè)購物、休閑、美食上多有亮點，此次考察，主要是借鑒商業(yè)與服務(wù)業(yè)的結(jié)合，休閑、餐飲業(yè)的特色經(jīng)營與品牌匯沙家浜旅游度假村沙家浜原名橫涇鄉(xiāng)，在常熟城南秀麗明媚的陽澄湖畔，曾是新四軍抗日游擊根據(jù)地之一，全區(qū)以“蘆花放、稻花香、岸柳成行”之獨特的江南水鄉(xiāng)及田園風光崛起于旅游市場。沙家浜風景區(qū)是全國愛國主義教育示范基地，全國百家紅色旅游經(jīng)典景區(qū)，華東地區(qū)最大的生態(tài)濕地區(qū)之一。度假村現(xiàn)狀：度假村現(xiàn)在各種設(shè)施比較陳舊，相關(guān)物業(yè)缺乏有效管理，度假村的產(chǎn)權(quán)絕大部分被上海相關(guān)科研單位所把持，全部采用自主經(jīng)營模式，服務(wù)相對滯后，已超出了品牌旅游度假的范疇，目前正逐漸進入品牌衰退期的后經(jīng)營時代。太倉太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸，總面積823平方公里，全市人口56.6萬，其中戶籍人口46.63萬，外來及暫住人口近10萬人，2008年全市實現(xiàn)GDP528.02億元，同比增長14.6%,按常住人口計算，人均GDP79449元。太倉在2008年中國縣域經(jīng)濟百強縣排名榜上居第五位。明清一條街羊肉一條街明清一條街項目地址：太倉市瀏河鎮(zhèn)新閘村(明清一條街指的就是濱河街)項目特點：歷史文化沉淀建筑+古風古意古韻+傳統(tǒng)的地方美食業(yè)態(tài)：飲食、休閑、服務(wù)、購物及其他旅游配置，一街兩行，全是老字號商市場現(xiàn)狀：每年到訪量都在15萬人左右，旅游產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)GDP的51%。項目訪感：這里目前保存著較為完整的原始江南水鄉(xiāng)的韻味，富有特色的窄街曲巷、小橋流水、粉墻黛瓦、重檐雕窗，還有轱轱轆轆的獨輪車，咿呀做聲的烏篷船，青布包頭的村姑，身著作裙的老漢，好幾里的長街，古舊而又典雅，既有內(nèi)里的神韻，又有深邃的古意，一到晚上，古色古香的宮燈使小鎮(zhèn)的小河波光粼粼，融融的月光灑在悠閑地小鎮(zhèn)上，到處是聊天、聚會的海太倉羊肉一條街項目地址：太倉市雙風鎮(zhèn)，鎮(zhèn)里的主干道就是最有名的羊肉美食街。項目概況：雙風羊肉美食一條街始建于東晉，繁榮于明朝，東西走向，全長約1.5公里，百年老店“俞長盛”、“老中和”等17家店面鑲嵌其中，羊肉一條街經(jīng)營羊肉以肥羊大面、全羊宴為特色，特別受到江浙滬食客的追捧，年接待游客14.3萬人。項目訪感：這條街目前有17家羊肉飯館，主要以羊肉面為主，這條街據(jù)歷史記載，在明朝就有了，而且每家的鋪面都是祖?zhèn)飨聛淼模梢哉f家家都是百年老店，主要產(chǎn)品就是羊肉面(遠近聞名),這里鎮(zhèn)上的居民有把羊肉面當做早飯的習(xí)俗，每天早上生意都爆好，到了中午及晚上，光顧的都是外地當?shù)氐木用裾J為，太倉羊體大皮薄，所有羊都是食白草的散養(yǎng)羊，品質(zhì)上?？疾鞂ο螅荷虾５罔F沿線地下步行街南京路步行街佘山度假村這次考察上海地鐵沿成地下步行街，主要是參考業(yè)態(tài)組合，導(dǎo)購指示與運營手段及模式，考察南京路行街主要是考察美食相關(guān)業(yè)態(tài)元素的排列與補充，經(jīng)營手法與運營。佘山上海只有一座山，就是佘山。這里距市區(qū)距離30公里遠，交通非常便利，滬寧滬杭高速均能通達，周邊沒有產(chǎn)業(yè)帶，度假、居住條件優(yōu)越。這里是目前上海最集中的高端別墅聚居區(qū)，也是目前上海五星級酒店集中地區(qū)，也是上海度假型別墅典型成功區(qū)域。占地面積：401公傾，其中核心區(qū)10.33平方公里，是上海唯一的自然山林勝地，森林覆蓋率達86%,佘山國家森林公園是上海最大的國家森林公園。佘山國家旅游度假區(qū)是全國十二個國家旅游區(qū)之一，是上海十二個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，目前正在打造國內(nèi)一流集生態(tài)、旅游、文化、休閑、度假、全方位為全體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和世博之旅重要目的為目標，以功能開發(fā)的重點。項目現(xiàn)狀：項目目前運營良好，各種度假產(chǎn)品及功能配置完善，但價格偏高，人氣相對平淡，造成許多上海人周末愿意到嘉興，南京、蘇州、杭州去玩，也不愿到佘山，服務(wù)也有待升級。無錫位于江蘇省南部距上海128公里，東鄰蘇州、西接常州、南瀕太湖、北臨長江，距南京183公里，全市總面積4787.61平方公里，其中市區(qū)1659平方公里，2008年末全市人口464.2萬人，暫住及外來人口312.3萬人，2008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4419.50億元，2008年中國城市GDP排名第10位，江蘇省第二，按常住人口計算人均生產(chǎn)總值73053元，按現(xiàn)行匯率折算達10689美元。市樹：香樟、市花：杜鵑、梅花2008年12月25日無錫獲選2008中國最具幸福感城市。無錫考察對象：保利廣場世紀明珠休閑娛樂會所無錫湖濱路酒吧街保利廣場——無錫最大的公園式休閑購物廣場地址：中山路火車站前商業(yè)圈內(nèi)項目簡介：保利廣場吸引了70%的世界著名品牌加盟，除購物的主要功能外，還設(shè)置了中央公園、亞歷山廣場，丘比特花園等內(nèi)外休閑廣場12個，有3條主題大道，13處水景，32部透明觀光電梯，可閱盡廣場景色，顧客可以邊購物休閑，邊欣賞周圍的景色，該廣場是華東首次將公園概念引進商場，讓顧客在購物的同時享受到大自然的真正魅力。現(xiàn)在這一地塊已經(jīng)由2002年立項時的2.6億元，上漲到6億元，保利廣場屬于整地塊開發(fā)的一期項目，目前二期正在興建，包括3.4萬m2的五星級酒店和寫字樓，2.4萬m2的住宅，7000m2的實驗小學(xué)和2萬m2的地下室，總面積約16.5萬m2。亮點：1、休閑空間占總面積達到46%。2、保利廣場屬于產(chǎn)權(quán)分割式物業(yè)。借鑒點：1、整體規(guī)模大，能夠形成市場的競爭力與集聚效應(yīng)；2、擁有專業(yè)的管理與經(jīng)營公司，能夠保證項目的順利發(fā)展；3、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，一線品牌入駐率高，功能配置完善，能夠形成商業(yè)市場的核心驅(qū)動力與生存競爭力；4、將商業(yè)與休閑文化真正結(jié)合起來，形成市場強有力輻射。5、開發(fā)理念到位，使項目先天立于不敗之地；6、選址正確，大交通帶來了大人流與大商流。地址：無錫市湖濱路8號(湖濱區(qū))營業(yè)時間：24小時包廂：100多個交通：1、11、33、41、56、73、211等公交車價格：人均消費120元(浴資58元，是目前無錫最高門票的浴場)江陰江陰市總面積987.5平方公里，總?cè)丝?21萬，其中外來人口76萬人。2008年地區(qū)GDP1530億元，比2007年增長14.9%,全市戶籍人口人均127622元，比上年增長19.84%,按當年匯率折算達18673美元，在第八屆(2008年)全國縣域經(jīng)濟濟基本競爭力評價名列第一。金科東方大院項目地址：江陰敵山灣金科東方大院是金科國家專利產(chǎn)品之一的原創(chuàng)中國洋房的升級版——中國第七代洋房，目前已獲得亞洲人居協(xié)會(中國)金牌示范項目稱號，被譽為亞洲人居典范。整體住宅外立面造型以江南居民風格作為設(shè)計元素(坡屋頂、馬頭墻、花窗及無助青磚、白墻灰瓦等),在設(shè)計中體現(xiàn)“院”的主題，底層有前庭后院，臨水下沉側(cè)院，上有層層退臺的立體小院(露臺)等。價格：臨湖一、二層(戶數(shù)有限),均價1.5萬元/m2,其它均價7000元/m2(二期)、三期8000元/m2。借鑒點：1、產(chǎn)品細分非常到位，從洋房到住宅精心設(shè)計，開發(fā)出具有獨特品位的第七代洋房，以超越別墅的高度引領(lǐng)市場；2、品質(zhì)感十足，無論是戶型設(shè)計還是親水庭院設(shè)計，每一個細節(jié)金科都做得非常到位，讓購房者倍受感染；3、居住空間充分展示人性化，東方大院對園林景觀的打造不惜血本，全冠移植珍稀樹木，太湖石園林小路，亭、臺、榭、池的景點點綴，成品園林的呈現(xiàn)一改園林的“只看不用”的功能誤區(qū)；4、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量全程延伸，金科地產(chǎn)首倡的地產(chǎn)服務(wù)“寬泛化”將物業(yè)服務(wù)延伸至業(yè)主生活的各行各業(yè)，提供“家居生活全面解決系統(tǒng)”,這意味著金科對業(yè)主提供的售后服務(wù)從物業(yè)管理一類延伸到消費價值領(lǐng)域范圍。金科大院全力倡導(dǎo)親鄰、交融、和諧、互助的人際關(guān)系，是一種在目前中國城市化發(fā)展下人際關(guān)系越來越趨向冷漠的時代、對人文的喚醒與回歸，充分體現(xiàn)了金科地產(chǎn)在堅持品質(zhì)的基礎(chǔ)上，對社會賦予的人文責任與人文關(guān)懷。鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江位于南京市東南方，京杭大運河和長江十字交叉口，與揚州隔岸相望，轄丹陽、揚中、句容三市，丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，面積3848平方公里，人口330萬(截止2008年年底),是一個集港口、工貿(mào)、旅游于一體的新興工貿(mào)旅游城市。2008年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1421億元，(排行江蘇第9位),2008年中國城市GDP排名第60位，人均GDP超過6700美元。鎮(zhèn)江國際商貿(mào)城句容茅山度假村項目地址：鎮(zhèn)江市檀山路與312國道交匯處向西100米，距鎮(zhèn)江火車站5公里，據(jù)京滬高鐵鎮(zhèn)江火車站僅500米，距滬寧高速鎮(zhèn)江出口處僅2公里。占地面積：870畝建筑面積：55萬m2總投資：16億元公大樓和區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場。一期工程占地260畝，建成870套復(fù)合式商鋪。建筑戶型：一樓45m2(商鋪)、二、三樓合計95m2(辦公和商務(wù))開工時間：2005年3月開業(yè)時間：2009年8月經(jīng)營現(xiàn)狀：目前銷售預(yù)計在55%左右，招商在40%左右，整體運營效果不地址：句容市茅山4A級風景區(qū)項目名稱：美加?xùn)|部假日物業(yè)類別：別墅、酒店式公寓(精裝修)綠化率：42%開盤時間：2009年5月入住時間：2010年6月項目賣點：1、距南京60公里，自駕車45分鐘，為南京1小時生活圈內(nèi)度假養(yǎng)生佳3、5年返租南京南京萬達廣場南京萬達廣場占地39萬m2,總投資100億元，建筑面積達120萬m2,是南京最大的商業(yè)地產(chǎn)項目，項目包括一站式購物中心、白金五星級酒店、旅游商業(yè)街、寫字樓和高端城市公寓。南京萬達廣場是萬達集團繼新街口萬達廣場之后在南京開發(fā)的第二個商業(yè)地產(chǎn)項目。項目地址：建鄴區(qū)云錦路河西新城建筑規(guī)劃：商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓區(qū)、旅游、商業(yè)街等版塊。物業(yè)類別：27萬m2的購物中心，5萬m2的白金五星級酒店、7萬m2的旅游商業(yè)街、31萬m2的寫字樓、26m2的高端城市公寓。業(yè)態(tài)規(guī)劃：計劃引入15個主力店，業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，可以滿足百姓購物、休閑、娛樂、交際四大需求。亮點：購物中心內(nèi)設(shè)有一條長達450m的三層室內(nèi)步行商業(yè)街，面積達4萬m2,配置了3個總面積達5萬m2的大型城市廣場，7000個機動停車場，30000商鋪均價2.3萬元/m2,住宅1.3萬元/m2(售完),SOHO公寓1.3萬元/m2(47m2)正在銷售中。招商萬達(南京)廣場的招商目前除主力店外，輔助性業(yè)態(tài)并不理想。來安地處安徽省東部，縣城距南京市區(qū)60公里、津浦鐵路滁州站18公里、南京祿口機場80公里、滬寧沿高速公路來安出入口5公里，104國道來安縣是南京1小時都市圈的核心層，安徽的東大門，全縣總面積148平方公里，49萬人口?？疾鞂ο螅喊槏u國際生態(tài)旅游度假村地址：來安縣城西北13公里。占地面積：4.2萬畝規(guī)劃面積：1.7萬畝核心開發(fā)區(qū)域：1.1萬畝建筑面積：20萬m2總投資：3億人民幣開發(fā)策略：滾動開發(fā)開發(fā)周期：5年開發(fā)商：南京鄉(xiāng)村大世界投資旅游實業(yè)有限公司項目距離：距南京73公里，距縣城13公里，縣城距南京60公里，驅(qū)車50項目簡介白鷺島生態(tài)旅游區(qū)與南京僅一河之隔，從南京長江二橋經(jīng)寧蚌高速僅需50分鐘，白鷺島生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)有3萬多只候鳥“白鷺”,維管束植物100多種，森林覆蓋率達90%以上，全年平均氣溫14.9度。白鷺島生態(tài)旅游區(qū)依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，融湖光山色、人文靜美、純樸等特點，集森林、湖光、古寺、靈島等美景于一體。白鷺山莊規(guī)劃建筑面積3萬平米，以聯(lián)排別墅和獨立別墅兩部分構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，每戶建筑面積40-60平米。配套設(shè)施：(1)綜合會館約5000平米，以現(xiàn)代中式建筑風格為主，具備餐飲、會議、洗浴、娛樂等功能；度假的第二居所；(3)農(nóng)夫山莊具備度假功能，約2000平米，初期建設(shè)10幢，以木結(jié)構(gòu)為主，營造濃郁的山村風情，院落與院落之間用木結(jié)構(gòu)長廊連接，外墻設(shè)計為農(nóng)舍，室內(nèi)達星級標準；運動場(待建);(5)馬術(shù)場，充分利用地形按標準建設(shè)的馬術(shù)俱樂部(待建);造南國海邊風情；(7)潛水俱樂部(待建);(8)溫泉公園功能：觀光，休閑，養(yǎng)生；開業(yè)時間：2009年5月16日投資額：6800萬元(人民幣)神湯、游泳休閑、水療SPA、特色石板浴，砂療浴、泥浴，魚療浴等營業(yè)時間：早9:00-凌晨1:00門票：138元/人(6小時)白鷺島一期度假產(chǎn)品別墅類與酒店公寓類目前已全部售完(不含正在開發(fā)的二期)。項目賣點：(1)南京一小時都市圈度假勝地；(2)5年返租；(3)10年回購；(4)每10戶作為一個抽獎單位，送快艇5年使用權(quán)及共同經(jīng)營權(quán)；(5)靈活的支付方式；(6)精裝修、配家電、家具；銷售情況：一期：白鷺山莊，26萬元/套(40-60平米),已售完，均價4500元/平米：世外桃源，二期，68—78萬元/套(151平米，兩層別墅式物業(yè)，期房)。一期，開盤時間：2007年6月入住時間：2008年3月二期(世外桃源),開盤時間：2009年9月入住時間：2010年8月馬鞍山戶籍總?cè)丝?28.1萬人，外來及流動人口41萬人，是安徽省人均收入觀，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值636.3億元，人均18667元。湖同為42公里，距南京祿口機場30公里，是新型移民城市，市民素浴在全國有名，據(jù)統(tǒng)計，2008年流入馬鞍山的外地浴客超過了45萬，僅南京的客人就達到30萬/人次，人均消費116元，因為浴場規(guī)模超1、翠林(老牌子，全國300家加盟店，總部在馬鞍山，人氣爆滿，南京人80%消費)。2、家興隆(新開浴場，環(huán)境豪華，南京人60%消費)。3、現(xiàn)代商務(wù)會所(新開浴場，環(huán)境超豪華)。4、在水一方(環(huán)境豪華，南京人40%消費)。5、碧海藍天(老牌子，環(huán)境不錯)。6、鼓浪嶼(環(huán)境優(yōu)雅，服務(wù)良好)。以上場所，人均消費40元，可在里面享受6小時，有西餐、中餐，豪華影院可容納200人以上，全套傳統(tǒng)洗浴、按摩服務(wù)128元(享受2小時按摩),可以享受12小時，該浴城配置24小時豪華自助餐廳。馬鞍山翠林浴場地址：馬鞍山市新區(qū)，距離南京40公里。1、自南京北京東路車站出發(fā)，乘2路公交到中華門車站，用3.5元坐上8057次火車，35次分鐘就到馬鞍山車站，下車后用1元乘20路就直接可到翠林浴城，也可直按到南京火車站，坐開往黃山方向的火車，時間大約12、自駕車約40分鐘車程國。收費標準：浴資(門票)30元，自助餐28元，平均消費60元/12小時，110元/24小時配置：棋牌、閱覽室、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、按摩房、豪華休息大廳，五星級自助餐廳(30元以內(nèi)),運動室，健身房、包房。層數(shù)：四層，經(jīng)營面積：1.2萬m21、規(guī)模超大，功能完善2、星級服務(wù)，全程陪同在洗澡時有服務(wù)員手棒茶盤，盤子里有茶水、飲料、水果等，不時地詢問客人是否需要服務(wù)(免費飲用),洗澡完畢服務(wù)人員已為客人準備好了浴城專制的衣服及其它用品，然后有人引導(dǎo)用餐至五星級的餐廳，各類花色品種應(yīng)有盡有，邊進食邊讀新聞，也可以觀看大屏幕電視。用餐完畢，進入個人運動區(qū)域，可以上網(wǎng)，可以商務(wù)，可以休閑，浴場內(nèi)服務(wù)人員眾多，永遠3、來住客人素質(zhì)較高、人氣火爆，周一至周日，沒有清淡的時候，客人特別多，全是周邊地區(qū)蕪湖、南京的，絕大部分是南京的。每逢周末，合肥與上海的客人也會定期過來，游客構(gòu)成中，當?shù)厝瞬坏蕉?，其余全是外地人，南京消費者處于主導(dǎo)地位，雖然場面火爆，但管理有方，從沒有混亂與嘈雜的現(xiàn)象出現(xiàn)，服務(wù)質(zhì)量與品位從始至終從未降低。4、品牌經(jīng)營收費合理搓背20—40元，洗腳30元，刮腳底20元，每個項目服務(wù)的時間大約為45分鐘，服務(wù)質(zhì)量一流，無論走到哪里，都會有愉快的心情。5、有固定消費市場支撐，淡季不淡，旺季更旺，有三個休息大廳，每個大廳平均約有130張床位，管理得井井有條，使每一位前往的嘉賓流連忘返。溧陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、溧陽是新興外部經(jīng)濟占主導(dǎo)、正處發(fā)展快速期的縣級城市，2、商業(yè)形態(tài)相對初級，存在形式以低層面、零散交易為主，需求方式以解決人們的基本生存與生活為目標，尚無消費深度激化的商業(yè)意識與業(yè)態(tài)出現(xiàn)；3、城市快速發(fā)展下正催生著消費市場與消費理念的升級，溧陽已具備相當消費實力與消費潛力；4、溧陽消費市場呼喚規(guī)?；?、品質(zhì)型、綜合性多功能的現(xiàn)代商業(yè)，未來兩年，平陵大廈與陽光城市的誕生將在一定程度上緩解這個局面，但整個商業(yè)仍處于相對弱勢的局面。溧陽商業(yè)現(xiàn)狀分析1、整體為起步期向發(fā)展期過渡商業(yè)，以低層面、零散店面為主，形缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式，發(fā)展機遇出現(xiàn)，新增市場出現(xiàn)集中類現(xiàn)代商2、商業(yè)分布格局，多數(shù)表現(xiàn)為沿街一條線式或十字狀的“條狀商業(yè)帶”格局，地點上部分商業(yè)街互相毗鄰，但無彼此關(guān)聯(lián)的內(nèi)在驅(qū)動因素，整體布局零亂、分散；3、商業(yè)表現(xiàn)形式，以街區(qū)商業(yè)為主，集中式商業(yè)較為缺乏，目前暫無具有一定規(guī)模的、集購物、娛樂、休閑、觀光為一體的綜合性4、商業(yè)存在檔次、商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔、主導(dǎo)及綜合5、商業(yè)經(jīng)營狀況：商業(yè)經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形式僅依托市場調(diào)節(jié)，有經(jīng)營者自發(fā)形成；6、商鋪售價水平：市場均價集中在8500-11000元/平米左右；7、商業(yè)租金水平：新增項目的物業(yè)租賃價格尚未形成，老式住宅底層商業(yè)可比價格不高；8、商業(yè)物業(yè)的點：以獨立、分割式小面積商鋪為主，多為一拖二式。天目湖商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析1、商業(yè)現(xiàn)狀：小鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的商業(yè)面貌、散亂型、低端商業(yè)布局，無法滿足龐大的旅游消費；2、商業(yè)形式規(guī)模、檔次和配套嚴重缺陷，消費場所潰乏、服務(wù)品質(zhì)相對低下——造成地區(qū)資源的相當大的浪費，未能成功開發(fā)旅游市場商業(yè)的增值產(chǎn)品；3、商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)：以天目湖景區(qū)與天目湖鎮(zhèn)接壤處較為集中；4、商業(yè)體系構(gòu)成：目前天目湖集中的大型商業(yè)，由景區(qū)酒店、餐飲和鎮(zhèn)上社區(qū)配套商業(yè)為主，新增供應(yīng)(天目湖商業(yè)中心)屬低密度的集中類現(xiàn)代商業(yè)項目，但從整體規(guī)模、業(yè)態(tài)配置與功能界定看，仍無法滿足當?shù)厥袌鰧嶋H需求；5、商業(yè)分布格局，多數(shù)表現(xiàn)為沿街一條線式的條狀商業(yè)帶格局，業(yè)態(tài)較為零亂，整體布局分散，購物條件較差；6、商業(yè)表現(xiàn)形式：街鋪式商業(yè)布局，品質(zhì)感不強，運營情況不佳，近期在售類商業(yè)也已成型，但銷售情況不理想。7、商業(yè)經(jīng)營狀況：規(guī)模不足，品質(zhì)不佳，針對性不強，聚集效應(yīng)不理想，空置率比較高，租賃價格較低，價差較大；8、商鋪售價水平：4300元/m2——4600元/m2(一、二樓均價)9、商業(yè)租金水平：最低僅0.2元—0.34元/m2/天，最高為1.4元/m2/10、商業(yè)物業(yè)特點：以沿街社區(qū)商鋪為主。城市綜合體解析城市綜合體在城市進化過程中起著營造城市新的商務(wù)，商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住社區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場，同時在避免城市中心空洞化，減少城市交通壓力、打造城市24小時不夜城等方面起著重要的作用。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO),大型綜合購物中心(shoppingMan)、獨立商鋪日街區(qū)，市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。人流量與消費基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，本項目1、項目所在地城市經(jīng)