仲量聯(lián)行：2024年一季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽報(bào)告

研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為22024年第一季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽在2024年第一季度，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)受到多重因素的影響，整體租賃需求呈現(xiàn)相對(duì)偏弱態(tài)勢(shì)。這些因素涵蓋了傳統(tǒng)需求淡季的周期性影響以及部分電商和第三方物流企業(yè)出于成本效益考慮而進(jìn)行的倉(cāng)庫(kù)整合策略。盡管市場(chǎng)面臨這些挑戰(zhàn)，但不同城市間的租賃活躍度保持分化態(tài)勢(shì)且需求主力呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展。在供應(yīng)方面，本季度的新增供應(yīng)量仍處于較高水平。受整體租賃需求偏弱和供應(yīng)端持續(xù)施壓，部分城市的空置率保持高位。市場(chǎng)租金在短期內(nèi)受業(yè)主以價(jià)換量的租賃策略影響持續(xù)受到擠壓。預(yù)計(jì)2024年全年將繼續(xù)面臨新增供應(yīng)壓力不減的局面，短期內(nèi)這也將進(jìn)一步導(dǎo)致整體空置率上升并影響租金表現(xiàn)。市場(chǎng)租賃整體需求偏弱，需求主力仍呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)在仲量聯(lián)行定期追蹤的主要物流市場(chǎng)中，2024年一季度的凈吸納量為116萬(wàn)平方米，雖然相比去年同期水平有所增長(zhǎng)，但仍然低于本季度新增供應(yīng)的191萬(wàn)平方米。整體租賃需求的相對(duì)偏弱首先歸因于季節(jié)性因素影響，包括春節(jié)及去年年末消費(fèi)旺季后短租需求的到期退租等因素。其次，部分第三方物流和傳統(tǒng)電商租戶受市場(chǎng)情緒影響而保持謹(jǐn)慎，導(dǎo)致短期內(nèi)擴(kuò)張勢(shì)頭放緩。同時(shí)，這兩類需求來源也受到降本增效的影響，采取了進(jìn)一步整合的措施，通過優(yōu)化租賃策略來提高現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。值得關(guān)注的是，不同區(qū)域間的需求繼續(xù)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。受益于多家頭部跨境電商的持續(xù)擴(kuò)張，一季度華南地區(qū)整體租賃需求保持活躍，華南主要物流市場(chǎng)的凈吸納量高達(dá)79萬(wàn)平方米。具體來看，一季度跨境電商在惠州整租多個(gè)非保稅倉(cāng)庫(kù)，使得全市空置面積顯著下降，而華南其他城市的空置率都保持低位。另外，來自于制造業(yè)特別是先進(jìn)制造業(yè)、新能源汽車及其上下游零配件企業(yè)的租賃需求在包括重慶和西安等多個(gè)城市日趨活躍。與此同時(shí)，在部分城市，我們也觀察到部分制造類租戶出現(xiàn)倉(cāng)庫(kù)與廠房的整合搬遷需求，選擇進(jìn)駐高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目，這一變化也更能與政府發(fā)展包括新能源汽車、新材料等先進(jìn)制造32024年第一季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽非保稅物流地產(chǎn)凈吸納量?jī)粑{量（百萬(wàn)平方米）空置率短期內(nèi)仍明顯承壓在整體物流地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2023年新增供應(yīng)高峰后，2024年第一季度市場(chǎng)的新增供應(yīng)仍維持在高位。在仲量聯(lián)行追蹤的主要物流市場(chǎng)中，本季度新增竣工入市項(xiàng)目的面積達(dá)191萬(wàn)平方米，雖然與去年同期的新增供應(yīng)相比下降了21%，但保持較高水平。由于部分城市新增供應(yīng)端的持續(xù)壓力，疊加本季度整體租賃需求相對(duì)偏弱的影響，導(dǎo)致部分城市物流地產(chǎn)的空置率進(jìn)一萬(wàn)平方米和29萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目竣工入市。盡管部分城市的業(yè)主因新增供應(yīng)較為集中已采取以價(jià)換量的租賃策略，但受到整體需求相對(duì)偏弱的影響，本季度部分城市的空置率保持環(huán)比攀升態(tài)勢(shì)，當(dāng)季上升幅度在0.2至4.8個(gè)百分點(diǎn)之間。42024年第一季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽非保稅物流地產(chǎn)供應(yīng)量建筑面積（百萬(wàn)平方米）非保稅物流地產(chǎn)現(xiàn)有存量和預(yù)測(cè)總量建筑面積（百萬(wàn)平方米）上海昆山嘉興蘇州太倉(cāng)常熟無錫杭州南京北京天津廊坊深圳廣州東莞佛山惠州重慶成都武漢西安沈陽(yáng)52024年第一季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽業(yè)主正采取更為靈活的租賃策略以應(yīng)對(duì)整體需求偏弱影響分城市的平均租金同比錄得負(fù)增長(zhǎng)。隨著新竣工項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分業(yè)主在本季度對(duì)租金進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整。在空置率較高以及新增供應(yīng)較為集中的市場(chǎng)，部分業(yè)主為了有效保留和吸引租戶，正實(shí)施更為靈活的租賃策略，除了提供租金優(yōu)惠之外，也給予租戶更長(zhǎng)時(shí)間的免租期及裝修期等。短期來看，2024年全年的租賃活躍度預(yù)計(jì)將在業(yè)主以價(jià)換量的刺激下出現(xiàn)小幅上升。然而，新增供應(yīng)在短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍將處于較高水平，這將使得部分城市的空置率在短期內(nèi)保持較高水平。受此影響，租金在部分城市短期內(nèi)預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓并面臨下行壓力。2024年一季度非保稅物流地產(chǎn)空置率和租金同比變化空置率5% 廊坊天津常熟太倉(cāng)嘉興武漢蘇州昆山沈陽(yáng)重慶南京上海成都西安北京惠州廊坊天津常熟太倉(cāng)嘉興武漢蘇州昆山沈陽(yáng)重慶南京上海成都西安北京惠州廣州東莞深圳