仲量聯(lián)行：2024年一季度中國物流地產(chǎn)市場概覽報告

研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為22024年第一季度中國物流地產(chǎn)市場概覽在2024年第一季度，中國物流地產(chǎn)市場受到多重因素的影響，整體租賃需求呈現(xiàn)相對偏弱態(tài)勢。這些因素涵蓋了傳統(tǒng)需求淡季的周期性影響以及部分電商和第三方物流企業(yè)出于成本效益考慮而進行的倉庫整合策略。盡管市場面臨這些挑戰(zhàn)，但不同城市間的租賃活躍度保持分化態(tài)勢且需求主力呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展。在供應方面，本季度的新增供應量仍處于較高水平。受整體租賃需求偏弱和供應端持續(xù)施壓，部分城市的空置率保持高位。市場租金在短期內(nèi)受業(yè)主以價換量的租賃策略影響持續(xù)受到擠壓。預計2024年全年將繼續(xù)面臨新增供應壓力不減的局面，短期內(nèi)這也將進一步導致整體空置率上升并影響租金表現(xiàn)。市場租賃整體需求偏弱，需求主力仍呈現(xiàn)多元化趨勢在仲量聯(lián)行定期追蹤的主要物流市場中，2024年一季度的凈吸納量為116萬平方米，雖然相比去年同期水平有所增長，但仍然低于本季度新增供應的191萬平方米。整體租賃需求的相對偏弱首先歸因于季節(jié)性因素影響，包括春節(jié)及去年年末消費旺季后短租需求的到期退租等因素。其次，部分第三方物流和傳統(tǒng)電商租戶受市場情緒影響而保持謹慎，導致短期內(nèi)擴張勢頭放緩。同時，這兩類需求來源也受到降本增效的影響，采取了進一步整合的措施，通過優(yōu)化租賃策略來提高現(xiàn)有倉庫的運轉(zhuǎn)效率。值得關注的是，不同區(qū)域間的需求繼續(xù)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。受益于多家頭部跨境電商的持續(xù)擴張，一季度華南地區(qū)整體租賃需求保持活躍，華南主要物流市場的凈吸納量高達79萬平方米。具體來看，一季度跨境電商在惠州整租多個非保稅倉庫，使得全市空置面積顯著下降，而華南其他城市的空置率都保持低位。另外，來自于制造業(yè)特別是先進制造業(yè)、新能源汽車及其上下游零配件企業(yè)的租賃需求在包括重慶和西安等多個城市日趨活躍。與此同時，在部分城市，我們也觀察到部分制造類租戶出現(xiàn)倉庫與廠房的整合搬遷需求，選擇進駐高標倉項目，這一變化也更能與政府發(fā)展包括新能源汽車、新材料等先進制造32024年第一季度中國物流地產(chǎn)市場概覽非保稅物流地產(chǎn)凈吸納量凈吸納量（百萬平方米）空置率短期內(nèi)仍明顯承壓在整體物流地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2023年新增供應高峰后，2024年第一季度市場的新增供應仍維持在高位。在仲量聯(lián)行追蹤的主要物流市場中，本季度新增竣工入市項目的面積達191萬平方米，雖然與去年同期的新增供應相比下降了21%，但保持較高水平。由于部分城市新增供應端的持續(xù)壓力，疊加本季度整體租賃需求相對偏弱的影響，導致部分城市物流地產(chǎn)的空置率進一萬平方米和29萬平方米的新項目竣工入市。盡管部分城市的業(yè)主因新增供應較為集中已采取以價換量的租賃策略，但受到整體需求相對偏弱的影響，本季度部分城市的空置率保持環(huán)比攀升態(tài)勢，當季上升幅度在0.2至4.8個百分點之間。42024年第一季度中國物流地產(chǎn)市場概覽非保稅物流地產(chǎn)供應量建筑面積（百萬平方米）非保稅物流地產(chǎn)現(xiàn)有存量和預測總量建筑面積（百萬平方米）上海昆山嘉興蘇州太倉常熟無錫杭州南京北京天津廊坊深圳廣州東莞佛山惠州重慶成都武漢西安沈陽52024年第一季度中國物流地產(chǎn)市場概覽業(yè)主正采取更為靈活的租賃策略以應對整體需求偏弱影響分城市的平均租金同比錄得負增長。隨著新竣工項目和現(xiàn)有項目之間競爭加劇，部分業(yè)主在本季度對租金進行了較大幅度的調(diào)整。在空置率較高以及新增供應較為集中的市場，部分業(yè)主為了有效保留和吸引租戶，正實施更為靈活的租賃策略，除了提供租金優(yōu)惠之外，也給予租戶更長時間的免租期及裝修期等。短期來看，2024年全年的租賃活躍度預計將在業(yè)主以價換量的刺激下出現(xiàn)小幅上升。然而，新增供應在短期內(nèi)預計仍將處于較高水平，這將使得部分城市的空置率在短期內(nèi)保持較高水平。受此影響，租金在部分城市短期內(nèi)預計將持續(xù)承壓并面臨下行壓力。2024年一季度非保稅物流地產(chǎn)空置率和租金同比變化空置率5% 廊坊天津常熟太倉嘉興武漢蘇州昆山沈陽重慶南京上海成都西安北京惠州廊坊天津常熟太倉嘉興武漢蘇州昆山沈陽重慶南京上海成都西安北京惠州廣州東莞深圳