法學選修-經典法律案例評析-經濟法-房地產調控法律分析

第五章

第二節(jié)經濟法——房地產調控法律分析上節(jié)內容回憶消費者具有哪些權利？平安保障權知悉真情權自主選擇權公平交易權依法求償權求教獲知權依法結社權維護尊嚴權監(jiān)督批評權教學內容及目標了解我國房地產調控的措施及效果理解“國八條〞的含義及作用試分析我國房地產行業(yè)走勢對房地產調控提出建議房地產調控一、房地產開展狀況〔一〕房地產泡沫較高2021年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價超過2萬人民幣。房價居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！〔二〕房價高〔三〕房地產亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！二、我國房地產調控回憶〔一〕房地產調控的啟動階段〔二〕房地產調控的全面展開〔三〕調控的深化〔四〕政府救市各地救市特點：中央默認力度不一形式多樣2021年樓市遇冷、政府救市壓抑了近一年的購置欲望集體爆發(fā)！沒有最貴，只有更貴！〔六〕09-10年新一輪調控2021“兩會〞期間，北京市副市長陳剛曾經表示：“北京今年已經很難再產生地王了。房價也好，地價也好，不會再出現去年的瘋狂了〞。但“兩會〞剛一落幕，北京在一天之內就產生了三個“地王〞。溫總理在“兩會〞上“堅決抑制局部城市房價過快上漲〞的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票〞。在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新本市土地成交紀錄，成為新的“單價地王〞和“總價地王〞。但還不到幾個小時的工夫，“單價地王〞就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。房價總理說了不算，總經理說了算！第七拳：國十條第八拳：9月29日調控〔國十條升級版〕第九拳：各地調控細那么紛紛出臺南京和深圳最嚴厲，看存量不看增量南京：限制購置第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標〞；申領預售許可證必須申報價格，申報價格個月內不得調高，個月后需要調高的必須重新申報。深圳：本地人可購置兩套，外地人只能購置一套上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購置一套杭州：本地人和外地人只能購置一套廣州：本地人可購置兩套，外地人只能購置一套

樓市三字經〔七〕〔新國八條，史上最嚴厲限購令〕1、進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康開展的責任。2021年各城市人民政府要根據當地經濟開展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。各地第一季度公布的調控目標銀川市住房保障局出臺的調控細那么明確了該市2021年的“房價控制目標〞，新建商品住房價格上漲幅度控制在當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內，同比增幅低于10%。昆明確保2021年該市新建商品住房年度價格漲幅低于該市年度GDP和人均可支配收入增長水平貴陽市出臺的樓市調控細那么明確了該市2021年的“房價控制目標〞，為“新建住房價格增幅不高于去年全國平均值〞。各地第一季度公布的調控目標北京--新建普通住房價格與2021年相比穩(wěn)中有降,加大住房保障力度,廉租住房應保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高.上海--全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平,新建保障性住房面積高于商品住房面積.上海今年GDP增長目標為8%左右.廣州--新建住房價格漲幅預期要低于11%,即全市年度生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅.深圳--全市新建住房價格指數的漲幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度,約低于10%.西安--新建住房價格增長幅度不高于當年西安市經濟社會開展目標和人均可支配收入增長幅度,約低于15%.重慶--讓房價增長率不超過全市GDP的增長率,不超過城市職工年均收入的增長率,不超過城市人均收入的增長率.貴陽--根據該市經濟開展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,嚴格控制2021年新建住房價格增幅不高于去年全國平均值.2、加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購置、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。

“十二五〞期間，完成3600萬套保障房方案。2021年保障性住房和棚戶區(qū)改造共方案建設1000萬套〔2021年商品住房為900萬套，今年保障類的住房供給將首次超過市場類住房〕其中：各類棚戶區(qū)改造工程400萬套；經濟適用房和兩限房200萬套；公租房220萬套；廉租房180萬套。5、嚴格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供給總量的70%的要求。大力推廣以“限房價、競地價〞方式供給中低價位普通商品住房用地。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。2007年住宅用地實際供給為5.7498萬公頃普通商品房為4.3985萬公頃，占76.5%2021年住宅用地實際供給為5.5093萬公頃普通商品房為4.7050萬公頃，占85.4%2021年為7.6461萬公頃普通商品房為6.4433萬公頃，占84.3%國土資源部新聞發(fā)布會：2007、08年房地產用地供給實際供給在7、8萬公頃，2021年到達了10萬公頃，2021年是15萬公頃？

到2021年土地儲藏前十名的房企，其土地儲藏之和已達3.05億平方米。恒大地產的土地儲藏面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲藏面積為4360萬平方米，分列前兩名。2021年前三個季度，恒大地產銷售面積為453.7萬平方米，按此銷售速度推算，恒大的土地儲藏夠其銷售8.5年；2021年前三季度，碧桂園銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲藏夠其銷售13年。質疑：戶籍歧視、合理性、合法性、躲避：房產去名、公司購房、假離婚8、堅持和強化輿論引導

對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任?！舶恕成虾！⒅貞c房產稅分析1、征稅對象重慶個人擁有的獨棟商品住宅。個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價到達上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍〔含2倍〕以上的住房。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套〔含第二套〕以上的普通住房。上海本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房非本市居民家庭在本市新購的住房2、計稅依據重慶應稅住房的計稅價值為房產交易價獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現產權變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。應稅住房用于出租的，按交易價征收房產稅，不再按租金收入征收房產稅上海計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。3、稅率重慶獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍〔含3倍〕至4倍的，稅率為1%；4倍〔含4倍〕以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套〔含第二套〕以上的普通住房，稅率為0.5%。上海適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布2021年度新建商品住房平均銷售價格為28426元4、稅收減免重慶扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人在方法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米。新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。上海本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積〔指住房建筑面積，下同〕人均不超過60平方米〔即免稅住房面積，含60平方米〕的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出局部的面積，按規(guī)定計算征收房產稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算方法另行制定。本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行方法規(guī)定計算征收的房產稅，可予退還。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。三、房地產調控存在的問題〔一〕違法現象嚴重限購令國土資發(fā)[2004]71號?關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知?“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供給必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌方式8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權〞行政許可所依據的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關可以依法變更或者撤回已經生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產損失的，行政機關應當依法給予補償?！踩痴{控措施缺乏專業(yè)性、可操作性國辦發(fā)[2006]37號“對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質嚴重的，依法依規(guī)給予經濟處分，直至撤消營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。〞渲染性語言構成要件是什么、處分依據在哪里〔四〕調控的隨意性房地產宏觀調控缺乏一致性調控目標不斷變更五、對我國房地產調控的建議〔一〕正確定位房地產市場1、區(qū)分房地產的兩個市場普通商品房：市場供給社會保障性住房：公租房、廉租房、經濟適用房、棚戶區(qū)改造房、農村危房改造2、明確各自功能商品房：停止政府對商品房市場的干預社會保障房：增加廉租房、公租房供給，停止經濟適用房的建設〔二〕改革土地市場設想：土地市場的統一、集體土地改革“小產權房〞問題大產權房與小產權房的區(qū)別全部產權〔大產權〕：國家發(fā)產權證的叫大產權。開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定繳納土地出讓金，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。全部產權〔大產權〕小產權房：是指國家不發(fā)產權證的。小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者采取“以租代征〞的形式用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

“城中村〞問題我國實行城鄉(xiāng)分割的二元體制，快速城市化的同時，使得農村被城市包圍，由于體制的制約，法制的缺失，又由于政府對民生的漠視，“城中村〞應運而生，農民難以真正融入城市，形成了“城不像城、村不像村〞的“城中村〞。天河城冼村楊箕村〔三〕稅收手段的合理利用減稅：營業(yè)稅、所得稅